RAPPORT DU GROUPE DE TRAVAIL A L INTENTION DU CONSEIL D ETAT SUR LA PROBLEMATIQUE DES RESIDENCES SECONDAIRES EN VALAIS

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1 RAPPORT DU GROUPE DE TRAVAIL A L INTENTION DU CONSEIL D ETAT SUR LA PROBLEMATIQUE DES RESIDENCES SECONDAIRES EN VALAIS Sion, le 5 décembre 2006

2 2 SOMMAIRE 1. Introduction et présentation p. 3 à 4 2. Résultats de la consultation menée auprès des communes valaisannes p. 5 à Instruments à disposition pour maîtriser le développement des résidences secondaires p. 17 à Recommandations du groupe de travail p. 25 à 26

3 3 1. Introduction et présentation Messieurs les Conseillers d Etat, Suite aux projets d abrogation de la Lex Koller et de révision de la loi fédérale sur l aménagement du territoire comme mesure d accompagnement, transmis par le Département fédéral de justice et police ainsi que par le Département fédéral de l environnement, des transports, de l énergie et de la communication, le Conseil d Etat a décidé, en séance du 7 décembre 2005, de former un groupe de travail. Ce groupe de travail est composé de : M. Philippe Spoerri, président, M. Christophe Dumoulin, président de la commune de Bagnes, M. Gilbert Lorétan, représentant du secteur immobilier, M. Georges Nendaz, représentant du secteur bancaire, M. Jean-Louis Favre, ancien président de l Association des notaires valaisans, M. Vincent Bornet, chef Marketing Partenaires auprès de Valais Tourisme. M. Marco Dini, chef du SICT, M. François Seppey, chef du SET, M. René Schwery, chef du SAT, Prof. Ulrich Zimmerli, conseiller légal. Il a été chargé, dans un premier temps, de préparer la réponse du Conseil d Etat dans le cadre de la consultation fédérale sur l abrogation de la Lex Koller, et, dans un deuxième temps, de présenter au Conseil d Etat un rapport sur les mesures à prendre pour maîtriser le développement des résidences secondaires en Valais. Partant du principe que les deux objets soumis à consultation n'étaient pas liés, le groupe de travail a opté pour la préparation de deux projets de réponse distincts, à savoir l un sur la question de l abrogation de la Lex Koller et le deuxième sur la révision de la loi fédérale sur l aménagement du territoire. S agissant de la Lex Koller, le groupe a proposé de se prononcer en faveur de son abrogation. Par contre, il a proposé de s'opposer au projet relatif aux mesures d accompagnement liées à l abrogation. Les deux réponses du Conseil d'etat ont été transmises aux Départements fédéraux concernés en date du 15 février 2006 (cf annexes 1 et 2). Conscient que la problématique des résidences secondaires n'était pas uniquement liée à la vente aux étrangers, le Conseil d'etat a décidé de scinder la question en chargeant, parallèlement au groupe de travail, la commission d acquisition d immeubles par des étrangers (commission Dini) de proposer des outils pour maîtriser la vente aux étrangers. Une synthèse des réflexions permettra d établir un concept général sur ces deux aspects, à savoir la vente aux étrangers et le développement des résidences secondaires, appelé plus populairement "problème des lits froids". Le groupe de travail a ainsi concentré sa réflexion sur les solutions à trouver pour maîtriser le développement des résidences secondaires. Dans ce contexte, une consultation a été

4 4 menée par le Chef du département de l économie et du territoire, le 22 mars 2006, auprès des communes valaisannes. Les questions posées étaient les suivantes : 1. Quelle est votre appréciation de la situation actuelle, s'agissant des résidences secondaires et des logements de vacances (ci-après résidences secondaires) et pouvez-vous nous fournir le pourcentage estimé des résidences secondaires dans votre commune? 2. Quelle est votre vision sur le développement des résidences secondaires dans votre commune? 3. Quelles mesures avez-vous déjà prises concernant le développement des résidences secondaires? 4. Quelles mesures préconisez-vous pour maîtriser le développement des résidences secondaires? 5. Qu attendez-vous de la part du canton, en particulier au niveau législatif et administratif? Par le biais de cette consultation, toutes les communes valaisannes ont été appelées à s exprimer. Seules 51 communes ont répondu. Bon nombre d entre elles ont salué et soutenu la position du Conseil d'etat exprimée dans le cadre de la consultation fédérale. Cependant, les réponses obtenues se sont avérées très diversifiées, chaque commune se référant à ses propres spécificités économiques et géographiques. Ainsi, aucun "fil rouge" n'a pu véritablement être tiré des différentes prises de position communales, si ce n est qu il n existe pas de solution uniforme et unique pour résoudre le problème et que des solutions spécifiques et adaptées à la situation concrète des communes touchées par la problématique des résidences secondaires doivent être apportées. Sur la base de ces constats, le groupe de travail a ensuite étudié et répertorié les différentes mesures qui seraient à même de maîtriser le développement des résidences. Enfin, le groupe de travail vous fait part de la synthèse de ses travaux. *****

5 5 2. Résultat de la consultation menée auprès des communes valaisannes concernant les résidences secondaires Résultats en chiffres Sur les 153 communes valaisannes consultées, 51 réponses nous sont parvenues, à savoir : Valais Central et Bas-Valais : 26 réponses représentant 29 communes et la Fédération des Communes Valaisannes (FCV) Haut-Valais : 25 réponses représentant 25 communes 12 communes ne se sentent pas ou s estiment très peu concernées par la question des résidences secondaires ou encore, se rallient à la prise de position de la FCV, soit : Valais Central et Bas-Valais : 7 communes, soit : Sion, St-Léonard, Vétroz, Ardon, Chippis, Collombey-Muraz, Salins Haut-Valais : 5 communes, soit : St-Niklaus, Visp, Stalden, Saas Balen, Embd 102 communes n ont pas répondu, dont Zermatt, Grimentz, Monthey, Bagnes, Sierre etc Globalement, de nombreuses communes saluent et soutiennent la position du Conseil d Etat exprimée dans le cadre de la consultation fédérale. Question 1 : Quelle est votre appréciation de la situation actuelle, s'agissant des résidences secondaires et des logements de vacances (ci-après résidences secondaires) et pouvezvous nous fournir le pourcentage estimé des résidences secondaires dans votre commune? Valais Central et Bas-Valais : de 0 à 30 % 3 communes, soit : Massongex, Bovernier, Martigny de 30 à 50 % 2 communes, soit : Saillon, Evolène 50 % et plus 12 communes, soit :Val-d Illiez, Arbaz, Trient, Icogne, Lens, Chermignon, Montana, Randogne, Mollens, Troistorrents, Nax, Champéry

