La SCPI Scellier. Je veux comprendre

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1 La SCPI Scellier Je veux comprendre

2 Sommaire annexe Qu est-ce que le dispositif Scellier? Qu est-ce que le dispositif Scellier intermédiaire? Quels sont les éléments à prendre en compte pour réussir son investissement Scellier? Qu est-ce qu une SCPI? Peut-on faire un investissement Scellier par le biais d une SCPI? Quel est l horizon de placement d une SCPI Scellier? Quels sont les avantages de la SCPI pour investir en Scellier? Quels sont les avantages fiscaux spécifiques à choisir la formule SCPI pour un investissement Scellier? Quelles sont les SCPI Scellier actuellement proposées à la commercialisation? Plafonds applicables au dispositif Scellier L ASPIM en bref avertissement La présente publication de l ASPIM relative aux SCPI Scellier a un caractère purement informatif. Elle n a pas valeur contractuelle et ne constitue pas une publicité sur ces produits d épargne investis en immobilier résidentiel. Le lecteur intéressé par la souscription de parts de SCPI Scellier est expressément invité à se rapprocher de son conseiller financier ou patrimonial habituel ou des sociétés de gestion de SCPI afin d obtenir les documents écrits et informations nécessaires à sa prise de décision, notamment en ce qui concerne les opportunités et les risques spécifiques à un tel placement.

3 1 Qu est-ce que le dispositif Scellier? Le législateur prend régulièrement des mesures destinées à promouvoir le secteur de la construction de logements neufs ou rénovés en France. Parmi ces dispositions décidées par le Parlement figurent des dispositifs fiscaux d incitation à l investissement locatif s adressant aux particuliers. Se sont ainsi succédé depuis les années 80 les dispositifs Méhaignerie, Quilès- Méhaignerie, Perissol, Robien et Borloo. A la fin 2008, à l initiative du député François Scellier qui lui a donné son nom, un nouveau régime a été institué. Ses caractéristiques essentielles sont les suivantes : Principe de réduction d impôt taux de réduction sur le montant de l investissement pour les acquisitions de logements et souscriptions de parts de SCPI : Scellier Scellier intermédiaire Investissement 2011 Investissement 2012 Investissement 2011 Investissement 2012 Données valables au 2 novembre 2011 * BBC : bâtiment à basse consommation BBC* Non BBC* 22 % 13 % 18 % 9 % 32 % 23 % 28 % 19 % Etalement de l avantage fiscal sur 9 ans (à raison de 1/9 chaque année) assiette de calcul de l avantage fiscal : 100% de l investissement ou de la souscription de parts, dans la limite annuelle de durée minimale de 9 ans de détention et location du/des logement(s) par le propriétaire (personne physique ou SCPI) Pour les porteurs de parts de SCPI, engagement de conservation de ces parts jusqu au terme de l engagement de location par la société Définition réglementaire des zones d investissement éligibles au dispositif Application de plafonds de loyers (voir annexe) Le calcul de l avantage fiscal tiré du dispositif Scellier est simple à réaliser sur les neuf années à compter de celle de la souscription.

4 2 Qu est-ce que le dispositif Scellier intermédiaire? Parallèlement au Scellier (voir Fiche n 1) qui n impose pas de plafond de ressources de locataires, le Scellier intermédiaire a pour objet de promouvoir la construction de logements destinés à des utilisateurs aux ressources plus modestes que ceux concernés par le secteur libre. Ainsi, pendant toute la période minimale d engagement de location, le propriétaire des logements doit s engager à respecter des plafonds réglementaires : des loyers définis pour chacune des zones géographiques d investissement (A bis, A, B1 et B2, voir annexe), des ressources des locataires (voir annexe). En contrepartie de cette limitation, l investisseur bénéficie : d une déduction forfaitaire de 30 % sur le montant de ses revenus bruts 1, d une ou deux périodes complémentaires de trois ans chacune, avec un complément de réduction d impôt rapporté au montant de la souscription de 5 % par période triennale, soit 5 ou 10 % supplémentaires de taux de réduction. Des simulations chiffrées, conduites à partir des paramètres définissant la situation patrimoniale du contribuable, peuvent permettre de déterminer le dispositif Scellier, classique ou intermédiaire, le mieux adapté à sa situation et à son horizon de placement. 1 Taxés à l impôt sur le revenu (IR), dans la catégorie des revenus fonciers

