L'union de services, une garantie coopérative en copropriété

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1 L'union de services, une garantie coopérative en copropriété Article juridique publié le 19/03/2015, vu 754 fois, Auteur : Maître POULICHOT Dès sa rédaction originelle, la loi du 10 juillet 1965 a autorisé la gestion des syndicats de copropriétaires par des non professionnels. Progressivement, il est apparu utile de développer des structures permettant aux syndics bénévoles ou coopératifs de mutualiser leurs moyens. Cela permettait un gain de temps ainsi que des échanges d expériences. Ainsi sont nées les unions de services. Dans la mesure où celles-ci sont peu connues, il convient de répondre à plusieurs questions souvent posées à leur propos. Pourquoi créer des unions de services? Quel est leur régime juridique? Quels sont leurs atouts? Quelles sont leurs limites? Pourquoi créer des unions de services? Afin de comprendre l esprit dans lequel on a créé ces unions, il faut rappeler les différentes possibilités existantes concernant la gestion non professionnelle en copropriété. Une assemblée générale de copropriétaires peut désigner un syndic bénévole au lieu de choisir un syndic professionnel. Toutefois, elle peut aussi décider que le syndicat de copropriétaires aura la forme coopérative. Deux modèles de fonctionnement sont alors possibles. Le premier existe depuis 1965 et implique l obligation de constituer un conseil syndical. Ce dernier élit ensuite en son sein un syndic coopératif (Article 17 alinéa 4 de la loi n du 10 juillet 1965 dans sa rédaction originelle, puis article 17-1 de la loi n du 10 juillet 1965, texte créé par la loi SRU n du 13 décembre 2000). Les membres du conseil syndical sont tous des copropriétaires. Le second modèle a été introduit par la loi ALUR (Article de la loi n du 10 juillet 1965 introduit par la loi ALUR [pour l Amélioration du Logement et un Urbanisme Rénové] n du 24 mars 2014). Un syndicat de copropriétaires peut adopter la forme coopérative sans pour autant désigner de conseil syndical, à condition de comporter moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et d avoir un budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs inférieur à Dans ce cas, l assemblée générale élit directement le syndic coopératif parmi ses membres. En cas d empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires.

2 Dans les deux cas, le syndic coopératif est un copropriétaire, tout comme le syndic bénévole (Article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 introduit par la loi n du 24 mars 2014). A l inverse du professionnel de l immobilier, qui est le mandataire de plusieurs syndicats, les copropriétaires qui deviennent syndics n occupent cette fonction que pour un voire deux immeubles. Pourtant, leurs obligations sont similaires à celles d un syndic professionnel. Un effort important de formation et d information doit donc être accompli. Si plusieurs syndics coopératifs ou bénévoles échangent ces informations, ils peuvent mettre en place des solutions dont certains auront vérifié la pertinence. Cela implique un gain de temps ainsi que l assurance d éviter l isolement. On ajoutera que les syndicats de copropriétaires qui adoptent la gestion bénévole ou coopérative le font pour se passer de prestataires, soit parce qu ils ne trouvent pas de syndics professionnels intéressés pour intervenir, soit parce qu ils souhaitent faire des économies ou gagner en autonomie. Il s agit là une optique tout à fait conforme à celle qui anime le mouvement coopératif, dont le but premier est l émancipation des citoyens afin qu ils accèdent à certains services sans l intervention d intermédiaires. Tel est d ailleurs le but donné aux sociétés coopératives dans le statut de la coopération de L effort commun des participants à ces structures devait permettre leur accès direct à des biens et services, ce qui occasionnait un gain financier, puisque la rétribution de prestataires n était plus nécessaire (Article 1 de la loi n du 10 septembre 1947 dans sa rédaction originelle). Ce fut dans cette perspective qu en 1985, le législateur a prévu la création d unions de services. Quel est le régime juridique des unions de services? Dès 1965, la loi prévoyait que des syndicats de copropriétaires situés dans le même ensemble immobilier puissent créer des unions de syndicats (Article 29 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction initiale). Toutefois, cela ne concernait que des immeubles voisins et contigus. En outre, ces syndicats de copropriétaires pouvaient parfaitement avoir un syndic professionnel. En 1985, la loi Bonnemaison (Article 8 de la loi n du 31 décembre 1985 créant dans l article 29 de la loi n les alinéas 2 et 3) a prévu les dispositions suivantes : «Les syndicats coopératifs de copropriété et les syndicats dont le syndic est un copropriétaire peuvent, même s ils n appartiennent pas au même ensemble, constituer entre eux des unions ayant pour objet de créer et gérer des services destinés à faciliter leur gestion, ainsi que la vie sociale des copropriétés. Chaque syndicat décide, parmi les services proposés par une union, ceux dont il veut bénéficier.» Pour gérer des services, des syndicats de copropriétaires ayant un syndic bénévole ou coopératif pouvaient donc constituer entre eux une union, même si leurs immeubles n étaient ni voisins, ni contigus.

