TITRE 2 L ACCÈS À LA PROFESSION ET LE TITRE D AGENT IMMOBILIER 19

Table des matières PRÉFACE 5 INTRODUCTION 7 PREMIÈRE PARTIE Une profession réglementée TITRE 1 LE CADRE LÉGAL ET RÉGLEMENTAIRE 15 La loi-cadre du 1 er mars 1976 15 L arrêté royal du 6 septembre 1993 17 TITRE 2 L ACCÈS À LA PROFESSION ET LE TITRE D AGENT IMMOBILIER 19 Champ d application 19 Section 1 : Principes Définition Exclusions 19 Section 2 : L activité d intermédiation visée 26 Section 3 : Le caractère habituel de l activité 28 Sous-section 1 : Les textes légaux 28 Sous-section 2 : La jurisprudence 29 Sous-section 3 : Conclusions 30 487

Le statut juridique de l'agent immobilier Section 4 : Le caractère principal ou accessoire de l activité 31 Section 5 : L exercice en qualité d indépendant 31 Sous-section 1 : Les personnes physiques 31 Sous-section 2 : Les personnes morales 32 Les critères d admission 34 Section 1 : La période transitoire 34 Section 2 : Les titres requis 35 Section 3 : L «accès direct» à la liste des stagiaires 36 La procédure d agréation 39 Section 1 : Principes 39 Section 2 : Le stage 39 Sous-section 1 : Généralités 39 Sous-section 2 : La demande d inscription à la liste des stagiaires 40 Sous-section 3 : L accomplissement du stage 40 Section 3 : La demande d inscription au tableau des agents immobiliers titulaires 41 Chapitre 4 Les sanctions du non-respect des règles d accès 43 Section 1 : Les sanctions civiles 43 Section 2 : Les sanctions pénales 43 Section 3 : Les sanctions déontologiques 44 TITRE 3 LA RESPONSABILITÉ PERSONNELLE 45 TITRE 4 LE RESPECT DES RÈGLES DÉONTOLOGIQUES 47 Généralités 47 Contenu du Code de déontologie 49 488

Table des matières Section 1 : Définition 49 Section 2 : Règles de comportement envers les tiers (commettants, confrères, titulaires de professions connexes,...) 49 Section 3 : La formation permanente 50 Section 4 : Les conflits d intérêts 50 Portée des normes déontologiques 52 Chapitre 4 Sanctions 56 TITRE 5 LE «SECRET PROFESSIONNEL» 57 Principes 57 Le Code de déontologie 58 Secret professionnel ou devoir de discrétion? 60 Section 1 : Le secret professionnel 60 Section 2 : Le devoir de discrétion 62 Section 3 : La jurisprudence 64 Section 4 : Les dérogations 66 Chapitre 4 Le «secret professionnel» et la loi du 11 janvier 1993 relative à la prévention de l utilisation du système financieraux fins du blanchiment de capitaux 68 TITRE 6 L ORGANISATION DE LA PROFESSION 69 L Institut professionnel («I.P.I.») 69 Le Conseil national 70 489

Le statut juridique de l'agent immobilier Le Bureau 71 Chapitre 4 Les Chambres exécutives 72 Chapitre 5 Les Chambres d appel 73 DEUXIÈME PARTIE LES AUTRES ASPECTS JURIDIQUES TITRE 1 SANCTIONS CIVILES DU NON-RESPECT DES RÈGLES D ACCÈS À LA PROFESSION 77 Nullité du contrat 77 Section 1 : Principes 77 Section 2 : Conséquences 78 Action en cessation 80 Section 1 : Définition 80 Section 2 : La demande en cessation 81 Section 3 : Application en cas de violation des règles d accès à la profession 82 Section 4 : Le juge peut-il accorder un délai de grâce au contrevenant? 83 Section 5 : Astreintes 84 Section 6 : Publicité de la décision de cessation 85 Irrecevabilité des actions en justice 86 TITRE 2 L AGENT IMMOBILIER EST UN COMMERçANT 87 L agent immobilier réalise des actes de commerce 87 490

