Plan de Sauvegarde et de Mise en valeur

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1 Secteur Sauvegardé de Nantes Plan de Sauvegarde et de Mise en valeur MODIFICATION 2-Règlement Approbation du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur le 21 octobre 1983 Révisé le 26 mai 1998 Modification 2009

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3 SOMMAIRE TITRE I : DISPOSITIONS GENERALES p.1 art.1 : Champ d application territorial du plan p.3 art.2 : Objet et porté du règlement p.3 art.3 : Affectation et subdivision du Secteur Sauvegardé p.7 art.4 : Adaptation mineures p.9 art.5 : Définitions p.9 TITRE II : DISPOSITIONS APPLICABLES AUX SECTEURS CONSTRUCTIBLES p.19 section 1 : nature de l occupation et de l utilisation des sols p.21 art.us-o : Définition de la légende du document graphique complémentaire "plan de sauvegarde et de mise en valeur" p.21 art.us-1: Occupation et utilisation des sols admises p.31 art.us-2: Occupation des sols interdite p.37 section 2 : conditions d occupation des sols p.39 art.us-3: Accès et voirie p.39 art.us-4: Desserte par les réseaux p.39 art.us-5: Caractéristiques des terrains p.41 art.us-6: Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques p.41 art.us-7: Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives p.45 art.us-8: Implantation des constructions les unes par rapport aux autres p.53 art.us-9: Emprise au sol p.53 art.us-10: Hauteur des constructions p.55 art.us-11: Aspect extérieur p.59 art.us-12: stationnement des véhicules p.99 art.us-13: Espaces libres, plantations et espaces boisés classés p.103 section 3 : possibilité maximale d occupation du sol p.105 art.us-14: Accès et voirie p.105 art.us-15: Dépassement du coefficient d occupation des sols p.105 Les textes en italique correspondent à la rédaction du règlement de la modification 2009.

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5 TITRE I DISPOSITIONS GENERALES 1

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7 ARTICLE 1. Champ d application territorial du plan Le présent règlement s applique à la partie du territoire de la ville de NANTES classée Secteur Sauvegardé en application de la loi du 4 août 1962 par un arrêté interministériel du 22 mars 1972, portant création et délimitation dudit Secteur Sauvegardé. Les limites de ce secteur sont définies au plan annexé dénommé Plan de Sauvegarde et Mise en Valeur. ARTICLE 2. Objet et portée du règlement Le présent règlement a pour objet de déterminer les règles d aménagement du plan de sauvegarde et de mise en valeur. Il s impose aux particuliers comme aux personnes morales de droit public ou privé, sans préjudice des législations et règlementations affectant l occupation et l utilisation du sol qui restent applicables, notamment : - l article L (espaces boisés classés) du Code de l Urbanisme, - les articles L 111-9, L , L , L 123-7, L 421-4, R 111-2, R 111-3, R , R 111-4, R , R , R , R du Code de l Urbanisme. L article R du Code de l Urbanisme prévoit que le permis de construire peut être refusé ou n être accordé que sous réserve de l observation de prescriptions spéciales si les constructions sont de nature, par leur situation, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d un site ou de vestiges archéologiques. A l intérieur du périmètre archéologique délimité sur le plan historique, joint au plan de sauvegarde et de mise en valeur, les autorisations de lotir, de construire et de démolir, sont délivrées après avis du Préfet, qui consulte le Conservateur régional de l Archéologie. Les dispositions du présent règlement annulent et remplacent le règlement du secteur sauvegardé, approuvé le 21 octobre 1983 par décret en Conseil d Etat ainsi que toutes dispositions d urbanisme applicables antérieurement (en particulier les arrêtés d alignement). Toutefois, le règlement de voirie reste applicable sauf pour les dispositions contraires portées au présent règlement. 3

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9 Elles se cumulent avec les prescriptions prises au titre des législations relatives aux limitations administratives au droit de propriétés reportées à titre indicatif sur le document n 12 : "Liste des servitudes d utilité publique". Le règlement est illustré ou expliqué par des textes et des croquis insérés dans des cadres présentés en vis en vis du texte règlementaire proprement dit et intitulés "Recommandations". Dans le périmètre du secteur sauvegardé, les autorisations liées à l utilisation des sols sont soumises à l avis conforme de l Architecte des Bâtiments de France. La publicité est réglementée par l arrêté municipal du 14 mars 1991, en application de la loi du 29 Décembre 1979, relative à la publicité, aux enseignes et préenseignes. Se superposent aux règles propres du PSMV, les prescriptions prises au titre de législations spécifiques, notamment : - les servitudes d utilité publique affectant l utilisation du sol, créées en application de législations particulières qui sont reportées en annexe au plan des servitudes d utilité publique, - les dispositions de l article L du Code de l Urbanisme valant loi d aménagement et d urbanisme au sens de l article L dudit code, - les dispositions du règlement local de publicité de la Ville de Nantes, -les dispositions du règlement sanitaire départemental, -les dispositions du règlement sanitaire de la Ville de Nantes, - les dispositions de la Loi 92-3 du 3 janvier 1992 dîte loi sur l eau, - les dispositions du règlement de voirie de la Ville, - les dispositions de l article R II du Code de l Urbanisme, - les dispositions découlant de l Arrêté du 6 Octobre 1978 et modifié par arrêté du 23 février 1983 pour ce qui concerne l isolement acoustique des bâtiments d habitation contre les bruits de l espace extérieur, - la loi du 19 juillet 1976 concernant les installations classées pour l environnement, ainsi que l arrêté ministériel du 20 août 1985 traitant du bruit émis par ces installations, - les dispositions de l arrêté préfectoral du 30 avril 1990 et notamment son article 7 : "il est interdit aux établissements industriels, artisanaux, commerciaux et agricoles ainsi qu aux collectivités ou communautés d émettre des bruits occasionnant une gêne pour le voisinage". Pour ce qui concerne l implantation, la conformité aux règles d urbanisme s impose ainsi que l examen de la compatibilité de voisinage avec les usages de sol à des fins résidentielles notamment. La réalisation d un diagnostic sonore préalable à une installation ou 5

