Document de la BANQUE MONDIALE

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1 Public Disclosure Authorized Public Disclosure Authorized Document de la BANQUE MONDIALE Rapport N o Al TRADUCTION NON OFFICIELLE DU TEXTE ANGLAIS ORIGINAL QUI SEUL FAIT FOI DOCUMENT D EVALUATION DE PROJET EN VUE DE L OCTROI D UN PRET Public Disclosure Authorized D UN MONTANT DE 5,5 MILLIONS DE DOLLARS DES ETATS-UNIS A LA REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE POUR UN PROJET D ASSISTANCE TECHNIQUE POUR LE DEVELOPPEMENT DU CREDIT HYPOTHECAIRE Public Disclosure Authorized Le 5 juin 2002 Groupe du Secteur Financier, du Secteur Privé et de l Infrastructure Région Moyen-Orient et Afrique du Nord

2 Le présent document fait l objet d une diffusion restreinte. Il ne peut être utilisé par ses destinataires que dans l exercice de leurs fonctions et sa teneur ne peut être divulguée sans l autorisation de la Banque mondiale.

3 TAUX DE CHANGE (Taux de change effectif au 9 mai 2002) Unité monétaire = Dinar algérien (DZD) 1 DZD = 0,137 $EU 1 $EU = 80,00 DZD EXERCICE BUDGETAIRE 1 er janvier au 31 décembre SIGLES ET ABREVIATIONS AAP : Aide à l'accession à la propriété ANC : Agence nationale du cadastre AOI : Appel d offres international AON : Appel d offres national APC : Assemblée populaire communale AT : Assistance technique BAD : Banque Algérienne de Développement CA : Cellule Administrative CAS : Stratégie de coopération CF : Conservation foncière CL : Collectivités locales CNEP : Caisse nationale d'épargne et de prévoyance CNL : Caisse nationale du logement DGDN : Direction générale du domaine national DGT : Direction Générale du Trésor DU : Directions de l Urbanisme FONAL : Fonds national d aide adu logement GA : Gouvernement algérien MF : Ministère des Finances MH : Ministère de l Habitat OD : Directive opérationnelle de la Banque ONG : Organisation non gouvernementale OPGI : Office de promotion et de gestion immobilière SGCI : Société de garantie des crédits immobiliers SNMG : Salaire national minimum garanti SRH : Société de refinancement hypothécaire VAN : Valeur actuelle nette Vice président : Jean-Louis Sarbib Directeur du Département : Christian Delvoie Responsable sectorielle : Deane Jordan

4 Chargée de Projet : Douglas I Graham

5 REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE PROJET D ASSISTANCE TECHNIQUE POUR LE DEVELOPPEMENT DU CREDIT HYPOTHECAIRE TABLE DES MATIERES A. Objectifs de développement du projet Objectifs de développement du projet Indicateurs de performance... 6 B. Cadre stratégique Objectifs sectoriels de la stratégie de coopération avec l Algérie (CAS) poursuivis par le projet Principaux problèmes sectoriels et stratégie du Gouvernement Problèmes sectoriels auxquels s adresse le projet et choix stratégiques C. Description sommaire du projet Composantes du projet Principales mesures et réformes institutionnelles poursuivies par le projet Avantages et population ciblée Dispositifs institutionnels et modalités d exécution... D. Justification du projet Variantes envisagées et raisons pour lesquelles elles ont été écartées Principaux projets connexes financés par la Banque et/ou d autres organismes de développement Leçons tirées et intégrées dans la conception du projet Indications de l engagement et de l adhérence de l emprunteur au projet Valeur ajoutée représentée par l appui de la Banque au projet... E. Récapitulatif de l analyse du projet Analyse économique Analyse financière Evaluation technique Evaluation institutionnelle... Page

6 TABLE DES MATIERES (suite) Page 5. Evaluation environnementale Evaluation sociale Mesures de protection... F. Pérennité et risques Pérennité Risques critiques Aspects éventuellement litigieux... G. Principales conditions du prêt Conditions de mise en vigueur Autres... H. Etat de préparation à l exécution... I. Conformité aux politiques de la Banque... Annexes Annexe 1 : Tableau récapitulatif du projet... Annexe 2 : Description détaillée du projet... Annexe 3 : Coûts estimatifs du projet... Annexe 4 : Analyse économique... Annexe 5 : Récapitulatif financier... Annexe 6 : Modalités de passation des marchés et de décaissement... Annexe 7 : Calendrier d instruction du projet... Annexe 8 : Documents figurant dans le dossier du projet... Annexe 9 : Etats des prêts et crédits... Annexe 10 : Le Pays en bref... Carte : BIRD No

7 Algérie Document d évaluation Projet d Assistance Technique pour le REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE PROJET D ASSISTANCE TECHNIQUE POUR LE DEVELOPPEMENT DU CREDIT HYPOTHECAIRE Document d Evaluation du Projet Région Moyen-Orient et Afrique du Nord MNSIF Date : 6 juin 2002 Directeur du département : Christian Delvoie N o identification du projet : P Instrument de prêt : Prêt d assistance technique (PAT) Chef de l équipe : Douglas I. Graham Responsable sectoriel : Deane N. Jordan Secteur(s) : FS Développement secteur financier Thème(s) : Secteur financier ; Urbain Intervention ciblée à la pauvreté : Non Données relatives au financement du projet X Prêt Crédit Garantie Autre Pour les prêts/crédits/autres : Montant (millions $EU) : 5,5 Justification de l Emprunteur quant aux choix des conditions du prêt disponible au dossier : Oui Conditions proposées : Prêt à spread fixe (PSF) Différé d amortissement (années) : 4,5 Durée (années) : 12 Commission d engagement : 0,85 % des soldes non décaissés pour les quatre premières années ; et 0,75 % par la suite Commission d ouverture sur prêt de la Banque : 1,00 % Type de calendrier d amortissement : [X] Fixe à l engagement, avec la méthode suivante d amortissement : [ ] Lié aux décaissements Plan de financement : Source Monnaie locale Devises Total EMPRUNTEUR 2,70 0,00 2,70 BIRD 1,20 4,30 5,50 Total 3,90 4,30 8,2 Emprunteur : GOUVERNEMENT Entité responsable : MINISTERE DES FINANCES Direction Générale du Trésor Adresse : Ministère des Finances, Alger, Algérie Personne à contacter : M. Abdelhak Benallegue, Directeur Tél. : Fax : Ab_Benallegue@Hotmail.Com Montant estimé des décaissements (Ex. Banque/millions $EU) Exercice Annuel Cumulé Période d exécution du projet : Trois ans Date estimative de mise en vigueur : 31/10/2002 Date de clôture : 31/12/2005

