INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS EN FRANCE

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1 INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS EN FRANCE Réalisés par des personnes physiques ou morales non résidentes binet Tania Fournaise SARL llée de la Robertsau 00 STRASBOURG

2 Deux modes d acquisitions : Achat en direct, par le contribuable personne physique Achat par l intermédiaire d une société

3 Utilisations prévues Immeuble utilisé dans le cadre d une exploitation industrielle, commerciale, profession libérale. Immeuble locatif Résidence secondaire ou de loisir

4 Fiscalité applicable I. Fiscalité des revenus II Fiscalité des plus values III. Impôt de solidarité sur la fortune IV. Impôts locaux V. Droits d enregistrement VI. Taxe patrimoniale de 3% (si investissement réalisé par l intermédiaire d une société à prépondérance immobilière en France)

5 I. Fiscalité des revenus Immeubles locatifs Immeubles occupés par le propriétaire, non exploitant

6 Distinction entre Location nue (en France revenus fonciers) Location meublée (en France revenus commerciaux)

7 Mode de détention 1. Détention directe par une personne physique. 2. Détention par l intermédiaire d une société interposée (détention indirecte).

8 1. Détention directe par une personne physique

9 Textes législatifs : Si immeuble ou droits relatifs à ces immeubles procurent des revenus: => Art 164 B CGI Si ne procurent pas de revenus : => Art 164 C CGI

10 Régime prévu par Art 164 B CGI : Sont considérés comme des revenus de source française les revenus d immeubles situés en France ou de droits relatifs à ses immeubles: - revenus provenant de la location d immeubles situés en France et produits accessoires y afférents. - revenus provenant de droit immobiliers, tels que droit indivis, la nue-propriété ou l usufruit ou bien dans certains cas, d actions ou parts de sociétés immobilières.

11 Conséquences: Si une personne physique non résidente détient un immeuble en France, le revenu que lui procure sa location est donc imposable dans notre pays. N.B.: Cette règle est confirmée par toutes les conventions fiscales signées par la France.

12 Détermination de l impôt du: Détermination selon les mêmes règles que celles applicables aux revenus de même nature(revenus fonciers) perçus par des résidents de France. - Assiette de l impôt égale au montant net des revenus. - Imputation des déficits de source française sur les revenus ou bénéfices de source française. - Mêmes règles du barème ordinaire et du quotient familial (sous réserve de l exception posée à l article 197 A du CGI (minimum d imposition) => Voir plus loin sur diapositive).

13 Détermination de la base taxable : En cas de location (nue) du bien: Loyers encaissés (-) Charges locatives y afférentes (intérêts d emprunts pour acquisition du logement, dépenses d entretien, réparation, rénovation, dépenses de gardiennage, assurances des loyers impayés ). = revenus fonciers taxables

14 DÉDUCTIBILITÉ DES TRAVAUX : revenus fonciers Travaux d entretien (déductibles) Travaux d amélioration (déductibles) Travaux de construction, reconstruction, agrandissement (non déductibles) Particularité «française»: L achat et les travaux ne donnent pas lieu à déduction d amortissements (sauf dispositif particulier).

15 Financement de l acquisition immobilière : L intérêt de recourir au crédit: Possibilité de déduire les intérêts d emprunt des revenus locatifs. Choix entre deux types de crédit: Crédit amortissable Crédit «in fine»

16 Le crédit amortissable : Crédit à long terme avec taux fixe ou variable. Pendant la durée du prêt, vous remboursez à la fois le capital et les intérêts. Pour les prêts à échéances constantes, la part des intérêts déductibles diminue avec le temps, alors que la part de capital augmente. X (en ) Capital Intérêts Temps

17 Crédit «in fine» : X (en ) Crédit à long terme avec taux fixe ou taux variable. Pendant la durée du prêt vous ne remboursez que les intérêts (calculés par mensualités constantes). La totalité du capital emprunté est remboursée à l échéance du contrat. N.B.: Souvent un contrat d assurance vie est souscrit en parallèle pour constituer le capital de remboursement du prêt. Capital Intérêts Temps

