Crédit habitat pour les institutions de microfinance

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1 Crédit habitat pour les institutions de microfinance Comment intégrer un programme de crédit pour l amélioration de l habitat dans une institution de microfinance, 2001 Seconde édition, 2005 Version française, 2006 Crédit habitat pour les institutions de microfinance

2 Copyright 2006, Cooperative Housing Foundation. Ce guide a été rédigé et produit par, une organisation internationale sans but lucratif spécialisée dans le développement. joue un rôle de catalyseur et entend promouvoir des changements durables et positifs dans les communautés à revenus bas et moyens, en aidant les familles à améliorer leur habitat, le contexte économique dans lequel elles évoluent et leur environnement. Depuis 1952, apporte à ces communautés son expertise technique et ses compétences en matière de développement local et international. La version française de ce guide a été produite par l asbl ADA, une ONG créée en 1994, spécialisée dans la microfinance et basée au Luxembourg. ADA collabore avec des institutions de microfinance dans de nombreux pays en voie de développement en leur offrant un soutien à la fois financier et nonfinancier. La production de ce guide a été co-financée par et ADA. Pour plus d informations, contacter : 8601 Georgia Avenue, Suite 800 Silver Spring, MD Etats-Unis Téléphone : +1 (301) Fax : +1 (301) mailbox@chfinternational.org ADA asbl Allée Scheffer L-2520 Luxembourg Luxembourg Téléphone : Fax : adainfo@microfinance.lu ISBN ISBN EAN

3 Remerciements remercie le réseau Small Enterprise Education and Promotion (SEEP), la Fondation Citicorp et son Partnership Award for Capacity Building, qui ont contribué au financement de ce projet. Nous remercions en particulier M. Bernard Debrauer, Directeur de l Association pour la Coopération avec la Micro-Entreprise (CME), à Haiti, qui a testé une version antérieure de ce Guide. Nous voudrions également remercier tous ceux qui ont contribué d une manière ou d une autre à la création de ce Guide, en particulier les membres suivants du personnel de : Richard Shumann, Responsible Technique du Financement de l Habitat; Sasha Muench, Chargée de Programme; Tamara Arsenault, Responsable Prinicpale en charge des Programmes de Développement; Carol Jenkins, Chargée de Programme; Glenn Moller, Chargé de Programme; Lopa Kolluri, Chargée de Programme; Michel Holsten, Administrateur Principal de Programme; Mayada Baydas, Ph.D., Administrateur de Programme en charge de notre programme de microfinance au Liban; Alix Lamarre, Directeur Financier et Administratif à Haiti; et Judith A. Hermanson, Ph.D., Vice-Présidente. Nous remercions également Heather L. Bowen, Spécialiste de la Communication, qui a contribué à la publication de ce document. Enfin, nous remercions le personnel de terrain de qui, tout au long de ces vingt dernières années, n a cessé d oeuvrer pour le développement du crédit pour l amélioration de l habitat et ainsi contribué au développement de la méthodologie présentée dans cet ouvrage. La traduction française du Guide a été confiée à Olivier Ervyn et réalisée sous la direction d ADA. Ce Guide a été rédigé conjointement par Franck Daphnis, Jr., Directeur en charge des Programmes de Terrain et Kimberly Tilock, Directrice Crédits. Crédit habitat pour les institutions de microfinance i

4 Acronymes et abréviations ACME AT CGAP CHF IMF PCAH SEEP SIG WWB Association pour la Coopération avec la Micro-Entreprise Assistance Technique Consultative Group to Assist the Poor Institution de Microfinance Programme de Crédit pour l Amélioration de l Habitat Small Enterprise Education and Promotion Network Système d Information de Gestion Woman s World Banking Définitions et remarques Dans le contexte de ce guide, le mot "produit" fait référence à un instrument financier (le crédit dans le cas d un PCAH) et à ses caractéristiques principales, notamment le taux d intérêt, la durée de remboursement et les exigences en matière de garantie. La "méthodologie" inclut les principes, règles et processus qui définissent la manière dont le produit peut être mis à la disposition de la clientèle. Le terme "programme" décrit l ensemble des actions qui résultent de la mise en œuvre de ressources humaines, techniques et financières dans le but de soutenir une méthodologie. ii

5 Table des matières Remerciements...i Acronymes et abréviations... ii Définitions et remarques... ii Introduction...1 A. Objectif...1 B. Contexte...2 C. Organisation...4 I. Définition des Programmes de Crédit pour l Amélioration de l Habitat (PCAH)... 5 II. Pourquoi proposer des crédits pour l amélioration de l habitat?...7 III. Comparaison du crédit pour l amélioration de l habitat et d autres produits de microfinance...8 IV. Attributs du PCAH...10 A. Capacité de remboursement...10 B. Objectif du crédit...11 C. Durée du crédit...12 D. Montants des crédits...13 E. Garanties...14 F. Assistance technique et supervision...16 G. Sécurité foncière...18 V. PCAH : étude de faisabilité...19 A. Pourquoi une étude de faisabilité?...19 B. Demande potentielle...20 C. L institution de microfinance (IMF)...30 D. Facteurs externes...42 VI. Conclusion...45 VII. Outils d évaluation de la faisabilité...47 Outil A : Questionnaire-type d Etude Client...49 Outil B : Formulaire-type d Estimation des Coûts d Amélioration de l Habitat.53 Outil C : Checklist des Informations relatives à l Institution...56 Outil D : Exemple d Analyse d Abordabilité...65 Outil E : Grandes lignes du Rapport d Evaluation de la Faisabilité...68 Crédit habitat pour les institutions de microfinance iii

6 Tableaux et diagrammes Tableau 1 Comparaison des crédits d aide à la micro-entreprise et des crédits pour l amélioration de l habitat...9 Tableau 2 Exemples de travaux d amélioration de l habitat...11 Tableau 3 Exemples de crédits pour l amélioration de l habitat développés par...13 Tableau 4 Etapes de l étude de faisabilité...20 Tableau 5 Analyse de sensibilité de l abordabilité...29 Diagramme 1 Demande potentielle...21 iv

