Imprimerie Officielle de la République Tunisienne

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1 REPUBLIQUE TUNISIENNE RECUEIL DES TEXTES REGISSANT LES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES EN ANNEXE LES TEXTES RELATIFS AU PATRIMOINE IMMOBILIER APPARTENANT AUX ETRANGERS Publications de l 2013

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3 Sommaire I - Rapports entre bailleurs et locataires * Locaux à usage d'habitation, de profession ou d'administration publique 7 * Locaux à usage commercial, industriel ou artisanal * Droit de priorité de l'achat.. 39 II - Textes relatifs au patrimoine immobilier appartenant aux étrangers * Immeubles appartenant aux étrangers * Droit de maintien dans les locaux appartenant aux étrangers. 51 * Accords tuniso-français relatifs au patrimoine immobilier français * 2ème accord tuniso-français relatif au patrimoine immobilier à caractère social. 55 * Echange de lettres entre la République Tunisienne et la République Française * Conditions de cession des immeubles régis par les accords tuniso-français.. 59 * Droit de propriété de l'etat dans les opérations immobilières * Transfert d'attributions dans le domaine des immeubles appartenant à des étrangers. 65 * Commission chargée d'examiner les demandes de cession des immeubles appartenant aux étrangers. 67 * Demande de cession des immeubles des étrangers

4 * Circulaire du 7 juin 1984, relative aux immeubles appartenant à des étrangers et construits ou acquis avant * Offre publique d achat lancée à l adresse des propriétaires français des biens immobiliers situés au gouvernorat de Bizerte * Offre publique d achat à l adresse des propriétaires français des biens immobiliers situés sur l ensemble du territoire tunisien à l exception du gouvernorat de Bizerte 85 4

5 I Rapports entre bailleurs et locataires * Locaux à usage d'habitation, de profession ou d'administration publique 7 * Locaux à usage commercial, industriel ou artisanal 21 * Droit de priorité de l'achat

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7 LOCAUX A USAGE D'HABITATION DE PROFESSION OU D'ADMINISTRATION PUBLIQUE Loi n du 18 février 1976, relative aux rapports entre propriétaires et locataires de locaux à usage d'habitation, de profession ou d'administration publique (1) (JORT N 13 du 20 Février 1976) Au nom du peuple, Nous, Habib Bourguiba, président de la République Tunisienne, L'assemblée nationale ayant adopté, Promulguons la loi dont la teneur suit : Article premier Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux locaux à usage d'habitation, de profession ou d'administration publique sans caractère commercial ou industriel dont la construction a été achevée avant le 1er janvier 1954 (2). Article 2 (Modifié par la loi n du 27 décembre 1993) Est maintenue dans les lieux de plein droit, sans délai et sans l'accomplissement d'aucune formalité, toute personne physique ou morale, qui à titre de locataire, occupe à la date de (1) Travaux préparatoires : Discussion et adoption par l Assemblée Nationale dans sa séance du 10 février (2) Ces dispositions sont étendues "aux mêmes locaux occupés par voie de location à la date de publication de la présente loi et construits avant le 1er janvier 1970" voir l'article unique de la loi n du 1er mars 1978 (JORT n 18 du 3 mars 1978). 7

8 publication de la présente loi un local rentrant dans la catégorie des locaux définis à l'article précédent et ce nonobstant toute clause contraire contenue dans le contrat ou toute décision judiciaire ayant pour effet son expulsion pour fin de bail. Article 3 (Modifié par la loi n du 27 décembre 1993) En cas de décès du locataire ou d'abandon de domicile, le droit au maintien dans les locaux à usage d'habitation est transféré à son conjoint, ses enfants mineurs jusqu'à leur majorité et à ses enfants handicapés. Ce droit est également transféré aux ascendants qui prouvent leur cohabitation avec le locataire depuis une durée excédant un an et qu'ils ne possèdent pas un local à usage d'habitation situé dans un rayon ne dépassant pas trente kilomètres du local loué. Article 4 (Modifié par la loi n du 27 décembre 1993) Ne sont pas maintenus dans les lieux : 1) le locataire qui n'a pas occupé effectivement le local loué par lui même ou ne l a pas fait occuper par son conjoint, ses ascendants ou ses descendants qui vivent habituellement avec lui et ce pendant huit mois au minimum au cours d'une année de location, à moins que les exigences de sa profession ou de sa fonction ne justifient une occupation d'une durée moindre, 2) le locataire de plusieurs locaux sauf pour celui constituant son principal établissement, à moins que le conjoint ne soit dans l'impossibilité d'obtenir une mutation lui permettant de cohabiter avec son conjoint, 3) le locataire dont la propriété d'une habitation située dans un rayon ne dépassant pas trente kilomètres du local loué a été prouvée. Le propriétaire d'un local loué peut, par voie d'huissier notaire demander au locataire de fournir une déclaration sur 8