18 Base taxable Soit un immeuble donné à la location pour 700 de loyer/mois. Un crédit «in fine» a été contracté pour son acquisition, les mensualités de remboursement s élèvent à 400 (déductibles). Réalisation de travaux d entretien de remise en état de l électricité pour (déductibles). Réalisation de travaux d agrandissement pour (non déductibles). Loyers 700 x 12 = Intérêts d emprunt x 12 = Travaux d entretien = Résultat net 2 100

19 Obligations déclaratives Dépôt d une déclaration des revenus fonciers (n 2044) Dépôt de la déclaration générale des revenus (n 2042) Auprès du CDI des non résidents 10 rue du Centre Noisy-le-Grand Cédex

20 Allégement déclaratif pour faibles revenus Régime du micro-foncier : Si recettes encaissées /an (pas de décompte prorata temporis) Charges forfaitaires : 30% du loyer Pas de dépôt d une déclaration n 2044 Dépôt d une déclaration n 2042 avec mention des recettes foncières encaissées

21 Taux minimum d imposition de l art 197 A CGI : Principe: L'impôt sur le revenu dû par les personnes qui, n ont pas leur domicile fiscal en France ne peut, en ce cas, être inférieur à 20 % du revenu net imposable ou à 14,4 % pour les revenus ayant leur source dans les départements d outre-mer. Exception: Ces taux minima d'imposition ne sont toutefois pas applicables aux personnes qui peuvent justifier que l'impôt français sur leur revenu global serait inférieur à celui résultant de l'application de ces taux minima. Dans ce cas c est ce taux théorique inférieur au taux de 20% qui sera applicable aux revenus de source française.

22 Régime prévu par art 164 C du CGI: disposition d une habitation en France Principe: Même en l absence de revenus de source française, l impôt sur le revenu est dû sur une base minimale égale à 3 fois la valeur locative du bien immobilier situé en France, dont une personne non résidente a la disposition. Exceptions: - si revenus taxables de source française > 3x valeur locative - si non-résident domicilié dans un pays ou un territoire lié à la France par une convention fiscale - si non résident soumis dans son pays à impôt 2/3 de l impôt qui serait dû en France.

23 2. Détention par l intermédiaire d une société interposée (détention indirecte)

24 Structuration de l investissement autour d une société interposée : Si société française de personne (SCI, ) l impôt est dû en France au titre de la quote-part des revenus qui revient à la personne non résidente (IR si personne physique, IS si société de capitaux). Si société française de capitaux, l IS est dû en France. Si société étrangère de capitaux, l IS est dû en France (sous réserve de convention fiscale particulière; ex: CF franco-luxembourgeoise 1 er avril 1958).

25 Une structure souvent utilisée La société civile immobilière (SCI) Société de personnes D utilisation souple (statuts sont établis en fonction souhaits des fondateurs) Pour : Détention immobilière avec utilisation personnelle (objectif patrimonial) Détention par concubins Location nue de l immeuble Mais déconseillée pour location meublée

26 Caractéristiques de la détention par l intermédiaire d une SCI Responsabilité illimitée des associés, à proportion de la part de capital détenue Responsabilité non solidaire Gérance : personne physique ou morale Immatriculation de la société au RCS

27 Difficultés d application : fiscalité des revenus et plus-values Sont fonction de la Nature de l activité (occupation personnelle - location nue ou meublée) Mode de financement (crédit ou crédit-bail) Qualité et régime fiscal de l associé Utilisation de l immeuble (investissement productif ou utilisation dans cadre activité professionnelle)

28 SCI et non résidents : AVANTAGES Application du droit successoral étranger (les parts sociales ont une nature mobilière et non immobilière ) Avantage pour l ISF

29 SCI et Obligations Obligation de tenir une comptabilité, établir un bilan Obligation de déposer une déclaration fiscale n 2072 (début mai de chaque année) Obligation de réunir les associés en assemblées générales pour approuver la gestion de la société par le gérant

30 II. Fiscalité des plus-values

31 Position de la législation française : Principe général : «Les plus-values réalisées à titre occasionnel par des contribuables domiciliés hors de France au titre de la cession d un immeuble situé en France sont imposables en France».

