BILAN DE PRODUCTION DES PRETS A TAUX ZERO 2 EN VAUCLUSE EN 2010

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1 ADIL 84 1 /Association Départementale d Information Logement de Vaucluse CDICH/Comité Départemental d Information et de Coordination de l Habitat en Vaucluse BILAN DE PRODUCTION DES PRETS A TAUX ZERO 2 EN VAUCLUSE EN 21 Document n 5 Juin ADIL 84 Directeur de la Publication : Jean-Pierre NOZIERES 2 Source : SGFGAS 1

2 1. LE PRET A TAUX ZERO EN 21 Un prêt destiné aux revenus modestes ou moyens Le prêt à % est un prêt destiné à aider les emprunteurs à revenu modeste ou moyen à acquérir leur résidence principale. Institué en France depuis plusieurs années il a fait l objet, au fil des ans, de différentes modifications de ses caractéristiques ainsi que de ses conditions d obtention. Le prêt à taux zéro qui prévalait en 21 présentait la configuration suivante : En 21 : Le nouveau prêt à % Pour bénéficier d'un Nouveau prêt à % en 21, les emprunteurs : - devaient toujours acquérir ou faire construire un logement destiné à être occupé à titre de résidence principale. - ne devaient pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt. - devaient également respecter un plafond de ressources qui variait en fonction de la composition du ménage et de la localisation du logement et du caractère neuf ou ancien du bien immobilier. Les opérations finançables étaient l acquisition d'un logement neuf ou ancien. - S'il s'agissait d'un logement neuf, l'acquéreur pouvait financer son achat auprès d'un promoteur ou la construction d'une maison, ainsi que l'acquisition du terrain sur lequel il souhaitait construire. - S'il s'agissait d'un logement ancien, aucune quotité de travaux n'était requise. Simplement, le logement devait répondre à des normes minimales de surface et d'habitabilité. Le Nouveau prêt à % était remboursé plus ou moins rapidement, en fonction du niveau des revenus fiscaux de référence du ménage. Les durées étaient d'autant plus longues que les revenus étaient modestes, les plus basses tranches de revenus bénéficiant en outre d'un différé d'amortissement, total pour la plus basse, partiel pour les deux suivantes. Dans le cas le plus favorable, le mécanisme aboutissait à ne rien faire payer par l'emprunteur pendant 18 ans, après quoi celui-ci remboursait sur 4 ans (cette durée pouvait être portée à 6 ans en cas d'éligibilité à la majoration découlant de la loi ENL) le seul capital emprunté à l'origine, sans aucun intérêt. A partir de la quatrième tranche de revenus, aucun différé n'était plus consenti et les remboursements commençaientimmédiatement. Conformément à l article 9 de la loi de finances pour 21, le dispositif du prêt à taux zéro a été maintenu jusqu au 31 décembre Dans le neuf, la mesure de doublement du PTZ qui concernait la construction ou l acquisition de logements neufs ou en l état futur d achèvement était prorogée de manière identique jusqu au 3 juin A compter du 1er juillet 21, ces opérations bénéficiaient d un PTZ augmenté de moitié par rapport au dispositif qui existait avant le 15 janvier 29. Les durées de remboursement ont été allongées en 29 et ont été prolongées jusqu'au 31 décembre 21. Maintien du doublement du Prêt à % dans le neuf pour les offres de prêt émises entre le 1er janvier 21 et le 3 juin 21 Pour permettre un doublement effectif du PTZ dans le neuf, le calcul du montant de base du prêt ainsi que le montant plafond d opération, tels qu ils ont été modifiés en 29, étaient maintenus pour 21. D autre part, le montant plafond d'opération pris en compte pour le calcul du montant de base du PTZ était revalorisé en fonction des zones A, B et C. Les périodes de remboursement du PTZ dans le neuf étaient allongées. Jusqu au 15 janvier 29, les conditions de remboursement du PTZ étaient déterminées en fonction des ressources de l emprunteur et tenaient compte des modalités de remboursement des prêts immobiliers consentis, le cas échéant pour la même opération. Depuis cette date, les conditions de