Droit des biens Manuel de Sophie Schiller

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1 1 Droit des biens Manuel de Sophie Introduction Droit des biens : traite de ma composition du patrimoine et du régime de ses composants. Ex : propriété, usufruit, copropriété etc. Eloignement progressif des réalités matérielles. Par ailleurs les sources sont très variées et de plus en plus éclatées. Le code civil consacre deux de ses trois livres sur ce dernier. La jurisprudence est par ailleurs foisonnante. Sources internationales : juridictions européennes, CEDH, CJCE Organisation sociale changeante modification de l évaluation des richesses et de la nature des biens constituant le patrimoine. 19 ème siècle : biens de valeur = immobiliers et corporels «res mobilis, res vilis» Aujourd hui : incorporels Titres de sociétés, auteurs : Microsoft, L Oréal, Harry Potter... Evolution du droit des biens : ordonnance du 23 mars 2006 (modification du régime des sûretés) + à venir : projet de réforme (31 Oct 2008) sur les textes du code civil. Partie préliminaire : La Notion de bien Bien = distinction entre source d avantage et source de responsabilités Titre 1 : définition de la notion de bien Impossibilité de reprendre le sens courant : elle est beaucoup trop restreinte. Chapitre 1 : définition négative du bien 2 catégories : personnes et biens. On définit les biens selon qu ils ne sont pas des personnes (physiques, ou morales). Difficultés : le régime des animaux et des embryons. Animaux = biens en droit français (art 528 C. Civ). On retenait le fait qu ils soient des biens consommables tandis qu aujourd hui, on prend en considération le lien affectif. Loi du 10 juillet 1976 : l animal est un être vivant et sensible. -> Droit de sanctions si actes de cruauté. Convention européenne pour la protection des animaux, entrée en vigueur en France le 1 er Mai Question : personnalité juridique des animaux?

2 2 Cas de la suisse : art 614a C. Civ. : les animaux ne sont pas des choses mais la plupart du temps on leur applique le régime de la chose => solution affective, dommages intérêts, mais aussi ils peuvent être légués, saisis Les embryons : personne humaine potentielle (comité national consultatif d éthique ). Chapitre 2 : Définitions positives du bien Distinction entre bien et chose : sens juridique // objet matériel - Les biens par le critère de l utilité o «satisfaire les besoins de l homme, en les utilisant ou en les échangeant» o Limites : corps humain = indissociable de la personne humaine Sang, organes - Les biens par le critère de l appropriation o Exception des choses communes : Art 714 C.civ : des choses n appartiennent à personne et l usage est commun à tous. o Double notion : utilité et appropriation permet d y inclure les droits sur les choses. Double catégorie : les choses et les droits, mais critique car confusion. o De plus inadaptation au monde actuel : certains choses ne peuvent être considérées comme des biens, comme l air, l eau, les ondes. - Les biens par le critère de la valeur o Doctrine traditionnelle : «la notion moderne de bien tend nécessairement à traduire dans le patrimoine toute richesse» o Cependant des choses ont une valeur mais ne sont pas des biens. Exemple du sang (matériel pour des produits pharmaceutiques) Exemple du contrôle d une société, voire du pouvoir qu on y obtient Pas de critère unique : on préfère parler des biens au pluriel. Titre 2 : Détermination de la notion de bien Difficulté de l étude conceptuelle : on se ramène à l étude de la réalité. Les biens sont généralement liés à une personne en tant que patrimoine, et la classification des biens permet de déterminer le régime applicable à chacun. Chapitre 1 : Le contenant : le patrimoine Aubry et Rau «le patrimoine est un sac que chaque homme porte, sa vie durant, sur son épaule et dans lequel viennent s enfourner pêle-mêle, tous ses droits, ses créances et ses dettes» de Vialleton. Section 1 : qualification du patrimoine. Le patrimoine est composé d un actif et d un passif, les biens, créances et les dettes. 1. Universalité juridique Chaque personne doit répondre de son passif sur l intégralité de son actif (Aubry et Rau). Article 2284 du code civil : «quiconque s est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers, immobiliers, présents et à venir». Lien obligatoire : patrimoine considéré comme un tout. Système juridique global.

3 3 Deux types d universalité : de fait (volonté de l homme) et juridiques. 2. Acceptation timide des divisions patrimoniales Réticence du droit français à admettre les patrimoines d affectation. Conception de pays étrangers ; regrouper chaque affectation particulière de biens au sein de patrimoines propres. Ex : biens à l usage professionnel seront dans le patrimoine professionnel, ceux dans le patrimoine privés seront ceux à usage privé. Les créanciers de chaque patrimoine ne pourront se désintéresser que sur les biens de ce patrimoine précis. Première entorse en droit français : la fiducie. Loi du 19 février 2007 (articles 2011 à 2031 du code civil) Article 2011 : fiducie = un ou plusieurs constituants transfèrent un élément de leur patrimoine à des fiduciaires qui, en les tenant séparés de leur patrimoine, agissent dans un but déterminé au profit d un ou plusieurs bénéficiaires. o o Limites : gestion des biens ou de droits + constitution de sûretés Le fiduciaire est une personne morale (établissement de crédit, entreprise d investissement, entreprise d assurance, avocat) Régime : 99 ans depuis Acte notarié imposé lorsqu elle porte sur un bien commun ou indivis. Prend fin avec le décès du constituant. Constitue une sûreté rechargeable : permet de garantir de nouveaux crédits après constitution. Patrimoine du constituant = gage commun de ces créations Modernisation des affaires financières (loi du 2 juillet 1996) - Les donneurs d ordre peuvent faire des dépôts auprès d adhérents d une chambre de compensation et ces dépôts sont transférés en pleine propriété. => une chambre de compensation aurait un patrimoine composé d ensembles patrimoniaux constitués par les dépôts réalisés de chaque donneur d ordre. Dans les divorces : Article du code civil (loi du 2 août 2005) : le conjoint qui conserve le patrimoine professionnel devra supporter les dettes et des sûretés consenties par les époux dans le cadre de la gestion d une entreprise. Section 2 : Caractères du patrimoine Principe de l unicité du patrimoine et son évolution : théorie d Aubry et Rau, fin 19 ème siècle, qui a progressivement été critiquée. 1. Théorie de l unicité 4 règles posées par la théorie classique - Seules les personnes ont un patrimoine

