SCPI FRUCTIFONDS IMMOBILIER

Transcription

1 Conjoncture Politique d investissement Collecte de capitaux Etat du Patrimoine Marché des parts Informations générales Bulletin d information SCPI FRUCTIFONDS IMMOBILIER Bulletin d'information 3 ème trimestre 2012 I Conjoncture 1. Marché de l investissement Le premier semestre 2012 s est terminé par de bons volumes d investissements. Néanmoins, un recul des transactions est à prévoir d ici la fin de l année. En effet, en 2011, le pic d activité en investissements en France avait été suscité par la fin de l avantage fiscal 210-E. En 2012, le marché ne profitera pas d une telle stimulation d autant plus que les opportunités à l acquisition sont moins nombreuses. L estimation à fin d année 2012 du volume d investissement en immobilier d entreprise en France devrait ainsi se situer en-dessous de la performance de 2011 (13 à 15 milliards d euros en 2012 d anticipé contre plus de 18 milliards en 2011) En Ile-de-France, les taux de rendement restent stables, entre 4,75 et 5,25% pour les meilleurs actifs dans le Triangle d Or parisien, qui profitent de la concurrence entre les investisseurs sur les actifs ultra-sécurisés. Certains secteurs de report au QCA apparaissent et bénéficient d une compression des taux : Neuilly/Levallois et Issy-les-Moulineaux/Boulogne dans le croissant Ouest ainsi que la première couronne Sud. 2. Marché de bureaux Ile-de-France La demande placée en Ile-de-France devrait atteindre un volume d environ deux millions de m² en 2012, malgré un premier semestre relativement décevant. En plus d un contexte économique pesant pour les projets immobiliers des grands utilisateurs de bureaux, les élections présidentielles et législatives, ainsi qu un mois de mai tronqué par les ponts et jours fériés, ont retardé de nombreuses décisions de mouvements immobiliers. Les locataires ont également pu profiter de renégociations de baux à des conditions très favorables. Au second semestre 2012, la demande exprimée reste forte et plusieurs projets dont les conditions suspensives vont se lever pourront se concrétiser. Les hausses successives et substantielles de l ICC depuis plusieurs trimestres peuvent également encourager les décisions de déménagement dans des immeubles neufs en périphérie à des niveaux de loyers compétitifs. Régions Au premier semestre 2012, le marché des bureaux en Régions a enregistré un retrait par rapport à l an dernier au cours de la même période (-16 %) sur les volumes de transactions hors comptes propres, soit environ m² sur les 16 marchés en Régions analysés par BNP Paribas Immobilier. La tendance est baissière sur la plupart des villes avec un secteur public qui ne joue plus les locomotives, tandis que dans le secteur privé les grandes transactions se sont également réduites.

2 L offre à un an reste à des niveaux élevés avec m² de surfaces disponibles, dont la part de bureaux neufs continue de décroître, tandis que l offre de seconde main augmente. Les pré-commercialisations et les opérations «clés-en-main» décrivent une tendance des utilisateurs à se positionner en amont de leur projet immobilier. D ici la fin de l année, les niveaux de transactions ne devraient pas dépasser m². 3. Marché des commerces Malgré l environnement économique morose, les valeurs locatives des commerces ont encore progressé pour les meilleurs emplacements. C est le cas à Paris, où la valeur locative "prime" s est établie à /m²/an, sur les Champs Elysées. En Régions également, certaines enseignes, généralement dans le secteur de la mode, se sont positionnées agressivement sur les emplacements n 1, dont les valeurs locatives atteignent désormais à Toulouse (rue Alsace-Lorraine), à Bordeaux (rue Sainte-Catherine), à Nice (avenue Jean Médecin) par exemple. En parallèle, les valeurs locatives des localisations secondaires évoluent à la baisse. Le commerce traditionnel subit une concurrence grandissante de la vente dématérialisée via le commerce électronique. Néanmoins, les réseaux d enseignes s adaptent et investissent dans la vente multi-canal : Carrefour a par exemple inauguré à la gare de Lyon-Part-Dieu un 1er magasin virtuel, sous la forme d un cube rassemblant les photos de 300 produits. En scannant les codes barres avec leurs smart-phones, les clients peuvent ainsi passer commande et être livrer chez eux le lendemain ou passer récupérer leurs courses aux drives les plus proches. Sources : AEW Europe, BNP Paribas Immobilier, Jones Lang Lasalle, LLDI, Observatoire Crédit Logement, Notaires de France, Notaires de Paris 2