remboursement étaient aussi fonction de la localisation du logement et du caractère ancien ou neuf de l opération. Ces conditions de remboursement étaient valables jusqu'au 31 décembre 21. Il convenait de distinguer les logement neuf sans majoration, des logement neuf avec majoration ENL (aide à l accession des collectivités locales), majoration "bâtiment basse consommation", majoration ZFU ou ZUS Maintien de la quotité de 3% et retour aux anciens montants plafonds d opération pour les offres de prêt émises à compter du 1er juillet 21 A compter du second semestre, le montant du PTZ n était plus doublé mais augmenté de moitié. Les montants plafonds d opération restaient ceux qui étaient applicables avant le 15 janvier PRETS A TAUX ZERO DISTRIBUES EN 21 DANS LE DEPARTEMENT DU VAUCLUSE Au cours de l exercice 21, le nombre de prêts à taux zéro 3 distribué dans le département du Vaucluse est en très nette hausse. Il progresse de près de 25% (très exactement : 24.19%) par rapport à l exercice antérieur (29) avec respectivement pour PTZ 4. La production vauclusienne représente.66% de la production nationale. 3 Source FGSGAS 2

3 Il n a donc jamais été délivré autant de PTZ en Vaucluse, au cours de ces dix dernières années, qu en 21 PTZ DELIVRES EN VAUCLUSE DE 1999 A Malgré l augmentation conséquente des prix de l immobilier et notamment du foncier, au cours des dernières années, dans le département du Vaucluse, les conditions favorables des aides de l état en 21, et de certaines collectivités locales, ont permis de dégager ces résultats, qui apparaissent, au demeurant, positifs. En effet, en dehors du bénéfice d une PTZ majoré, les moyens mis en oeuvre pour aider les accédants à faire face à leurs charges de remboursement se sont diversifiés et multipliés : aides personnelles au remboursement, partage de la propriété avec un organisme social, accès à des crédits bonifiés ou hors marché, prime ou prêt bonifié de certaines collectivités locales (Sorgues, Monteux, Grand Avignon, notamment), crédit d impôt pour les accédants, achat progressif avec portage du foncier dans le cadre du Pass foncier avec le 1% logement, TVA réduite pour certaines opérations et autres «maison à 1» toutefois, une relance et des résultats peut-être artificiels Ces moyens ont donc contribué incontestablement à soutenir, voire amplifier, mais peut-être artificiellement, l accession sociale à la propriété. En effet, le pouvoir d achat des accédants vauclusiens n a pas suivi, loin de là, l évolution des prix de l immobilier. Le revenu net déclaré moyen par foyer fiscal en Vaucluse et en 28 se situait à 2 347, soit dix pour cent en deçà de celui constaté au niveau national ( ). Notons par ailleurs que le département du Vaucluse est considéré comme un département pauvre. Quarante sept pour cent des foyers fiscaux sont imposables contre cinquante deux virgule six pour cent au NN 5. «et les accédants modestes qui pleurent? 6 La situation est tout autre pour les prix d'acquisition. Ceux-ci ont connu une dynamique récente très différente des prix des loyers, caractérisée par une croissance très rapide de l'indice du prix des logements depuis son point bas de Le montant de cet indice a en effet connu, depuis cette date, une multiplication par 2,5, à qualité constante. Cette évolution récente est atypique par rapport aux tendances de long terme : après être resté stable pendant plus de trente ans, le ratio entre l'indice des prix et le revenu disponible moyen des ménages a, depuis le début des années 2, augmenté de plus de 6% par rapport à son niveau de long terme. Le ratio loyer/revenu n'ayant, pour sa part, pas divergé de son niveau de long terme, la conclusion s'impose : le ratio loyer/prix - autrement dit l'indicateur sommaire utilisé pour évaluer le rendement de l'investissement immobilier - s'est fortement dégradé. A la différence d'autres pays qui ont vécu le même phénomène - comme les Etats-Unis, l'espagne ou l'irlande -, la France n'a cependant pas connu de correction brutale. Le ratio n'a que faiblement diminué sous l'effet de la crise de et est reparti à la hausse dès 21.» DESCRIPTION DE L OPERATION NEUF/ANCIEN/INDIVIDUEL/COLLECTIF Comme en 29, l opération d accession plébiscitée par les porteurs de projet consiste en l acquisition d une maison individuelle existante ne nécessitant pas de gros travaux 4 PTZ : Prêt à Taux Zéro 5 NN : Niveau National 6 3

