Real Estate Asset Management Nouvelle émission du 25 mai au 8 juin 2011 Credit Suisse Real Estate Fund International Le fonds suisse d investissements immobiliers internationaux Ce produit ne peut être offert qu à certains investisseurs qualifiés au sens de l article 10, paragraphe 3, lettres a à d de la Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) et du paragraphe 5, chiffre 1, du contrat de fonds. Le présent document est destiné à chacun de ses destinataires personnellement et ne peut être utilisé que par les personnes à qui il a été remis.
Placements immobiliers internationaux pour investisseurs qui voient loin Concept Credit Suisse Real Estate Fund International (CS REF International) est, à ce jour, le seul fonds immobilier suisse à investir directement dans des immeubles du monde entier. Ce fonds de répartition libellé en francs suisses s adresse à certains investisseurs qualifiés. Il couvre la plupart des risques de change. CS REF International donne accès à un portefeuille largement diversifié d immeubles se trouvant dans le monde entier. Il offre ainsi aux investissements immobiliers internationaux une solution qui n existait pas auparavant permettant une diversification encore meilleure du patrimoine. Cercle des investisseurs CS REF International a été conçu spécialement pour répondre aux besoins des investisseurs institutionnels dont la trésorerie est gérée a titre professionnelle au sens de l art. 10, 3, litt. a à d de la LPCC. Par gestion professionnelle de la trésorerie, on entend une entreprise, une corporation de droit public ou une institution de prévoyance qui confie durablement la gestion de ses moyens financiers à au moins une personne expérimentée dans le domaine de la finance. Selon le 5, ch. 1, du contrat de fonds, le cercle des investisseurs comprend: Les banques et les négociants en valeurs mobilières (y compris les clients leur ayant donné un mandat écrit de gestion) Les directions de fonds et les sociétés de fonds suisses et étrangers Les organismes de placements collectifs de capitaux relevant du droit des sociétés Les assurances soumises à une surveillance Les sociétés holding, les sociétés d investissement et les sociétés financières Les corporations de droit public et les institutions de prévoyance dont la trésorerie est gérée à titre professionnel Les entreprises dont la trésorerie est gérée à titre professionnel Stratégie d investissement CS REF International fait partie de la catégorie de fonds immobiliers dite «Core/Core plus» sur le plan international. Ses immeubles ont une affectation mixte, principalement commerciale. L objectif d une stratégie «Core/Core plus» est d obtenir des flux de trésorerie relativement sûrs et stables grâce à des immeubles bien situés. Les principaux éléments de cette stratégie sont des baux de durée moyenne à longue en fonction des marchés, un taux de location relativement élevé et le recours limité à des capitaux étrangers. Il s y ajoute des investissements sur des marchés en pleine croissance, en tirant profit des cycles de marché, et des immeubles qui présentent un potentiel permettant de réaliser des plus-values, en plus des cash-flows. Le fonds est constitué selon les critères suivants: Marchés Depuis 2005, le fonds s est largement diversifié. L objectif est d investir en Europe, en Asie-Pacifique et dans les Amériques (Nord, centrale et Sud), à raison d un tiers de la fortune du fonds dans chacune de ces régions. CS REF International possède au total 28 immeubles dans les pays suivants: Canada, Etats-Unis (investissement initial en 2009), Mexique, Chili, Grande-Bretagne (retour en 2009), Pays-Bas, Allemagne, Japon et Australie. Au moins 80 % des immeubles ont été acquis selon la stratégie «buy and hold», qui cherche à obtenir une répartition sensée des immeubles selon la théorie du portefeuille. Il s agit de réduire au maximum la rotation de ce dernier. Une gestion active et un timing optimal ont été les principaux facteurs qui ont permis à CS REF International de surmonter relativement bien l affaiblissement des marchés immobiliers internationaux et de sortir renforcé de la crise. Le but est actuellement d acquérir des immeubles dans des pays où le fonds est déjà investi, afin d y accroître la diversification. Objets CS REF International vise un mélange équilibré d affectation composé de 10 % à 25 % de surfaces commerciales, de 50 % à 75 % de surfaces de bureaux et de 15 % à 25 % d autres affectations. A fin avril 2011, le portefeuille comprenait 28 immeubles dont cinq destinés principalement au commerce de détail et 23 à des bureaux. Implantations Les objets se trouvent essentiellement à des emplacements stratégiques dans des agglomérations économiquement attractives. Bristol, 3 Rivergate 2
