Crédit habitat pour les institutions de microfinance

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1 Crédit habitat pour les institutions de microfinance Comment intégrer un programme de crédit pour l amélioration de l habitat dans une institution de microfinance, 2001 Seconde édition, 2005 Version française, 2006 Crédit habitat pour les institutions de microfinance

2 Copyright 2006, Cooperative Housing Foundation. Ce guide a été rédigé et produit par, une organisation internationale sans but lucratif spécialisée dans le développement. joue un rôle de catalyseur et entend promouvoir des changements durables et positifs dans les communautés à revenus bas et moyens, en aidant les familles à améliorer leur habitat, le contexte économique dans lequel elles évoluent et leur environnement. Depuis 1952, apporte à ces communautés son expertise technique et ses compétences en matière de développement local et international. La version française de ce guide a été produite par l asbl ADA, une ONG créée en 1994, spécialisée dans la microfinance et basée au Luxembourg. ADA collabore avec des institutions de microfinance dans de nombreux pays en voie de développement en leur offrant un soutien à la fois financier et nonfinancier. La production de ce guide a été co-financée par et ADA. Pour plus d informations, contacter : 8601 Georgia Avenue, Suite 800 Silver Spring, MD Etats-Unis Téléphone : +1 (301) Fax : +1 (301) [email protected] ADA asbl Allée Scheffer L-2520 Luxembourg Luxembourg Téléphone : Fax : [email protected] ISBN ISBN EAN

3 Remerciements remercie le réseau Small Enterprise Education and Promotion (SEEP), la Fondation Citicorp et son Partnership Award for Capacity Building, qui ont contribué au financement de ce projet. Nous remercions en particulier M. Bernard Debrauer, Directeur de l Association pour la Coopération avec la Micro-Entreprise (CME), à Haiti, qui a testé une version antérieure de ce Guide. Nous voudrions également remercier tous ceux qui ont contribué d une manière ou d une autre à la création de ce Guide, en particulier les membres suivants du personnel de : Richard Shumann, Responsible Technique du Financement de l Habitat; Sasha Muench, Chargée de Programme; Tamara Arsenault, Responsable Prinicpale en charge des Programmes de Développement; Carol Jenkins, Chargée de Programme; Glenn Moller, Chargé de Programme; Lopa Kolluri, Chargée de Programme; Michel Holsten, Administrateur Principal de Programme; Mayada Baydas, Ph.D., Administrateur de Programme en charge de notre programme de microfinance au Liban; Alix Lamarre, Directeur Financier et Administratif à Haiti; et Judith A. Hermanson, Ph.D., Vice-Présidente. Nous remercions également Heather L. Bowen, Spécialiste de la Communication, qui a contribué à la publication de ce document. Enfin, nous remercions le personnel de terrain de qui, tout au long de ces vingt dernières années, n a cessé d oeuvrer pour le développement du crédit pour l amélioration de l habitat et ainsi contribué au développement de la méthodologie présentée dans cet ouvrage. La traduction française du Guide a été confiée à Olivier Ervyn et réalisée sous la direction d ADA. Ce Guide a été rédigé conjointement par Franck Daphnis, Jr., Directeur en charge des Programmes de Terrain et Kimberly Tilock, Directrice Crédits. Crédit habitat pour les institutions de microfinance i

4 Acronymes et abréviations ACME AT CGAP CHF IMF PCAH SEEP SIG WWB Association pour la Coopération avec la Micro-Entreprise Assistance Technique Consultative Group to Assist the Poor Institution de Microfinance Programme de Crédit pour l Amélioration de l Habitat Small Enterprise Education and Promotion Network Système d Information de Gestion Woman s World Banking Définitions et remarques Dans le contexte de ce guide, le mot "produit" fait référence à un instrument financier (le crédit dans le cas d un PCAH) et à ses caractéristiques principales, notamment le taux d intérêt, la durée de remboursement et les exigences en matière de garantie. La "méthodologie" inclut les principes, règles et processus qui définissent la manière dont le produit peut être mis à la disposition de la clientèle. Le terme "programme" décrit l ensemble des actions qui résultent de la mise en œuvre de ressources humaines, techniques et financières dans le but de soutenir une méthodologie. ii

5 Table des matières Remerciements...i Acronymes et abréviations... ii Définitions et remarques... ii Introduction...1 A. Objectif...1 B. Contexte...2 C. Organisation...4 I. Définition des Programmes de Crédit pour l Amélioration de l Habitat (PCAH)... 5 II. Pourquoi proposer des crédits pour l amélioration de l habitat?...7 III. Comparaison du crédit pour l amélioration de l habitat et d autres produits de microfinance...8 IV. Attributs du PCAH...10 A. Capacité de remboursement...10 B. Objectif du crédit...11 C. Durée du crédit...12 D. Montants des crédits...13 E. Garanties...14 F. Assistance technique et supervision...16 G. Sécurité foncière...18 V. PCAH : étude de faisabilité...19 A. Pourquoi une étude de faisabilité?...19 B. Demande potentielle...20 C. L institution de microfinance (IMF)...30 D. Facteurs externes...42 VI. Conclusion...45 VII. Outils d évaluation de la faisabilité...47 Outil A : Questionnaire-type d Etude Client...49 Outil B : Formulaire-type d Estimation des Coûts d Amélioration de l Habitat.53 Outil C : Checklist des Informations relatives à l Institution...56 Outil D : Exemple d Analyse d Abordabilité...65 Outil E : Grandes lignes du Rapport d Evaluation de la Faisabilité...68 Crédit habitat pour les institutions de microfinance iii

6 Tableaux et diagrammes Tableau 1 Comparaison des crédits d aide à la micro-entreprise et des crédits pour l amélioration de l habitat...9 Tableau 2 Exemples de travaux d amélioration de l habitat...11 Tableau 3 Exemples de crédits pour l amélioration de l habitat développés par...13 Tableau 4 Etapes de l étude de faisabilité...20 Tableau 5 Analyse de sensibilité de l abordabilité...29 Diagramme 1 Demande potentielle...21 iv

7 Introduction A. Objectif "Microfinancement de l habitat : comment intégrer un programme de crédit pour l amélioration de l habitat dans une institution de microfinance?" propose une approche systématique des problématiques qu une IMF doit comprendre et maîtriser avant d ajouter un Programme de Crédit pour l Amélioration de l Habitat (PCAH) à son offre de produits. Plus spécifiquement, CHF International a conçu ce guide dans le but d aider les IMF à décider de la faisabilité ou non de l intégration d un PCAH dans leurs activités. CHF International estime que le processus décrit dans ce texte permettra aux IMF intéressées de mieux comprendre les exigences opérationnelles et techniques des PCAH et de déterminer s il est opportun ou non pour elles de proposer ce type de produit. Ce guide n a pas pour objet d aider les IMF à concevoir et à mettre en œuvre un programme de crédit pour l amélioration de l habitat. Il est consacré à l étape qui précède celle de la conception et a pour but d aider les IMF intéressées à évaluer leur capacité à éventuellement aller plus loin. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 1

8 B. Contexte Ce guide se base sur les presque 50 années d expérience internationale que CHF International possède en matière de développement de systèmes financiers, d initiatives communautaires et d activités liées à l habitat. Au début des années 1980, a été l un des pionniers des crédits pour l amélioration de l habitat en Amérique Latine, dans les Caraïbes, au Moyen- Orient, en Europe de l Est et en Asie. Le PCAH développé par l institution a constamment évolué et bénéficié des leçons tirées de sa mise en œuvre au cours des années. Le type de programme décrit dans ce guide occupe une niche spécifique dans le spectre des produits de microfinance, puisqu il s agit d un produit de microfinance destiné au logement. D autres organisations utilisent le terme PCAH pour décrire des produits de crédit différents. Ici, nous nous intéressons qu aux programmes de crédit pour l amélioration de l habitat tels que les conçoit. utilise la microfinance pour faciliter l accès à des logements abordables et considère qu il s agit à la fois d une alternative viable aux approches traditionnelles, basées sur l offre de logements, et d un moyen de renforcer l impact des ressources financières disponibles. La méthodologie de crédit pour l amélioration de l habitat de est basée sur la conviction que le crédit est un moyen (permettant d améliorer l habitat) et non une fin en soi. Nous avons cependant conçu le présent Guide en tenant compte du fait que certaines IMF ne s intéressent pas au logement en tant que tel mais bien au produit financier qu est le crédit pour l amélioration de l habitat, qu elles envisagent comme un moyen de répondre aux besoins en constante évolution de leurs clients. 2

9 estime que son modèle de PCAH (comme d ailleurs le microfinancement de l habitat en général) comble le fossé important qui sépare le financement de l habitat et la microfinance. Les PCAH sont conçus pour répondre aux besoins en matière de logement des familles à bas revenu et permettent d aider ceux-ci d une manière graduelle, basée sur la demande, financièrement viable à long terme et qui ne dépend pas de l accès à des garanties substantielles. Le PCAH de est conçu de manière à toucher une proportion importante des familles à bas revenu qui, généralement, construisent et améliorent leur habitation petit à petit, ont les moyens de payer mais n ont pas accès aux sources formelles de financement de l habitat. La clientèle cible inclut donc les micro-entrepreneurs mais ne se limite pas à eux. a aidé plusieurs IMF à évaluer la possible intégration d un PCAH à leur portefeuille d activités. Les expériences de ces institutions ont été prises en considération lors de l élaboration de ce Guide. Des données fournies par ACME, une petite institution microfinance haïtienne qui a testé une version préliminaire de l analyse de faisabilité, ont également été utilisées par les auteurs. Les résultats de ce test ont d ailleurs permis d améliorer le processus décrit dans ce document. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 3

10 C. Organisation Ce guide a pour but de montrer au lecteur comment il est possible d évaluer, tout d abord, la demande potentielle de PCAH et, ensuite, la capacité d une IMF à mettre en œuvre un tel programme. La Section 1 propose une définition du Programme de Crédit pour l Amélioration de l Habitat. La Section 2 aborde les raisons qui peuvent justifier de proposer un tel programme à une clientèle donnée. La Section 3 compare les crédits pour l amélioration de l habitat à d autres produits de microfinance. La Section 4 présente les caractéristiques des crédits pour l amélioration de l habitat. La Section 5 est consacrée à l étude de faisabilité à proprement parler et à ses différentes étapes. La Section 6 propose une brève conclusion et d éventuelles initiatives complémentaires. Finalement, la Section 7 présente une sélection de formulaires et d outils utilisables lors de l étude de faisabilité. 4

11 I. Définition des Programmes de Crédit pour l Amélioration de l Habitat (PCAH) Le crédit pour l amélioration de l habitat décrit dans ce Guide est un produit de microfinance. Les crédits de ce type sont de montant peu élevé, les périodes de remboursement sont relativement courtes et les fonds permettent aux emprunteurs de construire ou rénover leur logement petit à petit, en fonction de leurs besoins et de leurs capacités financières. Ces crédits sont également structurés de manière à assurer la pérennité opérationnelle et financière des institutions de microfinance qui les délivrent. Bien qu ils soient appelés crédits pour l amélioration de l habitat, ils financent toute une série d activités, y compris l agrandissement d un logement existant, le raccordement au réseau des égouts ou de distribution d eau, les travaux de nature sanitaire et la protection contre les ouragans orages. Notre approche des crédits de ce type est basée sur une réalité observée à maintes reprises : dans les pays en voie de développement, les familles à bas revenu, mais qui travaillent, construisent et améliorent leur logement petit à petit. N ayant généralement pas accès aux crédits hypothécaires, les personnes à bas/moyen revenu financent leur logement grâce à la part "disponible" de leur revenu, à leur épargne ou en utilisant des fonds empruntés auprès de sources informelles. Traditionnellement, ils construisent une petite habitation de base et l améliorent en agrandissant ou en ajoutant des éléments complémentaires (raccordement à divers réseaux) lorsqu ils disposent de fonds supplémentaires. Le PCAH offre à ces personnes un accès au crédit qui tient compte de la manière dont ils construisent leur logement, de leurs besoins et de leurs capacités financières. Le crédit décrit dans ce guide est conçu comme un produit "autonome", qui complète d autres produits de microfinance ou est souscrit seul. La capacité de remboursement du client n est donc pas évaluée sur base de son historique de crédit auprès de l IMF. Les critères d éligibilité, les conditions du crédit et les utilisations autorisées du crédit sont déterminés de manière à permettre à un individu d obtenir un crédit sur base de son profil financier et de ses besoins au moment où il en fait la demande, indépendamment de la relation qu il peut déjà avoir avec l IMF. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 5