Table des matières Conséquences 88 Section 1 : Immatriculation au registre de commerce registre des entreprises 88 Sous-section 1 : Règle 88 1 : Champ d application 88 2 : Dispositions générales 89 3 : Dispositions spécifiques aux entreprises commerciales 90 Sous-section 2 : Sanctions 92 1 : Sanctions pénales 92 2 : Irrecevabilité des actions en justice 93 3 : Action en cessation 93 Section 2 : Obligation d ouvrir un compte en banque 94 Section 3 : La publicité du régime matrimonial 94 Section 4 : La preuve 95 Sous-section 1 : La preuve contre un commerçant 95 Sous-section 2 : La preuve par un commerçant 97 Section 5 : Protection de la loi sur les baux commerciaux? 99 Section 6 : Soumission au risque de la faillite 100 Section 7 : Soumission à la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et l information et la protection du consommateur 100 Sous-section 1 : Application aux agents immobiliers 100 Sous-section 2 : Protection des consommateurs 102 1 : Principes 102 2 : Mesures de protection 104 3 : Action en cessation 139 Sous-section 3 : Protection des autres vendeurs 139 1 : Principes 139 2 : Les mesures de protection 140 3 : Action en cessation 142 Section 8 : Soumission à la loi du 13 avril 1995 relative à l agence commerciale 143 Sous-section 1 : Définition 143 Sous-section 2 : Application aux agents immobiliers 143 491

Le statut juridique de l'agent immobilier Sous-section 3 : Prescriptions légales 144 1 : Obligations de l agent commercial (délégué) 144 2 : Obligations de l agence 145 Section 9 : Les conséquences fiscales et comptables 154 Sous-section 1 : TVA 154 1 : Assujettissement 154 2 : Déclarations périodiques, paiement de la taxe et autres formalités 155 3 : La facturation 156 4 : Obligations comptables en rapport avec la TVA 158 Sous-section 2 : Impôts sur les revenus 158 1 : Bénéfices 158 2 : La comptabilité liée aux impôts sur les revenus 159 Section 10 : Les conséquences liées au statut social de l agent immobilier 162 TITRE 3 LA RELATION JURIDIQUE ENTRE L AGENT IMMOBILIER ET SON CLIENT 163 Introduction 163 La nature de la relation contractuelle entre l agent et son client 164 Section 1 : Mandat ou courtage? 164 Sous-section 1 : Définitions et éléments constitutifs 164 1 : Mandat 164 2 : Courtage 169 3 : (Re)qualification ou rectification judiciaires 170 4 : Qualification d une relation contractuelle complexe 171 Sous-section 2 : Enjeu de la question 173 Section 2 : Application à la relation entre l agent immobilier et son client 173 Sous-section 1 : Définition de la mission de l agent 173 Sous-section 2 : Qualification juridique 174 Introduction 174 1 : Courtage pur et simple 174 2 : Mandat pur et simple 176 3 : Conventions complexes 176 Sous-section 3 : Conclusions 186 492

Table des matières Section 3 : Exclusions 186 Sous-section 1 : Agence commerciale 186 Sous-section 2 : Option cessible 187 La période précontractuelle 189 Introduction 189 Section 1 : Obligation pour l agent immobilier de déclarer sa qualité 190 Section 2 : Devoirs de conseil et d information Devoir de loyauté 193 Sous-section 1 : Devoirs de conseil et d information 193 Sous-section 2 : Devoir de loyauté 193 Section 3 : Obligation d examiner la faisabilité de l opération envisagée 200 Sous-section 1 : Devoir général de collecte des informations et pièces utiles 200 Sous-section 2 : Vérification de la capacité du client à conclure l opération 201 Introduction 201 1 : Vérification de l identité de l interlocuteur 201 2 : Réclamation du titre de propriété et des statuts 201 3 : Obligation d obtenir l accord d autres personnes 207 4 : La convention de porte-fort 212 Sous-section 3 : Vérification de la faisabilité de l opération au regard du statut de l immeuble 213 1 : Existe-t-il un droit de préemption? 213 2 : N existe-t-il pas une interdiction légale ou conventionnelle de réaliser l opération envisagée? 214 3 : Recherche d informations sur l état du bien 215 4 : Recherche d informations sur la situation d occupation du bien 218 5 : Immeuble faisant partie d une copropriété 219 6 : Dossier d intervention ultérieure 219 7 : Recherche d informations sur la situation hypothécaire du bien 221 8 : Recherche d informations sur la situation urbanistique du bien 226 9 : Recherche d informations sur l existence éventuelle d une mesure d expropriation ou de réquisition 232 10 : Assainissement du sol 233 493