6 6 pas de réponse en pourcentage 5 communes, soit : Mase, Nendaz, Ayent, Vissoie, Hérémence ainsi que la FCV Haut-Valais : de 0 à 30 % 6 communes, soit : Niedergesteln, Bitsch, Staldenried, Saas-Grund, Hohtenn, Ried-Brig, de 30 à 50 % 1 commune, soit : Gampel 50 % et plus 7 communes, soit : Leukerbad, Saas-Fee, Wiler, Inden, Bürchen, Lax, Oberwald, pas de réponse en pourcentage 6 communes, soit : Brig-Glis, Riederalp, Bratsch, Leuk, Grengiols, Naters Question 2 : Quelle est votre vision sur le développement des résidences secondaires dans votre commune? Valais Central et Bas-Valais a) Etude faite dans un secteur particulier - Possibilité dans le futur du développement de résidences secondaires sur Daviaz, voire le coteau (Massongex) - Notre commune a toujours lié la vente aux étrangers et le développement des résidences secondaires à des projets d importance tels que les Bains. Le développement du bourg et des activités médiévales nécessite une autorisation des résidences secondaires dans le site bâti du bourg (Saillon) - b) A l étude ou à étudier - Le développement des résidences secondaires va dépendre du nouveau plan de zone que nous sommes en train d étudier. Nous n aurons pas de possibilités d extension qui vont modifier fondamentalement les données (Bovernier) - Les résidences secondaires sont nécessaires au développement touristique en région de montagne. Toutefois, un équilibre entre les différents types d hébergement est nécessaire pour éviter les effets non souhaités des résidences secondaires sur la population locale (marché de l immobilier de

7 7 résidences principales), sur l économie du tourisme (substitution de lits chauds par des lits froids) et la qualité paysagère (Icogne, Lens, Chermignon, Montana, Randogne, Mollens) - Le système actuel des contingents étant déjà obsolète une adaptation et clarification de la situation dans les meilleurs délais est par conséquent indispensable. L'autonomie des communes doit être sauvegardée et les municipalités sont en mesure de prendre les dispositions les mieux adaptées à leur situation individuelle (FCV -Nendaz) - Nous préconisons le maintien de l acquis et examinons les possibilités d une extension en vue de maintenir l emploi. De plus, la sauvegarde d une clientèle touristique nous semble primordiale ( Mase) - Ce développement doit impérativement déboucher sur une hausse importante des nuitées. Il s agirait donc de mettre en œuvre des mesures susceptibles de produire ce résultat - construction d hôtels, lits marchands, marketing, etc (Ayent) c) Pas de vision particulière - Le développement des résidences secondaires sur notre commune ne devrait pas accroître ces prochaines années. Toutefois la proximité de la station de Verbier pourrait engendrer une augmentation de notre population résidente en raison du prix du marché immobilier dans cette station (Martigny) - Il faut favoriser les lits chauds dans les stations et restreindre la construction des résidences secondaires dans la zone village (Val-d Illiez) - Les résidences secondaires apportent un plus aux entreprises sur le court terme. Toutefois, elles favorisent les lits froids (Arbaz) - Le développement de résidences secondaires n est pas une priorité de la commune et tient un rôle important dans la remise en état et l amélioration des bâtiments existants. C est d ailleurs ce qui s est passé durant ces dernières années (Trient) - Limiter le statu quo (Troistorrents) - Afin de pouvoir assurer la pérennité de notre petite station, il est indispensable que nous puissions continuer à construire de telles résidences dans notre zone à bâtir homologuée (Nax) - Notre territoire étant exigu, nous sommes peu concernés par la Lex Koller. Toutefois, nous espérons que notre requête de zones à bâtir formulée lors de notre future révision sur la LAT trouve un écho favorable (Vissoie) - Eu égard aux décisions et directions prises dans notre commune durant ces dernières années, voire ces dernières décennies, le développement des résidences secondaires représente, au niveau communal, l axe principal du développement de l hébergement touristique (Hérémence) - Il faut relever l absence d un développement intensif et le souci successif des autorités communales de sauvegarder le patrimoine territorial et architectural qui nous a été légué (Evolène) Haut-Valais a) Etude faite dans un secteur particulier - Die Gemeinde Gampel hat mit der Abstimmung an der Urversammlung die Umzonung der oberen Matten in Chaletzone genehmigt. Wir wünschen eine rasche Realisierung von Zweitwohnungen. Uns liegt eine expansive Vision vor (Gampel)

8 8 - Gelenktes Wachstum mit Qualitätssteigerung (Saas-Fee) b) A l étude ou à étudier - Massvolle Entwicklung von Zweitwohnungen erwünscht (Staldenried) - Der Zweitwohnungsbau im Gebiet Wiler/Dorf soll gefördert, im Gebiet Wiler /Alpen eher gedämpft werden, wobei auf eine stetige Entwicklung geachtet werden soll (Wiler) - Überbordung des Zweitwohnungsbau verhindern (Riederalp) - Sektorielle Entwicklungsmöglichkeit für Zweitwohnungen vorhanden, keine Vision deren Entwicklung erarbeitet (Bratsch) - Projekt «Inden Schlüsselerlebnis der besonderen Art» (Inden) c) Pas de vision particulière - Bezüglich dem Zweitwohnungsbau in unserer Gemeinde haben wir keine Vision erarbeitet (Niedergesteln, Oberwald, Grengiols) - Seit dem Bauboom in den Siebziger Jahren ist die Entwicklung stetig rückläufig, da Einheimische die als Feriensiedlungen geplanten Häuser erwarben und diese als Erstwohnung nutzen. Diese markante Tendenz wird durch den Gemeinderat weiterhin begrüsst (Bitsch) - Wenn in Saas-Fee einmal der Zweitwohnungsboom vorbei, sprich ausgeschöpft ist, werden sich die Immobilienspekulanten wohl vermehrt in Saas-Grund umsehen und dadurch eine Zunahme von Zweitwohnungen hervorrufen (Saas-Grund) - Wir glauben, dass sich der Bestand nicht weiter entwickeln wird (Hohtenn) - Unsere Vision bezüglich der Entwicklung von Zweitwohnungen ist, dass diese weiterhin zugelassen werden (Leukerbad) - Bessere Ausnutzung/Wertschöpfung für bestehende Zweitwohnungen. Im Moment gibt es praktisch keine Bauprojekt für Zweitwohnungen. Ein moderates Wachstum wäre wünschenswert (Bürchen) - Eher schwache Steigerung ca 1 2 Wohnungen pro Jahr (Lax) - Wir rechnen nicht mit einer Zunahme an Zweitwohnungen und gehen davon aus, dass deren Anteil im Verhältnis zu den anderen Wohnungen unbedeutend bleiben wird (Brig-Glis) - Keine Vision über die Zweitwohnungsentwicklung (Ried-Brig) - Es besteht noch Potenzial an Bauland für die Erstellung von Ferienchalets. Wir gehen jedoch von einer moderaten Entwicklung aus (Leuk) - Den Zweitwohnungsbau nicht einschränken. Der Zweitwohnungsbau entwickelt sich in Naters nicht sprunghaft sondern kontinuierlich (Naters) Question 3 : Quelles mesures avez-vous déjà prises concernant le développement des résidences secondaires?