9 l'honneur affirmant qu'il ne possède ni lui même, ni son conjoint ou ses enfants mineurs, un local situé dans le périmètre susvisé. Le droit au maintien est prescrit si le locataire refuse de fournir cette déclaration dans un délai d'un mois à compter de la date du préavis ou reconnaît être propriétaire d'une habitation. 4) le locataire d'un local ayant fait l'objet soit d une interdiction d'habiter, soit de mesures prescrivant la réparation ou la démolition de l'immeuble menaçant ruine dont fait partie ce local. Toutefois, lorsque l'interdiction n'a été édictée qu'à titre temporaire ou si la mesure prescrivant la réparation ou la démolition a été rapportée, l'ancien locataire peut invoquer les dispositions de la présente loi pour reprendre le local loué. 5) le locataire qui occupe un local situé dans un immeuble exproprié pour cause d'utilité publique, à charge de l'administration bénéficiaire de l'expropriation de lui payer une indemnité préalable d'un taux égal au montant du loyer de quatre années fixé sur la base du montant du loyer du dernier mois avant l'évacuation du local. Article 5 (Modifié par la loi n du 27 décembre 1993) Le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au propriétaire qui aura obtenu de l'autorité administrative compétente chargée de délivrer les autorisations de bâtir, une autorisation de démolir l'immeuble dans lequel le local est situé pour y construire un nouvel immeuble. L'autorisation de démolir n'est délivrée que sur accord préalable du ministre chargé de l'habitat après avis d'une commission spéciale dont la composition et le fonctionnement seront fixés par arrêté du ministre sus-mentionné. 9

10 Le propriétaire ayant obtenu cette autorisation est tenu d'en informer le locataire par voie d'huissier notaire avec préavis de six mois, pour évacuer les lieux et ce à compter de la date du préavis. A défaut, le propriétaire peut l'assigner devant le juge des référés. Le locataire a droit du fait de l'évacuation, à une indemnité égale au montant du loyer de quatre années fixé sur la base du loyer du dernier mois avant l'évacuation des lieux. Les travaux autorisés doivent être entamés dans le délai de six mois à compter du départ du dernier locataire. Article 6 (Modifié par la loi n du 27 décembre 1993) Le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au propriétaire qui aura obtenu une autorisation d'effectuer des travaux de restauration de l'immeuble dans lequel est situé le local loué ou d'addition de construction dans le sens horizontal ou vertical ayant pour objet d'entretenir ou d'augmenter la surface habitable ou d'augmenter le nombre de logements ou le confort de l'immeuble et qui rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire ou de sa famille. Il sera fait application, dans ce cas, des procédures prévues aux paragraphes 2, 3, 4 et 5 de l'article 5. Article 7 (Modifié par la loi n du 27 décembre 1993) Le locataire ne peut s'opposer au propriétaire qui effectue des travaux autorisés, pour la restauration de l'immeuble dans lequel se situe le local loué ou l'addition de construction dans le sens horizontal ou vertical ayant pour objet d'entretenir ou d'augmenter la surface habitable ou d'augmenter le nombre de logements ou le confort de l'immeuble, et qui ne rendent pas inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire ou de sa famille. 10

11 Le locataire est tenu d'évacuer la partie du local loué rendu inhabitable par l'exécution des travaux et ce jusqu'à leur achèvement. A défaut, le propriétaire peut l'assigner devant le juge des référés. Le propriétaire peut, après l'achèvement des travaux réclamer au locataire ayant bénéficié directement des nouveaux travaux une majoration du loyer dans les limites des améliorations apportées. Article 8 Le bénéfice du maintien dans les lieux n'est pas non plus opposable au propriétaire qui veut reprendre tout ou partie des cours, jardins ou terrains précédemment loués nus comme accessoires d'un local d'habitation, pour construire un nouvel immeuble à destination principale d'habitation à la condition que la nouvelle construction ne rende pas impossible la jouissance du logement existant. Le propriétaire notifiera aux locataires avec un préavis de six mois son intention de construire des bâtiments à destination principale prévue au paragraphe précédent. Les travaux devront être commencés dans le délai de trois mois à compter du départ du dernier locataire. Dans ce cas, le locataire pourra obtenir une réduction du loyer. Article 9 Le droit au maintien cesse d'être opposable au propriétaire de nationalité tunisienne qui veut reprendre son immeuble pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par ses ascendants ou ses descendants, lorsqu'il met à la disposition du locataire un local en bon état, remplissant les conditions d'hygiène normales ou au moins équivalentes à celles du local objet de la reprise, et, correspondant à ses besoins personnels, familiaux ou professionnels et à ses possibilités. 11

12 Le propriétaire qui veut bénéficier de la reprise doit signifier par voie d'huissier notaire un congé au locataire, contenant, sous peine de nullité, les indications suivantes : - le nom et l'adresse du propriétaire du local offert, - l'emplacement de celui-ci, - le nombre de pièces qu il comporte - le degré de confort, - le loyer, - le délai à l'expiration duquel il veut effectuer la reprise et pendant lequel il peut être pris possession du local offert, délai qui ne peut être inférieur à trois mois à compter de la date de signification du congé, - l'identité du bénéficiaire de la reprise ainsi que sa situation de famille et sa profession. Dans le mois qui suit la signification du congé, le locataire doit saisir la juridiction compétente s'il a l'intention de s'opposer à la demande du propriétaire. Passé ce délai, il est considéré comme acquiesçant à cette demande et doit, à l'expiration du délai indiqué dans le congé remettre le local occupé à la disposition du propriétaire. Article 10 Le droit au maintien n'est pas opposable au propriétaire de nationalité tunisienne qui veut reprendre son immeuble pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par ses ascendants ou ses descendants et qui justifie que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'un local correspondant à ses besoins normaux, à ceux des membres de sa famille vivant habituellement avec lui ou à ses besoins professionnels. 12

