RENOVALOR 2. SCPI Scellier intermédiaire RAPPORT ANNUEL

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1 SCPI Scellier intermédiaire RAPPORT ANNUEL Exercice

2 Société Civile de Placement Immobilier RAPPORT ANNUEL Exercice INTER GESTION S.A. au capital de rue de la Paix PARIS Page 1

3 ORGANES DE DIRECTION ET DE CONTROLE Société de gestion Inter Gestion Société anonyme au capital de euros Siège social : 2 rue de la Paix PARIS RCS PARIS Agrément AMF n GP du 29 février 2012 Direction de la société : Président directeur général : Monsieur Gilbert RODRIGUEZ Directeur général délégué : Monsieur Jean-François TALON SCPI Renovalor 2 Société Civile faisant publiquement appel à l épargne 2 rue de la Paix PARIS - Tel : Fax : RCS Paris La note d information qui a reçu de l AMF le visa SCPI n en date du 19 octobre 2009 peut vous être adressée gratuitement Conseil de surveillance : Monsieur Serge BLANC, président Monsieur Georges PUPIER, secrétaire Monsieur Ludovic PULKA Monsieur Denis DAUPLE Mademoiselle Alexandra BOURG Monsieur Jacques GOUDEAU Monsieur Guillaume LEMAIRE Commissaires aux comptes Titulaire : FIDORG AUDIT SA, représenté par Madame Kahina AIT-AUDIA Suppléant : Monsieur Manuel LEROUX Page 2

4 SOMMAIRE Rapport de Gestion Page 16 Rapport Général du Commissaire aux Comptes Page 15 Rapport Spécial Page 20 Projet de Résolutions Page 23 Etat du Patrimoine Page 24 Compte de Résultat Page 26 Annexe Page 28 Page 3

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6 Rapport annuel de la Société de gestion. Chers Associés, Nous avons le plaisir de vous réunir en assemblée générale ordinaire le 7 juin 2012 à 15h30 pour vous rendre compte de notre gestion au cours de l exercice. À ce titre, nous aborderons : - le développement de la société, - le patrimoine immobilier, - la gestion locative, - les comptes de l exercice, l affectation du résultat et la fiscalité, - la valeur des parts, - les perspectives 2012, - les conventions visées par les conventions visées par l article L du code monétaire et financier, - la rémunération du Conseil de surveillance, Outre ces informations, celles qui sont contenues dans le rapport du Conseil de surveillance et les rapports du Commissaire aux comptes vous permettront de vous prononcer sur les projets de résolutions soumis à votre vote. Nous espérons que vous approuverez les projets de résolutions qui vous sont soumis et comptant sur votre participation, nous vous prions d agréer, Chers Associés, l expression de nos sentiments distingués et dévoués. Gilbert Rodriguez Président-Directeur Général Page 5

7 RAPPORT DE GESTION I. LE DEVELOPPEMENT DE LA SOCIETE 1. L EVOLUTION DU CAPITAL La SCPI a été constituée le 17 septembre 2009 avec un capital de entièrement libérés et répartis entre 13 associés fondateurs. Le capital social maximum statutaire a été fixé initialement à Le Visa AMF a été accordé à la société le 19 octobre La première augmentation du capital a porté le capital à par décision d assemblée générale en date du 17 juin La deuxième augmentation du capital a porté le capital à par décision d assemblée générale en date du 23 décembre La collecte est clôturée depuis le 31 décembre Au 31 décembre le capital de RENOVALOR 2 se répartissait entre 588 associés qui détenaient parts pour un montant de (hors prime d émission), soit une capitalisation de LE MARCHÉ DES PARTS Non significatif. Aucun ordre n est enregistré dans le registre au cours de l exercice. A titre d information : Le marché des parts est un marché libre au terme de l article 10 des statuts de la société. Le prix d exécution résulte de la confrontation entre l offre et la demande. Les ordres d achat et de vente sont répertoriés par la société de gestion qui les publie au terme de chaque période d enregistrement. Page 6

8 II. LE PATRIMOINE IMMOBILIER 1. LES IMMEUBLES Villes Immeubles en cours Prix d acquisition hors droits et taxes Surfaces m2 Euros/m2 ARGENTEUIL NANTES LILLE CONFLANS STE-HONORINE ASNIERES SUR SEINE CANNES LILLE* LILLE* VALENCIENNES* BORDEAUX ROUEN* 6/8 rue des Aulnettes 4 rue de Courson 5 rue des Vicaires 50 avenue du Maréchal Galliéni 13 bis et 15 rue des Champs 74 avenue du Maréchal Galliéni 110 rue d Isly (réhabilitation) 28 rue d Isly 12/14 Place des Acacias 95 rue de la Liberté 3 rue Dufay TOTAL * en compromis au (réitération par acte authentique courant 2012) Hors clôture du bilan, la SCPI a renoncé à l acquisition de la partie neuve du 110 rue d Isly à Lille, en raison du refus du permis de construire. 2. LES ACQUISITIONS DE L EXERCICE Au cours de l exercice, la SCPI a réalisé deux acquisitions développant m2 sur les villes suivantes : Lille (5 rue des Vicaires) et Bordeaux. Par ailleurs des compromis ont été signés dans les villes suivantes : trois compromis à Lille, un compromis à Valenciennes, un compromis à Rouen. La réalisation des actes de vente aura lieu courant Actuellement, la SCPI est engagée sur onze immeubles répartis dans neuf villes. 3. L AVANCEMENT DES TRAVAUX Nantes, 4 rue de Courson : Les travaux ont commencé, l immeuble doit être réceptionné courant décembre Lille, 5 rue des Vicaires : L immeuble est en travaux depuis l été, la réception doit être effective en août Conflans St Honorine, 50 av Maréchal Gallieni : Un premier permis de construire a été déposé en octobre 2010, ce dernier a fait l objet d un refus pour non conformité en raison d une ambiguité du PLU. La mairie est en cours d instruction de la modification du PLU «plan local d urbanisme» pour permettre la délivrance du permis. L enquête publique est en cours de finalisation. Nous pourrons donc déposer le nouveau permis à partir de mars Asnières Sur Seine, 13/15 rue des Champs : L immeuble est en chantier. Les huit appartements doivent être livrés courant octobre/novembre Cannes, 74 av Maréchal Galliéni : La SCPI est en phase de consultation des entreprises, la réception théorique doit être faite pour la fin d année Bordeaux, 95 rue de la Liberté : Les travaux doivent débuter dans le courant du 1 er trimestre 2012, la réception effective doit être faite pour la fin du 2 ème trimestre Page 7

