La raison du succès s des SIIC

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1 Intervention de Dorian KELBERG Jeudi 18 janvier 2007 La raison du succès s des SIIC Comment la structure SIIC a été définie? Caractéristiques ristiques des SIIC françaises. aises. Futur développement d du modèle SIIC

2 Une situation difficile pour les sociétés s foncières françaises aises en Un rôle déclinant dans le financement à long terme des investissements. 2, , Montant total annuel des investissements long terme Parts des sociétés foncières dans l'investissement total ,

3 Des «décotes» importantes sur les titres des sociétés Décote sur ANR en 2002 : - 30 % (moyenne non pondérée)

4 Un secteur menacé dans son existence par la concurrence des sociétés s hollandaises et des fonds américains et allemand. Mais une industrie ayant une unité de vues et d intérêts, organisée e autour de la Fédération F des Sociétés s Immobilières et Foncières. Ayant de bonnes relations avec le gouvernement et le parlement.

5 Une conviction partagée e par les différentes sociétés s de la qualité de leur «business model» reposant sur : La cotation sur un marché réglementé (valorisation et liquidité assurée e en permanence de manière transparente par le marche) Le self management (limitation des conflits d intd intérêt) La spécialisation (maîtrise des processus industriels) Un niveau de levier permettant une notation BBB ou A-. Une régularitr gularité des dividendes permettant une faible volatilité des titres et une faible corrélation avec d autres classes d actifs d sauf l immobilier l direct.

6 Une analyse de leurs faiblesses à partir de comparaisons internationales, BI, REITS, SICAFI, sociétés s foncières anglaises, entreprise en 2002.

7 Une conclusion très s claire des comparaisons internationales. Les différences entre les sociétés s bien valorisées par le marché et les autres apparaissaient clairement en Celles qui étaient bien valorisées (absence de décotes d ou primes) bénéficiaient b : D un statut (une obligation de distribution) permettant de créer une classe d actifs, d proche de l immobilier l direct à volatilité limitée. D une transparence fiscale (absence de double taxation) autorisant une rentabilité économique suffisante et une performance intermédiaire entre les actions et les obligations.

8 Des textes d application d ont été pris au cours de l él été 2003 et la plupart des sociétés s existantes ont opté la première année e d existence d du statut. Des mesures complémentaires mentaires sont intervenues à l occasion de la loi de finance 2005 pour accroître le champ d application d du régime r aux immeubles financés s par crédit dit-bail.

9 LA REFORME DES SOCIETES D INVESTISSEMENTS D IMMOBILIERS COTEES (SIIC) APRES QUATRE ANNEES D EXERCICE D (OU PRESQUE) DU STATUT Article 11 de la loi de finances pour 2003 (SIIC 1) Articles 26 et 27 de la loi de finances pour 2005 (SIIC 2) Article 28 de la loi de finances rectificative pour 2005 (SIIC 3) 3 Article 138 de la loi de finances rectificative pour 2006 (SIIC 4)

10 Une place retrouvée e dans le financement à long terme de l immobilierl Des rentrées es fiscales plus importantes pour l Etat et la confiance du gouvernement dans le «business model» qui a conduit aux dispositifs «SIIC 2» et «SIIC 3»

11 Des marges de progression inexploitées. es. Il est courant, enfin de dire que les investisseurs individuels ou collectifs ne détiennent d en Europe que 20 à 30 % de l immobilier d entreprise, d contre 70 % aux Etats-Unis. Nous avons cherché à évaluer ce pourcentage pour la France. Selon les différentes approches retenues, Comptabilité nationale et valorisation par catégories d actifs, les investisseurs institutionnels détiennent d entre 16,3% et 24,6% de l immobilier l d entreprise en France. En milliards d euros Valeurs HT Bureaux 194,8 Entrepôts logistiques 33,5 Locaux PME 17,8 Les commerces 97,1 L hôtellerie 21,9 Total 365,1 Le marché potentiel des investisseurs en immobilier d entreprise en France.

12 LES OBJECTIFS DE «SIIC 2» - «SIIC 3» - «SIIC 4» Orienter la détention d immobilière vers les véhicules v d investissements spécialis cialisés Permettre aux entreprises industrielles et financières de se recentrer sur leur «core business» en apportant leurs actifs immobiliers non stratégiques aux SIIC Permettre aux SIIC de détenir d de nouveaux types d actifs d immobiliers (murs d hôtels, d de maisons de retraite, de clinique, etc.) Créer une dynamique pour ce type d opd opérations en limitant la fenêtre de réalisation r (jusqu au )

13 Le développement d futur du modèle SIIC 1) En France SIIC 2, 3 et 4 : un dispositif limité dans le temps permettant de favoriser les externalisations d actifs d aux sociétés s faisant appel public à l épargne (limitation de l impôt l sur les plus-values d apport d en contrepartie pour le bénéficiaire b de l apport l de garder les actifs pendant 5 ans minimum) qui va conduire à : Un accroissement du nombre des SIIC existantes La création de SIIC dédid diées Une diversification du «Business Model»

14 Secteurs où l immobilier est le plus présent Secteurs où l immobilier est le moins présent Biens de consommation cycliques (Michelin, Peugeot) 42% Technologies de l'information (Capgemini, STMicroelectronics) 9% Industrie de base (Lafarge, Vinci) 30% Energie (Total) 8% Services non cycliques (Carrefour, Casino) 28% Biens de consommation non cycliques (Sanofi, Pernod, Ricard) 4%

