COLLIERS INT. SUISSE ROMANDE GENÈ VE ILBColliers Indicateur des Loyers de Bureaux

Transcription

1 COLLIERS INT. SUISSE ROMANDE GENÈ VE N 8 été 0 7. Ce terme fut celui de Rousseau constatant il y a quelques siècles la léthargie que la proximité de nos eaux provoquait sur les âmes et sur les corps. Pillons l idée pour inventer un concept économique de «moule» immobilière. On se bat pour acheter (et non pour louer) les rares 57 immeubles commerciaux de la rade de Genève, fût-ce à des prix monégasques (jusqu à CHF 0'000.-/m ). La chute de la demande de location de bureaux est proportionnelle à la somme des amendes que le secteur bancaire négocie avec l Amérique. Pourvu que l Europe ne se réveille pas (trop tôt)! Il émerge cependant une demande solide pour les surfaces moyennes (-500 m ). Les exigences des locataires mettent à mal une offre de bureaux vieillis, obsolètes ou curieusement excentrés. Les entreprises ont réduit de 0% le besoin de m par employé. Le marché des bureaux genevois de 0 ressemble à celui de 0, de 0 en plus prononcé. Nous parlions alors d une rupture dans la demande et, surtout, d un changement du profil des acteurs : 85% de la faible demande émane d acteurs locaux. Nos arguments d alors: un marché de déménageurs et une croissance des vacants sur "le marché gris ". Tout cela se vérifie ; les prémisses de ce marché atone ont correctement été identifiés dès fin 0 (voir ILB No 5). Il n y a ème semestre 0 er semestre 0 tendance ème sem. 0 Qualité Standard Supérieure Standard Supérieure Standard Supérieure Zone Loyer Min Max Min Max Min Max Min Max Tendance Tendance Hypercentre Centre Rive gauche Centre Rive droite Aéroport / Organisations Internationales ( OI ) Meyrin / Vernier Praille / Acacias / Vernets Lancy / Carouge Chêne / Thônex La «moule» du lac Légende couleurs ; durée de relocation : rouge > 6 mois ; orange à 6 mois ; vert < mois donc pas de grande surprise pour les professionnels nonobstant les cris d orfraie redondants de toutes les officines immobilières de Suisse (agents, banques, offices de statistiques) qui semblent... découvrir le phénomène. Les loyers de 0 se maintiennent avec une baisse moyenne observée de %, ce qui est statistiquement anecdotique. Phénomène nouveau : les entreprises ne «se projettent pas». Paradoxalement mais logiquement, ce comportement «mou» n a pas précipité la chute des loyers. Systématiquement, les locataires n ont pas poussé l exercice jusqu à négocier les loyers ; certains gelant leur décision, d autres la reportant dans l attente de la probable «cassure» du marché, prédite par mille et une études. La demande, même affaiblie, existe toujours et certains bailleurs font tout pour la conquérir. C est ainsi qu au-delà du loyer facial, c est à dire celui que l on peut lire ou observer les incitations des bailleurs à la signature d un bail se révèlent très agressives : gratuité de loyer (de 6 à 8 mois!), échelonnements généreux, options de sortie unilatérales pour le locataire, rénovations voire améliorations (équipements) totalement à charge du bailleur. Quand le poisson est rare et fuyant, mieux vaut grossir les appâts.