9 III. LA GESTION LOCATIVE Taux d occupation cumulé Taux physique * Taux financier ** 86,59 % 93,0 % (*) Le taux d occupation physique indique le rapport entre la surface des locaux occupés et la surface des locaux pouvant être loués. (**) Le taux d occupation financier indique le rapport entre les loyers encaissés et les loyers facturables 1. ETAT LOCATIF Argenteuil, 6/8 rue des Aulnettes : Les deux maisons sont louées. Les deux emplacements aériens sont vacants, la commercialisation est en cours. Asnières, 13/15 bis rue des Champs : Les parkings sont tous loués. 2. LES PROVISIONS POUR ENTRETIEN ET REPARATION Le patrimoine de la SCPI a été entièrement réhabilité aux normes ou acquis en l état futur d achèvement et donc aucun gros travaux ne peut intervenir avant les dix ans d achèvement de l immeuble. Ce patrimoine est destiné à la revente, en conséquence les provisions pour entretien et réparation ne seront constituées que cinq à six ans avant la vente prévisible des immeubles. IV. LA PRESENTATION DES COMPTES - L AFFECTATION DES RESULTATS- FISCALITE 1. MONTANT DES REDUCTIONS D IMPOTS - RAPPEL La SCPI est soumise à la réglementation issue de la loi de finance La réduction d impôt est calculée sur le montant total de la souscription dans la limite annuelle de par contribuable, son taux est fixé à 25%, repartie sur 9 ans, le choix locatif de la SCPI permettra une réduction supplémentaire de 2% par an entre la dixième et douzième année. Prix de la part 5000 ( ) 1250 Base 25% Les souscriptions ayant été clôturées au 31 décembre 2010, la SCPI n est pas impactée par les diverses modifications du taux de réduction SCELLIER dûes aux «coups de rabot» successifs des lois de finances. 2. INFORMATION FISCALE Les spécificités des acquisitions Scellier Au cours de sa période de constitution de patrimoine la SCPI s attache à acquérir un parc immobilier résidentiel de centre ville en investissant dans un patrimoine de bâtiments anciens à réhabiliter ou à transformer, entrant dans la catégorie des opérations assimilables au neuf. Les acquisitions d immeubles neufs sont envisageables en fonction des opportunités dans la limite maximale de 30% des fonds propres. Ces investissements répondront aux critères de rentabilité fixés par la SCPI et des zones des loyers intermédiaires A, B1 définies par l Arrêté du 29 avril Page 8

10 Année Réduction d impôts annuelle % Montant Economies d impôts cumulées Prix de revient d une part n à n+9 n+10 à n+12 Total 2,78% 2,00% 31% L AFFECTATION DU RESULTAT L exercice fait apparaître un bénéfice comptable de que la société de gestion propose d affecter au report à nouveau. 4. DISTRIBUTION DES REVENUS DE LA SCPI Les revenus de la SCPI sont composés de deux types, savoir : - les revenus de placements financiers - les revenus fonciers. a) Distribution des revenus des placements financiers Durant la phase de constitution du patrimoine, un dividende peut être distribué aux associés dans la mesure où les produits financiers issus du placement de la trésorerie en attente d investissement permettraient à la société de dégager un résultat d exploitation positif. Aucune distribution à ce titre n est intervenue en. b) Distribution des revenus fonciers La première distribution de revenus fonciers n est pas envisagée avant la troisième année qui suit la souscription. Aucune distribution à ce titre n est intervenue en. 3. LES REMUNERATIONS DE GESTION ET D ADMINISTRATION Les montants pris en charge par votre société au titre des forfaits alloués statutairement à la Société de gestion figurent au compte de résultat de l exercice : - Administration de la société Collecte des capitaux : néant - Commission sur produits financiers : ,23 - Les honoraires versés aux administrateurs d immeubles se sont élevés à 3 274,64 En sus des forfaits alloués statutairement, la Société de gestion informe de l existence d une convention avec la société Promogere d un montant de au titre de la révision comptable. V. LE PRIX DES PARTS 1. L EVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER NB : La valeur vénale proposée par l expert immobilier découle de deux approches complémentaires, à savoir la méthode par comparaison directe et la méthode par capitalisation du revenu. La méthode par comparaison consiste à déterminer la valeur des immeubles considérés en partant directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé. La méthode par capitalisation du revenu consiste à déterminer la valeur d un immeuble à partir d un revenu brut ou net et à lui appliquer un taux de capitalisation ou de rendement approprié. Ce revenu sera un revenu constaté dès lors qu il est estimé stable et durable ou théorique dans le cas contraire ou s il s agit d un local vide dont la probabilité de relocation prochaine est forte. Lorsque les immeubles sont en cours de rénovation, l expert immobilier considère l immeuble : - en pleine propriété, - à usage d habitation, - en son état futur, après réhabilitation, d entretien et d aménagement, - ne faisant l objet d une quelconque servitude pouvant grever sa valeur telle qu appréciée, Au 31 décembre, la valeur vénale du patrimoine immobilier issue des expertises réalisées par BNP PARIBAS REAL ESTATE en «prix de vente immeuble rénové» s est élevée à Cette valeur tient compte des cinq immeubles en compromis d achat pour lesquels des acomptes ont été versés sur le prix d acquisition ainsi que sur les travaux à réaliser, y compris la partie neuve du 110 rue d Isly à Lille ayant fait l objet d une renonciation à acquisition après le 31 décembre. Cet immeuble expertisé à est retranché du tableau comparatif prix de revient et expertise ci-après. Page 9