13 Article 11 (Modifié par la loi n du 27 décembre 1993) Le propriétaire qui veut bénéficier du droit de reprise conformément aux dispositions de l'article 10 de la présente loi, doit prévenir le locataire au moins six mois à l'avance par exploit d'huissier notaire. Cet acte doit indiquer la date et le mode d'acquisition de l'immeuble, le nom et l'adresse du bénéficiaire du droit de reprise et son degré de parenté avec le propriétaire et d'une façon générale, toutes les indications utiles permettant au locataire de vérifier le bien fondé de la demande. Le locataire désireux de contester le bien fondé de la demande, au fond ou en la forme, est tenu d'intenter une action devant le tribunal compétent au cours des trois mois suivant la date du préavis. Le défaut de contestation vaut acceptation de la demande d'évacuation. La juridiction compétente statue sur l'évacuation si les conditions de reprise sont remplies ou lorsque à l'expiration du délai de 3 mois le locataire n'a pas pris l'initiative de recourir à la justice, au cours de ce délai, conformément aux dispositions du paragraphe précédent. Le propriétaire qui bénéficie des dispositions de l'article 10 de la présente loi, doit payer au locataire une indemnité d'un montant égal au loyer de deux années, fixé sur la base du montant du loyer du dernier avant l'évacuation du local. Article 12 Le propriétaire qui, n'exerçant pas la profession de loueur en meublé, loue exceptionnellement un local normalement meublé est autorisé à l'expiration de la location à reprendre son mobilier s'il justifie qu il en a besoin pour sa propre installation ou celle de ses descendants, il devra en ce cas donner au locataire préavis, deux mois à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception. 13

14 Article 13 Lorsqu'il sera établi par le locataire que le propriétaire a invoqué le droit de reprise, non pas pour satisfaire un intérêt légitime, dans l'intention de nuire au locataire ou d'éluder les dispositions de la présente loi, le juge devra refuser au propriétaire l exercice de ce droit. Article 14 Le droit de reprise ne peut être exercé qu'une seule fois au profit d'un même bénéficiaire. Si la reprise de plusieurs locaux situés dans le même immeuble est jugée indispensable aux besoins normaux du bénéficiaire de la reprise ce droit devra être exercé en une seule fois. Article 15 En cas de pluralité de locaux loués dans un immeuble et sensiblement équivalents susceptibles d'être repris, le propriétaire devra exercer son droit de reprise sur celui qui est occupé par le plus petit nombre de personnes. Article 16 (Modifié par la loi n du 27 décembre 1993) Le montant du loyer des locaux à usage d'administration publique ou de profession visés à l'article 1er de la présente loi sera annuellement majoré de 10%. Article 17 Le montant des loyers des locaux d'habitation visés à l'article 1er sera majoré au maximum de 5% par an à compter du 1er janvier 1976 (1). (1) Les loyers sont provisoirement bloqués - à leur niveau du 31 décembre jusqu'au 31 décembre 1984, voir la loi n du 22 avril 1983, portant blocage provisoire des loyers des locaux à usage d'habitation et la loi n 84-1 du 10 janvier 1984, prorogeant les dispositions de la loi susvisée 14

15 Article 18 Lorsqu'un local est affecté pour partie à l'habitation et pour partie à usage professionnel, il est soumis en ce qui concerne la fixation de son loyer aux dispositions régissant les locaux d'habitation. Article 19 En cas de reprise de mobilier prévue à l'article 12, le loyer subira une diminution que le juge déterminera à défaut d'accord amiable. Article 20 Le propriétaire qui, sans motif légitime, refuse les offres de loyer à lui faites régulièrement par son locataire ne sera pas admis à demander la résiliation du bail pour défaut de paiement desdits loyers. Article 21 Nonobstant toute stipulation contraire, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement de loyers aux échéances convenues ne produit effet qu'un mois après le délai de la mise en demeure du locataire, faite par voie d'huissier notaire et restée infructueuse. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Article 22 (Modifié par la loi n du 27 décembre 1993) Le propriétaire ou le locataire ne peut transformer un local à usage d'habitation en local à usage professionnel, administratif ou commercial que sur autorisation préalable de l'administration habilitée à délivrer les autorisations de bâtir. 15

16 Article 23 Les propriétaires et gérants d'immeubles doivent faire connaître par des écriteaux extérieurs, facilement lisibles de la rue, les logements vacants dans les immeubles qui leur appartiennent ou qu'ils administrent. L'affichage doit avoir lieu dans les quinze jours qui suivront la vacance. Dans les périmètres communaux, les logements vacants doivent, dans la huitaine qui suit la vacance, être déclarés par le propriétaire à la municipalité de la situation de l'immeuble. Au cas de relocation avant la date pour laquelle le congé a été donné, le propriétaire est tenu de déclarer à la municipalité les noms et adresse du nouveau locataire. Les propriétaires, gérants ou exploitants des hôtels, pensions de famille et locaux meublés seront tenus d'apposer sur la façade de l'immeuble dans lequel ils exercent leur profession des écriteaux facilement lisibles de la rue, indiquant qu'il existe dans l'immeuble soit un hôtel, soit des appartements meublés. Tout manquement aux dispositions du présent article est puni des peines prévues à l'article 24 de la présente loi. Article 24 (Modifié par la loi n du 27 décembre 1993) Est puni d'une amende dont le montant varie entre cinq cent et cinq mille dinars : 1) tout propriétaire ayant repris de mauvaise foi et en application des dispositions de la présente loi, un immeuble qu'il n'aura pas utilisé pour les besoins ayant motivé sa reprise, 2) tout propriétaire, qui à l'aide de moyens frauduleux, procède sciemment à une augmentation du loyer, dans une proposition supérieure aux taux légal fixé aux articles 16 et 17 de la présente loi, 3) le locataire ayant fourni une déclaration sur l'honneur comportant de fausses indications afin d'empêcher le propriétaire de reprendre son local loué. 16