2 COLLIERS INT. SUISSE ROMANDE GENÈ VE N 8 été 0 Durée de relocation des bureaux (perspective) 6 Durée (mois) < > 000 Surfaces (m) Nous estimons la demande actuelle à 0'000 m dont 75% porte sur des locaux compris entre 00 et 500 m. Ce type de surfaces est désormais pris à bail par des professions libérales classiques tels que médecins, fiduciaires, avocats ou traders, mais quasiment plus par la gestion de fortune, confirmant la difficulté pour de petites structures de composer avec un cadre réglementaire surréaliste. Comme nous l écrivions en 0 déjà, le marché administratif devient toujours plus un marché de déménagement, en particulier pour les entreprises louant une surface comprise entre '000 et '000 m qui, pour la plupart (estimation : >50%), pensent déménager pour mieux équipé, moins cher et mieux placé. Durant la dernière décennie, l offre de bureaux a toujours été soutenue par une demande constante qui permettait aux bailleurs de louer sans effort. Désormais, le stock de vacants atteint '000 m (5% du stock cantonal ou 0'000 emplois), soit le double du stock disponible à fin 0, et ce sans même y inclure le «marché gris» des locaux loués à remettre ('000 m) ou les nouveaux locaux disponibles dans le semestre à venir (9'000 m). Cette détente du marché a pour résultante une demande plus exigeante.la qualité des locaux est en cause. Le parc administratif genevoiwws est vieillissant et ses obsolescences technique et fonctionnelle (accès, aménagements, équipements, design, rafraîchissement, sécurité, IT, ) sont de plus en plus flagrantes. C est particulièrement le cas au centre-ville où 90% des locaux rendus vacants nécessitent de lourds travaux de rénovation pour prétendre correspondre aux standards nationaux et internationaux. Si jusqu en 0, certains locataires, anglo-saxons notamment, finançaient euxmêmes ces travaux, cette situation appartient au passé. On peut même observer qu une part non négligeable d entreprises locales quittent Genève pour la Côte (voir ILB de la Côte») pour la raison première d un déficit de qualité. Il y a donc un marché pour les surfaces modernes ou remises au goût du jour et très bien situées. Les bailleurs qui l ont compris et anticipé s évitent de longs mois de vacance. Au premier semestre 0, de l avis de notre panel d experts, seules les surfaces < 500 m de l hypercentre se relouent en moins de six mois. Ce «glissement» se constate également avec le graphique supra (étude Colliers) avec une durée moyenne de location des grandes surfaces (> 500 m ) qui a jusqu à quadruplé entre 00 et 0. Il s agit d intégrer, cependant, une recherche d optimisation des postes de travail, la plupart des anglo-saxons pratiquent ce que l on nomme du seat ou desk sharing : parfois.7 (!) employé par place de travail. Pas de panique : Au regard des avis des experts ILB, l effondrement des loyers n est toujours pas à l ordre du jour pour le semestre à venir, tout au plus pouvons-nous nous attendre à un léger recul du bas de gamme dans plusieurs zones et de l ensemble des bureaux des zones Meyrin/Vernier et aéroport/oi où la croissance d offre (constructions récentes) se conjugue mal avec une demande internationale ralentie et en attente d une stabilité fiscale qui n est plus un argument en faveur de la Suisse.

3 COLLIERS INT. SUISSE ROMANDE GENÈ VE N 8 été 0 prochaine mise à jour juin 05 DÉFINITION L ILB est un indicateur empirique basé sur les avis d experts de l immobilier genevois. Les chiffres indiqués pour la période en cours reflètent l estimation des loyers ( nets hors charges ) par m et par an, ainsi que la durée moyenne de vacance des surfaces de bureaux proposées à location durant le semestre. CRITÈRES Les estimations sont affinées selon deux critères : la qualité immobilière et la localisation. Le critère qualitatif distingue deux catégories : «qualité standard» et «qualité supérieure». La qualité «standard» correspond à un équipement élémentaire et la qualité «supérieure» à un équipement plus sophistiqué ( parois modulables, isolation, climatisation, câblage informatique récent, etc. ). SECTEURS L ILB considère huit secteurs géographiques distincts, pour lesquels un marché propre est identifiable. Le choix de ces secteurs et de leur délimitation a été effectué dans un souci d homogénéité des prix. Certaines zones du canton ne sont pas couvertes car