LE PRIX DE L IMMOBILIER D HABITATION SUR LE LONG TERME Cours - Immobilier 2015 - ENPC. J. Friggit (CGEDD). Les points de vue exprimés n engagent que le conférencier. http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-2015-a1048.html 1
Organisation Choix d aborder de nombreux aspects, à charge pour l auditoire de se reporter aux supports Choix d inclure de nombreuses diapositives, dont beaucoup seront sautées lorsqu elles ne sont pas indispensables mais constitueront un «fond de dossier» Les supports sont téléchargeables sur http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-a1048.html Notes générales plus ou moins longues Articles sur des aspects particuliers Valeurs numériques et sources des séries longues Actualisations mensuelles Présentations (dont celle-ci) Possibilité d abonnement aux publipostages qui annoncent les actualisations Twitter: @PrixImmoCgedd 2
PLAN 1. Historique du prix des logements 2. Quelques propriétés du prix des logements 3. Comparaison avec les autres actifs 4. Loyers et revenus depuis 1970 5. Comment expliquer l'envolée du prix des logements de 2000-2008 et le rebond de 2009? 6. Prospective 7. Conclusion 3
1. Historique du prix des logements 1.1. Prix 1.2. Environnement financier 1.3. Volumes 1.4. Qualité de service 1.5. Conséquences macroéconomiques de l envolée des prix depuis 2000 1.6. Comparaison internationale 4
10 Pour l anecdote: indices du prix des logements à Paris depuis 1200 Indices du prix des logements à Paris depuis 1200 Monnaie constante Base 2000=1 1 Record du monde à notre connaissance Deux guerres mondiales Contrôles des loyers Inflation 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 2000 0,1 1348 Peste noire Guerre de 100 ans Pente +0,6% par an en moyenne sur 800 ans Peu de signification Division par 15 0,01 Division par 4 Centre de Paris 1200-1790 Centre de Paris 1790-1850 avant ajustement pour obsolescence Peste noire: diminution de la population de 30 à 50% Paris «valeur refuge» coïncidant avec une baisse du contre les troubles en prix des logements d environ Ile-de-France? 75% (soit environ 2 fois plus). 0,001 Source: CGEDD d après d Avenel, Duon, INSEE, indices Notaires-INSEE et bases notariales Paris 1840-2009 avant ajustement pour obsolescence Paris 1840-2009 après ajustement pour obsolecsence 5
10 1840-2014: le trou de 1914-1965 1 Indices du prix des logements en France et à Paris Monnaie constante, base 2000=1 1930-35 1800 1850 1900 1950 2000 Guerre de Crimée 1853-56 France Paris Défaite de 1870 Contrôles des loyers + inflation Sortie des contrôles des loyers 1914 1948 1965 «valeur refuge» hors des actions 1940-44 «Valeur refuge» contre l inflation 0,1 Deux «bosses» au fond du «trou» «Trou» 0,01 1840-1914 1914-1965 1965-2011 Source: CGEDD d après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Duon, Toutain et Villa (CEPII). 6
3 DE QUOI PARLE-T-ON? Attention aux «effets qualité» ou «effets de structure»! Revenu disponible par ménage(valeur moyenne stock) Indice du prix des logements anciens en France Dépense de logement par ménage Indice des loyers(indice stock) Indice du coût de la construction Monnaie constante, base 1965=1 (indice flux) (valeur moyenne stock) (indice flux) 3,28 2,91 2 1,66 1,44 1 1,02 0 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Source: CGEDD d après INSEE et bases notariales 7
Exemple d effet qualité (1): surface Surface 100 90 80 70 60 50 70 3,1 Surface par logement, nombre de personnes par logement et surface par personne 73 2,9 79 2,8 83 2,7 85 2,6 87 89 Surface par logement (m²) Surface par personne (m²) Nombre de personnes par logement (m², échelle de droite) 2,5 2,5 90 2,4 Nb de personnes par ménage 91 2,3 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 40 30 20 23 25 28 31 33 34 36 38 40 2,0 1,5 1,0 10 0,5 0 0,0 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Source: CGEDD d après enquêtes logement Millésime de l enquête logement 8
