Le marché immobilier valaisan Situation et perspectives

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1 Le marché immobilier valaisan Situation et perspectives Le Marché immobilier valaisan 1

2 2 le marché immobilier valaisan editorial Pascal Perruchoud Paul-André Roux Le marché immobilier valaisan a connu ces dernières années un dynamisme remarquable. Aujourd hui, l horizon de la construction est empreint d incertitudes notamment réglementaires «Lex Weber», révision de la Loi sur l aménagement du territoire ou encore initiative contre l immigration de masse porteuses d un potentiel de détérioration de la santé de cette importante branche de l économie valaisanne. Dès lors, la vigilance s impose et une attention toute particulière est à porter au marché immobilier. Dans ce contexte, la Banque Cantonale du Valais (BCVs) et la Chambre immobilière du Valais (CIV), ont mandaté le cabinet de conseils Wüest & Partner, pour réaliser une analyse du marché immobilier valaisan, portant sur le marché de la villa, de la PPE, du locatif et des bureaux ainsi que des résidences secondaires. Ce diagnostic sera répété en 2015 et 2016 afin d en mesurer l évolution et de fournir ainsi aux acteurs économiques et politiques des informations pertinentes et actuelles. La forte présence de la BCVs sur le marché hypothécaire ne fait pas pour autant de concessions à la circonspection recommandée par la situation des taux historiquement bas, l environnement économique et les aspects réglementaires. La BCVs joue un rôle de modérateur sur le marché valaisan dans le cadre de l application de sa mission consistant à «contribuer au développement harmonieux de l économie valaisanne dans les limites des règles prudentielles de la branche». Le climat évoqué plus haut fragilise la propriété foncière. Défendre et promouvoir cette institution si chère aux Valaisans, telle est la mission de la Chambre immobilière du Valais (CIV). Avec un taux de 57,2% des habitants propriétaires du logement qu ils occupent, notre canton est champion suisse. Il y a aussi tous ceux, nombreux les jeunes en particulier qui rêvent d accéder à la propriété. Puisse cette analyse contribuer à préparer l avenir. Nous vous souhaitons une bonne lecture. Pascal Perruchoud Président de la Direction générale Banque Cantonale du Valais Paul-André Roux Président chambre immobilière du Valais

3 3 le marché immobilier valaisan contexte et perspectives Indices des prix de transaction (PPE) Objet moyen (base : 1 er trim. 3) Vaud Valais Berne Suisse Indices des prix de transaction (maisons individuelles) Objet moyen (base : 1 er trim. 3) Vaud Valais Berne Suisse Principales tendances sur le marché immobilier pour 2014 Un contexte macro-économique plutôt favorable Le PIB valaisan va progresser en 2014, sa croissance devrait correspondre à celle du PIB suisse (+2,2% selon les prévisions de l institut BAKBasel). Le secteur industriel et le secteur tertiaire, grâce notamment à une détente attendue dans l'hôtellerie, devraient fortement y contribuer. Et la «Lex Weber» fait craindre à moyen terme une diminution sensible des emplois dans la construction en particulier dans les vallées. La forte croissance démographique (dans le Valais francophone surtout), la hausse de la consommation intérieure des ménages et des exportations ainsi que le maintien des taux d intérêt à des niveaux très bas par la BNS devraient cependant soutenir le marché immobilier. Une incertitude supplémentaire: votation du 9 février 2014 Jusqu à présent, l offre abondante de logements a toujours rencontré une forte demande, notamment grâce à l immigration. Car l immigration fait partie des fondamentaux-clés du marché au même titre que les taux ou la croissance économique. Avec le vote du 9 février dernier pour l initiative «Contre l immigration de masse», une incertitude supplémentaire vient ébranler le marché immobilier valaisan. Les contingents qui doivent être mis en place d ici à 2017, pourraient avoir un effet structurel sur la demande et ainsi transformer le marché immobilier. Les enjeux vont bien au-delà du logement avec des conséquences en termes d emplois via les frontaliers et les immigrés qui jouent un rôle important pour l économie valaisanne, notamment pour le tourisme et la construction. Et la mise en place de nouveaux contingents sur les séjours de courte durée aurait un impact sur les hôtels et les appartements meublés. Même si à court terme, l'immigration va se maintenir à un niveau élevé, à moyen terme, les incertitudes vont augmenter. Canton du Valais Offre Demande Prix PPE k g g Villas k g g Immeubles résidentiels k g g Immeubles commerciaux g m m Tendances: ralentissement des prix Le marché immobilier est très hétérogène: Haut et Bas Valais fonctionnent à des rythmes différents. De façon similaire, la plaine où la construction est particulièrement dynamique et les stations où des signes de surchauffe des prix étaient apparus, présentent des marchés très différents. L année 2014 devrait se caractériser par une stabilisation des prix dans le résidentiel qui a déjà été observée depuis 2012 pour les propriétés par étage. L offre augmentant dans un contexte de régulation de la demande, une légère baisse des prix ne peut être exclue au cours de ces douze prochains mois. A plus long terme, le degré de dureté de l application des nouvelles réglementations («Lex Weber», contingents de l immigration, amortissement des crédits et fonds propres exigés pour les banques et les particuliers) déterminera l évolution du marché valaisan de manière significative.