elles ne disposent pas d un marché assez volumineux pour justifier une nouvelle segmentation. INDICATEUR L ILB est un indicateur et non un indice. Ce choix s explique par le fait qu il préfère se baser sur des avis d experts de l immobilier genevois plutôt que sur une architecture économétrique complexe ou des annonces publicitaires. L ILB privilégie l expérience d acteurs de l immobilier à l opinion académique. Il se démarque ainsi des indices qui se basent : soit sur des annonces ( risque de biais par rapport aux loyers effectifs ), soit sur des données économiques ( dont le rapport avec l immobilier reste parfois à prouver ), soit encore sur des baux anciens ( qui reflètent rarement l état du marché à un moment donné ). PARTENAIRES Colliers International Suisse Romande SA, Comptoir Immobilier SA, Moser Vernet & Cie, Naef & Cie SA et la Régie du Rhône SA. Les estimations de ces partenaires ne se basent pas uniquement sur leurs surfaces commerciales sous gestion mais également sur des valeurs constatées sur le marché, soit un échantillon d environ 800'000 m ( ~0% du parc genevois ). MÉTHODOLOGIE Chaque partenaire donne son estimation des valeurs du marché pour les périodes considérées sans se concerter avec les autres experts. Afin de préciser les estimations, l ILB exclut pour chaque catégorie les deux valeurs extrêmes ( la valeur la plus haute et la valeur la plus basse ). Puis une estimation moyenne est tirée des trois avis d experts restants. Les données du tableau au recto reflètent ainsi les moyennes arithmétiques «centrées» des avis. FRÉQUENCE L ILB est révisé chaque semestre. Le choix de cette fréquence s explique par la relativement faible volatilité à court terme des loyers au m des bureaux à Genève. TENDANCE Les tendances pour le semestre suivant reflètent la connaissance du marché par les experts. L ILB a délibérément choisi de ne pas proposer de données chiffrées pour les perspectives futures mais de s en tenir à des tendances. En effet, la volonté de donner un prix ne peut aboutir qu à des erreurs. De plus, si les estimations sur les périodes passées et courantes sont homogènes, l hétérogénéité des prédictions aurait ôté toute la légitimité des valeurs moyennes. Responsable édition : Partenaire média : Bertrand Cavaleri cavaleri@colliers-ami.ch Prochaine parution : Novembre 0 Distribution : Clientèle et médias Colliers Int. Suisse Romande SA : Rue de Malatrex CH - 0 Genève T F info@colliers-ami.ch ILB Lausanne & la Côte : Market Report Switzerland:

4 LA CÔTE COLLIERS INT. SUISSE ROMANDE LA CÔTE N, été 0 N Lausanne Genève Lac Léman Zone er semestre 0 er semestre 0 m vacants* Tendance Loyer Min Max Min Max er sem. 0 Nyon '500 Gland '000 Rolle '500 Morges '000 * : Estimées au Total 69'000 La Côte ou l'irlande? Un marché dynamique : Les deux districts (et quatre marchés) observés couvrent un tissu économique hétéroclite que l on peut scinder grossièrement en deux segments : entreprises locales (rarement d envergure nationale) et sociétés internationales. Depuis mois, 7 PME, actives notamment dans l innovation technologique, la santé, les pharma, l éducation ou les services, se sont implantées sur la Côte. Ces entrées ne compensent toutefois pas complètement le départ de grandes multinationales (Shire, Kraft Food, ). Le marché vaudois est très compétitif en termes de qualité. Il peut se comparer à celui de Zurich Nord. Fragmentation de la demande : Poumon de l économie vaudoise, les entreprises internationales donnent un sentiment de fragilité qui rend très délicat la gestion de leur environnement, dont les bureaux. Une quinzaine d entreprises entrantes depuis trois ans sur ce marché concentrent à elles seules près de '000 emplois, soit un besoin d environ 0'000 m. Le besoin moyen des 0 autres plus petites est, lui, réduit, à 7'000 m. Force est de constater que le parc de la Côte offre des capacités de rebond et reste attractive. La concurrence se situe même au niveau interrégional. 