Exemple d effet qualité (2): confort * Les ménages à bas revenu ont été les grands gagnants de l augmentation du confort des logements: exemple du % de logements locatifs privés équipés d un WC intérieur. * Dans le même temps, le loyer des locataires à bas revenu a augmenté plus rapidement que la moyenne: le resserrement de l éventail des conforts s est accompagné d un resserrement de l éventail des loyers. Des analyses économétriques complexes sont nécessaires pour estimer la part du resserrement de l éventail des loyers qui est attribuable au resserrement de l éventail des conforts. 100% % des logements équipés d'un WC intérieur Locataires du secteur privé, selon le décile de revenu du locataire 80% 60% 40% 1er décile 2e décile 3e décile 4e décile 5e décile 6e décile 7e décile 8e décile 9e décile 10e décile Tous déciles 20% 0% Source: CGEDD d après enquêtes 1970 logement 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 9
Stabilité sur 1965-2000 puis envolée puis «stabilité» de l indice du prix des logements anciens rapporté au revenu par ménage 2 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 Indice du prix des logements rapporté au revenu par ménage France, base 1965=1 Indice du prix des logements anciens rapporté au revenu disponible par ménage, base 1965=1 7 ans d envolée 7 ans de quasi «stabilité» Exception française 1,3 1,2 35 ans de stabilité 1,1 1 Tunnel 0,9 0,8 1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020 Source: CGEDD d après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE. 10
Différenciation géographique 2,7 2,6 2,5 2,4 2,3 2,2 2,1 2 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1 0,9 0,8 Indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage Différenciation Paris / Ile-de-France / province Base 1965=1 NB: le dénominateur des quatre ratios est le revenu disponible par ménage sur l'ensemble de la France Tunnel France Paris Ile-de-France Province Exception par rapport aux régularités tendancielles = «crise» 2,40 (Paris, T3 14) 2,01 (Ile-de-Fr., T3 14) 1,71 (France, T3 14) 1,58 (Province, T3 14) 0,7 1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020 Source: CGEDD d après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE. 11
La crise de 1987-1995 en Ile-de-France: centrée sur Paris 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 Prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage (de l'ensemble des ménages français) Base 1985 = 1 Départt 75 Départt 77 Départt 78 Départt 91 Départt 92 Départt 93 Départt 94 Départt 95 France Ile-de-France Province 1 0,9 1980 1985 1990 1995 2000 Source: CGEDD d après bases de données notariales et INSEE 12
La crise de 1987-1995 a été très localisée Indicateur de crise 0,5 Source: CGEDD d après bases de données notariales et INSEE 13
2000-2010: hétérogénéité de la croissance du prix des logements selon le département Les extrêmes (croissance de 2000 à 2010 de l indice du prix des logts anciens): Les 3 plus petits accroissements: Territoire de Belfort: +59%; Haut-Rhin: +64%, Moselle +70% Les 3 plus grand accroissements: Bouches-du-Rhône, Paris, Alpes-Maritimes: (à égalité) +138% (France: + 107%) (Source: indices Notaires-INSEE et Perval) De 2000 à 2010, croissance d autant plus élevée que: -Plus de résidences secondaires -Plus de résidences principales locatives privées -Moins de résidences princip. occupées par le propriétaire -Moindre construction de logts (élasticité ~ -1 or -2) -Plus forte croissance de la population (élasticité ~ 1 or 2) -Plus forte croissance du revenu par mén. (élasticité ~ 1) -Moindre croissance du chômage -Résultats non robustes par rapport à la période étudiée Détails dans la note: http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/img/pdf/difference-variation-prix-immobilier-par-departement_cle76a2da.pdf Indice du prix des logements anciens 2010 en base 2000=1 Variation totale 1,056 à 1,381 (30) 0,906 à 1,056 (32) 0,587 à 0,906 (32) 14