Le statut juridique de l'agent immobilier Section 4 : Obligation de procéder à une évaluation sérieuse du bien 234 Sous-section 1 : La déontologie 234 Sous-section 2 : La doctrine et la jurisprudence 234 1 : Règle générale 234 2 : La valeur du bien, une donnée évolutive 239 3 : Surestimation 241 4 : Sous-estimation 243 Section 5 : Respect des engagements souscrits par le client à l égard de tiers 245 Sous-section 1 : Autre(s) agent(s) immobilier(s) 245 Sous-section 2 : Notaire(s) 247 Section 6 : Vérification des données fiscales de l opération 247 Section 7 : Obligation pour l agent d interroger son client quant à l étendue des pouvoirs qu il entend lui attribuer 249 Sous-section 1 : La déontologie 249 Sous-section 2 : La loi 249 Sous-section 3 : La doctrine et la jurisprudence 250 Section 8 : Obligations de comportement de bon père de famille et de loyauté dans le chef du client 251 La présentation à la signature du client 253 d un contrat complet, précis et valable 253 Section 1 : Le mandat et le courtage sont des contrats consensuels par nature 253 Section 2 : Intérêt pratique de la conclusion d un contrat d agence par écrit 254 Section 3 : Contenu minimal 258 Sous-section 1 : La déontologie 258 Sous-section 2 : La loi 259 Sous-section 3 : La jurisprudence 266 Section 4 : Clauses interdites 267 Section 6 : Quid en l absence de convention écrite? 268 Chapitre 4 L exécution de la mission 276 Section 1 : L obligation principale : la recherche de la contrepartie 276 494

Table des matières Sous-section 1 : Le principe : obligation de moyen 276 1. Une obligation de moyen... 276 2. Mais une obligation 277 Sous-section 2 : L exception : obligation de résultat 278 Sous-section 3 : Pas de garantie de bonne fin 282 1. Principe 282 2. Exceptions 283 Sous-section 4 : Quid en cas de mandat? 289 Sous-section 5 : L agent peut-il se porter contrepartie? 290 1. Courtage 290 2. Mandat 291 Section 2 : Le respect des instructions du client 292 Section 3 : Le devoir de conseil et d information 292 Section 4 : Le respect des lois et règlements 294 Introduction 294 Sous-section 1 : La loi du 25 février 2003 tendant à lutter contre la discrimination 295 Sous-section 2 : La loi du 8 décembre 1992 sur la protection de la vie privée 297 Sous-section 3 : La loi du 11 janvier 1993 relative à la prévention de l utilisation du système financier aux fins du blanchiment de capitaux 298 1. Introduction 298 2. Blanchiment de capitaux 299 3. La Cellule de traitement des informations financières 300 4. Obligation d identification 301 5. Obligation de conservation 301 6. Devoir de vigilance 302 7. Déclaration de soupçon 302 8. Transmission d informations à la demande de la Cellule 303 9. Devoir de secret 303 10. Immunité à l occasion de la transmission d informations 303 11. Rôle des autorités disciplinaires 304 12. Obligation de paiement scriptural 304 13. Liste d indicateurs 305 495

