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1 Klépierre rapport annuel 2004

2 223 centres commerciaux détenus Klépierre, l acteur de référence des centres commerciaux en Europe continentale. 340 centres commerciaux sous gestion Une foncière d Europe continentale spécialisée dans les centres commerciaux. Depuis plus de 5 ans, Klépierre développe un modèle original de foncière de centres commerciaux en Europe continentale où le Groupe occupe désormais une place de tout premier ordre. Leader en France, Espagne, Italie et Hongrie, Klépierre détient plus de 220 centres commerciaux répartis dans 9 pays et représentant m 2 de SCU. La valeur totale de son patrimoine s élève à 6 milliards d euros dont 5 milliards pour les centres commerciaux et 1 milliard pour les bureaux. Un réseau de gestion européen intégré. La dynamique de Klépierre dans les centres commerciaux repose sur un outil de gestion et de développement unique en Europe, Ségécé, sa filiale à 75 % qui gère plus de 340 centres au travers d un réseau de 8 filiales locales. en bref Une forte visibilité sur l avenir. Son positionnement sur des marchés qui disposent d importants potentiels de croissance tant en matière de création de nouveaux centres que d extension de centres existants, la qualité du parc acquis et la performance de ses équipes de gestion permettent un objectif de progression régulière à deux chiffres sur moyenne période de son cash-flow net courant. Une activité secondaire et opportuniste dans les bureaux. Cette grande stabilité de son activité principale, qui lui offre un réemploi structurel de la trésorerie qu elle génère, l a conduit à adopter conjointement une stratégie très opportuniste sur le marché des bureaux parisiens. L expertise acquise par ses équipes dans ce domaine lui permet de profiter pleinement des cycles de ce marché très liquide. Une valeur alliant rendement et croissance. Société d Investissements Immobiliers Cotée, Klépierre offre depuis 2003 à ses actionnaires un environnement fiscal favorable. Cotée sur l Eurolist d Euronext, référencée par les indices boursiers SBF 120, Euronext 100 et DJ Stoxx 600, Klépierre a vu sa capitalisation boursière plus que doubler en 5 ans pour dépasser les 3 milliards d euros. Sur la même période, le titre a réalisé une performance annuelle (coupon réinvesti) de 18,8 %. Avec 53,5 % du capital, son actionnaire de référence est le groupe BNP Paribas.

3 1 sommaire message du management 4 directoire 5 message du président du conseil de surveillance 6 conseil de surveillance 7 comités atouts stratégiques 10 le modèle Klépierre 12 politique financière et dividende 14 bourse métiers 18 chiffres clés 20 faits marquants 22 centres commerciaux 32 bureaux patrimoine démarche responsable 46 introduction 48 les actionnaires 50 les salariés 52 la gestion des risques 54 clients, fournisseurs et société civile 56 l environnement le rapport financier 60 le rapport de gestion 84 les comptes consolidés 124 les comptes sociaux 142 le projet de résolutions 153 les renseignements juridiques et généraux

4 De gauche à droite : Claude Lobjoie, membre du Directoire Michel Clair, Président du Directoire Éric Ranjard, Vice-Président du Directoire message du management 2

5 3 «L Europe est devenue notre véritable marché domestique.» L année 2004 a de nouveau été pour Klépierre une année de fortes performances, avec un cash-flow net courant par action en progression de 16,8 %, et un actif net réévalué, par action droits compris et après fiscalité sur les plus-values latentes, en croissance de 12,7 %. L environnement économique est pourtant resté tout au long de l année assez peu favorable : l activité locative est demeurée très médiocre dans le secteur des Bureaux ; la reprise de la consommation, après une mauvaise année 2003, a été inégale dans les pays d Europe continentale. Si les résultats obtenus sont cependant très satisfaisants et ce pour la quatrième année consécutive, nous le devons, d une part à des facteurs conjoncturels, d autre part aux choix stratégiques faits depuis Côté conjoncture, deux facteurs ont eu un impact positif. Le niveau des taux d intérêt, historiquement bas, a ainsi permis à Klépierre de financer ses investissements à un coût modéré et de restructurer la couverture de sa dette dans des conditions favorables. Par ailleurs, les forts niveaux d indexation des loyers, notamment en France, ont soutenu l action dynamique des équipes de Ségécé et de ses filiales, ainsi que celles de Klégestion, pour assurer une importante croissance des loyers. Côté stratégie, le choix de spécialiser la Société sur le segment des Centres commerciaux démontre, année après année, sa pertinence. Le contingentement de l offre commerciale organisé sous des formes variées dans tous les pays d Europe, la longue durée des baux et la croissance constante de la consommation même si elle est irrégulière garantissent un profil de risque modéré et une faible volatilité des revenus. L Europe est devenue pour Klépierre son véritable marché domestique. Pour les cinq prochaines années, elle y dispose d un portefeuille de projets identifiés de développement de 2,7 milliards d euros. La poursuite d une progression durable et profitable des patrimoines et des revenus est aujourd hui confortée et Klépierre entend confirmer, en 2005, son statut de valeur de croissance et de rendement en maintenant son objectif de progression à deux chiffres de ses résultats. Michel Clair Président Éric Ranjard Vice-Président