15 Les sociétés s du CAC 40 dont l immobilier l pèse p plus de 30% de la capitalisation. Nom Cours Montant du patrimoine Part de la capitalisation Accor % AGF % Carrefour % Casino % Lafarge % Michelin % Peugeot % Saint-Gobain %

16 2) En Europe Il s agit s naturellement d un d enjeu majeur. Que peut-on souhaiter? L apparition de REITS dans l ensemble l des pays d Europe (Allemagne, GB, Italie) pour constituer un compartiment aussi important que celui des US REITS. Un traitement fiscal identique progressivement pour les porteurs de parts, quelle que soit la nationalité des REITS. - Un premier sujet difficile : l harmonisation l de la fiscalité domestique sur l él épargne immobilière. - Un deuxième sujet difficile : l harmonisation l des traités s fiscaux entre Etats (infra ou extra européens). ens).

17 CONCLUSION LES SIIC : «L AVENEMENT D UNE D NOUVELLE CLASSE D ACTIFS» DES EFFORTS RESTENT A FAIRE NOTAMMENT CONCERNANT LA LIQUIDITE, CEPENDANT : UN RENDEMENT PERFORMANT ET STABLE UNE FAIBLE VOLATILITE UN AVENIR PROMETTEUR - DE NOUVELLES INTRODUCTIONS EN BOURSE - UNE PROGRESSION CONTINUE DE LA CAPITALISATION BOURSIERE DES SIIC - UNE SPECIALISATION DES SIIC - UNE SIIC AU CAC 40 - UN MODELE EUROPEEN QUI SE DEGAGE PROGRESSIVEMENT

18 Le bilan de quatre années de régime r SIIC en France ( )

19 Milliards d euros 35 Un secteur entièrement recomposé 37, au (30/09/06) , , ,6 10 7,60 9, Capitalisation du secteur (39 stés) 0,2 0,60 1,2 1,1 Capitalisation unitaire m oyenne 2,60 Capitalisation de la 1ère foncière 3,3 Capitalisation des 5 premières foncières

20 La liste des SIIC à fin 2006 Les 4 vagues Option en 2003 Affine Foncière des Régions Gécina EMGP Klépierre SIIC de PARIS 8 Silic SFL Sophia Unibail Option en 2004 ADC SIIC ADT SIIC Bail Investissement Icade Foncières des Pimonts SIIC de Paris Tour Eiffel Hammerson Rodamco Europe Wereldhave Option en 2005 Acanthe Développement Altarea Foncière des Murs Foncière Massena Mercialys (Casino)* Mines de la Lucette Warehouse de Pauw Corio Eurocommercial Properties Vastened Retail Option en 2006 ANF Cegereal Docks Lyonnais FDL Lucia Paref Selectirente SFPIF Vectrane Züblin Immobilière France

21 La Multiplication des opérations de marché La collecte de fonds propres (en M ) Introductions en bourse Autres fonds propres* et quasi fonds propres* * Emissions numéraires paiements de dividendes en actions, exercice de bons de souscriptions d actions, souscriptions des salariés ** obligations convertibles, ORA Source IEIF

22 Une reconquête par les foncières long terme du marché de l investissementl en France Milliards d ,44 2,57 20% 8,3 2,57 24% Autres investisseurs Foncières 9,55 1,82 16% 10,2 2,58 20% 12,54 4,82 28% 10,03 9,06 48% mois 2006

23 Un fort accroissement des investissements des SIIC, souvent dans de nouveaux secteurs Milliards d ,69 2 1,42 1,47 1,6 1,06 1 0,43 0,36 0,74 0,58 0,53 0,63 0 0,10 0,22 0,29 0,19 Bureaux Entrepots Activités Commerces et centres commerciaux 0,16 0,09 Cliniques et maisons de retraite 0,00 Hotels

24 Le patrimoine des SIIC essentiellement dans l immobilier l d entreprise d et commercial Répartition économique Répartition géographique Paris Région parisienne Province Etranger Total m² % total m² % total m² % total m² % total m² Bureaux Commerces Logistique Locaux d'activité Hotels, loisirs Résidences médicalisées, cliniques Réisdences personnes âgées Habitation Autre % % % 0 0% % 323 9% % % % % % 0 0% % % % 1 0% % % % 0 0% % 2 100% 0 0% 0 0% 2 5 3% 22 11% % 0 0% % % % % % 2 0% 49 14% 0 0% 356 Total % % % %

25 Un rôle d investisseur d long terme confirmé Des ventes d actifs d qui restent stables en moyenne annuelle sur la périodep Milliards d Foncières autres investisseurs Promoteurs, aménageurs et collectivités Utilisateur Non diffusé 1,36 5,05 2,37 2,78 1,46 1,09 2,95 2,3 3,61 0,91 1,49 2 2,67 3,92 1,3 1,77 1,23 1,29 5,04 3,44 2,4 2,25 3,47 7,42 1,83 1,76 2, ,18 9,99 2,04

26 Un flux de recettes fiscales pour l Etat l Millions d Exit tax versée à l'etat (Au moment de l option uniquement) 2 500, , ,2 10 Sociétés 1 500, , ,40 500,00 9 Sociétés 10 Sociétés 10 Sociétés 0,00 332,1 197,6 236, Total