7 Introduction A. Objectif "Microfinancement de l habitat : comment intégrer un programme de crédit pour l amélioration de l habitat dans une institution de microfinance?" propose une approche systématique des problématiques qu une IMF doit comprendre et maîtriser avant d ajouter un Programme de Crédit pour l Amélioration de l Habitat (PCAH) à son offre de produits. Plus spécifiquement, CHF International a conçu ce guide dans le but d aider les IMF à décider de la faisabilité ou non de l intégration d un PCAH dans leurs activités. CHF International estime que le processus décrit dans ce texte permettra aux IMF intéressées de mieux comprendre les exigences opérationnelles et techniques des PCAH et de déterminer s il est opportun ou non pour elles de proposer ce type de produit. Ce guide n a pas pour objet d aider les IMF à concevoir et à mettre en œuvre un programme de crédit pour l amélioration de l habitat. Il est consacré à l étape qui précède celle de la conception et a pour but d aider les IMF intéressées à évaluer leur capacité à éventuellement aller plus loin. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 1

8 B. Contexte Ce guide se base sur les presque 50 années d expérience internationale que CHF International possède en matière de développement de systèmes financiers, d initiatives communautaires et d activités liées à l habitat. Au début des années 1980, a été l un des pionniers des crédits pour l amélioration de l habitat en Amérique Latine, dans les Caraïbes, au Moyen- Orient, en Europe de l Est et en Asie. Le PCAH développé par l institution a constamment évolué et bénéficié des leçons tirées de sa mise en œuvre au cours des années. Le type de programme décrit dans ce guide occupe une niche spécifique dans le spectre des produits de microfinance, puisqu il s agit d un produit de microfinance destiné au logement. D autres organisations utilisent le terme PCAH pour décrire des produits de crédit différents. Ici, nous nous intéressons qu aux programmes de crédit pour l amélioration de l habitat tels que les conçoit. utilise la microfinance pour faciliter l accès à des logements abordables et considère qu il s agit à la fois d une alternative viable aux approches traditionnelles, basées sur l offre de logements, et d un moyen de renforcer l impact des ressources financières disponibles. La méthodologie de crédit pour l amélioration de l habitat de est basée sur la conviction que le crédit est un moyen (permettant d améliorer l habitat) et non une fin en soi. Nous avons cependant conçu le présent Guide en tenant compte du fait que certaines IMF ne s intéressent pas au logement en tant que tel mais bien au produit financier qu est le crédit pour l amélioration de l habitat, qu elles envisagent comme un moyen de répondre aux besoins en constante évolution de leurs clients. 2

9 estime que son modèle de PCAH (comme d ailleurs le microfinancement de l habitat en général) comble le fossé important qui sépare le financement de l habitat et la microfinance. Les PCAH sont conçus pour répondre aux besoins en matière de logement des familles à bas revenu et permettent d aider ceux-ci d une manière graduelle, basée sur la demande, financièrement viable à long terme et qui ne dépend pas de l accès à des garanties substantielles. Le PCAH de est conçu de manière à toucher une proportion importante des familles à bas revenu qui, généralement, construisent et améliorent leur habitation petit à petit, ont les moyens de payer mais n ont pas accès aux sources formelles de financement de l habitat. La clientèle cible inclut donc les micro-entrepreneurs mais ne se limite pas à eux. a aidé plusieurs IMF à évaluer la possible intégration d un PCAH à leur portefeuille d activités. Les expériences de ces institutions ont été prises en considération lors de l élaboration de ce Guide. Des données fournies par ACME, une petite institution microfinance haïtienne qui a testé une version préliminaire de l analyse de faisabilité, ont également été utilisées par les auteurs. Les résultats de ce test ont d ailleurs permis d améliorer le processus décrit dans ce document. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 3

10 C. Organisation Ce guide a pour but de montrer au lecteur comment il est possible d évaluer, tout d abord, la demande potentielle de PCAH et, ensuite, la capacité d une IMF à mettre en œuvre un tel programme. La Section 1 propose une définition du Programme de Crédit pour l Amélioration de l Habitat. La Section 2 aborde les raisons qui peuvent justifier de proposer un tel programme à une clientèle donnée. La Section 3 compare les crédits pour l amélioration de l habitat à d autres produits de microfinance. La Section 4 présente les caractéristiques des crédits pour l amélioration de l habitat. La Section 5 est consacrée à l étude de faisabilité à proprement parler et à ses différentes étapes. La Section 6 propose une brève conclusion et d éventuelles initiatives complémentaires. Finalement, la Section 7 présente une sélection de formulaires et d outils utilisables lors de l étude de faisabilité. 4

11 I. Définition des Programmes de Crédit pour l Amélioration de l Habitat (PCAH) Le crédit pour l amélioration de l habitat décrit dans ce Guide est un produit de microfinance. Les crédits de ce type sont de montant peu élevé, les périodes de remboursement sont relativement courtes et les fonds permettent aux emprunteurs de construire ou rénover leur logement petit à petit, en fonction de leurs besoins et de leurs capacités financières. Ces crédits sont également structurés de manière à assurer la pérennité opérationnelle et financière des institutions de microfinance qui les délivrent. Bien qu ils soient appelés crédits pour l amélioration de l habitat, ils financent toute une série d activités, y compris l agrandissement d un logement existant, le raccordement au réseau des égouts ou de distribution d eau, les travaux de nature sanitaire et la protection contre les ouragans orages. Notre approche des crédits de ce type est basée sur une réalité observée à maintes reprises : dans les pays en voie de développement, les familles à bas revenu, mais qui travaillent, construisent et améliorent leur logement petit à petit. N ayant généralement pas accès aux crédits hypothécaires, les personnes à bas/moyen revenu financent leur logement grâce à la part "disponible" de leur revenu, à leur épargne ou en utilisant des fonds empruntés auprès de sources informelles. Traditionnellement, ils construisent une petite habitation de base et l améliorent en agrandissant ou en ajoutant des éléments complémentaires (raccordement à divers réseaux) lorsqu ils disposent de fonds supplémentaires. Le PCAH offre à ces personnes un accès au crédit qui tient compte de la manière dont ils construisent leur logement, de leurs besoins et de leurs capacités financières. Le crédit décrit dans ce guide est conçu comme un produit "autonome", qui complète d autres produits de microfinance ou est souscrit seul. La capacité de remboursement du client n est donc pas évaluée sur base de son historique de crédit auprès de l IMF. Les critères d éligibilité, les conditions du crédit et les utilisations autorisées du crédit sont déterminés de manière à permettre à un individu d obtenir un crédit sur base de son profil financier et de ses besoins au moment où il en fait la demande, indépendamment de la relation qu il peut déjà avoir avec l IMF. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 5