9 9 Valais Central et Bas-Valais a) Aucune mesure - Aucune (Massongex Bovernier Mase - Vissoie ) - Aucune mesure n a été entreprise. La mise en place d une taxe de séjour pour les personnes en résidences secondaires est toutefois à l étude (Martigny) - Actuellement aucune mesure n a été prise. Le Conseil projette d étudier un concept favorisant l installation de jeunes familles en limitant les résidents «retraités» (Arbaz) - aucune mesure n est en force mais, pour les zones d hôtels et d habitat collectif à Anzère, un indice minimal d utilisation du sol est en phase d homologation (Ayent) b) Réglementation de la construction et de la vente de résidences secondaires - Dans le cadre de la Lex Koller, nous avons une interdiction de vente aux étrangers dans le centre du village (Val-d Illiez) c) Promotion de la construction de résidences secondaires - Nous avons procédé en 2000 à un remembrement urbain d une zone d une surface totale de 53'413 m2. Ce mode de faire a permis de créer de plus petites parcelles facilitant ainsi la vente aux futurs propriétaires (Trient) d) Mesures LAT - L analyse de la situation actuelle du marché immobilier de résidences secondaires et les prévisions de développement ont incité les six communes du Haut-Plateau à instaurer une zone réservée sur la station de Crans- Montana, interdisant toute construction de résidences secondaires en 2006 (Icogne, Lens, Chermignon, Montana, Randogne, Mollens) - La différenciation des zones (Troistorrents) - modification du PAZ et du RCC (Champéry) - la spécification de la zone touristique dans notre plan communal des zones représente la mesure fondamentale qui a été prise concernant le développement des résidences secondaires (Hérémence) e) Divers - les communes concernées ont déjà pris des mesures adéquates et des dispositions complémentaires sont envisagées, voire en train d être mises en place (FCV - Nendaz) - création d une commission de développement de l économie locale. La performance, les besoins, les axes de développement et les priorités de tous les secteurs étudiés font partie des objectifs d analyse de cette commission. Bien évidemment le tourisme, mais également l agriculture, l artisanat ou la petite industrie sont intégrés dans ces réflexions. Il faut relever que tous ces secteurs sont complètement interdépendants et que seule une approche globale ne peut leur assurer un avenir économique (Evolène)

10 10 Haut-Valais a) Aucune mesure - Keine (Niedergesteln Bitsch Hohtenn Leukerbad Bürchen Lax Brig-Glis Bratsch Leuk Inden Riederalp Oberwald - Grengiols) - die kantonale Regelung war bisher genügend, ohne dass spezielle Massnahmen hätten ergriffen werden müssen (Saas-Grund) - Die Gemeinde Wiler hat ein homologiertes Reglement über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Wiler) - In Zusammenarbeit mit Brig Belalp Tourismus BBT will der Gemeinderat die Wohnungsvermietung via Internet fördern. Alle Zweitwohnungsbesitzer haben die Möglichkeit, ihre Liegenschaft via Internet anzupreisen, um so ein grösseres Marktsegment zu erreichen. Andere Massnahmen sind derzeit keine geplant (Naters) b) Réglementation de la construction et de la vente de résidences secondaires - Reglement über den Haupt- und Zweitwohnungsbau eingeführt (Saas-Fee) c) Promotion de la construction de résidences secondaires - Bis heute wurden mittels Reglement einzelne Gebiete für den Verkauf an Ausländer geöffnet. Diese Öffnung löste punktuell das Problem der Nachfolge der älteren Besitzer in den Quartierplänen Bleike, Breistrasse und Wieffischmatta. Die Konsequenz, welche eine Öffnung der Verkaufsbeschränkungen an Ausländer mit sich bringt, ist für Ried-Brig schwer einzuschätzen (Ried-Brig) d) Mesures LAT - eine mässige touristische Entwicklung wird weiterhin angestrebt und soll zur Belebung des Dorfes, jedoch auch zum Erhalt seiner Infrastruktur (Gaststätten, Bahnen, Dorfladen usw.) beitragen. In dieser Hinsicht würde ein Verbot zum Bau von Zweitwohnungen kontraproduktiv sein. Hingegen besteht gemäss geltendem Bau- und Zonenreglement in der Maiensässzone bereits heute ein Veräusserungsverbot an Nichteinheimische (Staldenried) - Die Gemeinde Gampel hat mit der Abstimmung an der Urversammlung die Umzonung der oberen Matten in Chaletzone genehmigt. Wir wünschen eine rasche Realisierung von Zweitwohnungen. Uns liegt eine expansive Vision vor (Gampel) Question 4 : Quelles mesures préconisez-vous pour maîtriser le développement des résidences secondaires?