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11 à une modification d activités permettra de déterminer le niveau prévisible de gêne du voisinage et les mesures propres à y remédier. - Les dispositions de l arrêté préfectoral du 15 juillet 1992 portant délimitation d un périmètre archéologique sur la commune de Nantes et notamment son article 2 : "A l intérieur de ce périmètre, toute demande de permis de construire, d autorisation de lotir, de permis de démolir, d autorisation d installations et de travaux divers, devra faire l objet d une consultation de Monsieur le Conservateur Régional de l Archéologie". ARTICLE 3. Affectation et subdivision du secteur Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur prévoit la division du secteur en diverses zones (définies dans le document n 1.b.). Ce sont les zones constructibles dénommées : -Usa (caractérisée par des parcelles de formes régulières et de superficies relativement importantes m² de moyenne - issues de l urbanisation du XVIII et du XIX siècles, où se développe une architecture régulière et souvent ordonnancée), -USb (caractérisée par des parcelles de formes variables, de superficies plutôt petites m² de moyenne - étroites et allongées vers l intérieur de l îlot, issues de l urbanisation antérieure au milieu du XVIII siècle, où se développe une architecture plus modeste mais pittoresque), -USc (caractérisée par des parcelles de formes régulières et de superficies importantes - 600m² de moyenne, issues de l urbanisation du XIX et du XX siècles, et tout particulièrement de la reconstruction), délimitées sur le plan de zonage, à l intérieur desquelles sont portées les emprises et surfaces destinées aux équipements publics d infrastructure et de superstructure. Un deuxième découpage fonctionnel vient se superposer au précédent. Il a pour but de fixer un équilibre dans la répartition des différentes fonctions économiques centrales : -la sous zone 1 (USa1, USb1, USc1) donne la priorité absolue aux logements, et un sous secteur 1 bis avec priorité au logement et favorable au commerce -la sous zone 2 (USa2, USb2, USc2) donne la priorité aux activités commerciales et tertiaires, tout en sauvegardant un minimum de logements, - - la sous zone 3 (USc3) correspond à l emprise de services publics ou privés. 7

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13 Les dispositions applicables aux zones constructibles font l objet du titre II. Elles sont explicitées dans le document n 1.c intitulé : "Recueil des recommandations et d intentions urbanistiques et architecturales". Les dispositions applicables aux emprises destinés aux équipements publics sont définies dans les documents n 1.c et n 7. ARTICLE 4. Adaptations mineures (Art. R du Code de l Urbanisme) En cas de difficulté sur la portée exacte des dispositions contenues dans le plan de sauvegarde et de mise en valeur, l Architecte des Bâtiments de France est consulté ainsi que le Directeur Départemental de l Equipement. Les adaptations mineures au plan de sauvegarde et de mise en valeur ne peuvent être décidées qu après avis conforme de l architecte des bâtiments de France. Toutefois, ces dispositions ne font pas obstacle à l exercice des pouvoirs de police du maire dans les conditions définies à l article R ARTICLE 5. Définitions 1.Construction Il est rappelé que les constructions sont définies par l article L421-1 du Code de l Urbanisme. En particulier, la liaison permettant la continuité entre deux parties de bâtiment ne peut être assurée que par des éléments construits créant de la SHOB au sens de l article R112-2 du Code de l Urbanisme. De même, ne sont comptabilisées, en tant que places de stationnement réalisées dans un volume construit, que les places dont le système de construction crée de la SHOB au sens de l article R112-2 du Code l Urbanisme. Dans un bâtiment ou même dans une construction, il est possible de réaliser plusieurs logements ou locaux d activités indépendants. 9

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15 2.La restauration d une construction La restauration d une construction consiste à retrouver l état d origine de la construction. L analyse des éléments architecturaux encore en place, la prise en compte des documents d archive ou la comparaison avec des constructions équivalentes permettent à l Architecte des Bâtiments de France de définir les prescriptions à respecter. Ces prescriptions s imposent lors de travaux de réaménagement ou de transformation de la construction ou lors de travaux d entretien, lorsque les éléments d architecture en place ne peuvent pas être conservés en l état (enduit soufflé ou fissuré par exemple). 3.Le parpaing de tuffeau Il s agit d un bloc parallélépipédique de pierre de tuffeau d une épaisseur moyenne proche de 20 cm. 4.L égout de toiture (épannelage) L égout de toiture est la ligne supérieure du plan vertical de la façade (ligne de départ du gabarit de la toiture). La cote d égout de toiture est la cote de référence qui a été choisie pour définir les hauteurs des constructions : l épannelage des constructions. Le plan vertical de la façade doit s arrêter physiquement à la cote d épannelage obligatoire. 5.Plan vertical de façade Le plan vertical de façade est dans le cas général, le plan principal, qui s appuie sur les parements : -des structures, -des murs rideaux, à l exclusion des éléments en saillie : -balcons, -oriels, -corniches, -appuis de fenêtre, etc Dans le cas de plusieurs plans possibles, c est celui qui règne sur la plus grande surface mesurée horizontalement et verticalement qui est retenu. 11