11 La valeur d expertise sert de base pour le calcul de la valeur de réalisation. Ainsi, elle est corrigée du montant des travaux restant à mobiliser (en moins) pour la comparer au coût des immeubles tel qu il apparaît au «Placements immobiliers» de l «Etat du Patrimoine» pour Les immeubles en compromis d achat sont retenus pour leur valeur bilantielle dans le calcul de la valeur de réalisation à savoir : VILLES IMMEUBLES ACOMPTES ACQUISITIONS ACOMPTES TRAVAUX TOTAL Lille 110 rue d Isly (neuf & réhabilitation) Lille 28 rue d Isly Valenciennes 12/14 Place des Acacias Rouen 3 rue Dufay TOTAL La valeur vénale du patrimoine s élève NB : L article R du Code Monétaire et Financier prescrit à chaque SCPI de faire procéder à l estimation de la valeur vénale des immeubles. L arrêté du 26 avril 1995 (JORF n 110 du 11 mai 1995 page 7823) article 3.1 précise que la valeur d un immeuble locatif détenu par une SCPI «est le prix présumé qu accepterait d en donner un investisseur éventuel dans l état et le lieu où se trouve l immeuble, à l arrêté des comptes. L immeuble sera normalement considéré comme devant continuer d être à usage locatif : cette valeur est déterminée hors droits d acquisition.» Selon une recommandation de l AMF (recommandation n 95-01) il est précisé que toutefois, «en matière d acquisition d un immeuble en l état futur d achèvement, l expert immobilier devra déterminer une valeur vénale de l immeuble supposé achevé». Cette même règle est retenue pour la détermination de la valeur des immeubles à rénover de la SCPI. TABLEAU COMPARATIF PRIX DE REVIENT ET EXPERTISE VILLES IMMEUBLES m2 Acquisition hors droits et taxes Travaux budgets actualisés Prix de revient final prévisionnel immeubles Expertise H.D au 31/12/11 ARGENTEUIL 1 6/8 rue des Aulnettes NANTES CONFLANS STE-HONORINE ASNIERES CANNES BORDEAUX LILLE LILLE* LILLE* VALENCIENNES* ROUEN* rue de Courson 50 avenue du Maréchal Galliéni 13 bis et 15 rue des Champs 74 avenue du Maréchal Galliéni 95 rue de la Liberté 5 rue des Vicaires 110 rue d Isly (réhabilitation) 28 rue d Isly 12/14 Place des Acacias 3 rue Dufay TOTAL * Immeubles sous compromis au 31 décembre Sur 2012, la SCPI a renoncé à l acquisition de la partie neuve de l immeuble du 110 rue d Isly à Lille, en raison du refus du permis de construire. Les sommes versées au titre d acompte de la partie neuve seront réaffectées à la partie réhabilitation de l immeuble: cette situation n aura donc pas d impact sur la valeur de réalisation au 31 décembre. 2. VALEUR DE REALISATION ET DE RECONSTITUTION a. Valeur de réalisation La valeur de réalisation de la société, définie par la loi du 4 janvier 1993 comme étant la valeur vénale du patrimoine, ressort à soit 4 263,86 par part. b. Valeur de reconstitution La valeur de reconstitution est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais d acquisition des immeubles et des frais de collecte ressort à soit 5 207,03 pour une part. 3. PRIX DE LA PART La valeur ISF La valeur de la part conseillée par la société de gestion qui peut servir de base à une évaluation dans le cadre de la déclaration de l ISF peut être la valeur de réalisation de la part soit 4 263,86. Néanmoins, la SCPI n ayant pas de marché secondaire, chaque porteur de parts peut déterminer une autre valeur en considération des éléments propres à son investissement qui lui restent personnels et sous sa responsabilité. Page 10

12 VI. LES PERSPECTIVES 2012 DE RENOVALOR 2 Dans le courant de l année 2012, la SCPI va acter les cinq immeubles sous compromis et les travaux de réhabilitation se poursuivront. PROJETS D ACQUISITIONS Un projet de réhabilitation à Meaux portant sur un immeuble de 1264 m2 est en cours de préparation. Un investissement en VEFA va se concrétiser à Longjumeau portant sur douze maisons de ville. Les dernières acquisitions porteront sur du patrimoine neuf pour permettre à la SCPI de solder les investissements dès En tenant compte des projets d acquisition, le patrimoine de la SCPI sera réparti comme suit : - Zone A : 33% - Zone B1 : 66% VII. LES CONVENTIONS VISEES PAR L ARTICLE L DU CODE MONÉTAIRE ET FINANCIER Au cours de l année, aucune convention de cette nature n a été soumise à l approbation du Conseil de Surveillance. En sus de cette convention, les honoraires alloués statutairement à la Société de Gestion étant considérés par la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes comme relevant des conventions visées par l article L du code monétaire et financier, nous vous rappelons qu ils se sont élevés à : - Administration de la société : Commission de prospection de capitaux : néant - Commission sur produits financiers : ,23 Les honoraires facturés par PROMOGERE au titre de la mission de révision comptable de la SCPI s élèvent à VIII. REMUNERATION DES MEMBRES DU CONSEIL DE SURVEILLANCE L Assemblée Générale des Associés se prononcera également sur la rémunération des membres du Conseil de Surveillance. IX. ANNEXES AU RAPPORT DE GESTION Vous trouverez pour votre pleine information en annexe 1 du présent rapport la liste au 31 décembre des contrats d assistance technique qui sont conclus avec la société ACTIGERE et les conditions financières. Cette société est contrôlée par le groupe PROMOGERE auquel appartient la société INTER GESTION. Fait à Paris, le 5 mars 2012 Le Président-Directeur Général Gilbert RODRIGUEZ Page 11