2000-2010: la différenciation par département de la construction nette de la croissance démographique «explique» la moitié de la différenciation de la variation du prix des logements rapporté au revenu par ménage (mais beaucoup moins sur 1994-2010: résultat non robuste) mais la pente de la droite de régression n est que de ~ -1 ou -2 75 06 34 83 93 66 94 04 31 Provence Méditerranée Paris et Petite Couronne Variation annuelle moyenne du prix des logements rapporté au revenu par ménage 6% 92 5% 4% 3% 13 69 30 84 05 07 95 11 33 48 43 09 59 64 26 15 42 03 73 80 40 23 38 32 17 63 19 76 44 7491 46 01 58 77 85 81 02 61 82 60 24 14 12 10 18 27 28 47 36 37 65 71 78 86 89 45 56 22 29 21 72 87 53 6741 51 49 39 35 7054 79 25 Variation annuelle du prix des logements rapporté au revenu par ménage en fonction de la variation annuelle du nombre de logements nette de la croissance démographique 2000-2010 68 62 16 5055 08 88 57 52 (Variations logarithmiques) Elasticité ~ -2 y = -1,61x + 0,05 R 2 = 0,45 2% Nord-est -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% Source: CGEDD d après indices Notaires-INSEE, Perval, INSEE, SOeS et Filocom 90 Variation annuelle du nombre de logements, nette de la variation annuelle moyenne de la population 15
2000-2010: 4 variables «expliquent» 75% de la différenciation par département de la croissance du prix des logements (mais pas sur 1994-2000 : pb de la robustesse) 8% 7% 6% 5% 68 13 05 34 66 11 75 33 48 93 0430 69 6432 84 31 09 59 2326 9473 0717 01 4285 40 74 19 38 43 15 92 62 12 46 16 032476 95 80 44 65 81 82 61 36 14 58027756 10 22 28 7163 50 52 08 18 27 29 37 41 6089 91 4553 21 86 55 51 78 79 87 49 35 6739 25 57 5470 72 88 06 83 4% 3% 2% 1% 0% 90 Valeur observée en fonction de la valeur prévue par la régression sur 2000-2010 par rapport aux variations: du revenu, du parc, de la population, du taux de chômage R²=0,75 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% Source: CGEDD d après indices Notaires-INSEE, Perval, INSEE, Filocom 16
5,5% 2000-2010: les prix ont davantage augmenté dans les départements dont le parc contient le moins de résidences principales occupées par le propriétaire Variation annuelle moyenne du logarithme du prix des logements rapporté au revenu par ménage 2000-2010 en fonction du % de résidences principales occupées par le propriétaire en 2005 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 75 05 Reste vrai même si on tient compte des différences de croissance: -du revenu par ménage, -de la population -et du nombre de logements Si l on compare les différents pays, c est plutôt l inverse. Comme quoi le problème n est pas simple. 04 93 06 48 9273 66 34 83 11 94 69 09 74 14 13 33 30 84 31 64 59 95 26 42 07 40 23 62 85 38 80 32 43 15 1719 91 76 46 03 44 1681 77 5812 3624 47 01 82 02 65 6361 56 22 10 37 52 60 18 45 28 29 08 21 27 41 71 86 89 78 50 55 87 67 57 54 35 53 51 49 72 39 88 68 70 25 79 y = -0,09x + 0,08 R 2 = 0,42 2,0% 90 1,5% 25% 30% 35% Source: CGEDD d après indices Notaires-INSEE, Perval et Filocom 40% 45% 50% 55% 60% 17