8 Algérie Document d évaluation Projet d Assistance Technique pour le A : Objectifs de développement du projet : 1. Objectifs de développement du projet (voir Annexe 1) Le projet proposé a pour principaux objectifs d appuyer les initiatives du Gouvernement dans le secteur de l habitat qui visent à renforcer l environnement du marché t du crédit hypothécaire afin de le rendre plus performant par le biais : (i) d améliorations juridiques et administratives d une part dans les dispositions régissant le droit de propriété et les sûretés hypothécaires, d autre part dans les modalités d établissement de titres de propriété réguliers ; (ii) d une assistance stratégique aux institutions financières ; et (iii) d une formation des équipes chargées de cette activité sur le terrain 2. Indicateurs clés de performance (voir Annexe 1) 1) Accroître le volume des prêts hypothécaires accordés chaque année : - chiffres estimatifs pour 2002 : prêts et 7,5 milliards de DZD - objectif : prêts et 20 milliards de DZD en ) Accroître le nombre total de nouveaux logements produits par an, hors locatif social et programmes de location-vente : - chiffre moyen 1999/2001 : unités -objectif : unités en ) Développer le refinancement des prêts sur le marché hypothécaire secondaire : - début 2002 : encours d environ 400 millions de DZD - objectif : 10 milliards de DZD à la fin de B : Cadre stratégique 1. Objectifs sectoriels de la stratégie de coopération avec l Algérie (CAS) poursuivis par le projet (voir Annexe 1) No. du document : Date du dernier examen du CAS : 05/02/96 Le CAS actuel est dépassé et une nouvelle stratégie est en préparation. Le présent projet résulte directement du dialogue de politique qui se déroule actuellement dans le contexte de la préparation du nouveau CAS et au cours duquel le Gouvernement algérien (GA) a fait savoir que la poursuite du développement du marché hypothécaire est l une de ses principales priorités. Cependant, les objectifs de l actuel CAS demeurent valables, notamment en ce qui concerne la priorité donnée à l accélération d une croissance économique durable notamment à travers des réformes du secteur financier, dont le renforcement de son cadre d activité et l amélioration de l efficacité des services bancaires essentiels, et également grâce à la stimulation du développement du secteur privé. A cet égard, le Projet est en ligne avec la Stratégie de Coopération entre le Groupe de la Banque et l Algérie, et s intègre au scénario bas de financement la concernant. Le Projet viendra à l appui des objectifs du CAS en renforçant le système de financement du logement d une importance cruciale pour le bon fonctionnement du marché de l habitat dans une économie dominée par le secteur privé. Principaux problèmes sectoriels et stratégie du Gouvernement :

9 Algérie Document d évaluation Projet d Assistance Technique pour le 2. Principaux problèmes sectoriels et stratégie du Gouvernement Principaux enjeux sectoriels : L Algérie connaît une grave pénurie de logements, en particulier en milieu urbain, où les programmes sont toujours dominés par le parc locatif social du secteur public. Il est estimé qu environ logements nouveaux devraient être produits chaque année au cours des 10 prochaines années pour absorber le déficit actuel (de l ordre de unités) et faire face à une demande croissante. De plus, l âge et la qualité du parc existant impliquent des investissements de rénovation importants. La performance du secteur de l habitat a été jusqu ici peu satisfaisante sur le plan tant économique que social et, en dépit des améliorations récentes, la construction neuve n a été en moyenne que de logements par an en milieu urbain. Cette situation est due à la combinaison de règlements de marché et de contraintes structurelles qui ont un impact aussi bien sur l offre que sur la demande de logement. Du côté de l offre en logements, on constate des obstacles à la production d un nombre suffisant de logement abordables, notamment en ce qui concerne : (a) la fournitures de terrains assortis de titres de propriété réguliers ; (b) l équipement des terrains, dont la pénurie est partiellement attribuable au manque de crédits ; et (c) les processus d aménagement foncier et de construction de logements, régis par des réglementations et des critères administratifs plutôt que par la demande l Etat orientant l utilisation de la grande majorité des terrains disponibles à son double titre de propriétaire et de dispensateur de subventions à travers les prix de cession de son domaine privé. Une étude consacrée à l examen des contraintes de l offre du marché de l habitat, financée sur des fonds français vient de rendre ses conclusions et recommandations (rapport du 30 mai 2002). Du côté de la demande, le niveau de prix des logements, souvent renchéris par les limitations de l offre, est la première entrave à la formation de la demande solvable. Ce n en est toutefois pas la seule : la manque de financement aggrave le problème. Sur la base du prix standard pour un appartement dans un programme promotionnel privé de 2,2 millions de DZD (environ 27,500 USD au taux de 80 DZD/USD) et d un coût pour un logement auto-construit de 1,9 million de DZD, environ un tiers des ménages aurait la capacité d emprunter pour acquérir un logement sans subvention, pour autant qu ils aient accumulé une épargne significative ce qui est normalement le cas en Algérie. Avec le complément de l aide frontale, qui peut être substantiel (jusqu à DZD, soit de 25 % à 30 % du prix de logements moyens dans les programmes aidés), la proportion est doublée et deux tiers des ménages peuvent prétendre s endetter. Compte tenu de leur nombre il y a 2,6 millions ménages urbains -, l offre en nouveaux logements produits chaque année n en paraît que plus faible : dans le secteur privé (dont près de en autoconstruction), pour l accession aidée. Outre les importants goulets d étranglement matériels du côté de l offre, cette situation met en lumière le sous-développement du marché du crédit immobilier. Le stock actuel des prêts hypothécaires ne représente que 1 pour cent seulement du PIB, niveau particulièrement bas même pour une économie émergente. Le volume annuel de crédits distribués est inférieur à , pour un montant total de l ordre de 7,5 milliards de DZD (moins de 100 millions $US). En conséquence, la plupart des logements occupés par leur propriétaire sont auto-financés, ce qui rend l accès à des conditions de logement raisonnablement confortables difficile et long.