4 4 o En droit des régimes matrimoniaux, il y a trois masses de biens : de l épouse, de l époux, les biens communs. Or la communauté n est pas une personne. - Toute personne a nécessairement un patrimoine o Le patrimoine est un ensemble d actifs, une potentialité à posséder quelque chose. - Le patrimoine reste lié à la personne aussi longtemps que dure se personnalité o On ne peut transmettre son patrimoine, seulement les objets le composant. o Sauf en cas de fin de personnalité juridique (mort). - Une personne n a qu un seul patrimoine o Cela prive de protection ceux qui veulent abriter certaines biens de leurs créanciers.

5 5 2. Critique de la règle d unicité du patrimoine Existence de patrimoines sans maîtres : Le patrimoine du défunt accepté à concurrence de l actif net (art 787 s. C. Civ) Existence de divisions patrimoniales : Fortune de mer, fortune de terre. Utilisation d autres outils juridiques pour séparer son patrimoine : création d une personne morale, ce qui peut entraîner un «abus de biens sociaux» car on utilise ce patrimoine professionnel possiblement à des fins personnelles. Chapitre 2. Le contenu : les différents biens Distinction biens patrimoniaux et biens extrapatrimoniaux : biens = valeur économique. => Possibilité de les céder, vendre, transmettre. En dehors du patrimoine : droits sans valeur pécuniaire : liés à la personne. Droits politiques, droits de la personnalité. Nuance : les biens venaux, incessibles, intransmissibles. Les clientèles civiles, souvenirs de famille. Interdiction de poser la personne et ses attributs comme ayant une valeur économique, mais c est contredit par la réalité : Principe : Art 16-5 C.civ. : «les conventions ayant pour effet de conférer une valeur patrimoniale au corps humains, à ses éléments et à es produits sont nulles» Exceptions : - Les objets du corps humain ont déjà pu faire l objet de confiscation ou de rétention (confiscation pénale d un doigt, TGI Avignon 24 septembre 1985) - Evaluation en argent du préjudice moral subi suite à l ablation d une partie du corps : évaluation en argent de chaque partie du corps? - Droits à l image ou au nom, droits de la personnalité progressivement réifiés. => commercialisation de l image Section 1. Classification des biens Summa division : biens meubles, biens immeubles. 1. Distinction entre biens mobiliers et biens immobiliers Origine de la distinction : article 516 du Code Civil. Historiquement : seule la terre avait une valeur économique, les objets mobiles étant alors sans valeur. «RES MOBILIS, RES VILIS.»

6 6 Le régime appliqué aux biens immobiliers devait permettre de les conserver au maximum dans les familles nobles.

7 7 A\ Critère de la distinction Tous les biens sont meubles, sauf ceux qui reçoivent la qualification d immeuble. Immeuble : art 517 Cod. Civ. 1 : Les immeubles Les immeubles par nature : - Ce qui est immobile : lien avec le sol (végétaux, constructions ) Art 518 à 521 Cod. Civ. Les immeubles par destinations : Art 522 à 525 Cod. Civ. Justification : sorte de fiction qui crée un ensemble en cas de saisie, d hypothèque ou de vente. => Régime identique à tout l ensemble, cohérence. Si une usine était saisie, alors les machines à son activité de production pourront être saisies selon la même procédure. Conditions à l immobilisation par destination : Manifestation réelle de volonté ou Réunion de deux conditions matérielles : o Même propriétaire du meuble et de l immeuble o Le meuble doit être affecté au service de l immeuble, avec un lien physique. La cour de cassation a considéré que l opération de transformation d un immeuble par destination en meuble devait respecter les mêmes exigences que la transformation de meuble en immeuble. Ass. Plén. 15 avril 1988, Des fresques catalanes. Types d immeubles par destination : - les biens affectés au service d un fond o art 524 Cod. Civ : «les animaux et les objets que le propriétaite du fond y a placés pour le service et l exploitation de ce fonds sont immeubles par destination.» o idée que ces biens sont au «service» du fonds, et non pas servent uniquement le propriétaire. Exploitation agricole, commerciale ou industrielle. Ainsi des meubles meublants seront des meubles dans une maison d habitation alors qu ils seront immeubles par destination s ils garnissent un hôtel. o Critère : être indispensable à l exploitation - les biens attachés au fond à perpétuelle demeure o art 525 Cod. Civ. «le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpetuelle demeure quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou lorsqu ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés * +» Les immeubles par l objet auxquels ils s appliquent :

8 8 Art 526 C. Civ. : usufruit des immeubles, servitude, service foncier, actions qui tendent à revendiquer un immeuble. droits portant sur les choses immobilières. 2 : Les meubles Ex : l hypothèque. Les meubles par nature : Art 528 C. Civ. => les animaux et les corps qui peuvent se transporter d un lieu à l autre. Les meubles par détermination de la loi : Art 529 C.Civ. => sont immeubles par détermination de la loi les obligations et actions qui ont pour objet des sommes exigibles et des effets mobiliers. - Droits et actions portant sur un meuble L usufruit d un immeuble est un droit immobilier, l usufruit d un meuble est un droit mobilier. - Aux parts d intérêts et actions des sociétés o Titres émis par une société = mobilier o Nuance : le droit fiscal est plus réaliste et appliquera une fiscalité de droits immobiliers lorsque ça sera nécessaire. Les meubles par anticipation : Création de la jurisprudence. (CJCE 7 décembre 2004 par exemple) Qualification mobilière à des biens actuellement immobiliers destinés à devenir des meubles. Exemple : récolte sur pieds Qualification mobilière accordée par un acte de volonté. Elle ne s impose pas aux tiers. B\ Intérêt de la distinction Régimes différents 1 : la preuve et l acquisition de la propriété Possession = apparence d un droit car souvent le possesseur est titulaire de la propriété. Art 2276 C. Civ. «en fait de meuble, possession vaut titre.» Prescription acquisitive de 10 à 30 ans pour les immeubles. Matière de preuve : le possesseur est présumé propriétaire d un bien en matière de meubles, en matière d immeuble, il faut réunir les conditions de la prescription.