6 directoire Michel Clair Président (58 ans) ENA. Nommé successivement Administrateur de Klépierre (1996), Président du Conseil d Administration (1997), il deviendra Président du Directoire le 28 juillet De 1975 à 1991, Auditeur puis Conseiller Référendaire à la Cour des comptes, il a occupé différentes fonctions au Commissariat Général du Plan, à la Direction Générale de l Industrie et au ministère du Commerce, de l Artisanat et des Services où il a dirigé le cabinet du ministre entre 1986 et En 1991, il a rejoint la Compagnie Bancaire dont il a été Secrétaire Général et membre du Directoire. Après la fusion Paribas-Compagnie Bancaire, il est devenu membre du Comité Exécutif de Paribas en charge des affaires immobilières et des services communs. Éric Ranjard Vice-Président (59 ans) Ingénieur ESTP, il passe la plus grande partie de sa carrière chez Ségécé dont il devient Président à compter de Depuis 1998, il est membre du Directoire de Klépierre puis depuis 2003, Vice-Président en charge du développement et du pôle Centres commerciaux. Il est également Président ou Vice-Président des filiales étrangères de gestion. Expert honoraire près du Tribunal administratif de Paris, il est depuis 2003 Président du Conseil National des Centres Commerciaux. Claude Lobjoie (56 ans) Ingénieur INSA LYON, il rejoint la Compagnie Bancaire en Secrétaire Général de l UCB ( ), Directeur Général du pôle immobilier de la Compagnie Bancaire ( ), il est depuis 1998 membre du Directoire de Klépierre en charge du pôle Bureaux et du Secrétariat Général ainsi que Président de Klégestion. Il est depuis le 1 er janvier 2002 Président de Klépierre Services. 4

7 5 message du président du conseil de surveillance Le chemin parcouru par Klépierre, au cours des cinq années où j ai eu l honneur d assurer la Présidence de son Conseil de surveillance, peut légitimement susciter la fierté de tous ceux qui en ont assuré le succès. Ce succès, c est d abord celui d une stratégie de spécialisation dans les centres commerciaux, conduite à l échelle européenne. Les centres commerciaux offrent pour l investisseur des avantages, aujourd hui unanimement appréciés, de moindre sensibilité aux cycles économiques et de croissance régulière des revenus. Une présence dans neuf pays européens permet aujourd hui de tirer parti d opportunités nouvelles de développement dans des pays inégalement équipés et de rythmes de croissance différents. L Europe offre à Klépierre un champ considérable de développement et améliore la répartition de ses risques. Le changement d échelle, la multiplication des structures de détention et de gestion, la forte croissance des effectifs et la création d un réseau de filiales internationales font courir à une société qui se développe à un rythme aussi soutenu, des risques évidents d exécution. C est au Conseil «Le Conseil de surveillance s assure d une croissance menée dans les meilleures conditions possible de sécurité.» de surveillance qu il revient de s assurer de la mise en œuvre par le management des moyens permettant d accompagner la croissance dans les meilleures conditions possible de sécurité. En 2004, l activité du Conseil a été très soutenue. Ses membres ont été réunis à dix-sept reprises soit en formation plénière soit en comités spécialisés. L actualité de l exercice a été en effet particulièrement fournie : le Conseil a autorisé près de 700 millions d euros d investissements, il a approuvé en juin le lancement d une émission obligataire de 600 millions d euros et en décembre la restructuration des instruments de couverture de taux. Le Conseil a eu par ailleurs à faire de nombreux choix comptables préalables à l adoption du nouveau référentiel de normes IFRS ; il a suivi enfin avec une particulière attention la finalisation du corps de procédures qui encadre désormais l activité de la Société. Klépierre a surmonté avec succès l essentiel des difficultés qu un développement rapide ne pouvait manquer de soulever. La Société dispose aujourd hui des moyens humains, financiers et organisationnels que requiert la réalisation d un plan stratégique ambitieux. Vivien Lévy-Garboua Président du Conseil de surveillance

