Techniques de l immobilier

Serge Bettini Sophie Bettini Techniques de l immobilier > Transaction > Techniques du bâtiment > Gestion de copropriété > Gestion locative

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Table des matières LA transaction 1 Les agences immobilières 2 1 Le fonctionnement de l agence immobilière 2 2 Le personnel de l agence immobilière 4 3 Les honoraires 5 4 La prospection 5 2 Les mandats 9 1 Les différents mandats 9 2 Les obligations de l agence 10 3 Les documents à collecter 11 3 L approche du client 16 1 L analyse du client 16 2 L argumentation du bien 17 3 Les objections 17 4 La réponse aux objections 18 5 La réfutation des objections 18 6 La décision d achat 19 iii 4 Les promesses 20 1 L avant-contrat sous-seing privé 20 2 L avant-contrat sous forme authentique 20 3 La forme des avant-contrats 21 5 Le notaire 26 1 L acte notarié 26 2 Le rôle du notaire 27

Table des matières 6 L estimation 32 1 Méthode par la valeur antérieure 32 2 Méthode par le revenu (ou par la valeur locative) 33 3 Méthode par la surface 33 4 Méthode par comparaison 33 5 Méthode de la valeur à neuf 33 7 Le financement de l opération 35 1 Le budget prévisionnel 35 2 Une simulation des frais 36 3 Calcul de la mensualité de remboursement 36 4 Les critères de l emprunteur 36 5 L offre de prêt 37 8 Les différents prêts 41 1 Les prêts aidés par l État 41 2 Les prêts classiques 45 iv 9 Le plan de financement 47 1 L analyse du projet 47 2 Le projet est-il réalisable? 47 10 Les sûretés et les garanties à la construction 53 1 Les sûretés personnelles 53 2 Les sûretés réelles 54 3 Les garanties à la construction 55 11 Les diagnostics et les classements énergétiques 58 1 Les diagnostics 58 2 La performance énergétique du logement 59 3 Le coût de l énergie 60 4 Le label BBC-Effinergie 60 12 Le domicile principal 61 1 L habitation principale et la vente 61 2 L habitation principale et l achat 61 3 L habitation principale et la fiscalité 61 4 L habitation principale du locataire 62

Table des matières 13 Acheter 63 1 Acheter un logement à deux sans être mariés 63 2 Acheter en viager 66 3 Acheter aux enchères 67 4 Acheter un lot en copropriété 68 5 Acheter sur plan ou en VEFA (vente en l état futur d achèvement) 70 14 La fiscalité immobilière 74 1 Fiscalité de la résidence principale ou secondaire 74 2 L impôt sur la fortune (ISF) 75 3 Fiscalité du logement mis en location 76 4 La plus-value et la fiscalité lors de la vente 77 15 La défiscalisation Loi Pinel 79 1 La loi Pinel 79 2 Le crédit d impôt développement durable (CIDD) 81 3 L éco PTZ 81 16 Investir 82 1 Le régime Duflot 82 2 Le régime Malraux 83 3 Le régime Censi-Bouvard 84 v 17 La revente à moins de 5 ans et les plus-values 87 1 Les règles en 2015 87 2 La revente 87 3 La plus-value et la fiscalité lors de la vente 87 4 La surtaxe 89 18 Le fonds de commerce 92 1 L exploitation du fonds de commerce 93 2 La propriété commerciale 93 3 Singularité du régime français 95 19 L estimation du fonds de commerce 96 1 Estimation d après le chiffre d affaires 96 2 L estimation d après le bénéfice reconstitué 96 3 Le droit d entrée 97

Table des matières 20 Le loyer et les charges en bail commercial 99 1 La surface pondérée 99 2 La valeur locative 99 3 Le loyer et son indexation 100 4 Les charges 102 5 Le bail commercial : nouvelle réglementation 103 6 Un nouvel indice : l ILAT 104 21 La cession d un droit au bail 108 1 La vente du pas-de-porte s impose 108 2 La recherche de l acquéreur 109 LES Techniques du bâtiment vi 22 Construire 112 1 Le terrain 112 2 PLU et cos 112 3 L achat du terrain 113 23 Le permis de construire 114 1 La demande de permis 114 2 La réforme de 2007 114 3 Le formalisme 115 4 Comment construire? 116 5 LE CCMI Contrat de construction de maisons individuelles 116 6 Assurances et garanties 117 24 Lire un plan 118 1 La cotation 118 2 Coupes et élévations 120 3 L orientation 120 25 Le gros œuvre 122 1 Les fondations 122 2 Les murs 123 3 La dalle 124