2000-2010: dans un département donné, les prix ont davantage augmenté pour les types de logements et nombres de pièces qui comprennent le moins de résidences principales occupées par le propriétaire 91,1 77,1 69,1 Source: CGEDD d après bases notariales et Filocom 40% Ecart par rapport à la moyenne du département de la croissance du prix 35% 2010/2000 14,2 30% Ecart par rapport à la moyenne du département de la croissance du prix 2010 / 2000 en fonction de l'écart par rapport à la moyenne du département du % de résidences principales occupées par le propriétaire, par type de bien et nombre de pièces 93,1 91,2 63,3 95,1 94,1 25% 78,1 95,2 31,1 69,2 93,2 77,3 59,2 84,3 95,3 91,3 50,2 34,2 28,2 63,237,2 31,4 76,1 92,1 80,2 49,2 33,1 06,1 33,4 20% DEP, nb de pièces 13,2 77,4 34,4 93,5 85,2 44,2 45,2 62,2 95,4 91,4 57,3 33,2 34,1 57,535,2 59,3 13,1 78,2 92,2 27,2 94,2 33,2 31,3 86,2 60,2 93,3 15% Maisons 59,2 34,3 27,3 64,1 34,2 33,3 61,2 54,1 25,1 22,2 76,2 83,3 40,3 91,5 06,3 67,1 06,2 56,4 77,5 21,1 21,2 67,3 69,3 31,2 13,3 44,1 76,245,2 67,2 83,2 50,3 10% 93,4 76,5 42,4 38,3 44,4 30,4 59,3 45,3 57,4 42,3 24,2 59,478,3 95,5 42,472,3 33,3 60,3 59,4 40,4 17,1 56,2 13,4 06,4 14,2 38,2 76,3 21,3 76,4 94,3 14,3 83,4 39,4 Mini 300 enreg. 77,2 41,3 06,5 44,2 74,168,2 89,2 56,2 80,3 14,1 42,2 54,3 14,3 64,4 69,4 64,2 29,3 75,1 75,2 78,4 42,3 54,3 68,4 22,3 45,3 63,4 91,2 78,3 5% 86,3 25,3 11,2 35,4 26,3 28,4 41,2 92,3 77,3 64,5 21,3 68,4 94,4 77,4 51,4 83,2 67,4 29,4 25,4 38,4 44,3 73,317,3 62,4 01,4 37,514,4 Ecart par rapport à la 59,5 89,3 71,3 94,5 35,364,3 29,4 60,4 40,5 73,1 37,4 35,1 35,2 51,3 44,3 38,3 78,5 50,4 35,5 74,4 76,4 57,6 moyenne du département 91,3 0% 61,4 38,1 54,5 24,4 24,6 27,4 28,5 71,4 30,5 31,573,4 95,3 42,5 74,2 67,5 27,5 45,5 54,4 53,4 60,5 69,5 29,2 54,4 83,5 51,563,5 72,4 80,4 77,5 84,6 du % de résidences principales 89,5 51,6 63,6-70% -60% -50% -40% -30% -20% 85,3-10% 0% 10% 95,4 91,491,5 78,4 59,5 20% 29,2 83,4 30% 01,4 74,3 75,313,524,5 33,4 67,6 occupées 40% par le propriétaire 72,5 76,5 54,5 38,5 25,6 34,4 62,1 73,2 13,2 88,3 93,2 25,5 92,4 60,6 45,4 71,6 35,4 47,5 62,5 44,4 95,5 93,3 59,6 33,5 74,5-5% 64,5 73,4 79,5 01,5 71,5 76,6 78,5 73,5 86,5 89,4 86,6 06,531,6 51,4 22,413,3 74,5 74,6 94,3 94,4 22,5 26,6 57,1 27,6 29,6 80,5 49,6 33,6 41,4 77,6 61,5 63,2 89,6 63,3 61,6 18,6 29,5 50,562,6 75,4 44,5 83,5 85,5 93,4 25,5 y = -0,26x + 0,02 95,6 94,5 34,5 50,6 06,3 13,4 92,5 37,6 21,6 38,5 35,5 06,4-10% 56,4 64,6 34,5 78,6 93,5 06,2 68,1 33,5 28,6 69,3 56,6 56,5 85,6 72,6 38,6 13,5 92,492,5 R 2 = 0,36 63,5 18,5 06,6 44,6 83,6 35,6 41,6 22,6 73,5 13,6 92,6-15% 69,4 34,6 73,6 69,6 94,6 63,1-20% 75,5-25% -30% 11,6 Appartements Reste vrai si on expurge par régression l effet des différences entre départements de croissance du revenu par ménage, de la construction et de la croissance démographique 18
9103,1 Idem pour la seule Ile-de-France, par arrondissement 9401,1 9102,2 Ecart par rapport 70% à la moyenne de l'arrondisst de la croissance du prix 60% 2010/2000 Ecart par rapport à la moyenne de l'arrondissement de la croissance du prix 2010 / 2000 en fonction de l'écart par rapport à la moyenne de l'arrondissement du % de résidences principales occupées par le propriétaire, par type de bien et nombre de pièces 7803,1 7701,2 9301,1 50% 9203,1 9501,3 9302,2 7519,1 9201,1 9103,2 9503,2 9403,2 7701,39503,3 7702,3 9301,2 9202,1 9401,2 9103,3 9102,3 9302,3 40% 9402,1 9503,4 9502,2 7803,2 9201,2 9502,3 9202,2 9203,2 7519,2 7701,4 Mini 300 enreg. 9502,4 30% 9102,4 9103,4 DEP arron, nb de pièces 7518,2 7804,1 7511,1 7511,2 9401,3 7804,2 9301,3 9402,2 20% 7520,1 7803,3 9302,4 7518,1-60% -50% -40% -30% 7512,2 7516,17512,1 7517,2 7803,4 9301,4 9201,3 9202,3 7513,1 7517,1 7520,2 7514,1 10% 9402,3 7701,3 9402,4 7515,1 7514,2 7516,2 7510,2 9403,3 7701,4 9401,49103,3 7702,4 7802,4 9203,3 9503,4 9201,4 7516,3 9403,4 9102,3 0% 7803,57519,3 7801,4 7701,5 7515,2 7513,2 7804,3 7702,5 9503,5 7702,6 9102,5-20% -10% 0% 7804,4 10% 9102,4 9103,4 20% 9103,5 30% 7520,3 9302,3 7802,5 7801,5 9502,4 9302,4 7804,5-10% 9202,4 9103,6 7514,3 7802,6 9503,6 7803,4 9502,5 9302,5 9301,3 7518,3 7512,3 7511,3 7513,3 7517,3 9203,49102,6 7515,3 7516,4 7701,6 9502,6 9401,4 7803,5 9203,5 9401,5 7510,1 9302,6 7803,6-20% 7801,6 9402,5 7704,6 9202,5 9301,4 7516,5 40% -30% -40% 7515,4 Ecart par rapport à la moyenne de l'arrondisst du % de résidences principales occupées par le propriétaire 9301,5 9402,6 9301,6 9202,6 9401,6 y = -0,98x + 0,09 R 2 = 0,75 Appartements Maisons AP et MA Source: CGEDD d après bases notariales et Filocom -50% 19