11 11 Valais Central et Bas-Valais a) Aucune mesure - Aucune (Martigny Nax - Mase) - Le développement des résidences secondaires permet d offrir des possibilités de logement aux futurs habitants de notre commune car jusqu à aujourd'hui les différentes constructions réalisées par des personnes non domiciliées ont permis la mise à disposition de logements pour des résidents à l'année. Ce mode de faire permet de suivre l évolution du développement des résidences secondaires (Trient) - Le développement des résidences secondaires est géré au travers de notre règlement de constructions et de zones (Hérémence) b) Modification du RCC - La surveillance du développement des résidences secondaires et adaptation du règlement communal lors de la prochaine révision prévue à moyen terme (Massongex) - Définir et fixer un indice minimum d utilisation du sol dans certaines zones (Ayent) c) Diminuer les zones pour résidences secondaires ou autres mesures LAT - Les mesures de préconisation pour maîtriser le développement des résidences secondaires vont dépendre d abord du plan d aménagement du territoire et nous allons sans doute diminuer les zones concernant le secteur destiné aux résidences secondaires, c'est-à-dire les mayens de Champex, afin d éviter tout problème dans le futur (Bovernier) - Limiter le développement des résidences secondaires aux secteurs touristiques - Bains-Bourg (Saillon) - La différenciation des zones (Troistorrents) - modification du PAZ et du RCC. La majorité de la population n est pas prête à accepter des restrictions au droit à bâtir. Elle n est en tous les cas pas suffisamment consciente de l évolution irréversible de ce phénomène (Champéry) - Maintenir ou fixer des périmètres réservés à la vente aux étrangers, pour Ayent c est Anzère qui serait défini comme unique village touristique de la commune (Ayent) - Si nous observons l'évolution de notre commune, la nécessité de coordonner la politique de l aménagement du territoire et celle du tourisme se révèle indispensable et urgente. (Ayent) d) Mesures fiscales combinées - Plusieurs mesures doivent être envisagées : restrictions, taxes, mesures d aménagement du territoire (Val-d Illiez) - Il sera primordial de s appuyer sur un système permettant d ouvrir la voie à une meilleure participation des propriétaires de résidences secondaires aux coûts d infrastructure (FCV - Nendaz) e) Favoriser les résidences primaires

12 12 - Favoriser l implantation de résidents permanents et de familles notamment (Arbaz) - Au vu de sa situation géographique, de sa superficie et de sa structure économique, la commune d Evolène a besoin de développer encore son secteur touristique. La création de logements secondaires commerciaux est donc indispensable. Dans la mesure où, dans nos réflexions, nous prenons en compte et cela globalement, tous les villages, tous les secteurs économiques ainsi que leurs potentiels de développement et que, la création d un programme réfléchi doit en résulter, il n est pas nécessaire à Evolène de mettre en place une réglementation propre à la maîtrise de la construction des résidences secondaires (Evolène) Haut-Valais f) A étudier - Des réflexions intercommunales sont en cours pour maîtriser les effets non souhaités de la forte demande en résidences secondaires sur la structure d agglomération des six communes du Haut Plateau. Le choix des instruments de gestion se conformera à la constitution et législation fédérales et se fera après une large consultation des milieux intéressés et de la population locale (Icogne, Lens, Chermignon, Montana, Randogne, Mollens) - Dans les zones ouvertes à la vente aux étrangers, définir et fixer un ratio entre les lits marchands et les lits vendus (Ayent) g) Contingent en surfaces/habitations - Laisser libres les reventes entre étrangers et donner à chaque commune un contingent en surface bâtie par année. Pour ce faire, on pourrait par exemple prendre la moyenne des 10 dernières années en surface de plancher et chaque commune ne peut autoriser par année que cette surface. Un promoteur ne recevrait qu une part avec possibilité de récupérer en fin d année la surface non construite et autorisée (Vissoie) a) Aucune mesure - Keine Massnahmen (Inden, Oberwald, Grengiols) - Der Zweitwohnungsbau hat sich in unserer Gemeinde nach dem Vollzug der vorgenannten Erstauflage von sich aus reguliert. Die Nachfrage ist in den letzen bald zwei Jahrzehnten auf Null gesunken. Deshalb ist keine Ergreifung von Massnahmen geplant oder vonnöten noch werden solche vom Kanton erbeten (Bitsch) - Der Gemeinderat sieht im Zusammenhang mit dem Bau von Zweitwohnungen für das Dorf Staldenried keine weitergehenden Handlungsbedarf. Für die Maiensässzone reicht das bestehende Veräusserungsverbot aus (Staldenried) - Wir sind eine Randregion und sehen zur Zeit keine negativen Probleme der Zweitwohnungsentwicklung auf unserem Gemeindegebiet (Gampel) - Bezüglich der Beherrschung der Zweitwohnungsentwicklung sind vorläufig keine Massnahmen zu treffen (Leukerbad) - Um eine Regelung im Zweitwohnungsbau zu finden, sind die Stellungnahmen der Tourismusorte unter Berücksichtigung des Bedarfs

13 13 genauestens zu prüfen. Unser Gemeinde sieht dahingehend zurzeit keine dringendlichen Massnahmen oder Vorkehrungen (Bratsch) - Keine, da eine praxisgerechte Kontrolle fast nicht möglich ist (Ried-Brig) - Die Gemeinde befürwortet die Absicht des Staatsrates, dass nach Aufhebung der Lex Koller der Zweitwohnungsbau, sofern erforderlich, vom Kanton und nicht vom Bund geregelt wird. Der Gemeinderat von Naters lehnt alle Massnahmen ab, welche den Zweitwohnungsbau, massiv einschränken würden (Naters) - Die Lex Koller ist nicht aufzuheben (Wiler) b) Diminuer les zones pour résidences secondaires ou autres mesures LAT - Die Gemeinde Riederalp wird im Rahmen der Überarbeitung des geltenden Zonen- und Nutzungsplanes unter anderem folgenden Massnahmen prüfen: in der Kernzone der Dörfer den Bau von Zweitwohnungen nicht mehr zulassen, Formen der Kontingentierung mit Hauptwohnungsanteil, Ausscheidung von spezielle Zonen, Schaffung von finanziellen Anreizen für die Bewirtschaftung von Zweitwohnungen (Riederalp) - Zeitlich begrenzter Baustopp (Hohtenn) c) Mesures fiscales combinées - Die Frage erübrigt sich für die Stadtgemeinde Brig-Glis. Hingegen sind unseres Erachtens für Gebiete im Kanton Wallis mit hohem Baudruck für Zweitwohnungen raumplanerische und/oder fiskalische Massnahmen angezeigt (Brig-Glis) - Höhere Katasterwerte (evtl. Verkehrswerte) für Besteuerung. Möglichkeit die Kosten für den Strassenunterhalt/Schneeräumung nach dem Verursacherprinzip abwälzen zu können (Gebühren) (Bürchen) d) Favoriser les résidences primaires - Der Verkauf an Ausländer sollte sich nicht nur auf die Ferienwohnungszonen beschränken. Generell sollten im ganzen Gemeindegebiet, u.a. auch in den Dorf und Kernzonen Immobilienverkäufe an potentielle Ausländer möglich sein (Leuk) e) A étudier - Empfehlung (Vorschrift) bezüglich Minimalbelegung pro Jahr, mindestens 50% (Vermietung, Eigengebrauch), sofern gesetzgeberisch möglich (Lax) f) Contingent en surfaces/habitations - Kontingentierung, Hauptwohnungsanteil (Saas-Fee) g) Le canton doit prendre des mesures - Wir können uns der Meinung des Kantons VS anschliessen (Niedergesteln) - Eine Überbordung der Zweitwohnungen ist zu vermeiden und der Kanton ist gefordert, diesbezüglich die entsprechenden Massnahmen durchzuführen (Saas-Grund)