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17 6.Gabarit de toiture Ce gabarit de toiture est le profil maximal extérieur dans lequel doit s inscrire la surface de toiture La surface de toiture est l enveloppe assurant la couverture du bâtiment. Gabarit sur rue Gabarit en cœur d îlot 7.Le cœur d îlot L îlot étant un espace limité par des places ou des rues, les constructions devant répondre aux règles concernant le cœur d îlot sont les immeubles ou les parties d immeubles n ayant pas ou ne pouvant pas avoir de façade sur rue ou place. En particulier, le choix de l endroit de l application du gabarit réduit (3 mètres de moins qu en façade) est déterminé par l Architecte des Bâtiments de France. 8.Coefficient d occupation des sols C est le rapport exprimant la surface de plancher hors œuvre nette (en m²) susceptible d être construite par m² de terrain. 9.Emprise au sol L emprise au sol est la projection verticale du volume hors œuvre des bâtiments sur le sol. 10.Le plafond légal de densité Conformément à la loi du 23 décembre 1986, le Conseil Municipal a décidé en date du 2 mars 1987 de supprimer 13

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19 l application du dispositif du plafond légal de densité sur le territoire de la commune. 11.Limite séparative latérale de l unité foncière La limite séparative latérale est le segment de droite de séparation de parcelles qui a une extrémité contigüe à l alignement, ou à la limite en tenant lieu. 12.Affectation des surfaces de planchers Les surfaces de planchers prises en compte pour l application des pourcentages, définis aux articles 1 des règlements de zones, sont celles créant de la SHON au sens de l article R du Code de l Urbanisme à l exclusion : - des surfaces situées en sous-sol par rapport au niveau de la rue créant le linéaire de façade le plus important pour le projet considéré. - des surfaces intérieures dont l éclairage naturel est situé à plus de 8 mètres des façades pouvant recevoir des baies. Les pourcentages d affectation des planchers ne s appliquent pas : - aux planchers destinés à recevoir des activités culturelles, cultuelles, universitaires, scolaires, sociales ou sportives. - aux planchers destinés à l hébergement hôtelier. - aux agrandissements ou reconstructions de planchers destinés à recevoir l activité préexistante ou une activité qui lui est liée à condition de maintenir la même surface de plancher affectée aux logements. - aux planchers destinés et réalisés pour et par les services publics ou d intérêt collectifs. 13.Les voies Les espaces réservés à la circulation des piétons, des cycles ou des véhicules de transports ne sont qualifiés de voies que lorsque leur largeur en tout point est supérieure à 4 m. 14.Mesure des distances Les distances décrites et réglementées par les articles 6,7,et 8 des règlements de zone sont mesurées suivant une ligne horizontale et perpendiculaire : aux façades ou pignons des constructions projetées, ou à l alignement ou à la limite en tenant lieu. 15.Distance de vue La distance de vue (article 7 et 8) est la distance, non interrompue par un obstacle opaque, séparant tout point de la partie vitrée d une fenêtre d une pièce d habitation ou d activités, de tout point d une fenêtre, d une construction faisant face à la construction projetée. 15

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21 16.Espace boisé classé (article L.130-du Code de l Urbanisme) Les plans d occupation des sols peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu ils soient soumis ou non au régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Le classement interdit tout changement d affectation ou tout mode d occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d autorisation de défrichement prévue à l article 157 du Code forestier. 17.SHON : Surface Hors Œuvre Nette (art R du Code de l Urbanisme) La surface de plancher hors œuvre brute d une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveaux de la construction. La surface de plancher hors œuvre nette d une construction est égale à la surface hors œuvre brute de cette construction après déduction : a)des surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l habitation ou pour les activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; b)des surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situes au rez-dechaussée ; c)des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules ; d)des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que des surfaces des serres de production ; e)d une surface égale à 5 % des surfaces hors œuvre affectées l habitation telles qu elles résultent le cas échéant de l application des a,b et c ci-dessus. Sont également déduites de la surface hors œuvre dans le cas de la réfection d un immeuble à usage d habitation et dans la limite de cinq mètres carrés par logement les surfaces de plancher affectées à la réalisation de travaux tendant à amélioration de l hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-dechaussée. 17

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23 TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES CONSTRUCTIBLES Les trois zones constructibles USa, USb et USc font l objet d un corps de règles commun : US, à l intérieur duquel sont précisées les règles spécifiques à chaque zone. Les trois zones constructibles USa, USb, USc sont elles mêmes subdivisées en sous zones (et repérées sur le plan de zonage) : - USa : subdivision en USa 1, USa 2 - USb : subdivision en USb 1,USb1bis, USb 2 - USc : subdivision en USc 1, USc1bis, USc 2 et USc 3 19

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25 SECTION 1. ARTICLE US O. NATURE DE L OCCUPATION ET DE L UTILISATION DU SOL Définition de la légende du document graphique complémentaire : Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur Le plan de sauvegarde et de mise en valeur à l échelle du 1/500, repère en effet graphiquement un certain nombre de protections et de prescriptions pour les immeubles et pour les espaces du Secteur Sauvegardé. Il est lui même accompagné d un plan historique à l échelle du 1/1500, réalisé avec le concours du Service Régional de l Archéologie, qui identifie les vestiges souterrains connus de constructions ayant totalement ou partiellement disparu. Ces éléments font l objet pour certains de protections au titre des Monuments Historiques (par exemple les remparts). D autres vestiges non connus précisément ne figurent pas sur ce document, cependant toute découverte fortuite ou systématique est assujettie aux lois du 27 septembre 1941 et du 5 février Immeubles protégés : a- Immeuble (complet ou fragments) protégé par la législation sur les monuments historiques. Ces immeubles sont représentés sur le Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur par un poché noir complet, s il s agit d un immeuble inscrit ou classé en totalité au titre de la législation sur les monuments historiques, ou par un tireté noir interrompu, localisé sur la façade principale du la construction, s il s agit d une protection particulière. Tout projet de modification doit faire l objet d un accord du Ministère de la Culture après consultation de l Architecte des Bâtiments de France. Le Ministère de la Culture doit aussi donner son accord pour les projets de modification d immeubles adossés à un monument historique. b- Immeuble ou partie d immeuble à conserver et à restaurer dont la démolition, l enlèvement ou l altération sont interdits. Ces immeubles (ou façades d immeubles) sont représentés sur le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur par un graphisme hachuré noir large (par une simple bande de ce graphisme en cas de seule façade protégée). Les projets de restauration de l extérieur comme de l intérieur des immeubles doivent être soumis pour accord à l Architecte des Bâtiments de France, en s appuyant sur les règles de restauration, définies à l article US 11 du présent règlement. 21