10 Algérie Document d évaluation Projet d Assistance Technique pour le La faiblesse de la distribution de crédits ne tient pas à des conditions qui les rendraient inabordables ; au contraire, les caractéristiques des prêts sont favorables, surtout après les baisses successives de taux d intérêt intervenues récemment : les nouveaux prêts sont généralement assortis d un taux d intérêt se situant entre 7,5% et 8,5 % pour des durées de 15 à 20 ans. Cela est le signe que le problème se situe davantage au niveau de l offre de crédit qu à celui de la demande. Les établissements prêteurs Par le passé le financement du logement était entièrement acheminé par la Caisse nationale d épargne et de prévoyance (CNEP). Depuis la libéralisation financière, les taux d intérêt sont libres et la CNEP a été transformée en banque commerciale. La CNEP collecte l épargne des ménages sous forme de dépôts et octroie des crédits hypothécaires aux promoteurs et aux acquéreurs. Le portefeuille de crédits acquéreurs à long terme ne représente qu un encours modeste de 33 milliards de DZD (dont seules les fractions les plus récentes sont réellement assorties d hypothèques). Malgré les défis stratégiques auxquels elle doit faire face, la CNEP continue de produire chaque année crédits hypothécaires (4 à 5 milliards de DZD) en prioritisant ses épargnants de longue date. Le marché du crédit immobilier est en train de se diversifier avec l arrivée de nouveaux prêteurs. L entrée du Crédit populaire d'algérie (CPA) sur le marché du logement en 1999, avec des crédits hypothécaires acquéreurs et promoteurs a introduit un premier élément de concurrence pour la CNEP et a servi de modèle de référence pour les autres banques. La Banque de développement local (BDL) a suivi son exemple en Deux autres grandes banques du secteur public, la Banque Extérieure d Algérie et la Banque Nationale d Algérie ont lancé des produits hypothécaires en 2002, tandis que la BADR s apprête à faire de même. Un petit nombre de banques privées ont également pénétré le marché du financement hypothécaire. La plupart des banques privées en Algérie sont de nouvelles banques, orientées vers le financement des entreprises à court terme. Leur structure plus souple peut leur conférer un avantage comparatif. Leur participation renforcerait les pratiques innovatrices compétitives. Les institutions en place (i) La Société de refinancement hypothécaire (SRH), établie à la fin de 1997, offre aux banques des refinancements à long terme adossé aux prêts hypothécaires. Les prêteurs primaires disposent ainsi d un instrument pour la gestion de leurs équilibres bilantiels. La SRH est une institution financière non bancaire supervisée par la Banque d Algérie. Elle a été confortablement capitalisée 3,3 milliards de DZD par cinq banques publiques (54 % du capital), trois compagnies d assurance publiques et le Trésor (30 % du capital). Par ailleurs, la SRH a obtenu un prêt du Fonds arabe de développement économique et social (FADES) d un montant de 30 millions de $EU (2,4 milliards de DZD) à des conditions sensiblement inférieures au marché. Le produit-phare de la SRH une ligne de refinancement de prêts dont les risques restent à la charge du prêteur est opérationnel. Toutefois un nombre limité d opérations ont été réalisées, avec seulement deux banques (CPA et BDL), pour un total d environ de quelque 400 millions de DZD. Jusqu à présent la SRH n a pas conclu d accord de refinancement avec la CNEP. (ii) La Société de garantie des crédits immobiliers (SGCI), établie en 1998, offre aux banques une assurance contre les risques de crédits, promoteurs ou acquéreurs en couverture des risques