3 II - Politique d investissement Le patrimoine immobilier de la société est diversifié dans sa composition et dans sa localisation afin d assurer l objectif de distribution régulière de la SCPI Fructifonds Immobilier. Situé pour partie à Paris, en région parisienne et en Province, son patrimoine est constitué de bureaux, de locaux d activité et de logistique, de locaux commerciaux et de locaux divers (hôtellerie, résidences services). III Collecte de capitaux Nous vous rappelons que FRUCTIFONDS IMMOBILIER a lancé une nouvelle collecte de capitaux le 10 novembre 2010 jusqu au 16 décembre Cette opération porte sur la collecte de (prime d émission incluse), soit l émission de parts de de nominal et prime d émission incluse. Conformément à la note d information et dans les conditions de l article de son chapitre I, la Société de Gestion a décidé de proroger le délai de souscription du 16 décembre 2011 au 17 décembre En conséquence, les souscripteurs, dans le cadre de l augmentation de capital en cours, ont disposé d une faculté de remboursement de leurs parts. Les conditions d émission et de jouissance des parts restaient inchangées. Or au 30 septembre 2012, avaient été collectés sur les Compte tenu d un marché de l investissement particulièrement compétitif, notamment concernant les actifs à usage de commerce, il a été décidé de proposer aux associés, dans le cadre d une assemblée générale qui se tiendra dans les prochaines semaines, de réduire le plafond de l augmentation de capital pour l adapter aux contraintes du marché de l investissement. Il est précisé que cette réduction, si elle est décidée, sera sans conséquence pour les nouveaux souscripteurs et pour les associés déjà présents, compte tenu de la taille du patrimoine de la SCPI et de sa diversification. Dès lors, en fonction des souscriptions enregistrées, il sera proposé au vote des associés réunis en Assemblée Générale Extraordinaire le 19 novembre 2012, d ajuster le montant de cette première augmentation de capital, pour le ramener de euros à euros. La faculté de remboursement des parts, prévue au profit des souscripteurs dans le cadre de la présente augmentation de capital sera maintenue. 3

4 IV - Etat du patrimoine au 30 septembre 2012 A la suite de l acquisition de l immeuble rue Sainte Catherine à Bordeaux au cours du troisième trimestre 2012, le patrimoine de la SCPI se compose dorénavant de 37 actifs représentant en valeur d acquisition ou d apport et en valeur d expertise au 31 décembre 2011 (à l exception de l immeuble rue Ste Catherine valorisé sur la base du prix d acquisition), soit l équivalent de m² de bureaux, activités et commerces et parkings, détenus en pleine propriété, copropriété et indivision. Adresses Affectation Parkings en nombre Surfaces en m² Prix d'acquisition ou d'apport en hors frais hors taxes récupérables Expertises au Ecart % 20, rue de la Villette le Bonnel Lyon (69) (quote part 20%) Bureaux ,5% 1, rue Lénine Ivry sur Seine (94) Bureaux ,2% 26 bis, avenue Léonard de Vinci Pessac (33) Bureaux ,9% 22, quai Gallieni Suresnes (92)(quote part 25%) Bureaux ,0% 33, avenue du Maine Paris (7ème Tour Montparnasse) Bureaux ,7% Rue Joliot Curie Saint Priest (69) Bureaux ,2% Rue Michel Labrousse Toulouse (31) Bureaux ,9% Axe Europe Bâtiment Euronord Lille (59) Bureaux ,4% 8/10 rue Barbette Paris Bureaux ,6% 100/104 avenue Galliéni Bondy (93) Bureaux ,4% Parc d activité du Haut de Wissous Wissous (91) Activités ,4% 4/4bis rue G.Besse Batiment A et B Genas (69) Bureaux et Activité ,8% Lieu dit Champ Dolin Saint Priest (69) Activités ,8% 13 rue Colbert Versailles (78) Commerce ,5% Bld de l Europe Livry Gargand (93) Commerce ,7% 115, avenue de l Arche Courbevoie (92) Bureaux ,0% Boulevard de Lezennes Hellemnes (59) Commerce ,0% 85 avenue Albert 1er Rueil Malmaison (92) Bureaux ,5% Place Berthe Morisot Bâtiment B2 Saint Priest (69) Bureaux ,3% Lac d Avoriaz Morzine (74) (quote part 50%) Hôtels ,5% 99/101 rue Leblanc Paris Bureaux ,6% 36 bis rue Ernest Renan Issy les Moulineaux (92) Commerce ,0% 72 rue d Alésia Paris Commerce ,1% 74 rue d Alésia Paris Commerce ,2% 105 rue d Alésia Paris Commerce ,0% 2 rue des Gamelines Buchelay (78) Commerce ,0% 33 avenue de la Victoire Meaux (77) Commerce ,4% Zac de Valmy Villeneuve d'ascq (59) Commerce ,2% Route de Cartignies Avesnes sur Helpe (59) Commerce ,8% Zac des Sars Lumbres (62) Commerce ,5% Route de Samer Desvres (62) Commerce ,9% Rue du Canton de Caillouti Loon Plage (59) Commerce ,0% Centre Commercial Leclerc Cap Caer Normanville (27) Commerce ,7% 53 rue d Italie Zac du Coudoulet Orange (84) Commerce ,3% avenue Ledru Rollin Paris Bureaux ,7% 5 boulevard des Arpents Coignières (78) Retail Park ,3% rue Sainte Catherine Bordeaux Commerce ,0% TOTAL GENERAL Surface totale ,6% 4