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27 Ces immeubles ne peuvent pas être démolis et doivent être restaurés suivant leurs dispositions d origine. Lorsque seule la façade est protégée, celle-ci doit être restaurée dans le cadre du projet de reconstruction. Les mesures de conservation édictées par le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur s étendent aux éléments d architecture intérieure, telles que les escaliers, rampes, limons, planchers, lambris, cimaises, portes, vantaux, cheminées, menuiseries de fenêtres, ainsi qu aux motifs sculptés et tous éléments décoratifs appartenant à l immeuble par nature et par destination. Leur maintien sur place et leur restauration devront être assurés dans les mêmes conditions que les éléments extérieurs. Les logements peuvent cependant être adaptés et partiellement redistribués, afin d intégrer les normes de confort contemporain, sans toutefois désorganiser les belles pièces et remettre en cause les éléments de décors évoqués ci-dessus. -Immeuble non protégé pouvant être conservé, remplacé ou amélioré. Ces immeubles sont représentés sur le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur par des hachures fines. Ces immeubles sont d un moindre intérêt architectural, mais assurent la continuité urbaine ; ils peuvent donc être conservés, remplacés ou améliorés. L Architecte des Bâtiments de France peut néanmoins refuser leur démolition si la visite préalable détaillé du bâtiment permet la découverte d éléments architecturaux qui n avaient pu être identifiés lors de la conception du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur. S ils sont conservés et améliorés, les travaux doivent respecter les principes architecturaux définis dans l article US 11. La reconstruction sur place peut être imposées pour des motifs d urbanisme (en particulier le maintien de la continuité urbaine) ou d architecture par l Architecte des Bâtiments de France. Si ces constructions se trouvent situées dans un secteur inconstructible (espace soumis à une protection particulière par exemple), elles peuvent faire l objet de travaux d entretien normaux (réfection de couverture, ravalement) voire de légères adaptations mais pas de travaux modificatifs en changeant l aspect général ou de travaux d extension. - Immeuble ou partie d immeuble dont la démolition ou la modification peut être imposée à l occasion d opérations d aménagements publiques ou privées. Ces immeubles sont représentés sur le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur par un poché de couleur jaune, compris dans un tireté noir. 23

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29 Ces constructions souvent de petites tailles ou constituant des ajouts aux immeubles ont été réalisées de manières précaire et inesthétique ou créent des conditions d hygiène insatisfaisantes. Trois solutions peuvent être arrêtées en fonction des difficultés rencontrées, en cas de projet de modification de ces constructions : - la démolition sans reconstruction, - la démolition avec reconstruction dans le respect de règlement, - une simple modification de volumétrie ou de matériaux ou de dessin d éléments architecturaux Un tel immeuble ne peut pas être conforté si les travaux ne respectent pas la prescription de démolition ou de modification. - Emprise de construction imposée. Cette emprise est repérée dans le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur par un poché de couleur rouge. Dans le cas d un objet de construction sur la parcelle, l emprise du futur immeuble doit reprendre strictement celle imposée sur le plan de sauvegarde et de mise en valeur afin d assurer en particulier les continuités urbaines et la couverture de mitoyen en attente. - Superposition des dispositions d immeubles à démolir ou à modifier à l occasion d opération et d emprise de construction imposée. Cette superposition est repérée sur le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur par des bandes alternées de couleur jaune et rouge. La présence de l emprise de construction imposée sur celle d un immeuble à démolir marque la volonté de substitution d un bâtiment de médiocre qualité (à démolir) par un autre sur son emprise pour conserver l homogénéité du tissu en particulier. - Prescription particulières. Certains immeubles font l objet de prescriptions particulières, telles qu écrêtement (e) ou modification (m) ou surélévation (s) qui imposent la modification de la volumétrie de la construction ou la suppression de modifications apportées à cette construction ou la surélévation de cette construction. Elles sont décrites dans le document n 8, intitulé : liste des écrêtements et modifications et repérées sur les plans d épannelage et de sauvegarde à l échelle du 1/500. La réalisation de ces prescriptions est imposée à l occasion des projets de réhabilitation. Les travaux de simple entretien (couverture, zinguerie, peinture) peuvent cependant être effectués normalement. 25

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31 - Secteur d aménagement Le secteur d aménagement est repéré par un tireté gras de couleur rouge accompagné d un numéro qui renvoi au recueil de recommandations et d intentions architecturales et urbanistiques. Ce secteur est destiné au montage d opérations de restructuration urbaine d une certaine importance. Ces opérations doivent s inspirer des recommandations contenues dans le recueil de recommandations et d intentions architecturales et urbanistiques. - Alignement nouveau. Cet alignement est repéré sur le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur par un trait rouge continu. Lorsqu il est nécessaire d implanter un nouvel immeuble précisément à un alignement nouveau qui n est pas explicitement celui imposé dans le secteur réglementaire concerné, cet alignement est figuré sur le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur ; La masse principale du bâtiment doit s y accrocher, des retraits ou des avancées partielles compatibles avec le règlement peuvent être imposées par l Architecte des Bâtiments de France pour des raisons de logique architecturale ou urbaine. - Espace boisé classé. Cet espace est repéré sur le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur par des points verts inscrits dans un quadrillage vert. Il s agit d un espace soumis aux dispositions de l article L du Code de l Urbanisme. Les plantations ou aménagements paysagers existants doivent être conservés, voire restaurés. - Espace soumis à une prescription particulière. Cet espace est repéré sur le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur par des hachures doubles biaises. Il convient de distinguer celles situées sur des espaces privatifs repérés par la lettre P (pavage) et celles sur des espaces communs publics ou privés repérées par un numéro. Les prescriptions sont décrites dans le document 9.intitulé "liste des espaces soumis à une prescription particulière". Cette protection couvre deux types d espaces : - Espaces de cours privatives (repérés par la lettre P) Ces espaces sont inconstructibles : il s agit des belles cours intérieures destinées à être dallées ou pavées de granit. - Espaces libres de grande dimension Ces espaces doivent faire l objet d un projet d ensemble. L aménagement de ces espaces doit s inspirer des recommandations contenues dans le recueil de recommandations et d intentions architecturales et urbanistiques (document 1.c) inclus dans le rapport de présentation. 27

