VENTE D IMMEUBLE A RENOVER

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1 VENTE D IMMEUBLE A RENOVER -La loi du 13 juillet 2006 a créé la vente d immeuble à rénover mais il aura fallu attendre dixhuit mois et la parution du décret du 16 décembre 2008 pour que ce nouveau régime devienne effectif. -Antérieurement aucun régime spécifique ne s appliquait à la vente d un immeuble bâti, accompagnée d un engagement du vendeur d accomplir certains travaux, il y avait donc trois solutions : *Soumettre la vente à la vente d immeuble à construire (L et suivants du CCH) *Soumettre la vente à la VEFA (L et suivants du CCH) *Vente ordinaire+conclusion d un marché de travaux -La loi VIR combine le droit commun de la vente d immeuble ainsi que des dispositions propres inspirés de la vente en état futur d achèvement «Le Vendeur transfère immédiatement à l acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.l acquéreur est tenu d en payer le prix à mesure de l avancement des travaux» -Le régime mise en place, inspiré de la VEFA, est complexe, contraignant et impératif car il s applique obligatoirement à «toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d immeuble bati, à usage d habitation ou à usage professionnel et d habitation, ou destiné après travaux à l un de ces usages, qui s engage un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d immeuble et qui perçoit des sommes d argent de l acquéreur avant la livraison des travaux» I ) CRITERES ET CONDITIONS DE LA VENTE D IMMEUBLE A RENOVER : A ) VENDEURS CONCERNES 1 ) Qualité du Vendeur «Toute personne qui vend». Il n'y a pas de distinction selon que le vendeur est ou non un professionnel. Le statut s'applique à tout vendeur (et, on le verra, à tout acquéreur). Il faudra donc être très vigilant dans deux cas de figure : un particulier pourrait glisser vers le statut sans le savoir en prenant des engagements visà-vis de l'acquéreur de réaliser telle ou telle amélioration après la vente. Ainsi, il faudra faire 1

2 attention, par exemple, au cas du vendeur qui, dans les négociations, se laisserait convaincre par l'acquéreur de refaire tous les revêtements et les huisseries au motif que le constat de risque d'exposition au plomb ferait apparaître un risque sur les peintures et que le diagnostic de performance énergétique mettrait en évidence une mauvaise isolation. Par ailleurs, le statut vise le cas dans lequel la personne qui vend est également celle qui fait les travaux de rénovation. La tentation pourrait être grande de chercher à le contourner en créant deux structures distinctes, l'une étant chargée de vendre et l'autre de proposer un contrat portant sur le marché de travaux. Ce débat n'est pas nouveau en pratique puisqu'il se rencontre déjà en matière de construction de maison individuelle, dans le cadre de l'article L , lorsque le constructeur procure le terrain. Il n'y a pas, en matière de rénovation, de distinction similaire à celle de l'article L selon que le vendeur réalise directement ou indirectement les travaux, qui laisserait la possibilité d'échapper au statut si le vendeur ne fait réaliser les travaux qu'indirectement. La création par un même vendeur de deux structures distinctes constituerait une fraude au statut et il faudra que les praticiens s'assurent que le vendeur ne fait pas, d'une façon ou d'une autre, œuvre d'entremise dans la définition des travaux de rénovation et le choix de l'entreprise chargée de les réaliser. 2 ) Engagements de travaux par le VENDEUR : «qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser directement ou indirectement des travaux et qui perçoit des sommes d'argent avant la livraison des travaux». On touche là le cœur du nouveau statut : Dès lors que le vendeur s'engage à des travaux et qu'il perçoit de l'argent avant leur accomplissement, il rentre dans le statut. Il n'y a pas de critère tenant à la nature des travaux ou à leur ampleur technique ou financière. Quels que soient les travaux, je suis soumis au statut dès lors que je perçois de l'argent de l'acquéreur avant que ces travaux ne soient terminés. Ainsi, le statut s'applique même si je ne fais que donner un coup de peinture dans une pièce ou réparer un robinet. Mais quel est l'argent que le vendeur doit percevoir pour que le statut se déclenche? Un esprit malin pourrait imaginer d'échapper au statut en scindant le prix en deux parties, l'une qui serait attachée au bien dans l'état dans lequel il se trouve avant la rénovation (l'existant) que le vendeur percevrait à la signature et l'autre attachée aux travaux à réaliser qui ne serait perçue qu'après leur réalisation. La formulation du texte ne laisse la porte ouverte à aucun montage de cette nature et le statut s'applique dès lors que le vendeur a reçu une somme avant que les travaux ne soient réalisés, quels que soient la nature ou le montant de cette somme. 2