Le statut juridique de l'agent immobilier Sous-section 4 : La loi du 11 mars 2003 sur certains aspects juridiques des services de la société de l information 306 Sous-section 5 : Interdiction de participation à une fraude fiscale 307 1. Principes 307 2. (Co)auteur ou complice 308 Sous-section 6 : Les règles du Code pénal 309 Section 5 : L obligation de discrétion 310 Section 6 : Les obligations éventuelles 310 Sous-section 1 : L obligation de garde et de restitution 310 1 : Les clefs 310 2 : Les pièces 312 3 : L immeuble? 312 4 : Les fonds 314 Sous-section 2 : L assistance aux négociations 327 Sous-section 3 : L acceptation de l offre 329 Sous-section 4 : La rédaction de l offre 329 Sous-section 5 : La rédaction de l acte sous seing privé 331 Sous-section 6 : L assistance à la préparation de l acte notarié 333 Sous-section 7 : La présence à l acte notarié 333 Section 7 : Les obligations du client en cours de contrat 334 Introduction 334 Sous-section 1 : Le respect des engagements contractuels 334 Sous-section 2 : L exécution de bonne foi des conventions 334 Chapitre 5 La fin de la mission 339 Section 1 : Causes d extinction du contrat 339 Sous-section 1 : La réalisation de l opération par l agent lui-même, son concurrent ou encore le client 339 1 : La réalisation de l opération par l agent lui-même 339 2 : La réalisation de l opération par un concurrent de l agent, ou par le client 340 Sous-section 3 : L arrivée du terme 341 Sous-section 4 : La résiliation amiable 341 496

Table des matières Sous-section 5 : La résiliation unilatérale 342 1 : Contrats à durée déterminée 342 2 : Contrats à durée indéterminée 344 Sous-section 6 : La renonciation au contrat 345 Sous-section 7 : La résolution unilatérale ou judiciaire du contrat 345 Sous-section 8 : La disparition de la chose 347 Sous-section 9 : Le décès, la faillite ou l incapacité de l agent? 348 1 : Courtage 348 2 : Mandat 350 Sous-section 10 : La perte d accès à la profession d agent immobilier 350 Sous-section 11 : Le décès, la faillite, la déconfiture ou l incapacité du client? 351 1 : Courtage 351 2 : Mandat 351 Section 2 : Le droit de l agent immobilier d être rémunéré ou indemnisé 352 Remarque liminaire 352 Sous-section 1 : Le droit à rémunération 352 1 : Contrats conclus à titre onéreux ou gratuit 352 2 : Naissance du droit à rémunération 353 3 : Preuve du droit à rémunération 378 4 : Montant de la rémunération 381 5 : Document justificatif 388 6 : Prescription du droit à rémunération 389 Sous-section 2 : Le droit à indemnisation 389 1 : Naissance du droit à indemnisation 389 2 : Application de la TVA 401 3 : Prescription du droit à indemnisation 402 Section 3 : Obligations de l agent à la fin du contrat 402 Sous-section 1 : Interruption de l intervention 402 1 : Règle 402 2 : Quid si l agent poursuit sa mission et/ou présente un candidat après le terme de sa mission? 402 Sous-section 2 : Enlèvement des panneaux et fin de la publicité 403 Sous-section 3 : Restitution des clefs et des pièces 403 Sous-section 4 : Reddition de comptes 403 Sous-section 5 : Fin des responsabilités? 403 497

Le statut juridique de l'agent immobilier TITRE 4 LA RELATION JURIDIQUE ENTRE L AGENT IMMOBILIER ET LE TIERS, COCONTRACTANT DE L OPÉRATION FINALE 405 Introduction 405 Responsabilité de l agent à l égard du tiers cocontractant de l opération projetée 407 Section 1 : Les différents domaines dans lesquels l agent peut engager sa responsabilité à l égard du tiers cocontractant 407 Section 2 : Partage ou couverture de la responsabilité de l agent suite à la faute de tiers 416 Section 3 : Prescription de l action en responsabilité 420 Interdiction de se faire rémunérer par le client et par le candidat 421 Obligation de rembourser l acompte 422 CONCLUSIONS 423 ANNEXES ANNEXE 1 Commission des clauses abusives 427 ANNEXE 2 Code de déontologie 447 ANNEXE 3 Arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l usage de certaines clauses dans les contrats d intermédiaire d agents immobiliers 465 BIBLIOGRAPHIE 469 Index 475 498