17 La juridiction compétente ordonne, dans ce cas, la résiliation du contrat et l'évacuation des lieux. Article 25 Est puni des peines prévues à l'article précédent tout locataire d'un des locaux visés par la présente loi qui, pour quitter les lieux aura directement ou indirectement obtenu ou tenté d'obtenir une remise d'argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d'imposer la reprise d'objets mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci. Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. Aucune poursuite ne peut être intentée à l'encontre du locataire qui a demandé ou obtenu un prix de reprise au plus égal à l'évaluation des objets mobiliers faites à ses frais par un expert désigné à sa requête par le président du tribunal. Article 26 Sera puni des peines prévues à l'article 24 toute personne qui aura enfreint les dispositions de l'article 22. Dans tous les cas, le tribunal ordonnera la réaffectation et la remise en état des lieux, aux frais du délinquant, dans un délai qu'il impartira. Faute d'exécution dans les délais impartis, les peines prévues pourront être portées au double. Article 27 Sera puni des peines prévues à l'article 24, le propriétaire qui, ayant excipé des dispositions des articles 5, 6 ou 8, n'aura pas commencé les travaux dans le délai prévu aux dits articles et ne les aura pas achevés dans les délais qui pourront être fixés dans l'autorisation de bâtir ou qui ne les aura pas exécutés dans les conditions que ces articles prévoient. 17

18 Article 28 Sauf empêchement résultant de la force majeure ou d'un cas fortuit, le propriétaire ayant excipé des dispositions des articles 9 et 10 et qui, dans un délai d'un mois à compter du départ du locataire, pendant une durée au minimum de trois ans, n'aura pas occupé ou fait occuper le local par ceux des bénéficiaires pour le compte de qui il l'avait réclamé, sera pour l'avenir déclaré déchu de tout droit de reprise, frappé d'une amende civile de 5 à 100 dinars et devra au locataire congédié, outre la réparation du préjudice matériel causé, une indemnité qui ne pourra être inférieure à une année de loyer du local précédemment, occupé, ni supérieure à cinq années. Le locataire en cas de non occupation peut demander la réintégration, s'il obtient cette réintégration, l'indemnité ne sera pas due. La juridiction statuant sur l'action du locataire évincé est compétente pour prononcer d'office l'amende. Article 29 Le propriétaire à qui le juge aura refusé le droit de reprise en application de l'article 13 ci-dessus sera pour l'avenir déclaré déchu de ce droit. Article 30 (Modifié par la loi n du 1er mars 1978) Les actions en répétition par la présente loi se prescrivent par trois ans, aucune amende civile ne peut être prononcée pour les faits remontant à plus de trois ans avant la demande. Article 31 Les dispositions de la présente loi ne s'appliquent pas aux locaux de plaisance ou servant à la villégiature et aux logements de fonction. 18

19 Sont réputés logements de fonctions les locaux donnés en location par l'etat, les collectivités publiques et les entreprises à leurs fonctionnaires, agents, employés ou ouvriers pour leur service d'habitation pendant la durée de leur travail. Article 32 Est interdite sans l'accord du propriétaire toutes souslocation ou cession de bail intervenant à compter de l'entrée en vigueur de la présente loi et portant sur les locaux définis à l'article 1er. Article 33 Toutes les contestations relatives à l'application de la présente loi sont instruites et jugées conformément aux dispositions du droit commun. Toutefois, les affaires pendantes avant la promulgation de la présente loi restent soumises aux règles de fond de procédure prévues par la législation en vigueur lors de la promulgation de la présente loi. Les décisions rendues dans les affaires prévues à l'alinéa précédent ou celles rendues avant la promulgation de la présente loi restent également soumises à l'ancienne législation en ce qui concerne les voies de recours possibles et le tribunal compétent. Les préavis notifiés par les propriétaires avant la promulgation de la présente loi en vue de l'exercice de leur droit de reprise conformément aux dispositions de la législation en vigueur à cette date demeurent valables. Cependant lorsque la période restant à courir du délai indiqué dans le préavis est inférieure au délai imparti par la présente loi au locataire pour porter son opposition devant la juridiction compétente, cette période est prorogée du temps nécessaire pour atteindre un mois, dans le cas de l'article 9 et trois mois dans celui de l'article

20 Article 34 Toutes dispositions contraires sont abrogées et notamment : - le titre I du décret du 28 octobre 1948 relatif aux rapports entre bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel ensemble les textes qui l'ont complété ou modifié, - la loi n du 26 juin 1972, portant maintien dans les lieux et portant fixation du taux maximum des loyers des locaux à usage d'habitation et l'article 25 de la loi de finances pour la gestion La présente loi sera publiée au Journal Officiel de la République Tunisienne et exécutée comme loi de l'etat. Fait au Palais de Carthage, le 18 février Le Président de la République Tunisienne Habib Bourguiba 20

