Programme ESSEC Gestion de patrimoine Séminaire «L investissement immobilier» Les dispositifs fiscaux François Longin 1 www.longin.fr
Les mesures de défiscalisation Raisons économiques sous jacentes aux dispositifs fiscaux Rénover le patrimoine historique Loi Malraux Etendre le parc de logements locatifs en France pour combler le déficit de logements (sociaux) en France métropolitaine Rénover le parc immobilier français (réhabilitation de logements) Enrayer la baisse des propriétaires bailleurs due à une fiscalité pénalisante des revenus fonciers Loi De Robien recentré Borloo populaire LMNP LMP Promouvoir le développement de l outre mer Loi Paul / Loi Girardin Soutenir le secteur de la construction immobilière François Longin 2 www.longin.fr
Les avantages fiscaux de l investissement locatif Historique des lois Loi Méhaignerie (1986 1995) Loi Périssol (1996 1999) Loi Besson (1999 2003) Loi De Robien (2003 2006) Loi De Robien recentré (2006 ) Loi Borloo (2006 ) Projet : Loi Boutin (2008 ) François Longin 3 www.longin.fr
Cadre d analyse des lois de défiscalisation Nature de l avantage fiscal : déduction du revenu (amortissement), abattement forfaitaire (majoration) ou réduction d impôt, imputation des déficits Type de logement concerné : neuf ou ancien Possibilité de démembrer la propriété Contraintes à la location Plafonnement des loyers Plafonnement des ressources du locataire Durée de location minimale: 3, 6 ou 9 ans, possibilité de renouveler Affectation du logement : résidence principale ou autre Qualité du locataire : possibilité de louer à un ascendant / descendant, possibilité de suspendre l avantage fiscal, possibilité de louer à une personne morale Limite d imputation du déficit sur le revenu global droit commun ou dér ogation François Longin 4 www.longin.fr
Loi Méhaignerie (1) Le dispositif Méhaignerie n est plus en vigueur et ne concerne plus aucun contribuable. Domaine d application de la loi Bien acquis du 1 er janvier 1986 au 31 décembre 1995 François Longin 5 www.longin.fr
Loi Méhaignerie (2) Contraintes à respecter pour la location du logement Résidence principale du locataire Location nue pendant 9 ans minimum Plafond de loyer selon la zone d habitation Plafond de ressources du locataire Avantage fiscal : réduction d impôt 10% de la valeur du bien Plafond de 60 000 F François Longin 6 www.longin.fr
Loi Périssol (1) Le dispositif Périssol n est plus en vigueur mais il est encore valable pour les investisseurs concernés. Exercice : pourquoi est il important pour un conseiller en gestion de patrimoine de connaître les anciens dispositifs (Périssol, Besson, De Robien, etc.)? Domaine d application de la loi Bien acquis du 1 er janvier 1996 au 31 août 1999 Logements neufs (jamais habités) ou en l état futur d achèvement Permis de construire délivré avant le 31 décembre 1998 Construction achevée avant le 31 décembre 2000 / 30 juin 2001 Logements anciens réhabilités (assimilés à des logements neufs par la suite) Résidence de tourisme, pour étudiants ou personnes âgées François Longin 7 www.longin.fr
Loi Périssol (2) Contraintes à respecter pour la location d un logement Location nue pendant 9 ans minimum Mise en location dans les 12 mois suivant la livraison Relocation dans les 12 mois qui suivent le départ éventuel d un locataire. Contraintes à respecter pour la location d une résidence Consentir un bail à une société de gestion qui s'occupera de rechercher les locataires, de louer et de gérer le bien François Longin 8 www.longin.fr
Loi Périssol (3) Avantage fiscal : amortissement qui vient en déduction du revenu imposable Valeur amortie : Pour un logement neuf : Prix d acquisition majoré des frais (honoraires de notaire, commissions d agence immobilière, droits de timbre, droits d enregistrement et taxe de publicité foncière Pour un logement rénové : Prix d acquisition majoré du coût des travaux et autres frais Pour une résidence : Prix d acquisition hors taxes (TVA récupérée par l acheteur) majoré des frais Amortissement de 80 % de la valeur du bien en 24 ans : 10 % par an les 4 premières années 2 % par an les 20 années suivantes. Déduction plafonnée à 15 300 par an (plafond normal de 10 700 ). Déduction des intérêts liés au financement des revenus fonciers (sans plafond). Exer cice : déter miner l effet de cette mesur e pour cer tains investisseur s. François Longin 9 www.longin.fr