5 Je veux comprendre la SCPI Scellier Fiche 3 Quels sont les éléments à prendre en compte pour réussir son investissement Scellier? Si toute personne désireuse d investir dans le logement locatif procède naturellement à un calcul financier, elle ne doit en aucun cas perdre de vue que le Scellier est avant tout un placement immobilier dont le bénéfice retiré se mesure sur le long terme (voir Fiche n 6). Cet investisseur doit dès lors veiller à la qualité de son investissement, à l entrée (acquisition du logement en direct/des logements par la SCPI aux conditions effectives du marché), sur la durée (qualité de la gestion locative) et à la sortie (cession du/des logements). Cette opération est d autant plus complexe que le logement est situé dans une région éloignée du lieu de résidence de l investisseur.

6 3 Pour acquérir un «bon logement», on veillera essentiellement aux critères qualitatifs suivants : son emplacement : environnement local (urbanisme, écoles, commerces, loisirs), facilité d accès (par automobile ou transports en commun) la dynamique et la pérennité du marché locatif (tenant compte des évolutions démographiques et sociologiques attendues) la qualité du voisinage : «cote» du quartier, présence combinée de propriétaires et de locataires au sein d un immeuble résidentiel son adaptation aux besoins des locataires (surface habitable, nombre de pièces) présents sur le marché local ses caractéristiques : qualité et durabilité de la construction, fonctionnalités, respect des nouvelles normes environnementales l organisation de sa gestion locative (recouvrement des loyers, limitation de la vacance, engagement et suivi des travaux) Dans ces conditions, il peut être recommandé d avoir recours aux services d un professionnel de l immobilier, comme une société de gestion de SCPI, afin d optimiser les chances de succès de son investissement Scellier.

7 4 Qu est-ce qu une SCPI? La société civile de placement immobilier (SCPI) est un fonds immobilier de droit français 1 qui existe depuis les années 70. Il en existe actuellement 139 dont la gestion est assurée par 24 sociétés spécialisées et agréées par l Autorité des marchés financiers (AMF). Les SCPI permettent à leurs souscripteurs de réaliser un placement immobilier (en devenant porteurs de parts sociales d une société civile qui possède le patrimoine immobilier) en bénéficiant des vertus de l investissement collectif (voir Fiche n 8). La SCPI est transparente sur le plan fiscal : les revenus réalisés par la société sont taxés dans les mains des porteurs. Depuis plus de 25 ans, les gestionnaires de SCPI ont développé une expertise reconnue tant en ce qui concerne l acquisition et la cession que la gestion locative des immeubles de logements. 1 Code monétaire et financier, articles L et suivants

8 5 Peut-on faire un investissement Scellier par le biais d une SCPI? Oui, cette possibilité est expressément prévue par la loi 1. L administration fiscale a en outre publié une instruction fiscale 2 qui précise les modalités d application du dispositif Scellier aux SCPI. Le principe d investissement en SCPI est analogue à la démarche d un acquéreur de logement, indépendamment des caractéristiques et des avantages qui sont spécifiques à cette formule (voir Fiche n 7). La SCPI acquiert des logements avec les fonds collectés auprès de ses associés. Elle en assure ensuite la gestion locative, pendant une durée minimale de neuf ans, avant de les céder à un rythme approprié, au terme de la durée de vie prévue pour la société. L investisseur, qui perçoit des revenus locatifs, peut financer son placement au moyen d un emprunt immobilier, en déduisant les intérêts de ses revenus fonciers. Dans tous les cas où l investisseur ne souhaite pas nécessairement récupérer l usage de son logement locatif une fois le dispositif fiscal parvenu à son terme, il importe d étudier l alternative de placement proposée par la formule SCPI. 1 Voir Code général des impôts, article 199 septvicies VIII. 2 Bulletin officiel des impôts 5 B-17-09, 12 mai 2009

9 Je veux comprendre la SCPI Scellier Fiche 6 Quel est l horizon de placement d une SCPI Scellier? Placement purement immobilier et par conséquent placement de long terme, l investissement par le biais de la SCPI Scellier doit également prendre en compte les délais légaux s imposant à la société (pour la détention et la location des logements) et ceux qui incombent par la même occasion au souscripteur de parts. La détention des parts se conçoit sur un horizon d environ 15 ans : 4 ans pour la collecte des capitaux, la sélection et la construction des biens, la recherche et l installation des locataires 9 ans de détention minimale des logements par la SCPI (à compter de la dernière mise en location) 2 ans supplémentaires pour la liquidation de la SCPI (vente des logements), au terme de sa durée de vie statutaire