21 LOCAUX A USAGE COMMERCIAL INDUSTRIEL OU ARTISANAL Loi n du 25 mai 1977, réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. (1) (J.O.R.T n 38 du 31 mai et 3 juin 1977) Au nom du peuple, Nous, Habib Bourguiba, Président de la République Tunisienne, L'Assemblée Nationale ayant adopté, Promulguons la loi dont la teneur suit : TITRE PREMIER DU CHAMP D'APPLICATION Article premier Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité pendant deux années consécutives au moins, que ce fonds appartienne à un commerçant, à un industriel ou à un artisan. (1) Travaux préparatoires: Discussion et adoption par l Assemblée Nationale dans sa séance du 17 mai

22 Article 2 Les dispositions de la présente loi s'appliquent également, sous la condition de durée de l'exploitation prévue à l'article précédent : 1 ) Aux baux de locaux ou d'immeubles quand leur utilisation est indispensable à l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires devront avoir été loués au vu et au su du ou de l'un des bailleurs des locaux accessoires en vue de l'utilisation jointe. 2 ) Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées postérieurement à la location, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées et exploitées avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire. 3 ) Aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement privé. 4 ) Aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le consentement express ou tacite du propriétaire, à des services exploités en régie pendant deux ans au moins. 5 ) Sous réserve des dispositions des articles 16 et 17 de la présente loi, aux baux des immeubles ou locaux appartenant à l'etat, aux communes, aux établissements publics ou d'utilité publique, aux baux des immeubles destinés par des collectivités à des travaux d'utilité publique dans le cas où ces immeubles et locaux satisfont aux dispositions précédentes. Toutefois, les dispositions de la présente loi ne sont pas applicables aux autorisations d'occupations temporaires accordées par l'administration et les collectivités publiques. 22

23 TITRE II DU RENOUVELLEMENT DU BAIL Article 3 Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par les locataires, leurs cessionnaires ou ayant droit qui justifient qu'ils exploitent un fonds de commerce personnellement ou par l'intermédiaire de leurs préposés depuis deux années consécutives. Le preneur qui justifie d'un motif légitime ou qui a donné son fonds en gérance libre peut se prévaloir de la simple jouissance. En cas de cession de fonds, le cessionnaire peut se prévaloir des droits acquis par le cédant pour compléter, si besoin est, la durée de l'exploitation personnelle prévue à l'alinéa précédent. Cette durée a pour termes la date d expiration du contrat de bail, ou, le cas échéant, de sa reconduction telle qu'elle est prévue à l'article 4 de la présente loi, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit si une demande de renouvellement a été faite, le terme d'usage qui suivra cette demande. Article 4 Par dérogation aux articles 791 et 792 du code des obligations et des contrats, les baux soumis aux dispositions de la présente loi ne cessent que par l'effet d'un congé donné dans le délai prévu six mois à l'avance. A défaut de congé, le bail dont la durée est déterminée se poursuit par tacite reconduction au delà du terme fixé par le contrat sans durée déterminée et le congé doit être donné dans le délai prévu à l'alinéa précédent. 23

24 Le bail dont la durée est subordonnée à un évènement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la réalisation ne cesse que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance. Cette notification devra mentionner la réalisation de l'évènement prévu au contrat. S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à l'expiration de l'une des périodes le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus. Le congé doit être donné par exploit d'huissier notaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et reproduire les termes de l'article 27. Article 5 A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précédent l'expiration du bail, soit le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction. La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par exploit d'huissier notaire. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part du bailleur, la demande peut être valablement adressée au gérant, ou s'il y a plusieurs propriétaires à l'un d eux. Elle doit à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous. Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit dans les mêmes formes faire connaître au demandeur le refus ou l'acceptation pure et simple du renouvellement ou son acceptation sous de nouvelles conditions en précisant les motifs du refus ou les nouvelles 24

25 conditions exigées. A Défaut d'avoir connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le renouvellement du bail aux mêmes conditions et pour la même durée. La notification prévue à l'alinéa précédent, doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'article 27. Article 6 Le nouveau bail prendra effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le terme de trois mois qui suivra la signification de cette demande. TITRE III DU REFUS DE RENOUVELLEMENT Article 7 Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur devra, sauf exceptions prévues aux articles 8 et suivants, payer, au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais normaux d'enregistrement à payer pour un fonds de même valeur. Article 8 Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 25

26 1 ) s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant, 2 ) s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative, ou, s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire aura droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit dans les conditions prévues par les articles 10 et 11 de la présente loi. Article 9 Le propriétaire a également le droit de refuser le renouvellement du bail pour reconstruire l'immeuble, à charge de payer au locataire évincé, préalablement à son départ, une indemnité égale à quatre ans de loyer. Le locataire a le droit de rester dans les lieux aux clauses et conditions du contrat expiré jusqu'au commencement effectif des travaux. Article 10 Pour bénéficier du droit de priorité prévu soit à l'article 8, soit à l'article 9 de la présente loi, le locataire doit, en quittant les lieux, ou au plus tard dans les trois mois qui suivent, notifier sa volonté d'en user au propriétaire, par exploit d'huissier notaire en lui faisant connaître son nouveau domicile, il doit, dans les mêmes formes, notifier, sous peine de déchéance, tout nouveau changement de domicile. Le propriétaire qui a reçu une telle notification doit, avant de louer un nouveau local, aviser de la même manière le locataire qu'il est prêt à lui consentir un nouveau bail. A défaut d'accord 26