4 4 le marché immobilier valaisan le marché de la villa Atlas des prix dans le canton du Valais (en CHF) moins de plus de Source: Modèle hédoniste de Wüest & Partner (objet moyen) Ralentissement de la construction à haut niveau L activité de construction est toujours aussi forte dans le canton du Valais: entre 3 et 2012, on y a construit 16 maisons neuves en moyenne par année pour mille maisons existantes contre 12 pour la Suisse. Cette croissance du parc a toutefois tendance à ralentir et sera encore freinée à plus long terme par la révision de la Loi sur l aménagement du territoire (LAT) qui imposera au canton une réduction de ses zones à bâtir excentrées et une densification plus propice au locatif et à la PPE. Par rapport au canton de Vaud, la progression des prix en Valais a été plus modérée entre 3 et L évolution des prix valaisans a par contre dépassé la croissance suisse. Depuis deux ans, la progression des prix a ralenti. Aujourd hui, la villa type de bonne qualité et en bon état, avec 850 m 3 et 600 m 2 de terrain, coûte francs en moyenne dans le canton du Valais, alors que le même objet vaut francs en Suisse et francs dans le canton de Vaud. L'offre dynamique et la densité des nouvelles constructions ont donc contribué à maintenir les prix des maisons individuelles dans la plaine à des niveaux raisonnables. Le nombre d objets proposés sur le marché s est stabilisé depuis Et l explosion des demandes de permis observée suite à la votation de la «Lex Weber» est depuis retombée au niveau de Une hausse des constructions dans les stations est toutefois probable à court terme. Des différences prononcées entre les régions Les disparités sont grandes à l intérieur du canton. Le Bas Valais et le Valais Central connaissent une dynamique démographique et de la construction bien supérieures à celles du Haut Valais. Et les stations répondent à leurs propres règles de l offre et de la demande, dictées par la conjoncture, les contingents de ventes aux étrangers, mais aussi par les nouvelles réglementations des constructions de résidences secondaires. Avec un prix moyen de 696'000 francs, la villa type est largement meilleur marché dans le Haut Valais que dans le Valais francophone (entre 877'000 francs dans le Bas Valais et 899'000 francs dans le Valais Central). Les prix dans les stations varient eux très fortement selon les emplacements, la moyenne se situant à 1'107'000 francs, soit plus de 20% de plus que la moyenne cantonale.

5 5 le marché immobilier valaisan Taux de l offre immobilière et activités de construction Suisse Valais Berne Vaud % 10% 8% 6% 4% 2% Taux de l offre immobilière (échelle de droite: annonces en % du stock) Demandes de permis (échelle de gauche: indice, base : 1 er trim. 3) Indices des prix de transaction 175 Bas Valais Valais Central Haut Valais Stations Canton du Valais Région Principaux indicateurs (taux de croissance annuels moyens) Comparaison entre régions (taux de croissance annuels moyens) Valais Berne Vaud Suisse Evolution démographique ,50% 0,84% 1,97% 1,21% ,37% 0,50% 1,60% 1,00% Emplois ,36% 3,22% 4,80% 3,91% Taux de construction ,3% 0,7% 1,2% 0,9% ,6% 0,9% 2,1% 1,2% Taux de vacants ,54% 0,52% 0,95% 0,53% ,49% 0,45% 0,63% 0,49% Prix MFI ,6% 2,8% 6,3% 4,0% Bas Valais Valais Central Haut Valais Stations Canton Evolution démographique ,92% 2,04% 0,74% 0,76% 1,50% ,03% 1,60% 0,52% 0,91% 1,37% Emplois ,57% 4,54% 2,64% 5,66% 4,36% Taux de construction ,3% 1,7% 1,2% 1,0% 1,3% ,8% 2,0% 1,1% 1,3% 1,6% Taux de vacants ,38% 0,47% 0,45% 0,82% 0,54% ,38% 0,39% 0,45% 0,69% 0,49% Prix MFI ,9% 4,8% 3,4% 4,8% 4,6%