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33 Ces espaces sont destinés à être aménagés en jardins, places, lieux de promenade, etc. Ils sont à constructibilité limitée à de petits volumes de surface (surface hors œuvre nette maximale limitée à 20m 2 ), nécessaires à leur mise en valeur et à leur gestion et constituant des éléments de composition de l aménagement d ensemble de l espace soumis à prescription particulière. Cette surface peut être augmentée pour accueillir des volumes à rez-de-chaussée s intégrant dans le projet d ensemble de mise en valeur des espaces public, équipements publics ou d intérêt collectif. Ces espaces doivent être conservés (alignements d arbres, boisements, plantations diverses, dallage ou pavage de granit, sols stabilisés, murs de clôtures ou de soutènement), voire restaurés dans l esprit des orientations contenues dans le recueil de recommandations et l intentions urbanistiques et architecturales. S il existe une construction non protégée dans l emprise de ces espaces, celle-ci peut être conservée en l état mais ne peut pas faire l objet de travaux modificatifs. Ces espaces peuvent accueillir en souterrain des activités (réunions, stationnements, transports en communs, commerces, etc ), si celles-ci ne sont pas contradictoires avec le développement des végétaux définis par les prescriptions. - Plantations à réaliser. Ces plantations sont repérées sur le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur par des points verts. L objectif est de créer des espaces en creux libre d immeuble, et aménagés en espaces verts. Ils sont donc à constructibilité limitée à de petits volumes compatibles avec l esprit d un jardin, d une surface hors œuvre nette inférieure à 9 mètres carré. Il est possible de prévoir sous le sol de ces espaces des constructions enterrées (stationnement ou salles souterraines) sous réserve qu un aménagement vert, compatible avec l esprit du lieu, soit aménagé en surface. Ces espaces doivent être aménagés en s inspirant des orientations contenues dans le recueil de recommandations et d intentions urbanistiques et architecturales, et faire l objet d un plan paysager. - Emplacement réservé pour voie, passage ou ouvrage public et installations d intérêt général ou espace vert. Cet emplacement est repéré sur le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur par des croisillons en losange rouge sur fond blanc (si le fond est rouge, ces croisillons sont noir). Ces espaces sont destinés à devenir publics. Une liste annexée au Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur définit leurs futurs usages (document n 7, intitulé : "liste des emplacements réservés pour équipements publics"). 29

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35 - Passage piétons à conserver ou à créer par servitude de passage public. Ce passage est repéré sur le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur par des points rouge. Ces passages permettent de maintenir ou de restaurer des passages à travers des îlots bâtis à l occasion d opérations de constructions d immeubles ou de restructuration de ces îlots, ou des passages sous porche. Ces passages ont un caractère privé ; ils ne peuvent avoir un caractère public que si la Collectivité crée par convention une servitude de passage public ultérieurement. - Espace en "blanc" sur le plan. Ce sont les espaces restés en blanc sur le plan au 1/500, qui ne comportent aucune indication de graphisme. Il existe deux catégories de blanc : - Les blancs situés dans les îlots privés, à savoir en dehors du domaine public. Ils sont constructibles dans le respect du règlement. - Les "blanc" situés sur le domaine public, à savoir les places et rues existantes. Ces espaces sont réservés à l accueil de la circulation automobile, de deux roues et piétonnes. A ce titre, ils ne sont pas constructibles, hormis l accueil du mobilier urbain nécessaire au fonctionnement de cette circulation, des transports en commun et à l embellissement de la ville. Cependant ils peuvent accueillir en souterrain des constructions pour des activités (réunions, stationnement, transport en communs, commerces, etc ) ; dans ce cas, il est possible d aménager en surface les édicules éventuels nécessaire à leur fonctionnement. ARTICLE US 1. Occupation et utilisations des sols admises I - Rappels : L édition des clôtures est soumise à déclaration. Les démolitions sont soumises au permis de démolir. La réalisation d installations ou de travaux sont soumis à autorisation, lorsque l occupation ou l utilisation du terrain doit se poursuivre, dans les cas ci-après énumérés : -parcs d attraction et les aires de jeux et de sport, dès lorsqu ils sont ouverts au public, -aires de stationnement ouvertes au public, lorsqu elles sont susceptibles de contenir au moins dix unités. Les défrichements sont soumis à autorisation dans les espaces boisés non classés. 31