32 Extension de cette règle aux titres de sociétés à prépondérance immobilière Définition de la prépondérance immobilière Société à prépondérance immobilière = Société dont l actif est principalement composé d actifs immobiliers à la clôture des 3 exercices qui précèdent la cession Ne sont retenus que les actifs situés en France, sauf immeubles affectés à propre exploitation

33 Principe de paiement de l impôt Prélèvement de l impôt Sur la plus-value réalisée À la source, lors de l enregistrement de l acte ( CGI, art. 244 bis A) Sauf si immeuble inscrit à l actif d une entreprise exploitée en France Ou immeuble détenu par certains organismes internationaux ou Etats étrangers

34 Taux du prélèvement 16 % ou 33 1/3 %, si plus-values occasionnelles 50 % si plus-values habituelles (marchands de biens) Les prélèvements sociaux (12,1%) ne sont pas dus par les non résidents

35 ATTENTION Si convention fiscale il faut procéder à un examen attentif des dispositions pour déterminer si la France peut imposer. Si pas de convention fiscale, application du principe sans limitation.

36 Champ d application du prélèvement sur la plus-value : Distinction selon la qualité du cédant: 1. Cédant personne physique domiciliée hors de France 2. Cédant, société de personnes française translucide, ayant des associés non résidents. 3. Cédant personne morale dont le siège est situé à l étranger.

37 1. Cédant personne physique (détention directe) Détermination de la plus-value selon les mêmes modalités que le contribuable domicilié en France que le logement constitue un immeuble locatif ou la résidence secondaire. Taux de 16% à l égard des personnes physiques qui sont résidentes d un État membre de la CE ou d un État partie à l accord sur l Espace économique européen (sous condition qu il soit lié à la France par une convention fiscale contenant une clause d assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l évasion fiscale => soit la Norvège et l Islande, mais non le Lichtenstein). 33,33% dans les autres cas. N.B.: Ce prélèvement est libératoire de l IR Plus-values non assujetties aux diverses contributions sociales additionnelles, alors que pour résidents français taux : = %

38 Calcul de la PV imposable (privée) Calcul de la plus-value brute: Prix de cession (-) commissions versées (-) frais liés à la vente (diagnostics, représentation fiscale) = prix net de cession (-) Prix de revient Prix d achat ou valeur vénale + Frais d acquisition : réels ou forfait 7.5 % + Travaux non encore déduits (réels ou forfait 15 % si détention > 5 ans = Prix de revient nominal global = plus-value brute imposable = -

39 Calcul de la PV imposable (privée) Calcul de la plus-value nette: Distinction en fonction de la durée de détention Moins de 5 ans Plus de 5 ans Pas de correctif Abattement de 10% par an au-delà de la 5 ème année (exonération totale au terme de la 15 ème année). + abattement de par opération

40 Plus-value brute imposable : Soit un immeuble acheté par une personne physique résidente fiscale allemande le 1 er janvier 2000 pour une valeur de L immeuble est vendu en janvier 2009 pour un prix de , les frais de commission de vente s élèvent à Prix net de cession: Prix de revient: ,5% x (*1) = % x (*2) = Plus-value brute imposable: = (*1)ou frais d achat réels (*2) ou travaux réellement payés

41 Plus-value nette imposable : Plus-value brute: Abattement de 40%: (4 ans (2005 à 2009) x 10%) - Abattement de : Total Imposition de la PV au taux de 16% (car résident allemand) Soit impôt dû: x 16% = N.B.: Impôt prélevé à la source par le Notaire.