3 3 ) VENDEUR MAITRE D OUVRAGE Tout comme dans la vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur d'un immeuble à rénover demeure maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux (CCH, art. L , al. 1er). L'article R du CCH précise que ses pouvoirs comportent ceux de choisir les architectes, entrepreneurs et autres techniciens, d'arrêter librement les conventions passées avec eux et d'effectuer la réception des travaux qu'ils ont faits ou dirigés, y compris les travaux nécessaires à la levée des réserves. Ils comportent également ceux de faire toute demande d'autorisation ou déclaration prévue au Code de l'urbanisme et nécessaire à la réalisation des travaux faisant l'objet du contrat B ) IMMEUBLES CONCERNEES 1 ) Un Immeuble ou une partie d immeuble bâti «un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti». Le statut concerne la rénovation d'un bâtiment qui existe déjà. Il ne s'applique donc ni aux travaux d'agrandissement, ni aux travaux d'une ampleur telle qu'ils s'apparentent à une reconstruction. En effet, dans un cas comme dans l'autre, il s'agit de l'édification d'un nouveau bâtiment, qui relève de la vente en état futur d'achèvement. De ce point de vue, le nouveau statut de la rénovation n'a pas de «plancher» mais il a un «plafond» : Il n'a pas de plancher car on verra que le statut de la rénovation se déclenche quelle que soit l'ampleur des travaux, c'est-à-dire même s'ils sont minimes. Il a en revanche un plafond en ce sens qu'il cède le pas au statut de la VEFA dès lors que la rénovation est d'une ampleur telle qu'il ne fait aucun doute qu'elle consiste en la construction d'un bâtiment. 2 ) Usage de l immeuble «à usage d habitation ou à usage professionnel et d habitation, ou destiné après travaux à l un de ces usages». On retrouve comme en matière de vente en état futur d'achèvement, la notion de secteur protégé. Ce n'est pas la qualité du vendeur ou de l'acquéreur qui délimite le champ du nouveau régime, mais la nature du bien. C ) TRAVAUX CONCERNES -La loi ne distingue pas selon l ampleur des travaux de rénovation, en conséquence le moindre travail mis à la charge du vendeur après la vente et payé par l acquéreur rend applicables les règles de la vente d immeuble à rénover. 3

4 -Travaux de rénovation concernés : *Ceux relatifs à un immeuble bâti existant *Leur nature est précisée négativement et ses travaux sont ceux qui ne correspondent pas à des travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction, pour lesquels seul le régime de la vente d'immeubles à construire est ouvert. Ces derniers ont pour objet de rendre à l'état neuf l'un des éléments de gros oeuvre ou de second oeuvre déterminé dans l'article R du CCH II ) GARANTIES OFFERTES PAR LE VENDEUR A ) GARANTIE SUR LA DESCRIPTION DU BIEN 1 ) Description du bien et des travaux à réaliser Le nouvel article L prévoit que le contrat de vente doit préciser «la description et les caractéristiques de l'immeuble vendu». Il doit aussi préciser la description des travaux à réaliser en précisant, le cas échéant, ceux qui concernent les parties privatives et ceux qui concernent les parties communes. Par ailleurs, ce contrat doit avoir soit en annexe soit par référence à des documents ayant fait l'objet d'un dépôt chez un notaire, les indications «utiles» relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux. 2 ) Dans les contrats de vente a ) Avant-contrat Celui-ci ne fait pas l'objet d'un contrat sui generis tel que le contrat de réservation, car le législateur envisage à l'article L la signature d'une promesse de vente. Cependant cet article dispose que toute promesse de vente à rénover doit contenir à peine de nullité les informations suivantes : Les indications «essentielles» relatives à ses caractéristiques, au descriptif et au délai. Cette formulation est moins complète que celle prévue à l'article L , lequel donne la liste des pièces à annexer à l'acte de vente définitif. Cela semble induire qu'il puisse y avoir, en ce qui concerne les caractéristiques techniques, des précisions qui seront apportées entre la promesse et l'acte définitif quant au descriptif. 4