4 Soixante et un pour cent des opérations financées avec un PTZ, l ont été dans l ancien en 21. On constate donc, d un exercice à l autre, un retrait pour ce type d opération (64% en 29) au bénéfice du neuf. En effet, trente neuf pour cent des opérations financées avec un PTZ, l ont été dans le neuf en 21 (36 % en 29) ; 3/5 ème des opérations PTZ réalisées en 21 l ont été dans l ancien pour 2/5 ème dans le neuf Soixante quinze pour cent des opérations financées avec un PTZ, ont concerné, en 21, l acquisition d une maison individuelle (neuve ou existante); Trente cinq pour cent l ont été dans le neuf pour quarante pour cent dans l ancien. Vingt cinq pour cent des opérations financées avec un PTZ, ont concerné l acquisition d un appartement en collectif, en 21. Quatre pour cent l ont été dans le neuf pour vingt et un pour cent dans l ancien. Ces résultats sont strictement équivalents à ceux enregistrés en PTZ distribués selon le type d'opérations entre 1999 et 21 dans le Vaucluse 1 5 Neuf Ancien avec travaux Ancien sans travaux Entre 29 et 21, on constate : - Une baisse o de 8.7% des opérations d acquisition/amélioration en individuel ; Au nombre de 23 unités en 29, elles ont chuté à 21 unités en 21. Il parait difficile d affirmer que la chute pour ce type de projet ressortirait d une plus grande difficulté à entreprendre le financement de travaux qui viendraient grever le coût d acquisition. - Un nombre stable d opérations : o D acquisition de logement neuf en collectif ; Les opérations en VEFA ne décollent toujours pas. 61 opérations en 29, pour 68 en 21. Parmi elles, on soulignera, celles réalisées dans le cadre de Pass foncier (TVA à 5.5%, aide de la collectivité locale, PTZ majoré) sur le territoire du Grand Avignon. Le neuf collectif trouve essentiellement son épanouissement dans la réalisation d opérations de défiscalisation destinées à la location. o De construction de maison individuelle (hors achat terrain) ; 74 projets en 29 pour 82 en 21. o D acquisition de logement en acquisition/amélioration ; autant de projets en 29, qu en 21, à savoir 17. Nature de l'opération Collectif Individuel 4

5 - Une progression sensible constatée des opérations : o o o De construction de maison individuelle (avec achat terrain) : % ; Il s agit du secteur diffus, acquisition d un terrain hors ou en lotissement avec libre choix du maître d œuvre (constructeur, entreprise, artisan, bureau d étude, etc ). 358 projets en 29 pour 489 en 21. D acquisition seule individuelle : Elles passent de 427 à 547 d un exercice à l autre. La progression est de 28%. On peut croire qu elles ont été la réponse à la non réalisation par certains accédants de projets de construction de maison individuelle. D acquisition seule en collectif, avec + 38% ; de 211 à 291 opérations réalisées. - Une progression très forte à +8% des opérations d achat neuf individuel en VEFA : A contrario des opérations en collectif, cette forme d accession a progressé en %, d un point de vue quantitatif les chiffres restent faibles : 45 en 29 pour 85 en 21. 