8 conseil de surveillance l homme de la distribution, mais aussi un spécialiste de la consommation. Bertrand de FEYDEAU* (56 ans) est membre du Conseil de surveillance de la Société depuis le 21 juillet Il occupe les fonctions de Directeur Immobilier du groupe AGF. Un des spécialistes de l investissement immobilier sur la place de Paris. Vivien LÉVY-GARBOUA a fait part de son intention de présenter à l issue de l assemblée générale du 7 avril 2005 sa démission de ses fonctions de Président du Conseil de surveillance tout en poursuivant son mandat de membre Société depuis le 21 juillet Il occupe Jean NUNEZ (44 ans) est membre du du Conseil. Il sera proposé aux membres du également les fonctions de Directeur Général Conseil de surveillance de la Société depuis le Conseil de surveillance réunis immédiatement des Affaires économiques de l Archevêché de 21 juillet Il occupe également les fonc- après l assemblée d élire pour nouveau Prési- Paris. Une autorité dans le paysage immobi- tions de responsable finance et contrôle de la dent Monsieur Dominique HOENN. lier institutionnel européen et dans la finan- Banque de Financement et d Investissement ciarisation de l immobilier. de BNP Paribas. Il conjugue une forte expé- Dans son règlement intérieur, il est stipulé que Vivien LÉVY-GARBOUA (57 ans) est rience à la fois de l immobilier et de la finance. le Conseil de surveillance se réunit au moins Président du Conseil de surveillance de la Dominique HOENN (64 ans) est quatre fois par an. Le Président du Conseil Société depuis le 12 avril Il est également membre du Conseil de surveillance de la Laurent TRECA (57 ans) est membre du de surveillance, par délégation du Conseil, membre du Comité Exécutif de BNP Paribas. Société depuis le 8 avril Il occupe Conseil de surveillance de la Société depuis le a pouvoir d autoriser seul le Directoire à Il est le gardien des objectifs à long terme et également la fonction de Senior Adviser de 12 avril Il occupe également les fonctions effectuer les opérations suivantes dans la de la rentabilité du Groupe. Il attache un soin BNP Paribas. Membre du collège de l Autorité de membre du Comité Exécutif de BNP Pari- mesure où elles ne dépassent pas chacune particulier aux évolutions en matière de des Marchés Financiers, il apporte entre bas, en charge du développement du Groupe. 46 millions d euros ou sa contre-valeur en contrôle interne et de déontologie. autres à Klépierre une grande expérience des Banquier d affaires à l origine, il a une forte toutes monnaies : marchés actions, de taux et de dettes. pratique de l évaluation des opportunités prendre et céder toutes participations dans Christian MANSET (63 ans) est Vice- d investissement. toutes sociétés (sans limitation pour les opéra- Président du Conseil de surveillance de la Bertrand JACQUILLAT* (60 ans) est tions intragroupe) ; Société depuis le 21 juillet Il occupe égale- membre du Conseil de surveillance de la Le Directoire proposera aux actionnaires, lors acquérir ou céder tous immeubles (sans ment les fonctions de Président de la Compa- Société depuis le 12 avril Il occupe de l assemblée générale du 7 avril 2005, limitation pour les opérations intragroupe) ; gnie Financière Ottomane. Spécialiste de également les fonctions de Président-Direc- à l occasion du renouvellement partiel des en cas de litige, passer tous traités et tran- longue date de l administration des entreprises, teur Général d Associés en Finance et de membres du Conseil de surveillance, de sactions, accepter tous compromis. son savoir couvre aussi bien l immobilier et la Professeur des Universités à l Institut d études nommer deux nouveaux membres en rempla- Le Conseil de surveillance s est réuni huit fois finance que l organisation et la gouvernance. politiques de Paris. Théoricien de la finance, cement de Jean NUNEZ et Laurent TRECA dont en 2004 avec un taux de participation de 83 %. sa connaissance approfondie des techniques les mandats viennent à expiration: La rémunération annuelle des membres du Jérôme BÉDIER* (49 ans) est membre de valorisation des marchés actions est un François DEMON (36 ans), Responsable de la Conseil de surveillance comme définie dans du Conseil de surveillance de la Société depuis atout pour Klépierre. Gestion Financière de BNP Paribas ; les statuts comprend une partie fixe pour la le 8 avril Il occupe également la fonction Alain PAPIASSE (49 ans), Membre du Comité moitié de son montant, l autre moitié étant de Président de la Fédération des Entreprises Bertrand LETAMENDIA* (58 ans) est Exécutif de BNP Paribas en charge du pôle répartie en fonction de la présence effective du Commerce et de la Distribution. C est membre du Conseil de surveillance de la Asset Management and Services. aux séances du Conseil. * Administrateur indépendant n entretenant aucune relation quelle qu elle soit avec la Société, son Groupe ou sa direction qui puisse compromettre sa liberté de jugement. 6