Durabilité A l avenir, la situation et l infrastructure d un immeuble auront un impact déterminant sur sa durabilité. En effet, la hausse des prix de l énergie et la protection de l environnement auront pour conséquence de renchérir les déplacements d une part. D autre part, la qualité de la substance construite prendra une importance grandissante. Dès lors, il s agit de se concentrer sur des objets de premier ordre situés dans des endroits stratégiques, généralement au centre des villes. Taille visée Actuellement, la moyenne de l investissement tourne autour de CHF 50 millions par objet, mais la croissance du fonds et la situation du marché pourraient entraîner une hausse des volumes. Rendement Le fonds vise une performance de 5 % à 6 % 1) par an à long terme, exprimée en francs suisses. Evaluation du marché de chacun des immeubles Mauvaise Qualité de la construction Bonne 1) Les indications relatives aux rendements passés et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultat pour les rendements courants et futurs. Les indications de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais prélevés lors de l émission et du rachat. Mauvaise Qualité de la localisation Source: Wüest & Partner / au 31 décembre 2010 Bonne Les immeubles sont évalués, où qu ils se trouvent, par des experts indépendants utilisant la méthode DCF Processus d investissement Le choix des marchés et des objets s effectue selon un procédé clairement défini. Il commence par l évaluation des marchés immobiliers et de leurs conditions-cadre par une équipe composée de professionnels de la recherche. Outre l état général de l économie, ceux-ci tiennent compte du contexte juridique, politique et fiscal ainsi que des taux d intérêt et des monnaies. A l intérieur des marchés considérés, l analyse se concentre sur chacun des immeubles et sur leur environnement spécifique. Au nombre des critères d évaluation figurent entre autres l emplacement, le concept d utilisation, la qualité des locataires et des baux ainsi que la structure des coûts et des revenus. Les résultats de l analyse du marché et de l objet constituent la base du développement du portefeuille en respectant le profil risque/rendement visé. Chaque acquisition fait au préalable l objet d un examen et est autorisée, le cas échéant, par le Comité de placement de CS REF International. Evaluations Sur mandat de la direction du fonds et conformément à la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC), chacun des immeubles du fonds a été évalué au 31 décembre 2010 par des experts indépendants accrédités auprès de l Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA). Il a également été fait appel à des évaluateurs immobiliers expérimentés à l étranger. Ces estimations reposent sur les «International Valuation Standards» (normes internationales d évaluation) et sont effectuées en utilisant la méthode d actualisation des flux de trésorerie (discounted cash flow DCF) Directives de placement selon la Loi fédérale sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (LPP) Les conditions-cadre légales suivantes sont applicables aux caisses de pension qui investissent dans CS REF Inter national: L Ordonnance sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (OPP2) autorise, depuis le 1er janvier 2009, de placer au maximum 30 % de la fortune globale dans l immobilier, dont un tiers au maximum à l étranger, soit 10 %. 3