13 ANNEXE 1 LISTE DES CONTRATS D ASSISTANCE À MAÎTRE D OUVRAGE ENTRE LA SCPI ET ACTIGERE AU 31/12/11 MONTANT ASSIETTE TTC HONORAIRES ACTIGERE IMMEUBLES Travaux Maîtrise d Œuvre Bureau de Contrôle CSPS OPC Economiste Ingénieur structure Services concédés ou poste TOTAL Taux honoraires HT Honoraires HT Honoraires TTC Comptabilisé en TTC 1 BORDEAUX - 95 rue de la Liberté , , , , ,85 8,00% , , ,85 2 CANNES - Villa Rébecca, 74 av Galliéni , , , , , , , ,24 10,00% , , ,71 3 CONFLANS STE HONORINE - 50 av Galliéni , , , , ,59 10,00% , , ,93 4 LILLE - 5 rue des Vicaires , , , , ,50 10,00% , , ,95 5 LILLE rue d Isly (Réhabilitation) , , , , , ,25 10,00% , , ,96 6 LILLE rue d Isly (Neuf) , , , , , ,97 8,00% , , ,74 7 NANTES - 4 rue de Courson , , , , ,11 8,00% , , ,43 8 VALENCIENNES - 12/14 place des Acacias , , , , , ,98 10,00% , , , , , ,06 versés AFUL Réglés Oui/Non Page 12

14 RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE A L ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE DE 2012 Mesdames, Messieurs, Les membres de votre Conseil se sont réunis le 5 mars 2012 pour examiner les comptes de l exercice clos le 31 décembre. ACTIVITÉ DU CONSEIL PENDANT L ANNÉE Sans s immiscer pour autant dans la gestion même de la SCPI qui relève exclusivement de la société de gestion, votre Conseil de surveillance apporte au fil de l eau, de par l expérience diverse de ses membres, un complément de réflexion utile à la vie de notre SCPI. Plusieurs de nos recommandations ou suggestions ont été suivies dans leur application effective, s agissant de précautions juridiques ou de dispositions à prendre au niveau du parc immobilier en vue de sa mise en location, et ce toujours dans un souci d optimiser la profitabilité de notre épargne. Comme vous en avez été informés par le bulletin trimestriel d information, au cours de l année, votre Conseil de Surveillance a siégé à quatre reprises. Le 9 décembre, nous nous sommes rendus à Lille afin de visiter une partie du patrimoine de notre SCPI, en particulier l immeuble sis rue des Vicaires. La rénovation de l immeuble était bien avancée, certains appartements étant presque achevés. Tant l emplacement, à quelques encablures des gares de Lille, que le potentiel architectural du bâtiment ainsi que la qualité de la rénovation nous ont favorablement impressionnés. Concernant l immeuble de la rue d Isly, nous n avons pas eu le temps de le visiter mais son aspect extérieur ainsi que son emplacement nous ont également laissé une impression positive. Lors de nos quatre réunions, la société de gestion nous a fourni tous les éléments nécessaires à l accomplissement de notre mission de contrôle et de surveillance. Enfin, au cours de la réunion du 5 mars 2012, la Société de Gestion nous a présenté son rapport de gestion et informés sur les projets d investissement en cours ainsi que sur la situation générale de Rénovalor 2. REVENUS DE LA SCPI Compte tenu du fait que la SCPI est en phase de constitution du patrimoine, cet aspect n appelle pas de commentaire particulier de notre part. Il paraîtra évident à chacun d entre nous que les premiers loyers ne seront perçus qu une fois nos premiers locataires en place, c est à-dire après que les acquisitions et les éventuels travaux auront été effectivement réalisés et les appartements loués. Par conséquent, les premiers loyers de Rénovalor 2 devraient être versés en 2013 au plus tôt. RÉMUNÉRATION DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION ET CONVENTIONS SPÉCIALES L article III des statuts détaille les principes et méthodes de calcul de la rémunération de la société de gestion, tant lors de l augmentation de capital que pour la gestion et l administration de Rénovalor 2 et lors des cessions de parts. Pour ce qui est de l exercice, les honoraires alloués statutairement à la Société de gestion pour l administration de la société, figurent au compte de résultat de l exercice pour un montant de euros. Par ailleurs, Inter Gestion a perçu des honoraires au titre des commissions sur produits financiers pour un montant de ,23 euros. En sus des honoraires de gestion, la SCPI a versé à la société Promogere la somme de euros en rémunération de son activité de révision comptable. Pour plus de précisions sur ces points, vous voudrez bien vous reporter aux rapports du commissaire aux comptes. Il est enfin à noter que, pour l administration et la gestion des immeubles, la SCPI a versé aux sociétés d administration de biens, la somme de 3 274,64 euros. VALEURS DE LA PART Les sociétés de gestion de SCPI sont tenues de faire expertiser le patrimoine de celles-ci afin de déterminer à la fin de chaque exercice une valeur de réalisation et une valeur de reconstitution. A l occasion de chaque assemblée générale annuelle, il est demandé aux associés de prendre acte de ces deux valeurs et d approuver la valeur comptable. Sur ce point, en ce qui concerne Rénovalor 2, nous avons estimé, comme l année dernière, que votre Conseil devait vous apporter quelques précisions. La notion de valeur de réalisation, pour l associé actuel ou pour toute personne qui souhaiterait acheter des parts sur le marché, est de loin la plus «parlante» puisqu elle reflète en quelque sorte la valeur «à la casse» de notre société. La valeur de réalisation de Rénovalor 2, au 31 décembre, s élève à euros soit 4 263,86 euros pour une part. Il s agit là, à notre avis, d une donnée réellement utile pour l investisseur d origine qui peut ainsi constater la valeur de son investissement et en mesurer l évolution. Il est à noter que dans la phase de constitution de son patrimoine, la SCPI ne possède, pour l essentiel, que des biens «à rénover» dont certains sont déjà en cours de rénovation. En d autres termes, ces biens impactent aujourd hui la valeur de réalisation de la société en leur état de présentation actuelle, avant rénovation et donc pour des valeurs qui ne reflètent pas leur potentiel. Page 13