9 7 comités tégie d investissement. Le Comité s attache plus particulièrement au suivi de la créa- Président du Conseil de surveillance, agissant sur délégation de ce dernier, tées au cours de l exercice au dispositif de contrôle interne qui lui avait été soumis en tion de valeur des investissements réalisés, jusqu à 46 millions d euros. décembre 2003 ; le plan d action pour 2005 Mises en place en 1998, les structures de gouvernement d entreprise permettent de faire évaluer les options stratégiques de la Société par des spécialistes indépendants. information préalable à toute décision d investir, d arbitrer ou de conserver un actif. Par ailleurs, des hypothèses de financement pour les investissements à venir ont été définies. Le Comité s est réuni quatre fois en 2004 avec un taux de participation de 85 % et a été notamment amené à statuer sur les deux opportunités majeures d investissement de l année : l acquisition de 12 centres commerciaux en Hongrie et de 2 galeries commerciales attenantes à des hypermarchés Leclerc. Le Comité s est plus particulièrement intéressé aux spécificités du marché hongrois, tant en matière de législation Le Comité d audit comprend : Christian Manset Président Bertrand Jacquillat* Bertrand Letamendia* Vivien Lévy-Garboua Jean Nunez Laurent Treca Le Comité d audit est chargé d évaluer les grands choix comptables, l information financière et la qualité des procédures. Il s est réuni quatre fois en 2004 avec un taux de participation de 68 % et les principaux points abordés ont été : a également reçu son approbation. Le Comité des nominations et des rémunérations se compose de : Vivien Lévy-Garboua Président Bertrand de Feydeau* Dominique Hoenn Bertrand Letamendia* Ce Comité fait des propositions en matière de rémunération des mandataires sociaux et de plans d option de souscription d actions. Le Conseil de surveillance du 8 avril 2004 a décidé d étendre l objet de ce comité à la locale que d environnement concurrentiel ; l application des normes IFRS avec le nomination des membres du Directoire et il a également veillé à la portée des due suivi des travaux des 18 groupes de travail d en changer son nom en conséquence. Le Le Comité des investissements se compose de : Vivien Lévy-Garboua Président Jérôme Bédier* Bertrand de Feydeau* Dominique Hoenn Christian Manset diligences sur les aspects techniques mais aussi sociaux dans le cadre du rachat des 50 % de la société locale de gestion. Le Comité reste également le «gardien» de la politique forte de Klépierre en matière de partenariats financiers sous forme de co-investissements. constitués, la validation des options retenues telle la méthode du coût historique pour les immeubles de placement ; le traitement comptable des acquisitions de l exercice ; les modalités d arrêtés des comptes. Par ailleurs, le Comité a également approuvé le budget d honoraires des commissaires Comité s est réuni une fois en 2004 en présence de l ensemble des membres. Commissaires aux comptes titulaires : Ernst & Young Audit Mazars et Guérard Son rôle est d étudier les conditions des acquisitions envisagées et d assurer un contrôle de cohérence par rapport à la stra- Les délégations du Conseil de surveillance en matière d investissement sont les suivantes : Directoire jusqu à 8 millions d euros ; aux comptes pour 2005, le contenu des différentes missions et leurs répartitions entre les deux cabinets. Enfin, le Comité a été tenu informé des modifications appor- Suppléants : Christian MOUILLON Patrick de CAMBOURG