12 Une IMF peut également vendre ce crédit non plus comme un produit autonome mais en l associant séquentiellement à d autres crédits. Par exemple, l IMF peut décider de ne le proposer qu à des clients ayant déjà obtenu et remboursé sans le moindre retard aux moins deux autres crédits. 1 Cette approche a tout son sens s il existe une demande pour de tels crédits. Cependant, le manque de liquidités, les coûts d opportunité négatifs et d autres considérations limitent le capital qui peut être dégagé pour financer ces programmes. Face à ce genre de situation, l IMF doit se montrer sélective lorsqu elle détermine qui peut obtenir ce type de crédit. Dans ce Guide, nous mettons l accent sur le développement des PCAH en tant que produits autonomes. 1 Les crédits à l habitat de la Grameen Bank s inscrivent dans ce type de système séquentiel. 6

13 II. Pourquoi proposer des crédits pour l amélioration de l habitat? Pour les familles à bas revenu, l amélioration physique de l habitat est une priorité. et beaucoup d IMF partenaires ont remarqué que les crédits destinés au développement des micro-entreprises étant les seuls accessibles aux familles à bas revenu, ils sont souvent utilisés pour construire ou améliorer le logement. Le crédit pour l amélioration de l habitat de CHF International est conçu pour répondre aux besoins financiers des clients de la microfinance, notamment en ce qui concerne le montant, la durée de remboursement et les critères d éligibilité. Les PCAH permet aux familles à bas revenu d améliorer leur logement en bénéficiant de conditions de financement plus appropriées. Un logement de qualité a un impact direct et positif sur la santé, la sécurité et l estime de soi, tant du propriétaire que de l ensemble de sa famille. L effet est également sensible sur l actif du ménage. On peut même estimer, dans le cas des entreprises à domicile, qu un crédit de ce type contribue à accroître le revenu. 2 En effet, pour ce type d entreprise, l habitation est un actif productif. Réparer le toit peut ainsi sauver le stock ; ajouter une pièce peut contribuer au développement de la micro-entreprise. Pour l institution de microfinance, un PCAH présente plusieurs avantages. Il peut aider l institution à répondre aux besoins changeants de ses clients, améliorer la satisfaction de ceux-ci et contribuer positivement au taux de rétention de la clientèle. Il peut également permettre à l IMF de toucher une clientèle nouvelle, composée non plus de micro-entrepreneurs mais des personnes salariés, et ainsi contribuer à la stabilité de l institution par la diversification de son portefeuille de crédits. 2 Pour en savoir plus sur les liens entre habitat et micro-entreprises, voir Building Linkages Between the Microenterprise and Shelter Sectors: An Issue Paper, par Priscilla M. Phelps, GEMNI Project, USAID, Septembre Crédit habitat pour les institutions de microfinance 7

14 III. Comparaison du crédit pour l amélioration de l habitat et d autres produits de la microfinance La méthodologie de crédit du PCAH est similaire à celle d autres produits de microfinance. Un PCAH a pour objectif de proposer aux clients des crédits de montant réduit et de courte durée. Le montant des crédits, les taux d intérêt et les durées de remboursement sont fixés à des niveaux qui permettent de garantir l abordabilité du produit et la viabilité financière à long terme de l IMF. La possibilité d obtenir des crédits ultérieurs incite les clients à rembourser leur crédit initial. Si on les compare à d autres programmes de microfinance, destinés à promouvoir le développement des entreprises, les PCAH présentent des différences notables au niveau de la qualification du client et de la supervision technique. Le tableau 1 compare les caractéristiques clés des crédits "classiques" aux micro-entreprises et des crédits pour l amélioration de l habitat. 8

15 Tableau 1 Comparaison des crédits d aide à la micro-entreprise et des crédits pour l amélioration de l habitat Crédits classiques aux microentreprises Affectent le revenu de l emprunteur Crédits pour l amélioration de l habitat Affectent l actif et peuvent avoir un impact sur le revenu (entreprise à domicile) Montant très faible à faible Généralement, pas de suivi de l utilisation des fonds Montant plus élevé (couvre le coût total des activités d amélioration de l habitat) Possible fourniture d une assistance technique aux clients, pour garantir une utilisation des fonds conforme au projet d amélioration initial Méthodologie de crédit de groupe ou individuel Généralement, méthodologie de crédit individuel Cible : chefs des micro-entreprises Cible : chefs des micro-entreprises et personnes salariées Crédit habitat pour les institutions de microfinance 9

16 IV. Attributs du PCAH Les attributs du PCAH dépendront de divers facteurs, notamment le lieu, la population cible, l état "physique" de l habitat, l infrastructure locale, les systèmes d appui socio-économique et, bien sûr, l IMF elle-même. Dans cette section, nous présentons les caractéristiques communes à tous les PCAH. A. Capacité de remboursement Les crédits pour l amélioration de l habitat, à la différence de beaucoup d autres crédits accordés par les institutions de microfinance, sont conçus de manière à accroître l actif du client et non ses revenus. La seule exception à cette règle concerne les entreprises à domicile, pour lesquelles l amélioration de l habitat est à considérer comme une "ressource" qui contribue à l activité professionnelle. Dans ce cas, en effet, améliorer le logement peut contribuer à la productivité et générer des revenus supplémentaires. Le crédit pour l amélioration de l habitat étant destiné à accroître l actif et non les revenus de l emprunteur, l analyse de la capacité de remboursement du client se fait sur base de son revenu "actuel" et non d une projection de ses revenus futurs. L expérience nous enseigne que, pour éviter tout défaut de remboursement, la mensualité ne doit pas dépasser 25% du revenu mensuel total du ménage. Il est fréquent que les clients qui tentent d obtenir un crédit pour l amélioration de l habitat aient déjà plusieurs crédits en cours. Il est important d en tenir compte pour éviter les situations de surendettement. estime que la charge de la dette, y compris le remboursement du crédit pour l amélioration de l habitat, ne doit pas dépasser 40% du revenu mensuel total du ménage. 10

17 B. Objectif du crédit Généralement, les crédits pour l amélioration de l habitat sont utilisés pour rénover un logement existant. A cet égard, le PCAH de se montre très souple quant aux types de travaux de rénovation susceptibles d être financés. Dans la plupart des cas, les crédits financent des améliorations fixes et ne peuvent servir à l achat d appareils électroménagers. On peut les répartir en deux grandes catégories, selon l ampleur du projet : petits et gros travaux. Le Tableau 2 montre quelques exemples de travaux et la catégorie à laquelle ils appartiennent. Tableau 2 Exemples de travaux d amélioration de l habitat Petits travaux Finition : charpenterie, plafonnage et peintures, placement de portes, de fenêtres et de barres de sécurité. Amélioration de l efficacité énergétique. Raccordement au réseau de distribution d eau, d électricité et aux égouts. Gros travaux Rénovations majeures ou ajout d une salle de bains, d une cuisine et de pièces à vivre. Solidification de la maison ou installation d équipements de protection contre les ouragans. Réparations majeures ou remplacement de murs, sols, toits et équipements sanitaires. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 11

18 C. Durée du crédit L échéance du crédit ou sa durée de remboursement est fonction du coût des travaux, de la capacité de remboursement de l emprunteur et du taux d intérêt du programme. L échéance ne tient pas compte du temps nécessaire pour réaliser les travaux d amélioration. Sur base de notre expérience en la matière, une durée de remboursement de six mois à trois ans paraît appropriée. La capacité de remboursement étant basée sur les revenus actuels du client, on ne prévoit généralement aucune période de grâce. La durée de remboursement est généralement courte pour plusieurs raisons : Il semble évident, et l expérience de le confirme, que plus la durée de remboursement est longue, plus le risque de non-remboursement est élevé. En plus du phénomène de fatigue financière, les emprunteurs dont le revenu n augmente pas au même rythme que l inflation perdent une partie de leur pouvoir d achat et peuvent décider d allouer à des besoins plus immédiats des sommes qui auraient dû servir au remboursement du crédit. Dans le cas d'un PCAH, les clients peuvent obtenir un crédit sans posséder aucun antécédent de remboursement. Une échéance assez proche peut permettre de développer une relation et un historique de remboursement avec l institution. 12

19 D. Montants des crédits Les montants des crédits pour l amélioration de l habitat sont définis sur base du coût des travaux et de la capacité de remboursement des clients. On tient compte également de la durée de remboursement maximale recommandée de trois ans. Les personnes disposant de bas revenus réalisent souvent eux-mêmes les travaux de rénovation. Les crédits ne servent souvent qu à financer l achat des matériaux et, parfois, à payer des ouvriers spécialisés. Le tableau 3 présente les caractéristiques de quelques programmes d amélioration de l habitat développés par. Pay Tableau 3 Exemples de crédits pour l amélioration de l habitat développés par Type de travaux (utilisation du crédit) Montant moyen du crédit Echéance (en mois) Mensualité Revenu mensuel Équateur petits travaux 250 $ 24 mo. 16 $ 64 $ Honduras petits travaux : réparation du toit, réparation de murs extérieurs ou renforcement par ajout de béton petits travaux : raccordement au réseau sanitaire et construction d une salle de bains Bande de Gaza Mexique petits travaux : placement de carrelages au sol ou remplacement des châssis gros travaux : pièce supplémentaire gros travaux : pièce supplémentaire 400 $ 24 mo. 20 $ $ 700 $ 36 mo. 26 $ 133 $ $ 24 mo. 137 $ 548 $ $ 36 mo. 159 $ 636 $ $ 18 mo. 85 $ 427 $ Crédit habitat pour les institutions de microfinance 13

20 E. Garanties La possibilité d obtenir d autres crédits pour continuer à améliorer leur logement est l un des principaux facteurs qui motive les emprunteurs à rembourser leur crédit. Cependant, le montant des crédits pour l amélioration de l habitat est plus élevé que celui des crédits classiques de la microfinance. Pour cette raison, recommande aux IMF concernées d exiger des garanties aux emprunteurs. Le type de garantie exigée doit permettre d obtenir le remboursement total et rapide de la dette, avec un minimum d efforts administratifs et de coûts. Un remboursement rapide et à moindre frais est critique compte tenu du montant des crédits et du coût élevé de la supervision technique qui peut accompagner les crédits pour l amélioration de l habitat. Sur base de sa propre expérience, estime que le garant est la garantie la plus efficace et la moins coûteuse. On exigera généralement qu un ou deux cosignataires garantissent le remboursement de l intégralité du crédit. La capacité de remboursement et le niveau d endettement des cosignataires doivent être examinés avec autant de soin que ceux de l emprunteur. On peut également envisager de recourir à une garantie matérielle, autre que la maison de l emprunteur, surtout lorsque le montant du crédit est élevé. La valeur de l élément d actif donné en garantie doit être égale à celle du crédit. Les garanties matérielles posent cependant certaines difficultés : obtenir la mise en garantie du bien, s assurer le droit de le saisir si le client est insolvable et parvenir à le liquider pour rembourser le solde du crédit. Dans beaucoup de pays, il n existe aucune disposition juridique autorisant le nantissement d un bien pour obtenir un crédit. L absence de réglementation peut rendre très difficile la mise en garantie du bien et son éventuelle saisie. 14