15 La valeur de reconstitution, quant à elle, découle de la valeur de réalisation et correspond au prix qu il faudrait payer au 31 décembre de chaque année pour «reconstituer» la société Rénovalor 2 en incluant les frais d acquisition. A rapprocher du prix de souscription tous frais compris, elle s établit cette année à euros, soit 5 207,03 euros par part. MARCHÉ DES PARTS ET ISF Au titre de la déclaration de l impôt sur la fortune, un bien doit être évalué en fonction de sa valeur vénale (cf. l article 885 S du code général des impôts «La valeur des biens est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès») c est-à-dire sur la base «du prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l offre et de la demande» dans un marché réel, au 1 er janvier de l année d imposition. Rappelons que le marché des parts de la SCPI Rénovalor 2 est inexistant ; dans ces conditions, les membres de votre Conseil de surveillance estiment que, si la valeur de réalisation de 4 263,86 euros peut être considérée comme une base fiable, chaque porteur de parts de Rénovalor 2 peut toutefois être amené, sous sa responsabilité, à extérioriser une valorisation différente vis-à-vis de l administration fiscale. En effet, il appartient à chaque contribuable de déterminer une valeur de marché de la part de la SCPI dont il est personnellement propriétaire et non une valeur de marché des immeubles et autres actifs qui sont la propriété de la SCPI elle-même. ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE Les comptes ont été vérifiés par le Commissaire aux Comptes ; le rapport de gestion et le projet de résolutions ont fait l objet des précisions apportées par la Société de Gestion lors de la réunion du Conseil de surveillance du 5 mars Ils n appellent pas d observation de notre part, aussi nous vous invitons à approuver les résolutions présentées par la Société de Gestion. Votre Conseil de surveillance se permet d attirer votre attention sur le fait que l assemblée générale des SCPI est un moment fort et une importante caractéristique de cette forme de produit d épargne. C est pourquoi, nous vous remercions de «remplir votre devoir d associé» ou, si vous ne pouvez pas participer à l assemblée générale, à compléter et renvoyer le formulaire de vote par correspondance ou par procuration. Nous vous remercions, Mesdames et Messieurs, de votre attention et de la confiance accordée à votre Conseil. Le présent rapport a été achevé de rédiger le 20 mars 2012 et approuvé à l unanimité. Pour le Conseil de surveillance Le Président Serge Blanc Nota : les membres du Conseil de Surveillance sont élus par les associés pour les représenter. Il est donc naturel qu ils restent à l entière disposition de leurs mandants pour leur fournir si nécessaire toute précision dans le domaine de compétence du Conseil. En conséquence, ils ont autorisé le président (serge.blancbert@laposte.net) à communiquer leurs coordonnées personnelles à tout associé qui le souhaiterait. Page 14

16 SCPI RENOVALOR 2 2 rue de la Paix Paris RAPPORT DU COMMISSAIRE AUX COMPTES SUR LES COMPTES ANNUELS Exercice clos le 31 décembre SA FIDORG AUDIT Commissaire aux Comptes 43 boulevard Haussmann Paris Membre de la Compagnie Régionale de caen Page 15

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19 BILAN ACTIF 31 décembre EXERCICE N EXERCICE N-I Brut Corrections de valeur Net Net ACTIF IMMOBILISE Frais de constitution IMMOBILISATIONS LOCATIVES ET AUTRES IMMEUBLES EN COURS DE REHABILITATION TRAVAUX EN COURS ACOMPTES VERSES EN COMPROMIS D ACHATS TOTAL I ACTIF CIRCULANT CREANCES D EXPLOITATION Locataires Débiteurs divers DISPONIBILITES Banque CHARGES CONSTATEES D AVANCE TOTAL II COMPTES DE REGULARISATION TOTAL III TOTAL GENERAL Page 18

20 BILAN PASSIF 31 décembre EXERCICE N EXERCICE N-I Brut Net Net CAPITAUX PROPRES CAPITAL Capital souscrit PRIMES D EMISSION Prime d émission Prélèvements sur primes d émission REPORT A NOUVEAU RESULTAT DE L EXERCICE Résultat de l exercice TOTAL I DETTES DETTES FINANCIERES DETTES D EXPLOITATION Fournisseurs DETTES DIVERSES Créditeurs divers TOTAL II COMPTES DE REGULARISATION PRODUITS CONSTATES D AVANCE TOTAL III TOTAL GENERAL Page 19

21 SCPI RENOVALOR 2 2 rue de la Paix Paris RAPPORT SPECIAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES SUR LES CONVENTIONS ET ENGAGEMENTS REGLEMENTES Exercice clos le 31 décembre SA FIDORG AUDIT Commissaire aux Comptes 43 boulevard Haussmann Paris Membre de la Compagnie Régionale de caen Page 20

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24 RENOVALOR 2 Société Civile de Placement Immobilier autorisée à faire publiquement appel à l épargne Au capital de Assemblée Générale Ordinaire du 7 juin 2012 Exercice clos le 31 Décembre - Projet de résolutions agréées par la Société de gestion Première résolution L assemblée générale, après avoir pris connaissance du rapport de gestion, du Conseil de surveillance et du Commissaire aux comptes sur les comptes annuels, approuve les comptes de l exercice clos le 31 décembre tels qu ils lui sont présentés. Deuxième résolution L Assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport spécial du Commissaire aux comptes en application de l article L du Code monétaire et financier, approuve les conclusions dudit rapport et les conventions qui y sont mentionnées. Troisième résolution L Assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport du conseil de surveillance, prend acte et fait sienne les termes de ce rapport et, en tant que besoin, renouvelle sa confiance au conseil de surveillance aux fins d exécution de son mandat dans toutes ses dispositions. Quatrième résolution L Assemblée générale donne quitus à la société de gestion, et en tant que de besoin, lui renouvelle sa confiance aux fins d exécution de son mandat dans toutes ses dispositions. Cinquième résolution L assemblée générale, sur proposition de la société de gestion, décide que le bénéfice de l exercice s élevant à la somme de est affecté au poste de report à nouveau. Sixième résolution L assemblée générale prend acte des valeurs de réalisation et de reconstitution de la société s élevant respectivement au 31 décembre à soit 4 263,86 pour une part et soit 5 207,03 pour une part. Septième résolution L Assemblée générale reconduit le montant de l indemnisation des membres du conseil de surveillance, à titre de jetons de présence, à pour l exercice 2012, indépendamment du remboursement des frais de déplacement de ses membres à l occasion, notamment, des réunions du conseil, des assemblées générales, des visites d immeubles, de la réunion annuelle de l ASPIM, et plus largement de tout déplacement nécessaire à la vie sociale de la SCPI Page 23