27 entre les parties sur les conditions de ce bail,, celles-ci sont déterminées conformément aux dispositions de l'article 28. Le locataire a un délai de trois mois pour se prononcer ou saisir la juridiction compétente. Ce délai doit, à peine de nullité, être indiqué dans la notification visée à l'alinéa précédent. Passé ce délai, le propriétaire pourra disposer du local. Le propriétaire qui ne se conformerait pas aux dispositions des alinéas précédents sera passible, sur demande de son locataire, du paiement à ce dernier de dommages-intérêts. Article 11 Lorsque l'immeuble reconstruit, dans les conditions prévues aux articles 8 et 9 de la présente loi, à une superficie supérieure à celle de l'ancien immeuble, le droit de priorité est limité à des locaux précédemment occupés ou susceptibles de satisfaire aux mêmes besoins commerciaux que ces derniers. Lorsque l'immeuble reconstruit ne permet pas la réinstallation de tous les occupants, la préférence est accordée aux locataires titulaires des baux les plus anciens qui auront fait connaître leur intention d'occuper les lieux. Article 12 Le propriétaire peut également différer pendant une durée maximum de trois ans, le renouvellement du bail, s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire. Celui-ci a droit, dans ce cas, à une indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans de loyer. Article 13 Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail s'il reprend les lieux pour les habiter lui-même ou les faire habiter par ses ascendants ou descendants à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses 27

28 besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement avec lui, que ses besoins correspondent à une utilisation normale du local et que ce local puisse être adapté, par simple travaux d'aménagement, à un usage d'habitation. La reprise partielle n'est admise qu'à la condition de ne pas porter atteinte à l'exploitation et à l'habitation du locataire. Lorsque l'immeuble a été acquis à titre onéreux, le bailleur ne peut bénéficier de cette disposition que si son acte d'acquisition a date certaine plus de six ans avant l'exercice de ce droit. La reprise dans les conditions ci-dessus indiquées ne pourra pas être exercée sur les locaux affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé. Le bailleur qui exerce le droit de reprise prévu au présent article est tenu de verser au locataire ou à son ayant droit une indemnité égale au loyer payé, pour les locaux objet de la reprise, pendant les cinq dernières années ou, si la durée de la location a été moindre, à cinq fois le loyer de la dernière année. Sauf motif légitime, le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un délai de six mois à dater du départ du locataire évincé et pendant une durée minimale de six ans. Pendant ce même délai de six ans, le local ne peut être affecté à un usage commercial, industriel ou artisanal, pour quelque motif que ce soit. En cas d'infraction à ces dispositions, le locataire évincé aura droit à l'indemnité prévue à l'article 7 de la présente loi. En outre, toute personne qui aura enfreint ces dispositions sera punie d'une amende de 100 dinars à dinars. Le bailleur qui refuse le renouvellement pour le motif cidessus doit donner congé au locataire dans les formes et conditions de l'article 4 de la présente loi au moins sis mois à l'avance. 28

29 Article 14 Le droit au renouvellement n'est pas opposable au propriétaire qui a obtenu un permis de construire un local d'habitation sur tout ou partie d'un des terrains visés au paragraphes 2 de l article 2 de la présente loi. Ce droit de reprise ne peut en tout état de cause être exercé que sur les parties non bâties des terrains loués. Il donne lieu, s'il a pour effet d'entraîner obligatoirement la cessation de l'exploitation commerciale, industrielle ou artisanale, au paiement de l'indemnité prévue à l'article 9 de la présente loi. Article 15 Le propriétaire ou le principal locataire qui, en même temps qu'il est bailleur des lieux, est le vendeur du fonds de commerce qui y est exploité, et qui a reçu le prix intégral, ne peut refuser le renouvellement qu'à charge de payer l'indemnité d'éviction prévue à l'article 7 de la présente loi, sauf s'il justifie d'un motif reconnu grave et légitime à l'encontre du preneur. Article 16 Le renouvellement des baux des immeubles ou locaux appartement à l'etat, aux communes, aux établissements publics ou d'utilité publique et des baux des immeubles ou locaux destinés par des collectivités à des travaux d'utilité publique, peut être refusé pour un motif tiré de l'intérêt public. Dans ce cas, le locataire évincé, auquel devra être donné par exploit d'huissier notaire, un préavis de six mois, bénéficiera de l'indemnité d'éviction prévue à l'article 7 de la présente loi, le paiement de cette indemnité n'étant exigible que le jour de l'évacuation des lieux. 29