9 9 2 : les garanties Différence de régime selon l objet de la garantie : le créancier n est protégé par la garantie que si le débiteur ne peut faire sortir ce bien de son patrimoine sans que le créancier n en soit informé. Les biens immobiliers figurent dans un registre de publicité. De plus les garanties sur les biens meubles nécessitent la dépossession, ce n est pas le cas pour les biens immeubles. 3 : modalités du transfert de la propriété Différence de contraintes lors du transfert de propriété : mise à jour des registres de publicité. Dedans : toutes les opérations relatives aux biens immobiliers. Publicité foncière des transferts des biens immobiliers. + Perception de droits fiscaux (formalité fusionnée de l art 647 du code général des impôts). Cette double contrainte ne sera pas imposée aux transferts de propriété des biens mobiliers. 4 : tribunal compétent Meuble : NCPC art 42 : domicile du défendeur Immeuble : lieu où se tient l immeuble. 5 : La saisie Différence de règles applicables en cas de saisie d un bien meuble ou immeuble : protection plus importante de la saisie des biens immeubles. 6 : la lésion Différence d application des règles de nullité pour lésion : l erreur sur la valeur (5\12) est cause de la nullité d un contrat de vente. Art 1674, C. Civ. 2. Classification secondaire des biens Portée moindre des classifications secondaires, cependant subsistent des différences de régime.

10 1 0 Choses ou biens Dans le commerce juridique Hors du commerce juridique Pouvant être l'objet d'un droit de propriété Ne pouvant pas être approprié Par nature Par l'effet d'une règle de droit Choses communes Choses sans maître Res nullius Res delictae A\ Biens appropriables et biens non appropriables 1 : critère de distinction - La nature physique du bien o Usage commun à tous Art 714 C. Civ L eau, la mer, l air, les eaux courantes o biens trop proches de la personne Art 1128 C. Civ. : biens hors du commerce Les personnes, les éléments du corps humain - Le rattachement du bien au domaine public o Ordonnance du 21 avril 2006 : lorsque l immeuble comporte des aménagements indispensables à l exécution du service public. Les rivages de la mer, les ports, les routes 2 : intérêt de la distinction Les biens non appropriables : - Ne peuvent être l objet de transaction juridique - Inaliénables, insaisissables, imprescriptibles B\ Biens consomptibles et biens non consomptibles

11 1 1 Bien consomptible = se détruit par son utilisation (monnaie ; produits alimentaires. Ils ne peuvent pas être restitués, et entrainent une restitution par équivalent. C\ Biens fongibles et biens non fongibles Bien fongible = non individualisable - Art 1291 C. Civ. : compensation seulement entre choses fongibles de la même espèce - Corps certain : le contrat porte sur la restitution de la chose même - Bien fongible : le contrat porte sur la restitution d un bien équivalent - Transfert de propriété : o Corps certain : lors de la conclusion du contrat o Chose de genre : lors de l individualisation de la chose Permet de faire peser les risques sur l acheteur lorsque les biens sont individualisés. D\ Fruits et produits Capitaux : produisent des revenus. - Revenus = fruits o Non altération du capital, renouvelable périodiquement Fruits, récoltes, loyers - Revenus = produits o Altère ou diminue sensiblement le capital Pierres extraites d une carrière ou d une mine Régime spécifique d attribution des fruits : Art 582 C. Civ. : l usufruitier peut jouir de toutes les sortes de fruits. Art 549 C. Civ : le simple possesseur ne fait les fruits siens que s il est de bonne bois. Ne s applique pas aux produits. Section 2. Classification des droits

12 1 2 Dt réels principaux Propriété démembrement Réels gage Droits Dt réels accessoires Obligation de ne pas faire hypothèque privilèges Personnels Obligation de donner Obligation de faire 1. Droits réels et droits personnels 1 : Critère de la distinction Droit réel : pouvoir direct et immédiat du titulaire sur une chose, sans passer par l entremise d un individu. Droit de propriété = droit réel. Droit du locataire = droit personnel. Biens délicats à qualifier : les parts sociales. Sont-elles des droits de créance? Car leur cession a des effets limités aux seules parties contractantes. Sont-elles des droits réels? => Lien de propriété entre l associé et le capital de la société. Volonté : peut créer un droit personnel. Et pour le droit réel? Enjeux : il est plus favorable d être titulaire d un droit réel que personnel/ Exemple : copropriétaire a un droit de jouissance sur une partie commune d un immeuble. Si droit réel, alors il sera opposable à tous. Si droit personnel, alors il ne s imposera qu aux signataires de l acte. Article 543 Cod. Civ : on ne peut avoir sur des biens ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre. => liste limitative donc défense du droit de propriété et défense de créer des droits opposables à tous constitutifs d une gêne pour la collectivité.

