Le groupe de placement immobilier résidentiel allemand DAWID

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1 Le groupe de placement immobilier résidentiel allemand DAWID

2 DAWID Le groupe de placement immobilier résidentiel allemand (DAWID) DAWID est le seul groupe de placement d une fondation immobilière suisse qui se concentre principalement dans l'immobilier résidentiel allemand Investissement direct dans l'immobilier résidentiel allemand Concentration sur les investissements Core/Core Plus Coefficient d endettement de 30% DAWID - Complément idéal pour diversifier des investissements immobiliers suisses existants Accès à une plus grande liquidité du marché et par conséquent à un plus vaste choix (part du marché suisse au sein de l Europe, moins de 5%) Plus grande diversification du portefeuille au niveau des régions ainsi que des cycles économique et immobiliers Avantages de la structure Groupe de placement Transparence, efficacité et simplicité d accès à un segment attractif du marché Le prix d une part équivaut à sa valeur nette d'inventaire (pas d'agio) Fiscalement intéressante pour les caisses de pensions suisses 2

3 Immobilier résidentiel allemand Pourquoi investir dans l'immobilier étranger? En raison des taux d intérêts durablement bas et des faibles performances des emprunts, les investissements immobiliers attirent l attention des investisseurs institutionnels Le marché immobilier suisse montre des signes de surchauffe : Marché immobilier suisse limité Capitaux étrangers injectés dans le marché immobilier suisse, surtout en tant qu investissement sûr en francs suisses Rendements souvent secondaires Dû à l augmentation du prix du terrain, les rendements réalisés ne sont plus conformes à ceux souhaités. Amélioration des conditions du marché en Europe et plus particulièrement en Allemagne: Rendements attractifs Cashflow plus élevé Plus large choix et liquidité du marché plus élevée Estimation plus attractive que pour des objets comparables en Suisse Les investissements dans l'immobilier à l'étranger contribuent d une manière importante à la diversification du marché immobilier suisse et donc à la réduction du risque lié au portefeuille 3

4 Immobilier résidentiel allemand L Allemagne se trouve actuellement dans une phase de croissance Les prévisions de croissance sont positives: Les entreprises profitent du prix du pétrole et de la dévaluation de l euro. L'humeur consommatrice des Allemands reste intacte. La baisse du chômage et le niveau au plus bas des taux d intérêt poussent l économie allemande à la hausse. L excédent des exportations atteint un niveau record au niveau mondial. Le bilan commercial atteint également un niveau très satisfaisant: La bonne situation conjoncturelle des pays acheteurs. La dévaluation de l euro et du pétrole sont favorables aux exportations allemandes. 4% 3% 2% 1% 0% -1% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Croissance du PIB (nominal) Allemagne Suisse Le surplus de la balance des paiements courants (% du PIB) Allemagne Suisse Source: International Monetary Fund,

5 Immobilier résidentiel allemand Investissement attractif avec un Cashflow stable La classe d'investissement Résidentiel retient de plus en plus l'attention des investisseurs institutionnels, essentiellement pour des raisons de profils de rendement et de diversification. L'immobilier résidentiel est la seule classe qui fait l'objet d'une demande croissante de surfaces même en cas de stagnation ou de baisse démographique (raisons possibles: prospérité, singularisation, syndrome du nid vide, etc.) Avec plus de 41 millions de logements (2012) et un volume de transactions de plus de 12 milliards d'euros (2014), l'allemagne est de loin le marché d'investissement dans l'immobilier résidentiel le plus grand et le plus liquide de la zone Euro L'immobilier résidentiel offre un Cashflow net, stable et donc une faible volatilité Rendement Cashflow net de l'immobilier résidentiel allemand en % 5% 4% 3% 2% 1% 0% Source: IPD Investment Property Datenbank GmbH 6

6 Immobilier résidentiel allemand Revenus stables et potentiel de plus-value Evolution de la valeur positive Au cours des dix dernières années, l'évolution de la valeur de l'immobilier résidentiel a toujours été supérieure à celle de l'ensemble du marché La croissance démographique et la demande croissante des investisseurs institutionnels garantissent un potentiel de plus-value dans l'immobilier résidentiel en Allemagne Surperformance annuelle par rapport à l'ensemble du marché Le Cashflow stable et l'évolution attrayante de la valeur ont entraîné une surperformance permanente de la classe d'investissement résidentiel par rapport à l'ensemble du marché Les investissements dans l'immobilier résidentiel allemand promettent également à l'avenir de meilleures performances que l'ensemble du marché 4% 2% 0% -2% -4% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Évolution annuelle de la valeur de l'immobilier résidentiel allemand et de l'ensemble du marché immobilier en % Immobilier résidentiel Surperformance de l'immobilier résidentiel allemand par rapport à l'ensemble du marché immobilier en % Surperformance (TR) p.a. Ensemble du marché immobilier Surperformance (TR) cumulée Source: IPD Investment Property Datenbank GmbH 7