3 Ainsi sont nées les unions de services, qui doivent donc être bien distinguées des unions de syndicats (ces dernières ne pouvant concerner que le même ensemble immobilier). En 1986, il a été précisé que ces unions de services pouvaient être propriétaires des biens nécessaires à leur objet (Article 10 du décret n du 09 juin 1986 introduisant une nouvelle rédaction de l article 43 du décret n du 17 mars 1967). Malheureusement, en 2000, lors de la refonte de l article 29 de la loi du 10 juillet 1965, le législateur a supprimé les alinéas relatifs aux unions de services, alors que certaines avaient déjà été constituées. Fort heureusement, la loi n du 13 juillet 2006 dite ENL (Engagement National pour le Logement) est revenue à un point de vue plus favorable à la coopération en copropriété. Dans son article 93, elle dispose : «I.? Les syndicats coopératifs, les syndicats gérés par un copropriétaire syndic non professionnel et les associations syndicales libres peuvent, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins, constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et de gérer des services destinés à faciliter leur gestion. II.? Ces unions coopératives peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Les adhérents sont représentés à l assemblée générale de l union coopérative par leurs présidents ou syndics. L assemblée générale élit, parmi les représentants des syndicats ou associations syndicales libres adhérents, les membres du conseil d administration de l union. Leur mandat ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération. III.? Chaque syndicat ou association syndicale libre décide parmi les services proposés par une union coopérative ceux dont il veut bénéficier. Les unions coopératives ne sont pas soumises aux dispositions de la section 8 du décret n du 17 mars 1967 pris pour l application de la loi no du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.» Ce texte, qui n a pas été modifié, est le fondement actuel de l existence des unions de services. On notera qu elles ne sont pas soumises aux dispositions de la section 8 du décret n du 17 mars 1967, qui quant à elles, concernent les unions de syndicats. La distinction est bien claire, d autant que, désormais, ce sont deux lois différentes qui concernent d un côté, les unions de syndicats (à savoir la loi du 10 juillet 1965 dans son article 29) et de l autre, les unions de services (à savoir la loi ENL du 13 juillet 2006 dans son article 93) Les unions de services, telles que les encadre l article 93 de la loi ENL, sont des structures de droit privé pouvant être propriétaires de biens. Leurs membres peuvent être des syndicats de copropriétaires ayant des syndics bénévoles ou coopératifs, ou bien des associations syndicales libres (ASL). L assemblée générale des unions est composée des représentants des syndicats membres, à savoir leurs syndics respectifs, et des représentants des ASL membres, à savoir leur président. Ces représentants élisent en leur sein un conseil d administration de l union dont les membres exercent leur fonction bénévolement. En dehors de ces éléments, les unions de services bénéficient d une grande liberté pour s organiser. Quels sont les atouts des unions de services? Le principal avantage de l union de services est qu elle est gérée directement par les bénéficiaires de ses actions. Ceci correspond parfaitement à l idéal coopératif d un effort commun entre ceux qui veulent bénéficier d un service afin de se passer d intermédiaires.

4 Pour qu une telle dynamique fonctionne, certaines conditions paraissent néanmoins devoir être remplies. D abord, il faut une pérennité dans la gestion bénévole des structures composant l union de services. Cette dernière a donc intérêt à soutenir les syndics bénévoles ou coopératifs ainsi que les présidents d ASL, qui d ailleurs, élisent son conseil d administration. Or, pour que la gestion bénévole soit pérenne dans un syndicat de copropriétaire comme dans une ASL, il est nécessaire d éviter que la dynamique ne repose que sur une personne. La mobilisation d un individu est par nature temporaire. L âge, la santé, les contraintes professionnelles et les évolutions dans la vie familiale peuvent amener un syndic bénévole ou coopératif à quitter ses fonctions. D autres devront prendre le relai. L idéal est qu ils s y soient préparés à temps. La force des unions de services est justement de pouvoir offrir un cadre qui permette un échange périodique avec d autres gestionnaires non professionnels afin d aborder cette problématique essentielle du travail collectif minimal au sein de chaque immeuble. Ce souci très important concernant la continuité de l investissement qu il faut susciter, montre également pourquoi l union de services est préférable à d autres solutions. D abord, la gestion bénévole constitue une économie certaine, nécessaire même lorsque la solvabilité de certains copropriétaires n est pas extensible. Cette solution dégage des marges financières, ce qui est un des objectifs des pouvoirs publics. Cependant, pour que des copropriétaires se dévouent dans une gestion bénévole, il n est pas raisonnable de leur demander une charge de travail excessive alors que d autres profitent de leurs sacrifices. L union de services permet d alléger le fardeau des syndics bénévoles ou coopératifs en les mettant en relation avec leurs semblables, et cela sans pour autant réclamer le moindre denier à l Etat. Ensuite, l union de services ne constitue pas un prestataire en concurrence avec les professionnels de l immobilier. Elle repose uniquement sur l énergie et les moyens de ses propres membres qui ont un contrôle direct sur son fonctionnement. De ce point de vue, elle ne rentre pas même en concurrence avec les autres unions de services. Le fait qu un acteur s émancipe à un endroit ne peut nullement inquiéter celui qui en fait de même non loin de là. Les démarches authentiquement coopératives ne peuvent jamais être antagoniques. Seuls les prestataires qui utilisent un étendard coopératif, mais qui souhaitent avoir une clientèle placée sous leur dépendance, sont dans une relation de compétition. Des associations ou des sociétés coopératives peuvent parfaitement aspirer à devenir prestataires de services ou syndics professionnels. Cela relève de l économie sociale et solidaire. Même les coopératives d habitants pourront fournir des services à des personnes autres que leurs membres. Toutefois, les unions de services ne se placent pas dans cette optique. Elles ne visent qu à procurer des services à leurs propres participants. Elles évitent donc tout mélange des genres avec l intervention publique, la protection des consommateurs ou la participation au marché des prestations de services dans le monde de l immobilier. Cela procure deux autres avantages. En premier lieu, il n y a aucun risque de connivence liée à des intérêts capitalistiques ou à des réseaux relationnels dirigeant une structure. Celui qui passe les marchés est le syndic bénévole ou coopératif. L union de services est un simple exécutant. En outre, ce n est pas l union de services qui peut imposer voire même conseiller des prestataires mais plutôt des membres de l union qui peuvent indiquer à leurs pairs le fait qu ils sont satisfaits de tel ou tel intervenant. En second lieu, l union de services a tout intérêt, pour sa propre survie, à encourager ses membres à inclure dans la dynamique