25 ÉTAT DU PATRIMOINE PLACEMENTS IMMOBILIERS Valeurs bilantielles EXERCICE EXERCICE 2010 Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées Immobilisations locatives Terrains et constructions locatives Immobilisations en cours Charges à répartir sur plusieurs exercices Commissions de souscription Frais de recherche des immeubles TVA non récupérables sur immobilisations locatives Autres frais d acquisitions des immeubles Provisions liées aux placements financiers Dépréciation exceptionnelle d immobilisations locatives Grosses réparations à répartir sur plusieurs exercices Autres provisions pour risques et charges TOTAL I AUTRES ACTIFS & PASSIFS DʼEXPLOITATION Actifs immobilisés Associés capital souscrit non appelé Immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles d exploitation Immobilisations financières Créances Locataires et comptes rattachés Autres créances Provisions pour dépréciation des créances Valeurs de placement et disponibilités Valeurs mobilières de placement Fonds de remboursement Autres disponibilités Provisions générales pour risques et charges Dettes Dettes financières Dettes d exploitation Dettes diverses TOTAL II Comptes de régularisation actif & passif Charges constatées d avance Charges à répartir sur plusieurs exercices Produits constatés d avance TOTAL III CAPITAUX PROPRES COMPTABLES VALEUR ESTIMEES DU PATRIMOINE Page 24

26 TABLEAU D ANALYSE DE LA VARIATION DES CAPITAUX PROPRES Capitaux propres comptables Situation Affectation Autres Situation Evolution au cours de l exercice d ouverture résultat 2010 mouvements de clôture Capital Capital souscrit Capital en cours de souscription Prime dʼémission Prime d émission Prime d émission en cours de souscription Prélèvement sur primes d émission Ecart dʼévaluation Ecart de réévaluation Ecart de réévaluation des immeubles d actif Fonds de remboursement prélevés sur le résultat distribuable Plus ou moins values réalisées sur cessions dʼimmeubles Réserves Report à nouveau Résultat de lʼexercice Résultat de l exercice Acompte sur distribution TOTAL GENERAL Page 25

27 COMPTE DE RÉSULTAT - PRODUITS Exercice au 31/12/11 PRODUITS (HORS TAXES) EXERCICE EXERCICE 2010 Montants Totaux Montants Totaux PRODUITS DE LʼACTIVITE IMMOBILIERES ET ACTIVITES ANNEXES Produits de l activité immobilière Loyers et charges facturées Produits annexes AUTRES PRODUITS DʼEXPLOITATION Reprises d amortissements d exploitation Reprises de provisions d exploitation Provisions pour créances douteuses Provisions pour grosses réparations Transfert de charges d exploitation Autres produits PRODUITS FINANCIERS Produits financiers Reprises de provisions sur charges financières PRODUITS EXCEPTIONNELS Produits exceptionnels Reprises d amortissements et provisions exceptionnels TOTAL DES PRODUITS Solde débiteur = perte TOTAL GENERAL Page 26

28 COMPTE DE RÉSULTAT - CHARGES Exercice au 31/12/11 CHARGES (HORS TAXES) EXERCICE EXERCICE 2010 Montants Totaux Montants Totaux CHARGES IMMOBILIERES Charges ayant leur contrepartie en produits Charges d entretien du patrimoine locatif Grosses réparations Autres charges immobilières CHARGES DʼEXPLOITATION DE LA SOCIETE Diverses charges d exploitation Dotations aux amortissements d exploitation Dotations aux provisions d exploitation Provisions pour créances douteuses Provisions pour grosses réparations Autres charges CHARGES FINANCIERES 91 Charges financières diverses Dotations aux amortissements et aux provisions - charges financières 91 CHARGES EXCEPTIONNELLES Charges exceptionnelles Dotations aux amortissements et aux provisions - charges exceptionnelles Solde créditeur = bénéfice TOTAL DES CHARGES TOTAL GENERAL Page 27

29 ANNEXE L'annexe ci-dessous est la dernière partie des documents de synthèse exigés par la loi du 30 avril 1983, dont le décret d'application est paru en février 1985, et présenté conformément à l'arrêté du 14 décembre 1999, applicable à partir des comptes de l'exercice A. INFORMATIONS SUR LES REGLES GENERALES D'EVALUATION 1. METHODES DE PRESENTATION DES COMPTES ANNUELS Conformément aux dispositions de l'arrêté du 14 décembre 1999, les documents se décomposent donc ainsi : - Etats financiers - Annexe qui renferme un certains nombre de tableaux - Détail des comptes pour faciliter la lecture de l'état du patrimoine et du compte de résultat. 2. DEROGATIONS - Présentation des comptes annuels : NEANT - A la méthode du coût historique : NEANT 3. TRANSFERT DE CHARGES D EXPLOITATION Conformément aux dispositions statutaires et à la note d information, les commissions de prospection de recherche de capitaux et d immeubles ont été imputées sur la prime d émission par voie de transfert de charges. 4. PLAN D'ENTRETIEN DES IMMEUBLES LOCATIFS Le patrimoine de la SCPI a été entièrement réhabilité aux normes techniques et réglementaires et aucun gros travaux ne se justifie dans les dix ans qui suivent l achèvement de l immeuble. En conséquence les provisions pour entretien et réparation ne seront constituées que quatre à cinq ans avant la vente prévisible des immeubles. Il n'a pas été constitué des provisions pour gros entretien en. 5. VALEURS DES TERRAINS Le plan comptable préconise, lorsque la valeur du terrain ne peut être distinguée de la construction, de regrouper la comptabilisation de ces deux éléments. C'est la méthode retenue par la Société qui achète des immeubles construits par des tiers. 6. FRAIS D ACQUISITION DES IMMEUBLES Ces frais sont inscrits à l actif et dépréciés par voie d amortissement en totalité dès la première année qui suit celle de leur constations, quant leur montant est définitivement arrêté ; l équivalent de la dotation étant constaté en transfert de charges pour imputation sur la prime d'émission. 7. METHODES D'EVALUATION APPLIQUEES AUX DIVERS POSTES DES COMPTES ANNUELS - Immeubles locatifs : ils sont inscrits à l'actif du bilan pour leur coût d'acquisition augmenté s'il y a lieu, du montant des gros travaux de réhabilitation et diminué des subventions accordées. - Pour l'exercice clos, aucune dépréciation n'a été constatée conformément aux dispositions du plan comptable des SCPI. 8. VALEUR VENALE DES IMMEUBLES LOCATIFS Les immeubles figurant dans l état du patrimoine à la clôture sont acquis en vue de leur rénovation. Page 28