5 L'engagement du vendeur de produire à l'acte authentique la garantie d'achèvement et les assurances obligatoires. Cette promesse de vente doit aussi comporter l'engagement de produire la justification de la garantie d'achèvement et des assurances obligatoires. Cette formulation sous-entend une sorte d'obligation de résultat pour le promettant de produire ces éléments. Faut-il en déduire que leur production ne pourra pas faire l'objet d'une condition suspensive? -Contenu de la promesse de vente : *Dossier de diagnostic technique *Surface de l immeuble avec indications du nombre de pièces principales, pièces de service, dépendances et dégagements *Situation du lot dans la partie de l immeuble *Prix de vente *Modalités de révision du prix des travaux *Note technique déterminant la qualité des travaux, la nature et la qualité des matériaux et éléments d équipement *Note technique contenant l indication des équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d immeuble vendue b) L'acte définitif Comme en matière de vente en état futur d'achèvement, le législateur a imposé le recours à l'acte authentique notarié pour protéger l'acquéreur. Le législateur double l'obligation du recours à la forme notariée d'une obligation de contenu documentaire à cet acte. Il doit impérativement contenir : *Description et caractéristiques de l immeuble ou de la partie d immeuble vendu et superficie du lot privatif *Description des travaux à réaliser avec précision des travaux concernant les parties privatives et les parties communes *La consistance des travaux résulte du devis descriptif, des plans avec les cotes utiles et l indication des hauteurs de plafond et des surfaces de chacune des pièces et des dégagements+plan faisant apparaître le nombre de bâtiments leur emplacement et le nombre d étages *Un plan coté du local et une notice indiquant les éléments d équipements propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente *Le délai de réalisation des travaux prend la forme d une mention dans le contrat avec une date indicative de livraison des travaux *L acte de vente contient l indication du prix de l immeuble (prix de l existant au jour de la vente+prix des travaux devant être réalisés par le vendeur, l acte de vente doit distinguer ces deux parties du prix de vente (Avec attestation de la répartition du prix établie par un homme de l art. 5

6 B) GARANTIES FINANCIERES 1 ) Garantie financière d'achèvement des travaux Le nouvel article L prévoit que la réalisation des travaux (leur «achèvement») est garantie par une caution solidaire émanant d'un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance. Cette rédaction appelle une observation et deux questions. L'observation est que seule est possible la garantie extrinsèque : le législateur ne permet pas au vendeur de se garantir lui-même en justifiant du fait qu'il a déjà réalisé la plus grande partie des travaux. La garantie émanera donc toujours d'un établissement financier. Là encore, et compte tenu des difficultés auxquelles les garanties intrinsèques donnent lieu en pratique, on ne peut que se féliciter de ce choix. -Garantie d achèvement imposée au Vendeur : C est une obligation pour le vendeur, cette garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une entreprise d assurance agrée à cet effet, la garantie intrinsèque est interdite. 2 ) Échelonnement des paiements L'acquéreur bénéficie comme en matière de vente en état futur d'achèvement d'un échelonnement des paiements à mesure de l'avancée des travaux. L'idée est, comme en matière de VEFA, de faire en sorte que l'acquéreur n'ait pas remis au vendeur plus d'argent qu'il n'y a eu de travaux réalisés. -: Modalités de paiement du prix *Prix de l existant payé lors de la signature de l acte authentique *Paiements relatifs aux travaux ne peuvent excéder 50 % une fois achevé les travaux représentant la moitié du prix total des travaux et 95 % une fois achevé l ensemble des travaux, précision étant ici faite que des paliers intermédiaires peuvent être établies et sous réserve de l avancement des travaux confirmé par l homme de l art. *Le solde du prix (5%) est payé à la livraison *Il est possible de prévoir des pénalités de retard C ) GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT 1 ) Un régime concernant les vices et défauts attachés aux travaux a) Une date de réception unique 6