6 entreprises étrangères se sont établies en 0 dans l ensemble du canton, dont 60% sur la Côte. D autres faiblesses viennent s ajouter à la conjoncture de ce marché : des implantations dispersées, hors des centres urbains et le nombre étonnant de projets de construction (7 recensés pour 7 000m). Néanmoins, la région possède des atouts incontestables, des bâtiments d une qualité nettement supérieure aux villes voisines (Lausanne et Genève) et une fonctionnalité des locaux qui fait souvent la différence dans les choix. ~6% de vacants : Nous avons observé sur la Côte 69'000 m de vacants, ce qui correspond à une augmentation des surfaces à la location de 8'000 m ou %, en comparaison avec 0. Les grands ensembles, souvent de très bonne qualité (H Business Parc, Terre Bonne Park, Business Village, Lake Geneva Park...) sont les premières victimes, même si le taux de vacance moyen des bureaux de qualité supérieure ne dépasse pas.5%. Les loyers suivent une tendance de baisse comprise entre -6 % et % par rapport à 0. Dans ce marché parfois contradictoire, nous observons en parallèle 6 constructions «taylor made» de centres administratifs mis en location pour des sociétés de première qualité. Construire d abord, louer ensuite, se révèle aujourd'hui une stratégie à haut risque que 5 années d expansion quasi continue ont masquée. Loyers selon l'age des bâtiments : Les loyers observés s établissent dans une fourchette de valeur correspondant à 60% du loyer minimum. Par conséquent, moyennes ou médianes ne signifient rien : fourchette de CHF 0.- à 90.-/m HT. Les loyers bas touchent des parcs des années 70, même rénovés, les autres ceux construits dès 000. Les locataires mènent le bal : L offre adapte son comportement dans un marché très concurrentiel : gratuité de loyers, finitions et décoration, souplesse dans les durées. S il y a un phénomène marqué, c est la requête systématique par les locataires d options de résiliation anticipées et de durées initiales de baux courts (5 ans). Ce comportement témoigne d une précarité économique extrême que les autorités cantonales tentent de stabiliser, notamment en anticipant un cadre fiscal encore incertain ailleurs. Colliers International Suisse Romande SA

5 COLLIERS INT. SUISSE ROMANDE LA CÔTE N, été 0 DÉFINITION L ILB est un indicateur empirique basé sur des avis d experts locaux de l immobilier. Les chiffres indiqués pour la période en cours reflètent l estimation des loyers (nets hors charges) par m et par an. Un recensement des surfaces à louer a été effectué par Colliers Int. Suisse Romande SA. CRITÈRES Les recherches ont été affinées selon le critère de la «localisation» et le critère qualitatif : «qualité supérieure», étant donné la faible quantité de biens de qualité «standard» disponible à la location. SECTEURS L ILB considère deux districts géographiques distincts et quatre régions, pour lesquels un marché propre est identifiable. Le choix de ces secteurs et de leur délimitation a été effectué dans un souci d homogénéité des prix. INDICATEUR L ILB est un indicateur et non un indice. Ce choix s explique par le fait qu il préfère se baser sur des avis d experts de l immobilier genevois plutôt que sur une architecture économétrique complexe. L ILB privilégie l expérience d acteurs de l immobilier à l opinion académique. Il se démarque ainsi des indices qui se basent : soit sur des annonces (risque de biais par rapport aux loyers effectifs), soit sur des données économiques (dont le rapport avec l immobilier reste parfois à prouver), soit encore sur des baux anciens (qui reflètent rarement l état du marché à un moment donné). En ce sens, l édition de «La Côte» réalisée sur la base d'annonce, doit être prise en compte avec prudence. MÉTHODOLOGIE Méthodologiquement, faute de base statistique fiable, précisons que l étude se concentre sur une zone comprise entre Morges et Mies, soit une soixantaine de sites couvrant environ 500'000 m, pour 9% les mêmes sites que ceux de notre ILB de 0. Par souci de simplification et d harmonisation de l échantillon, nous n avons considéré que la sous-catégorie de bureaux de construction récente, l essentiel du parc observé ayant été construit depuis 995. Les options fini ou semi-fini (particularité des immeubles neufs) ont été lissées, de façon à n obtenir qu un seul prix de référence. Notre approche souffre d un nombre significatifs de biais statistiques : absence de données consolidées, faible information sur les caractéristiques locatives des immeubles, opacité du marché sur les loyers conclus. Sur deux mois, plus de 00 annonces de mise en location, (presse, mailings, sites internet) ont été recensées, en y corrigeant les doublons fréquents, faiblesse majeure de ce type d approche, et