13 1 3 2 : Intérêt de la distinction - Le titulaire d un droit réel a un pouvoir réel sur la chose - Le titulaire d un droit réel a un droit absolu sur la chose. o Opposable à tous o «opposabilité erga omnes» - Le titulaire d un droit réel a la faculté de suivre la chose. o Possibilité de revendiquer son bien entre les mains d un tiers acquéreur ou entre celles d un possesseur quelconque. o «Droit de suite» - Le titulaire d un droit réel doit être désintéressé en priorité. o «Droit de préférence» - Un droit réel ne peut porter que sur des choses existantes et individualisées. o Sauf la vente de choses futures, comme des immeubles à construire, qui est admise. o Le droit personnel prépare le droit réel. o Tant que la chose n existe pas, il n y a que des droits personnels. 2. Droits portant sur des objets corporels et droits portant sur des objets incorporels Développement du droit portant sur des objets incorporels : o o o o Œuvres de l esprit Fruits de l activité professionnelle (banques de données..) Droits mobiliers (des associés) Droits immobiliers Régime original des droits portant sur des objets incorporels : A l image des droits réels, ils portent directement sur un bien. A la différence desd droits réels - monopole d exploitation temporaire (droit d auteur : 70 ans, brevet : 20 ans) - Ils ne peuvent pas faire l objet de possession - Souvent liés une personnalité o Celle de leur titulaire Droits de propriété artistiques o Des personnes sur lesquelles ils reposent Droit à la clientèle Parfois les titulaires auront des droits supplémentaires, comme les droits moraux des auteurs, et puis des fois certains droits leur seront retirés : la clientèle incessible par exemple. Partie 1. La Propriété Titre 1. Notion de propriété Deux aspects : un théorique (historique, sociologique, philosophique ) et d autre part un aspect c est un droit réel qui s applique à des biens concrets.

14 1 4 Chapitre 1. Définition de la propriété Art 2 DDHC : propriété = droit naturel et imprescriptible Cependant il n est ni ancestral ni naturel : apparition de la propriété vers 2500 av. JC. Elle n est même pas homogène : existence de propriétés collectives et familiales en Inde. Art 544 C. Civ. Propriété =droit de jouir et de disposer de la manière la plus absolue, pourvu qu on en fasse pas un usage prohibé par la loi. Propriété = droit subjectif ou droit objectif? o Subjectif : satisfaction des intérêts individuels sans considération de l intérêt génétral. o Objectif : fonction sociale, devoir envers la collectivité La propriété est un droit absolu : destiné à mettre fin à la division du droit de propriété en vigueur sous l ancien régime, qui était décomposé en «domaine éminent» et en «domaine utile» selon si on était noble ou pas. Caractère absolu du droit de propriété : - Rassurer les récents propriétaires - Accent politique fort : idéologie libérale et individualiste - Protection de la propriété contre atteintes et usurpations du fait de la puissance publique. Art 544 C. Civ : le droit de propriété est un droit subjectif qui confère à son titulaire un pouvoir de droit sur un bien, consistant en un rapport direct entre une chose zet son titulaire et permettant à celui-ci de tirer toutes les utilités possibles. Pouvoir de droit pouvoir de fait (possession) Problématique de la preuve et de la légitimité et de l équité, justice sociale théorie de l apparence(bonne foi) «ERROR COMMUNIS FACIT JUS» Chapitre 2. Composante de la propriété - Usus ou droit d usage - Abusus ou droit de disposer - Fructus ou droit de jouir Les trois = propriétaire absolu. Section 1. Droit d user de la chose L usus permet d user ou de ne pas user de son bien. - Utilisation de la chose en y habitant, par exemple. - Pour les non corporels, ça se confond avec l abusus. - Ne pas user de son bien est un droit. Section 2. Droit de jouir de la chose Le fructus permet ne perception des fruits, mais pas ceux pour lesquels une altération est obligatoire.

15 1 5 Différentes sortes de fruits : art 582 C. Civ. - Fruits naturels o Spontanés, pas d intervention de l homme - Fruits industriels o Industrie de l homme - Fruits civils o Contrat Exploitation sous forme de photographie. Café Gondrée, notoriété historique. Cartes postales = violation du droit réel sur la chose? Cour de cassation du 10 mars 1999 : seul le propriétaire a le droit d exploiter son bien, sous quelque forme que ce soit. (art 544 C. Civ) Traditionnellement on distingue l objet matériel, la matière, et la création, l œuvre (propriété incorporelle). Exemple d un tableau : sa propriété matérielle pourra être transmise indéfiniment, cependant la propriété incorporelle, le droit d auteur, sera détenu par son auteur et ses descendants pendant 70 ans après son décès. Position de la Cour de Cassation critique : les solutions seraient celles du droit de la propriété intellectuelle exclusivement. Portée limitée par plusieurs décisions ultérieures. Le droit de propriété par photographie n est valable que si un trouble du droit à l usage du propriétaire était démontré. Nuance avec la liberté d expresson. Le droit à l image : attribut du droit de propriété? «Le propriétaire d une chose ne dispose pas d un droit exclusif sur l image de celle-ci» Portée large Sinon réparation d un préjudice subi Section 3. Droit de disposer de la chose Possibilité d accomplir des actes entraînant la perte de dout ou partie du bien. - Il ne peut y avoir propriété privée sans abusus. - Il peut y avoir propriété privée en présence seule d abusus. Forme positive : possibilité de réaliser des cessions, donations, destruction, ou d abandon. Forme négative : possibilité de refuser que son bien soit détruit ou vendu. 1. Limites du droit de céder un bien A\ Inaliénabilité causée par une disposition légale ou jurisprudentielle. - Les biens objets de substitutions successorales fidéicommissaire Ce mécanisme est une disposition par laquelle l auteur de la libéralité impose à la personne gratifiée (le grevé), l obligation de conserver sa vie durant les biens donnés ou légués, afin de les transmettre à sa mère à une seconde personne nommément désignée «l appelée».