11 Algérie Document d évaluation Projet d Assistance Technique pour le de décès, d invalidité totale et de défaillance temporaire ou définitive, jusqu à concurrence de 90 % de l encours de la dette. Toutefois, le niveau des primes (entre 4 et 5 % du montant du prêt pour un «package» d assurances indissociables) et le mode de paiement (paiement intégral d avance) est perçu, à tort ou à raison, comme élevé, ce qui tend à freiner l utilisation des produits d assurance. Dans une phase il est vrai encore d acclimatation, seules opérations ont été engagées. (iii) Le Fonds de garantie de caution mutuelle (FGCM) a été créé en 1999 par le Ministère de l Habitat et offre des garanties pour couvrir les acomptes versés par les ménages aux promoteurs lors de ventes sur plan. Cette fonction intermédiaire crée un lien essentiel entre les promoteurs et les ménages en protégeant les consommateurs tout en assurant un financement de départ aux promoteurs. (iv) Depuis 1998, la Caisse nationale du logement (CNL) est devenue la principale filière des subventions (AAP - Aide à l'accession à la propriété) aux primo-accédants sur le neuf pour les ménages disposant de revenus inférieurs à cinq fois le salaire minimum (5*8.000 DZD = DZD ou 500 $EU par mois). Les aides qui s étagent de à DZD en fonction du niveau des revenus et sous la condition de prix-plafonds (1,6 million de DZD dans le cas d un logement dans un opération de promotion, 2,1 millions de DZD pour les auto-constructions). Ces aides constituent un complément essentiel à l apport personnel et à des financements de marché, de nature à catalyser la croissance du crédit hypothécaire. Elles sont acheminées par deux filières : les promoteurs, sous forme de réduction des prix de vente, ou les banques, en faisant, au moins théoriquement, partie intégrante du processus d obtention du prêt. La CNL a signé des conventions- cadres avec deux grandes banques (CNEP et Crédit populaire d Algérie) en vue d organiser un guichet unique (à la fois pour les demandes de prêt et les aides frontales), mais l instruction intégrée des dossiers s est révélée problématique. La clientèle a désormais la possibilité, après avoir été pré-approuvée par un prêteur potentiel, de solliciter une aide directement auprès de la CNL. En 2000, une étude du marché hypothécaire en Algérie a été réalisée grâce à un don japonais PHRD. L étude a mis en lumière les multiples contraintes juridiques en présence qui influeraient le développement d un marché hypothécaire performant en Algérie. Il s agit notamment du manque d expérience des banques, d un cadre juridique inapproprié, de la pénurie de terrains à bâtir, du sous-développement de l industrie de la construction, et de l absence d instruments de financement à long terme. Les conclusions de l étude et globalement les contraintes juridiques existantes en Algérie ont été discutées avec le Gouvernement et des représentants des banques et institutions financières de place en septembre Plus récemment, une étude consacrée aux aspects juridiques, financée par la coopération canadienne, a identifié de nombreuses carences dans le cadre juridique et réglementaire du crédit hypothécaire. Ce cadre constitue en lui-même une source d incertitude et d insécurité. Compte tenu des multiples couches et sources de législations et réglementations, le droit de la propriété, organisé par le Code civil, est parfois confus et contradictoire, et donne lieu à des interprétations conflictuelles. C est le cas par exemple en ce qui concerne le transfert de propriété des appartements achetés sur plan ou en ce qui concerne les règles de copropriété. Plus important encore, l efficacité de la garantie hypothécaire est limitée par des contraintes juridiques sans même évoquer les problèmes pratiques posés par sa mise en jeu. En particulier, la couverture des créances bancaires est partielle, les possibilités d exécution des gages sans processus judiciaire préalable restent théoriques, et des incohérences existent entre le Code civil et la loi bancaire, qui ont rendu de peu d effet les privilèges accordés aux établissements de crédit pour sécuriser leurs opérations. Indépendamment de ces contraintes d ordre juridique, l utilisation de biens immobiliers comme supports de garantie financière se heurte très souvent à l obstacle de l insuffisance de preuves formelles de la

12 Algérie Document d évaluation Projet d Assistance Technique pour le propriété des biens ou de leur enregistrement dans les fichiers de la conservation foncière. Beaucoup de biens, notamment en zones urbaines ou péri-urbaines, sont dépourvus de titres de propriété irréfutables. De telles carences sont progressivement réglées par la création du cadastre, en cours sur l ensemble du territoire à l aide d un prêt de la Banque Mondiale ; en effet, l intégration de biens dans les documents cadastraux ne se limite pas à leur identification et à la définition de leur périmètre : elle emporte également validation des droits de propriété au terme d une procédure rigoureuse. Toutefois, la généralisation du cadastre est une entreprise très lente, qui gèle les projets d aménagement urbain ou de promotion dans les communes concernées, et qui a commencé principalement par les zones rurales ; au rythme actuel, plus de dix ans seront nécessaires pour que la couverture des agglomérations soit achevée. Il existe, en outre, des retards dans l enregistrement des propriétés en zones cadastrées. Des actions paraissent nécessaires pour valider les titres de propriété indépendamment de cette entreprise de très longue haleine. En résumé, les principales entraves au financement hypothécaire sont les suivantes : (a) (b) (c) Les grandes banques principalement sous contrôle de l Etat manquent d expérience et sont mal équipées pour développer et gérer les prêts au logement. Jusqu à récemment elles agissaient en tant qu instruments de la politique de l Etat dans le secteur financier. Cette situation a eu pour conséquence une forte spécialisation de leurs activités, une concentration sur une clientèle d entreprises, et une approche bureaucratique dans l octroi des prêts. La seule institution orientée aux acquéreurs individuels, spécialisée dans la gestion de l épargne et la distribution de crédits immobiliers, la CNEP, était principalement axée sur des produits réglementés et gérée de manière administrative avec une faible maîtrise des risques. Le cadre juridique et réglementaire est défavorable, notamment en ce qui concerne, le transfert des droits de propriété, et la qualité des garanties hypothécaires,peu efficaces en droit et en pratique, et la formalisation des droits de propriété par des titres dûment enregistrés est insuffisante. La mise en œuvre des fonctions devant en principe stimuler la croissance du crédit hypothécaire souffre de problèmes opérationnels ou juridiques. Bien que les quatre entités financières de place décrites plus haut visent à apporter un soutien crucial au développement du crédit au logement,, leur contribution à l émergence du marché est restée limitée. Plus particulièrement : - la Société de refinancement hypothécaire (SRH) n a consenti que des concours d ampleur restreinte jusqu à présent, et n a établi de liens contractuels qu avec deux banques. En raison de sa dotation en capital et au financement du FADES, elle n a pas commencé à émettre des obligations sur le marché, ce qui au départ était un objectif essentiel ; -la Société de garantie des crédits immobiliers (SGCI), qui n assure que la production de deux établissements également, a eu un impact limité. Ni l une ni l autre de ces institutions ne travaillent avec le principal prêteur primaire, la CNEP, banque dotée d un important gisement de liquidités et de son propre mécanisme d assurance, et qui ne peut donner son ancien portefeuille hypothécaire en garantie du fait de sa mauvaise qualité. Stratégie gouvernementale : La stratégie du GA est de réduire la part du secteur locatif social lourdement subventionné et de promouvoir le secteur de l accession privée, financée par des prêts hypothécaires à des conditions de marché.