10 7 Quels sont les avantages de la SCPI pour investir en Scellier? Des caractéristiques de la SCPI, les investisseurs tirent des avantages spécifiques : La gestion de la SCPI est déléguée : la «tranquillité d esprit» Cette gestion est assurée par une société de gestion qui prend en charge la gestion technique et locative des actifs. Le principe de gestion déléguée et professionnelle offre une réponse aux investisseurs qui préfèrent confier à des spécialistes reconnus de l immobilier la mission de réunir les paramètres nécessaires au succès d un investissement Scellier (voir Fiche n 3). Ce principe prend d autant plus d importance que les contraintes de gestion sont fortes comme dans le cas du Scellier intermédiaire. La SCPI et sa société de gestion sont agréées par l Autorité des marchés financiers (AMF) qui contrôle la qualité de l information délivrée auprès des souscripteurs (notice d information, statuts, rapport annuel d activité, bulletin trimestriel d informations). La SCPI comprend un nombre important de locataires et d actifs : la mutualisation des risques En cas de défaillance d un de ses locataires ou d un événement (vacance, sinistre ) intervenu sur l un des logements, l effet négatif est dilué et atténué par le jeu de la «mutualisation des risques». La situation est bien différente pour un investisseur «en direct» qui est entièrement exposé à l évolution de la situation du seul logement qu il a acquis 1 et de son locataire dont il doit espérer qu il soit stable dans le temps et qu il honore effectivement le versement des loyers dus. 1 Au titre d une année, conformément à la loi.

11 7 Une relation de long terme entre les souscripteurs et la société de gestion de la SCPI Le cycle de vie d une SCPI (13 à 15 ans) et son fonctionnement créent une communauté d intérêts entre l associé de la SCPI et la société de gestion. Celle-ci accompagne le porteur tout au long de son placement, réalise les investissements dans l optique du meilleur rendement, veille à assurer la gestion locative la plus efficace et, au terme du dispositif, met en vente les logements aux meilleures conditions du moment. Dans ces conditions, afin d apprécier le résultat tiré d un investissement dans une SCPI Scellier au moment de sa liquidation, le souscripteur prendra en compte : le montant total de la réduction d impôt dont il a bénéficié le montant des revenus locatifs et financiers qui lui ont été versés par la SCPI le produit qui lui revient de la cession des actifs vendus à mesure de la liquidation de la société, rapporté au prix de souscription de ses parts et, dans le cas d un financement de la souscription des parts à crédit, l effet de levier de l emprunt qu il a souscrit. Le capital de la société est divisé en parts sociales : le «calibrage» de l investissement L investisseur peut ajuster le montant de sa souscription (et celui de la réduction d impôt qu elle induit pendant la période de 9 ans prévue par la loi) au plus près de son besoin : le contribuable faiblement imposé peut annuler son impôt au moyen d une souscription réduite alors que le «ticket d entrée» pour acquérir un logement dans le cas d un investissement en direct est sensiblement plus élevé ; à l inverse, dans le but de réduire son impôt chaque année jusqu au maximum autorisé, le contribuable fortement imposé peut plus facilement souscrire jusqu à de parts de SCPI Scellier qu acquérir un logement dont le prix de revient correspond précisément à ce montant. 4 atouts en faveur des SCPI : la gestion déléguée et professionnelle la mutualisation des risques le rapport «gagnant-gagnant» entre l investisseur et la société de gestion la souplesse dans l investissement