10 atouts stratégiques

11

12 atouts stratégiques le modèle Klépierre Un objectif constant et atteint de création de valeur La valorisation continue de ses actifs et le dynamisme de sa croissance externe en Europe permettent à Klépierre de maintenir sa performance financière et notamment la croissance régulière de son cash-flow. 682 millions d euros investis en 2004 Un modèle adapté à l Europe continentale Klépierre poursuit un mode de développement axé principalement sur la propriété et la gestion des centres commerciaux en Europe continentale. Les pays dans lesquels la société investit ont des caractéristiques communes : une offre maîtrisée par des législations restrictives, une convergence rapide des modes de consommation et de distribution, une stratégie européenne de développement des grandes enseignes commerciales. Une politique de croissance très soutenue Klépierre, après s être développée en France, a investi dans huit autres pays européens, notamment en Espagne et en Italie qui représentent aujourd hui des pays majeurs pour son expansion. Ainsi, ces deux pays lui procurent 25 % environ de ses revenus, contre 65 % pour la France. Entre 2001 et 2003, Klépierre a également investi en Grèce, au Portugal, en Slovaquie et en République tchèque. L année 2004 a été marquée par de très importantes acquisitions en Hongrie : 12 centres commerciaux, pour un investissement total de 275 millions d euros, assurent dorénavant à Klépierre une place de leader dans ce pays. Conformément à sa politique, Ségécé, filiale spécialisée dans la gestion des centres commerciaux, a poursuivi la construction méthodique d un réseau dense de filiales locales, condition indispensable à la bonne valorisation du patrimoine acquis. Ségécé a pris le contrôle à 100 % de sa filiale espagnole Centros Shopping Gestion et a acquis 50 % de PCM, 10

13 11 société hongroise de gestion qui dispose de plusieurs années d expérience dans ce pays. En Grèce, la croissance du patrimoine a conduit à créer une filiale locale de gestion (Ségécé Hellas). Le portefeuille de projets d acquisitions, d extensions et de créations de centres commerciaux s est encore accru cette année pour atteindre 2,7 milliards d euros sur la période avec des loyers attendus de l ordre de 210 millions d euros. Un tel programme permet à Klépierre de poursuivre, à moyen terme, ses investissements à un rythme soutenu sur un segment de l immobilier dans lequel les opportunités sont rares et la concurrence vive. réalisées en Au total, les loyers ont progressé de 12,6 % alors que le chiffre d affaires a augmenté de 12 % en raison d une moindre progression des honoraires avec les tiers. Après déduction des charges de gestion, le cashflow d exploitation a connu une hausse de 12 %. L effet de levier induit par le financement par dette implique de ne considérer que les progressions correspondant à la part du groupe : ainsi, celle du cash-flow courant avant impôts s élève à + 14,5 %. Après impôts, le cash-flow net courant par action progresse de 16,8 %, niveau sensiblement supérieur à l objectif de 10 %. Un objectif de progression à deux chiffres La performance financière de Klépierre repose principalement sur sa capacité à faire progresser son cash-flow net courant, indicateur pour lequel le Groupe s est donné un objectif par action de croissance à deux chiffres sur moyenne période. Les composantes de cette progression sont doubles : interne, par l effet mécanique de l indexation, de la revalorisation locative des baux venant à échéance et de la relocation des surfaces libérées ; externe, par la réalisation de nouveaux investissements financés en priorité par le cash-flow libre, par la trésorerie provenant des cessions et par un recours mesuré à l endettement. Un modèle validé par les résultats En 2004, Klépierre a bénéficié d une croissance interne des loyers de 3,7 %. Du fait de la croissance externe, les loyers ont progressé de 8,9 % supplémentaires. Ce taux tient également compte de l effet en année pleine des acquisitions et des cessions Les perspectives pour 2005 Pour 2005, Klépierre a confirmé un objectif d investissements de l ordre de 600 millions d euros et un objectif de croissance d au moins 10 % de son cashflow net courant par action. 600 millions d euros : objectif d investissements 2005