30 Article 17 En cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, la collectivité publique qui poursuit l'expropriation peut se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction prévue à l'article 7 de la présente loi, en offrant au commerçant, à l'artisan ou à l'industriel évincé, un immeuble équivalent situé à l'emplacement de l'ancien ou dans le voisinage. Dans ce cas, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance, et, le cas échéant, de la moins-value de son fonds. Il est, en outre, remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement. Article 18 Au cas où il viendrait à être établi à la charge du bailleur qu'il n'a exercé les droits qui lui sont conférés aux articles 8 et suivants de la présente loi, qu'en vue de faire échec frauduleusement aux droits du locataire, notamment par des opérations de locations et de revente, que ces opérations aient un caractère civil ou commercial, le locataire aura droit à une indemnité égale au montant du préjudice subi. Article 19 Aucun locataire pouvant prétendre à l'indemnité d'éviction ou à une des indemnités prévues aux articles 9 et 16 de la présente loi ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue, à moins que le propriétaire ne lui verse une indemnité provisionnelle à fixer par le président du tribunal de 1ère instance, lequel sera saisi et statuera dans les conditions prévues à l'article 28 de la présente loi. Cette indemnité sera imputée sur le montant de celle qui sera définitivement fixée, soit à l'amiable, soit en justice, si celle-ci est supérieure. Dans le cas contraire, le locataire sera tenu envers le propriétaire du remboursement de la différence. 30

31 Le locataire usant du droit prévu à l'alinéa premier a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du contrat de bail expiré jusqu'au paiement de l'indemnité provisionnelle. Article 20 TITRE IV DES SOUS-LOCATIONS Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte. Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire à la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée conformément à l'article 28 de la présente loi. Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par exploit d'huissier notaire. Dans les quinze jours de la signification, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue à l'alinéa 1er, le bailleur refuse, ou s'il omet de répondre, il est passé outre. Article 21 Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l'acte, comme il est prévu à l'article 20 de la présente loi. 31

32 A l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement autorisé ou agréée la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. TITRE V DU LOYER Article 22 Le montant du loyer des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locataire équitable. Celle-ci pourra être déterminée notamment d'après : 1 ) la surface totale réelle affectée à la réception du public ou à l'exploitation en tenant compte, d'une part, de la vétusté et de l'équipement des locaux mis par le propriétaire à la disposition de l'exploitant et, d'autre part, de la nature et de la destination de ces locaux, de leurs accessoires et de leurs dépendances. Il peut être tenu compte de la surface des ouvertures sur rue par rapport à la surface totale du local, 2 ) la surface totale réelle des locaux annexes éventuellement affectés à l'habitation de l'exploitant ou de ses préposés, 3 ) les éléments commerciaux ou industriels en tenant compte, d'une part, de l'importance de la ville, du quartier, de la rue et de l'emplacement et, d'autre part, de la nature de l'exploitation et des commodités offertes pour l'entreprendre. Il sera également tenu compte des charges imposés au locataire. Article 23 Le bail est résilié à défaut de paiement du loyer aux échéances convenues passé le délai de trois mois à partir de la 32

33 date d'émission par voie d'huissier notaire d'un avis de paiement resté sans effet. L'avis doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le délai susvisé peut être prorogé et la résiliation est prononcée d'office. Article 24 Les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions de la présente loi renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles 25 et 26 de la présente loi. La demande doit être formée par exploit d'huissier notaire. A défaut d'accord entre les parties dans les trois mois qui suivent la demande sera jugée dans les conditions prévues aux articles 28 et 29 de la présente loi. Le nouveau prix est dû à la date du jour de la demande, à moins que les parties ne se soient mises d'accord avant ou pendant l'instance sur une date plus ancienne ou plus récente. Article 25 La demande en révision ne pourra être formulée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Cette demande ne sera, en outre, recevable que si les conditions économiques se sont modifiées au point d'entraîner une variation de plus du quart de la valeur locative des lieux loués fixée contractuellement ou par décision judiciaire. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable, sousréserve que la condition prévue au précédent alinéa se trouve remplie. 33

34 Toutefois, en cas de cession du fonds de commerce, le propriétaire du local peut demander la révision du loyer. Article 26 En outre et par dérogation à l'article 25, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision pourra être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouvera augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Le juge devra accepter le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative équitable au jour de la demande. Si l'un des éléments retenus pour le calcul de la clause d'échelle mobile vient à disparaître, la révision ne pourra être demandée et poursuivie que dans les conditions visées à l'article 25 de la présente loi. TITRR VI DE LA PROCEDURE Article 27 Le locataire qui entend, soit contester les motifs de refus de renouvellement invoqués par le bailleur, soit demander le paiement de l'indemnité d'éviction, ou qui n'accepte pas les conditions proposées pour le nouveau bail doit saisir la juridiction compétente dans les trois mois de la notification du congé ou de la réponse du propriétaire prévue à l'article 5 de la présente loi. Passé ce délai, il se trouvera forclos et sera réputé, soit avoir renoncé au renouvellement ou à l'indemnité d'éviction, soit avoir accepté les conditions nouvelles exigées. Article 28 Lorsque le bailleur consent au renouvellement et que le différend porte sur le prix, la durée, les conditions 34

35 accessoires ou sur l'ensemble de ces éléments, les parties comparaissent quel que soit le montant du loyer devant le président du tribunal de 1ère instance de la situation de l'immeuble ou devant le juge qui le remplace, lequel sera saisi et statuera conformément à la procédure en matière de référé. Toutefois, et par dérogation aux articles 203 et 209 du code de procédure civile et commerciale, le délai de comparution ne doit pas être inférieur à 8 jours et l'appel des ordonnances rendues conformément au droit commun est suspensif d'exécution. Article 29 Pendant la durée de l'instance, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui pourra en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie conformément à l'article précédent, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du bail renouvelé. Dans le délai d'un mois qui suivra la signification ou la décision définitive, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, si mieux ne préfère le locataire renoncer au renouvellement ou le bailleur refuser celui-ci à charge de celle des parties qui aura manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée, ou faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaudra bail. Article 30 Si le bailleur refuse le renouvellement du bail aux conditions déterminées en application de l'article 28 de la 35