12 8 Quels sont les avantages fiscaux spécifiques à choisir la formule SCPI pour un investissement Scellier? L investisseur dans un Scellier direct et le souscripteur de parts de SCPI Scellier voient tous deux l assiette de calcul de leur avantage fiscal limitée à Si l un ou l autre devait dépasser ce montant, tout écart entre le seuil de et le montant de l investissement effectivement réalisé n aurait plus d incidence sur le montant de l économie d impôt obtenue. Toutefois : la souscription de parts de SCPI ouvre droit à l application de l avantage fiscal dès l année de la souscription, quelle que soit la date à laquelle cette souscription est intervenue et sans application d un prorata temporis. L investisseur en direct doit quant à lui attendre la mise en location pour commencer à bénéficier de son avantage fiscal. la SCPI est libérée de la contrainte relative au seuil d investissement de (alors même que les souscripteurs sont personnellement limités à e par an). Il est donc possible à cette société d acquérir des logements dont le prix de revient unitaire dépasse ce montant qui est rapidement atteint dans certaines zones du territoire français (notamment en Ile-de-France). La SCPI est alors en mesure d acquérir des biens d une surface plus importante, adaptés aux besoins des locataires (exemple de 3/4 pièces familiaux) et de nature à optimiser les conditions de cession à terme de ces logements. l investisseur peut répartir son investissement dans autant de SCPI Scellier qu il le souhaite, alors qu il n est possible d acquérir qu un seul logement par an dans le cadre du Scellier direct. L acquisition de parts de SCPI peut se cumuler avec un investissement direct et permet d atteindre le plafond annuel de avantages en faveur des SCPI : application immédiate de l avantage fiscal sur toute l année de souscription absence de contrainte sur le montant unitaire d investissement de la SCPI absence de limitation de l investissement en nombre de SCPI

13 9 Quelles sont les SCPI Scellier actuellement proposées à la commercialisation? Pour obtenir davantage d informations sur la souscription de parts de SCPI Scellier, contactez votre conseiller financier habituel ou les sociétés de gestion du tableau ci-dessous. Société de gestion SCPI Scellier type S/I* Zonage BBC date de clôture Contacter amundi Immobilier PREMELY habitat 3 BBC S A bis, A, B1 Oui 31/12/11 BnP Paribas reim PIERRE AVENIR 3 S A bis, A, B1 Oui 31/12/11 CILoGer CILOGER habitat 2 S A bis, A, B1 Oui 31/12/11 Jean-Claude Lenoir Service Associés Didier Degraeve Corum am CORUM PATRIMOINE RESIDENTIEL 1 S A bis, A, B1 Oui 31/12/12 Mikael Fellbom euryale am PIERVAL S A, B1, B2 Oui 31/12/11 ImmovaLor ALLIANZ DOMIDURABLE S A bis, A, B1 Oui 31/12/11 ImmovaLor ALLIANZ DOMIDURABLE 2 S A bis, A, B1 Oui 31/12/12 InterGeStIon RENOGREEN S A bis, A, B1 Oui 31/12/11 nami aew FRUCTIRESIDENCE BBC S A bis, A, B1, B2 Oui 31/12/11 PrImonIaL reim PATRIMMO habitation 1 S A bis, A Oui 31/01/12 uffi ream UFFI habitat BBC S A bis, A, B1 Oui 31/12/11 ufg rem MULTIhABITATION 6 S A bis, A, B1 Oui 31/12/11 Patrice Morlet Dominique Lutier Dominique Lutier Maria Conte Marc Petillot Florent Chabrol Service Associés Direction Clientèle urban PremIum URBAN PATRIMOINE 2 I A bis, A, B1, B2 Oui 31/12/12 Franck Temim Mise à jour : * S/I (simple/intermédiaire)

14 annexe Plafonds applicables au dispositif Scellier Zone a bis Zone a Zone B1 Zone B2 Zone C Scellier libre Plafond de loyer mensuel hors charges ( /m²) 21,70 16, ,60 6,10 Scellier intermédiaire Plafond de loyer mensuel hors charges ( /m²) 17,36 12,88 10,40 8,48 4,88 Personne seule Couple Personne seule ou couple ayant une personne à charge Plafonds de ressources des locataires ( ) Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge Majoration par personne à charge à partir de la cinquième Zone a bis Zone a Zone B1 Zone B2 Zone C

15 L ASPIM en bref L Association a pour objet de rechercher et d appliquer tous moyens propres à favoriser le développement des sociétés civiles de placement immobilier, des organismes de placement collectif immobilier et, plus généralement, la promotion des intérêts des souscripteurs de parts et actions de ces véhicules d épargne collective et du secteur économique de la gestion collective immobilière pour compte de tiers. 18, rue de Vienne Paris Responsable de la publication : Patrick de Lataillade Tél. : Responsable de la rédaction : Arnaud Dewachter Fax : Responsable de la communication : Christophe Kacy contact@aspim.fr / Crédit photos : Gwen Lebras Inmagine