21 Dans le cadre d un PCAH, l emprunteur ne doit pas engager son logement pour obtenir un crédit. Grever une maison d un privilège ou d une hypothèque et, en cas de défaut de paiement, les saisir en forclusion peut être un processus long et coûteux. De plus, les difficultés mentionnées plus haut sont encore plus sensibles lorsque c est le logement de l emprunteur qui constitue la garantie. Enfin, garantir un crédit d un montant relativement bas en grevant d un privilège un bien immobilier reviendrait à sur-garantir le crédit et à sousutiliser l actif financier de l emprunteur, qui serait alors confronté à un fardeau financier indu. Finalement, ne recommande pas le recours à une méthodologie de crédit de groupe en lieu et place d une constitution de garantie. La durée de remboursement des crédits pour l amélioration de l habitat est plus longue que celle des crédits de groupe classiques et leur montant plus élevé. Si, malgré tout, une approche de groupe est adoptée, l IMF doit s assurer que le groupe est capable, le cas échéant, de rembourser l intégralité de la dette d un de ses membres. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 15

22 F. Assistance technique et supervision Les services non-financiers ou "assistance technique" font partie intégrante de la méthodologie que a développé en matière de crédit pour l amélioration de l habitat. Cependant, il faut signaler que l assistance technique n est pas indispensable au succès du microfinancement de l habitat. Elle prend tout son sens lorsque la réalisation effective des travaux est l objectif principal du programme et qu aucun système externe et fiable (par exemple une procédure d attribution de permis de construire) ne permet de vérifier la qualité des travaux. considère que le coût de l assistance technique doit être intégré dans le prix du crédit. Ceci signifie qu elle doit être d une valeur suffisamment élevée pour que le client accepte d en payer le prix mais que son coût doit être suffisamment bas pour que le crédit ne soit pas inabordable. L assistance technique peut se centrer sur l amélioration du projet de rénovation et de son budget, ainsi que sur la supervision des travaux, pour garantir la bonne utilisation des fonds. De manière plus spécifique, l assistance technique peut être utilisée pour accomplir les quatre objectifs suivants : Déterminer les matériaux nécessaires aux travaux prévus et leur coût ; s assurer que le montant du crédit permet de réaliser les améliorations prévues dans le délai de remboursement imparti ; Superviser et gérer les éléments de risque par le biais de contacts réguliers avec le client, pour augmenter la probabilité de voir ce dernier rembourser le crédit ; S'assurer que les améliorations prévues peuvent être réalisées d une manière adéquate d un point de vue technique ; Certifier la conformité des travaux par rapport au projet initial. 16

23 L assistance est fournie par le biais de contacts avec le client (avant que le crédit ne soit accordé) et de visites de supervision sur site. Si l IMF décide d intégrer une composante d assistance technique dans son programme, lui recommande fortement de s assurer qu au moins un des employés responsables du PCAH possède une formation d ingénieur et/ou d architecte. L ensemble du personnel technique doit posséder une connaissance pratique des pratiques locales en matière de construction. Parmi les tâches spécifiques qui incombent au personnel chargé de l assistance technique, citons : Rencontrer les candidats emprunteurs pour examiner le projet de rénovation ; Evaluer la faisabilité technique des améliorations proposées ; Préparer une estimation des coûts, une liste des matériaux de construction nécessaires et un calendrier de réalisation des travaux ; Vérifier la concordance entre l estimation des coûts et le montant du crédit accordé ; Vérifier le(s) titre(s) de propriété, ou autres documents de propriété, du candidat emprunteur (et le statut hypothécaire du bien) ; Fournir l'assistance technique nécessaire au niveau de la conception du projet et de sa réalisation ; Assurer le suivi et superviser la construction, autoriser le décaissement des sommes constitutives du crédit ; Superviser la bonne utilisation des fonds. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 17

24 G. Sécurité foncière La sécurité foncière est un élément critique pour tous les acteurs impliqués dans le financement des travaux d amélioration de l habitat. définit la sécurité foncière comme le droit d utiliser une propriété, l assurance que son utilisateur ne se verra pas obligé de quitter les lieux et la preuve que cette assurance bénéficie du soutien des pratiques locales habituelles et coutumières. Jouir de droits sur son bien permet au client d en rester le propriétaire une fois celui-ci rénové et de récolter les bénéfices des travaux réalisés. La situation idéale est celle où l emprunteur est propriétaire du terrain sur lequel les travaux sont prévus et dispose d un document qui en atteste. Dans la réalité, les PCAH sont souvent mis en œuvre dans des régions ou la propriété foncière n est pas toujours prouvée par un document en bonne et due forme. Dans ce genre de situation, il faut malgré tout exiger de l emprunteur qu il fournisse un élément attestant de son droit de propriété. Cet élément peut prendre différentes formes : Accord écrit entre l acheteur et le vendeur du terrain ; Accord pour la location à long terme de terrains publics, conclu entre l emprunteur et son gouvernement ; Nombre d'années pendant lesquelles une famille a occupé une propriété sans payer de loyer et sans avoir reçu du propriétaire légitime notification de quitter les lieux ; ou Paiement par l'emprunteur de taxes/impôts au gouvernement. 18

25 V. PCAH : étude de faisabilité A. Pourquoi une étude de faisabilité? L étude de faisabilité doit aider les institutions de microfinance à juger de leur capacité à intégrer un PCAH dans leurs activités et leur permettre d évaluer les conséquences organisationnelles d une telle décision. Il est essentiel de procéder à cette étude avant d accorder le moindre crédit, puisque les PCAH exigent la mise en place de mécanismes techniques et de supervision qui ne peuvent pas cadrer avec la méthodologie opérationnelle de l IMF. De plus, le crédit pour l amélioration de l habitat étant généralement d une durée plus longue et d un montant plus élevé que la plupart des autres produits de microfinance, les impayés peuvent avoir un impact relativement important sur l emprunteur et l institution prêteuse. Le Tableau 4 présente les étapes de l étude de faisabilité. Elle est généralement divisée en trois phases : évaluation de la demande du marché, de l IMF et des facteurs externes susceptibles d avoir un impact sur le PCAH. Les trois composantes sont importantes et une IMF ne doit s engager dans la conception d un PCAH que si l analyse de l ensemble des facteurs confirme que l environnement se prête à ce type de programme. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 19

26 B. Demande potentielle Un PCAH ne peut exister sans demande. Une étude de marché est donc nécessaire pour identifier la demande potentielle et la présence éventuelle de fournisseurs dans la région visée. Si la demande potentielle n est pas suffisante ou si le produit n est pas vendu à un prix compétitif, le programme sera un échec. On peut estimer qu il existe une demande si les critères suivants sont réunis : Il existe un besoin d'amélioration de l habitat dans les communautés où vivent les populations ciblées ; Les emprunteurs potentiels montrent leur volonté d emprunter dans le but d améliorer leurs logements ; Les emprunteurs potentiels ont les moyens d'emprunter. On parle de l'abordabilité du produit. ETAPES Tableau 4 Etapes de l étude de faisabilité COMPOSANTES Demande du marché IMF Facteurs externes 1. identifier la clientèle potentielle 2. recueillir des informations et réaliser des études 3. déterminer la demande effective de crédits pour l amélioration de l habitat 1. analyser les applications administratives du PCAH 2. évaluer l impact financier du PCAH 3. évaluer l impact de la méthodologie PCAH sur les opérations de crédit de l IMF 1. évaluer la concurrence potentielle 2. évaluer les possibilités de collaboration 3. évaluer les autres influences externes 4. déterminer la taille du marché potentiel 4. évaluer l impact du PCAH sur la structure de gestion de l IMF 20

27 Diagramme 1 Demande potentielle Capacité de paiement Besoin avéré d amélioration de l habitat Volonté avérée d emprunter Demande potentielle Coût de l amélioration de l habitat Abordabilité du crédit Conditions du crédit L ensemble des critères doit être réunis pour que l on puisse raisonnablement avancer l hypothèse qu il existe une demande de crédit pour l amélioration de l habitat. (La demande avérée ne se manifeste que lorsque le client demande un crédit et remplit les conditions de son obtention). Le fait qu un ou deux critères soient réunis ne confirme pas la faisabilité d un PCAH. Par exemple, une inspection poussée du parc immobilier peut révéler un véritable besoin de rénovation mais il est possible que la demande de crédits soit insuffisante ou que les emprunteurs potentiels n aient pas la capacité financière de les obtenir, étant donné les frais, les taux d intérêt et la durée de remboursement. Le diagramme 1 (ci-dessus) montre les facteurs minimums qui déterminent la demande potentielle. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 21

28 Déterminer l existence d une demande potentielle est un processus en trois étapes. ETAPE 1 DE L ÉTUDE DE MARCHÉ : IDENTIFIER LA CLIENTÈLE POTENTIELLE La première étape consiste à identifier la clientèle potentielle ou clientèle cible, sur base d une zone géographique, du statut ou non de membre, de la participation préalable à d autres programmes (présents ou passés), du genre et/ou du niveau de revenus. ETAPE 2 DE L ÉTUDE DE MARCHÉ : RECUEILLIR DES INFORMATIONS Les informations nécessaires pour déterminer la demande potentielle peuvent s obtenir par le biais d études de cas, de groupes de discussion et de l analyse d échantillons. Nous présentons ci-après les études et analyses que CHF International considère indispensables pour déterminer la faisabilité d un PCAH. Etude du parc immobilier (recommandé) Le but de cette étude est de déterminer, indépendamment des préférences exprimées par les emprunteurs, quelles améliorations semblent nécessaires et l importance relative de chacune d elles par rapport à l ensemble des logements. Par exemple, on peut découvrir qu il apparaît nécessaire, sur un parc immobilier donné, de changer le toit de 40% des logements examinés, de remplacer ou remettre en état les latrines de 10% des maisons et de construire une salle de bains dans 75% des cas. Cette évaluation peut être confiée à un technicien, qui se rendra dans les communautés ciblées pour inspecter systématiquement le parc immobilier. Les informations recueillies seront ensuite utilisées pour déterminer les besoins physiques de rénovation. 22

29 Clientèle potentielle : réalisation d une enquête de référence (nécessaire) Le but de cette enquête est d obtenir des données de référence sur la population ciblée. L échantillon utilisé doit être suffisamment important pour que l enquête génère des données représentatives. L enquête doit permettre d obtenir des informations sur les niveaux de revenus et de dépenses, le recours actuel ou passé à des services financiers formels et informels, l épargne, les niveaux d endettement et les besoins en matière d amélioration de l habitat. Le Questionnaire-type d Etude Client (voir Section 7) permet de réaliser cette enquête. Lors de toute évaluation de la demande potentielle de produits financiers, il est conseillé de travailler avec des questions du type "Que feriez-vous si?". Ce genre de question permet de percevoir les préférences des clients même si ceux-ci ne maîtrisent pas certains concepts tels que les taux d intérêt ou la durée de remboursement. Les informations recueillies par le biais de l enquête seront utilisées pour déterminer s il existe des besoins d amélioration de l habitat, dans quelle mesure les clients sont désireux d emprunter et si les crédits sont abordables ou non. Estimation du coût des travaux d amélioration (nécessaire) Le but de cette estimation est de déterminer le coût des travaux identifiés lors de l étude du parc immobilier et de l enquête de référence. Il peut être utile de rencontrer des personnes du cru possédant une expérience dans le secteur de la construction pour déterminer le coût des matériaux et de la main d œuvre. Les informations recueillies de cette manière seront ensuite utilisées pour déterminer l abordabilité des travaux d amélioration. L interprétation des données (en particulier celles recueillies lors de l enquête de référence) n est pas aussi facile qu on peut le penser. Les personnes interrogées ne fournissent pas toujours des réponses exactes aux questions portant sur leurs revenus, dépenses et épargne, surtout s ils sont conscients du but de l enquête. L expérience montre que les gens ont tendance à sous-évaluer leurs revenus et surévaluer leurs dépenses. De plus, la perception qu ont les clients potentiels du montant qu ils doivent emprunter ne correspond pas nécessairement au montant qu ils pensent Crédit habitat pour les institutions de microfinance 23