12 Une IMF peut également vendre ce crédit non plus comme un produit autonome mais en l associant séquentiellement à d autres crédits. Par exemple, l IMF peut décider de ne le proposer qu à des clients ayant déjà obtenu et remboursé sans le moindre retard aux moins deux autres crédits. 1 Cette approche a tout son sens s il existe une demande pour de tels crédits. Cependant, le manque de liquidités, les coûts d opportunité négatifs et d autres considérations limitent le capital qui peut être dégagé pour financer ces programmes. Face à ce genre de situation, l IMF doit se montrer sélective lorsqu elle détermine qui peut obtenir ce type de crédit. Dans ce Guide, nous mettons l accent sur le développement des PCAH en tant que produits autonomes. 1 Les crédits à l habitat de la Grameen Bank s inscrivent dans ce type de système séquentiel. 6

13 II. Pourquoi proposer des crédits pour l amélioration de l habitat? Pour les familles à bas revenu, l amélioration physique de l habitat est une priorité. et beaucoup d IMF partenaires ont remarqué que les crédits destinés au développement des micro-entreprises étant les seuls accessibles aux familles à bas revenu, ils sont souvent utilisés pour construire ou améliorer le logement. Le crédit pour l amélioration de l habitat de CHF International est conçu pour répondre aux besoins financiers des clients de la microfinance, notamment en ce qui concerne le montant, la durée de remboursement et les critères d éligibilité. Les PCAH permet aux familles à bas revenu d améliorer leur logement en bénéficiant de conditions de financement plus appropriées. Un logement de qualité a un impact direct et positif sur la santé, la sécurité et l estime de soi, tant du propriétaire que de l ensemble de sa famille. L effet est également sensible sur l actif du ménage. On peut même estimer, dans le cas des entreprises à domicile, qu un crédit de ce type contribue à accroître le revenu. 2 En effet, pour ce type d entreprise, l habitation est un actif productif. Réparer le toit peut ainsi sauver le stock ; ajouter une pièce peut contribuer au développement de la micro-entreprise. Pour l institution de microfinance, un PCAH présente plusieurs avantages. Il peut aider l institution à répondre aux besoins changeants de ses clients, améliorer la satisfaction de ceux-ci et contribuer positivement au taux de rétention de la clientèle. Il peut également permettre à l IMF de toucher une clientèle nouvelle, composée non plus de micro-entrepreneurs mais des personnes salariés, et ainsi contribuer à la stabilité de l institution par la diversification de son portefeuille de crédits. 2 Pour en savoir plus sur les liens entre habitat et micro-entreprises, voir Building Linkages Between the Microenterprise and Shelter Sectors: An Issue Paper, par Priscilla M. Phelps, GEMNI Project, USAID, Septembre Crédit habitat pour les institutions de microfinance 7

14 III. Comparaison du crédit pour l amélioration de l habitat et d autres produits de la microfinance La méthodologie de crédit du PCAH est similaire à celle d autres produits de microfinance. Un PCAH a pour objectif de proposer aux clients des crédits de montant réduit et de courte durée. Le montant des crédits, les taux d intérêt et les durées de remboursement sont fixés à des niveaux qui permettent de garantir l abordabilité du produit et la viabilité financière à long terme de l IMF. La possibilité d obtenir des crédits ultérieurs incite les clients à rembourser leur crédit initial. Si on les compare à d autres programmes de microfinance, destinés à promouvoir le développement des entreprises, les PCAH présentent des différences notables au niveau de la qualification du client et de la supervision technique. Le tableau 1 compare les caractéristiques clés des crédits "classiques" aux micro-entreprises et des crédits pour l amélioration de l habitat. 8

15 Tableau 1 Comparaison des crédits d aide à la micro-entreprise et des crédits pour l amélioration de l habitat Crédits classiques aux microentreprises Affectent le revenu de l emprunteur Crédits pour l amélioration de l habitat Affectent l actif et peuvent avoir un impact sur le revenu (entreprise à domicile) Montant très faible à faible Généralement, pas de suivi de l utilisation des fonds Montant plus élevé (couvre le coût total des activités d amélioration de l habitat) Possible fourniture d une assistance technique aux clients, pour garantir une utilisation des fonds conforme au projet d amélioration initial Méthodologie de crédit de groupe ou individuel Généralement, méthodologie de crédit individuel Cible : chefs des micro-entreprises Cible : chefs des micro-entreprises et personnes salariées Crédit habitat pour les institutions de microfinance 9