13 Algérie Document d évaluation Projet d Assistance Technique pour le Le GA a commencé à réduire sa production de quelque unités locatives publiques par an, conscient du coût élevé notamment du fait d une forte proportion de mauvais payeurs, qui en obère la pérennité. Les récentes restrictions mises à obtention de logements locatifs sociaux, jointes à la hausse des loyers et à l octroi de subventions en faveur des acquéreurs ont accentué l attrait relatif de la propriété privée. Un mécanisme aidé de location-vente a été instauré pour les ménages à revenu intermédiaire, avec une tranche de unités en 2001 et en Ce nouveau programme est toutefois très coûteux et ne fera qu accroître le fardeau budgétaire des aides à l investissement-logement qui atteint déjà 3 % du PIB. Dans le cadre de sa stratégie visant à développer des solutions alternatives au financement du logement, au cours des dernières années l Etat a commencé à entreprendre certaines réformes majeures du financement du logement dont a fait partie la création de l ensemble d institutions financières prestataires de services a priori cruciaux pour les prêteurs -mais ce système d institutions ne fonctionne pas encore comme espéré. Du côté de l offre, les réformes ont notamment porté sur la privatisation de l industrie de la construction, ce qui a largement contribué à réduire les délais et les coûts de construction, et sur certaines améliorations au niveau de la disponibilité des terrains. Il reste toutefois encore beaucoup à faire en termes d aménagement foncier et de viabilisation et de cession par l Etat des terrains à bâtir (la réforme des procédures de vente, avec le principe d enchères, n a guère été suivie d effet). La validation des titres de propriété et leur enregistrement à la publicité foncière, figurent également parmi les objectifs du Gouvernement, mais ont été ralenties par leur assujettissement au processus de couverture cadastrale. 3. Problèmes sectoriels visés par le projet et choix stratégiques : Le projet a pour objet le développement de la distribution de financements bancaires aux ménages ayant besoin d acquérir, de construire ou de rénover un logement. Afin d aider le Gouvernement algérien à concrétiser sa stratégie dans le secteur de l habitat le projet s attaque aux contraintes majeures qui entravent le bon fonctionnement du marché hypothécaire primaire dans deux domaines : - les capacités du système bancaire lui-même - l environnement juridique et administratif du crédit hypothécaire, qui restreint actuellement de manière excessive le champ d application et l efficacité des sûretés réelles. Ce faisant, le projet contribuera à la satisfaction des besoins en logement lorsque la demande, bien que solvable (ou solvabilisée grâce à l AAP), ne peut se matérialiser faute de financement. Cela s appliquera tout particulièrement aux dépenses d auto-construction, de rénovation, et d extension d habitations existantes. Le projet contribuera en outre à transformer les terrains et autres propriétés immobilières en actifs négociables, grâce à la délivrance de titres réguliers de propriété, augmentant ainsi le nombre de biens disponibles sur le marché.

14 Algérie Document d évaluation Projet d Assistance Technique pour le C : Description sommaire du projet 1. Composantes du projet (voir l Annexe 2 pour une description détaillée et l Annexe 3 pour la ventilation des coûts) : Le projet comportera trois grandes composantes, et financera en outre le fonctionnement de l unité de projet. 1. MISE A NIVEAU JURIDIQUE ET ADMINISTRATIVE Cette composante traitera les questions juridiques ainsi que les déficiences des systèmes de titres de propriété et d enregistrement qui constituent un obstacle à l utilisation des biens immobiliers en tant que garanties pour les prêts bancaires. La composante se composera de trois souscomposantes : Sous-composante 1.1 Réforme juridique : Assistance technique au Gouvernement en vue de procéder à la réforme du cadre juridique (en particulier harmonisation du Code civil et de la loi bancaire), principalement à des fins de clarification en ce qui concerne le droit de la propriété mais également dans le but d améliorer l efficacité des sûretés hypothécaires : inclusion de l intérêt dans le montant garanti, harmonisation du Code civil et de la loi bancaire extension des cas d application de titres exécutoires notamment. Par ailleurs, la réalisation de certains objectifs d autres souscomposantes implique l élimination d obstacles spécifiques, notamment la nouvelle procédure de régularisation des titres crée à cette occasion et le nantissement ou la vente des portefeuilles refinancés par la SRH. Sous-composante 1.2 Accélérer l émission de titres de propriété réguliers : Assistance technique à la Direction générale du domaine, à l Agence nationale du cadastre (ANC) et à la Conservation foncière (CF) en vue d accélérer l enregistrement des terrains et propriétés notamment en milieu urbain. Les actions principales qui seront entreprises dans le cadre de cette composante sont : (i) l instauration d une nouvelle procédure visant à régulariser les droits de propriété à l initiative des parties intéressées (propriétaires, héritiers, acquéreurs, investisseurs, promoteurs) sans attendre la généralisation du cadastre pour leur permettre de réaliser les transactions ou opérations actuellement bloquées pour des raisons juridiques ; (ii) l automatisation de la délivrance des Livrets fonciers établis pour chaque bien dont la propriété a été formellement validée. Sous-composante 1.3 Formation des professions juridiques et du personnel de l administration foncière : Formation et assistance technique aux agences susmentionnées ainsi qu au professionnels impliqués dans la gestion des titres de propriété d une part, et dans la mise en jeu des garanties hypothécaires d autre part - notaires, juges et huissiers. Une telle formation est nécessaire afin de développer une doctrine commune et reconnue dans l interprétation des dispositions légales, ce qui n est actuellement pas le cas, de faire connaître les changements qui seront apportés aux textes actuels, et de faire prendre conscience aux institutions chargées de l application de la loi de l importance économique des garanties hypothécaires.