Autres points : Loi Périssol (4) Déduction forfaitaire ramenée de 14 % à 6 % (déduction supprimée à partir du 01/01/2006 mais taux d imposition réduits). Récupération de la TVA pour les résidences (amortissement de la valeur HT) Possibilité d investir via une SCI (soumise à l impôt sur le revenu) ou via une SCPI (investies en immobilier neuf d habitation) Possibilité de démembrement de la propriété L usufruitier bénéficie de l amortissement Périssol Non cumul avec la réduction d impôt accordée au titre de certains investissements réalisés en ZRR (loi Demessine) ou outre mer (loi Girardin). Non compatible avec le régime micro foncier pendant la durée de l'amortissement (possibilité pour opter pour ce régime dès la fin de la période d'amortissement à condition que les revenus fonciers ne dépassent par le plafond autorisé). François Longin 10 www.longin.fr
Loi Besson (1) Note: le dispositif Besson n est plus en vigueur mais il est encore valable pour les investisseurs concernés. Types de biens concernés Biens acquis entre le 1 er janvier 1999 et 2 avril 2003 François Longin 11 www.longin.fr
Loi Besson (2) Contraintes à respecter pour la location d un logement Résidence principale du locataire Location nue pendant 9 ans minimum Mise en location dans les 12 mois suivant la livraison Relocation dans les 12 mois qui suivent le départ éventuel d un locataire Plafond de loyer selon la zone d habitation: zones A, B ou C Zone A : agglomération parisienne, Côte d'azur, Genevois français Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, banlieue parisienne cotée, zones littorales et frontalières Zone C : reste du territoire Plafond de ressources du locataire Apprécié à la date de signature du bail (revenu fiscal de l année n 2) Selon la situation du locataire: personne seule, couple marié, etc. Selon la zone d habitation: zones A, B ou C Exemple pour une personne seule (baux conclus en 2006) : 32 268 en zone A, 24 939 en zone B et 21 822 en zone C. François Longin 12 www.longin.fr
Loi Besson (3) Avantage fiscal : amortissement qui vient en déduction du revenu imposable Pour un logement neuf Amortissement de 50% de la valeur du bien sur 8 ans : 8% par an les 4 premières années 2,5% par an les 4 années suivantes Amortissement qui s impute sur les revenus fonciers (et non sur le revenu global) Déduction forfaitaire ramenée de 14 % à 6 % (déduction supprimée à partir du 01/01/2006 mais taux d imposition réduits). Déduction plafonnée à 100 000 francs (15 300 ) par an (plafond normal de 10 700 ). Pour un logement ancien Déduction forfaitaire de 40% (au lieu de 14%) ramenée à 26% à partir du 1 er janvier 2006 François Longin 13 www.longin.fr
Autres points de la loi Besson Loi Besson (4) Possibilité d investir via une SCI (soumise à l impôt sur le revenu) ou via une SCPI (investies en immobilier neuf d habitation) Possibilité de démembrement de la propriété L usufruitier bénéficie de l amortissement Besson Possibilité de mettre à disposition le logement à un ascendant ou un descendant (suspension du dispositif fiscal dans ce cas) Bilan de ce dispositif Echec lié aux contraintes trop fortes liées à la location (plafond de loyer et plafond de ressources du locataire) François Longin 14 www.longin.fr
Loi De Robien (1) Note : le dispositif De Robien n est plus en vigueur (il a été réaménagé) mais il est encore valable pour les investisseurs concernés. Types de biens concernés : Locaux à usage d habitation (ou mixte pour la partie habitation) destiné à la location Biens situés en France acquis entre le 3 avril 2003 et 1 er septembre 2006 Logements neufs ou en état futur d achèvement Locaux affectés à un usage autre que l habitation et transformés en logements Logements construits par l investisseur Logements anciens réhabilités Les parts de SCPI «Robien» François Longin 15 www.longin.fr
Loi De Robien (2) Contraintes à respecter pour la location du logement Résidence principale du locataire Plafond de loyer selon la zone d habitation (zones A, B ou C) Zone A : agglomération parisienne, Côte d'azur, Genevois français (19,89 par m 2 ) Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, banlieue parisienne cotée, zones littorales et frontalières (13,82 par m 2 ) Zone C : reste du territoire (9,94 par m 2 ) François Longin 16 www.longin.fr