6 6 le marché immobilier valaisan le marché de la ppe Atlas des prix dans le canton du Valais (en CHF) moins de plus de Source: Modèle hédoniste de Wüest & Partner (objet moyen) Offre à haut niveau, ralentissement des prix La PPE de qualité et d une surface habitable nette de 110 m 2 est relativement abordable dans le Valais: avec un prix de 811'000 francs, elle est 25% moins chère que la PPE vaudoise (12% pour la Suisse). La construction, plus importante dans le Bas Valais et le Valais Central qu au niveau national, a été un régulateur des prix, malgré la forte poussée démographique de ces dernières années. Depuis deux ans toutefois, le taux de l offre (logements proposés sur le marché par rapport au parc total) s élève à près de 7%, soit nettement plus qu en moyenne suisse. Les conditions de crédits hypothécaires favorables permettent néanmoins encore une bonne absorption des appartements par la demande. Les taux de vacants restent donc raisonnables dans la plupart des régions. Toutefois, un nouveau resserrement des conditions d octroi de crédits pourrait avoir un impact sensible sur les nombreuses promotions en cours. En montagne, les appartements ont connu une légère baisse des prix en 2013, et ils commencent à ralentir en plaine. La proximité de l arc lémanique dicte le niveau des prix en plaine Les différences de prix sont fortes dans les différentes régions valaisannes. Avec un prix moyen de 1'028'000 francs, la PPE type est 27% plus chère en station que dans le reste du canton. La proximité avec l arc lémanique semble également ex- pliquer une partie des écarts de prix (683'000 francs pour le Bas Valais contre 670'000 francs en Valais Central et 551'000 francs dans le Haut Valais). Ces différences se sont d ailleurs creusées malgré une construction d immeubles multifamiliaux plus importante à l entrée Ouest du Valais que dans le reste du canton (2,5% ces dix dernières années, contre 1,9% au Valais et 1,4% en Suisse). Le risque de la liquidité En plaine, le risque principal n est pas le niveau des prix qui reste en retrait par rapport aux niveaux des cantons voisins, mais il réside plutôt dans la forte liquidité du marché. L offre est en effet abondante et le nombre de demandes de permis de construire reste élevé pour les logements locatifs et les PPE. Toute intervention de régulation importante de la demande pourrait donc créer un déséquilibre dans ce marché très dynamique. Dans les stations, la «Lex Weber» déterminera la marge de manœuvre des promoteurs pour la vente des nouveaux biens construits comme résidences secondaires. Elle aura un impact sur le prix des nouveaux objets, mais aussi sur celui des logements autorisés jusqu au 11 mars 2012, puisqu elle déterminera leur degré de rareté dans le marché. Dans tous les cas, la construction d appartements neufs diminuera à moyen terme.