15 Algérie Document d évaluation Projet d Assistance Technique pour le En outre, un besoin spécifique sera couvert avec le développement de compétences en matière d évaluation de la propriété au sein de la Direction générale du domaine. Ces compétences devraient introduire plus de fluidité dans la cession des terrains faisant partie du domaine privé de l Etat, et permettre de mieux cerner la valeur des subventions actuellement octroyées par le biais d abattements arbitraires sur les prix de vente. 2. ASSISTANCE STRATEGIQUE Dans le cadre de cette composante, le projet assurera une assistance technique adaptée aux besoins des banques ciblées et aux institutions de place. Sous-composante 2.1 formation stratégique des dirigeants : La sous-composante assurera une assistance aux dirigeants des banques (CNEP, CPA, BDL, BNA, BADR, BEA, et éventuellement une ou deux banques privées) pour la définition d une stratégie de développement du financement hypothécaire. Elle prendra la forme de présentations des grands enjeux, des principaux systèmes étrangers, des modèles de référence, et des conditions préalables en termes d organisation et de systèmes d information.. Des séminaires et ateliers seront également organisés pour les cadres dirigeants ou supérieurs des institutions de place, du Ministère des Finances, de la Banque centrale, et de l Association des Banques et Etablissements Financiers (ABEF). Sous-composante 2.2 Conseils individualisés au déploiement de l activité : Les banques participantes se verront offrir les services de conseillers individuels qui réaliseront un diagnostic de leurs capacités à lancer ou développer la ligne de métier «financements immobiliers» et recommanderont les adaptations à apporter à leurs structures administratives, procédures et systèmes d information. La SRH a sollicité ce type d assistance pour son système d information et les émissions d emprunts obligataires. Sous-composante 2.3 Amélioration des liaisons entre établissements prêteurs et institutions de place : Une analyse des blocages dans la structure des relations entre intervenants sera réalisée, et des recommandations seront faites pour les éliminer. Sur la base des évaluations préliminaires, les principaux obstacles sont les suivants : - la nature des gages consentis en faveur de la SRH, dont la valeur juridique semble douteuse, ce qui risque d affecter la qualité des obligations que la SRH émettra un jour ; - l articulation des prises de garantie exigées par les différents intervenants (prêteurs, SRH, SGGCI, FGCM,CNL) au titre des mêmes prêts ; - le type et le coût des services fournis par la SGCI ; et - les liaisons opérationnelles entre les banques, d une part, et la SGCI et CNL, d autre part l organisation des circuits avec cette dernière constituant l obstacle le plus gênant puisqu ils conditionnent la mise en oeuvre de la politique publique d aide à l accession de la propriété par le biais des aides frontales (AAP). Sous-composante 2.4 Information sur le risque-crédit L information sur la situation financière des clients est un outil de gestion du risque nécessaire à l ensemble des prêteurs. Bien qu il existe actuellement une structure centralisée ayant un tel objectif (Centrale des risques des ménages), ni sa conception, ni sa structure administrative (au

16 Algérie Document d évaluation Projet d Assistance Technique pour le sein d une filiale de l ABEF dont l objet est l organisation de l interbancarité) ni ses ressources techniques n apparaissent adéquates pour traiter les problèmes de concurrence et de confidentialité qu une telle fonction engendre. Une consultation sera donc engagée afin de développer un meilleur dispositif. En outre, une autre consultation aura lieu en vue de cerner l impact du risque de crédit pour les prêteurs et la SGCI, et de mettre en place un dispositif permanent de suivi et d évaluations de ce risque. 3. FORMATION OPERATIONNELLE Cette composante consistera à doter les équipes opérationnelles des banques des compétences professionnelles nécessaires pour mener à bien les fonctions liées à l ensemble des aspects du crédit hypothécaire. Une formation pointue sera dispensée pour permettre aux équipes d acquérir la maîtrise de chaque métier impliqué par cette activité. Une première évaluation des besoins qualitatifs et quantitatifs des institutions de prêt a été réalisée comme suit : (i) Une liste de 25 à 30 modules a été définie. Les banques participantes ont montré un intérêt particulier pour les questions liées aux risques (scoring, estimation immobilière, gestion des arriérés, recouvrement), les techniques de vente, et les méthodes de tarification. Les sessions seront essentiellement axées sur des études de cas. Chaque établissement aura la possibilité d adapter le profil de la formation opérationnelle aux conclusions qu il aura tirées de l assistance stratégique. (ii) La population ciblée au sein des banques bénéficiaires a été estimée aux environs de participants. L échelonnement des modules de formation dépendra du degré d engagement de chaque banque sur le marché et du nombre des filiales déjà actives au sein de chaque banque. (iii) Les formations devront être axées sur la pratique professionnelle et se rapprocher le plus possible du contenu des postes de travail. Un objectif-clé sera la formation des formateurs algériens : elle permettra d une part, de garantir la pérennité du transfert de compétences et, d autre part, d optimiser le recours à l expertise étrangère. Les spécialistes étrangers formeront tout d abord des experts locaux et le personnel bancaire déjà actif dans la filière et aideront ensuite les experts algériens à prendre progressivement le relais des activités de formation. Dans la seconde moitié du projet, toutes les actions de formation devraient être prises en charge par les experts algériens. Le programme, qui sera réalisé sur une période de deux ans, exige une organisation complexe. L Ecole supérieure de banque (ESB), filiale de la Banque d'algérie en constituera la structure pivot. Elle bénéficiera elle-même du transfert de savoir-faire et coordonnera une grande variété d intervenants : SIBF, autre structure de formation dépendant de l ABEF, des instituts algériens de formation, les centres de formation internes à certaines banques, ainsi que : (i) le Réseau mondial d information et de formation pour le développement (Global Distance Learning Center (GDLN) établi à Alger avec l assistance de la Banque mondiale. Il offrira des opportunités d élargir le champ d action des formateurs internationaux et de minimiser les coûts ; et (ii) les experts du projet MEDA de l Union européenne visant à appuyer la modernisation des banques algériennes. Une composante de ce projet a trait à la formation du personnel et une coordination a été convenue. Les équipes MEDA n aborderont pas la formation au