3/4 des opérations réalisées en 21 l ont été en individuel pour ¼ en collectif Alors que les PTZ finançant des acquisitions dans l ancien sont, pour une large part, attribués à des ménages de petite taille et financent dans de nombreux cas des appartements, l accession aidée dans le neuf est surtout le fait de familles avec enfants qui font construire ou - beaucoup moins souvent - achètent à un promoteur des maisons individuelles. En matière d intentions exprimées d avant-projet, la prédominance du logement individuel est écrasante. Dans les faits, il représente, plus de 75 % de l ensemble des opérations d accession financées à l aide d un prêt à %. Toutefois, la part du neuf qui représente au niveau national près de 84%, n est que de 35% en Vaucluse, le coût du foncier ne permettant pas à bon nombre de familles, au regard de leurs ressources, la satisfaction de leurs désirs. Aussi, 4% d entre eux se rabattent-ils sur l individuel ancien, où une réponse de compromis leur est proposée, voire imposée. MONTANT DU PRET A TAUX ZERO Le montant moyen du PTZ en 21 s affiche à 22 27, toutes natures d opération confondues. Il progresse entre 29 et 21 de 3.72%. Ce montant est comparable à celui constaté au niveau national (22 38 ). C est pour une opération en achat neuf individuel et dans le cadre d une vente en l état futur d achèvement, qu il est le plus important avec Mais il ne correspond qu à 85 projets. Il s agit ensuite d opérations de construction de maisons individuelles en secteur diffus (terrain + construction), qui présentent un montant moyen de PTZ à hauteur de 38 61, mais pour un nombre beaucoup plus important d opérations, à savoir 489. Viennent ensuite les opérations de construction de maison individuelle hors achat terrain avec 31 45, pour 82 opérations. Puis l acquisition d un appartement en collectif neuf avec 27 21, pour 68 opérations. Un montant financier moyen de PTZ en légère progression.. Le montant du PTZ est d autant plus important qu il s agit d opérations dans le neuf. Les résultats laissent apparaître une contradiction, puisque la majorité des projets concerne l ancien avec opérations, pour un montant moyen de PTZ à La priorité des pouvoirs publics s est toujours orientée vers le neuf. MONTANT MOYEN DE L OPERATION Le montant moyen de l opération en 21 s affiche à 161, toutes natures d opération confondues. Il progresse de 4.68%. Ce montant est supérieur de 4.86% à celui constaté au niveau national ( ). Neutralisé par la progression plus nette du montant moyen de l opération. Montant moyen des opérations financées en PTZ entre 1999 et 21 dans le Vaucluse

6 Ce sont les opérations de construction de maison individuelle en secteur diffus, qui présentent un montant moyen d opération au plus haut avec 195 2, elles progressent de 7.37%. L évolution à nouveau à la hausse des prix du foncier y est certainement pour beaucoup. L impact des surcoûts générés par les nouvelles contraintes énergétiques (BBC), pour cette période, compte tenu de leur non prise en compte par les professionnels n expliquent pas cette évolution à la hausse du coût moyen de ces opérations. Vient ensuite celles concernant l acquisition d une maison individuelle neuve en VEFA, avec La progression y est ici encore plus forte avec %. Puis celles concernant l acquisition d une maison individuelle existante, avec 171 et d un logement existant en collectif, avec de prix moyen, alors qu au niveau national, on atteint On peut d ailleurs s interroger sur le niveau de confort de ces derniers produits. Si, comme on l a vu, dans certaines natures d opération, le montant moyen du PTZ a baissé, ce n est jamais le cas pour les montants moyens d opération. DUREE MOYENNE DU PRET A TAUX ZERO Une durée moyenne d emprunt en repli, pour la première fois, depuis plusieurs années La durée moyenne du PTZ est de 15.8 ans (16 ans en 29). La durée moyenne la plus longue concerne les opérations neuves en collectif et en VEFA, avec 21.6 ans en moyenne. CARACTERISTIQUES DU FINANCEMENT La quotité moyenne du prêt à taux zéro est de 14%. Celle du prêt principal est de 7 % et celle des autres prêts se situent à 5% ; Enfin, la part moyenne de l apport personnel (autofinancement) est de 11%. La part des prêts complémentaires issus du secteur libre (1 48 financements) ou éligible au marché hypothécaire (137 financements) est largement majoritaire. Les prêts PAS (Prêt accession sociale) et PC (Prêt conventionné) concernent respectivement 367 et 5 opérations. On trouve également 12 opérations financées avec un prêt 1% patronal et 64 avec un plan d