16 IV. Attributs du PCAH Les attributs du PCAH dépendront de divers facteurs, notamment le lieu, la population cible, l état "physique" de l habitat, l infrastructure locale, les systèmes d appui socio-économique et, bien sûr, l IMF elle-même. Dans cette section, nous présentons les caractéristiques communes à tous les PCAH. A. Capacité de remboursement Les crédits pour l amélioration de l habitat, à la différence de beaucoup d autres crédits accordés par les institutions de microfinance, sont conçus de manière à accroître l actif du client et non ses revenus. La seule exception à cette règle concerne les entreprises à domicile, pour lesquelles l amélioration de l habitat est à considérer comme une "ressource" qui contribue à l activité professionnelle. Dans ce cas, en effet, améliorer le logement peut contribuer à la productivité et générer des revenus supplémentaires. Le crédit pour l amélioration de l habitat étant destiné à accroître l actif et non les revenus de l emprunteur, l analyse de la capacité de remboursement du client se fait sur base de son revenu "actuel" et non d une projection de ses revenus futurs. L expérience nous enseigne que, pour éviter tout défaut de remboursement, la mensualité ne doit pas dépasser 25% du revenu mensuel total du ménage. Il est fréquent que les clients qui tentent d obtenir un crédit pour l amélioration de l habitat aient déjà plusieurs crédits en cours. Il est important d en tenir compte pour éviter les situations de surendettement. estime que la charge de la dette, y compris le remboursement du crédit pour l amélioration de l habitat, ne doit pas dépasser 40% du revenu mensuel total du ménage. 10

17 B. Objectif du crédit Généralement, les crédits pour l amélioration de l habitat sont utilisés pour rénover un logement existant. A cet égard, le PCAH de se montre très souple quant aux types de travaux de rénovation susceptibles d être financés. Dans la plupart des cas, les crédits financent des améliorations fixes et ne peuvent servir à l achat d appareils électroménagers. On peut les répartir en deux grandes catégories, selon l ampleur du projet : petits et gros travaux. Le Tableau 2 montre quelques exemples de travaux et la catégorie à laquelle ils appartiennent. Tableau 2 Exemples de travaux d amélioration de l habitat Petits travaux Finition : charpenterie, plafonnage et peintures, placement de portes, de fenêtres et de barres de sécurité. Amélioration de l efficacité énergétique. Raccordement au réseau de distribution d eau, d électricité et aux égouts. Gros travaux Rénovations majeures ou ajout d une salle de bains, d une cuisine et de pièces à vivre. Solidification de la maison ou installation d équipements de protection contre les ouragans. Réparations majeures ou remplacement de murs, sols, toits et équipements sanitaires. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 11

18 C. Durée du crédit L échéance du crédit ou sa durée de remboursement est fonction du coût des travaux, de la capacité de remboursement de l emprunteur et du taux d intérêt du programme. L échéance ne tient pas compte du temps nécessaire pour réaliser les travaux d amélioration. Sur base de notre expérience en la matière, une durée de remboursement de six mois à trois ans paraît appropriée. La capacité de remboursement étant basée sur les revenus actuels du client, on ne prévoit généralement aucune période de grâce. La durée de remboursement est généralement courte pour plusieurs raisons : Il semble évident, et l expérience de le confirme, que plus la durée de remboursement est longue, plus le risque de non-remboursement est élevé. En plus du phénomène de fatigue financière, les emprunteurs dont le revenu n augmente pas au même rythme que l inflation perdent une partie de leur pouvoir d achat et peuvent décider d allouer à des besoins plus immédiats des sommes qui auraient dû servir au remboursement du crédit. Dans le cas d'un PCAH, les clients peuvent obtenir un crédit sans posséder aucun antécédent de remboursement. Une échéance assez proche peut permettre de développer une relation et un historique de remboursement avec l institution. 12

19 D. Montants des crédits Les montants des crédits pour l amélioration de l habitat sont définis sur base du coût des travaux et de la capacité de remboursement des clients. On tient compte également de la durée de remboursement maximale recommandée de trois ans. Les personnes disposant de bas revenus réalisent souvent eux-mêmes les travaux de rénovation. Les crédits ne servent souvent qu à financer l achat des matériaux et, parfois, à payer des ouvriers spécialisés. Le tableau 3 présente les caractéristiques de quelques programmes d amélioration de l habitat développés par. Pay Tableau 3 Exemples de crédits pour l amélioration de l habitat développés par Type de travaux (utilisation du crédit) Montant moyen du crédit Echéance (en mois) Mensualité Revenu mensuel Équateur petits travaux 250 $ 24 mo. 16 $ 64 $ Honduras petits travaux : réparation du toit, réparation de murs extérieurs ou renforcement par ajout de béton petits travaux : raccordement au réseau sanitaire et construction d une salle de bains Bande de Gaza Mexique petits travaux : placement de carrelages au sol ou remplacement des châssis gros travaux : pièce supplémentaire gros travaux : pièce supplémentaire 400 $ 24 mo. 20 $ $ 700 $ 36 mo. 26 $ 133 $ $ 24 mo. 137 $ 548 $ $ 36 mo. 159 $ 636 $ $ 18 mo. 85 $ 427 $ Crédit habitat pour les institutions de microfinance 13

20 E. Garanties La possibilité d obtenir d autres crédits pour continuer à améliorer leur logement est l un des principaux facteurs qui motive les emprunteurs à rembourser leur crédit. Cependant, le montant des crédits pour l amélioration de l habitat est plus élevé que celui des crédits classiques de la microfinance. Pour cette raison, recommande aux IMF concernées d exiger des garanties aux emprunteurs. Le type de garantie exigée doit permettre d obtenir le remboursement total et rapide de la dette, avec un minimum d efforts administratifs et de coûts. Un remboursement rapide et à moindre frais est critique compte tenu du montant des crédits et du coût élevé de la supervision technique qui peut accompagner les crédits pour l amélioration de l habitat. Sur base de sa propre expérience, estime que le garant est la garantie la plus efficace et la moins coûteuse. On exigera généralement qu un ou deux cosignataires garantissent le remboursement de l intégralité du crédit. La capacité de remboursement et le niveau d endettement des cosignataires doivent être examinés avec autant de soin que ceux de l emprunteur. On peut également envisager de recourir à une garantie matérielle, autre que la maison de l emprunteur, surtout lorsque le montant du crédit est élevé. La valeur de l élément d actif donné en garantie doit être égale à celle du crédit. Les garanties matérielles posent cependant certaines difficultés : obtenir la mise en garantie du bien, s assurer le droit de le saisir si le client est insolvable et parvenir à le liquider pour rembourser le solde du crédit. Dans beaucoup de pays, il n existe aucune disposition juridique autorisant le nantissement d un bien pour obtenir un crédit. L absence de réglementation peut rendre très difficile la mise en garantie du bien et son éventuelle saisie. 14