en intégrant une diminution de -0% du prix offert, pour se rapprocher au plus près du loyer «réel» observé lors des conclusions de baux. FRÉQUENCE L ILB est révisé chaque année. Le choix de cette fréquence s explique par la relativement faible volatilité à court terme des loyers au m des bureaux sur la Côte. TENDANCE Les tendances pour l année suivante reflètent la connaissance du marché par les experts. L ILB a délibérément choisi de ne pas proposer Colliers International Suisse Ro de données chiffrées pour les perspectives futures mais de s en tenir à des tendances. En effet, la volonté de donner un prix ne peut aboutir qu à des erreurs. De plus, si les estimations sur les périodes passées et courantes sont homogènes, l hétérogénéité des prédictions aurait ôté toute la légitimité des valeurs moyennes. Responsable édition : Partenaire média : Prochaine parution : Juin 05 Distribution : Raphaël Reginato raphael@colliers-ami.ch Clientèle et médias Colliers Int. Suisse Romande SA : Rue de Malatrex CH - 0 Genève T F info@colliers-ami.ch ILB Genève & Lausanne: Market Report Switzerland: Colliers International Suisse Romande SA

6 COLLIERS INT. SUISSE ROMANDE LAUSANNE N 8, hiver N 6, été 0 Bussigny Crissier Epalinges Renens Prilly Ecublens Chavannes Chailly EPFL Vidy St-Sulpice Lausanne Ouchy Pully Lutry ème semestre 0 er semestre 0 ème semestre 0 Qualité Standard Supérieure Standard Supérieure Standard Supérieure Zone Loyer Min Max Min Max Min Max Min Max Tendance Tendance 5 6 Hypercentre (Gare / St-François) Ville de Lausanne Sud-Ouest et zone universitaire Ouest-Lausanne Nord-Lausanne Est-Lausanne Légende couleurs ; durée de relocation : rouge > 6 mois ; orange à 6 mois ; vert < mois Le baromètre Vaudois La légendaire stabilité du marché lausannois ne sera pas contredite cette année encore. Cet immobilisme qui pouvait dissuader certains investisseurs lorsque d autres marchés voisins étaient sur la pente ascendante (La Côte ou Genève jusqu en 0) est maintenant un argument fort en faveur de Lausanne, qui devient une valeur refuge pour l immobilier administratif. Avec des mises en valeur de qualité, l hypercentre lausannois, toujours plus attractif, a connu cette dernière année plus de 5% de croissance de l emploi. Cette conjoncture a permis aux bailleurs un maintien des loyers proches de CHF 00 /m/an, pour des biens de qualité supérieure et même une augmentation de % pour des surfaces de qualité standard. Certains pics à CHF 50/m/an ont même été constatés, preuve de la santé et de la dynamique de cette zone. Autre source de croissance, l EPFL, bénéficie d un attrait tout particulier, notamment des entreprises actives dans les technologies. Multinationales et entreprises locales se pressent aux alentours du campus, afin d être au plus près de l innovation. La zone sud-ouest lausannoise, bénéficie grâce à cet incubateur de start up, d un regain d intérêt. Le succès de la zone, s explique aussi par la qualité de la desserte des bureaux par les transports publics. Toutefois, le déplacement de l Human Brain Project sur le site genevois de Sécheron, l arrivée de nouveaux espaces de bureaux sur le marché du côté de Malley notamment, ont obligé les bailleurs à tempérer leurs ambitions. La zone Nord a subi une légère baisse des loyers et la demande de la zone semble avoir des difficultés à absorber de nouvelles surfaces. Cependant, le Biopôle d Epalinges émerge de cette tendance avec de grandes surfaces déjà louées et un pôle recherche et développement en plein essor. Après une baisse de -5%, entre 0 et 0, la zone Est s oriente vers un atterrissage en douceur. Le premier semestre 0 ressemble à si méprendre au ème semestre 0, malgré un environnement difficile avec des surfaces mal desservies par les transports publics. Pour résumer, les loyers des bureaux lausannois, toutes zones confondues, ont stagné. La ville de Lausanne et son hypercentre, l Ouest et son EPFL ainsi que le Nord et son Biopôle, assurent à la ville olympique une certaine sécurité. La tendance à la stabilisation se confirme pour le prochain semestre à venir, hormis pour les biens de qualité supérieure se situant dans la zone Ouest et Nord. L avenir sera aussi influencé par l aptitude des autorités locales à retenir les multinationales et par la capacité du marché à s adapter à une offre toujours plus exigeante.