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37 II Sont notamment admises (sous réserves des conditions définies au paragraphe US-III) dans ces zones les occupations d utilisations du sol suivantes : - les constructions à usage d habitations, hôtelier, d équipements collectifs, de commerce et d artisanat, de bureaux et de services, industriel, d entrepôts commerciaux, de parcs de stationnement, qui ne génèrent pas de nuisance phonique ou olfactive. - les aires de sports, de jeux et de stationnement. - les lotissements d habitation et d activités. Les constructions neuves voient les affectations de leurs niveaux de leur surface de plancher, telles que définies dans l article 5 du titre I paragraphe 12, se ventiler de la manière suivante : - Les sous zones USa, USb 1, USb 1 bis, USc 1 et USc 1 bis sont plus spécialement à vocation de logements, ceux-ci représenteront un minimum de 80 % de la SHON. La surface non affectée aux logements est ouverte aux activités tertiaires, commerciales et artisanales ; toutefois, compte tenu de la difficulté d aménager des logements en rez-de-chaussée en centre ville, il est souhaité que l ensemble du rez-de-chaussée soit réservé aux activités commerciales et artisanales même si cela fait baisser le pourcentage de surface affecté au logement en-deçà des 80%. Un sous secteur 1bis est créé afin de permettre le développement des commerces tout en préservant une affectation minimale de surface de plancher de logement de 60%. - Les sous zones USa 2, USb 2et USc 2 sont plus spécialement à vocation tertiaire et commerciale ; néanmoins la surface de plancher affectée aux logements ne descendra pas en dessous d un seuil minima de 30 % de la SHON. - La sous zone USc 3 correspond à l emprise de services publics ou privés qui échappent à la règle d affectation de plancher. En ce qui concerne les immeubles existants, les changements d affectation doivent respecter les pourcentages de logements imposés pour les constructions neuves, en tenant compte des précautions suivantes : - dans un immeuble donné, les changements d affectation ne peuvent faire baiser le pourcentage de logements au-dessous de 50 %. - si cela concerne un entresol ou, s il n existe pas, un premier étage, pour une activité directement liée au commerce du rez de chaussée. - les travaux d aménagement induits par ce changement d affectation soient légers et réversibles afin de permettre, le cas échéant, la restitution des dispositions d origine. - lorsqu une opération de changements partiels d affectation comporte deux ou plusieurs immeubles, la répartition des pourcentages doit se faire entre l ensemble des immeubles. 33

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39 - lorsque dans un immeuble donné, les possibilités d ensoleillement ou d équipement de certains locaux ou les nuisances qui les affectent ne permettent pas le maintien de logements, l Architecte des Bâtiments de France peut autoriser à titre exceptionnel le changement d affectation de ces locaux, en échappant ainsi à l application stricte des règles évoquées plus haut. - les logements doivent être maintenus et développés en priorité dans les immeubles bordant les rues piétonnes ; des implantations artisanales non nuisantes peuvent être autorisées au rez-de-chaussée. - dans les immeubles ou groupe d immeubles bordant les rues bruyantes qui feront l objet d un changement partiel d activités en bureaux, le pétitionnaire est obligé d assurer une mise en confort urbain des locaux laissés l habitat, en particulier une insonorisation correcte. - dans le cas où une activité existe sur une parcelle et souhaite se développer en agrandissant ou en reconstruisant ses locaux sur place dans les limites autorisées par les articles 1 à 13, elle peut être dispensée du respect de la règle des pourcentages d activités sous réserve de maintenir une surface équivalente de plancher destinée au logement. - l artisanat de service et l artisanat de réparation peuvent bénéficier d adaptation pour l affectation des surfaces de planchers. - les immeubles réalisés par ou pour des services publics ou d intérêt collectif ainsi que les hôtels ne sont pas sousmis à la règle d affectation des planchers. III Toutefois, les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont admises que si elles respectent les conditions suivantes : - les installations classées pour la protection de l environnement, quels que soient les régimes auxquels elles sont soumises, ne sont admises qu à la condition qu elles n entraînent, pour le voisinage, aucune incommodité et, en cas d accident ou de fonctionnement défectueux, aucune insalubrité ni sinistre susceptible de causer des dommages graves ou irréparables aux personnes et aux biens. - l aménagement ou la transformation des installations classées existantes dont la création serait, normalement, interdite dans le secteur, peut être autorisé à condition que les travaux contribuent à améliorer leur insertion dans l environnement urbain et à diminuer la gêne ou le danger qui peut en résulter. - les affouillements ou exhaussements de sol rendus nécessaires pour les opérations de voirie ou la construction d immeubles, à la condition qu ils ne soient pas de nature, par leur situation, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d un site ou de vestiges archéologiques, et à la condition qu ils soient compatibles avec la logique de formation du tissu urbain et des espaces naturels passés et à venir, tels 35

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41 que définis dans le rapport de présentation (recueil de recommandations et d intentions urbanistiques et architecturales). - la démolition de murs de maçonnerie existants, à la condition que cette démolition soit suivie de la construction d un immeuble ou d un porche, ou de la reconstruction de murs de maçonnerie similaire ou présentant le même aspect, de manière à éviter de produire une interruption dans la continuité de la façade de l îlot. - la démolition de construction existante non protégées, à la condition que cette démolition n entraîne pas de discontinuité urbaine dans les secteurs bâtis continus. - les activités de restaurant sous réserve qu elles ne génèrent pas de nuisances phoniques ou olfactives. - les petites constructions d une surface hors œuvre nette inférieure à 20 m² dans les "espaces soumis à une prescription particulière", et inférieure à 9 m² dans les espaces faisant l objet de "plantations à réaliser", à la condition de s inspirer des recommandations contenues dans le rapport de présentation (document 1.c.Recueil de recommandations et d intentions urbanistiques et architecturales). - les constructions à rez-de-chaussée d une surface supérieure à 20 m² dans les espaces soumis à prescription particulière n 10b, 12c, 13c et 26c, sous réserve un projet d ensemble conforme aux prescriptions. ARTICLE US 2. Occupations du sol interdites Sont interdits : - la création, l agrandissement ou la transformation d établissements qui par leur destination, leur nature, leur importance ou leur aspect sont incompatibles avec la salubrité, la tranquillité, la sécurité, la bonne tenue et le caractère architectural du secteur sauvegardé. - les dépôts de véhicules. - les dépôts de matériaux, de ferrailles, de combustibles et de déchets. - les lotissements industriels. - les installations classées par la protection de l environnement non prévues à l article US 1-III. - le stationnement isolé de caravanes, et les garages collectifs de caravanes. - la transformation de local à usage commercial o d habitation en restaurant, si le local ne dispose pas d un conduit de fumée intérieur à l immeuble, débouchant en couverture par une souche de maçonnerie existante ou à créer, conformément aux prescriptions de l article US la suppression du débouché sur rue des niveaux supérieurs des immeubles à conserver et à restaurer, afin de permettre le maintien d un usage autonome de ces étages. Lorsqu un tel accès est supprimé, son rétablissement est imposé. 37