21 Dans le cadre d un PCAH, l emprunteur ne doit pas engager son logement pour obtenir un crédit. Grever une maison d un privilège ou d une hypothèque et, en cas de défaut de paiement, les saisir en forclusion peut être un processus long et coûteux. De plus, les difficultés mentionnées plus haut sont encore plus sensibles lorsque c est le logement de l emprunteur qui constitue la garantie. Enfin, garantir un crédit d un montant relativement bas en grevant d un privilège un bien immobilier reviendrait à sur-garantir le crédit et à sousutiliser l actif financier de l emprunteur, qui serait alors confronté à un fardeau financier indu. Finalement, ne recommande pas le recours à une méthodologie de crédit de groupe en lieu et place d une constitution de garantie. La durée de remboursement des crédits pour l amélioration de l habitat est plus longue que celle des crédits de groupe classiques et leur montant plus élevé. Si, malgré tout, une approche de groupe est adoptée, l IMF doit s assurer que le groupe est capable, le cas échéant, de rembourser l intégralité de la dette d un de ses membres. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 15

22 F. Assistance technique et supervision Les services non-financiers ou "assistance technique" font partie intégrante de la méthodologie que a développé en matière de crédit pour l amélioration de l habitat. Cependant, il faut signaler que l assistance technique n est pas indispensable au succès du microfinancement de l habitat. Elle prend tout son sens lorsque la réalisation effective des travaux est l objectif principal du programme et qu aucun système externe et fiable (par exemple une procédure d attribution de permis de construire) ne permet de vérifier la qualité des travaux. considère que le coût de l assistance technique doit être intégré dans le prix du crédit. Ceci signifie qu elle doit être d une valeur suffisamment élevée pour que le client accepte d en payer le prix mais que son coût doit être suffisamment bas pour que le crédit ne soit pas inabordable. L assistance technique peut se centrer sur l amélioration du projet de rénovation et de son budget, ainsi que sur la supervision des travaux, pour garantir la bonne utilisation des fonds. De manière plus spécifique, l assistance technique peut être utilisée pour accomplir les quatre objectifs suivants : Déterminer les matériaux nécessaires aux travaux prévus et leur coût ; s assurer que le montant du crédit permet de réaliser les améliorations prévues dans le délai de remboursement imparti ; Superviser et gérer les éléments de risque par le biais de contacts réguliers avec le client, pour augmenter la probabilité de voir ce dernier rembourser le crédit ; S'assurer que les améliorations prévues peuvent être réalisées d une manière adéquate d un point de vue technique ; Certifier la conformité des travaux par rapport au projet initial. 16

23 L assistance est fournie par le biais de contacts avec le client (avant que le crédit ne soit accordé) et de visites de supervision sur site. Si l IMF décide d intégrer une composante d assistance technique dans son programme, lui recommande fortement de s assurer qu au moins un des employés responsables du PCAH possède une formation d ingénieur et/ou d architecte. L ensemble du personnel technique doit posséder une connaissance pratique des pratiques locales en matière de construction. Parmi les tâches spécifiques qui incombent au personnel chargé de l assistance technique, citons : Rencontrer les candidats emprunteurs pour examiner le projet de rénovation ; Evaluer la faisabilité technique des améliorations proposées ; Préparer une estimation des coûts, une liste des matériaux de construction nécessaires et un calendrier de réalisation des travaux ; Vérifier la concordance entre l estimation des coûts et le montant du crédit accordé ; Vérifier le(s) titre(s) de propriété, ou autres documents de propriété, du candidat emprunteur (et le statut hypothécaire du bien) ; Fournir l'assistance technique nécessaire au niveau de la conception du projet et de sa réalisation ; Assurer le suivi et superviser la construction, autoriser le décaissement des sommes constitutives du crédit ; Superviser la bonne utilisation des fonds. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 17

24 G. Sécurité foncière La sécurité foncière est un élément critique pour tous les acteurs impliqués dans le financement des travaux d amélioration de l habitat. définit la sécurité foncière comme le droit d utiliser une propriété, l assurance que son utilisateur ne se verra pas obligé de quitter les lieux et la preuve que cette assurance bénéficie du soutien des pratiques locales habituelles et coutumières. Jouir de droits sur son bien permet au client d en rester le propriétaire une fois celui-ci rénové et de récolter les bénéfices des travaux réalisés. La situation idéale est celle où l emprunteur est propriétaire du terrain sur lequel les travaux sont prévus et dispose d un document qui en atteste. Dans la réalité, les PCAH sont souvent mis en œuvre dans des régions ou la propriété foncière n est pas toujours prouvée par un document en bonne et due forme. Dans ce genre de situation, il faut malgré tout exiger de l emprunteur qu il fournisse un élément attestant de son droit de propriété. Cet élément peut prendre différentes formes : Accord écrit entre l acheteur et le vendeur du terrain ; Accord pour la location à long terme de terrains publics, conclu entre l emprunteur et son gouvernement ; Nombre d'années pendant lesquelles une famille a occupé une propriété sans payer de loyer et sans avoir reçu du propriétaire légitime notification de quitter les lieux ; ou Paiement par l'emprunteur de taxes/impôts au gouvernement. 18