30 pouvoir rembourser chaque mois. L enquête doit donc être considérée comme un simple point de départ. Pour analyser les capacités de remboursement des emprunteurs, par exemple, il peut être nécessaire de multiplier les sources d information. Ainsi, on peut estimer le revenu disponible sur base des informations fournies par le client, des statistiques salariales obtenues auprès de l employeur (si disponibles), d une estimation des dépenses et de l épargne ou encore des demandes de crédit introduites par le client dans le cadre d autres programmes. recommande également de consulter ceux qui connaissent les groupes cibles (agents de crédit des IMF, promoteurs des organisations communautaires, travailleurs du secteur de la construction), de manière à confirmer l exactitude des informations qui n auront pas été corroborées par d autres moyens. ETAPE 3 DE L ÉTUDE DE MARCHÉ : ESTIMER LA DEMANDE Après avoir recueilli les informations, il faut les analyser pour vérifier si les trois critères définis sont respectés. Estimer les besoins d amélioration de l habitat Il s agit ici, sur base des informations obtenues grâce à l étude du parc immobilier et à l enquête de référence, de comprendre les besoins en répondant à deux questions : Les emprunteurs potentiels souhaitent-ils améliorer leur habitat? A partir de l enquête de référence, l IMF doit pouvoir extrapoler une estimation du pourcentage de clients potentiels qui font de l amélioration de leur logement une priorité. Cette information sera nécessaire pour estimer l ampleur de la demande venant du marché. De quels types d'améliorations les emprunteurs ont-ils besoin? A partir de l étude du parc immobilier et de l enquête de référence, l IMF doit pouvoir établir une liste des différents travaux d amélioration que le marché cible souhaite réaliser. 24

31 Estimer la volonté d emprunter Il s agit ici, sur base des informations de l enquête de référence, de répondre à deux questions et déterminer si les clients souhaitent souscrire un crédit : La clientèle potentielle souhaite-t-elle emprunter pour financer l amélioration de son habitat? Un client peut vouloir améliorer son logement mais ne pas vouloir s endetter pour financer les travaux. Dans quelles conditions la clientèle cible est-elle disposée à emprunter des fonds? La réponse à cette question permettra de prendre des décisions informées quant aux taux d intérêt et aux frais, à la période de remboursement, à la procédure de crédit et aux garanties. Estimer l abordabilité des travaux Sur base des informations recueillies grâce à l enquête de référence, l IMF doit pouvoir déterminer quels types d améliorations sont abordables ou non. Le résultat de cette analyse peut être résumé dans un tableau qui segmente la population cible par tranches de revenus et montre pour chacune d elles les travaux réalisables. L abordabilité des améliorations est fonction du coût de celles-ci, de la capacité de remboursement des clients potentiels et des conditions du crédit (frais, taux et durée de remboursement). L Exemple d Analyse d Abordabilité (voir Section VII) présente différentes lignes directrices relatives au calcul de la capacité de remboursement des clients. Quel est le coût des travaux d amélioration? Sur base des améliorations identifiées et de l estimation des coûts, l IMF doit pouvoir calculer le coût des travaux. Le Formulaire d Estimation des Coûts (voir Section VII) permet de réaliser ce calcul. Quelle est la capacité de remboursement du client? Elle dépend des revenus et de la trésorerie du ménage. La déterminer est sans aucun doute l étape la plus complexe du processus. L objectif est ici de répondre à une question fondamentale : "Quel montant les clients potentiels peuvent-ils consacrer chaque mois au remboursement de leur crédit?" Crédit habitat pour les institutions de microfinance 25

32 Il est recommandé de tenir compte des éléments suivants pour se forger une idée précise et complète de la capacité de remboursement de la clientèle cible : Revenu moyen mensuel du ménage ; Dépenses moyennes mensuelles du ménage ; Epargne moyenne mensuelle du ménage ; Charge moyenne de la dette mensuelle du ménage ; Montant que les emprunteurs potentiels estiment pouvoir emprunter ; Montant que les emprunteurs potentiels estiment pouvoir rembourser chaque mois. Quelles seront les conditions du crédit? Les conditions du crédit (taux d intérêt, frais, durée et fréquence de remboursement) doivent être fixées de manière à assurer la pérennité opérationnelle et financière de l IMF. Le PCAH doit donc être conçu de manière à assurer l équilibre entre une tarification concurrentielle et la pérennisation de l institution. 26

33 Déterminer les montants des crédits Sur base du coût des travaux d amélioration, de la capacité de remboursement des clients et des conditions du crédit, l IMF doit pouvoir déterminer les types d amélioration que l emprunteur peut se permettre de réaliser. Le calcul de la capacité financière des clients se fera en deux phases : Phase 1 : Analyse de sensibilité pour chaque amélioration possible, en étudiant les effets sur la mensualité d une variation de la durée de remboursement. Si l IMF souhaite évaluer les coûts marginaux de l assistance technique, elle peut réaliser une seconde analyse en faisant varier le taux d intérêt. Phase 2 : Comparaison des différentes mensualités possibles et de la capacité estimée de remboursement. Sur cette base, l IMF pourra déterminer, pour chaque amélioration, le pourcentage de clients pouvant se permettre un crédit et les conditions de celui-ci. Comme indiqué précédemment, estime que la mensualité ne doit pas dépasser 25% du revenu mensuel total du ménage et que la charge de la dette, y compris le remboursement du crédit pour l amélioration de l habitat, ne doit pas dépasser 40% du revenu mensuel total du ménage. Exemple : Le taux d intérêt qui garantit la pérennité de l institution et permet d assurer une assistance technique pleine et entière est de 37%. Si l assistance technique fournie est minimale, le taux est de 34%. Sans assistance technique, il est de 30%. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 27

34 Si l on prend pour hypothèse que la charge de la dette représente 18% du revenu mensuel du ménage, celui-ci pourra rembourser un montant moyen qui équivaudra à 22% de son revenu mensuel (40% - 18%). Le tableau 5 montre la variation de l abordabilité de différents travaux. Ce type d analyse aide l IMF à estimer les seuils de revenus que le client doit atteindre pour pouvoir réaliser certains travaux d amélioration. L IMF peut ensuite mettre en relation ces estimations et les informations relatives aux revenus obtenues grâce à l enquête de référence. Ce travail doit permettre de disposer d une estimation de la demande potentielle pour différents montants empruntables. Si les améliorations proposées s avèrent inabordables pour une majorité de clients, il faudra alors les diviser en plus petits projets, de manière à permettre à davantage de clients de se les offrir. De plus, l IMF peut décider de n accorder que des crédits d un montant relativement bas aux nouveaux clients, en attendant que ceux-ci disposent d antécédents de crédit plus complets. Taille du marché L IMF doit non seulement estimer la demande potentielle mais également déterminer si la demande est suffisante pour assurer la pérennité du programme. Si le marché est trop petit, le PCAH devra déterminer comment assurer sa pérennité. Sur base de l enquête de référence et de statistiques officielles (population, revenus, entreprises), l IMF doit pouvoir extrapoler une estimation de la demande potentielle totale. 28

35 Tableau 5 Analyse de sensibilité de l abordabilité 3 (Exemple basé sur des taux d intérêt simplifiés) PCAH sans assistance technique Coût des travaux d amélioration Toit Latrines Salle de bains Pièce suppl. Nouvelle structure de bâtiment 200 $ 120 $ 150 $ 400 $ 850 $ PCAH sans assistance technique Coût des travaux d amélioration Toit Latrines Salle de bains Pièce suppl. Nouvelle structure de bâtiment 200 $ 120 $ 150 $ 400 $ 850 $ PCAH sans assistance technique Coût des travaux d amélioration Toit Latrines Salle de bains Pièce suppl. Nouvelle structure de bâtiment 200 $ 120 $ 150 $ 400 $ 850 $ Taux d intérêt 30% 30% 30% 30% 30% Taux d intérêt 34% 34% 34% 34% 34% Taux d intérêt 38% 38% 38% 38% 38% Mensualité (18 mois) $ 8.36 $ $ $ $ Mensualité (18 mois) $ 8.60 $ $ $ $ Mensualité (18 mois) $ 8.85 $ $ $ $ Revenu minimum $ $ $ $ $ Revenu minimum $ $ $ $ $ Revenu minimum $ $ $ $ $ Mensualité (24 mois) $ 6.71 $ 8.39 $ $ $ Mensualité (24 mois) $ 6.96 $ 8.70 $ $ $ Mensualité (24 mois) $ 7.21 $ $ $ $ Revenu minimum $ $ $ $ $ Revenu minimum $ $ $ $ $ Revenu minimum $ $ $ $ $ Mensualité (36 mois) 8.49 $ 5.09 $ 6.37 $ $ $ Mensualité (36 mois) 8.93 $ 5.36 $ 6.70 $ $ $ Mensualité (36 mois) 9.39 $ 5.63 $ 7.04 $ $ $ Revenu minimum $ $ $ $ $ Revenu minimum $ $ $ $ $ Revenu minimum $ $ $ $ $ 3 Basé sur des notes de Franck Daphnis, ; Housing Microfinance course, Economic Institute, University of Colorado, Boulder, Juillet Crédit habitat pour les institutions de microfinance 29

36 C. L institution de microfinance (IMF) Cette section aborde les grandes problématiques institutionnelles que doivent traiter les IMF ou les organisations qui envisagent, en partenariat avec une IMF, de gérer un PCAH. Les informations recueillies pendant cette phase de l évaluation permettront de déterminer si l IMF possède les capacités institutionnelles et la volonté nécessaire pour gérer un PCAH. Certaines IMF, malgré l existence d une demande potentielle avérée, peuvent estimer que les évolutions qu elles doivent apporter à leur structure pour mettre en œuvre un PCAH sont dangereuses ou excessives, compte tenu de la mission de l organisation, sa méthodologie et/ou ses ressources opérationnelles et financières. La Checklist Institutionnelle (voir Section VII) est un outil permettant aux IMF de déterminer l impact potentiel d une telle décision. Le Guide d Evaluation de l Organisation (également disponible à la Section VII) propose une grille d évaluation finale. Une IMF ne doit pas être financièrement pérenne pour développer un PCAH. Cependant, recommande aux IMF intéressées de développer un business plan qui détaille la manière dont elles entendent arriver à la viabilité financière. De plus, il faut avoir mis en place les systèmes suivants avant d envisager un PCAH : Modèle(s) de programme de crédit à performances élevées et méthodologies bien définies ; Systèmes bien établis de gestion, financiers, de suivi et d appui ; Mécanismes de recouvrement et de gestion des coûts. 30

37 EVALUATION DE L IMF ETAPE 1 : QUEL SERA L IMPACT DU PCAH SUR LA MISSION DE L IMF? Compte tenu des différences entre le PCAH et les autres produits de microfinance, l IMF doit évaluer l impact que le PCAH aura sur sa mission et sa philosophie opérationnelle. Elle doit pour cela répondre à deux questions fondamentales : Un PCAH s inscrit-il dans la mission de l IMF? Si la mission de l IMF est définie de manière étroite (par exemple, soutenir les entreprises gérées par des femmes) ou exclut clairement les crédits à l habitat, l institution devra envisager de réévaluer son mandat, ses buts et objectifs. estime que si la mission de l institution est de faciliter l accès des pauvres au crédit, un PCAH est une extension naturelle de cette mission. Si l institution décide de franchir le pas, elle devra s assurer que son conseil d administration et son personnel comprennent le lien entre la mission de l IMF (et les activités qui en découlent) et le PCAH. Le PCAH est-il la voie à suivre pour l IMF? La mise en œuvre d un PCAH implique certains coûts d opportunité. Si les ressources opérationnelles et financières sont limitées, l IMF peut estimer qu il existe d autres moyens de compléter l offre de services de l institution. Elle peut également estimer que d autres services sont plus proches de ses compétences clés que le PCAH, même s il semble s inscrire dans la mission de l institution. L IMF doit également penser au risque de dilution de son image de marque. Si une institution est reconnue comme compétente en matière de services de crédit à l entreprise, se lancer dans un programme tourné vers le logement peut nuire à son image. En résumé, la décision doit être prise en pleine connaissance de cause et les raisons qui motivent l institution doivent être répercutées dans sa stratégie marketing. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 31