Table des matières 4 La charpente 125 5 La toiture 127 26 L isolation thermique 129 1 La réglementation thermique 2012 129 2 Les labels 132 27 L isolation acoustique 134 1 Classification des bruits 134 2 Travaux d amélioration dans l ancien 135 28 Le second œuvre 137 1 Les cloisons 137 2 Les fermetures 137 3 Plomberie sanitaire 139 29 Escaliers et ascenseurs 150 1 Principaux types d escaliers 150 2 La préfabrication 150 3 L ascenseur 152 vii 30 Les énergies renouvelables 154 1 Les différentes énergies renouvelables 154 2 Le solaire 154 3 La géothermie 155 4 Le vent 155 5 La biomasse 156 6 L eau 156 7 Production et revente 156 La gestion locative 31 La recherche d un bien 158 1 Le régisseur 158 2 La prospection 158 3 La concurrence 159 4 Le rachat de régies 159

Table des matières 32 La recherche d un locataire 160 1 La législation 160 2 L offre locative 160 3 Le dossier du candidat 161 4 Les ressources 161 5 L emploi stable 161 6 La garantie des loyers impayés 161 7 La signature du bail 162 33 La location nue Baux en loi du 6 juillet 1989 modifiée 164 1 Loi ALUR 164 2 Les honoraires de location 164 3 Le bail 165 4 Les honoraires dus par le locataire 166 viii 34 Fixer le loyer en 2015 167 1 L encadrement des loyers (loi ALUR du 27 mars 2014) 167 2 Plafonds de loyers et de ressources des locataires pour les baux issus de l investissement locatif 167 3 Le loyer libre 169 35 Loi de 1948 171 1 Habitation en loi de 1948 171 2 Sortie de la loi de 1948 171 36 L habitation principale meublée 173 1 Le régime 173 2 La durée de location 173 3 Le dépôt de garantie 173 4 Les charges 173 5 Le loyer 173 6 Le congé 173 37 La colocation 175 1 Les règles à respecter 175 2 Les normes 175 3 La clause de solidarité 175 4 Le loyer 175 5 Les charges et les assurances 176

Table des matières 38 La loca tion sai son nière 177 1 La législation de base 177 2 L offre 177 3 L état descriptif 177 4 La réservation arrhes et acompte 177 5 L arrivée, l état des lieux 178 6 Le dépôt de garantie 178 7 Le classement 178 8 L agence spécialisée 178 39 La reddition des comptes 182 1 La provision sur charges 182 2 Les charges récupérables 182 3 La reddition des comptes au bailleur 183 40 Le congé 186 1 Baux d habitation 186 2 Bail professionnel 188 3 Logement de fonction 188 4 Les autres baux 188 5 Bail commercial 188 ix 41 Les autres baux et indices 191 1 Les locaux de bureaux 191 2 Les garages, parkings, remises, entrepôts 191 3 Location meublée secondaire (art. 1714 et suivants Code civil) 192 4 Le bail emphytéotique 192 5 Le bail à construction 192 42 Le logement social 193 1 Le rôle des communes 193 2 L intervention de l État 193 3 L importance du parc locatif 194 4 Les organismes HLM 194

Table des matières 43 Les conditions d accès au logement social et la constitution du dossier 195 1 La demande de location d un logement HLM 195 2 Les plafonds de ressources 196 3 La loi DALO du 5 mars 2007 196 44 Le bail social 197 1 Le bail 197 2 La résiliation 197 45 Le loyer et le surloyer en logement social 198 1 Le loyer 198 2 Le surloyer 198 46 Les aides au logement 202 1 La politique d aide au logement 202 2 Les aides personnalisées au logement 202 x 47 L achat d un logement HLM 204 1 La fixation du prix 204 2 L acquisition 204 3 L accession à la propriété 204 La gestion de copropriété 48 L organisation de la copropriété 208 1 La copropriété 208 2 Le syndicat des copropriétaires 209 3 Le conseil syndical 209 4 Le syndic 210 49 La gestion de copropriété : le syndic 214 1 Le statut du syndic 214 2 Le rôle du syndic 215