16 1 6 o Loi du 23 juin 2006 sur les successions a permis de les consentir au profit de n importe quelle personne et n importe quel bien. Deux périodes : le grevé doit conserver le bien, et ensuite l appelé reçoit le bien. Qualité de propriétaire. - Les biens qualifiés de souvenirs de famille o Valeur morale qui éclipse leur valeur patrimoniale. o Qualification rarement retenue. o Le bien est transmis à certains membres de la famille seulement, et ils sont indisponibles en interdisant leur transmission. - Les biens inclus dans les «biens de famille» o Loi du 12 juillet 1909 : protection renforcée à certains biens. o Immeuble que le propriétaire soumet à l insaisissabilité pour en assurer la conservation dans l intérêt de la famille. On ne peut ni le vendre, ni l hypothéquer. o Impact limité car le montant est limité. o Loi du 4 décembre Evite que l héritage ne passe à la famille par alliance. Seuls certains droits de transmission sont supprimés. o Repris par la loi du 1 er Aout 2003 (Loi sur l initiative économique) Art L526-1 s C. Comm. Élargit la protection du domaine familial Déclare insaisissable les droits sur l immeuble constituant la résidence principale. Acte obligatoirement notarié et inscrit au bureau des hypothèques. N est pas opposable aux créanciers non liés à l activité professionnelle. - Renforcement de la protection par la loi du 4 aout 2008, LME, Art L C. com. => tout bien foncier non affecté à l usage professionnel est non saisissable. B\ Inaliénabilité posée par une disposition contractuelle - Clause d inaliénabilité insérée dans une donation ou un testament o Condition : être temporaire et justifiée par un intérêt sérieux. o Le juge peut disposer du bien si l intérêt qui avait justifié la clause a disparu. - Clause d inaliénabilité dans une cession o Limite souvent les ventes de titres en droit des société o Condition : limitation de la durée et justification d un intérêt légitime. o => 40 ans de validité de ces clause. Transgression de l inaliénabilité : nullité de cette dernière. 2. Limites au droit de conserver un bien Obligation de détruire ou de céder le bien : fait disparaitre le droit de propriété. Exemple : obligation de détruire des bâtiments menaçant ruine, des animaux dangereux - Obligation de céder le bien suite à une expropriation d utilité publique o Juste et préalable indemnité (Code de l expropriation pour utilité publique) o Pour des objectifs initialement prévus et dans un délai raisonnable Indemnisation dans le cas où les délais ne sont pas respectés et si la valeur du bien a augmenté.

17 1 7 - Obligation de céder le bien suite à une réquisition o Accomplissement de certaines prestations dans un but d intérêt général o Usage temporaire de ce droit quand il s agit de biens immeubles o Location ou vente forcée. - Obligation de céder le bien suite à une nationalisation o Atteinte directe au droit de propriété. o Art 17 DDHC : sauf nécessité publique o Juste et préalable indemnité - Obligation de céder le bien suite à une confiscation o Sanction pénale o Pour la non acceptation d une réquisition. o Ou alors objets dangereux ou nuisibles. Chapitre 3. Caractère de la propriété Art 544 C. Civ. = de quelle manière s exerce le droit de propriété Section 1. Caractère absolu de la propriété - Composantes du droit (usus, fructus, abusus) - Étendu du droit (dessous, dessus ) - Règles d acquisition (droit à tout ce que produit son bien ou ce qui s unit à son bien) - absolu illimité : Art 544 al 2 => limité par les lois et les règlements Section 2. Caractère exclusif de la propriété Caractère exclusif = qui exclut le partage propriétaire : droit complet sur le bien Si un titulaire a la qualité de plein propriétaire alors personne ne pourra invoquer d usus, de fructus ou d abusus. Exceptions au caractère exclusif : - les propriétés collectives (indivision, copropriété ou mitoyenneté) - propriété conditionnelle o la propriété est transférée sous condition soit suspensive propriété n est pas encore transférée j achète si j ai un prêt résolutoire la propriété est déjà transférée : période «pendente conditione» : il existe en quelque sore deux propriétaires dont les droits vont rétroagir. on peut donner quelque chose, si tu ne te maries pas avant un an. - multipropriété o correspond juridiquement à une «société d attribution d immeubles en jouissance à temps partagé» => loi du 6 janvier 1986

18 1 8 o la propriété de l immeuble revient à la personne morale qui a été crée, les multipropriétaires n ont qu un droit de jouissance. Section 3. Caractère perpétuel de la propriété Propriété = seul droit réel perpétuel, les autres sont soit viager, soit temporaires - non extinction par le non usage o cour de Cassation, 12 juillet 1905 : sur la propriété d un étang disparu et revenu 70 ans plus tard - maintien de la propriété aussi longtemps que dure la chose o propriété et servitude o en revanche les propriétés industrielles, littéraires ou artistiques sont des propriétés temporaires. - limite matérielle - limite jurisprudentielle Chapitre 4. Etendue de la propriété Section 1. Dimension du droit de propriété 1 Délimitation du périmètre de la propriété Bornage, clôtures, représentations cadastrales. A\ le bornage = détermination de la ligne séparative à l aide de signes matériels 1\ Conditions pour réaliser un bornage = contrainte pratique imposée par le voisinage - écartée lorsque limite naturelle, de bâtiments - réservée à des terrains nus 2\ Caractères de l opération de bornage - facultatif - doit être mentionné (s il existe ou non) sur un contrat de vente - réalisé à des frais communs (C. Civ. Art 646) - instance double, charge de la preuve répartie entre les deux - peut être amiable : convention consensuelle, géomètre-expert - on peut demander un bornage judiciaire - action en bornage imprescriptible (Art 2262, C. Civ) 3\ Effets de l opération de bornage - fixe la configuration des lieux o doit être respecté par les tribunaux o délimitation immuable (sauf accord entre les partis) o «bornage vaut titre» mais en réalité il ne vaut pas comme titre de propriété - Opération de bornage titre de propriété o Pas soumis à la publicité foncière o N est déclaratif de droits que lorsqu il est l accessoire d une action principale en revendication