14 14 Question 5 : Qu attendez-vous de la part du canton, en particulier au niveau législatif et administratif? Valais Central et Bas-Valais a) Aucune attente - rien de particulier (Bovernier Martigny ) - Le canton doit se limiter à établir une législation cadre et à assurer une surveillance générale sur les mesures prises par les municipalités (FCV - Nendaz) - Le maintien indispensable du périmètre actuel qui a d ailleurs été doté d une infrastructure onéreuse pour la commune (Mase) - L Etat du Valais ne doit pas entraver le développement de ce secteur d hébergement touristique (Hérémence) b) Bases légales pour limiter les résidences secondaires - La mise en place des bases légales permettant de limiter les possibilités de construire des résidences secondaires (Val-d Illiez) - La révision de la loi sur le tourisme (Massongex) - Prendre des dispositions car nous allons contre le mur, faute de maîtriser notre développement. La sécurité du droit n est plus garantie à cause des délais pour obtenir les autorisations. En cas de difficultés, la Confédération pourrait légiférer ce qui serait catastrophique en matière d'aménagement du territoire (Vissoie) - La priorité doit être donnée aux petits projets. Les grandes stations ne devraient pouvoir construire que la moitié de la surface de plancher de la moyenne des dix dernières années- De nouvelles zones touristiques devraient être fixées par le canton pour éviter la dispersion (Vissoie) - Le canton doit fixer des conditions cadres car les communes sont incapables de prendre des mesures contraignantes à cause de la pression de certains milieux (Vissoie) c) Promotion de l implantation de familles - Une synthèse des mesures préconisées par les différentes communes concernées. Le canton pourrait aussi étudier les possibilités d allègements fiscaux afin de promouvoir l installation de familles en Valais ( Arbaz) d) Simplification et rapidité des procédures - Une simplification des procédures vente aux étrangers le bon sens «communal» vaut souvent mieux que plusieurs articles de loi permettant diverses appréciations (Trient) - La gestion territoriale du développement des agglomérations est une tâche communale. En légiférant en matière de politique d'agglomération locale (siedlungspolitisch), plusieurs communes valaisannes ont montré que l'autonomie communale signifie également responsabilité communale. En plus d un soutien administratif, juridique et financier, les six communes du Haut-Plateau espèrent que le canton les appuiera dans la démarche entreprise et qu'il analysera dans les meilleurs délais les instruments de

15 15 Haut-Valais gestion proposés par les communes, en vue de leur homologation par le Conseil d Etat (Icogne, Lens, Chermignon, Montana, Randogne, Mollens) e) Soutien de l administration - le canton doit préserver ses prérogatives et celles des communes en matière de développement des résidences secondaires par des mesures d économie et d aménagement du territoire lutte contre les volets clos (Saillon) - Un soutien du SAT, du service juridique et de la coordination régionale (Troistorrents) - Un réel appui aux communes concernées par le problème (Champéry) - En matière d'aménagement du territoire, le canton devrait faire preuve de davantage de rigueur et essayer plus particulièrement de lutter contre la banalisation du paysage qui contribue à la qualité de vie des résidants et à l attractivité du Valais en tant que destination de vacances, opérer une appréciation régionale des plans d affectation des communes et, au besoins, les coordonner et mettre en concordance les politiques de l'aménagement du territoire et du tourisme (Ayent) - qu il assure des conditions cadres favorisant une occupation accrue de cette forme d'hébergement - mise en location (Hérémence) - qu il favorise les régions où le développement des constructions n a jusqu ici pas été «intensif» (Hérémence) - qu il veille au développement équitable des zones touristiques déjà équipées (Hérémence) - Au niveau administratif, une meilleure prise en compte des besoins spécifiques des communes, au-delà de la stricte application d une réglementation, serait une aide appréciable au maintien d une vie économique de qualité pour les régions de montagne qui veulent maintenir une vraie diversification économique (Evolène) a) Aucune attente - Keine Bemerkungen (Brig Glis Ried Brig - Inden ) - Keine komplizierten Regulatoren mit hohen Verwaltungskosten (Niedergesteln Hohtenn) - Der Zweitwohnungsbau hat sich in unserer Gemeinde nach dem Vollzug der vorgenannten Erstauflage von sich aus reguliert. Die Nachfrage ist in den letzen bald zwei Jahrzehnten auf Null gesunken. Deshalb ist keine Ergreifung von Massnahmen geplant oder vonnöten noch werden solche vom Kanton erbeten (Bitsch) - Unsere Erwartungen an den Kanton gehen dahin, dass diese nicht weiter verschärft wird (Leukerbad) - Falls die Gemeinden etwas unternehmen, soll man die Gemeindeautorität walten lassen. Falls die Gemeinden nicht tätig werden, soll der Kanton eine aktive Rolle einnehmen werden und falls der Kanton untätig bleibt, soll der Bund einspringen (Saas-Fee) - Vollkommene Autonomie der Gemeinde (Wiler) - Der Gemeinderat von Naters ist der Ansicht, dass die derzeitige Gesetzgebung genügt. Er erwartet vom Staatsrat des Kantons Wallis nicht, dass dieser die Regeldichte verstärkt (Naters) b) Bases légales pour limiter les résidences secondaires