7 7 le marché immobilier valaisan Taux de l offre immobilière et activités de construction Suisse Valais Berne Vaud % 10% 8% 6% 4% 2% Taux de l offre immobilière (échelle de droite: annonces en % du stock) Demandes de permis (échelle de gauche: indice, base : 1 er trim. 3) Indices des prix de transaction 225 Bas Valais Valais Central Haut Valais Stations Canton du Valais Région Principaux indicateurs (taux de croissance annuels moyens) Comparaison entre régions (taux de croissance annuels moyens) Valais Berne Vaud Suisse Evolution démographique ,50% 0,84% 1,97% 1,21% ,37% 0,50% 1,60% 1,00% Emplois ,36% 3,22% 4,80% 3,91% Taux de construction ,9% 1,0% 1,4% 1,5% ,9% 1,0% 1,3% 1,4% Taux de vacants ,09% 0,71% 1,12% 0,87% ,07% 0,71% 0,87% 0,86% Prix PPE ,1% 4,0% 8,2% 5,9% Bas Valais Valais Central Haut Valais Stations Canton Evolution démographique ,92% 2,04% 0,74% 0,76% 1,50% ,03% 1,60% 0,52% 0,91% 1,37% Emplois ,57% 4,54% 2,64% 5,66% 4,36% Taux de construction ,7% 2,8% 1,4% 1,1% 1,9% ,5% 2,3% 1,4% 1,4% 1,9% Taux de vacants ,83% 0,93% 1,19% 1,22% 1,09% ,98% 0,93% 0,96% 1,19% 1,07% Prix PPE ,8% 6,7% 4,7% 7,8% 7,1%

8 8 le marché immobilier valaisan le marché du locatif et des bureaux Niveau actuel des loyers par commune (quantiles, en CHF/m 2, an) Martigny Monthey Sion Sierre Brig-Glis Naters Bagnes Zermatt Indices des loyers des appartements Vaud Valais Berne Suisse 175 Indices des loyers des bureaux 125 Stabilité des loyers des appartements La liquidité du marché de la location reste raisonnable: avec un taux moyen de près de 3%, l offre de logements est nettement plus faible dans la location que pour la propriété individuelle. Le marché semble être en équilibre depuis un certain temps déjà, les loyers résidentiels s étant stabilisés depuis En 2014, on constate des différences considérables de prix entre les principales villes du canton où le loyer médian varie entre 171 francs par mètre carré par an à Brig-Glis et 197 francs à Sion, la fourchette des prix est nettement inférieure à celle des loyers pour la Suisse. Les niveaux de loyers dépendent de la taille des villes et de leur situation dans la plaine du Rhône. Les loyers dans les stations sont eux extrêmement variés selon l attractivité touristique du lieu, pouvant atteindre les 279 francs par mètre carré et par an dans la commune de Zermatt. Forte concurrence dans le segment commercial Les loyers des bureaux ont été plutôt stables ces cinq dernières années malgré quelques fluctuations apparentes dues aux différences de qualité des objets publiés dans les annonces. Le niveau général reste d ailleurs relativement bas en comparaison suisse avec un loyer médian variant entre et 240 francs par mètre carré par an. Le marché des surfaces commerciales doit répondre à une demande qui se concentre sur les petites surfaces pour satisfaire aux besoins de l'économie locale principalement. Les grandes surfaces sont également demandées par les pouvoirs publics. La concurrence des emplacements fait rage dans la plaine du Rhône où la densité de surfaces de vente est importante Vaud Valais Berne Suisse Taux de l offre immobilière et activités de construction pour les appartements en location Suisse Valais Berne Vaud % 8% 6% 4% 2% Taux de l offre immobilière (échelle de droite: annonces en % du stock) Demandes de permis (échelle de gauche: indice, base : 1 er trim. 3)