5 le plus possible de personnes aptes à se mobiliser, y compris si elles se mobilisent parce qu elles sont mécontentes. Contrairement aux structures qui utilisent la colère populiste mais ne savent pas la gérer ensuite, l union de services est un mécanisme d inclusion du plus grand nombre dans la gestion. Elle permet donc de transformer les insatisfactions en énergie profitable à tous, notamment parce qu'elle incite ceux qui sont curieux, voire même méfiants, à contrôler la démarche collective. Dans d autres modes de gestion, la tentation est plutôt de marginaliser les opposants par peur de la contestation, ce qui accentue leur colère ainsi que les risques d iniquité et de rupture d égalité devant les charges communes. Les membres du conseil d administration d une union de services ne sont pas de simples consommateurs qui, pour capter un service, se placent dans la dépendance d un prestataire, qu il soit associatif ou commercial. Les unions de services constituent une garantie coopérative parce qu elles sont sous le contrôle direct et exclusif de ceux qui bénéficient des services qu elles fournissent. Ces bénéficiaires ne sont d ailleurs pas de simples consommateurs aisément manœuvrables et à la présence fugace. Les unions de services sont administrées par des bénévoles qui, chacun de leur côté, gèrent un bien immobilier complexe où ils sont confrontés au quotidien à des questions pressantes. Par la force des choses, ils sont tous relativement expérimentés. L union de services permet donc d avancer vers l idéal coopératif en évitant à la fois le repli des syndics coopératifs ou bénévoles sur eux-mêmes, mais aussi la dépendance de ces syndics à l égard de prestataires qu ils ne contrôlent pas. L union de services est donc un véritable instrument d émancipation au service de l efficacité. Quelles sont les limites de l union de services? Pour qu une union de services fonctionne, un investissement bénévole est nécessaire tant au sein des syndicats de copropriétaires membres de la structure qu au sein du conseil d administration de l union. Ceux qui, à l inverse, sont dans une optique consumériste doivent plutôt faire appel à un syndic professionnel. Afin d être rassurés et mieux informés, rien ne les empêche d adhérer à une association de consommateurs. L agrément dont bénéficient parfois ces dernières offre une garantie d une autre nature que celle qui existe dans les unions de services. En effet, l implication directe et constante des consommateurs est moins nécessaire lorsque la protection dont ils bénéficient est évaluée par l autorité publique. D ailleurs, les professionnels de l immobilier ont fait des efforts réels en matière de formation continue et d organisation. Les copropriétaires qui souhaitent rester des consommateurs ont la possibilité d initier un dialogue avec eux par l intermédiaire des associations siégeant dans les organismes compétents. Concernant ceux qui veulent conduire d en haut des politiques qui s imposeraient à la population, l union de services n est pas non plus un outil adapté. Une union de services est animée d un esprit conforme aux principes posés par l Alliance Coopérative Internationale (ACI) dans sa déclaration sur l identité coopérative de 1995 ( Elles respectent tout particulièrement les valeurs d autonomie et de contribution directe des groupes coopératifs à une œuvre d intérêt général. Le législateur a refusé explicitement de reprendre ces principes dans la définition de la coopération qu il a précisée lors de la loi sur l Economie Sociale et Solidaire (Loi n du 31 juillet 2014, article 24 modifiant l article 1 de la loi du 10 septembre 1947). Son souhait est donc moins d encourager une garantie coopérative reposant sur l autonomie qu un dirigisme accru sous la bannière coopérative. Les tenants d une approche plus technocratique disposent, néanmoins, de très nombreux mécanismes pour initier des dynamiques où ils garderont le contrôle des opérations tout en laissant aux bénéficiaires des prestations un rôle purement anecdotique. Pour eux non plus, l union de services n a pas grande utilité. Thierry POULICHOT

6 Avocat au Barreau de Rennes