25 V. PCAH : étude de faisabilité A. Pourquoi une étude de faisabilité? L étude de faisabilité doit aider les institutions de microfinance à juger de leur capacité à intégrer un PCAH dans leurs activités et leur permettre d évaluer les conséquences organisationnelles d une telle décision. Il est essentiel de procéder à cette étude avant d accorder le moindre crédit, puisque les PCAH exigent la mise en place de mécanismes techniques et de supervision qui ne peuvent pas cadrer avec la méthodologie opérationnelle de l IMF. De plus, le crédit pour l amélioration de l habitat étant généralement d une durée plus longue et d un montant plus élevé que la plupart des autres produits de microfinance, les impayés peuvent avoir un impact relativement important sur l emprunteur et l institution prêteuse. Le Tableau 4 présente les étapes de l étude de faisabilité. Elle est généralement divisée en trois phases : évaluation de la demande du marché, de l IMF et des facteurs externes susceptibles d avoir un impact sur le PCAH. Les trois composantes sont importantes et une IMF ne doit s engager dans la conception d un PCAH que si l analyse de l ensemble des facteurs confirme que l environnement se prête à ce type de programme. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 19

26 B. Demande potentielle Un PCAH ne peut exister sans demande. Une étude de marché est donc nécessaire pour identifier la demande potentielle et la présence éventuelle de fournisseurs dans la région visée. Si la demande potentielle n est pas suffisante ou si le produit n est pas vendu à un prix compétitif, le programme sera un échec. On peut estimer qu il existe une demande si les critères suivants sont réunis : Il existe un besoin d'amélioration de l habitat dans les communautés où vivent les populations ciblées ; Les emprunteurs potentiels montrent leur volonté d emprunter dans le but d améliorer leurs logements ; Les emprunteurs potentiels ont les moyens d'emprunter. On parle de l'abordabilité du produit. ETAPES Tableau 4 Etapes de l étude de faisabilité COMPOSANTES Demande du marché IMF Facteurs externes 1. identifier la clientèle potentielle 2. recueillir des informations et réaliser des études 3. déterminer la demande effective de crédits pour l amélioration de l habitat 1. analyser les applications administratives du PCAH 2. évaluer l impact financier du PCAH 3. évaluer l impact de la méthodologie PCAH sur les opérations de crédit de l IMF 1. évaluer la concurrence potentielle 2. évaluer les possibilités de collaboration 3. évaluer les autres influences externes 4. déterminer la taille du marché potentiel 4. évaluer l impact du PCAH sur la structure de gestion de l IMF 20

27 Diagramme 1 Demande potentielle Capacité de paiement Besoin avéré d amélioration de l habitat Volonté avérée d emprunter Demande potentielle Coût de l amélioration de l habitat Abordabilité du crédit Conditions du crédit L ensemble des critères doit être réunis pour que l on puisse raisonnablement avancer l hypothèse qu il existe une demande de crédit pour l amélioration de l habitat. (La demande avérée ne se manifeste que lorsque le client demande un crédit et remplit les conditions de son obtention). Le fait qu un ou deux critères soient réunis ne confirme pas la faisabilité d un PCAH. Par exemple, une inspection poussée du parc immobilier peut révéler un véritable besoin de rénovation mais il est possible que la demande de crédits soit insuffisante ou que les emprunteurs potentiels n aient pas la capacité financière de les obtenir, étant donné les frais, les taux d intérêt et la durée de remboursement. Le diagramme 1 (ci-dessus) montre les facteurs minimums qui déterminent la demande potentielle. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 21

28 Déterminer l existence d une demande potentielle est un processus en trois étapes. ETAPE 1 DE L ÉTUDE DE MARCHÉ : IDENTIFIER LA CLIENTÈLE POTENTIELLE La première étape consiste à identifier la clientèle potentielle ou clientèle cible, sur base d une zone géographique, du statut ou non de membre, de la participation préalable à d autres programmes (présents ou passés), du genre et/ou du niveau de revenus. ETAPE 2 DE L ÉTUDE DE MARCHÉ : RECUEILLIR DES INFORMATIONS Les informations nécessaires pour déterminer la demande potentielle peuvent s obtenir par le biais d études de cas, de groupes de discussion et de l analyse d échantillons. Nous présentons ci-après les études et analyses que CHF International considère indispensables pour déterminer la faisabilité d un PCAH. Etude du parc immobilier (recommandé) Le but de cette étude est de déterminer, indépendamment des préférences exprimées par les emprunteurs, quelles améliorations semblent nécessaires et l importance relative de chacune d elles par rapport à l ensemble des logements. Par exemple, on peut découvrir qu il apparaît nécessaire, sur un parc immobilier donné, de changer le toit de 40% des logements examinés, de remplacer ou remettre en état les latrines de 10% des maisons et de construire une salle de bains dans 75% des cas. Cette évaluation peut être confiée à un technicien, qui se rendra dans les communautés ciblées pour inspecter systématiquement le parc immobilier. Les informations recueillies seront ensuite utilisées pour déterminer les besoins physiques de rénovation. 22