16 16 - Wir erwarten vom Kanton die Setzung von Rahmenbedingungen. Die Gemeinden sollen zuständig für die Detailplanung der Zweitwohnungsentwicklung sein (Gampel) - Der Gemeinderat erwartet vom Kanton, dass er sich gegen die Einmischung des Bundes in der Frage der Zweitwohnungen vehement wehrt und für die Abschaffung der Lex Koller einsetzt. Ferner soll der Kanton Rahmenbedingungen schaffen, die eine sanfte Entwicklung des Tourismus und den Erhalt der kulturellen Strukturen erlauben (Staldenried) - Eine Überbordung der Zweitwohnungen ist zu vermeiden und der Kanton ist gefordert, diesbezüglich die entsprechenden Massnahmen durchzuführen (Saas-Grund) - Zusätzlich scharfe Einschränkungen bezüglich dem Erwerb in sogenannten Topstation, bzw. sensiblen Gebieten. Ausschöpfung aller gesetzlichen Möglichkeiten (Lax) - Der Kanton muss sich mit dem Bedarf an Zweitwohnungen zusammen mit den Tourismus-Gemeinden auseinandersetzen. Die Gesetzgebung sollte für alle Gemeinden einen tragbaren Anteil an Zweitwohnungen vorsehen. Als Tourismuskanton können wir uns nicht einfach gegenüber «aussen» verschliessen. Dies könnte irgendwann negative Folgen mit sich ziehen. Basis für eine einheitliche Regelung des Zweitwohnungsbaus in der Gesetzgebung ist die Koordination und Kommunikation zwischen den interessierten Gemeinden und dem Staat. (Bratsch) c) Mesures fiscales - Gesetzesgrundlage für höhere Katasterwerte und Gebühren für Strassenunterhalt schaffen (Bürchen) - Raumplanung setzt den rechtlichen Rahmen, aber man erhofft im Rahmen der Erhebung der Tourismustaxen finanzielle Anreize für die Bewirtschaftung von Zweitwohnungen zu fördern (Riederalp) - Prüfung der Einführung von rechtlichen Möglichkeiten eines Infrastrukturbeitrages für Schneeräumung und Strassenunterhalt zu Lasten der Zweitwohnungseigentümer (Oberwald) d) Instruments fédéraux à mettre en place - Zur Steuerung der Siedlungsentwicklung und des Bodenverbrauchs müssen griffigere Instrumente geschaffen werden (Grengiols) - Der Verkauf an Ausländer sollte sich nicht nur auf die Ferienwohnungszonen beschränken. Generell sollten im ganzen Gemeindegebiet, u.a. auch in den Dorf und Kernzonen Immobilienverkäufe an potentielle Ausländer möglich sein (Leuk) ***************** 3. INSTRUMENTS A DISPOSITION POUR MAÎTRISER LE DEVELOPPEMENT DES RESIDENCES SECONDAIRES

17 17 A. Mesures d aménagement du territoire visant à maîtriser la construction de résidences secondaires Aujourd hui en Suisse, les principales formes de restrictions appliquées pour maîtriser la construction des résidences secondaires sont : l adaptation de la zone à bâtir, les quotas de résidences principales ou secondaires, les règlements selon la surface habitable minimale et le contingentement. Il existe en outre d autres règlementations moins courantes comme les systèmes de bonus ou malus (densité) ou encore les taxes de compensation. On rencontre souvent des formes hybrides de ces deux modèles. Environ 200 communes de Suisse disposent d une réglementation visant à maîtriser la construction de résidences secondaires, dont deux en Valais (Saas-Fee et Zermatt). 1. Adaptation de la zone à bâtir L adaptation de la zone à bâtir par la réduction des surfaces disponibles pour la construction est une mesure pour réduire l offre de terrains à bâtir pour les résidences secondaires. Cette adaptation peut se faire par dézonage des secteurs qui sont à l évidence trop grands, ou par modification de l affectation de secteurs à l intérieur d une zone. Avantages/Inconvénients de la mesure Ce système à l avantage d être simple et facilement applicable. Par contre, le processus s avère très long, nécessite une décision de l assemblée primaire et peut soulever de fortes résistances de la part des propriétaires concernés. 2. Quotas de résidences principales ou secondaires Les quotas de résidences principales fixent où et dans quelle mesure les habitations ne peuvent être utilisées que pour des résidences principales. Ils font en règle générale référence au critère du domicile au sens du code civil et du domicile fiscal. Le propriétaire ne peut autoriser l utilisation de son logement que par des personnes domiciliées et contribuables dans la commune. Il en va de même pour l utilisation personnelle. La part de résidences principales est fixée soit de manière uniforme dans toutes les zones d'affectation, soit de manière différenciée selon les zones. Il dépend tout d'abord de la conception du développement de la commune. La fixation de quotas de résidences principales doit tenir compte de l indice d utilisation en vigueur dans la zone. Dans les zones où l indice d utilisation est faible, les quotas de résidences principales appliqués sont plutôt bas. En règle générale, les pourcentages élevés sont prévus dans les zones les plus densifiées (zones de village ou zones centrales). Dans ces cas, il s'agit moins de limiter les nouvelles constructions que d'empêcher la transformation de résidences principales en résidences secondaires. Il est possible d envisager des zones réservées exclusivement à la population locale (quota de 100%) ou, inversement des zones réservées aux maisons de vacances sans quota minimal de résidences principales. Dans la pratique, l'éventail des quotas applicables est très large. Certaines dispositions limitant dans le temps les possibilités d utilisation et fixant des quotas temporaires de résidences principales sont parfois également appliquées. Il est possible de prévoir en lieu et place de quotas minimums de résidences principales, des quotas maximums de résidences secondaires. Cette pratique s est aujourd hui