30 Selon les dispositions comptables applicables aux Société Civiles de Placement Immobilier à compter du 1 er Janvier 2000, la deuxième colonne dite "valeurs estimées" de l'état du patrimoine présente, à titre d'information, la valeur vénale des immeubles locatifs et la valeur de réalisation définie à l'article L du Code Monétaire et Financier et à l'article 14 du décret n du 1er juillet 1971 modifié. La valeur vénale des immeubles locatifs résultera d'une expertise réalisée par la société BNP PARIBAS REAL ESTATE venant aux droits de la société ATIS REAL en qualité d'expert immobilier indépendant nommé pour 4 ans par l'assemblée Générale Ordinaire des associés de la SCPI, après acceptation de sa candidature par l'autorité des Marchés Financiers (AMF). Les expertises et actualisations sont établies dans le respect des règles stipulées par la charte professionnelle des experts immobiliers et conformément à la recommandation commune de l'amf et du Conseil National de la Comptabilité (CNC) d'octobre 1995 et dans le respect des préconisations contenues dans le rapport du groupe de travail sur l'expertise immobilière réuni par l'amf et la Charte de l'expertise publié le 3 février Le patrimoine locatif fait l'objet d'une expertise quinquennale et d'une actualisation des valeurs sans visite systématique les autres années. La valeur vénale proposée par l'expert immobilier découle de deux approches complémentaires, à savoir la méthode par comparaison directe et la méthode par capitalisation du revenu. La méthode par comparaison consiste à déterminer la valeur des immeubles considérés en partant directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé. La méthode par capitalisation du revenu consiste à déterminer la valeur d un immeuble à partir d un revenu brut ou net et à lui appliquer un taux de capitalisation ou de rendement approprié. Ce revenu sera un revenu constaté dès lors qu il est estimé stable et durable ou théorique dans le cas contraire ou s il s agit d un local vide dont la probabilité de relocation prochaine est forte. Lorsque les immeubles sont en cours de rénovation, l expert immobilier considère l immeuble : - en pleine propriété, - à usage d habitation, - en son état futur, après réhabilitation, d entretien et d aménagement, - ne faisant l objet d une quelconque servitude pouvant grever sa valeur telle qu appréciée, Pour les immeubles acquis à neuf ou dont les travaux sont achevés, l estimation de l expert immobilier est faite sur les seules constructions existantes. En effet, Selon la recommandation n 95-01, si la détermination de la valeur vénale est réalisée en l état du bien sans appréciation distincte des travaux immobiliers à effectuer, en matière d acquisition d un immeuble en état futur d achèvement, l expert immobilier doit déterminer une valeur vénale de l immeuble supposée achevée. Ainsi, à la clôture de l exercice, la valeur vénale du patrimoine immobilier correspond à la valeur d expertise corrigée du montant des travaux restant à immobiliser (en moins), et des subventions à recevoir pour chaque immeuble (en plus). Les immeubles en compromis d achats à la clôture de l exercice ont été expertisés au 31/12/ pour un montant de La Société de Gestion, pour le calcul de la valeur vénale, a retenu le montant des versements effectués sur compromis d achat, soit une somme de au 31/12/. La valeur d expertise au 31 décembre pour l ensemble des immeubles locatifs, y compris les immeubles en compromis d achats, s élève à Page 29

31 B. TABLEAUX CHIFFRES 1. ÉTAT DE L ACTIF IMMOBILISÉ Année Acquis. N Ordre IMMEUBLES TERRAINS ET CONSTRUCTIONS IMMOBILISATION EN COURS TOTAL ACTIF IMMOBILISE Adresse Valeur Acquisitions Total au Travaux au Dépenses Total travaux au au d achat 31/12/11 31/12/09 31/12/11 31/12/11 A. Immeubles restaurés TOTAL I B. Immeubles en cours de construction rue des Aulnettes - Argenteuil 4 rue de Courson - Nantes 13/15 rue des Champs - Asnières 50 rue du Maréchal Gallieni - Conflans Villa Rebecca - Cannes 95 rue de la Liberté - Bordeaux 5 rue des Vicaires - Lille TOTAL II C. Versements sur compromis d achat Acompte Place des Acacias - Valenciennes Acompte 110 rue d Isly - Lille Acompte 28 rue d Isly - Lille Acompte 3 rue Dufay - Rouen TOTAL III TOTAL ACTIF IMMOBILISE (I + II + III) Page 30