épargne logement Ces deux types de prêt sont en net recul. On comptabilise ici le nombre d emprunteurs ayant au moins un prêt du type considéré. Le montant maximum moyen enregistré concerne les prêts conventionnés avec Pour ce qui concerne les prêts 1%, autres prêt social et PEL ils ne représentent plus en moyenne que des montants se situant respectivement à 1 95, et Le montant moyen d opération le plus élevé concerne celui financé avec un prêt conventionné (186 3 ) et ce se sont les prêts PAS qui font l objet de la durée moyenne de remboursement la plus longue avec 24.6 ans. ANALYSE PAR TRANCHE DE REVENU FISCAL DE REFERENCE Analyse par tranche de revenu fiscal de référence Une accession de plus en plus difficile pour les ménages modestes Tranche 1 Moins de % Ce sont les accédants se situant en tranche 4 de revenu fiscal de référence qui, en 21, avec vingt huit pour cent profitent au Tranche 2 de à Tranche 3 de à Tranche 4 de à Tranche 5 plus de % 17% 28% 13% mieux du bénéfice d un PTZ (29.9% au niveau national). Ils sont mêmes en progression d un exercice sur l autre. A contrario, les ménages les plus modestes, positionnés en tranche 1, régressent et passent de vingt sept à vingt cinq pour cent (21.7% au niveau national). On constate également une régression d un point des tranches 2 et 3. Enfin, les plus aisés Ensemble % en tranche 5 progressent, pour leur part, d un point. Le montant moyen du prêt est d autant plus important que les revenus sont élevés, il s échelonne de (tranche 1) à (tranche 5), ce qui parait logique. De la même manière, le coût de l opération varie de (tranche 1) à 26 1 (tranche 5), avec une quotité moyenne plus forte (14%) en tranche 1 qu en tranche 5 (13%). GARANTIES Quarante sept pour cent des garanties sollicitées par les prêteurs prennent en majorité la forme d une hypothèque. Le cautionnement d un organisme personne morale (mutuelle) s affiche pour quarante quatre pour cent des dossiers de financement. Les cautions personnelles (1%) et autres garanties (2%) restent faibles. Enfin, les financements sans garantie représentent 6% des financements, en Vaucluse alors, qu ils représentent plus de dix sept pour cent au niveau national. La part de ceux ayant souscrit une assurance perte d emploi est en progression et passe de cinq à six pour cent, mais reste pour le moins très faible. Le coût est souvent élevé et les conditions de remboursement en cas de sinistre, le peu de garanties apportées peuvent expliquer ce manque de motivation au moment de son éventuelle souscription. Ces garanties sont très souvent restrictives et ne couvrent qu une petite partie du coût que peut engendrer une période de chômage. De plus, les assurances chômages sont de plus en plus chères et ne sont donc que très rarement intéressantes. CARACTERISTIQUES DU MENAGE EMPRUNTEUR Age de l emprunteur Effectifs % Un peu moins de la moitié des accédants PTZ a entre 26 et 35 ans 6

7 28 11 Age de l'emprunteur en Moins de 25 ans Entre 26 et 35 ans Entre 36 et 45 ans Entre 46 et 65 ans Plus de 65 ans En 21, les 26/35 ans représentaient quarante sept pour cent des accédants PTZ, alors qu ils représentaient plus de la moitié en 29 avec cinquante trois pour cent. Si leur montant moyen de PTZ progressait de cinq virgule soixante six pour cent en 21, leur montant moyen d opération progressait de cinq virgule trente six pour cent. En 21, les 36/45 ans représentaient un peu plus d un quart (28%) des accédants PTZ, alors qu ils ne représentaient que vingt cinq pour cent en 29. Si leur montant moyen de PTZ progressait de deux virgule soixante pour cent en 21, leur montant moyen d opération progressait de cinq virgule vingt pour cent. Age de l'emprunteur Moins de 25 ans Entre 26 et 35 ans Entre 36 et 45 ans Entre 46 et 65 ans Plus de 65 ans En 21, les moins de 25 ans représentaient treize pour cent des accédants PTZ, alors qu ils ne représentaient que douze pour cent en 29. Au niveau national, ils atteignent quinze virgule quatre vingt neuf pour cent. Si leur montant moyen de PTZ régressait de 1.