18 18 généralisée dans le canton du Tessin et a fait ses preuves. Le canton du Jura a également prévu une telle disposition dans sa loi sur les constructions. Avantages/Inconvénients de la mesure Pour que ce système fonctionne, il faut que les communes établissent un cadastre des résidences principales et qu elles prévoient une annotation des résidences principales au Registre foncier. Ces plans de quotas de résidences principales ou secondaires peuvent résoudre le problème d habitation pour la population indigène et freiner la construction des résidences secondaires. Par contre, ce système n apporte pas de solution s agissant du développement d un village. Tout comme il n'apporte rien aux communes qui ont une réduction des demandes de résidences principales et une population indigène stable ou qui diminue. Diverses communes de Berne, ainsi que les communes de Davos dans le canton des Grisons et d Engelberg dans le canton d Obwald ont d ailleurs supprimé cette réglementation. Par contre, la commune de Zermatt l a introduite en Pourcentage minimal de surface habitable Par la fixation d'un pourcentage minimal de surface habitable, on cherche à limiter les petits logements utilisés plutôt en tant que résidences secondaires et à encourager les logements familiaux occupés par des autochtones. Les surfaces minimales habitables oscillent en moyenne entre 80 et 90 m2 de surface nette habitable, ce qui correspond à un logement de 3 p. ½ à 4 pièces. Avantages/Inconvénients de la mesure Cette réglementation a l avantage d être applicable sans problème. Elle vise principalement la création de surfaces habitables pour la population indigène. Cependant, elle ne tient pas compte des investisseurs aisés qui s intéressent à l achat de grandes et confortables résidences secondaires. Ce modèle n'est pas applicable pour les grandes stations touristiques où la demande de résidences secondaires de luxe est grande. 4. Contingentement Le contingentement permet de fixer pour une certaine durée (par exemple un an) une surface disponible pour les résidences secondaires. La fixation de cette surface utile dépend de la conception du développement d une commune et des ses réserves d utilisation. La consommation de sol au cours des années précédentes peut également servir de critère de référence. L application de contingentements nécessite plusieurs dispositions d exécution. Il est important de fixer les critères selon lesquels la surface disponible peut être utilisée ; il importe en outre de déterminer la surface que chaque demandeur pourra occuper

19 19 individuellement. Il va de soi également que l ordre de remise des demandes de permis de construire est déterminant, de même que la date de remise du projet remanié, pour les requêtes incomplètes. En pratique, le contingentement est de plus en plus fréquemment utilisé par les communes des Grisons (Vaz, St-Moritz, Celerina) et en Valais, à Saas-Fee. Avantages/Inconvénients de la mesure Le contingentement de résidences secondaires donne des solutions intéressantes et appropriées aux communes qui ont peu de réserves de terrains à bâtir et peu de demandes de résidences secondaires. Cette mesure permet de mieux diriger l offre et, est très flexible du fait que le contingentement peut être modifié très rapidement. Du point de vue juridique, la question de savoir si ce système est compatible avec la Constitution fédérale et la loi fédérale sur l'aménagement du territoire reste ouverte. Les opinions sont partagées sur le sujet. En tout état de cause, il doit être démontré que ce système a une base légale communale, qu une pesée des intérêts a été effectuée, l intérêt public devant prévaloir et enfin, conformément au principe de proportionnalité, cette mesure devrait être appliquée en tout dernier ressort. Du point de vue méthodologique, il ne suffit pas de fixer la hauteur du contingentement. Il y a également lieu de régler les modalités de l'adjudication des contingents. (On peut partir de l'idée que les contingents sont libérés selon l ordre d entrée des demandes d autorisation de construire). De plus, il faut déterminer quelle surface doit être attribuée à chaque maître d ouvrage. Le risque existe en effet qu'un particulier s'approprie tout ou une grande partie du contingent annuel et que s'installe une stratégie d'utilisation des contingents à des fins purement spéculatives. 5. Système de bonus ou de malus On parle de système de bonus lorsque la construction de résidences principales est «récompensée» par un relèvement de l indice d utilisation admissible. Inversement, lorsqu une exigence préalable de la commune en matière de logements pour les autochtones n'a pas été satisfaite, le système de malus est appliqué de telle sorte que le propriétaire ne peut pas tirer parti pleinement de l'indice d'utilisation. En pratique, ces dispositions sont très rarement appliquées pour contrôler la construction de résidences secondaires. Avantages/Inconvénients de la mesure La durabilité de cette mesure est dépendante de l inscription d une mention au Registre foncier. La commune de Saas-Fee a introduit un système de malus pour la population indigène, mais cette mesure est très problématique sous l angle de l égalité de traitement. Par ailleurs, le système de malus est incompatible avec les buts et principes énoncés dans la loi fédérale sur l aménagement du territoire car il ne répond pas à l exigence d une

20 20 utilisation mesurée du sol. L indice d utilisation vise à une répartition, dans la mesure du possible équitable, des constructions en zone à bâtir. 6. Taxe compensatoire Avec la taxe compensatoire, le propriétaire peut choisir librement s il crée les résidences principales prescrites ou, au contraire, s il y renonce en versant à la collectivité un montant compensant le profit qu'il retire de la réalisation de résidences secondaires. Il est également envisageable de limiter la possibilité de verser une taxe compensatoire à des situations particulières prévues par la loi, comme par exemple l'agrandissement de la surface habitable, et de restreindre ainsi la liberté de choix du propriétaire. Avantages/Inconvénients de la mesure En pratique, les règlements prévoyant une taxe compensatoire sans aucune restriction sont rares. L évaluation du montant de la taxe compensatoire ainsi que son affectation sont délicates. Cette dernière est en effet déterminante car la taxe compensatoire doit servir à la promotion ou à la création de résidences primaires. En soi, cette taxe compensatoire n apporte rien au renforcement des résidences primaires. Bases juridiques permettant de prendre des mesures d aménagement du territoire Le droit fédéral ne comprend aucune disposition sur la règlementation de la construction de résidences secondaires. Aucune disposition ne s y oppose non plus. Au niveau cantonal, cinq cantons prévoient expressément que les communes sont habilitées à adopter des dispositions concernant les résidences secondaires (Berne, Lucerne, Tessin, St-Gall et Jura). Dans les autres cantons, on peut partir du principe que les communes disposent, en vertu de leur autonomie et dans le cadre de l élaboration des plans d affectation et des RCCZ, du droit de prévoir des dispositions en la matière ; en cas de développement excessif des résidences secondaires, elles sont même tenues de prendre des mesures de limitation puisqu il leur appartient de veiller à une utilisation mesurée du sol et à une occupation ordonnée du territoire. Dans plusieurs arrêts, le Tribunal fédéral a considéré les mesures d'aménagement tendant à limiter la construction de résidences secondaires comme conformes à l'objectif visé par la Constitution fédérale (art. 75) et en a reconnu la légalité. Aucun arrêt ne fait mention de l'absence de base légale souvent invoquée lorsqu'il s'agit de maîtriser la construction de résidences secondaires. B. Mesures de droit foncier et fiscal 1. Politique foncière active des communes Une commune peut mener une politique foncière active en ce qui concerne la construction de résidences secondaires en achetant du terrain à bâtir et en le revendant ou en accordant des droits de superficie aux autochtones (en prévoyant un droit de réméré). Seul le canton du Tessin applique cette politique. Il dispose de "zones à bâtir d'intérêt communal" (aree edificabili d'interesse communali) réservées à la population locale. La réglementation tessinoise prévoit que la commune acquière le terrain délimité dans le plan de zones, qu elle l équipe, qu elle le lotisse puis, si elle n en a pas l usage,