14 atouts stratégiques politique financière et dividende Une politique financière au service d une stratégie à long terme Un recours à l endettement adapté au profil de risque contribue fortement à la performance globale. 10% minimum de croissance annuelle du dividende sur moyenne période Une structure financière équilibrée Grâce à sa capacité d investissement et à la croissance régulière du cash-flow, Klépierre dispose d une bonne visibilité sur l évolution de son endettement. Pour conserver une structure financière équilibrée et des coûts de financements compétitifs, elle veille à ce que l augmentation de sa dette respecte une double limite : ratio dettes/patrimoine réévalué de 50 % et frais financiers couverts au minimum 2,5 fois par l EBE. Sa politique de renforcement pragmatique et progressif des fonds propres (conversion d obligations convertibles en 2002, paiement du dividende en actions en 2004) répond à ce même objectif. Gestion des liquidités Pour assurer la continuité de ses ressources, Klépierre est attentive à refinancer ses investissements à long terme, avec un échéancier de dettes équilibré et des sources de financement diversifiées. Ainsi, fin 2004, la part des emprunts obligataires a été portée à 44 % (27 % fin 2003), la durée de la dette est de 5 ans, et l endettement bancaire est réparti entre différents supports (crédits syndiqués, prêts hypothécaires ) et 14 contreparties. Gestion des risques de marché Soucieuse de préserver la marge entre la rentabilité de ses investissements et le coût de ses financements, Klépierre limite son exposition au risque de variations des taux d intérêt en maintenant une part de dettes à taux fixe, ou couvertes à taux fixe, d au 12

15 13 Évolution du dividende 2,70 1,75 1,55 1, ,0 % 1, ,7 % + 12,9 % + 70,9 % + 15,0 % 0,83 0,92 1,03 1,17 2,00 2, Dividende net Dividende brut Dividende Retour sur investissement (1) (dividende réinvesti) ,3 % 22,6 % 17,9 % 18,8 % 21,9 % 26,0 % 27,3 % 42,3 % (1) Progression annuelle moyenne dans l hypothèse d une détention depuis le 1 er janvier de chaque année. moins 70 % (77 % fin 2004, grâce à un portefeuille de swaps d une durée moyenne de 6 ans). Klépierre applique également un contrôle strict de son risque de contrepartie, en ne traitant ses swaps qu avec des banques d excellente santé financière, et en limitant ses placements de trésorerie aux supports les moins risqués (OPCVM monétaires, emprunts d État). Enfin, l exposition au risque de change est structurellement limitée puisque la part des pays hors zone Euro représente 6,6 % du patrimoine de Klépierre et que les loyers y sont facturés en euros. Un retour sur investissement performant Après avoir adopté, en 2003, le régime fiscal des Sociétés d Investissements Immobiliers Cotées, Klépierre a adapté sa politique de distribution aux nouvelles règles qu il implique. Fixé à 2 euros, le dividende net versé en 2004 a progressé de 70 % par rapport à l année précédente. Pour les années suivantes, il devrait progresser au rythme des principaux indicateurs de performance du Groupe : cash-flow courant et actif net réévalué par action. Ainsi, Klépierre va proposer à l assemblée générale de fixer le dividende à 2,30 euros soit une hausse de 15 % par rapport à l exercice précédent. La mise en paiement interviendra le 15 avril Sur cette base, le montant prévisionnel total distribué en 2005 représentera 104 % du résultat net consolidé et 60 % du cash-flow net courant. Combiné à la valorisation annuelle de l action, ce dividende permet au titre Klépierre d offrir aux actionnaires, et ce depuis plusieurs années, l un des meilleurs retours sur investissement du secteur.