42 Modalités de paiement Notaire, rédacteur de l acte assisté d un Représentant fiscal responsable du paiement Déposent une déclaration 2048 IMM ou 2048 M Prélèvement acquitté lors de l enregistrement de l acte Exceptions : Biens dont prix de vente Bien détenu depuis + 15 ans

43 2. Cédant, personne morale française translucide, ayant des associés non résidents (ex. SCI ) : Associés personne physique soumise IR Même modalités que détention directe Application du taux de prélèvement de 16 % (résident Etat Cté EU + Islande, Norvège) 33 1/3 % : autre résident Au prorata des parts détenues dans la société par le non résident

44 2. Cédant, personne morale française translucide, ayant des associés non résidents (ex. SCI ) : Associé personne morale non IR, résident d un Etat membre de l Union Européenne + Islande ou Norvège Ou résident d un autre Etat Taux du prélèvement 33 1/3 % Avec détermination particulière de l assiette taxable (cf. ci-après) Pas d exonération, sauf vente d immeuble utilisé dans le cadre d une exploitation professionnelle située en France

45 3. Cédant personne morale IS (détention directe ou indirecte) : (personnes morales ou organismes passibles de l impôt sur les sociétés) Les plus-values sont déterminées par différence entre le prix de cession du bien et son prix d acquisition diminué d une somme égale à 2% de son montant par année entière de détention pour les immeubles bâtis (exclusion faite des terrains et des titres de sociétés à prépondérance immobilière). Taux de prélèvement est de 33,33%. N.B.: Le prélèvement n est pas libératoire de l IS, il vient s imputer sur ce dernier et il est restituable, sur demande, en cas d excédent.

46 III. Impôt de solidarité sur la fortune Ne concerne que les personnes physiques

47 Principe : «A condition que la valeur nette de leur patrimoine imposable dépasse le seuil d imposition (voir diapositive suivante pour 2009), les personnes physiques non résidentes de France sont assujetties à l ISF à raison des biens immobiliers qu elles possèdent sur le territoire français».

48 Seuils 2009 : ISF N'excédant pas ,00% Compris entre et ,55% Compris entre et ,75% Compris entre et ,00% Compris entre et ,30% Compris entre et ,65% Au-delà de ,80%

49 Imposition par foyer fiscal: Prise en compte du patrimoine du foyer fiscal apprécié selon des règles différentes de celles applicables en matière d IR (pas de système de quotient familial). - tous les couples mariés (quelque soit le régime matrimonial) sauf si séparation de biens et domiciles distincts ou instance de séparation ou de divorce avec domiciles séparés; - les personnes liées par un PACS; - les personnes en concubinage notoire; Les biens appartenant aux enfants mineurs sont imposés avec ceux de leurs parents qui ont l administration légale de leurs biens.

50 L ISF est applicable : A la détention directe ou indirecte d immeubles. A la détention d actions ou de parts de sociétés (dont l actif est principalement constitué d immeubles situés en France ou de droits réels immobiliers).

51 Base taxable Immeuble détenu en direct : La valeur à déclarer est la valeur vénale déterminée au 1 er janvier de l année d imposition. Valeur vénale: Notion essentiellement économique. Elle correspond au prix que le jeu normal de l offre et de la demande permettrait au propriétaire de retirer de la vente du bien.

52 Base imposable Immeuble détenu indirectement (par SCI): La valeur à déclarer est la valeur des parts sociales déterminée au 1 er janvier de l année d imposition selon les méthodes d évaluation propres.

53 Base imposable Immeuble détenu indirectement (par SCI): Méthode d évaluation des parts: Détermination de la valeur de la société Actif net de la société + Plus ou moins value sur les constructions = valeur de la société Capitaux propres - Actif fictif = Actif net de la société Valeur vénale de la construction - VNC de la construction = PV ou MV de la construction Valeur d une part = valeur de la société / nombre de parts

54 ATTENTION Si convention fiscale il faut procéder à un examen attentif des dispositions pour déterminer si la France peut imposer. Si pas de convention fiscale, application du principe sans limitation.