21 21 qu elle le vende à des autochtones. Des zones d intérêt communal ne peuvent être délimitées que si la population locale ne dispose pas de suffisamment de terrain à bâtir. Par ailleurs, l article 17 de la loi sur les communes limite fortement les compétences des conseils municipaux pour l achat de terrain. A l heure actuelle, ce modèle n est pratiquement plus appliqué dans le canton du Tessin. 2. Contributions causales Le prélèvement de contributions causales est lié à une prestation particulière de la collectivité locale. On distingue les taxes, les charges de préférence (contributions) et les taxes compensatoires. En ce qui concerne les résidences secondaires, ce sont surtout les taxes qui pourraient présenter un intérêt. Les charges de préférence dues en contrepartie d un avantage économique particulier apporté à un bien-fonds par une installation publique entrent beaucoup moins souvent en ligne de compte, car les propriétaires de résidences secondaires ne bénéficient pas d avantages qui peuvent être appréciés économiquement. Normalement, les taxes compensatoires sont également exclues, car les propriétaires de résidences secondaires n ont, en règle générale, pas à s'acquitter d'obligations spécifiques dont ils puissent se libérer par le paiement d'une taxe compensatoire. Le Tribunal fédéral a eu l occasion de trancher la question de l utilisation de la taxe concernant les résidences secondaires dans 3 arrêts par lesquels il a finalement interdit une différenciation de taxes pour les propriétaires de résidences secondaires. - Dans un premier arrêt, il a considéré qu il y avait violation du principe de l égalité de traitement s agissant de l instauration d une taxe de raccordement en eau potable différenciée entre les propriétaires de résidences principales et les propriétaires de résidences secondaires ; - Dans un deuxième cas, il en a fait de même pour des frais de raccordement différenciés ; - Et dans un troisième arrêt, il a cassé une réglementation qui appliquait des taxes sur les déchets différenciées pour la population indigène et les propriétaires de résidences secondaires. Il n'est donc pas possible d utiliser ce genre de taxes en tant qu instrument de gestion du développement des résidences secondaires. 3. Impôts a/ Impôts touristiques Les taxes de séjour font partie de cette catégorie. En tant qu impôt à buts spéciaux, la taxe de séjour ne peut pas être plus élevée que ne le nécessitent les infrastructures touristiques ou sportives. En règle générale, elle est perçue par nuitée ou sous forme de forfait annuel. D autres modes de perception sont possibles. Du point de vue juridique, rien ne s oppose au fait que les taxes de séjour soient calculées en fonction de l occupation potentielle (et non pas effective) des résidences secondaires. Sont également envisageables: l échelonnement du montant de la taxe de séjour selon

22 22 la durée d occupation, une combinaison de taxes plus élevées pour les lits non occupés et moins élevées pour les lits occupés, une différenciation des taxes de séjour selon la catégorie de résidences secondaires (aménagement standard) ou l introduction de taxes de base avec supplément par nuitée. La taxe de promotion touristique quant à elle est un impôt qui touche tous les acteurs économiques d une région mais ne concerne pas les propriétaires qui ne louent pas. En conclusion, les impôts touristiques ne sont pas des instruments valables pour diriger le développement des résidence secondaires, dans la mesure où ils ne touchent que les hébergeurs et non les propriétaires qui gardent des lits froids. b/ Impôts sur des objets particuliers Lors de l achat d une résidence secondaire dans un autre canton que celui de sa résidence, le propriétaire paie sous la forme d un impôt sur le revenu et la fortune des impôts restreints. Dans le canton de villégiature, il est imposable pour la valeur de son immeuble et après déduction des frais d entretien et des intérêts des dettes hypothécaires pour le rendement de cette résidence secondaire (valeur locative en cas d utilisation par le propriétaire ou loyer en cas de location). Le taux d'imposition est calculé en fonction du montant du revenu ou de la fortune aux deux domiciles. Les cantons concernés procèdent à la répartition de l impôt. Treize cantons, respectivement leurs communes, demandent en outre qu il s agisse d une résidence principale ou secondaire des impôts fonciers. Il est également possible d envisager l introduction d un impôt sur les résidences secondaires soit sous la forme d'un impôt foncier plus élevé pour celles-ci, soit sous la forme d'un impôt à part entière sur les résidences secondaires. Un effet modérateur ne peut être toutefois obtenu que si l immeuble est imposé sur sa valeur vénale et à un taux suffisamment élevé. Cependant, ce système ne jouera aucun rôle dans les lieux de prestige auxquels s'intéressent des acheteurs à fort potentialité financière et pour qui le prix n'a aucune importance. Selon nos connaissances, les cantons de Berne, Glaris, Grisons, Jura, Tessin, Valais et Vaud ne connaissent pas l impôt sur les objets particuliers. En conclusion, cet impôt n a pas été introduit pour freiner la construction de résidences secondaires mais pour des raisons purement pécuniaires. C. Combinaisons des différentes mesures Dans la pratique, on applique fréquemment des solutions combinées. Les règlements sur les quotas de résidences principales servent souvent de base. Ils sont complétés par des dispositions sur les pourcentages minimums de surface habitable, par des contingentements, par des taxes compensatoires, par des systèmes de bonus ou de malus, etc. Avantages/Inconvénients de la mesure

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