32 2. ÉTAT DES AMORTISSEMENTS ET DES PROVISIONS LIBELLE MONTANT au 31/12/11 PROVISIONS POUR GROSSES REPARATIONS Montant au Dotation Reprises Montant au 31/12/10 31/12/11 NEANT IMMOBILISATIONS INCORPORELLES Amortissements de constitution Montant au Dotation Reprises Montant au 31/12/10 31/12/11 NEANT LOCATAIRES PROVISIONS POUR CREANCES DOUTEUSES Montant au Dotation Reprises Montant au 31/12/10 31/12/11 NEANT CHARGES A REPARTIR SUR PLUSIEURS EXERCICES Montant au Dotation Reprises Montant au 31/12/10 31/12/ PROVISIONS POUR TRAVAUX EXCEPTIONNELS Montant au Dotation Reprises Montant au 31/12/10 31/12/11 NEANT PROVISIONS POUR RISQUES Montant au Dotation Reprises Montant au 31/12/10 31/12/11 NEANT Page 31

33 3. ÉCART DE RÉÉVALUATION : NÉANT 4. AFFECTATION DU RÉSULTAT DE L EXERCICE PRÉCÉDENT LIBELLE MONTANT REPORT A NOUVEAU AU 31/12/ DIVIDENDES PRELEVEMENT LIBERATOIRE RESULTAT AU 31/12/10 FOND DE REINVESTISSEMENT REPORT A NOUVEAU AU 31/12/ C. INFORMATIONS DIVERSES 1. PRÉCISIONS SUR LA NATURE, LE MONTANT ET LE TRAITEMENT COMPTABLE DES POSTES SUIVANTS - DISPONIBLITÉS ET CHARGES À PAYER CONCERNANT L EXERCICE 31/12/11 LIBELLE DISPONIBILITES FACTURES NON PARVENUES CHARGES A PAYER MONTANT MONTANT DES DETTES GARANTIES PAR DES SURETÉS RÉELLES DONNÉES PAR L ENTREPRISE Néant - MONTANT GLOBAL DES ENGAGEMENTS FINANCIERS QUI NE FIGURENT PAS AU BILAN Néant - ENGAGEMENTS REÇUS OU DONNÉS Néant Page 32

34 2. OFFRES DE CESSIONS DE PARTS AU 31/12/11 NÉANT 3. PRODUITS ET CHARGES IMPUTABLES À UN AUTRE EXERCICE : LIBELLE MONTANT PRODUITS SUR EXERCICES ANTERIEURS CHARGES SUR EXERCICES ANTERIEURS 0 4. CAPITAL ET PRIMES D EMISSION 31/12/10 Mouvement 31/12/11 Nombre de parts Souscriptions Remboursements Prix de souscription des parts Nominal des parts Prime d émission par part de fondateur Prime d émission par part Nbre de parts Capital et primes d émission Montant du capital Souscriptions Remboursements Montant des primes d émission Souscriptions Imputation frais Remboursements Ecart sur rachat parts Page 33

35 D. TABLEAU DE FINANCEMENT DE L EXERCICE PREMIÈRE PARTIE EMPLOIS 2010 RESSOURCES 2010 Perte de l exercice (1) Bénéfice de l exercice Charges à répartir sur plusieurs Dotations ou reprises d amortissements exercices (2) et de provisions Charges prélevées sur primes Augmentation de : d émission Immobilisations en cours Capital (prime d émission comprise) Remboursement retrait 0 Emprunt 0 TOTAL EMPLOIS TOTAL RESSOURCES Augmentation du fond Diminution du fond de roulement de roulement TOTAL GENERAL TOTAL GENERAL TABLEAU DE FINANCEMENT DE L EXERCICE DEUXIÈME PARTIE (3) 2010 Augmentation des autres dettes et diminution des actifs réalisables Augmentation des actifs réalisables et diminution des autres dettes. Valeurs disponibles au début de l exercice Disponible à la fin de l exercice Augmentation ou diminution du fond de roulement (1) À l exclusion des résultats sur cessions d éléments d actif (2) Montant brut transféré au cours de l exercice (3) Dans le tableau de financement, le signe + exprime les dégagements (ressources) - les besoins (emplois) Page 34

36 E. TABLEAUX COMPLÉTANT DE RAPPORT DE GÉRANCE TABLEAU I PLACEMENTS IMMOBILIERS RECAPITULATION DES PLACEMENTS IMMOBILIERS Valeurs bilantielles EXERCICE EXERCICE 2010 Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées Terrains et constructions locatives Habitations Locaux commerciaux Commerces Total Immobilisations en cours Habitations Locaux commerciaux Commerces Total TOTAL GENERAL TABLEAU II ÉVOLUTION DU CAPITAL Date de création : 09/09/2009 Visa AMF du 19 octobre 2009 Capital initial SCPI : euros Année Montant du capital nominal au 31/12 Montant des capitaux apportés à la SCPI par les associés lors des souscriptions au cours de l année (1) Prime incluse Nombre de parts au 31/12 Nombre d associés au 31/12 Rémunération H.T. de la société de gestion à l occasion des souscriptions (au cours de l année) Prix d entrée au 31/12 (2) Total (1) A diminuer des retraits réalisés pour les sociétés à capital variable (2) Prix payé par le souscripteur ou l acquéreur Page 35

37 TABLEAU III ÉVOLUTION DU MARCHÉ SECONDAIRE DES PARTS Année Nombre de parts cédées % par rapport au nombre de parts total en circulation au 1er janvier Délai moyen d exécution d une cession (en mois) Demande de cessions en suspens Rémunération de la gérance sur les cessions (en H.T.) 2009 NÉANT 2010 NÉANT NÉANT TABLEAU IV ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART (en euros) Année Prix d entrée (1) Prix de sortie Rentabilité brute (3) Rentabilité nette (4) (2) Prix d entrée Prix de sortie Prix d entrée Prix de sortie ,00% 0,00% ,06% 0,06% ,11% 0,13% (1) Prix payé par le souscripteur ou l acquéreur au 1er janvier (2) Somme revenant à l associé en cas de retrait dans le cadre du capital variable (3) Total des revenus bruts par parts rapportés au prix de celle-ci (en %) (4) Dividende versé au titre de l année par part rapporté au prix de cell-ci (en %) (5) Valeur de retrait (à diminuer de 50% du déficit réparti à l associé se retirant) Page 36