À gauche Santiago du Chili, Magdalena 181, Las Condes Ci-dessus à droite Washington, 1099 New York Avenue Ci-dessous à droite Sydney, Goulbourn Street Les immeubles internationaux optimisent le profil risque/rendement de votre fortune. Avantages éloquents Potentiel attractif de rendement à long terme Effet optimal de diversification sur la fortune globale de placement Rendement de distribution de 3,56 % au 31 décembre 2010, soit nettement plus que la moyenne de 2,9 % des fonds immobiliers suisses cotés Agio de 7,1 % au 30 avril 2011, soit nettement moins que la moyenne de 23,5 % des fonds immobiliers suisses cotés Gérant du portefeuille possédant un solide savoir-faire sur le plan international et collaboration avec des partenaires réputés sur place ainsi que propres équipes locales Evaluation par des experts indépendants en collaboration avec des partenaires locaux de renom Risques possibles La volatilité de la conjoncture internationale peut être plus élevée qu en Suisse Impact de modifications éventuelles de lois ou de la pratique des autorités Négoce hors bourse, qui ne peut garantir que les parts soient négociées à un prix égal ou plus élevé que le prix d émission ou la valeur d inventaire Chiffres-clés de CS REF International au 31 décembre 2010 Fortune nette du fonds CHF 1817,8 mio. Valeur vénale des immeubles CHF 1580,4 mio. Valeur d inventaire par part (distribution incluse) CHF 1003.74 Cours de clôture (achat) CHF 1040.00 Plus haut (période sous revue) CHF 1045.00 Plus bas (période sous revue) CHF 930.00 Agio 3,61 % Distribution pour l exercice 2010 CHF 37.00 Rendement de distribution 3,56 % Taux de distribution 87,46 % Rendement de placement 4,90 % Performance 2) 13,51 % Benchmark: SXI Real Estate Funds 5,71 % Coefficient d endettement en % des valeurs vénales 1) 6,14 % Rendement des fonds propres (ROE) 4,93 % Quote-part des charges d exploitation du fonds (TERREF) 0,93 % Marge de bénéfice d exploitation (marge EBIT) 77,19 % Taux de perte de loyers 7,61 % Source: Credit Suisse AG 1) Limite maximum d endettement: 50 % des valeurs vénales (contrat du fonds, 14, ch. 2) 2) Les indications relatives aux rendements passés et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultat pour les rendements courants et futurs. Les indications de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais prélevés lors de l émission et du rachat. 4
CS REF International offre une gestion active et professionnelle de portefeuille Amsterdam, Medienarena 1 8 Credit Suisse AG Credit Suisse AG, qui fait partie du groupe des sociétés du Credit Suisse (ci-après le «Credit Suisse»), est un prestataire de services financiers leader sur le plan international. Banque intégrée, le Credit Suisse fournit à ses clients son expertise combinée dans les domaines du private banking, de l investment banking et de l asset management. Il propose des services de conseil, des solutions globales et des produits novateurs aux CS REF International en bref Numéro de valeur /ISIN 1 968 511/CH0019685111 Cercle des investisseurs Les parts ne peuvent être acquises que par des investisseurs qualifiés au sens de l art. 10, al. 3, litt. a à d de la Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC). Les investisseurs sont tenus de déposer leurs parts auprès du Credit Suisse AG Gérant du fonds Credit Suisse AG, Zurich Direction du fonds Credit Suisse Asset Management Funds AG, Zurich Banque dépositaire Credit Suisse AG, Zurich Domicile du fonds Suisse Monnaie du fonds franc suisse Commission de gestion 0,60% p. a. Exercice annuel année civile Distribution annuelle, au plus tard le 30 avril Négoce hors bourse organisé par le Credit Suisse AG, Zurich Publication des cours Telekurs, Internet, Reuters, NZZ, FuW, Agefi et autres publications entreprises, aux clients institutionnels et aux particuliers highnet-worth du monde entier ainsi qu aux clients retail en Suisse. Le Credit Suisse, dont le siège est à Zurich, est présent dans plus de 50 pays et emploie quelque 50 100 personnes. La nouvelle émission en bref L émission respecte les droits de souscription des investisseurs existants. Les droits de souscription qui n auront pas été exercés pourront être achetés par de nouveaux investisseurs. Genre d émission: sur la base d un placement à la commission («meilleurs efforts») dans le cadre d une souscription publique en Suisse. Délai de souscription du 25 mai au 8 juin 2011 (12h00, HEC) Parité de souscription 6:1 Numéro de valeur /ISIN (droit de souscription) 13 030 983/CH0130309831 Négoce des droits de souscription aucun négoce officiel Prix du droit déterminé en fonction de la moyenne de souscription des cours de clôture entre le 25 mai et le 7 juin 2011 Prix d émission CHF 1055.00 net par part Commission d émission 1,50 % Libération 22 juin 2011 Volume d émission CHF 318,4 mio. (maximum) Utilisation le produit de l émission sera utilisé pour poursuivre le développement du portefeuille immobilier Souscription directement auprès de l interlocuteur de votre région (voir au dos) 5