Table des matières 50 L assemblée générale des copropriétaires 219 1 La convocation 219 2 La tenue de l assemblée 220 51 Les majorités 223 1 La majorité simple (art. 24) 223 2 La majorité renforcée (art. 25) 224 3 La double majorité (art. 26) 225 4 L unanimité 226 52 Le plan comptable de la copropriété 227 1 Les cinq tableaux 227 2 Dispositions générales 233 53 Les gros travaux 237 1 Les travaux de gros entretien 237 2 Les travaux rendus obligatoires 238 3 Les travaux d amélioration 238 54 La gestion du personnel 241 1 Le personnel 241 2 La classification et la rémunération 248 3 La prime d ancienneté 248 4 Les autres éléments de la rémunération 248 xi 55 La fiche de paye 251 1 Le plafond Sécurité sociale 251 2 Congés payés 251 3 Les cotisations 251 4 Exemple de bulletin de paie catégorie B 254 5 Enregistrement comptable 255 56 La fin de contrat d un gardien/concierge 256 1 La démission du salarié 256 2 Le départ à la retraite 256 3 Le licenciement 256 4 La suppression du poste de concierge 257

Table des matières 57 La taxe sur les salaires 258 1 La déclaration 258 2 La base imposable 258 3 Le taux d imposition salaires en 2015 payable en 2016 258 4 Décote et franchise 259 5 Règlement 259 xii Boîtes à outils 1 Offre d achat 262 2 Ventes de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives 264 3 Reçu 272 4 Registre répertoire 274 5 Contrat de location ou de colocation de logement nu 278 6 Liste entretien et réparations locatives et charges récupérables 284 7 État des lieux 286 8 Engagement de caution solidaire 287 9 Contrat de location ou de colocation de logement meublé en résidence principale 290 10 État descriptif et conditions de location Location saisonnière 296 11 Mandat de gestion Location saisonnière 300 12 Contrat de location, habitation meublée (ne constituant pas la résidence principale du locataire) 302 Index 307 Modèles de documents Les Éditions Préférence ont mis à notre disposition, à titre de spécimens, des documents professionnels consultables dans la partie 5 Boîte à outils et en ligne sur le site : www.dunod.com. Ils sont mentionnés dans les fiches concernées. Toute reproduction totale ou partielle est bien entendu interdite sous peine de poursuites. L agent immobilier soucieux de la qualité de travail n utilisera sur le terrain que les formulaires originaux. Pour tous renseignements : Éditions Préférence BP 1514 38025 Grenoble cedex. www.edpref.com

Partie 1 LA Transaction 1 2 3 4 5 Les agences immobilières Les mandats L approche du client Les promesses Le notaire 6 L estimation 7 8 9 10 11 Le financement de l opération Les différents prêts Le plan de financement Les sûretés et les garanties à la construction Les diagnostics et les classements énergétiques 12 Le domicile principal 13 Acheter 14 15 La fiscalité immobilière La défiscalisation Loi Pinel 16 Investir 17 18 19 20 21 La revente à moins de 5 ans et les plus-values Le fonds de commerce L estimation du fonds de commerce Le loyer et les charges en bail commercial La cession d un droit au bail

1 Les agences immobilières Le logement tient une place importante dans la vie quotidienne des français. Près de 36 % du budget familial lui est consacré. Les loyers augmentent chaque année, comme les charges, les prix de vente élevés rendent périlleuses les transactions entre particuliers. La majorité des particuliers ne connaissent pas ou peu la réglementation de l immobilier et ce qu ils encourent en cas de faute ou de tromperie. Il faut pour cela s adresser à des professionnels : les agences immobilières. Toute agence est soumise à une législation stricte encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d application du 20 juillet 1972. Le marché immobilier est très complexe et très varié : la transaction, la location, la gestion locative, le syndic, la promotion Chacune de ces activités est réglementée et évolue constamment, au niveau tant juridique que technique. Le personnel doit donc être compétent dans chacun de ces domaines. 2 1 Le fonctionnement de l agence immobilière Une agence peut être franchisée (Century 21, Laforêt ), appartenir à un réseau (Vendôme Rome, ORPI ) ou indépendante. Pour créer une agence, il faut réunir plusieurs éléments : avoir une compétence (l aptitude) ; souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle ; avoir une garantie professionnelle ; posséder la carte professionnelle. A L aptitude professionnelle Pour obtenir la carte professionnelle et pouvoir gérer son agence, l agent immobilier doit être titulaire d un BTS professions immobilières, d un diplôme de l ICH (1), d une licence de droit, d un bac et justifier de 3 ans de travail en agence en tant que salarié ou de 10 ans d expérience s il ne possède pas de diplôme, ramenés à 4 ans s il est cadre. L agent commercial ne peut profiter de ces avantages. B L assurance professionnelle Le futur agent immobilier doit être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle auprès d une compagnie de son choix pour couvrir d une part les éventuels dommages qu il peut causer à des clients, et d autre part les dommages et intérêts s il est condamné par un tribunal à indemniser des clients. 1. ICH : Institut de la construction et de l habitat.