38 EVALUATION DE L IMF ETAPE 2 : QUEL SERA L IMPACT DU PCAH SUR LA MÉTHODOLOGIE DE CRÉDIT DE L IMF? La méthodologie du PCAH est particulière et peut ou non être compatible avec la méthodologie de crédit de l IMF ou sa clientèle. L IMF devra évaluer les impacts que le PCAH est susceptible d avoir sur ces opérations de crédit et, pour ce faire, se poser les deux questions suivantes : Un PCAH est-il compatible avec la méthodologie de crédit actuelle de l IMF? Des différences méthodologiques peuvent exister à différents niveaux : Processus et critères de qualification du client : l éligibilité est basée sur le revenu et la dette actuelle, et tient compte des garanties fournies et de l utilisation prévue du crédit. Crédits individuels : les crédits sont généralement accordés à des individus et non à des groupes. Assistance technique : il peut être nécessaire de recourir à l assistance technique pour déterminer le montant du crédit, suivre l utilisation qui en est faite et assurer la supervision des travaux. Processus de décaissement : dans certaines circonstances, le versement des différentes tranches du crédit est lié au respect de certaines obligations techniques. Garantie immobilière. Les crédits sont garantis par cosignature ou garantie immobilière. Un PCAH peut impliquer des changements significatifs au niveau de la méthodologie de crédit. Par exemple, dans le cas d une banque villageoise ou d un programme de crédits collectifs, il faudra peut-être développer des systèmes internes et des outils pour évaluer les risques sur une base non solidaire. Etablir des politiques et procédures permettant un rapprochement entre la composante "assistance technique" et le composant "crédit" sera peutêtre nécessaire. De plus, si les conditions de souscription et les montants des crédits pour l amélioration de l habitat diffèrent de ceux des autres produits de crédit, l IMF devra mettre en place des mécanismes permettant d éviter que les clients ne remplacent un produit par l autre. 32

39 Comment le PCAH va-t-il affecter la clientèle de l IMF? Le PCAH est conçu pour toucher une frange très large de familles à bas revenu. Ceux qui en bénéficient ne sont pas nécessairement des micro-entrepreneurs. La clientèle visée est donc potentiellement plus vaste et différente de la clientèle classique de l IMF. L institution doit décider si elle souhaite proposer des crédits pour l amélioration de l habitat à sa clientèle actuelle ou plutôt à une clientèle nouvelle. Si elle opte pour cette deuxième possibilité, elle devra évaluer l impact que le PCAH aura sur sa clientèle actuelle et décider de la manière dont elle gérera cet impact. EVALUATION DE L IMF ETAPE 3 : QUEL SERA L IMPACT DU PCAH SUR LA STRUCTURE DE GESTION DE L IMF? Même si le PCAH s avère compatible avec la mission et la méthodologie de l institution, celle-ci devra déterminer si elle possède la capacité de gérer le programme. Elle devra se poser plusieurs questions importantes : Comment le PCAH va-t-il s intégrer dans les activités de l IMF? L IMF devra décider de la manière dont elle vendra et distribuera le PCAH. S agirat-il d un produit utilisé pour fidéliser et retenir les clients de longue date ou d un produit vendu à tout un chacun, indépendamment des autres produits de l institution? Ce genre de décision affectera à la fois le personnel, les charges opérationnelles et la pérennité du programme. Comment l IMF va-t-elle intégrer et "faire fonctionner" une composante d assistance technique dans ses activités de crédit? L IMF devra déterminer si et comment elle entend établir un lien entre assistance technique et opérations de crédit. L assistance technique peut être fournie à trois moments clés du processus de crédit : lors de l analyse de la demande de crédit, au moment du décaissement et lors du suivi destiné à confirmer la réalisation des travaux d amélioration. L IMF peut décider de fournir ces services elle-même ou de confier ce travail à un prestataire externe. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 33

40 Pour prendra sa décision, l IMF devra évaluer : Comment l'assistance technique sera fournie ; Comment l'imf supervisera et évaluera l assistance technique ; Comment l'imf assurera le recouvrement des coûts induits par la fourniture de ce service. Si on attend du PCAH qu il représente une portion significative de l encours de crédit (25% ou plus), ou si l IMF est relativement jeune, on peut envisager de développer en interne la capacité à fournir l assistance technique. Si, par contre, le PCAH ne représente qu une petite part des services financiers fournis ou du portefeuille de l IMF, ou si la culture établie de l IMF rend difficile la création d un département d assistance technique, confier cette responsabilité à un prestataire externe sera sans doute la meilleure option. La structure de direction en place et les capacités du personnel permettentelles d assurer la bonne gestion du PCAH? L IMF doit déterminer la capacité de la direction et du personnel à gérer un PCAH. Il est probable qu il soit nécessaire de former le personnel à la méthodologie spécifique des crédits pour l amélioration de l habitat. La formation devra porter sur l analyse de la capacité de remboursement, l évaluation du coût des travaux d amélioration, la production de budgets, les visites sur site et la capacité à débattre avec les clients de leur projet de rénovation. De plus, les membres de la direction devront superviser la composante d assistance technique. Il leur faudra décider comment traiter les situations de non-conformité, notamment lorsqu un emprunteur ne termine pas les travaux prévus. Les mesures incitatives du personnel devront également être adaptées pour que la composante d assistance technique y trouve sa place. 34

41 Si le PCAH doit être intégré dans l offre de services de l IMF, celle-ci devra décider si elle souhaite que ses agents de crédit soient des généralistes capables de traiter tous les types de crédit, y compris ceux destinés à l amélioration de l habitat, ou si elle préfère qu ils deviennent des spécialistes d un type spécifique de crédit. Qu il s agisse d un crédit pour l amélioration de l habitat ou d un autre crédit, le rôle des agents de crédit n est pas fondamentalement différent. L IMF ne doit donc pas nécessairement travailler avec des spécialistes, sauf dans les banques villageoises et programmes apparentés, où les agents de crédit peuvent manquer d expérience et être incapables d évaluer la capacité de remboursement individuelle et les garanties immobilières. Pour ces institutions, les différences de méthodologie peuvent être telles qu il est préférable de travailler avec des agents de crédit spécialisés dans les PCAH. Quel que soit le choix de l IMF en la matière, si elle décide de fournir ellemême l assistance technique, elle devra travailler avec des chargés d assistance technique possédant une certaine expérience de la construction. Comment le PCAH va-t-il affecter le système d information de gestion et les systèmes comptables et de reporting? Le système d information de gestion de l IMF (SIG) devra être capable de traiter des crédits différents, dont les taux et les conditions sont susceptibles de présenter des variations importantes. Il sera peut-être nécessaire de s assurer que le SIG puisse distinguer les différents crédits, de manière à permettre une meilleure gestion du portefeuille et à assurer le suivi des activités d assistance technique du PCAH. CHF International estime que l IMF ne doit pas modifier de façon substantielle son SIG lorsqu elle met en œuvre un PCAH. Une base de données complémentaire peut éventuellement être conçue pour assurer le suivi du nombre et du type de travaux d amélioration. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 35

42 En ce qui concerne la comptabilité financière, le SIG devra permettre de répartir les coûts entre les différents crédits pour garantir une tarification et une administration correcte de chaque produit. En ce qui concerne l impact, l IMF peut décider d assurer le suivi du nombre et du type de projets d amélioration menés à bien et financés. Ici également, une base de données complémentaire permet d arriver au résultat voulu sans devoir financer une remise à niveau complète du SIG. EVALUATION DE L IMF ETAPE 4 : QUELS COÛTS LE PCAH VA-T-IL GÉNÉRER ET COMMENT VONT-ILS AFFECTER L IMF? L IMF doit évaluer les coûts que va générer le PCAH et la manière dont ils vont affecter l institution. Pour cela, elle doit répondre aux questions suivantes : L IMF devra-t-elle engager du personnel supplémentaire si elle intègre un PCAH à ses activités (et quel type de personnel)? Il est possible que l IMF doive engager du personnel supplémentaire (agents de crédit, cadres, personnel technique, etc.) pour gérer le PCAH. Le personnel technique peut être engagé sur une base contractuelle. Par exemple, des spécialistes locaux de la construction peuvent être engagés pour réaliser les inspections de suivi. Comment le PCAH va-t-il affecter les charges d exploitation (loyer, mobilier, équipement, téléphone, services, photocopies, etc.)? Ceci va dépendre en partie de la manière dont le PCAH est intégré dans les activités de crédit existantes. Si du personnel technique supplémentaire est engagé, les frais généraux et les dépenses directes vont augmenter de manière proportionnelle. 36

43 Quels autres coûts le PCAH va-t-il générer? Parmi ceux-ci, on risque de trouver : Coûts de formation. Il faudra sans doute former la direction et le personnel à la méthodologie spécifique de crédit et aux nouveaux systèmes. Transport. Si l assistance technique est fournie en interne, les coûts de transport risquent d être plus élevés. En effet, l IMF qui se charge ellemême de l assistance technique doit prévoir une moyenne de trois visites par crédit (visite initiale d évaluation du logement, visite de suivi pendant la construction, visite finale de vérification), en plus des visites habituelles. Marketing et promotion. Une campagne de marketing est nécessaire pour faire connaître le PCAH. Des messages de promotion doivent être intégrés dans le matériel promotionnel et les documents spécifiques aux programmes. La stratégie de marketing peut prévoir d explorer des canaux de distribution moins traditionnels pour toucher une clientèle nouvelle. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 37

44 EVALUATION DE L IMF ETAPE 5 : QUEL SERA L IMPACT FINANCIER DU PCAH SUR LES OPÉRATIONS DE L IMF? Comme pour tout produit de microfinance, l IMF devra évaluer l impact du PCAH sur sa pérennité financière et opérationnelle. Le PCAH doit couvrir l ensemble de ses coûts, en ce compris les coûts directs d administration et les coûts indirects que supporte l IMF qui le gère. Si on accepte du PCAH qu il ne couvre pas ses frais pendant les premières années, l IMF devra trouver un autre moyen de les financer. Les considérations financières de base et les benchmarks sont les mêmes pour un PCAH que pour tout autre programme de microfinance. L analyse financière d un PCAH doit porter sur les éléments suivants : Charges opérationnelles du programme Personnel Les coûts de personnel doivent inclure les salaires et charges sociaux indexés sur l inflation et prévoir des augmentations de salaire raisonnables. L une des différences clés entre les PCAH et les programmes de microfinance classiques est le coût induit par l engagement des chargés d assistance technique. CHF International considère que pour chaque poste de agent de crédit, il faut compter un demi poste (équivalent plein-temps) de chargé d assistance technique. L IMF doit tenir compte du fait que le nombre d employés ne peut pas être fixe et doit varier en fonction de la demande. La plupart des logiciels utilisés pour faire des projections en la matière intègrent ce facteur. Si le logiciel ne tient pas compte automatiquement de l évolution du personnel, il faudra intégrer ce coût dans les projections. Mobilier et appareils divers, loyer et services L IMF doit calculer les coûts supplémentaires qu implique l intégration d un PCAH à ses activités habituelles. 38

45 Produit de crédit Taux d intérêt et frais Le crédit doit être vendu à un prix qui permet d assurer la pérennité de l institution et de couvrir les coûts administratifs, les pertes sur prêts, le coût des fonds et les exigences de capitalisation. Lorsqu elle fixe le prix du crédit, l IMF doit bien comprendre quel taux sera effectivement proposé à l emprunteur. Montant moyen du crédit Le montant moyen du crédit doit être basé sur l estimation de la capacité de remboursement de l emprunteur, le taux d intérêt du programme, la durée de remboursement et l estimation de la charge moyenne de la dette de l emprunteur. Durée moyenne de remboursement La durée de remboursement d un PCAH est de six mois à trois ans. La durée moyenne de remboursement dépendra de l analyse d abordabilité réalisée lors de l évaluation de la demande. Si aucune analyse de sensibilité de l abordabilité n est réalisée, suggère de démarrer avec une durée moyenne de remboursement de 18 mois. Période de grâce Etant donné que la capacité de remboursement est basée sur les revenus actuels du client et non sur ses revenus futurs, recommande de n accorder aucune période de grâce. Taux de remboursement Sur base de son expérience, estime que le taux de remboursement des PCAH oscille entre 97% et 100%. Par sécurité, on estimera ce taux à 95%. Provisions pour pertes sur prêts Les provisions pour pertes sur prêts doivent être basées sur les pertes attendues. Les données historiques disponibles en matière de pertes sur prêts peuvent servir de référence, dans l attente d une meilleure connaissance des risques posés par le PCAH. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 39