5 Localisation et affectation du patrimoine en valeur vénale (en ) Affectation Parkings en nombre Surfaces en m² Prix d'acquisition en hors frais hors taxes récupérables Expertises au Activités Bureaux Bureaux et Activité Commerce Hôtels Retail Park Total m² Investissement Le 17 septembre 2012, la SCPI Fructifonds immobilier a acquis deux lots de copropriété à Bordeaux au sein d un immeuble en pierre de Bordeaux pour un montant de 2,56 M net vendeur soit 2,69 M acte en mains. Ces lots développent une surface Carrez de 294,60 m² réparties du rez-de-chaussée au 5ème étage ainsi qu une cave de 81,50 m² en sous-sol. L immeuble est entièrement loué à cinq sur cinq (SFR) pour un loyer net annuel de (bail de type 6/9 ans, indexé à l'icc). Toutes les charges sont récupérables (y compris les travaux relevant de l'article 606), à l'exception des honoraires de gestion, estimés à 3%. Arbitrage Aucune cession n a été réalisée au cours du troisième trimestre Pour rappel, la cession de l immeuble rue du Bac à Suresnes (92) est intervenue sur le premier trimestre au prix de 15,5 M, soit en quote-part pour la SCPI Fructifonds Immobilier un montant de 3,9 M. Par ailleurs, la Société de Gestion a engagé la cession de l'immeuble situé 1 rue Lénine à Ivry sur Seine (94) au regard de la liquidité de cet actif bénéficiant d'un état locatif consolidé dont les fondamentaux immobiliers (taille, marché locatif peu profond, risque d'obsolescence technique) ne sont plus en adéquation avec les objectifs de la société. La signature de la promesse de vente a été réalisée le 10 octobre 2012 sur la base d un prix de 5,08 M HD au regard d une valeur d expertise de 5,15 M au et d une valeur d acquisition de 3,08 M. La promesse est consentie pour une durée expirant au plus tard le 20 décembre

6 Gestion du patrimoine Taux d occupation physique Au 30 septembre 2012, le taux d occupation physique s établit à 97,5 %, stable par rapport au 30 juin Surfaces vacantes par affectation Moyenne 30/06/ /09/2012 Affectation trimestrielle Commerce Bureaux Surfaces vacantes Surface totale Taux d'occupation physique * 97,5% 97,5% 96,7% * Le TOP se détermine par la division de la surface cumulée des locaux occupés par la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI. Taux d occupation financier Le taux d occupation financier (*) s établit au 30 septembre 2012 à 96,6% contre 96,7 % au trimestre précédent (moyenne trimestrielle de 94,5%). (*) Le taux d occupation financier se détermine par la division : du montant total des loyers et indemnités d occupation facturés, ainsi que des indemnités compensatrices de loyers, par le montant total des loyers facturables dans l hypothèse où l intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué. Surfaces vacantes Au 30 septembre 2012, les surfaces vacantes représentent m² et se répartissent comme suit : Immeuble Affectation 30/06/ /09/ , quai Gallieni Suresnes (92) (quote part 25%) Bureaux 347 (1) 347 (1) 33, avenue du Maine Paris (7ème Tour Montparnasse) Bureaux rue d Alésia Paris Commerce avenue de la Victoire Meaux (77) Commerce (1) surface en quote part Surfaces vacantes Surface totale Taux d'occupation 97,5% 97,5% Performances Taux de rentabilité interne (TRI) 5 ans au 30/09/2012* : 6,77% DVM 2011 (Taux de distribution sur valeur de marché)** : 5,56% RVP 2011 (Taux de résultat sur la valeur de patrimoine)*** : 6,52% (*) Le TRI se calcule par le rapport entre le prix d entrée ou de souscription et la valeur de réalisation au 31 décembre (**) DVM : Dividendes 2011/ prix de souscription augmentation de capital (***) RVP : Résultat 2011 / valeur de réalisation