Les agences immobilières 1 C La garantie financière Il faut qu une banque, une assurance, une fédération (FNAIM) se porte garant dans le cas où le futur agent immobilier ne parviendrait pas à payer ses dettes. Pour les agences de transaction, le montant est de 110 000 minimum ; les fonds reçus sont déposés sur un compte séquestre. La loi du 23 juillet 2010 dispense l agent de souscrire une garantie financière s il s engage à ne pas recevoir de fonds. Remarque Le compte séquestre est un compte bancaire bloqué qui permet aux agences immobilières d encaisser les acomptes versés lors des compromis. Les agences qui n ont pas de compte séquestre font établir le chèque d acompte à l ordre du notaire rédacteur de l acte. Pour les agences de gestion locative ou syndic, la garantie minimum est de 110 000. Une agence franchisée sera aidée par le franchiseur qui lui apportera des conseils, des aides, des formations moyennant un droit d entrer et un pourcentage du chiffre d affaires selon les franchises. D La carte professionnelle Son obtention nécessite la capacité (c est-à-dire être majeur et ne pas être sous un régime de protection), l aptitude professionnelle, l assurance professionnelle et la garantie financière. Lorsque ces quatre conditions sont remplies, l agent immobilier peut demander sa carte professionnelle auprès de la Chambre de commerce. De plus, il doit avoir un casier judiciaire vierge, ne pas avoir d interdiction de gérer, ne pas exercer en même temps une autre profession incompatible. La carte est délivrée pour 10 ans et précise les activités de l agence T ou G (1). En plus de l obtention de la carte, l agent immobilier est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). 3 Dunod Toute reproduction non autorisée est un délit. E Les autres obligations de l agent immobilier L agent immobilier doit tenir sa comptabilité (livre journal, grand livre, registre du personnel, etc.) et aussi : afficher le tarif de ses prestations en vitrine et à l intérieur de l agence ; afficher ses caisses de garantie dans l agence avec leurs montants, numéro de carte ; posséder et tenir livre des mandats, registre répertoire, carnet de reçus Ses documents commerciaux rapelleront ses références : RCS, numéro de la carte, nom et adresse de la caisse de garantie et son montant ; ainsi que son adresse avec téléphone, fax, site internet, si besoin son inscription à telle fédération ou à un groupement, une franchise, etc. Enfin ses panneaux et annonces doivent sans ambiguïté indiquer le nom de l agence. 1. T = transaction immobilière et vente de fonds de commerce. G = gestion immobilière et spécifique «SYNDIC».

1 Les agences immobilières 2 Le personnel de l agence immobilière L agent immobilier titulaire de la carte professionnelle a le droit de faire travailler sous sa responsabilité autant de négociateurs qu il le souhaite. Ceux-ci peuvent avoir deux statuts différents : salarié ; négociateur indépendant. 4 Cadre juridique Contrat Autonomie Rémunération Prise en charge des frais Salarié Indépendant Code du travail règles du Code civil sur le convention collective des mandat métiers de l immobilier loi ENL du 13 juillet 2006 contrat de travail contrat de mandat mandant : agence mandataire : négociateur s inscrire à l URSSAF pour créer sa propre structure lien de subordination autonomie complète (autorité) dans l organisation du travail (pas d horaires, pas de permanence, pas de réunion imposée, pas d objectif) salaire (SMIC + commission) droit au chômage prise en charge par l agence (employeur) des frais de déplacement mise à disposition de locaux, (frais de publicité, téléphone ) commission (sur facture) 50 % ou plus pas droit au chômage, il cotise lui-même pour son statut social (maladie, vieillesse, URSSAF, environ 45 %) prise en charge des frais par le négociateur indépendant Les négociateurs sont recrutés selon leurs qualités (psychologiques, humaines, intellectuelles et physiques), leurs connaissances et leur motivation professionnelle. Pour cela le responsable d agence immobilière a plusieurs possibilités pour motiver son personnel : la commission : elle est variable selon le travail et le secteur, ainsi que le grade, l ancienneté et la compétence. Lorsque c est la seule rémunération, cela peut être dangereux car il faut continuer à payer les cotisations même en période de vaches maigres ; le salaire fixe : il peut être plus ou moins important et ne prend pas en compte les efforts commerciaux ; il est souvent accompagné d un pourcentage de commissions ou primes ;