Vos interlocuteurs sont les conseillers à la clientèle de votre région Pour investisseurs institutionnels Bâle Heini Sutter Téléphone +41 (0)61 266 79 32 Fax +41 (0)61 266 79 73 Berne Eric Riedwyl Téléphone +41 (0)31 358 55 10 Fax +41 (0)31 358 55 78 Genève Jean-Raymond Wehrli Téléphone +41 (0)22 392 21 15 Fax +41 (0)22 792 51 75 Lausanne Christian Waser Téléphone +41 (0)21 340 26 64 Fax +41 (0)21 340 26 99 Pour des informations concernant les produits de placement immobiliers en général Real Estate Strategies & Advisory Ulrich Braun Téléphone +41 (0)44 332 58 08 Fax +41 (0)44 337 20 82 Pour les prestataires de services financiers Hotline +41 (0)44 332 49 00 Lucerne Hans Stirnimann Téléphone +41 (0)41 419 15 55 Fax +41 (0)41 419 15 66 St-Gall Sandro Gschwend Téléphone +41 (0)71 226 36 39 Fax +41 (0)71 226 34 44 Tessin Antonio Mantarro Téléphone +41 (0)91 802 59 06 Fax +41 (0)44 456 52 85 Zurich Daniel Ammon Téléphone +41 (0)44 333 20 47 Fax +41 (0)44 333 67 40 www.credit-suisse.com/ch/realestate Ce document a été élaboré par le Credit Suisse AG et/ou des entreprises affiliées (ci-après «CS») avec le plus grand soin et en toute bonne foi. Le CS ne fournit toutefois aucune garantie quant à l exactitude et à l exhaustivité du présent document et décline toute responsabilité pour les pertes qui pourraient résulter de l utilisation de ces informations. Le présent document reflète les opinions du CS au moment de sa rédaction; celles-ci peuvent être modifiées à tout moment sans préavis. Sauf mention contraire, les chiffres n ont pas été vérifiés. Ce document est fourni exclusivement à titre d information et à l usage du destinataire. Il ne constitue ni une offre, ni une recommandation en vue de l achat ou de la vente d instruments financiers ou de prestations de services bancaires et n enlève pas au destinataire la responsabilité de son propre jugement. Il est en particulier recommandé au destinataire d évaluer, le cas échéant avec l aide d un conseiller, si ces informations correspondent à sa situation et d examiner les conséquences entre autres d ordre légal, réglementaire et fiscal de leur utilisation. La reproduction intégrale ou partielle du présent document sans l accord écrit préalable du CS est interdite. Il est expressément stipulé que ce document ne s adresse pas aux personnes soumises à une législation leur interdisant l accès à de telles informations du fait de leur nationalité ou de leur domicile. Par ailleurs, il est interdit d envoyer ce document ou une copie de ce dernier aux États-Unis, de l y introduire ou de le remettre à un citoyen américain ou à une personne US. Tout placement comporte des risques, en particulier des risques de fluctuation des valeurs et des rendements. En outre, les monnaies étrangères sont exposées au risque de dépréciation par rapport à la monnaie de référence de l investisseur. Les indications relatives aux rendements passés et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats pour les rendements courants et futurs. Les indications de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais prélevés lors de l émission et du rachat. En outre, il ne peut pas être garanti que la performance de l indice de référence soit atteinte ou dépassée. Le fonds Credit Suisse Real Estate Fund International est un fonds de placement de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers» selon la Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) du 23 juin 2006 et réservé aux investisseurs qualifiés au sens de l art. 10, al. 3, litt. a à d. de ladite loi. Le fonds de placement cité dans la présente publication est domicilié en Suisse. La direction du fonds est assumée par Credit Suisse Asset Management Funds AG, Zurich. La banque dépositaire est le Credit Suisse SA, Zurich. Les souscriptions sont valables exclusivement sur la base du prospectus de vente avec contrat de fonds intégré et du prospectus d émission en vigueur. Le prospectus d émission et le prospectus avec contrat de fonds intégré ainsi que les rapports semestriels et annuels peuvent être obtenus gratuitement auprès de Credit Suisse Asset Management Funds AG, Zurich, et de toutes les banques du Credit Suisse AG en Suisse. 2011 Copyright by CREDIT SUISSE Group AG et/ou des entreprises affiliées. Tous droits réservés.