Loi De Robien (3) Avantage fiscal : amortissement de la valeur du bien qui vient en déduction du revenu imposable Pour un logement neuf Amortissement de 65% de la valeur du bien sur 15 ans 8% par an les 5 premières années 2,5% par an les 4 années suivantes Possibilité de reconduire le dispositif pendant 2 périodes de 3 ans (2,5% par an) Déduction forfaitaire ramenée de 14 % à 6 % (déduction supprimée à partir du 1 er janvier 2006). Amortissement qui s impute sur le revenu global (et non sur les seuls revenus fonciers) Imputation du déficit plafonnée à 10 700 par an (droit commun) et surplus reportable sur les revenus fonciers pendant les dix années suivantes. Date d application: premier jour du mois de livraison (achat sur plan) ou d acquisition (achat d un logement achevé) Pour un logement ancien Déduction forfaitaire de 40% (au lieu de 14%) ramenée à 26% à partir du 1 er janvier 2006 François Longin 17 www.longin.fr
Autres points du dispositif Loi De Robien (4) Non applicable aux biens démembrés Possibilité de détenir le bien via une SCI Possibilité de location à un ascendant ou un descendant (non membre du foyer fiscal) Déclaration des revenus 2044 S. François Longin 18 www.longin.fr
Analyse du produit Rentabilité Loi De Robien (5) Rentabilité d un investissement immobilier classique dopée par l effet de levier fiscal (amortissement) et l effet de levier financier (utilisation maximale du crédit) Economie d impôt qui dépend du taux marginal d imposition : plus le taux est élevé, plus l économie est importante Temps passé : faible (gestion du bien déléguée et formalités fiscales classiques déclaration 2044) Risques De nombreux risques (construction, impayés, détérioration du bien, etc.) qui sont ou peuvent être couverts (en partie) par des assurances Peu de risque de requalification fiscale (si les engagements sont respectés) Risque résiduel : risque de prix à la revente Liquidité Faible (engagement de location sur une longue période pour bénéficier de l avantage fiscal) François Longin 19 www.longin.fr
Analyse du produit (suite) Clients cibles Loi De Robien (6) Ménages payant au minimum 5 000 d impôt (TMI minimum de 30%) et ayant des revenus stables ou croissants Objectifs Se constituer un patrimoine Optimiser sa fiscalité Augmenter ses revenus à terme ou améliorer sa retraite (une fois le crédit remboursé) Améliorer sa prévoyance (assurance décès invalidité du crédit) François Longin 20 www.longin.fr
Loi De Robien recentré (1) Note : la loi De Robien recentré est actuellement en vigueur. Elle a remplacée la loi De Robien. Types de biens concernés : Locaux à usage d habitation (ou mixte pour la partie habitation) destiné à la location Biens situés en France acquis depuis le 1 er septembre 2006 Logements neufs ou en état futur d achèvement Locaux affectés à un usage autre que l habitation et transformés en logements Logements construits par l investisseur Logements anciens réhabilités Les parts de SCPI «Robien» François Longin 21 www.longin.fr
Loi De Robien recentré (2) Contraintes à respecter pour la location du logement Résidence principale du locataire Plafond de loyer selon la zone d habitation (zones A, B1, B2 ou C) Zone A : agglomération parisienne, Côte d'azur, Genevois français (19,89 par m 2 ) Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, agglomérations chères comme Annecy, Saint Malo, La Rochelle, etc. (13,82 par m 2 ) Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, reste de l Ile de France, zones frontalières et littorales chères (11,30 par m 2 ) Zone C : reste du territoire (8,82 par m 2 ) François Longin 22 www.longin.fr
Loi De Robien recentré (3) Avantage fiscal : amortissement de la valeur du bien qui vient en déduction du revenu imposable Pour un logement neuf Amortissement de 50% du prix d acquisition du bien sur 9 ans 6% par an les 7 premières années 4% par an les 2 années suivantes Possibilité de reconduire le dispositif pendant 2 périodes de 3 ans (2,5% par an) Amortissement qui s impute sur le revenu global (et non sur les seuls revenus fonciers) Imputation du déficit plafonnée à 10 700 par an (droit commun) et surplus reportable sur les revenus fonciers pendant les dix années suivantes. Date d application: premier jour du mois de livraison (achat sur plan) ou d acquisition (achat d un logement achevé) François Longin 23 www.longin.fr
Loi De Robien recentré (4) Autres points du dispositif Possibilité de choisir au moment de la première déclaration de revenus entre le dispositif De Robien recentré et le Borloo (option a priori définitive) Non applicable aux biens démembrés Possibilité de détenir le bien via une SCI Déclaration des revenus 2044 S. François Longin 24 www.longin.fr