17 Algérie Document d évaluation Projet d Assistance Technique pour le financement hypothécaire, mais certaines de leurs actions plus générales pourront être utilisées dans le cadre du présent projet. 4. CELLULE ADMINISTRATIVE Cette composante vise à assurer la gestion financière du projet, qui ainsi répondra aux normes de la Banque et fera l objet d un Rapport de Suivi Financier (RSF) trimestriel. Composante Secteur Coûts indicatifs (M$EU) % du Total Financement de la Banque (M$EU) % Financement de la Banque 1. MISE A NIVEAU JURIDIQUE ET ADMINISTRATIVE Public 2,05 25,1 1,60 29,1 2. ASSISTANCE STRATEGIQUE Bancaire 2,00 24,6 1,25 22,7 3. FORMATION OPERATIONNELLE Bancaire 4,00 48,4 2,50 45,5 4. GESTION DU PROJET 0,09 1,2 0,09 1,7 Coût total du projet 8,14 99,1 5,44 99,0 Commission d ouverture 0,06 0,7 0,06 1,0 Financement total requis 8,20 100,0 5,50 100,0 2. Principales mesures et réformes institutionnelles poursuivies par le projet : Le projet viendra à l appui de réformes clés de politique et institutionnelles déjà initiées par le GA dans le cadre du développement du marché du financement du logement, en améliorant : (a) le cadre juridique et réglementaire ; (b) l utilité et l efficacité des institutions de soutien ; (c) les capacités techniques des principales banques ; (d) la régularisation des titres de propriété dans les zones où les besoins en logement sont les plus pressants. 3. Avantages et population ciblée : Le projet contribuera au développement du crédit hypothécaire susceptibles de répondre aux besoins des quelque 70 % des ménages dont le revenu mensuel est supérieur à DZD (190 $EU)., Il ouvrira en particulier de nouveaux débouchés au programme d aide frontale géré par la CNL, lié au financement bancaire, qui bénéficie aux ménages à bas et moyen revenus dont les revenus mensuels se situent entre DZD et DZD. Le projet aidera également à mobiliser l épargne thésaurisée, importante en Algérie, ainsi qu à la consolidation du système bancaire par le développement d encours à long terme, stables et à faible risque, et l enrichissement de la qualification professionnelle de leur personnel.

18 Algérie Document d évaluation Projet d Assistance Technique pour le 4. Dispositifs institutionnels et modalités d exécution : La réalisation du projet sera placée sous la responsabilité d une Cellule Administrative (Cellule) logée à la Direction Générale du Trésor, composée par le Directeur du projet, par un responsable de la gestion financière du projet et par un assistant administratif. La mise en œuvre quotidienne du projet sera gérée par les deux agences, SRH et SGCI, qui seront responsables des passations de marché et de la gestion des contrats. La SRH sera responsable des volets bancaires, le volet formation opérationnelle étant organisé par l Ecole supérieure de banque (ESB) pour la composante formation. La SGCI sera responsable des composantes juridique et administrative.. Les deux agences sont estimées capables de mener à bien les tâches qui leur ont été confiées en raison de leur engagement sur le terrain et de leur expérience en matière de gestion d aide multilatérale. Un comité de pilotage a été formé et un Directeur de projet a été désigné ; ensemble ils détermineront l orientation générale du projet. Le noyau dur du comité sera composé des représentants de la Direction Générale et de la Banque d Algérie, et du Directeur du projet. Selon les besoins des représentants d autres ministères et notamment du Ministère de la Justice feront partie du comité. Selon les questions abordées, la SRH, la SGCI, l ESB, et la DGDN seront invitées à participer. L organigramme ci-dessous résume le positionnement des différents acteurs du projet. Gestion financiè re Le suivi journalier des opérations effectuées dans le cadre du projet sera assuré par les agences d exécution, SRH et SGCI. Leurs systèmes de gestion financière, après examen par un spécialiste en gestion financière de la Banque, ont été jugés satisfaisants et remplissent les conditions OP/BP La Cellule consolidera les rapports des agences d exécution, préparera les Rapports de suivi financier (RSF) et les transmettra chaque trimestre à la Banque. Elle sera également chargée de la préparation des Etats financiers annuels du projet et de leur soumission à l auditeur du projet. A cette fin, la Cellule mettra en place un système d information conforme aux actions décrites à l Annexe 6, qui devra être opérationnel avant la mise en vigueur du prêt. Les procédures de gestion financière, y compris la description des tâches, les mécanismes de contrôle interne, les flux de trésorerie, les principes comptables, les procédures de décaissement et d établissement de rapport, ont été définiss dans le manuel d exécution, dont le contenu a été approuvé durant les négociations. La gestion du Compte Spécial sera confiée à la Banque Algérienne de Développement (BAD), bien rôdée à la gestion des projets de la Banque en Algérie. La Cellule recrutera un auditeur indépendant acceptable pour la Banque, qui réalisera un audit annuel se conformant aux normes d audit acceptées internationalement telles que celles publiées par la Fédération internationale des experts-comptables, aux Directives de la Banque, et aux Termes de référence (TDR) spécifiques acceptables pour la Banque. L auditeur formulera un avis indépendant sur (i) les états financiers annuels du projet, (ii) les relevés de dépenses (RDD), et (iii) les mouvements du Compte spécial. Le rapport d audit, qui contiendra trois avis distincts, sera transmis à la Banque dans les six mois qui suivent la fin de chaque exercice budgétaire.