9 9 le marché immobilier valaisan résidences secondaires Indices des prix de transaction selon la nature du domicile Villas: objet moyen (base : 1 er trim. 0) PPE: objet moyen (base : 1 er trim. 0) Résidence principale Résidence secondaire Offre et activité de construction (PPE) Activités de construction par région Bas VS VS Central Haut VS Stations Canton Demandes de permis (indice, base : 1 er trim. 3) Liquidité du marché par région 10% 8% 6% 4% 2% Stations Reste du canton du Valais Taux de l'offre (annonces en % du stock) Niveau actuel des prix de transaction PPE Reste du canton Stations Stations Spectre des prix (en 0 CHF/m 2, SHN), segment inférieur (resp. supérieur) correspond au quantile de 10% (resp. 90%). Points: transactions effectives L impact de la «Lex Weber» L interdiction de construire de nouvelles résidences secondaires dans les communes y comptant déjà plus de 20% a impacté le marché immobilier. D une part, la demande de permis de construire a explosé depuis la date d'acceptation de l'initiative par le peuple, avant de retomber à un niveau très inférieur à celui des années précédentes. D autre part, et même si une grande partie des logements ayant fait l objet d une demande de permis ne pourra pas être réalisée, l offre d appartements en PPE s est étoffée dans les stations. Les acheteurs potentiels n étant pas encore définitivement fixés sur la loi d'application, la demande est moins soutenue qu auparavant si bien que les prix ont ralenti depuis Des écarts de prix considérables entre les stations Dans la vallée du Rhône, la PPE se vend en moyenne 4'600 francs le mètre carré contre 6'900 francs dans les stations qui présentent de forts écarts de prix entre les communes les plus prisées et les petites vallées aux infrastructures moins développées. Parmi les dernières transactions, 10% des objets les plus chers se sont vendus à plus de 14'600 francs le mètre carré, les prix peuvent même atteindre 33'000 francs le mètre carré dans les stations les plus recherchées du Valais. L'activité immobilière est plombée par les incertitudes En principe, les demandes de construction des résidences secondaires non autorisées au 11 mars 2012 ne devraient pas être validées. Mais différentes dérogations pourraient être possibles, par exemple si les logements concernés sont finalement déclarés comme résidences principales ou s ils sont intégrés à une structure de commercialisation de «lits chauds» dans des endroits prédéfinis par le plan directeur cantonal. Finalement, les plus grands projets en cours qui auraient des incidences importantes sur l urbanisation des communes concernées, pourraient être acceptés même sans autorisation en force en mars De même qu une part de résidences secondaires permettant de rentabiliser la transformation d hôtels vétustes. La loi d application traitée actuellement par le Parlement à Berne sera ainsi déterminante pour le marché immobilier des stations. Aujourd hui, les incertitudes restent nombreuses. Mais les réglementations stimulent la créativité Un point positif de la «Lex Weber» est qu elle stimule la créativité de tous les acteurs de l immobilier et du tourisme valaisans. De nouvelles formes d exploitations touristiques, d hôtels et de résidences devraient voir le jour ces prochaines années dans les stations avec, espérons-le, de nouvelles perspectives pour le marché de la construction, tout en préservant un paysage qui fait la force de l ensemble du canton.

10 10 le marché immobilier valaisan Régionalisation du canton du Valais Etat des communes au (Source: OFS) Quelques chiffres-clés du canton du Valais Taux de croissance PIB réel -0,71% 1,67% 1,65% 3,26% 3,26% 3,10% 2,51% 3,36% 2,95% 1,17% n.d. Taux de chômage 3,43% 3,80% 3,96% 3,49% 3,18% 3,10% 4,13% 3,67% 3,19% 3,52% 4,05% Population 285' ' ' ' ' ' ' ' ' ' '553 Evolution en % 1,30% 1,04% 1,25% 1,04% 1,35% 1,56% 1,37% 1,49% 1,61% 1,49% 1,50% Part des étrangers 17,12% 17,58% 18,12% 18,45% 19,11% 19,97% 20,43% 20,80% 21,21% 21,63% 22,16% Emplois (EPT) 101' ' ' ' ' ' ' ' ' '099 n.d. Nombre d'entreprises 6'818 7'171 7'601 8'123 8'739 9'339 9'986 10'637 11'404 12'215 13'084 Evolution en % 4,14% 5,17% 6,00% 6,86% 7,58% 6,86% 6,93% 6,52% 7,22% 7,10% 7,11% Logements vacants 2'105 1'868 2'216 2'572 2'735 2'788 2'233 2'207 2'260 2'564 2'992 En % du stock 1,19% 1,04% 1,22% 1,39% 1,46% 1,47% 1,16% 1,13% 1,14% 1,27% 1,48% Nouveaux logements construits 1'570 1'838 2'316 2'621 2'624 2'651 2'316 3'075 2'957 2'677 n.d. En % du stock 0,89% 1,03% 1,27% 1,42% 1,40% 1,40% 1,20% 1,57% 1,49% 1,33% n.d. Nuitées en milliers (stations) 3'176 3'224 3'329 3'406 3'266 3'152 3'014 2'970 2'901 Taux net d'occupation des lits 41,40% 42,90% 44,60% 47,00% 45,60% 44,80% 42,50% 41,36% 40,99% Taux hypothécaire variable 3,50% 3,25% 3,25% 3,00% 3,25% 3,50% 2,75% 2,75% 2,75% 2,75% 2,75%