46 Taux d abandon de créances Le taux et la fréquence d abandon de créances doivent être déterminés sur base de la politique de l IMF en la matière et des estimations disponibles quant aux créances douteuses. Les données historiques disponibles pour d autres produits peuvent servir de référence, dans l attente d une meilleure connaissance des risques posés par le PCAH. Nombre d emprunts par agent de crédits L expérience de suggère que, si le PCAH est vendu comme produit autonome, un agent de crédit doit pouvoir s occuper de 20 à 30 nouveaux clients par mois. Ce chiffre est un objectif optimal et il est possible que les agents de crédit aient besoin de temps pour arriver à ce niveau de performance. Fonds de crédit Niveau de capitalisation Le niveau de capital peut être défini ou non, auquel cas l IMF devra le déterminer. Si l IMF sait quel capital est disponible, elle peut déterminer le nombre de crédits qu elle pourra accorder et les conditions à fixer (notamment le taux d intérêt) pour garantir la pérennité opérationnelle et financière du programme. Si le capital disponible est très faible et que, par conséquent, l IMF ne peut assurer la pérennité des activités qu en vendant son produit à un prix rédhibitoire, elle devra augmenter le capital disponible ou risquer de voir le PCAH ne pas atteindre la viabilité financière indépendamment d autres produits. Si l IMF ne connaît pas le montant du capital disponible, des projections l aideront à déterminer le capital minimum nécessaire pour garantir la pérennité. Coût des fonds Même si elle finance son capital grâce à des subventions ou des crédits subventionnés (dont le taux est inférieur à celui du marché), l IMF doit baser ses projections sur les taux d intérêt du marché si elle entend garantir la pérennité 40

47 financière du PCAH. Généralement, l IMF connaît les taux du marché grâce à ses activités de microfinance. Si ce n est pas le cas, elle pourra se baser sur le taux interbancaire local annualisé ou le taux local annualisé des certificats de placement à long-terme. Autres facteurs financiers Inflation Le taux d inflation utilisé pour l analyse financière dépendra de la devise choisie pour le programme. Si les crédits se font dans une devise autre que la devise locale (ou s ils sont alignés sur cette autre devise), le taux d inflation utilisé doit être celui du pays de la devise en question. Si les crédits se font dans la devise locale, on utilisera le taux d inflation local. Taux de change Le taux de change est important pour les programmes qui prêtent dans une monnaie et empruntent dans une autre. Il est difficile de prévoir avec précision l évolution des taux de change. Il est donc recommandé de travailler sur base d un taux prédéfini et d apporter ensuite les ajustements nécessaires aux projections. Les projections financières peuvent être produites grâce à des logiciels tels que Microsoft Excel ou Corel Quattro Pro. Etant donné les compétences informatiques et financières nécessaires pour développer des projections financières fiables, recommande aux IMF intéressées l achat d un logiciel spécialisé et adapté à la microfinance tel que Microfin, le système de planification opérationnel et de modélisation financière du CGAP (Consultative Group to Assist the Poor) et de WWB (Woman s World Banking). Crédit habitat pour les institutions de microfinance 41

48 D. Facteurs externes Après avoir analysé la demande potentielle et sa capacité à gérer un PCAH, l IMF doit s intéresser à certains facteurs externes -notamment l environnement local- qui peuvent affecter sa décision d intégrer ou non un PCAH à son offre de produits. Parmi ces facteurs, on trouve : La concurrence potentielle ; Les partenariats potentiels ; D'autres facteurs externes (voir liste). EVALUATION EXTERNE ETAPE 1 : ÉVALUATION DE LA CONCURRENCE POTENTIELLE Même si les crédits pour l amélioration de l habitat sont des produits de microfinance relativement nouveaux, l IMF peut être confrontée à des concurrents. Elle doit les identifier et obtenir des informations sur leur clientèle et sur les caractéristiques de leur programme, pour pouvoir ensuite dégager les avantages comparatifs des différents programmes. Cette évaluation, associée aux estimations de la demande et de la taille du marché, peut aider l institution à identifier d éventuelles niches de marché où situer son PCAH. Pour avoir une idée claire de l importance de la concurrence potentielle, l IMF doit tenter de répondre aux questions suivantes : Existe-t-il d autre PCAH ou initiatives similaires dans la région? Si c est le cas et compte tenu des conditions proposées par ces concurrents, le PCAH de l IMF est-il concurrentiel? Quelle est la clientèle des programmes concurrents? Si elle est similaire à celle de l IMF, comment l IMF entend-elle capter cette clientèle? 42

49 Existe-t-il d autres programmes de microfinance que la clientèle est susceptible d utiliser pour financer des travaux d amélioration de l habitat? Beaucoup de clients de la microfinance détournent des produits de crédit de leur but original pour financer l amélioration de leur logement. Il est donc possible que des produits concurrents soit de facto présents sur le marché sans être explicitement présentés comme destinés à l amélioration de l habitat. L IMF doit identifier et analyser, dans la mesure du possible, la manière dont les clients de la microfinance profitent de ces produits et les conditions qui rendent ce genre de "détournement" rentable. Existe-t-il des programmes, notamment publics, d aide au logement dans la région (subventions)? Ces programmes peuvent non seulement affecter la demande de crédit mais également la volonté de remboursement de certains clients, qui peuvent estimer que les travaux d amélioration de l habitat doivent être subsidiés ou gratuits. Dans les régions où ces programmes sont nombreux et durables, un PCAH peut ne pas être compétitif. L existence de programmes d aide au logement ne signifie pas qu un PCAH ne doit pas être mis en œuvre. Dans de nombreux cas, ces programmes sont limités dans leur action par le manque de capital et par une gestion inadéquate. Il est donc possible qu une partie de la demande de financement reste sans réponse et qu un PCAH soit la solution au problème. Si le PCAH coexiste avec un programme d aide au logement, l IMF devra éduquer ses clients aux différences entre les deux initiatives, pour qu ils comprennent quelles sont leurs obligations contractuelles. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 43

50 EVALUATION EXTERNE ETAPE 2 : ÉVALUATION DES PARTENARIATS POSSIBLES AVEC D AUTRES INSTITUTIONS L IMF doit non seulement évaluer la concurrence mais également les possibilités de collaboration avec d autres institutions locales, y compris les autorités publiques, les banques et les organisations locales sans but lucratif. On peut imaginer, par exemple, qu une l IMF collabore avec un gouvernement local pour financer le raccordement de logements existants à un système d égouts récemment installé. 4 Les banques peuvent également être des partenaires efficaces dans la mise en œuvre d un PCAH. Leur niveau d implication peut se limiter à une simple autorisation donnée aux emprunteurs d utiliser les agences pour rembourser leurs crédits mais peut aller jusqu à convaincre d autres banques de financer le fonds de crédit de l institution. Si l IMF a décidé de mettre en œuvre un PCAH mais estime qu il n est pas rentable de fournir elle-même l assistance technique, elle peut décider de soustraiter cette tâche à une autre organisation. Dans ce cas, le partenaire choisi devra être spécialisé dans la supervision de projets de construction et posséder une bonne expérience du travail avec la clientèle cible. EVALUATION EXTERNE ETAPE 3 : ÉVALUATION D AUTRES FACTEURS EXTERNES L IMF doit également s intéresser à d autres facteurs susceptibles d avoir un impact sur le PCAH, notamment la stabilité politique et les conditions macroéconomiques. Les conditions macro-économiques générales (fluctuations de la devise, inflation, emploi et croissance économique) peuvent influencer les résultats du PCAH. Toute instabilité affectant ces facteurs pourrait limiter la capacité de remboursement des emprunteurs et mettre en danger la viabilité financière du PCAH. 4 recommande fortement, en cas de partenariat avec des autorités gouvernementales, de confier la supervision des agents de crédit à l IMF et non à l entité gouvernementale. 44

51 VI. Conclusion Le microfinancement de l habitat est un outil puissant qui peut aider les IMF à répondre aux besoins changeants de leurs clients, améliorer leur taux de rétention, élargir leur clientèle et réduire le risque de portefeuille par la diversification. L ensemble des produits financiers liés au logement font l objet d une forte demande, comme le démontre le travail de et d autres organisations telles que la Grameen Bank au Bengladesh, Sewa Bank en Inde, Calpia au Salvador et ADEMI en République Dominicaine. Ces institutions ont fréquemment observé que leurs clients empruntaient pour financer des activités génératrices de revenus mais utilisaient en réalité le crédit pour améliorer leur habitat. Le PCAH de est un produit de micro-financement de l habitat conçu pour être vendu de manière autonome, en complément des autres produits de microfinance d une institution. Pour cette raison, l IMF n évalue pas la capacité de remboursement du client sur base de ses antécédents en matière de crédit. Les critères d éligibilité, les conditions du crédit et ses utilisations possibles sont définis de manière à ne tenir compte que du profil financier et des besoins en matière d habitat de l emprunteur au moment où il souscrit le crédit, indépendamment de sa relation avec l IMF. Si on le compare à d autres produits de microfinance, le PCAH présente des différences évidentes, notamment en matière d assistance technique, d impact et de suivi. C est précisément à cause de ces différences que l IMF doit évaluer l impact qu un PCAH peut avoir sur sa mission, sa méthodologie et les ressources financières dont elle dispose. a conçu les étapes du processus présenté dans ce guide dans le but d aider les IMF à décider s il est viable pour elle d ajouter un PCAH à leur offre actuelle de produits. Le cadre analytique et les outils proposés doivent permettre à une IMF d évaluer la faisabilité d un tel projet. Crédit habitat pour les institutions de microfinance 45

52 En procédant à l évaluation que nous proposons ici, l IMF accomplira certaines tâches fondamentales : Comprendre la méthodologie de crédit spécifique au PCAH et ce qui la différencie des autres méthodologies de la microfinance ; Déterminer la demande potentielle de crédits pour l amélioration de l habitat ; Réaliser les conséquences pour l institution de la mise en œuvre d un PCAH ; Evaluer les facteurs externes qui peuvent affecter la mise en œuvre par l'imf d'un PCAH. Cette évaluation n est cependant qu une première étape. Si l IMF décide de concrétiser son projet, elle devra ensuite concevoir le produit de crédit et développer des stratégies opérationnelles et de marketing. Pour ce faire, elle devra : Etudier les normes techniques et les méthodes de construction de logements ; Etablir les buts et objectifs du programme ; Concevoir et développer son produit de crédit pour l amélioration de l habitat ; Réaliser les projections financières ; Développer une stratégie de mise en œuvre et un plan de travail pour le PCAH ; Identifier et confirmer le financement du programme ; Déterminer les besoins en personnel ; Engager et former le personnel ; Etablir les politiques et procédures du programme ; Créer et mettre en œuvre une stratégie promotionnelle. 46

53 VII. Outils d évaluation de la faisabilité 5 a développé plusieurs outils pour faciliter l évaluation de la faisabilité. Ils peuvent être divisés en trois catégories : 1. Outils destinés à recueillir des informations (questionnaire-type d étude client, checklist institutionnelle et formulaire d estimation des coûts) ; 2. Outils d analyse (analyse d abordabilité) ; 3. Outils destinés au reporting (grandes lignes du rapport d évaluation de la faisabilité) Ces outils se veulent souples d utilisation et adaptables à tous les contextes. encourage les IMF à les personnaliser, de manière à ce qu ils s adaptent parfaitement à leur programme et leur réalité locale. Outil A : Questionnaire-type d Etude Client (page 49) Ce questionnaire-type permet, par client, de déterminer la demande potentielle de crédit pour l amélioration de l habitat et la capacité de remboursement. Il permet également d obtenir d autres informations pertinentes. Les questions doivent permettre à l utilisateur d évaluer/calculer les éléments suivants : Dépenses moyennes du ménage ; Epargne moyenne du ménage ; Revenus du ménage (par expérience, considère qu additionner dépenses et épargne permet d estimer les revenus d un ménage avec davantage de précision qu en demandant à combien s élèvent lesdits revenus. Les clients ont tendance à sur ou sous-évaluer leur niveau de revenus selon leur perception du but de l enquête (obtention d un crédit ou attribution d une subvention) ; Source des revenus (ceci est important si les revenus sont saisonniers) ; 5 Des versions préliminaires de certains des outils présentés dans ce manuel ont été développées à l origine dans le cadre d évaluations de programmes de microfinancement de l habitat que a réalisé pour PLAN International entre 1997 et Crédit habitat pour les institutions de microfinance 47