Depuis 2002: inversion de la différenciation appartements / maisons Par rapport aux maisons, les appartements se sont: valorisés de 1950 à 1965 (sortie des contrôles des loyers, qui avaient davantage touché les appartements que les maisons) 1,15 dévalorisés de 1965 à 2000 (et paupérisés) valorisés depuis 2001 (tout en continuant de se paupériser => pas durable) 1,3 1,25 1,2 1,1 1,05 1 0,95 Indice du prix des appartements rapporté à l'indice du prix des maisons Base T4 2000=1 Ile-de-France hors Paris Province Source: CGEDD d après bases notariales et indices Notaires-INSEE. 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 20
2000-2010: inversion de la différenciation appartements / maisons: différenciation géographique 1,6 1,5 1,4 1,3 Indice du prix des appartements rapporté à l'indice du prix des maisons, par département, base 2000=1 01 02 03 04 05 06 07 08 09 17 10 18 11 19 12 21 13 22 14 23 15 24 16 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 58 51 59 52 60 53 61 54 62 55 63 56 64 57 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 France 1,2 1,1 1 0,9 0,8 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Source: CGEDD d après indices Notaires-INSEE et Perval. 47 déptts plutôt gros et urbains 47 déptts plutôt petits et ruraux 21
250 200 Depuis 2000: prix du neuf et prix de l ancien Le prix moyen du neuf a moins augmenté que l indice (et le prix moyen) de l ancien Pour aller plus loin il est indispensable mais difficile de faire la part des effets de structure donc de comparer indices du neuf et indices de l ancien à qualité constante Depuis janvier 2013 l INSEE publie un indice du prix des logements neufs (vendus par les promoteurs) mais il n est pas totalement comparable avec l indice Notaires-INSEE du prix des logements anciens (méthode, périmètre) et débute en 2006 Comparaison des indices Notaires-INSEE de l'ancien et des prix moyens par m² ECLN du neuf Base T4 2000 = 100 120 110 Comparaison de l'indice Notaires-INSEE de l'ancien et de l'indice INSEE du neuf Base T1 2010 = 100 150 100 90 100 80 50 Prix de vente appartements ECLN en euros par m² base T4 2000 Indice Notaires-INSEE appartements base T4 2000 Prix de vente maisons ECLN en euros par lot base T4 2000 Indice Notaires-INSEE maisons base T4 2000 0 déc-80 déc-85 déc-90 déc-95 déc-00 déc-05 déc-10 déc-15 Source: CGEDD d après indices Notaires-INSEE et ECLN 70 60 50 40 Indice Notaires-INSEE du prix des logements anciens Indice INSEE du prix des logements neufs (achetés à des promoteurs) déc-95 déc-00 déc-05 déc-10 déc-15 22
Loyers (cf. 4 pour analyse plus détaillée) - pas de rupture en 2000 pour les loyers, - effondrement des rendements locatifs (=loyer / prix) 1,8 1,7 Indice du prix des logements et indice des loyers rapportés au revenu par ménage Ensemble de la France, base 2000=1 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 Indice du prix des logements anciens rapporté au revenu disponible par ménage, base 2000=1 Indice des loyers de l'insee rapporté au revenu disponible par ménage, base 2000=1 NB1: l indice des loyers et l indice des prix de cession n ont pas le même périmètre => biais => en divisant le premier par le second on n obtient pas un indice du rendement locatif brut. NB2: le revenu par ménage qui figure au dénominateur est celui de l ensemble des ménages, qu ils soient locataires ou propriétaires. Le revenu des locataires augmente moins vite que celui de l'ensemble des ménages. NB3: nombreux effets de structure 1,1 1 0,9 0,8 1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020 Source: CGEDD d après INSEE, indices Notaires-INSEE et bases notariales 23