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43 SECTION 2. DISPOSITIONS RELATIVES AUX CONDITIONS DE L OCCUPATION AU SOL ARTICLE US 3. Accès et voirie Pour être constructible un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l intermédiaire d un passage aménagé sur fonds voisins ou éventuellement obtenu par application de l article 682 du Code Civil. Les raccords des voies privées aux voies publiques doivent être traités dans le même esprit que ces dernières (dimension et matériaux). Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur comporte des indications de passage piétons à conserver ou à créer par servitude de passage public. Cela signifie qu à l occasion de projets de construction sur la parcelle concernée un passage piétons doit être aménagé. ARTICLE US 4. Desserte par les réseaux Eau : Toutes les constructions à usage d habitations ou d activités sont raccordables au réseau de distribution d eaux potable de la Ville. Assainissement : Les eaux usées sont raccordées obligatoirement au réseau collectif d assainissement dans le respect des règlements en vigueur. Les réseaux privés d évacuation existant extérieurement en façade doivent être réintégrés à l intérieur de l immeuble à l occasion de travaux confortatifs. Les réseaux privés d eaux pluviales placés extérieurement en façade seront réduits au strict nécessaire dans le cas de travaux confortatifs. 39

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45 Electricité Télécommunications : D une manière générale dans les îlots de rénovation où des ensembles immobiliers sont édifiés, les réseaux sont réalisés en souterrain sur le domaine public comme le domaine privé. Toutes les lignes aériennes, ou placées contre les façades, déjà existantes sont mises en souterrain dès les premiers travaux réalisés dans le secteur. Les consoles supports d alimentation électrique ou de distribution téléphonique sont interdites sur l ensemble du secteur. L aspect et l emplacement des réseaux, des coffrets de branchement et de coupure, et des divers organes techniques, sont étudiés de manière à les rendre les plus discrets possible et à respecter l architecture dans laquelle ils s insèrent. Déchets : Toute construction nouvelle ou toute réhabilitation de construction existante doit permettre à l intérieur de l unité foncière ou dans des aires spécialement aménagées à cet effet, le stockage des conteneurs destinés à recevoir des déchets en attente de collecte. ARTICLE US 5. Caractéristiques des terrains Dans les secteurs d aménagement (1.Fourcroy, 2.La Juiverie Lambert, 3.Hôtel de Ville, 4.La Boucherie), les constructions doivent respecter un plan d ensemble, à l exception de certains alignements obligés permettant, en application des articles 1 à 13, d édifier des constructions sans engager la réalisation, ni même l étude, d un plan masse d ensemble. Ces constructions peuvent faire l objet d un projet séparé. En revanche, le reste de l emprise des secteurs d aménagement ne peut être édifié que dans le cadre d un plan masse d ensemble. Hors des secteurs d aménagement, aucune caractéristiques n est imposée. ARTICLE US 6. Implantation des constructions par rapport aux voies et emprise publiques Le plan principal de façade des constructions neuves doit être édifié à l alignement des voies, tel qu il figure au plan (trait rouge continu) ou tel qu il est constitué de fait par les façades des bâtiments existants, notamment au droit des limites séparatives de parcelles. 41

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47 Toutefois peuvent être autorisés, dans un pourcentage de 50 % au maximum du linéaire de façade, des reculs sur l alignement ; ceci afin d améliorer les conditions d éclairement et pour obtenir une meilleure intégration de la construction au cadre architectural. Le raccordement des constructions en limite séparative à l alignement est obligatoire sur une distance d au moins 1 mètre, et d au moins un cinquième de la largeur de façade de la parcelle. L amplitude des saillies ou des encorbellements est réglementée par le règlement de voirie. Elles doivent rester ponctuelles et limitées au regard du plan principal de façade. Elles ne peuvent dépasser 0,80 m à partir de 4,50 m de hauteur, en deçà, elles ne peuvent dépasser 0,20 m. pour des voies d une largeur supérieure à 6 mètres. Pour la voirie inférieure à 6 mètres, l amplitude est limitée à 0,20 m. 43

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49 Des conditions différentes d implantation sont imposées par l Architecte des Bâtiments de France, notamment dans le cas de constructions d immeubles groupés en considération du caractère de la voie et celui des lieux avoisinants. ARTICLE US 7. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives I constructions neuves édifiées à l alignement de la rue Les constructions neuves doivent s accoler sur toute leur profondeur aux immeubles situés en limite séparative lorsqu ils sont protégés, ou non protégés mais conformes en implantation et en volume au présent règlement. Cas particulier : Lorsque les immeubles non protégés, construits en limite séparative, ne sont pas conformes en implantations et en volumétrie au présent règlement, les constructions neuves sont construites le long des 45