29 Clientèle potentielle : réalisation d une enquête de référence (nécessaire) Le but de cette enquête est d obtenir des données de référence sur la population ciblée. L échantillon utilisé doit être suffisamment important pour que l enquête génère des données représentatives. L enquête doit permettre d obtenir des informations sur les niveaux de revenus et de dépenses, le recours actuel ou passé à des services financiers formels et informels, l épargne, les niveaux d endettement et les besoins en matière d amélioration de l habitat. Le Questionnaire-type d Etude Client (voir Section 7) permet de réaliser cette enquête. Lors de toute évaluation de la demande potentielle de produits financiers, il est conseillé de travailler avec des questions du type "Que feriez-vous si?". Ce genre de question permet de percevoir les préférences des clients même si ceux-ci ne maîtrisent pas certains concepts tels que les taux d intérêt ou la durée de remboursement. Les informations recueillies par le biais de l enquête seront utilisées pour déterminer s il existe des besoins d amélioration de l habitat, dans quelle mesure les clients sont désireux d emprunter et si les crédits sont abordables ou non. Estimation du coût des travaux d amélioration (nécessaire) Le but de cette estimation est de déterminer le coût des travaux identifiés lors de l étude du parc immobilier et de l enquête de référence. Il peut être utile de rencontrer des personnes du cru possédant une expérience dans le secteur de la construction pour déterminer le coût des matériaux et de la main d œuvre. Les informations recueillies de cette manière seront ensuite utilisées pour déterminer l abordabilité des travaux d amélioration. L interprétation des données (en particulier celles recueillies lors de l enquête de référence) n est pas aussi facile qu on peut le penser. Les personnes interrogées ne fournissent pas toujours des réponses exactes aux questions portant sur leurs revenus, dépenses et épargne, surtout s ils sont conscients du but de l enquête. L expérience montre que les gens ont tendance à sous-évaluer leurs revenus et surévaluer leurs dépenses. De plus, la perception qu ont les clients potentiels du montant qu ils doivent emprunter ne correspond pas nécessairement au montant qu ils pensent Crédit habitat pour les institutions de microfinance 23

30 pouvoir rembourser chaque mois. L enquête doit donc être considérée comme un simple point de départ. Pour analyser les capacités de remboursement des emprunteurs, par exemple, il peut être nécessaire de multiplier les sources d information. Ainsi, on peut estimer le revenu disponible sur base des informations fournies par le client, des statistiques salariales obtenues auprès de l employeur (si disponibles), d une estimation des dépenses et de l épargne ou encore des demandes de crédit introduites par le client dans le cadre d autres programmes. recommande également de consulter ceux qui connaissent les groupes cibles (agents de crédit des IMF, promoteurs des organisations communautaires, travailleurs du secteur de la construction), de manière à confirmer l exactitude des informations qui n auront pas été corroborées par d autres moyens. ETAPE 3 DE L ÉTUDE DE MARCHÉ : ESTIMER LA DEMANDE Après avoir recueilli les informations, il faut les analyser pour vérifier si les trois critères définis sont respectés. Estimer les besoins d amélioration de l habitat Il s agit ici, sur base des informations obtenues grâce à l étude du parc immobilier et à l enquête de référence, de comprendre les besoins en répondant à deux questions : Les emprunteurs potentiels souhaitent-ils améliorer leur habitat? A partir de l enquête de référence, l IMF doit pouvoir extrapoler une estimation du pourcentage de clients potentiels qui font de l amélioration de leur logement une priorité. Cette information sera nécessaire pour estimer l ampleur de la demande venant du marché. De quels types d'améliorations les emprunteurs ont-ils besoin? A partir de l étude du parc immobilier et de l enquête de référence, l IMF doit pouvoir établir une liste des différents travaux d amélioration que le marché cible souhaite réaliser. 24

31 Estimer la volonté d emprunter Il s agit ici, sur base des informations de l enquête de référence, de répondre à deux questions et déterminer si les clients souhaitent souscrire un crédit : La clientèle potentielle souhaite-t-elle emprunter pour financer l amélioration de son habitat? Un client peut vouloir améliorer son logement mais ne pas vouloir s endetter pour financer les travaux. Dans quelles conditions la clientèle cible est-elle disposée à emprunter des fonds? La réponse à cette question permettra de prendre des décisions informées quant aux taux d intérêt et aux frais, à la période de remboursement, à la procédure de crédit et aux garanties. Estimer l abordabilité des travaux Sur base des informations recueillies grâce à l enquête de référence, l IMF doit pouvoir déterminer quels types d améliorations sont abordables ou non. Le résultat de cette analyse peut être résumé dans un tableau qui segmente la population cible par tranches de revenus et montre pour chacune d elles les travaux réalisables. L abordabilité des améliorations est fonction du coût de celles-ci, de la capacité de remboursement des clients potentiels et des conditions du crédit (frais, taux et durée de remboursement). L Exemple d Analyse d Abordabilité (voir Section VII) présente différentes lignes directrices relatives au calcul de la capacité de remboursement des clients. Quel est le coût des travaux d amélioration? Sur base des améliorations identifiées et de l estimation des coûts, l IMF doit pouvoir calculer le coût des travaux. Le Formulaire d Estimation des Coûts (voir Section VII) permet de réaliser ce calcul. Quelle est la capacité de remboursement du client? Elle dépend des revenus et de la trésorerie du ménage. La déterminer est sans aucun doute l étape la plus complexe du processus. L objectif est ici de répondre à une question fondamentale : "Quel montant les clients potentiels peuvent-ils consacrer chaque mois au remboursement de leur crédit?" Crédit habitat pour les institutions de microfinance 25

32 Il est recommandé de tenir compte des éléments suivants pour se forger une idée précise et complète de la capacité de remboursement de la clientèle cible : Revenu moyen mensuel du ménage ; Dépenses moyennes mensuelles du ménage ; Epargne moyenne mensuelle du ménage ; Charge moyenne de la dette mensuelle du ménage ; Montant que les emprunteurs potentiels estiment pouvoir emprunter ; Montant que les emprunteurs potentiels estiment pouvoir rembourser chaque mois. Quelles seront les conditions du crédit? Les conditions du crédit (taux d intérêt, frais, durée et fréquence de remboursement) doivent être fixées de manière à assurer la pérennité opérationnelle et financière de l IMF. Le PCAH doit donc être conçu de manière à assurer l équilibre entre une tarification concurrentielle et la pérennisation de l institution. 26