7 Taux de provision des créances douteuses rapportées aux loyers facturés Au 30 septembre 2012, aucune dotation aux provisions pour créances n a été enregistrée dans les comptes. Evolution de la situation locative La SCPI n a pas connu d évolution significative du point de vue locatif depuis le 30 juin V - Marché des parts Le fonctionnement du marché des parts Le marché des parts de votre SCPI à capital fixe est organisé sur la base : de la centralisation, par la société de gestion, des ordres d achat et de vente ; de la détermination, à échéances régulières, d un prix résultant de leur seule confrontation ; seuls les ordres de vente inscrits à un prix inférieur au prix d exécution et les ordres d achat inscrits à un prix supérieur sont susceptibles d être exécutés. La durée de la période de centralisation a été déterminée de façon à assurer la profondeur du marché et, ainsi, d éviter une trop forte volatilité. Elle est de trois mois pour FRUCTIFONDS IMMOBILIER et la confrontation est fixée au dernier jour ouvré du trimestre calendaire à 15 heures. En l absence de parts à la demande, aucun prix n a été déterminé lors de la confrontation du 30 septembre Frais à la charge de l acquéreur L acquéreur acquitte, en outre, le droit d enregistrement de 5 % et les frais de transfert de 2 % HT, soit un total de 7,392 % TTC. Par ailleurs, les parts peuvent être cédées de gré à gré sans intervention de la société de gestion. Dans ce cas, l acquéreur acquitte les droits d enregistrement et des frais de dossier qui s élèvent à compter du 1 er janvier 2012 à 136,12 HT soit 162,79 euros TTC. Marché secondaire au 30 septembre 2012 Aucune part échangée au cours du troisième trimestre

8 Situation au 30 septembre 2012 Situation au 30 septembre 2012 Parts à l offre 0 % de la capitalisation 0,00% Nombre de parts au (y compris l'augmentation de capital en cours) Associés au Capital social statutaire au (en euros) Capital social au (en euros) y compris les parts souscrites dans le cadre de l'augmentation de capital en cours Capitalisation (en euros)(*) Valeur de réalisation unitaire au (en euros) ,49 Valeur de reconstitution brute unitaire au (en euros) ,19 Résultat Exercice ème acompte Rappel 3ème acompte 2011 Acomptes versés depuis le 01/01/2012 Revenu annuel exercice 2011 Revenu prévisionnel exercice 2012 Revenus pour une part 170,00 170,00 510, (1)revenu prévisionnel établi à ce jour, dans le contexte actuel du marché, compte tenu de la situation locative, des congés reçus et des perspectives de cessions d actifs. Quote-part des produits financiers soumis au prélèvement libératoire ou aux prélèvements sociaux Pour les personnes physiques, le montant unitaire de la quote-part des produits financiers soumis au prélèvement libératoire à 39,50% depuis le 1er juillet 2012 ou à la retenue à la source des prélèvements sociaux au taux de 15,50% depuis le 1er juillet 2012), mis en paiement le 31 octobre 2012 s établit à : pour une part 0 Frais Frais Fructifonds Immobilier TTC au taux de TVA en vigueur de 19,60% Commission de souscription 3,588% du prix de souscription (prime d'émission incluse) dont une fraction peut être reversée au distributeur Commission de cession 7,392% 5% de droit d'enregistrement et une fraction pouvant être reversée au distributeur Commission de gestion 7,176% du montant des produits locatifs hors taxes et des produits financiers nets 8