19 Algérie Document d évaluation Projet d Assistance Technique pour le Position des intervenants au sein du projet MINISTERE DES FINANCES BANQUE D'ALGERIE MAITRISE d'ouvrage BIRD Formation spécialisée MOF + BDA + SRH + ESB + ABEF Comité de pilotage Formation spécialisée MOF + BDA + Min JUST. + DGDN/CF+ SGCI +INM +Ch Notaires Directeur du projet BAD unité administrative VOLETS BANCAIRES ASSISTANCE STRATEGIQUE FORMATION OPERATIONNELLE (volet 2) (volet 3) VOLET FONCIER COMPOSANTE JURIDIQUE et ADMINISTRATIVE (volet 1) Agence d'exécution principale : Agence d'exécution principale : SRH SGCI MAITRISE Agence d'exécution spécifique (volet 3) : ( volets 1.1 et 1. 3 ) d' OEUVRE ESB Consultants / experts internationaux DGDN / CF ( volet 1.2) FORMATIONS DIRIGEANTS / DIAGNOSTIC CONSEIL Banque 1 Banque Banque 2 Banque SRH Banque i... REALISATION Banque i... Banque SRH SGCI CNL FGCM ABEF Ministeres SYSTEME Banques/SRH/ SGCI /CNL/ FGCM CENTRALE des RISQUES FORMATIONS METIERS REVISION FORMATION TEXTES SIBF ESB Centres de MEDA GDLN Formation Banque 2 Banque i.. CNL SRH Consultants juridiques Institut Natio. Magistrature (Magistrats, huissiers) Ecole des Fin. (Conservat. Fonci. Domaines) Ch Notaires Direction / Supervision Transfert d'information PRODon TITRES FONCIERS Modes de prodon. ss traitance (Géomètres). Informatique. Equipement. organisation Responsabilité opérationnelle D : Justification du projet 1. Variantes envisagées et raisons pour lesquelles elles ont été écartées : Actions sur l offre. Le point le plus critique dans la pénurie de logements se trouve sans doute dans les contraintes limitant l offre de terrains à bâtir et la construction neuve ;on pourrait concevoir que le développement du crédit immobilier intervienne après la réforme des filières de production.. Toutefois, l ampleur de ce problème fondamental aurait conduit à repousser de plusieurs années les améliorations du système financier. De plus, le développement de la demande est de nature à stimuler l offre ; et, par ailleurs, la régularisation des titres de propriété ne peut qu accroître le nombre de biens mis sur le marché.

20 Algérie Document d évaluation Projet d Assistance Technique pour le Aide au refinancement des prêteurs. Une autre variante consistait à inscrire le volet formation au crédit hypothécaire dans le cadre d un projet d appui au financement de la SRH. Bien que ce projet ait été antérieurement envisagé par le GoA, il est apparu qu il ne s agissait pas d une question prioritaire, mais qu au contraire, les besoins financiers étaient subordonnés à un début de développement du marché hypothécaire primaire. Projets séparés. Le projet s attaquant à une multitude de goulets d étranglement répartis entre ses trois volets, une variante envisagée visait à aborder chaque question indépendamment dans le cadre de projets distincts. Mais en dépit de leur gestion indépendante par des entités très diverse, toutes les souscomposantes sont interconnectées. Une approche groupée respectera la cohérence entre elles, et aura un impact plus significatif sur le développement du marché par un effet de masse critique. 2. Principaux projets connexes financés par la Banque et/ou d autres organismes de développement (achevés, en cours ou prévus) Le tableau ci-dessous récapitule le statut de tous les principaux projets connexes au présent Prêt d assistance technique. Le plus pertinent est celui du Cadastre, qui a fait l objet d un financement par la Banque maintenant achevé. Une composante du présent prêt d assistance technique vise à compléter le processus de généralisation du cadastre, systématique, obéissant à une logique administrative et très lent par une procédure de régularisation foncière tout à fait cohérente avec lui mais reposant sur une démarche très différente : il s agit d offrir une possibilité de régularisation à la demande dans les zones urbaines, selon un calendrier défini avec le concours du Ministère de l Habitat en fonction des besoins. Enjeu sectoriel Projet financé par la Banque Projet Dernières notations de supervision (uniquement pour les projets financés par la Banque) Progrès exécution (PE) Objectif de développement (OD) Logements pour les groupes à bas Habitat précaire S S revenu Enregistrement foncier Cadastre S S Réparation des dommages causés par Aide d urgence à Aïn S S les tremblements de terre Temouchent Infrastructure bancaire Modernisation de l infrastructure des systèmes financiers S S Autres agences de développement Notations PE/OD : TS (Très satisfaisant), S (Satisfaisant), I (Insatisfaisant), TI (Très insatisfaisant) 3. Leçons tirées et intégrées dans la conception du projet : Certaines expériences tirées de projets antérieurs et de l engagement du pays ont été prises en compte dans la conception du projet : (a) Un haut degré d engagement de l Etat sur les objectifs du projet et la mise en place d un mécanisme de coordination lorsque plusieurs agence sont impliquées sont des conditions