33 Déterminer les montants des crédits Sur base du coût des travaux d amélioration, de la capacité de remboursement des clients et des conditions du crédit, l IMF doit pouvoir déterminer les types d amélioration que l emprunteur peut se permettre de réaliser. Le calcul de la capacité financière des clients se fera en deux phases : Phase 1 : Analyse de sensibilité pour chaque amélioration possible, en étudiant les effets sur la mensualité d une variation de la durée de remboursement. Si l IMF souhaite évaluer les coûts marginaux de l assistance technique, elle peut réaliser une seconde analyse en faisant varier le taux d intérêt. Phase 2 : Comparaison des différentes mensualités possibles et de la capacité estimée de remboursement. Sur cette base, l IMF pourra déterminer, pour chaque amélioration, le pourcentage de clients pouvant se permettre un crédit et les conditions de celui-ci. Comme indiqué précédemment, estime que la mensualité ne doit pas dépasser 25% du revenu mensuel total du ménage et que la charge de la dette, y compris le remboursement du crédit pour l amélioration de l habitat, ne doit pas dépasser 40% du revenu mensuel total du ménage. Exemple : Le taux d intérêt qui garantit la pérennité de l institution et permet d assurer une assistance technique pleine et entière est de 37%. Si l assistance technique fournie est minimale, le taux est de 34%. Sans assistance technique, il est de 30%. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 27

34 Si l on prend pour hypothèse que la charge de la dette représente 18% du revenu mensuel du ménage, celui-ci pourra rembourser un montant moyen qui équivaudra à 22% de son revenu mensuel (40% - 18%). Le tableau 5 montre la variation de l abordabilité de différents travaux. Ce type d analyse aide l IMF à estimer les seuils de revenus que le client doit atteindre pour pouvoir réaliser certains travaux d amélioration. L IMF peut ensuite mettre en relation ces estimations et les informations relatives aux revenus obtenues grâce à l enquête de référence. Ce travail doit permettre de disposer d une estimation de la demande potentielle pour différents montants empruntables. Si les améliorations proposées s avèrent inabordables pour une majorité de clients, il faudra alors les diviser en plus petits projets, de manière à permettre à davantage de clients de se les offrir. De plus, l IMF peut décider de n accorder que des crédits d un montant relativement bas aux nouveaux clients, en attendant que ceux-ci disposent d antécédents de crédit plus complets. Taille du marché L IMF doit non seulement estimer la demande potentielle mais également déterminer si la demande est suffisante pour assurer la pérennité du programme. Si le marché est trop petit, le PCAH devra déterminer comment assurer sa pérennité. Sur base de l enquête de référence et de statistiques officielles (population, revenus, entreprises), l IMF doit pouvoir extrapoler une estimation de la demande potentielle totale. 28

35 Tableau 5 Analyse de sensibilité de l abordabilité 3 (Exemple basé sur des taux d intérêt simplifiés) PCAH sans assistance technique Coût des travaux d amélioration Toit Latrines Salle de bains Pièce suppl. Nouvelle structure de bâtiment 200 $ 120 $ 150 $ 400 $ 850 $ PCAH sans assistance technique Coût des travaux d amélioration Toit Latrines Salle de bains Pièce suppl. Nouvelle structure de bâtiment 200 $ 120 $ 150 $ 400 $ 850 $ PCAH sans assistance technique Coût des travaux d amélioration Toit Latrines Salle de bains Pièce suppl. Nouvelle structure de bâtiment 200 $ 120 $ 150 $ 400 $ 850 $ Taux d intérêt 30% 30% 30% 30% 30% Taux d intérêt 34% 34% 34% 34% 34% Taux d intérêt 38% 38% 38% 38% 38% Mensualité (18 mois) $ 8.36 $ $ $ $ Mensualité (18 mois) $ 8.60 $ $ $ $ Mensualité (18 mois) $ 8.85 $ $ $ $ Revenu minimum $ $ $ $ $ Revenu minimum $ $ $ $ $ Revenu minimum $ $ $ $ $ Mensualité (24 mois) $ 6.71 $ 8.39 $ $ $ Mensualité (24 mois) $ 6.96 $ 8.70 $ $ $ Mensualité (24 mois) $ 7.21 $ $ $ $ Revenu minimum $ $ $ $ $ Revenu minimum $ $ $ $ $ Revenu minimum $ $ $ $ $ Mensualité (36 mois) 8.49 $ 5.09 $ 6.37 $ $ $ Mensualité (36 mois) 8.93 $ 5.36 $ 6.70 $ $ $ Mensualité (36 mois) 9.39 $ 5.63 $ 7.04 $ $ $ Revenu minimum $ $ $ $ $ Revenu minimum $ $ $ $ $ Revenu minimum $ $ $ $ $ 3 Basé sur des notes de Franck Daphnis, ; Housing Microfinance course, Economic Institute, University of Colorado, Boulder, Juillet Crédit habitat pour les institutions de microfinance 29

36 C. L institution de microfinance (IMF) Cette section aborde les grandes problématiques institutionnelles que doivent traiter les IMF ou les organisations qui envisagent, en partenariat avec une IMF, de gérer un PCAH. Les informations recueillies pendant cette phase de l évaluation permettront de déterminer si l IMF possède les capacités institutionnelles et la volonté nécessaire pour gérer un PCAH. Certaines IMF, malgré l existence d une demande potentielle avérée, peuvent estimer que les évolutions qu elles doivent apporter à leur structure pour mettre en œuvre un PCAH sont dangereuses ou excessives, compte tenu de la mission de l organisation, sa méthodologie et/ou ses ressources opérationnelles et financières. La Checklist Institutionnelle (voir Section VII) est un outil permettant aux IMF de déterminer l impact potentiel d une telle décision. Le Guide d Evaluation de l Organisation (également disponible à la Section VII) propose une grille d évaluation finale. Une IMF ne doit pas être financièrement pérenne pour développer un PCAH. Cependant, recommande aux IMF intéressées de développer un business plan qui détaille la manière dont elles entendent arriver à la viabilité financière. De plus, il faut avoir mis en place les systèmes suivants avant d envisager un PCAH : Modèle(s) de programme de crédit à performances élevées et méthodologies bien définies ; Systèmes bien établis de gestion, financiers, de suivi et d appui ; Mécanismes de recouvrement et de gestion des coûts. 30