11 11 le marché immobilier valaisan Bas Valais Haut Valais Stations 6032 Bourg-Saint-Pierre Liddes Orsières Sembrancher Vollèges Bovernier Charrat Fully Isérables Leytron Martigny Martigny-Combe Riddes Saillon Saxon Trient Collombey-Muraz Monthey Port-Valais Saint-Gingolph Troistorrents Vionnaz Vouvry Collonges Dorénaz Evionnaz Finhaut Massongex Saint-Maurice Vernayaz Vérossaz 678 Valais Central 6021 Ardon Chamoson Conthey Vétroz Les Agettes Hérémence Saint-Martin (VS) Chalais Chippis Grône Icogne Miège Saint-Léonard Sierre Venthône Veyras Arbaz Grimisuat Savièse Sion Brig-Glis Eggerberg Naters Ried-Brig Simplon Termen Zwischbergen Bellwald Binn Blitzingen Ernen Lax Niederwald Grafschaft Münster-Geschinen Reckingen-Gluringen Agarn Albinen Ergisch Inden Leuk Oberems Salgesch Varen Guttet-Feschel Gampel-Bratsch Turtmann-Unterems Bister Bitsch Grengiols Martisberg Ausserberg Blatten Eischoll Ferden Kippel Niedergesteln Raron Wiler (Lötschen) Mörel-Filet Steg-Hohtenn Baltschieder Eisten Embd Lalden Randa St. Niklaus Stalden (VS) Staldenried Täsch Törbel Visp Visperterminen Zeneggen Nendaz Bagnes Fiesch Fieschertal Obergoms Ayent Evolène Vex Mont-Noble Leukerbad Champéry Val-d Illiez Betten Riederalp Bürchen Unterbäch Salvan Chermignon Lens Mollens (VS) Montana Randogne Anniviers Veysonnaz Grächen Saas-Almagell Saas-Balen Saas-Fee Saas-Grund Zermatt Les nombres correspondent à la population résidente permanente au 31 décembre 2013 dans la commune (source: OFS)

12 méthodologie Les atlas et indices des prix de transaction se basent sur les modèles d évaluation de Wüest & Partner. Les objets moyens correspondent à des objets construits il y a 5 ans dont la qualité pour le standard d aménagement et la micro-situation est bonne. Pour la villa de référence, le terrain est de 600 m 2 et le volume de 850 m 3 (SIA 116). Pour la PPE de référence, la surface habitable nette est de 110 m 2 (sans balcon, sans garage ni place de parc). Les indications sur les loyers correspondent aux quantiles de 10%, 30%, 50%, 70% et 90%. Le quantile des 50% correspond à la médiane et sépare le segment le plus cher du segment le plus avantageux. Le quantile des 10% sépare les dix pour cent les plus avantageux du reste de l offre. Wüest & Partner effectue un recensement périodique du marché immobilier. Chaque annonce immobilière parue dans la presse écrite et sur internet figure dans notre base de données des prix de l offre. impressum Cette brochure a été rédigée par le cabinet de conseils Wüest & Partner sur mandat de la Banque Cantonale du Valais (BCVs) et la Chambre Immobilière du Valais (CIV). Elle a été élaborée à partir de bases de données internes et externes: Office fédéral de la statistique (population, activités de construction, recensement des entreprises, des logements et des vacants, statistique de l'hébergement), service d information du Schweizer Baublatt (demandes de permis), Créa (PIB valaisan jusqu'à 2012, emplois en EPT), BAKBasel (prévision du PIB valaisan pour 2014), Secrétariat d'etat à l économie (chômage), Banque cantonale du Valais (taux hypothécaires), Teledata (nombre d'entreprises). Les chiffres de la population en 2013 sont provisoires (état au 24 avril 2014). Dans le calcul du taux des logements vacants, les statistiques utilisées pour le parc font référence au modèle de logements développé par Wüest & Partner. wüest & partner sa Rue de la Rôtisserie Genève Tél: banque cantonale du valais Place des Cèdres Sion Chambre Immobilière du Valais Secrétariat permanent Avenue du Grand-St-Bernard Martigny Le Marché immobilier valaisan