19 1 9 B\ La clôture 1\ le droit de se clore - Permet de s opposer au passage des personnes et animaux non souhaités - Code Civil Art 647 : seule limitation, la servitude o De passage o D écoulement o Des cours communes o Collective communale (ex : droit de passage sur les chasseurs) - Interdiction de faire un usage abusif de ce droit o Arrêt Clément Bayard en 1925 (dirigeables et piques) 2\ Obligation de se clore Obligation imposée si circonstances précises (art 663 C. Civ). Réunion de ces conditions : - Terrains situés en ville ou faubourg - Terrains affectés à l habitation - Mur à construire ou à réparer - Les deux propriétaires des fonds jointifs n ont pas renoncer à leur droit de demander de se clore. C\ La représentation cadastrale Cadastre = ensemble de documents qui donnent un état représentatif et évaluatif de la propriété bâtie et non bâtie. = instrument essentiel pour déterminer chaque propriété - Représente des parcelles - Document essentiellement fiscal, et n est pas une preuve des délimitations d une propriété 2 Détermination de la hauteur et de la profondeur de la propriété 3 dimensions donc propriété du dessus, du dessous, et des eaux. A\ Propriété du dessus et du dessous Art 552 C. Civ. => «la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous». Notion large : o possibilité de refuser toute intrusion (branches d arbre, passage de câble ) o possibilité de demander la démolition d une construction sur son terrain. o Possibilité de récupérer les constructions pour lui : art 553 Constructions, ouvrages sont présumés faits par le propriétaire. o Le propriétaire peut s opposer à tout empiètement (racines, prolongement de cave ). o Art 552 al 2 : possibilité de réaliser toutes les fouilles et tirer les produits. Propriété du dessous reste assez théorique tant que le propriété n a pas les moyens de l exploiter. B\ Propriété des eaux Loi du 3 janvier 1992 : «l eau fait partie du patrimoine commun de la nation». protection, mise en valeur et développement des ressources = «intérêt général».

20 2 0 - Eau salé : domaine public maritime = chose commune. - Eaux pluviales : art 641 : à la disposition du propriétaire du fonds. - Eaux de source : à la disposition du propriétaire. o Obligation de laissez les hameaux voisins s approvisionner o Obligation de respecter les droits acquis depuis 30 ans par les propriétaires des fonds inférieurs (toutes deux art 642 C. Civ.) - Eaux courantes : rivières, étangs, lacs traversés par un cours d eau. o Eaux non navigables : ne peuvent être attribuées à des propriétaires privés. o Eaux non navigables : droit de riveraineté possible (utiliser l eau pour arrosage) et droit de propriété du lit (extraire sable ou gravier). - Eaux stagnantes : accessoire du fonds sur lequel elles se trouvent. Section 2. Restrictions au droit de propriété - Restreint par des frontières physiques - Limité par des interventions législatives. 1 L abus de droit 1 ère conception : le droit de propriété donne au propriétaire ne sphère de pleine liberté. 2 ème conception : «la propriété n est pas un droit mais une fonction sociale». Application de la théorie de l abus de droit : seul but de nuire. Quand l usage est dépourvu d utilisé, ça donne une présomption d intention de nuire. 2 Les inconvénients du voisinage Présence de voisins = systématique. Distinction des troubles normaux et anormaux de voisinage. A\ Fondement de l interdiction des inconvénients anormaux de voisinage Théorie des inconvénients anormaux de voisinage : responsabilité civile de droit commun : article => obligation d établir une faute si on applique l article or développement de la jurisprudence pour responsabilité sans faute. Étape importante : arrêt du 4 février 1971 (pas de faute à établir). Régime autonome : peut être établi sans faute mais également quand les conditions de la responsabilité sans faute ne sont pas réunies. => trouble grave et continu. => réparation. Principe général du droit : «nul ne doit causer à autrui un trouble du voisinage». Art 545 : théorie des inconvénients anormaux du voisinage. B\ Application de l interdiction des inconvénients anormaux de voisinage Difficulté d application de cette théorie : L application de ce principe permet : - faire cesser le trouble -obtenir des dommages et intérêts. a) Détermination des excuses acceptables de l auteur du trouble Excuses non acceptées : - Absence de faute (car présomption de responsabilité) - Autorisation officielle au respect de la salubrité et sécurité publique : car ne détermine pas les troubles de voisinage.

21 2 1 - Existence d une servitude : on doit chercher ce qui excessif ou non. Excuses acceptées : - S il existe le fait d un tiers qui revêt le caractère de la force majeure (imprévisible et irrésistible). o Squatters : non accepté o Grève : non accepté - Occupation des lieux antérieure à celle de la victime Acceptation des risques. - Loi du 31 décembre 1976 : en matière agricole, industrielle, artisanale ou commerciale la préoccupation individuelle permet une exonération de responsabilité du premier occupant s il respecte la réglementation afférente à son activité. => pas d enrichissement sans cause. b) détermination des situations anormales de nuisance entre voisins Voisin = relations de proximité, sans contigüité. Trouble anormal : conception de plus en plus large. Ex : responsabilité des participants aux travaux de rénovation d un immeuble. Ou encore la gêne esthétique que cause un dépôt de matériels usagés. Titre 2. Acquisition de la propriété transmission Originaires o Occupation o Possession o Accession Chapitre 1. Acquisition de la propriété par titre Transmission d'un titulaire à son successeur. Titulaire actuel du droit = auteur Acquéreur = l'ayant cause du propriétaire Transmission d'immeuble: publicité foncière Section 1. Le transfert de propriété Principe commun à tous les modes de transfert: entre vifs, se fait par convention. Les contrats d'obligation de donner: vente, donation, échange. 1 Principe du consensualisme => le transfert de propriété se fait par simple échange de consentements Cependant, contraintes de preuves. Application du consensualisme au transfert de propriété: Transfert de propriété en droit romain=> création d'une obligation personnelle de faire et d'une convention ultérieure appelée mancipio, qui supposait l'accomplissement d'une formalité pour réaliser le véritable transfert de propriété. Or dans notre droit: les obligations sont applicables dès que le consentement a été échangé. De plus le transfert de propriété commande celui des risques. => le propriétaire supporte la perte de la chose (seulement si corps certains).