% en 21, leur montant moyen d opération progressait de.64%. Il s agit bien d une catégorie de plus en plus exclue de l accession à la propriété, tout au moins pour ceux ne disposant d aucun apport immobilier ou financier, ce qui est souvent le cas. Pour les autres, disposant d un apport personnel, il est paradoxal de constater que cette tranche d âge dispose de la part la plus importante, soit 15%, du financement. La catégorie des 46/65 ans est restée stable à onze pour cent. Si leur montant moyen de PTZ progressait de 4.11% en 21, leur montant moyen d opération progressait de 4.28%. On enregistre une durée moyenne de remboursement qui aurait tendance à diminuer pour cette catégorie d âge. Taille du ménage Un prêt à taux zéro, donc social, qui profite aux ménages composés d une seule personne avec 27% des opérations et en progression d un point d un exercice sur l autre. Ils voient leur montant d emprunt PTZ régresser alors que le montant moyen d opération progresse. La durée moyenne de remboursement en hausse se situe à 2,6 ans...les ménages composés d au moins quatre personnes ne représentent que 3% des projets Taille du ménage personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes 6 personnes et plus 7

8 Les ménages composés de deux personnes représentent 21% des projets PTZ, comme ceux composés de 3 ou 4 personnes. Les ménages composés de 5 personnes progressent d un point à 7%. La durée moyenne de leur remboursement se situe à 17,3 ans en progression. Les durées moyennes de remboursement se réduisent sensiblement pour les ménages de 4 et 5 personnes. Statut d occupation du logement actuel 6% des accédants PTZ sont d anciens bénéficiaires en mobilité professionnelle Les locataires représentent quatre vingt trois pour cent des accédants PTZ. Dix pour cent sont hébergés gratuitement. Il s agit ici en majorité de jeunes habitants chez leurs parents. Enfin, six pour cent sont d anciens bénéficiaires en mobilité professionnelle. Catégories socio-professionnelles Les employés, toujours en première ligne, suivis par les ouvriers Les employés représentent 35% des emprunteurs PTZ, ils représentent 5% au niveau national ; Viennent ensuite les ouvriers avec 25%. Suivent les professions intermédiaires à 2%, puis les cadres à 11%. On notera les agriculteurs, et les retraités à 1%. Ce sont les agriculteurs qui envisagent les projets les plus onéreux avec un montant moyen à 19 4 et ce sont également eux qui s endettent sur la plus longue durée avec 18,1 ans. Les professions intermédiaires apparaissent les plus «raisonnables» à 138. Enfin, les inactifs ont été au nombre de 5 à accéder et représentent 3%. CSP en 21 Retraité Profession intermédiaire Ouvrier Inactif Employé Cadre Artisan-Commerçant Agriculteur UN NOUVEAU PTZ A COMPTER DE 211 : LE PTZ + Le nouveau dispositif est entré en vigueur le 1er janvier 211, date à laquelle le doublement du PTZ et le Pass-Foncier sont arrivés à expiration. La loi de finances pour 211 a institué un nouveau prêt à taux zéro dénommé «prêt à taux zéro +» ou «PTZ +», qui se substitue au crédit d impôt «intérêts d emprunt», à l ancien dispositif de prêt à taux zéro et au Pass-Foncier. Réservé aux personnes physiques primo-accédants, il est désormais octroyé sans conditions de ressources. Le législateur a défini les caractéristiques essentielles de ce prêt sans intérêt : conditions, montant, durée. Un décret et un arrêté en date du 3 décembre 21 (JO du ) précisent les contours du dispositif. Les modifications essentielles relatives notamment à la suppression du respect des conditions de ressources, au montant du prêt et à ses conditions de remboursement sont applicables à compter du 1er janvier 211. D autres modifications entreront en vigueur le 1er. ADIL DE VAUCLUSE 2, RUE SAINT ETIENNE 84 AVIGNON jpn@adil84.fr ASSOCIATION LOI 191 CONVENTIONNE ET CREEE A L INITIATIVE DU CONSEIL GENERAL DE VAUCLUSE ET DE L ETAT Président : Claude HAUT Président délégué : Michèle FOURNIER-ARMAND 8