7 Immobilier résidentiel allemand Le marché immobilier résidentiel allemand reste intéressant financièrement L augmentation des prix des loyers est actuellement plus rapide que celle des revenus et de d inflation Le niveau d immigration net en 2014 nécessite nouveaux logements La situation du marché de l'emploi est bonne La construction actuelle de logements n arrive toujours pas à satisfaire la demande En comparaison avec le pouvoir d achat, les loyers des nouvelles constructions ne sont pas plus élevés qu en

8 Immobilier résidentiel allemand Le marché immobilier est très hétérogène Le marché immobilier allemand est caractérisé par sa structure polycentrique et fédérale La question de la superficie et du caractère polycentrique du marché permettent d obtenir de grandes différences en terme de rendement entre les différentes régions d Allemagne Le marché hétérogène offre aux institutions de prévoyance la chance de profiter de conditions très attractives en termes de ratio risque/ rendement Meilleur rendement par rapport aux investissements dans les métropoles allemandes à risque égal Diversification régionale Rendement net Facteur du risque Source: Catella Research Wohnungsmarktranking

9 Stratégie d'investissement de DAWID Approche de gestion du portefeuille Région d'investissement: l'allemagne Particulièrement dans les villes caractérisées par: Tendance socio-économique positive Evolution démographique stable Marché liquide Nombreux étudiants et nouvelles entreprises Secteur d investissement: Immobilier résidentiel Style d investissement: Core/Core Plus En complémentarité: Valeur ajoutée/opportuniste Gestion active des immeubles: Exploitation maximale du potentiel de hausse des loyers et de plus-value (plus ou moins marqué selon le style d'investissement) L'objectif de la stratégie d investissement est d'atteindre un rendement stable de 4% à 5 % (3.5% à 4.25% p.a. de revenus courants, 0.5% à 0.75% p.a. d'évolution de la valeur) 100% 80% 60% 40% 20% 0% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Allocation indicative - Type d'usage Résidentiel Bureaux Commerce de détail Commercial Allocation indicative - Style d'investissement Core Core Plus Valeur ajoutée Opportuniste 10

10 Risque Stratégie d'investissement de DAWID Allocation par profil Rendement-Risque Core/Core Plus Valeur ajoutée Opportuniste % 0 25 % 0 25 % Allocation du portefeuille Rendement Core: Localisation: Centre ville et quartiers proches du centre Bâtiments existants de grande qualité, taux de vacance faible, niveau de rénovations futures faible Revenu constant et préservation de la valeur sont les priorités Projets de nouvelles constructions selon un modèle d'acquisition sécurisé (achat clé en main ou paiement au fil de l'avancement des travaux) Core Plus: Localisation: Centre ville et quartiers proches du centre, mais également quartiers Tendance avec potentiel de développement et valorisation supplémentaire à moyen terme Bâtiments avec structure solide, potentiel de hausse de loyers, potentiel d'optimisation, niveau de rénovations futures moyen Projets de nouvelles constructions selon un modèle d'acquisition sécurisé, conversion de bâtiments (commercial-résidentiel) Rendement plus élevé que pour le style d'investissement Core 11

11 Risque Stratégie d'investissement de DAWID Allocation par profil Rendement-Risque Core/Core Plus Valeur ajoutée Opportuniste % 0 25 % 0 25 % Allocation du portefeuille Rendement Valeur ajoutée: Localisation: Essentiellement dans des quartiers Tendance et/ou avec des potentiels de hausse de loyers et de la valeur d estimation, niveau de rénovation élevé Possibilité d'une plus grande part commerciale dans les bâtiments Stratégie de plus-value Durée d investissement moyenne Mise en œuvre de mesures d'augmentation des loyers et de plus-value («Manage to Core») Opportuniste: Le choix des macro-situations et micro-situations n'est pas primordial Immeubles spéculatifs à rendement plus élevé par rapport aux styles d'investissement Core/Core Plus et Valeur ajoutée Potentiel élevé de hausse de loyers et de la valeur d estimation, niveau de rénovation élevé, taux de vacance élevé Réalisation à court terme de la plus-value 12