1. Historique du prix des logements 1.1. Prix 1.2. Environnement financier 1.3. Volumes 1.4. Qualité de service 1.5. Conséquences macroéconomiques de l envolée des prix depuis 2000 1.6. Comparaison internationale 24
Les taux d intérêt sont historiquement bas mais leur baisse a commencé bien avant 2000 15% 10% Quels taux (nominaux, ou nets d inflation, ou nets d inflation anticipée)? Bas par rapport à quelle référence? Taux d intérêt Inflation Taux d intérêt net d inflation Moyenne 1965-2000 9,2% 5,6% 3,6% 2000 5,5% 1,7% 3,8% 2008 4,3% 2,8% 1,5% Taux d'intérêt à long terme et inflation Taux d'intérêt nominal Inflation Taux d'intérêt net d'inflation T4 2012 3,5% 1,5% 2,0% 5% 0% 1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020-5% Source: CGEDD d après Banque de France et INSEE 25
Le taux d intérêt sur la dette publique est encore plus bas depuis 2008 7% Taux d'intérêt des prêts immobiliers à taux fixe et de la dette publique 6% Baisse Remontée 5% 4% 3% 2% 1% (1) Taux de la dette de l'etat à long terme (*) (2) Taux des crédits immobiliers à taux fixe (**) Ecart (2)-(1) Ecart (2)-(1) lissé sur 12 mois Baisse à un niveau exceptionnel surtout sur la dette publique 0% -1% 1/12 1999 1/12 2000 1/12 2001 1/12 2002 1/12 2003 Source: CGEDD d après Banque de France et INSEE 1/12 2004 1/12 2005 1/12 2006 1/12 2007 (*) TME (**) Taux des crédits nouveaux aux ménages pour l'habitat avec période de fixation initiale du taux supérieure à 1 an 1/12 2008 1/12 2009 1/12 2010 1/12 2011 1/12 2012 1/12 2013 1/12 2014 1/12 2015 26
Raréfaction des prêts à taux privilégié liée à la baisse des taux de marché 100% Crédits nouveaux aux ménages pour leur logement, en % du montant total PTZ 90% 80% 70% PAP Prêts épargne logement 60% 50% 40% 30% 20% Prêts conventionnés Marché hypothécaire Libre 10% 0% mars mars mars 83 85 87 Source: CGEDD d après Banque de France mars 89 mars 91 mars 93 mars 95 mars 97 mars 99 mars 01 mars 03 mars 05 mars 07 mars 09 mars 11 mars 13 mars 15 27
Depuis 2000: allongement de la durée des prêts 25 Durée des prêts pour l'achat d'une résidence principale (années) 20 15 10 Ancien 5 Neuf Source: enquêtes logement avant 2005, OFL ensuite 0 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Source: CGEDD d après ENL avant 2005 et OFL ensuite 28
L allongement à partir de 1999 est un retour aux pratiques antérieures à la Seconde Guerre Mondiale 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% Plus de 30 ans 21 à 30 ans 20 ans Moins de 20 ans 20% 10% 0% Source: CGEDD d après CFF Poids des différentes durées parmi les prêts hypothécaires accordés par le Crédit Foncier de France en % de l'effectif total Années 1913 et 1919-1935 1913 1919 1920 1921 1922 1923 1924 1925 1926 1927 1928 1929 1930 1931 1932 1933 1934 1935 29
Indicateurs de «pouvoir d achat immobilier», «capacité d achat», «solvabilité», etc.: attention à ce dont on parle! Quelle période? (ex: 2000-2010 ou bien 1990-2010 ou bien 1965-2010) Quelle zone géographique? (ex: Paris ou France) Quel prix? (indice à «qualité constante» ou prix moyen? neuf ou ancien?) Quel point de vue (achat de la première résidence principale, investissement locatif, achat de résidence secondaire)? (évolution des prix et étalons différents) Quel revenu par ménage? (des acheteurs, des accédants, de l ensemble des ménages? revenu «disponible» ou imposable net ou brut?) Quelles conditions de financement? Quel taux d intérêt? (plusieurs séries plus ou moins cohérentes et continues, fiabilité? Que fait-on des taux variables? variables capés?) Comment tient-on compte de l inflation sur 1973-85? de la progressivité des prêts pendant cette période? Tient-on compte de la variation de la durée des prêts? Tient-on compte de la variation de l apport personnel? Autres variables éventuellement (frais d acquisition, interactions avec la collectivité: aides et impôts) Autres approches: pouvoir d achat en années de loyer?? 30