7 Le nouvel article L impose que les travaux fassent l'objet d'une seule et même date de réception pour tous les corps d'état. Cette unicité de date vise à aligner le point de départ des garanties ; ce qui est une mesure de simplicité et d'efficacité. Entre le vendeur et l'acquéreur, l'accomplissement de la rénovation est établie par une «livraison» visée à l'article L , à cet égard, il s'agit de la livraison des «travaux» et pas de «l'immeuble vendu». Apport du décret sur la notion d achèvement Qu'est-ce que l'achèvement, la réception et la livraison des travaux? *Achèvement : La fin de la relation née du contrat de vente d'immeubles à rénover passe, logiquement, par la constatation de l'achèvement des travaux, leur réception et leur livraison à l'acquéreur. L'article R du CCH dispose que les travaux de rénovation sont réputés achevés lorsque ceux prévus au contrat sont exécutés. Pour l'appréciation de cet achèvement, ne sont pris en considération ni les défauts de conformité avec les prévisions du contrat lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages nouveaux impropres à leur utilisation. Le constat d'achèvement résulte de la déclaration certifiée par un homme de l'art, désigné par accord entre les parties. En cas de désaccord entre les parties, l'achèvement des travaux est constaté par une personne qualifiée, désignée par ordonnance sur requête, non susceptible de recours, du président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble parmi celles que le tribunal commet habituellement. Cependant, la constatation de l'achèvement des travaux n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits de l'acquéreur en cas de vices de construction ou de défauts de construction apparents. *Réception : Ensuite, la réception (CCH, art. L ) est assurée par le vendeur selon les modalités de droit commun définies par l'article L du CCH. Cet acte permet de faire courir les garanties prévues à l'article L du CCH (CCH, art. R ). *Livraison : Une fois les travaux achevés, constatés et reçus, le vendeur convoque l'acquéreur, ou son mandataire, afin de procéder à l'établissement du procès-verbal de livraison des travaux. Cette convocation est notifiée à l'acquéreur ou à son mandataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçue au moins quinze jours avant la date prévue pour la livraison ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Le procès-verbal de réception des travaux est annexé à la convocation. En cas d'absence de l'acquéreur, la constatation de la 7

8 livraison des travaux est faite par une personne qualifiée désignée par ordonnance sur requête, non susceptible de recours, du président du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble parmi celles que le tribunal commet habituellement. La constatation de la livraison fait l'objet par la personne qualifiée ainsi désignée d'une déclaration devant le notaire qui a reçu la vente. Cette déclaration tient lieu de procès-verbal tel que visé à l'article L du CCH. La constatation de la livraison est parfaite par la déclaration ainsi faite. Elle est notifiée par la partie la plus diligente à l'autre par lettre recommandée avec accusé de réception. La notification vaut livraison à la date de cette réception (CCH, art. R ). b) Le vendeur est tenu des garanties du droit commun sur l'existant La vente de l'immeuble à rénover reste soumise au droit commun puisqu'elle reste, sur l'existant, une vente classique. La garantie du vendeur sur ce point sera donc à géométrie variable selon qu'il est ou non un professionnel. En effet, le professionnel devra toujours la garantie des vices cachés, alors que le non-professionnel pourra s'en exonérer. Puisqu'il s'agit d'une vente de droit commun, il faudra donc rapporter les diagnostics techniques prévus au titre de la vente de droit commun même si, du fait des travaux de rénovation, le plomb ou l'amiante qu'ils font apparaître vont être amenés à disparaître. À cet égard, on peut penser que le diagnostic de performance énergétique risque d'être inutile s'il est établi avant les travaux de rénovation? Par ailleurs, la question de l'interaction entre les travaux réalisés et l'état des existants ne fait pas l'objet de dispositions spécifiques et continuera donc à se poser. c) Le vendeur est tenu, sur les travaux, des garanties prévues aux articles L , L et L du CCH Le nouvel article L dispose que si les travaux en relèvent, le vendeur est débiteur de la garantie des constructeurs de l'article 1792 du Code civil et de la garantie biennale. Cette obligation de garantie pèse sur lui-même s'il n'est pas professionnel. Cette extension n'est pas surprenante et est le miroir de ce qui existe en cas de revente par un particulier d'un bien immobilier pour lequel il a réalisé ou fait réaliser des travaux entrant dans le périmètre de l'article 1792 du Code civil (CCH, art ). Dorénavant, dès lors que le vendeur a réalisé ou fait réaliser des travaux, il en doit la garantie, qu'ils aient été faits avant la vente (C. civ., art ) ou après celle-ci (CCH, art. L ). d) Le vendeur doit souscrire les assurances qui sont obligatoires à raison des travaux : dommage ouvrage (CCH, art. L ) et CNR (CCH, art. L ) 8