36 présente loi, le locataire devra, sous peine de déchéance, saisir la juridiction compétente dans les trois mois de la notification du refus de renouvellement. Le propriétaire qui a succombé peut, dans la quinzaine à partir du jour où la décision sera devenue définitive s'il s'agit d'une décision de première instance, ou du jour de l'arrêt s'il s'agit d'une décision d'appel, se soustraire au paiement de l'indemnité à charge pour lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux règles de l'article 28. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble. Article 31 Toutes les actions relatives à l'application de la présente loi autres que celles visées aux articles 27 à 30 de la présente loi sont instruites et jugées conformément aux dispositions du droit commun. TITRE VII DISPOSITIONS DIVERSES Article 32 Sont nuls et de nul effet quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par la présente loi ou aux dispositions des articles 23 et 26 de la présente loi. Article 33 Sont également nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. 36

37 Article 34 La faillite et la liquidation judiciaire n'entraînent pas de plein droit la résiliation du bail des immeubles affectés à l'industrie, au commerce ou à l'artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Article 35 Lorsqu'il est à la fois propriétaire de l'immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail porte en même temps sur les deux, le bailleur devra verser au locataire à son départ, une indemnité correspondant au profit qu'il pourra retirer de la plus value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l'immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l'accord express du propriétaire. TITRE VIII DISPOSITIONS TRANSITOIRES Article 36 Les dispositions de l'article 3 de la présente loi s'appliquent aux baux en cours, ainsi qu'à toutes les instances introduites avant sa promulgation et en cours à cette date. Article 37 Les affaires pendantes avant la promulgation de la présente loi restent soumises aux règles de procédure prévues par l'ancienne législation en vigueur. Ces décisions rendues dans les affaires prévues à l'alinéa précédent ou celles rendues avant la promulgation de la présente loi restent soumises à l'ancienne législation en ce qui concerne les voies de recours possibles et le tribunal compétent. 37

38 Les congés, les demandes en reprise, en renouvellement, en paiement d'une indemnité d'éviction, les refus de renouvellement n'ont pas à être renouvelés quelle soit la date à laquelle ils ont été notifiés. Article 38 Sont abrogées toutes dispositions contraires à celles de la présente loi et notamment le décret du 27 décembre La présente loi sera publiée au Journal Officiel de la République Tunisienne et exécutée comme loi de l'etat Fait au Palais de Carthage, le 25 mai Le Président de la République Tunisienne Habib Bourguiba 38

39 DROIT DE PRIORITE DE L'ACHAT Loi n du 7 juin 1978, portant attribution d'un droit de priorité à l'achat au profit des locataires (1). Au nom du peuple, (J.O.R.T n 42 des 6 et 9 juin 1978) Nous, Habib Bourguiba, président de la République Tunisienne, L'Assemblée Nationale ayant adopté, Promulguons la loi dont la teneur suit : Article premier Toute personne physique de nationalité tunisienne locataire de bonne foi d'un local à usage effectif d'habitation et non propriétaire d'un logement dans le gouvernorat du lieu de l'immeuble bénéficie dans le cas où le local occupé fait l'objet d'une aliénation à titre onéreux, d'un droit de priorité à l'achat. Ont également droit de priorité à l'achat, les personnes physiques remplissant les conditions ci-dessus et qui, sans être locataires, bénéficient du droit de maintien dans les locaux à usage d'habitation en vertu de la législation en vigueur. (1) Travaux préparatoires : Discussion et adoption par l Assemblée Nationale dans sa séance du 30 mai

40 Article 2 Ce droit de priorité à l'achat s'étend de droit, non seulement à l'immeuble vendu, mais à ce qui fait partie à titre d'accessoires. Il peut aussi avoir pour objet l'accessoire de l'immeuble lorsque l'accessoire est vendu indépendamment du principal dont il fait partie et lorsque le locataire a acquis le principal par voie de priorité. Article 3 Le droit de priorité à l'achat visé à l'article 1er de la présente loi ne peut être exercé : 1 ) lorsque la vente est conclue entre ascendants et descendants, entre conjoints, entre collatéraux jusqu'au quatrième degré inclus, ou entre coindivisaires tels que définis à l'article 104 du code des droits réels, 2 ) lorsque le coindivisaire exerce sont droit de retrait conformément aux dispositions du code des droits réels, 3 ) lorsque la vente de l'immeuble a lieu aux enchères publiques conformément à la législation en vigueur. Article 4 Le propriétaire de l'immeuble loué doit, préalablement à toute aliénation et par voie d'huissier notaire, adresser au titulaire du droit de priorité à l'achat une sommation d'avoir, dans un délai d'un mois, à accepter l'acquisition de l'immeuble et d'en payer ou consigner le prix ou de renoncer à son droit de priorité à l'achat (1). (1) Le délai de réponse à la sommation en question a été porté à un an pour les locataires de locaux appartenant à des étrangers. Voir les dispositions de la loi n du 27 juin 1983 annexées à ce livre. 40