Taux nominal / net d inflation et durée des prêts: effet sur le «pouvoir d achat immobilier» 1,6 1,5 Comparaison du pouvoir d'achat immobilier avec durée d'emprunt fixe (15 ans) et durée d'emprunt observée France, base 2000=1 1,4 Durée fixe Pouvoir d'achat au taux nominal, durée fixe (15 ans) Pouvoir d'achat au taux net d'inflation, durée fixe (15 ans) 1,3 Durée observée (= en "oubliant" qu'il faudra rembourser plus longtemps) Pouvoir d'achat au taux nominal, durée observée Pouvoir d'achat au taux net d'inflation, durée observée 1,2 1,1 1 0,9 0,8 0,7 Forte inflation 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Source: CGEDD d après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Banque de France, Ixis, enquêtes-logement, OFL. 31
Depuis 2000: chute du pouvoir d achat immobilier des ménages au taux nominal et au taux net d inflation Illustre le fait que, du point de vue des accédants à la propriété, la baisse des taux d intérêt n a pas suffi à compenser 1,5 la hausse du prix des logements par rapport au revenu par ménage 1,4 1,3 Indicateur de pouvoir d'achat immobilier des ménages Base 1965=1 1,2 1,1 1 0,9 0,8 0,7 Indicateur de pouvoir d'achat au taux nominal Indicateur de pouvoir d'achat au taux net d'inflation A t l1 0,6 1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020 Source: CGEDD d après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Banque de France et Ixis. 32
Depuis 2000: allongement de la durée d emprunt nécessaire pour acheter la première résidence principale,toutes choses égales par ailleurs Illustre également le fait que, du point de vue des accédants à la propriété, la baisse des taux d intérêt n a pas suffi à compenser la hausse du prix des logements par rapport au revenu par ménage 45 ans 40 ans 35 ans Durée de l'emprunt permettant à un primo-accédant d'acheter le même logement (ancien) pour le même taux d'effort initial et le même apport personnel, base 1965=15 ans 30 ans 25 ans 24,2 T3 2014 20 ans 15 ans 10 ans 5 ans Durée "au taux nominal" Durée "au taux net d'inflation" 0 ans 1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020 Source: CGEDD d après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Banque de France et Ixis. 33
1. Historique du prix des logements 1.1. Prix 1.2. Environnement financier 1.3. Volumes 1.4. Qualité de service 1.5. Conséquences macroéconomiques de l envolée des prix depuis 2000 1.6. Comparaison internationale 34
1 000 000 Nombre cumulé sur 12 mois 900 000 800 000 700 000 Depuis 2000: relative stabilité du nombre de transactions de logements anciens Nombre de ventes d'appartements et maisons anciens Ventes soumises à droits de mutation, hors régime "marchand de biens" Cumul sur les 12 derniers mois (échelle de gauche) Cumul sur les 3 derniers mois désaisonnalisé (échelle de droite) France Ile-de-France Province France Ile-de-France Province France 707 000 (nov. 14) 250 000 Nombre cumulé sur 3 mois 200 000 600 000 500 000 Province 579 000 (nov. 14) 150 000 400 000 100 000 300 000 200 000 100 000 50 000 Ile-de-France 128 000 (nov. 14) 0 0 1/1/ 1965 1/1/ 1970 1/1/ 1975 1/1/ 1980 1/1/ 1985 1/1/ 1990 1/1/ 1995 1/1/ 2000 1/1/ 2005 1/1/ 2010 1/1/ 2015 1/1/ 2020 Source: CGEDD d après CGDD/SOeS(Existan), DGFiP (MEDOC et Fidji), bases notariales, compte du logement 35