12 Gestion de l'impôt sur les bénéfices en Allemagne La structure choisie tient compte de la situation fiscale Investisseur 1 Investisseur 2 Investisseur 3 40% 40% 20% Fondation de placement 100% Société immobilière S.à r.l. Prêt sociétaire La charge fiscale en Allemagne peut être optimisée grâce à des sociétés immobilières Le prêt sociétaire octroyé par la Fondation de placement à la Société immobilière au Luxembourg permet d éviter l imposition sur le revenu. La Fondation de placement et ses investisseurs ne paient d'impôts sur les intérêts du prêt sociétaire ni en Allemagne ni au Luxembourg Les recettes fiscales sont transférées en Suisse, l'exonération d'impôts de la Fondation de placement et de ses investisseurs est exploitée 13

13 Le groupe de placement DAWID Caractéristiques Emetteur La Fondation Immobilière DAI Structure Placement collectif pour institutions de prévoyance exonérées d'impôts Gestionnaire Deutsche Asset One SARL, Dupuis Asset Management Direction Quantus SA Banque dépositaire Banque J. Safra Sarasin SA Organe de contrôle KPMG SA Organe de révision BDO SA Experts Wüest & Partner SA Univers d investissement Immobilier résidentiel allemand Investissement cible Immobilier résidentiel Core/Core Plus Coefficient d endettement 30% Monnaie de référence CHF (non couvert) Affectation du résultat Réinvesti Communication VNI Trimestriel Clôture de l exercice 30 Juin Rachat de part À la fin de l exercice, avec un préavis de 12 mois No de valeur / ISIN / CH

14 Le groupe de placement DAWID Frais Frais ponctuels Commission d émission 1.0% Commission de remboursement 1.0% Frais récurrents Commission achat/vente d immeubles Max. 2.0% Commission construction Max. 2.0% Frais de gérance immobilière Frais de gestion Max. 5.0% des revenus nets Echelonnés de 0.5% à 0.7% (GAV) Total Expense Ratio (TER) TER GAV 0.9% (sur la base d un volume d'investissement de CHF 250 millions) 15

15 Organisation Conseil de fondation et Commission d investissement Conseil de fondation Roland Vögele (président) Dr. Gero Bauknecht (vice-président) Kaare Krane Prof. Dr. Karl-Werner Schulte Commission d investissement Prof. Dr. Karl-Werner Schulte (président) Dr. Gero Bauknecht (vice-président) Kaare Krane 16

16 Organisation Gestionnaire Deutsche Asset One SARL, Dupuis Asset Management Gestion de portefeuille: Deutsche Asset One SARL, Dupuis Asset Management Deutsche Asset One est une dissociation de Dupuis Asset Management qui tient à promouvoir l investissement et le management de services de manière ciblée dans l immobilier résidentiel allemand Deutsche Asset One est entièrement intégré dans la plateforme opérationnelle du groupe Dupuis Asset Management La société Dupuis Asset Management fondée en 1998 fait partie des principaux prestataires de gestion d'investissements et de patrimoine d'allemagne depuis plus de dix ans. Seul gestionnaire d'investissements et de patrimoine d'allemagne spécialisé dans le résidentiel n'émettant pas ses propres produits. L'entreprise a déjà été mandatée à deux reprises par des sociétés de gestion de capitaux (AIFM) pour des fonds grand public ou spéciaux. Stratégie d'entreprise durable avec une structure de gestion stable, indépendante et dirigée par les propriétaires Grande compétence dans le domaine de la gestion de patrimoine et de projets immobiliers. Sa spécialisation dans l'immobilier résidentiel a été acquise au fil de nombreuses années et par l application des «Best Practice-Standards» de l'european Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles (INREV) Performances éprouvées dans la conception et la gestion de portefeuilles de biens immobiliers 17

17 Organisation Banque dépositaire et Direction Banque dépositaire: Banque J. Safra Sarasin SA Le Groupe J. Safra Sarasin a été fondé en 1841 Présent par le biais de ses banques sur 25 sites en Europe, en Asie, au Moyen-Orient et en Amérique latine Avec CHF 147 milliards d actifs sous gestion, quelque collaborateurs et CHF 3.8 milliards de capitaux propres elle fait partie des 10 plus grandes banques suisses. Pionnière des placements durables, le Groupe J. Safra Sarasin dispose de plus de 25 ans d'expérience et est le leader incontesté du secteur avec une part de marché de 40% En tant qu'expert dans les investissements immobiliers disposant d'une longue expérience, le Real Estate Hub, fondé en 2013, offre une palette complète de services et jouit de la confiance de divers produits immobiliers avec CHF 2 milliards d actifs Direction: Quantus SA Fondée en 1980, Quantus SA est reconnue en tant que négociant en valeurs mobilières par l'autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA. La régulation, la surveillance et le fonctionnement des négociants en valeurs mobilières suisses sont largement identiques à celles des banques suisses En tant que gestionnaire de patrimoine, Quantus SA est responsable du placement (achat/vente) ainsi que de la gestion des actifs dans le cadre défini par le conseil de fondation Le gérant de la fondation est le Dr. Stefan Binderheim. Il est Head of Asset Management et membre de la direction de Quantus SA 18