55 Distinction à l égard des parts de sociétés immobilières: Parts ou actions de sociétés immobilières transparentes (visées à l art 1655 CGI). Parts ou actions de sociétés non transparentes à prépondérance immobilière (sociétés rarement visées par convention fiscale). Imposition en France en général. Pas d imposition en France (sauf si convention donne expressément le droit d imposer en France, comme c est le cas par exemple dans la convention - franco-suisse du 09/09/66 art 24 - convention franco-américaine du 31/08/94 art 23 - convention franco-allemande 21/07/59 Art 19).

56 IV. Impôts locaux

57 Les biens immobiliers situés en France sont soumis à La taxe d habitation (payée par l occupant) La taxe foncière (payée par le propriétaire) Redevance audio visuelle (perçue avec la taxe d habitation) si possession d un téléviseur dans habitation en France

58 V. Droits d enregistrement

59 VI. Taxe patrimoniale de 3%

60 Intérêt du dispositif : Dispositif anti-abus visant à éviter que soient éludés: L ISF L impôt sur les plus-values Droits de mutation On évite ainsi le «camouflage» d une personne physique derrière une société interposée.

61 Redevables de la taxe de 3% : Personnes morales Organismes Fiducies (ou institutions comparables) Étrangers ou français (pour respecter le principe de non discrimination) ui, directement ou par entité interposée, possèdent un ou plusieurs Immeubles en France (ou des droits réels sur ces biens). N.B.: Détention est appréciée au 1 er janvier de l année d imposition.

62 Dispositions applicables quel que soit le nombre de personnes morales interposées : Exemple : Entité redevable de la taxe de 3% car constitue le maillon le plus proche de l immeuble. Entité non exonérée étrangère Détient une participation Entité non exonérée étrangère Détient une participation Entité non exonérée étrangère Détient Immeuble situé en France

63 Dispositions applicables quel que soit le nombre de personnes morales interposées : Autre exemple : Entité non exonérée étrangère Détient une participation Entité redevable de la taxe de 3% car constitue le maillon non exonéré le plus proche de l immeuble. N.B.: Imposition due au prorata de ses droits dans l entité interposée Entité non exonérée étrangère Détient une participation de X % Entité exonérée étrangère Détient Immeuble situé en France

64 Cas d exonérations : Diverses entités (États souverains, organisations internationales, caisses de retraite qui justifient que leur activité exige la propriété d immeubles situés en France). Les personnes morales dont les immeubles en France représentent moins de 50% des actifs français détenus directement ou indirectement. Les professionnels de l immobilier (marchands de biens promoteurs) Les sociétés dont les actions sont admises aux négociations sur un marché réglementé. Les personnes morales résidentes de pays ayant conclu avec la France une clause d assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l évasion fiscale, sont exonérées, même si elles sont à prépondérance immobilière, sous réserve qu elles fassent connaître à l administration fiscale, sur sa demande, certaines informations concernant le ou les immeubles (situation consistance et valeur au 1 er janvier) et les associés, les actionnaires ou autres membres (nom,

65 Sont réellement concernés par la taxe: Organismes avec siège hors de l UE, dans un Etat non lié à la France par une convention d assistance fiscale, ni par un traité contenant une clause de non discrimination Organismes situés en France ou dans l UE, ou un Etat avec convention fiscale ou clause de non discrimination, qui ne communiquent pas l identité et l adresse de leurs associés

66 Désignation d un représentant : Art 223 quinquies A CGI : Les entités étrangères redevables peuvent être invitées par les services fiscaux à désigner en France un représentant. La désignation doit être faite dans les 90 jours de la demande. A défaut, les sociétés peuvent être taxées d office.

67 Obligations déclaratives Déclaration n 2746 à déposer avant le 16 mai de chaque année En cas de cession d immeuble par une entité non établie dans l Union Européenne, le représentant fiscal en France est responsable de la taxe restant due à cette date

68 ATTENTION La taxe de 3% n est pas libératoire de : L ISF L IS L IR Les impôts demeurent exigibles dans les conditions de droit commun. N.B.: La taxe de 3% n est pas déductible pour le calcul de l assiette de ces impôts.