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51 limites séparatives sur une profondeur maximale de 12 mètres à partir de la rue. Cette distance peut être diminuée ou allongée sur une largeur de 3 mètres pour des raisons de raccord à un mitoyen en attente si l Architecte des Bâtiments de France l impose. Si la construction nouvelle a une épaisseur supérieur à 12 mètres, elle doit se situer à une distance minimale de 4 mètres en USa et USc et de 3 mètres en USb à partir des limites séparatives. Lorsque sur la parcelle voisine existe une construction protégée construite en retrait de l alignement de la rue, la nouvelle construction, pour recouvrir le pignon en attente de cette construction, doit respecter une distance minimale de 4 mètres en USa et USc et de 3 mètres en USb par rapport à la limite séparative sur toute la profondeur du retrait de la construction voisine pour assurer une continuité urbaine satisfaisante et permettre l ouverture de fenêtre sur l espace libre. II construction neuves situées en cœur d îlot Lorsqu en limite séparative, il existe ou il est prévu sur la parcelle voisine un espace vert ou un espace creux, la construction doit se situer à une distance minimale de 4 mètres en USa et USc et de 3 mètres en USb à partir de cette limite. 47

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53 S il existe, sur la parcelle voisine, un immeuble protégé construit en limite séparative, la nouvelle construction peut venir recouvrir le pignon en attente de cette construction. Si cet immeuble n est pas protégé, il est aussi possible de s y adosser pour le recouvrir. Lorsqu il existe sur la parcelle voisine, en retrait de la limite séparative un immeuble protégé ouvrant des fenêtres en direction de la parcelle concernée par le projet, la nouvelle construction en cœur d îlot doit se reculer de la limite séparative au delà de la marge de recul normale pour respecter une distance de vue minimale de 8 mètres en Usa et USc et de 6 mètres en USb par rapport à la façade de cet immeuble. III cas particulier : Dans le cas où existe en limite séparative une construction protégée, prenant son jour sur la parcelle, concernée par le projet de 49

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55 construction, par une courette d une profondeur inférieure à 4 mètre en USa et USc et de 3 mètres en USb, la nouvelle construction n est pas tenue de respecter une distance minimale face à cette courette, hormis le respect du code civil (à savoir une profondeur minimale de 1,90 mètres par rapport à la limite séparative). Dans le cas où la courette est plus profonde la distance minimale à respecter est dans ce cas de 4 mètres en USa et USc et de 3 mètres en USb. Dans le but de recouvrir les pignons en attente en limite séparative, le projet peut échapper aux règles de distance minimale par rapport aux limites séparatives et aux règles de distance de vue. Une telle solution peut être imposée par l Architecte des Bâtiments de France. Les constructions de moins de 3,20 mètres de hauteur peuvent toutefois être autorisées jusqu aux limites séparatives dans la mesure où des espaces libres et verts y sont reconstitués en toiture, les servitudes de passage y sont maintenues, et sous réserve de la compatibilité des constructions en limite séparative et de l environnement : l Architecte des Bâtiments de France conditionne son accord au respect de la qualité des architectures qui peuvent être masquées par de telles constructions, et des plantations existantes isolées. 51

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57 ARTICLE US 8. Implantations des constructions les unes par rapport aux autres sur une même parcelle La distance minimale entre constructions est limitée à 4 mètres en USa et USc et à 3 mètres en USb. En USa et en USc, les vues directes entre les fenêtres des pièces d habitation ne sont jamais inférieures à 8 m, sauf dans le cas de cours intérieures où cette distance peut être ramenée à 6 mètres. En USb, les vues directes ne sont jamais inférieures à 6 mètres. Il est cependant possible d ouvrir des pièces de services (escalier, sanitaires, rangements) sur des puits de jour, comme il est de tradition à Nantes, dans le respect des règles du code civil ; en revanche il n est pas possible d ouvrir des fenêtres de pièces d habitation ou d activités principales sur ces puits de jour. ARTICLE US 9. Emprise au sol Il n y a pas de coefficient d emprise au sol. En cas d indication d emprise de construction imposée portée au plan de sauvegarde et de mise en valeur, la future construction doit reprendre cette emprise. 53

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59 ARTICLE US 10. Hauteur des constructions 1. Constructions existantes Les immeubles à conserver sont maintenus dans leur hauteur et leu volume. Toutefois : a)les immeubles figurés au plan par la lettre e sont destinés à être écrêtés afin de rétablir leurs dispositions architecturales d origine. La liste jointe au présent règlement fixe la nature des modifications à apporter à chacun de ces immeubles (se reporter au document n 8). b)les immeubles figurés au plan par la lettre m dont la liste est jointe au présent règlement peuvent être modifiés pour des motifs de composition architecturale dans les conditions prévues dans le document n 8. c)les immeubles figurés au plan par la lettre s dont la liste est jointe au présent règlement sont destinés à être surélevés afin de compléter l ensemble urbain (se reporter au document n 8). 2. Constructions neuves Le long des voies et places publiques, les constructions neuves ne peuvent excéder en hauteur les cotes mesurées à l égout de la toiture, fixées par le plan d épannelage contenu dans le document n 5. Le plan d épannelage se lit de la manière suivante : La cote en chiffre gras indique un épannelage général, concernant une partie d îlot ou un îlot entier ; l égout de la toiture de la nouvelle construction doit se conformer à cette cote pour l immeuble situé sur rue (une marge de plus ou moins 1 m peut-être imposée par l Architecte des Bâtiments de France). Les cotes en petits chiffres sont des cotes d état actuel (sauf erreur d écriture au relevé du géomètre) de l égout des toitures voisines. Les constructions neuves sont obligatoirement raccordées à l égout de toiture des immeubles contigus protégés existants qu ils soient situés audessus ou au-dessous du gabarit maximum indiqué au plan d épannelage. Ce rapport se fait sur une distance d au moins un cinquième de la longueur de façade de la parcelle. L Architecte des Bâtiments de France peut imposer le raccordement à l égout de toiture des immeubles contigus non protégés. Si l immeuble contigu doit être écrêté, le raccord se fait au niveau de la cote obtenue après écrêtement. Si le nouvel immeuble a pour voisin un immeuble qui dit être démoli ou qui ne correspond pas à l épannelage global de l îlot, le pignon découvert doit être traité suivant les indications de l Architecte des Bâtiments de France. 55