54 Améliorations désirées et état du logement (permet d évaluer le niveau de besoin du client) ; Composition du ménage (taille de la famille et manière dont le logement est construit). Outil B : Formulaire-type d Estimation des Coûts d Amélioration de l Habitat (page 53) Cet outil permet d estimer le coût des travaux d amélioration de l habitat. Un exemple d utilisation de ce formulaire est fourni. Outil C : Checklist des Informations relatives à l Institution (page 56) Cet outil passe en revue les problématiques clés qu il faut aborder lors de l évaluation de l organisation. La direction générale et les agents de crédit doivent participer à cette évaluation. Les informations recueillies permettront de déterminer si l organisation est ou non capable de mettre en œuvre un PCAH. Outil D : Exemple d Analyse d Abordabilité (page 65) Cet outil permet de calculer l abordabilité du crédit pour le client. Outil E : Grandes lignes du Rapport d Evaluation de la Faisabilité (page 68) Cet outil montre comment peut être structuré le rapport final d évaluation de la faisabilité. L information présentée dans ce rapport provient de différentes sources, notamment l évaluation du parc immobilier, l enquête de référence sur la clientèle potentielle, l estimation du coût des travaux d amélioration, la checklist institutionnelle, l évaluation de la concurrence et des facteurs externes susceptibles d affecter l institution. 48

55 Outil A : Questionnaire-type d Etude Client Crédit habitat pour les institutions de microfinance 49

56 Questionnaire-type d Etude Client Nombre de familles dans votre maison Nombre d'adultes : Nombre d'enfants : Total : Nombre de personnes contribuant au revenu familial : Nom : Type de travail : Employé : Revenu/Période : plein temps, temps partiel $/ plein temps, temps partiel / plein temps, temps partiel / plein temps, temps partiel / plein temps, temps partiel / Dépenses habituelles de la famille Exemple : $5 / jour Nourriture : / Vêtements : / Education : / Transport : / Santé : / Paiements? : / Epargne : / Loyer : / Electricité : / Eau : / Loisirs : / Autre : / Autres dépenses importantes réalisées ces 12 derniers mois Mariage :...$ Funérailles :...$ Santé :...$ Education :...$ Autre :...$ Epargne mensuelle moyenne : $ 50

57 Argent emprunté à la famille ou à des amis : non oui Conditions du crédit : Autres crédits en cours? non oui Mensualité : $ Acompte : $ Organisations offrant du crédit dans votre communauté Nombre de pièces habitables dans votre maison (hors cuisine et salle de bains) Informations relatives à la structure de la maison Murs Blocs Terre Briques Bois Autre (liste) : Toit Tôle ondulée Tuiles Paille Plastique Autre (liste) : Sol Ciment Carrelage Terre Bois Autre (liste) : Equipements sanitaires Latrines Toilettes Fosse Septique Non-disponible Cuisine Intérieure Extérieure/ouverte Extérieure/fermée Indépendante Eau Autre (liste) : Eau courante Canalisation dans la maison publique Poêle à bois Chauffage/Cuisson des aliments Robinet commun Cuisinière à gaz Puit Non-disponible Cuisinière électrique Crédit habitat pour les institutions de microfinance 51

58 Améliorations apportées à la maison au cours des 12 derniers mois? Construction d'une nouvelle maison : $ Peinture/ plafonnage : $ Construction d'une cuisine : $ Construction de latrines : $ Réparation/remplacement du toit : $ Réparation/remplacement du toit : $ Pièce supplémentaire : $ Autre (liste) : $ Financement des travaux : Epargne Transferts d'argent Crédit privé Crédit bancaire Don Amis/famille Autre (liste) Quelles améliorations apporteriez-vous à votre logement si vous disposiez de 250$?* * Montant moyen du crédit Construction d'une nouvelle maison Peinture/plafonnage Autre (liste) Nouvelle cuisine Construction de latrines Réparation Sol en ciment du toit Pièce supplémentaire Autres sources de revenus? Autres informations 52

59 Outil B : Formulaire-type d Estimation des Coûts d Amélioration de l Habitat Crédit habitat pour les institutions de microfinance 53

60 Exemple d estimation du coût des améliorations Numéro d article Description Unité Quantity Coût unitaire du matériau Coût des matériaux Coût unitaire de la main-d oeuvre Coût de la main-d oeuvre Coût total Remarques 2001 Cet outil permet d estimer le coût des travaux d amélioration de l habitat. Un exemple d utilisation de ce formulaire est fourni. 54

61 Exemple d estimation du coût des améliorations Résumé des travaux à réaliser : remplacement du toit, des fenêtres, d une porte extérieure et d une portion du mur extérieur Numéro d article Description Unité Quantity Coût unitaire du matériau Coût des matériaux Coût unitaire de la main-d oeuvre Coût de la main-d oeuvre Coût total Remarques 1 Livraison des matériaux Remplacement du toit enlèvement du toit existant y compris la disposition tuile d argile m lattes 3x5 m clous kg Remplacement du mur extérieur (blocs) enlèvement du mur existant m y compris la disposition placement des nouveaux blocs 10x20 m plâtre m peinture m Remplacement des châssis et d une porte enlèvement châssis et portes existants y compris la disposition porte extérieure bois 90 cm Pc châssis 100x120 Pc châssis 150x120 Pc plâtre m peinture m TOTAL Crédit habitat pour les institutions de microfinance 55

62 Outil C : Checklist des Informations relatives à l Institution 56

63 Informations institutionnelles Oui Non Autre/En cours I. GOUVERNANCE ET GESTION A. Enoncé de mission : l énoncé de mission de l organisation prévoit-il la fourniture de services de microfinance? Si oui, l inclusion d un PCAH dans l offre de produits doit correspondre à l interprétation faite de cette mission. Si non, l IMF devra sans doute travailler avec son conseil d administration et son personnel pour évaluer la mission, ou l interprétation qui en est faite, et/ou clarifier le lien entre microfinance et habitat. B. Gouvernance : le conseil d administration et la direction générale sont-ils en mesure de diriger, mobiliser les ressources nécessaires et superviser activement les opérations induites par un PCAH, en plus des opérations habituelles de l institution? Si non, ceci peut avoir un impact sur la capacité de l organisation à réaliser ses buts et objectifs et à mettre en oeuvre un PCAH. C. Composition du conseil d administration : le conseil possède-t-il les compétences et la représentativité nécessaires, notamment en matière de services financiers et juridiques, de financement, de développement communautaire et d habitat, pour soutenir l institution dans la voie que celle-ci a choisie? Si le PCAH a pour vocation de devenir un des produits phares de l IMF, il faudra peut-être envisager de modifier la composition du conseil pour qu il puisse apporter le soutien nécessaire au programme Crédit habitat pour les institutions de microfinance 57

64 Informations institutionnelles Oui Non Autre/En cours D. Business Plan : l organisation possède un business plan qui prévoit le développement de nouveaux produits, établit des objectifs quantitatifs, intègre un plan de financement permettant d assurer la pérennité financière et propose une stratégie de renforcement institutionnel. Si oui, développer un PCAH est-il un projet qui s intègre dans le business plan? Si non, l organisation doit développer un plan qui définisse ses objectifs à long terme et la stratégie pour les réaliser. E. Procédures opérationnelles : les procédures opérationnelles sont standardisées ; l organisation a mis par écrit les politiques et procédures ; le personnel les maîtrise. Si non, l IMF doit envisager de standardiser ses politiques et procédures. Ceci permettra d éviter que le développement d un produit potentiellement différent et basé sur des politiques et procédures spécifiques ne génère une certaine confusion chez les employés et ne réduise l efficacité des opérations. II. DÉVELOPPEMENT DE NOUVEAUX PRODUITS A. But du PCAH 1. Retenir les clients existants? 2. Diversifier les risques? 3. Répondre à des besoins en matière de microfinancement de l habitat? Le but que poursuit l organisation aura un impact sur le choix qui sera fait de proposer ou non une assistance technique et sur la manière dont sera conçu le programme. Si la réponse 1 est choisie, l assistance technique peut ne pas être nécessaire. Si par contre c est la réponse 3 qui est choisie, elle sera sans doute davantage nécessaire

65 Informations institutionnelles Oui Non Autre/En cours B. Eléments limitatifs : le cas échéant, à quels obstacles risque d être confronté le PCAH? 1. Nombre de clients? 2. Financement? 3. Autre? Les obstacles auront un impact sur la taille du programme et, par conséquent, sur son impact et sa pérennité. Par exemple, si seuls les clients de longue date de l institution sont éligibles, le nombre de clients souscrivant un crédit pour améliorer leur habitat sera limité. C. Demande actuelle : la demande pour les produits offerts est élevée et l institution est capable d y répondre. Si la demande est élevée et que l IMF éprouve des difficultés à y faire face, est-il sage d introduire un nouveau produit et pourquoi? Si la demande est élevée et que l IMF est capable d y faire face, comment va-t-elle gérer un produit supplémentaire? Si la demande actuelle est faible, le nouveau produit va-t-il contribuer à une relance de la demande? III. MÉTHODOLOGIE DE CRÉDIT A. Expérience en matière de crédits individuels : l IMF possède-t-elle une expérience en matière de crédits individuels? Si non, il peut être utile de former le personnel aux méthodologies de crédit individuel, aux nouveaux critères d éligibilité de l emprunteur et au système d évaluation des garanties Crédit habitat pour les institutions de microfinance 59

66 Informations institutionnelles Oui Non Autre/En cours B. Méthodologie de crédit individuel : si l IMF possède une expérience en matière de crédit individuel, il faudra évaluer les facteurs suivants : 1. Garanties : quels types de garanties sont utilisés? Les mécanismes de garantie actuels sont-ils suffisants pour protéger des montants plus élevés? Si non, l IMF devra sans doute réfléchir à la manière dont elle peut se protéger contre des risques plus importants. 2. Critères d éligibilité du client : la capacité de remboursement du client est-elle basée sur ses revenus actuels? Si les garanties actuelles ne suffisent pas, l IMF devra développer des critères d éligibilité différents, qui pourront avoir un impact sur le type de client servi. 3. Gestion stricte des crédits en retard : des procédures précises existent pour garantir le suivi des retard de remboursement ; les mesures incitatives et les sanctions semblent efficaces ; les retards de remboursement sont minimes. Si non, ces systèmes doivent être établis et testés avant le lancement de tout autre produit. C. Services non-financiers : l IMF fournit-elle des services non-financiers à sa clientèle? Si non, l IMF devra déterminer comment intégrer l assistance technique dans son PCAH et répercuter le coût de ce service dans le coût du crédit. Si oui, l IMF devra réfléchir aux changements qu elle devra éventuellement apporter aux systèmes en place. D. Evaluation et rémunération : les plans d activité sont-ils clairs? Les normes de performance, les systèmes d évaluation et les récompenses sont-ils opérationnels et en phase avec le business plan? Sont-ils perçus comme étant justes? Si non, ceci peut avoir un impact sur la capacité et la volonté du personnel à prendre en charge un nouveau produit