9 Le vendeur doit évidemment souscrire les assurances obligatoires habituelles du droit de la construction. Ces obligations d'assurance s'ajoutent le cas échéant à son assurance de responsabilité civile professionnelle de l'article L , qu'il doit avoir et dont il doit justifier s'il est un professionnel. Il s'agit d'un point délicat auquel le notaire est déjà confronté lorsqu'il est saisi de la revente d'un bien qui a fait l'objet d'importants travaux moins de dix ans avant sa vente. Il devra s'intéresser à la nature des travaux et rentrer dans le descriptif pour s'assurer qu'ils ne relèvent pas de l'obligation d'assurance dommage ouvrage. 2 La possibilité de dénoncer les vices apparents pendant un mois En ce qui concerne la vérification des vices et des défauts, la loi prévoit en ce qui concerne les vices apparents que l'acquéreur peut dénoncer les défauts de conformité apparents et les vices lors de cette livraison pendant un délai de un mois à compter de celle-ci. Ensuite, à défaut de réparation par le vendeur, l'acquéreur doit agir dans l'année suivant la livraison. Enfin, il n'est pas prévu de régime spécifique pour les vices et défauts de conformité non apparents. C'est donc le droit commun qui doit s'appliquer c'est-à-dire, et dans l'attente d'une éventuelle fusion des deux régimes, la prescription décennale pour les vices et trentenaire pour les défauts de conformité. III ) APPLICATION PRATIQUE DE LA LOI VIR A ) DANS LE CADRE DU DISPOSITIF «MALRAUX» L article 199 Tervicies du Code Général des Impôts, relatif au dispositif de réduction, d impôt communément dénommé «Loi Malraux», prévoit spécifiquement l application et donc la compatibilité entre la loi VIR et le dispositif «MALRAUX» dans la mesure où ledit article dispose que «Lorsque les dépenses de travaux sont réalisées dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover prévu à l'article L du Code de la construction et de l'habitation, le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt, dans les conditions et limites prévues au présent article, est celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l'acquéreur selon l'échéancier prévu au contrat.» Partant de ce constat de compatibilité entre la loi VIR et le dispositif «MALRAUX», il convient d applique le statut de la loi VIR dont le caractère impératif est avéré quand les conditions cumulatives suivantes sont réunies : 9

10 - le vendeur d immeuble doit s engager à réaliser dans le cadre du contrat, directement ou indirectement, les travaux de restauration à réaliser sur l immeuble - le vendeur doit percevoir de l acquéreur des sommes d argent avant la livraison des travaux B ) AU NIVEAU DES DROITS D ENREGISTREMENT Dans le cadre d un contrat de vente d immeuble, il convient de rappeler que le montant du prix de vente global se décompose sous le contrôle de l homme de l art : -Entre le prix de l existant -Et celui des travaux que le Vendeur s engage à réaliser ou à faire réaliser sur l immeuble. Compte tenu de ce qui précède il convient donc de préciser que c est l ensemble du prix de vente global (Foncier+Travaux) qui constitue l assiette pour la taxation des droits d enregistrement car le coût des travaux mentionné dans le prix de vente est à inclure dans la base de calcul des droits de mutation. 10

11 LOI VIR CRITERES D APPLICATION VENDEURS CONCERNES IMMEUBLES CONCERNEES Tous Vendeur Immeuble ou Partie d Immeuble bâti Engagement de Travaux + Perception de Sommes d Argent Usage d Habitation OU Professionnel et d Habitation Vendeur = Maître d ouvrage TRAVAUX CONCERNES Les travaux sont ceux qui ne correspondent pas à des travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction, pour lesquels seul le régime de la vente d'immeubles à construire est ouvert 11

12 Garantie offerte sur la description du bien et des travaux LOI VIR GARANTIES OFFERTES A L ACQUEREUR Garanties Financières offertes à l acquéreur Garantie sur le contenu obligatoire des promesse de vente et de l acte définitif de vente Garantie Extrinsèque d achèvement des travaux Echelonnement des Paiements + Garanties Techniques d achèvement des travaux Garanties de Droit Commun sur l existant Garantie de Parfait Achèvement + Garantie Biennale Conformité des Vices Apparents + Défaut de conformité 12