Analyse du produit Rentabilité Loi De Robien recentré (5) Rentabilité d un investissement immobilier classique dopée par l effet de levier fiscal (amortissement) et l effet de levier financier (utilisation maximale du crédit) Economie d impôt qui dépend du taux marginal d imposition : plus le taux est élevé, plus l économie est importante Temps passé : faible (gestion du bien déléguée et formalités fiscales classiques déclaration 2044) Risques De nombreux risques (construction, impayés, détérioration du bien, etc.) qui sont ou peuvent être couverts (en partie) par des assurances Peu de risque de requalification fiscale (si les engagements sont respectés) Risque résiduel : risque de prix à la revente Liquidité Faible (engagement de location sur une longue période pour bénéficier de l avantage fiscal) François Longin 25 www.longin.fr
Loi De Robien recentré (6) Analyse du produit (suite) Clients cibles Ménages payant au minimum 5 000 d impôt (TMI minimum de 30%) et ayant des revenus stables ou croissants Objectifs Se constituer un patrimoine Optimiser sa fiscalité Augmenter ses revenus à terme ou améliorer sa retraite (une fois le crédit remboursé) Améliorer sa prévoyance (assurance décès invalidité du crédit) François Longin 26 www.longin.fr
Loi Borloo populaire (1) Note : la loi Borloo est actuellement en vigueur. Elle a remplacée la loi De Robien. François Longin 27 www.longin.fr
Loi Borloo populaire (2) Contraintes à respecter pour la location du logement Location nue pendant 9 ans minimum Impossibilité de louer à un membre de sa famille Plafond de loyer selon la zone d habitation (zones A, B1, B2 ou C) Zone A : agglomération parisienne, Côte d'azur, Genevois français (19,89 par m 2 ) Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, agglomérations chères comme Annecy, Saint Malo, La Rochelle, etc. (13,82 par m 2 ) Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, reste de l Ile de France, zones frontalières et littorales chères (11,30 par m 2 ) Zone C : reste du territoire (8,82 par m 2 ) Plafond de ressources du locataire Apprécié à la date de signature du bail (revenu fiscal de l année n 2) Selon la situation du locataire: personne seule, couple marié, nombre d enfants, etc. Selon la zone d habitation: zones A, B1, B2 ou C Exemple pour une personne seule (baux conclus en 2006) : 32 268 en zone A, 23 968 en zone B1, 21 971 en zone B2 et 21 822 en zone C. François Longin 28 www.longin.fr
Loi Borloo populaire (3) Avantage fiscal : amortissement de la valeur du bien qui vient en déduction du revenu imposable Pour un logement neuf Amortissement de 50% du prix d acquisition du bien sur 9 ans 6% par an les 7 premières années 4% par an les 2 années suivantes Possibilité de reconduire le dispositif pendant 2 périodes de 3 ans (2,5% par an) Amortissement qui s impute sur le revenu global (et non sur les seuls revenus fonciers) Abattement non plafonné de 30% sur les loyers Imputation du déficit plafonnée à 10 700 par an (droit commun) et surplus reportable sur les revenus fonciers pendant les dix années suivantes. Date d application: premier jour du mois de livraison (achat sur plan) ou d acquisition (achat d un logement achevé) François Longin 29 www.longin.fr
Autres points du dispositif Loi Borloo populaire (4) Possibilité de choisir au moment de la première déclaration de revenus entre le dispositif De Robien recentré et le Borloo (option a priori définitive) Non applicable aux biens démembrés Possibilité de détenir le bien via une SCI Déclaration des revenus 2044 S. Analyse du produit «Un produit citoyen!» François Longin 30 www.longin.fr
Loi Pons (1) La loi Pons (du nom du ministre des DOM TOM) comprend deux volets : investissement dans les logements neufs pour les particuliers et investissements par des entreprises. Objectif : développer les investissement outre mer Avantage fiscal Réduction d impôt correspondant à 40% de l investissement effectué (sans plafond) sur 5 ans 10% par an les 3 premières années 5% par an les 2 années suivantes Types de logements concernés : Logement neuf Contrainte sur l utilisation du logement Utilisé comme résidence principale par le propriétaire Louer pendant 5 ans Agr ément par le ministèr e des Finances depuis 1991 François Longin 31 www.longin.fr