7 COLLIERS INT. SUISSE ROMANDE LAUSANNE N 6, été 0 DÉFINITION L ILB est un indicateur empirique basé sur des avis d experts de l immobilier lausannois. Les chiffres indiqués pour la période en cours reflètent l estimation des loyers ( nets hors charges ) par m et par an, ainsi que la durée moyenne de vacance des surfaces de bureaux proposées à la location durant le semestre. CRITÈRES Les estimations sont affinées selon deux critères : la qualité immobilière et la localisation. Le critère qualitatif distingue deux catégories : «qualité standard» et «qualité supérieure». La qualité «standard» correspond à un équipement élémentaire et la qualité «supérieure» à un équipement plus sophistiqué ( parois modulables, isolation, climatisation, câblage informatique récent, etc. ). SECTEURS L ILB lausannois considère six secteurs géographiques distincts, pour lesquels un marché propre est identifiable. Le choix de ces secteurs et de leur délimitation a été effectué dans un souci d homogénéité des prix. INDICATEUR L ILB est un indicateur et non un indice. Ce choix s explique par le fait qu il préfère se baser sur des avis d experts de l immobilier lausannois plutôt que sur une architecture économétrique complexe ou des annonces publicitaires. L ILB privilégie l expérience d acteurs de l immobilier à l opinion académique. Il se démarque ainsi des indices qui se basent : soit sur des annonces ( risque de biais par rapport aux loyers réellement conclus ), soit sur des données économiques ( dont le rapport avec l immobilier reste parfois à prouver ), soit encore sur des baux anciens ( qui reflètent rarement l état du marché à un moment donné ). PARTENAIRES Colliers International Suisse Romande SA, Domicim Régie MK SA, iconsulting SA, Procimmo SA et Régie Braun SA. Les estimations ne se basent pas uniquement sur les surfaces administratives sous gestion des partenaires mais également sur des valeurs constatées sur le marché. METHODOLOGIE Chaque partenaire donne son estimation des valeurs du marché pour les périodes considérées sans se concerter avec les autres experts. Afin de préciser les estimations, l ILB exclut pour chaque catégorie les deux valeurs extrêmes ( la valeur la plus haute et la valeur la plus basse ). Puis une estimation moyenne est tirée des avis d experts restants. Les données du tableau au recto reflètent ainsi les moyennes arithmétiques «centrées» des avis FRÉQUENCE L ILB est révisé chaque semestre. Le choix de cette fréquence s explique par la relativement faible volatilité à court terme des loyers au m des bureaux à Lausanne. TENDANCE Les tendances pour le semestre suivant reflètent la connaissance du marché par les experts. L ILB a délibérément choisi de ne pas proposer de données chiffrées pour les perspectives futures mais de s en tenir à des tendances. En effet, la volonté de donner un prix futur ne peut aboutir qu à des erreurs. De plus, si les estimations sur les périodes passées et courantes sont homogènes, l hétérogénéité des prédictions aurait ôté toute la légitimité des valeurs moyennes. Responsable édition : Partenaire média : Raphaël Reginato raphael@colliers-ami.ch Prochaine parution : Juin 05 Distribution : Clientèle et médias Colliers Int. Suisse Romande SA : ILB Genève & la Côte: Market Report Switzerland:, rue de Malatrex CH - 0 Genève T F