67 Informations institutionnelles Oui Non Autre/En cours E. Orientation du marché : l IMF réagit-elle aux demandes des clients? Des demandes nouvelles donnent-elles lieu à des innovations en matière de produits? Si non, comment le programme peut-il garantir sa compétitivité sur un marché de plus en plus concurrentiel? IV. RESSOURCES HUMAINES A. Respect des objectifs : les agents de crédit atteignentils les objectifs d efficacité fixés (par exemple, le nombre de crédits actifs par agent de crédit)? Si oui, l IMF devra peut-être engager des agents de crédit supplémentaires et leur confier l administration du programme. Si non, l IMF doit découvrir pourquoi ses agent de crédits n atteignent pas les objectifs fixés, estimer leur capacité à gérer le nouveau produit et décider s ils possèdent les qualifications nécessaires pour être agents de crédit. B. Flexibilité des agents de crédit : les agents de crédit gèrent-ils l ensemble des produits de crédit (ou sont-ils spécialisés dans des produits différents)? Ceci aura un impact sur la manière dont le programme est administré et influencera certainement les besoins de formation du personnel. C. Rétention du personnel : l IMF possède-t-elle de bons antécédents en matière d engagement et de rétention du personnel? Si non, ceci peut avoir un impact sur la capacité de l IMF à engager du personnel chargé d administrer le PCAH, y compris les techniciens responsables de l assistance technique Crédit habitat pour les institutions de microfinance 61

68 Informations institutionnelles Oui Non Autre/En cours D. Evaluation et rémunération : les plans d activité sont-ils clairs? Les normes de performance, les systèmes d évaluation et les récompenses sont-ils opérationnels et en phase avec le business plan? Sont-ils perçus comme étant justes? Si non, ceci peut avoir un impact sur la capacité et la volonté du personnel à prendre en charge un nouveau produit. E. Personnel de base : l institution a-t-elle engagé et formé un personnel de base capable? Ce personnel fait-il face à ses responsabilités en ce qui concerne les opérations, la gestion financière, les systèmes d information de gestion et le marketing/développement de produits? Si non, l intégration d un PCAH à la gamme de produits risque d être impossible. V. SYSTÈMES DE GESTION A. Gestion de l information : les systèmes de gestion de l information sont-ils appropriés et adaptés aux opérations? Sont-ils en phase avec le niveau de complexité de la méthodologie de crédit? Le SIG permet-il l intégration de nouveaux produits de crédit?

69 Informations institutionnelles Yes Non Autre/En cours B. Gestion financière et du portefeuille : les systèmes de gestion comptable, financière et de trésorerie de portefeuille sont-ils opérationnels et garantissentils un contrôle financier strict? 1. Les états financiers sont-ils produits et soumis à audit au moins une fois par an? 2. L institution produit-elle des projections de trésorerie? Les problèmes de liquidités sont-ils évités? Les liquidités improductives sont-elles maintenues à un niveau minimum? 3. Les crédits en retard et les créances douteuses font-ils l objet d un suivi étroit et gérés d une manière stricte? Des politiques adéquates existent-elles en matière de provisionnement pour créances douteuses et d abandon de créance? Sont-elles bien mises en œuvre? Si non, développer un nouveau produit peut compliquer encore davantage le contrôle financier des activités de l IMF et la phase de transition supposée mener à l intégration en souplesse du PCAH. C. Planification financière et de programme : la planification financière et de programme est-elle systématique et liée au business plan? 1. L IMF produit-elle des prévisions financières à trois ou cinq ans? Sont-elles utilisées dans la tarification des crédits et le financement de l institution? 2. Un budget est-il produit annuellement et utilisé pour contrôler les dépenses? 3. Les prix sont-ils fixés à un niveau permettant de couvrir à terme l ensemble des coûts opérationnels et financiers? D. Suivi et évaluation du programme et de la situation financière : les systèmes d évaluation et de suivi permettent-ils une évaluation précise et opportune des performances et de l impact? Les résultats guident-ils ensuite le conseil d administration et la direction générale dans leurs décisions? Les résultats sont-ils pris en compte lors de l évaluation des performances du personnel? 2001 Crédit habitat pour les institutions de microfinance 63

70 Informations institutionnelles Oui Non Autre/En cours A. Fonds de crédit : 1. L institution a-t-elle accès à des sources de financement suffisantes pour faire face à la croissance attendue? Si non, quelle est la stratégie de l IMF pour obtenir des fonds supplémentaires? Comment l IMF va-telle obtenir les fonds nécessaires pour financer le nouveau produit? 2. Des restrictions quelconques limitent-elles l utilisation des fonds? Si oui, ces restrictions empêchent-elles l utilisation des fonds pour financer un PCAH? B. Quelles sont les autres sources actuelles de fonds et quel en est le coût? (Cette information est nécessaire pour réaliser les projections financières) C. Quel est le prix du marché pour ces fonds? (Cette information est nécessaire pour réaliser les projections financières) VI. CONCURRENCE ET PARTENARIATS A. Qui sont les concurrents potentiels du PCAH? 1. Programmes gouvernementaux d aide au logement? Si oui, lesquels : 2. Institutions du secteur financier formel? Si oui, lesquelles : 3. IMF? Si oui, lesquelles : 4. Autres? Si oui, qui : B. Qui sont les partenaires potentiels? 1. Programmes gouvernementaux d aide au logement? Si oui, lesquels : 2. Institutions du secteur financier formel? Si oui, lesquelles : 3. IMF? Si oui, lesquelles : 4. Autres? Si oui, qui :

71 Outil D : Exemple d Analyse d Abordabilité Crédit habitat pour les institutions de microfinance 65

72 ANALYSE D ABORDABILITE 1. Calculez le remboursement mensuel moyen pour un crédit d un montant moyen. Pour ce faire, utilisez un tableur, de manière à pouvoir ajuster les conditions du crédit si le produit initial n est pas abordable pour la population cible. Le montant du remboursement mensuel moyen dépendra des facteurs suivants : montant du crédit durée du crédit fréquence de remboursement taux d'intérêt 2. Calculez le revenu mensuel moyen de la population cible, sur base des informations recueillies grâce aux questionnaires-client. 3. Comparez le montant estimé du revenu mensuel et le total des dépenses et de l épargne de la population cible. Les gens ayant tendance à sous-évaluer leur revenu mensuel, le montant combiné des dépenses et de l épargne permet d estimer le revenu avec une certaine précision. Ceci est d autant plus vrai lorsque la population cible dispose de revenus irréguliers ou basés sur des cycles autres que mensuels. 4. Additionnez la charge totale de la dette du client potentiel moyen et calculez ensuite le ratio d endettement total, sur base des informations recueillis grâce aux questionnaires-client. Le ratio d endettement mensuel ne doit pas dépasser 40% du revenu mensuel du client moyen. 66

73 Exemple d analyse d abordabilité : Charge totale de la dette mensuelle : Remboursement mensuel moyen du crédit : 20$ Remboursements d autres crédits : 15$ + Epargne obligatoire éventuelle 0$ = Charge totale de la dette mensuelle 35$ Ratio d endettement : Charge totale de la dette mensuelle 35$ Revenu mensuel moyen 98$ = Ratio d endettement (ne peut dépasser 40%).36 ou 36% Crédit habitat pour les institutions de microfinance 67

74 Outil E : Grandes lignes du Rapport d Evaluation de la Faisabilité Cet outil montre comment peut être structuré le rapport final d évaluation de la faisabilité. L information présentée dans ce rapport provient de différentes sources, notamment l évaluation du parc immobilier, l enquête de référence sur la clientèle potentielle, l estimation du coût des travaux d amélioration, la checklist institutionnelle, l évaluation de la concurrence et des facteurs externes susceptibles d affecter l institution. 68

75 Grandes lignes du Rapport d Evaluation de la Faisabilité I. Sommaire A. But de l évaluation et activités B. Conclusions C. Recommandations D. Etapes futures II. But du rapport et aperçu de la méthodologie utilisée III. Aperçu de l organisation évaluée A. Nom de l organisation B. Adresse C. Mission D. Ancienneté E. Direction et personnel F. Budget annuel G. Sources de revenus et pourcentage du budget total par catégorie IV. Aperçu des activités de crédit actuelles A. Services financiers actuels 1. Méthodologie et processus de crédit 2. Critères d éligibilité 3. But du crédit, montant, durée, fréquence de remboursement 4. Garanties 5. Taux d intérêt, frais appliqués, méthode de calcul des frais, comparaison avec les frais appliqués par d autres IMF et institutions financières 6. Taux d intérêt effectif appliqué aux crédits Crédit habitat pour les institutions de microfinance 69

76 B. Qualité du portefeuille 1. Nombre actuel d emprunteurs actifs 2. Encours actuel de crédits 3. Montant moyen du crédit 4. Taux de remboursement (y compris méthode de calcul du taux) 5. Nombre de remboursements en retard, valeur et ancienneté 6. Taux d abandon de créances C. Portée 1. Caractéristiques des clients 2. Nombre total de crédits décaissés et valeur 3. Croissance du nombre de clients sur certaines périodes données 4. Croissance prévue 5. Stratégie de marketing D. Services d épargne 1. Description du programme d épargne 2. Description de la portée des services d épargne 3. Utilisation de l épargne par l institution E. Services non-financiers 1. Types de services fournis (par ex., services aux entreprises, santé, alphabétisation, etc) 2. Système de fourniture (permet d évaluer comment l organisation intègre des services non-financiers dans ses activités de crédit) 3. Suivi et évaluation de l impact 4. Evolution vers l auto-suffisance en matière de services non-financiers a) mécanismes de recouvrement des coûts b) pourcentage des services couverts par les revenus et subsides 70

77 F. Pérennité 1. Pourcentage de pérennité opérationnelle et financière atteint 2. Niveau d efficacité opérationnelle 3. Efforts réalisés pour acquérir davantage d indépendance opérationnelle, y compris l analyse des business plans, des projections et des capacités opérationnelles dont dispose l institution pour arriver à ces objectifs V. Gouvernance et gestion A. Description de la structure de gestion actuelle 1. Composition du Conseil d Administration 2. Capacité de la direction à soutenir la réalisation des buts de l organisation, y compris la mise en œuvre d un PCAH. B. Résumé du business plan 1. Utilisation 2. Orientation fournie C. Systèmes de gestion et de reporting 1. Description des systèmes comptable et de gestion de l information en place, et de leur efficacité 2. Adaptabilité de ces systèmes en cas d ajout de nouveaux produits ou services 3. Evaluation des changements à apporter pour que ces systèmes s adaptent à de nouveaux produits 4. Exigences en matière de reporting et systèmes en place 5. Évaluation des changements à apporter pour que les systèmes de reporting s adaptent à de nouveaux produits Crédit habitat pour les institutions de microfinance 71

78 VI. Conclusions de l étude du parc immobilier et de la demande A. Aperçu du parc immobilier 1. Conditions de logement 2. Type de construction utilisé B. Améliorations nécessaires/demandées C. Aperçu des estimations du coût des améliorations 1. Coûts 2. Matériaux nécessaires 3. Processus de construction ou méthodes de réalisation des améliorations proposées VII. Analyse d abordabilité A. Résumé des informations obtenues lors de l enquête de référence 1. Revenu mensuel moyen 2. Charge totale de la dette 3. Types d améliorations nécessaires B. Résultats de l analyse d abordabilité 1. Utilisation prévue du crédit, montant et conditions de celui-ci, explications 2. Nombre estimé de clients capables de financer les différents types d améliorations C. Taille du marché (projection) 72

79 VIII. Analyse externe A. Concurrents potentiels B. Partenaires potentiels C. Compétitivité du produit proposé IX. Proposition de conception du produit et discussion A. Utilisation du crédit B. Montant du crédit C. Durée de remboursement et taux d intérêt D. Garantie E. Critères d éligibilité X. Proposition de plan de mise en oeuvre A. Comment intégrer un PCAH dans les opérations de l IMF? B. Changements à apporter aux opérations actuelles 1. Procédures de crédit 2. Personnel/direction 3. Formation 4. SIG 5. Plan marketing 6. Projection 7. Financement C. Proposition de calendrier de mise en œuvre XI. Conclusions A. Résumé des conclusions B. Prochaines étapes Crédit habitat pour les institutions de microfinance 73

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