16 atouts stratégiques bourse Performance du titre Klépierre Cours de clôture (1) 32 33,4 35, ,7 65,2 % de progression 10,5 % 4,3 % 7,2 % 20,3 % 10,8 % 36,6 % Progression du CAC 40 51,1 % - 0,7 % - 22,0 % - 33,7 % 16,1 % 7,4 % (1) Cours de 1999 à 2002 retraités de la division du nominal de l action en Une performance remarquable pour le titre Klépierre Une croissance modérée sur les marchés actions Après un rebond en 2003 (+ 16 %), le CAC 40 a terminé l année 2004 en hausse de 7,4 %. Les marchés d actions ont été soutenus par la conjugaison de trois facteurs : forte croissance mondiale, bonnes perspectives de bénéfices des sociétés, taux d intérêt historiquement bas. Mais la flambée des cours du pétrole, la faiblesse du dollar et le contexte géopolitique (conflit irakien) ont incité les investisseurs à anticiper un ralentissement de la croissance. D où une certaine prudence. Des foncières toujours très attractives Dans ce contexte, les foncières européennes ont été très recherchées : avec une progression annuelle soutenue (indice EPRA EuroZone : + 38 %) et des distributions de dividendes élevées, elles ont été perçues à la fois comme des valeurs de croissance et de rendement. Une forte progression du cours de Klépierre Comme l ensemble du secteur, le titre Klépierre a réalisé un excellent parcours boursier. Avec un cours de clôture à 65,1 euros, il termine l année en hausse de 36,6 %. Après une hausse de 17,8 % au 1 er semestre, le titre a légèrement reculé en septembre, pour rebondir au dernier trimestre ; il a alors bénéficié de l annonce de nouvelles dispositions fiscales favorables aux Sociétés d Investissements Immobiliers Cotées. En intégrant la progression du cours et le dividende versé en 2004, l action affiche un rendement annuel de 41,8 %. La liquidité du titre a par ailleurs été renforcée, avec un volume quotidien moyen de près de titres (+ 10 %). 14

17 Performance de l action Klépierre Klépierre EPRA EuroZone SBF 120 CAC 40 Le paiement du dividende en actions très prisé par les actionnaires Klépierre a proposé à ses actionnaires le paiement du dividende, au titre de l exercice 2003, en espèces ou en actions (2 euros par action). L opération a connu un vif succès : 78,7 % des actionnaires ont opté pour le paiement en actions, sur la base d un prix de 49 euros par action soit une décote attractive de 10 %. Grâce à cette marque de confiance, Klépierre a pu renforcer ses fonds propres de 68,8 millions d euros janvier 2004 février mars avril mai juin juillet août septembre octobre novembre décembre janvier 2005 février Volume quotidien en moyenne hebdomadaire janvier 2004 février mars avril mai juin juillet août septembre octobre novembre décembre janvier 2005 février

18 métiers

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20 métiers chiffres clés chiffres clés Patrimoine et activité Valeurs d expertise droits compris au 31/12 (part totale) 2 645, , , , ,2 Loyers (part groupe) 133,9 233,7 267,8 309,4 347,2 Chiffres d affaires part totale, dont 248,3 326,0 345,0 386,2 431,3 - Centres commerciaux 163,5 236,9 262,7 311,9 366,3 - Bureaux 84,8 89,1 82,3 74,3 65,0 en millions d euros Loyers (en millions d euros) 81,2 74,2 64,5 230,7 279,0 333, Valeurs d expertise droits compris en part totale (en millions d euros) 1 174, ,2 956, , ,2 Total 2002 : 4 708,7 M Total 2003 : 5225,2 M Total 2004 : 5993,2 M Centres commerciaux Bureaux 18

21 19 Évolution du dividende (en euros par action) (2) Évolution du cash-flow net courant (en euros par action) (2) Dividende brut Dividende net Dividende 2,70 (1) 1,75 (1) 1,17 2,00 2,30 (1) Hypothèse : avoir fiscal = 50 %. (2) Retraité du triplement du nombre d'actions intervenu en avril 2003 (division par 2 du nominal et attribution d une action gratuite). 2,7 3,4 3, Actif net réévalué droits compris après fiscalité sur plus-values latentes (en euros par action) (2) Effectif (fin de période) 45,8 51,1 57, (3) (3) Au 1 er janvier 2003.

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