9 Profil de risque Principaux risques : - les risques généraux : la gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre des SCPI repose sur l anticipation de l évolution des différents marchés immobiliers. Aussi, il existe un risque que les SCPI ne soient pas investies en permanence sur les marchés ou immeubles les plus performants. - le risque immobilier : les investissements réalisés par les SCPI seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d actifs immobilier étant précisé que, par exemple, le marché des actifs de bureaux est marqué par des cycles conjoncturels liés à l économie générale et à l évolution des taux longs. A cet égard, les SCPI ne présentent aucune garantie de capital ou de performances. - le risque lié à la liquidité : c est à dire la difficulté que pourrait avoir un épargnant à céder ses parts. Les SCPI ne garantissent pas la revente des parts. La cession des parts dépend de l équilibre entre l offre et la demande de parts sur le marché organisé prévu à cet effet. - le risque lié au crédit : Le financement bancaire souscrit s accompagne d engagements contractuels dont le non respect rendrait la dette éligible. En outre, il peut augmenter le risque de perte en cas de dévalorisation des actifs et peser sur la distribution de la SCPI. 9

10 L application de la Directive MIF par AEW EUROPE SGP La Directive sur les marchés d instruments financiers (MIF) est applicable à l ensemble des pays de l Union Européenne depuis le 1 er novembre La MIF vise la construction d un marché européen en définissant dans un cadre règlementaire homogène, une plus grande transparence sur les marchés d instruments financiers ainsi qu un renforcement accru de la protection des investisseurs. AEW EUROPE SGP, société de gérance de votre SCPI entre dans le champ d application de la Directive. A ce titre, la société de gestion a mis en place un dispositif de classification de la clientèle, et d organisation interne permettant à celle-ci de respecter ces nouvelles contraintes réglementaires. Les dispositions en matière de classification de la clientèle s appliquent à l ensemble de nos investisseurs. Pour assurer une plus grande protection de ses porteurs de parts en termes d information et de transparence, AEW EUROPE SGP a fait le choix de classer l ensemble de ses clients «en client non professionnel» et laisse la possibilité à ceux qui le souhaitent de changer de catégorie. A leur demande et sur proposition documentée, ces mêmes clients pourront à l issue de contrôles de la société de gestion demander le changement de catégorie. En ce qui concerne les nouveaux clients en SCPI, ils sont également classés par défaut «en client non professionnel». Les demandes de souscription sont désormais accompagnées d un questionnaire à remplir par le client ayant pour objectif d apprécier son expérience en matière d investissement et de l adéquation du produit souscrit / acheté à son profil et à ses objectifs. Pour répondre aux obligations de la directive MIF en termes d organisation, AEW EUROPE SGP s est doté d un dispositif de gestion des conflits d intérêts pour prévenir l existence de tels conflits, les traiter en cas de survenance et, en tant que de besoin, en informer les investisseurs. Par ailleurs, la société de gestion dispose d une procédure de traitement rapide et efficace des réclamations des investisseurs. Conseil de Surveillance Dans le cadre de la convocation d une assemblée générale extraordinaire relative à la réduction du plafond de la quatrième augmentation de capital, un Conseil de Surveillance exceptionnel a été réuni le 18 octobre dernier. Un autre Conseil sera réuni le 19 novembre 2012 et examinera notamment les comptes arrêtés au Expertises immobilières Votre société de gestion a engagé la campagne annuelle d expertise des immeubles détenus par FRUCTIFONDS IMMOBILIER auprès de DTZ EUREXI en vue d établir leur valeur à dire d expert. Les résultats seront obtenus pour la fin de l année et publiés dans le prochain rapport annuel. 10

11 Comment joindre votre Société de Gestion Télécopie : AEW EUROPE SGP 8-12 rue des Pirogues de Bercy PARIS Vous pouvez également utiliser le lien «contact» sur le site et nous laisser un message CONTACTS Responsable de l information Serge BATAILLIE Tel CONTACTS Service Client Tel: Fax: infoscpi@namiaeweurope.com Résultats du 3 ème trimestre 2012 Diffusion 4 ème trimestre

12 FRUCTIFONDS IMMOBILIER Société Civile de Placement Immobilier régie par les parties législative et réglementaire du Code monétaire et financier, les textes subséquents et par les articles 1832 et suivants du Code civil. Siège social : 8-12 rue des Pirogues de Bercy PARIS Visa de l'autorité des Marchés Financiers SCPI n en date du 22 octobre 2010 D RCS Paris Agrément de la société de gestion en qualité de société de gestion de portefeuille n GP du 9 février 2010 Responsable de l information : Monsieur Serge BATAILLIE - Tél :