3,5% 3,0% Depuis 2006: interruption de la croissance tendancielle de la «vitesse de rotation» du parc ancien Vitesse de rotation du parc de logements détenu par des personnes physiques et sa "tendance longue" 2,5% 2,0% 1,5% Vitesse de rotation observée Vitesse de rotation rétropolée ''Tendance longue'' NB: la vitesse de rotation est le nombre de transactions de logements anciens divisé par le nombre de logements détenus par des particuliers (les logements détenus par des personnes morales publiques ou privées étant rarement vendus, il paraît préférable de les exclure du ratio). Avant 1992, le nombre de transactions de logements anciens n'est connu que par une rétropolation approximative. 1,0% 1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020 Source: CGEDD d après CGDD/SOeS(Existan), DGFiP (MEDOC et Fidji), bases notariales, compte du logement 36
Depuis 2000: palier puis envolée puis rechute du nombre de logements neufs (depuis 1997 série estimée sujette à révision) 600 000 500 000 Pic de construction très temporaire en 2004-2007 Pas de surconstruction massive en France (contrairement à d autres pays: Espagne, Irlande) Construction de logements et accroissement du nombre de ménages 400 000 300 000 200 000 Changement de série en 1997 100 000 Nombre de logements ordinaires commencés, cumulé sur les 12 derniers mois Accroissement annuel du nombre de ménages (constaté puis estimé) 0 1/1 1950 1/1 1960 1/1 1970 1/1 1980 1/1 1990 1/1 2000 1/1 2010 1/1 2020 Source: CGEDD d après CGDD/SOeS (Compte du logement) et INSEE 37
Depuis 2000: la «qualité de service» logement ne s est pas améliorée plus rapidement que précédemment Augmentation supplémentaire du stock de logements (construction au-delà de 340 000 / an = niveau de 1999) de 1,5% seulement de 2000 à 2008 et de 2,2% de 2000 à 2014 600 000 500 000 400 000 300 000 Construction de logements et accroissement du nombre de ménages Pic de construction très temporaire en 2004-2007 Pas de surconstruction massive en France (contrairement à d autres pays: Espagne, Irlande) 200 000 Changement de série en 1997 100 000 Nombre de logements ordinaires commencés, cumulé sur les 12 derniers mois Accroissement annuel du nombre de ménages (constaté puis projeté) 0 1/1 1950 1/1 1960 1/1 1970 1/1 1980 1/1 1990 1/1 2000 1/1 2010 1/1 2020 38
Depuis 2000: envolée puis oscillation du montant des transactions immobilières rapporté au PIB Montant total 14% 12% des ventes immobilières en % du produit intérieur brut Ventes de biens de toute nature (habitation et non habitation, ancien, neuf et terrains) soumises aux droits de mutation. Cumul sur 12 mois. 1844 Nov. 2014: 10,8% 10% 1853 1881 1990 8% 1831 Nov. 2014: 8,2% 1980 Nov. 2014: 6,5% 6% 1848 1995 1871 1984 4% 2% Total Dont régime de droits de mutation actuel de droit commun et régimes antécédents Dont logements anciens A b i 1948 0% 1/1 1800 Source: CGEDD d après DGFiP, INSEE et Toutain 1/1 1850 1/1 1900 1915 1/1 1950 1/1 2000 1/1 2050 39
Milliards d'euros 250 2000-2014: croissance puis soubresauts de l assiette des droits de mutation Assiettes cumulées sur 12 mois, France entière Mutations taxées au taux de droit commun Mutations taxées au taux dérogatoire Inscriptions d'hypothèques 200 150 100 50 0 1971 1997 jan 2000 jan 2005 jan 2010 jan 2015 Source: CGEDD d après DGFiP 40
2000-2014: hétérogénéité selon le département de la croissance du montant des transactions taxées au taux de droit commun (5%) (Tous types de biens contient environ 80% de logements anciens) Croissance de 2000 à 2007 Croissance de 2007 à novembre 2014 Droit commun 1,13 à 2,56 (47) 0,71 à 1,13 (49) Droit commun -0,155 à 0,138 (48) -0,33 à -0,155 (48) Les deux extrêmes de 2000 à 2007: Haute-Marne: +71%, Creuse: +255% (France entière: +106%) Source: CGEDD d après DGFiP Les deux extrêmes de 2007 à nov. 2014: Meuse: -33%, Haute-Corse: +14% (France entière: -11%) 41