22 2 2 2 Restrictions au principe du consensualisme Clause de réserve de propriété: clause retardant le transfert de propriété: le subordonne Au paiement intégral du prix De plus: garantie efficace contre la perte de l'objet. Vente d'un objet futur: En cas de vente à terme, le transfert de propriété s'opère par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble (art c. civ.) Revendication simultanée de la chose par deux personnes: Mobilier: par la possession Immobilier: mécanisme de la publicité foncière Section 2. La publicité foncière Origine: hypothèque: sûreté réelle sans dépossession, la publicité est essentielle pour assurer son efficacité. 1 Organisation de la publicité foncière Formalisme: on doit avoir un acte authentique signé par un officier ministériel (notaire, huissier..) => publicité réalisée service administratif dirigé par le conservateur des hypothèques Son rôle est limité à un enregistrement: il ne contrôle pas la validité de l'acte. Description des registres: Fichier principal: fichier immobilier : expose la situation juridique actuelle des immeubles Autres registres: inscriptions, publications, saisies immobilières, dépôts. Actes soumis à la publicité: Droit réel sur un immeuble, que ça soit muté ou constitué Règle de l'effet relatif de la publicité: => ne peuvent être publiés que les actes qui étaient établis avec certitude Garantie de la correspondance entre les droits publiés et leurs titulaires réels 2 Effets de la publicité foncière Absence d'effet probatoire de la publicité foncière: effet assez limité de l'inscription sur les registres de publicité. En droit étranger (suisse, Allemagne, Autriche), elle s'appuie sur un cadastre, qui fait qu'elle est translative de droits et permet de faire la preuve de la propriété. Système français: pas probatoire, aucune vérification, juste il rend l'acte opposable aux tiers. Opposabilité de l'acte publié par le propriétaire de bonne foi: La propriété, transmise, sans publication, n'est pas opposable aux tiers. Une querelle se résoudrait au profit de celui qui aurait fait publier ses droits le premier. Exception: acquéreur de mauvaise foi. Publicité impossible pour des droits non légitimement établis: Elle peut se faire cependant par d'autres moyens: l'occupation, la possession, l'accession.

23 2 3 Chapitre 2. Acquisition de la propriété par occupation => mode originaire d'acquisition de la propriété (correspond au premier occupant). Section 1. Domaine d'application de l'occupation Restriction progressive du champs d'application de l'occupation. Auparavant: elle réglait le sort de toutes les choses non appropriées (res nullius). Mais réduction du champs de l'occupation: Exclusion de l'immeuble car les immeubles sans maîtres sont attribués à la commune puis à l'etat. Les biens incorporels, car on ne peut pas avoir l'élément matériel. Certaines situations sont exclues du régime de l'occupation, lorsque le bien est sans maître à la suite d'une succession. (déclaré en déshérence: art 811). Domaine d'application actuel de l'occupation: aux biens mobiliers non encore appropriés (gibier, poissons, produits de la mer), les choses perdues ou abandonnées. Section 2. Régime de l'occupation 1 Régime de l'occupation des choses non encore appropriées Gibier Produit de toute pêche 2 Régime de l'occupation des choses plus appropriées Cas particulier des biens culturels: qui revêtent un caractère historique, culturel ou archéologique. Les fouilles ne pourront être réalisées qu'avec l'accord de l'etat. Les objets extraits devront être partagé de moitié entre l'état et le propriétaire, à condition que l'état fasse une action en revendication. Les biens abandonnés: jeté à la poubelle ou autre. Deviennent la propriété du premier occupant. Les trésors: biens de nature mobilière (immeubles exclus). Cachés ou enfouis volontairement. Si trouvé par le propriétaire du fonds, alors il lui appartient par voie d'accession Découvert par une personne non propriétaire du fonds: o Il le garde si fouilles intentionnelles o Il le partage avec le propriétaire du fonds si découverte est le fruit du hasard. Les épaves: choses enlevées de façon fortuite à leur propriétaire qui ignore ce qu'elles sont devenues. Épaves maritimes: publicité après leur découverte, pour tenter d'informer le propriétaire. Sinon elles sont vendues et l'argent est recueilli par l'etat. Épaves terrestres: on peut en acquérir la propriété par la prescription acquisitive. Chapitre 3. Acquisition de la propriété par possession Justification de la possession: théorie de la fonction sociale de la propriété, elle favorise l'exploitant. Double intérêt de la possession: => favorise le maintien de la situation établie. fonction probatoire (probatio diabolica). Garantit la paix sociale La possession a vocation à une application générale.

24 2 4 Section 1. éléments constitutifs de la possession Définition de la possession: maîtrise de fat, pouvoir physique exercé sur une chose, que ce pouvoir coïncide ou non avec le pouvoir de droit, qui est la propriété. 1 Présence de qualités La possession nécessite la réunion du corpus et de l'animus. Élément matériel: corpus Élément psychologique: animus A\ Elément matériel Art 2556 C. civ: celui qui détient n lien physique et direct avec la chose est présumé être possesseur. Cependant c'est une présomption simple. l'absence de pouvoir direct syr le bien n'empêche pas d'être possesseur: exemple d'un bien donné en location et exploité par le locataire. Art 2566 C. civ: définit come détenant précairement la chose du propriétaie: titre qui vaut reconnaissance de la propriété d'autrui. B\ Elément intentionnel => volonté de se comporter à l'égard de la chose possédée comme si on avait sur elle le droit auquel correspond la possession. Délicat et difficile à prouver. Art 2256: on est toujours présumé posséder pour soi, et à titre de propriétaire, s'il n'est prouvé qu'on a commencé à posséder pour une autre. 2 Absence de vices Art 2261: la possession est utile et ne produira d'effets que si elle est continue, paisible, publique, non équivoque, certains effets sont subordonnés à la bonne foi du possesseur. A \ Vice de discontinuité => dépend de ce qu'on possède B\ Vice de violence La possession doit être non violente: la possession recommence à produire des droits dès que la violence a cessé. => art 2263 La violence du possesseur pour se maintenir dans les lieux n'est pas un vice. C\ Vice de clandestinité Possession doit être ouverte, par des actes apparents. => difficile de le considérer comme agissant avec l'animus. La possession cesse d'être viciée dès que la clandestinité prend fin. D\ Vice d'équivoque