18 Le groupe de placement immobilier résidentiel allemand DAI offre La possibilité aux institutions de prévoyance d'investir dans un instrument clairement réglementé, solide et contrôlé par les autorités de surveillance suisses DAWID offre Véhicule de placement prédestiné aux Institutions de prévoyance professionnelle Groupe de placement fiscalement intéressant Accès simplifié au marché immobilier résidentiel de la plus grande économie européenne Participation diversifiée au marché résidentiel de haute qualité Rendement stable Prix d une part équivaut à sa valeur nette d'inventaire (pas d agio) Pourquoi diversifier dans l'immobilier résidentiel allemand? Estimations attrayantes Potentiel d augmentation de la valeur vénale supérieur à la moyenne européenne Cashflow stable Volatilité de l'immobilier résidentiel inférieur à l'ensemble du marché Surperformance historique par rapport à l'ensemble du marché 19

19 Coordonnées et interlocuteurs La Fondation Immobilière DAI Dr. Stefan Binderheim Roland Vögele Directeur Général Président du Conseil de Fondation Glatt Tower Tel Glattzentrum bei Wallisellen Tel

20 Décharge de responsabilité Le présent document a été élaboré par Die Anlagestiftung Immobilien DAI et/ou les sociétés liées (ci-après DAI) avec le plus grand soin et au mieux de leurs connaissances. Cependant, DAI ne garantit ni l'exactitude ni l'exhaustivité de son contenu et décline toute responsabilité pour les pertes résultant de l'utilisation de ces informations. Les avis exprimés dans le présent document sont ceux de DAI au moment de la rédaction et peuvent changer à tout moment sans préavis. Sauf mention contraire, les chiffres ne sont pas vérifiés. Le document a uniquement une visée informative à l'intention de son destinataire. Il ne constitue ni une offre, ni une recommandation d'acquisition ou de vente d'instruments ou de prestations financiers et n'exonère pas le destinataire de se forger son propre jugement. Il est notamment recommandé au destinataire de vérifier, éventuellement avec l'aide d'un conseiller, la compatibilité des informations avec ses propres conditions et leurs conséquences juridiques, réglementaires, fiscales, etc. Le présent document ne doit pas être reproduit, ni en tout ni en partie, sans l'accord écrit de DAI. Il ne s'adresse expressément pas aux personnes dont la nationalité ou le domicile interdit l'accès à de telles informations conformément à la législation en vigueur. Ni le présent document ni des copies ne doivent être envoyés ou emportés aux États-Unis ou délivrés à un ressortissant des États-Unis. Tout placement comporte des risques, notamment de fluctuation de valeur et de rendement. Les devises étrangères présentent en outre un risque de dépréciation de la devise étrangère par rapport à la devise de référence de l'investisseur. Les indications de rendements historiques et les scénarios de marché ne constituent nullement une garantie de résultats actuels et futurs. Les indications de performances ne tiennent pas compte des commissions et frais prélevés lors de l'émission et du rachat. De plus, il ne peut être garanti que la performance de l'indice de référence soit atteinte ou dépassée. Les principaux risques du groupe d'investissement immobilier se situent notamment dans la liquidité limitée du marché immobilier, la modification des taux hypothécaires, l'estimation subjective des biens immobiliers, les risques inhérents à la construction et les risques environnementaux (notamment les résidus toxiques). L'émetteur et le gestionnaire de Die Anlagegruppe Wohnimmobilien Deutschland DAWID est Die Anlagestiftung Immobilien DAI, Wallisellen. La banque dépositaire est la Bank J. Safra Sarasin SA, Bâle. Les statuts, le prospectus et les directives de placement ainsi que le dernier rapport annuel et les fiches techniques peuvent être commandés gratuitement auprès de Die Anlagestiftung Immobilien DAI. Seules les institutions de prévoyance domiciliées en Suisse et exonérées d'impôts sont autorisées comme investisseurs directs. Copyright 2015 Die Anlagestiftung Immobilien DAI et/ou les entreprises qui lui sont liées. Tous droits réservés. 21