25 2 5 La possession est équivoque lorsque les actes accomplis peuvent s'expliquer autrement que par une intention de se comporter comme un possesseur. Communauté de vie entre celui qui revendique la propriété et celui qui a la possession des meubles rend la possession équivoque. E\ Vice de mauvaise foi Bonne foi: personne qui se croit tord être devenue légitimement le propriétaire. Il ignore les vices du titre (art 550). La bonne foi se présume. Mauvaise foi: acte juridique translatif de propriété qu'on sait vicié. Section 2. Les effets juridiques de la possession Fonction probatoire et acquisitive de droits. Fonction de la possession: probatoire, permettant de faire présumé de la propriété. Celui qui souhaite contester la possession aura la charge de la preuve. Mais la possession permet également d'acquérir des droits. Prescription acquisitive en matière mobilière => > 2277 Prescription acquisitive en matière immobilière => > En matière mobilière Justifications de règles particulières pour la possession d'un meuble. Meubles destinés à circuler Plus faciles à transférer Difficiles à individualiser Prescription: 30 ans En fait de meubles possession vaut titre => art 2276 A\ Le principe Sûretés: meubles Développement des clauses de réserve de propriété, des crédits-bails Sont exclus du régime: Les meubles incorporels Les biens immatriculés Sauf voitures: carte grise n'est pas une preuve absolue, il faut aussi la possession. Situation du possesseur ayant acquis son bien du propriétaire: Le possesseur est présumé propriétaire. Bien acquis a domino. Conflit possible: bien remis à titre définitif ou à titre précaire? Protection du possesseur : art Situation du possesseur ayant acquis son bien d'un autre que le propriétaire Acquisition a non domino. Plusieurs conditions à appliquer: Possesseur: corpus + animus + bonne fois. + possession: exempt de vice + bien meuble corporel Propriétaire d'origine: dessaisi volontairement.

26 2 6 => Fonction acquisitive de la possession: on sacrifie le droit du premier propriétaire à la sécurité des affaires mobilières. B\ Les restrictions au principe Principe écarté uniquement en cas de perte ou de vol du bien. Possibilités d'actions du propriétaire: Action contre le voleur ou l'inventeur : les deux sont de mauvaise foi. Possibilité: action en revendication de droit commun (s'éteint au bout de 5 ans). Action contre l'acquéreur: le propriétaire initial peut récupérer son bien à une triple condition: o Délai max de 3 ans o Doit prouver sa qualité de propriétaire o Droit rembourser le bien au possesseur actuel. Il peut exercer des recours pour récupérer l'argent contre le marchand sur le fondement de l'article En matière immobilière Double fonction: probatoire et acquisitive. Mécanisme: usucapion sur le fondement de l'article Exclusion de l'usucapion pour les choses qui ne sont pas dans le commerce: art La possession, permet: Preuve de ses droits quand acquisition "a domino". D'acquérir des droits lorsque le bien a été transmis "a non domino". À l'origine de l'usucapion: Rôle pratique important pour régler des question de délimitation de fonds et d'empiètement. A\ Régime général de la prescription acquisitive Usucapion applicable à toute possession d'une certaine durée. Il permet au possesseur d'acquérir la propriété, même s'il est de mauvaise foi. 1: Contrainte de durée de la possession Délai de 30 ans : art 2272 Point de départ: entrée en possession, ou à conter de la réunion de toutes les conditions de la possession. Calcul du délai: pas obligé que la possession ait été assurée par la même personne. Jonction possible des possessions par des héritiers d'un défunt. La possession conserve alors sur la tête de l'ayant cause à titre universel les caractères qu'elle présentait sur la tête de son auteur. Suspension possible du délai si: Mineurs non émancipés Majeurs sous tutelle Entre époux ou pacsés Conventions Évènements de force majeure En cas de litige si conciliation ou médiation. 2 : effets

27 2 7 Propriété par usucapion nécessite demande expresse. Effets rétroactifs (conservation des fruits qu il a perçu, même s il est de mauvaise foi ; inversement tous les droits consentis sur le bien par l ancien propriétaire lui sont inopposables Possibilité de renoncer à l acquisition de la propriété (même tacitement) B\ Situation particulière du possesseur de bonne foi Délais possiblement abrégés prescription est alors de 10 ans Si preuve de juste titre et de bonne foi. 1 : juste titre Le titre ne doit pas avoir été conclu avec le véritable propriétaire, et il doit être susceptible de transmettre la propriété. Les actes déclaratifs (partage, transaction, ) et les contrats ne comportant pas de transmission de la propriété (bail, ) ne sont pas compris dans cette catégorie de juste titre. titre doit exister réellement (et non dans l imagination du possesseur) il ne doit pas comporter de clause de nullité (autre que l absence de propriété du vendeur). 2 : bonne foi L acquéreur doit avoir cru lors de la conclusion du contrat que le vendeur était le propriétaire, peu importe qu il ait appris après que tel n était pas le cas. Section III : protection de la possession Arrêt du 6 février 1996 C. Cass. => protection de la possession aussi appelée protection possessoire (actions en justice) ne s appliquait qu en matière immobilière. Volonté de protéger le propriétaire-possesseur (pas besoin de faire la preuve de la propriété). Si le propriétaire possesseur décide d exercer une action possessoire, il ne peut plus exercer d action pétitoire, sur le fondement de son droit de propriété), mais aussi le simple possesseur remplissant sa fonction sociale en occupant le bien. 1. Conditions d ouverture des actions protectrices de la possession Il faut constater un trouble possessoire des droits réels = trouble quel qu il soit faisant obstacle à la possession. Si le trouble est causé mais sans violencescomplainte Pas encore causédénonciation de nouvel œuvre Trouble caractérisé par des actes de violence ou par une voie de faitaction en réintégration. Enfin pour que l action en protection soit exercée il faut une possession paisible du bien pendant au moins un an. 2. Régime des actions protectrices de la possession Compétence du TGI à charge d appel. Actions qui ne peuvent être exercées que dans l année du trouble subi, interdites contre celui de qui le possesseur ou le détenteur tient ses droits et pour toute personne ayant déjà exercé une action au pétitoire sur le fondement de son droit de propriété. Il est interdit d entamer une action au pétitoire tant que l action possessoire n est pas achevée. 3. Effets des actions protectrices de la possession