GRAND MONTRÉAL Rapport de marché de bureaux PREMIER TRIMESTRE 2015. Accélérateur de réussite.

GRAND MONTRÉAL Rapport de marché de bureaux PREMIER TRIMESTRE 2015 Accélérateur de réussite.

TABLE DES MATIÈRES SURVOLS DES MARCHÉS Centre-ville 4 Centre de l Île 5 Banlieues 6 GLOSSAIRE 7 PREMIER TRIMESTRE 2015

SURVOL DU MARCHÉ DES S À BUREAUX GRAND MONTRÉAL L année 2014 a commencé avec beaucoup d attentes et les 6 premiers mois ont été témoins de plusieurs transactions sur le marché des espaces de bureaux, ce qui a surpris les nombreux joueurs immobiliers à. Les prévisions optimistes de l année 2014 ont été tempérées par la glissade du dollar canadien et par la chute des prix du pétrole qui ont eu des effets sur l économie canadienne. Que nous réserve 2015? La situation économique affectera-t-elle énormément le marché immobilier montréalais? Le Conference Board estime que la croissance du produit intérieur brut du Québec atteindrait 2,4 % cette année, et que l économie devrait profiter de la baisse du dollar canadien et d une économie américaine plus solide. La Chambre de commerce du métropolitain indiquait en février un taux de chômage de 7,5 % pour la région de, en baisse de 0,7 % par rapport au mois de février 2014. Le marché des espaces de bureaux commence l année 2015 sur une note optimiste, alors qu on enregistre 499 921 pieds carrés d absorption positive, un taux d inoccupation de 7,3 %, à la baisse de 0,1 % par rapport à l année précédente, et à un taux de disponibilité de 11,9%, en baisse de 1,4% comparativement à celui du dernier trimestre de 2014. Malgré le fait que l absorption d espace de bureaux ne reflète pas le dynamisme de l économie, la superficie inoccupée a reculé de 55 803 pieds carrés par rapport au dernier trimestre. Dans ces conditions d offre excédentaire, les locataires potentiels et actuels sont en meilleure position pour améliorer les conditions de leur bail et louer un espace de bureau de haute qualité à des taux préférentiels ou pour déménager dans des espaces de qualité supérieure. La forte croissance de l offre des espaces de bureaux de qualité n a pas trouvé preneur chez les locataires et les acheteurs potentiels. Pour cette raison, le taux d inoccupation demeure à 7,3 %. Les plus grands changements dans le taux d inoccupation sont survenus dans les bureaux de catégorie A avec un pourcentage de 8,5 % pour ce trimestre. Quant au taux d inoccupation pour les bureaux de catégorie B, il est resté plutôt stable à 6,8 %. INVESTISSEMENT Les taux globaux d actualisation pour ce trimestre demeurent stables. Pour les édifices de catégorie A du centre-ville, les taux sont compris entre 6,00 % et 6,50 %, alors que pour les produits de catégorie B, on parle plutôt de 6,50 % à 7,00 %. En banlieue, les taux globaux d actualisation demeurent constants à 6,75 % pour les immeubles de catégorie A et 7,25 % pour les immeubles de catégorie B. T4 2014 2015 TENDANCE Taux de disponibilité 13,3 % 11,9 % Taux d inoccupation 7,4 % 7,3 % Absorption nette (pi 2 ) 166 486 499 921 Nouvelles constructions (pi 2 ) 272 571 461 100 Loyer net moyen pondéré ($/pi 2 ) Loyer additionnel moyen pondéré ($/pi 2 ) 17,31 $ 17,19 $ 15,86 $ 15,79 $ Quant aux marchés des capitaux, l offre hypothécaire commerciale demeure forte avec des écarts de crédit encore bas comparativement aux années précédentes. Les taux s alignent entre 175 et 210 points de base au-dessus des obligations de 5 ans pour les propriétés de catégorie A. La grande différence dans le taux global est que le gouvernement du Canada a baissé le taux préférentiel de 0,25 % en 2014 pour atteindre un taux moyen de 0,75 %. PRÉDICTIONS Le marché pourrait ralentir au cours des deuxième et troisième trimestres, pour ensuite accélérer vers la fin de l année. On prévoit que la demande pour la location d espaces de bureaux, encouragée par la croissance du secteur des services, demeurera presque nulle en 2015, principalement en raison du commerce extérieur, de la dévalorisation du dollar canadien et de la reprise et de la demande américaine. Toutefois, la croissance du produit intérieur brut pour la région métropolitaine, selon le Conference Board du Canada, serait de 2,4 %, soit une hausse de 0,3 %. L Institut de la statistique du Québec indiquait en février que l emploi était en hausse de 1,1 % par rapport à l an dernier, ce qui se traduit par un taux de chômage de 7,4 %. La situation économique actuelle incite donc les entreprises à réagir et à évaluer leurs préférences. L équilibre budgétaire sans l augmentation des taxes d affaires ou individuelles annoncée lors du budget provincial devrait avoir un effet positif sur l économie de. Avec la baisse du dollar et un budget équilibré, on s attend à de nouveaux joueurs sur le marché immobilier et un nouvel intérêt de la part des États-Unis. L année 2015 pourrait donc s avérer une autre année fructueuse sur le plan des ventes. PERFORMANCE HISTORIQUE ET PRÉVISIONS 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2009 T2 T3 T4 2010 T2 T3 T4 2011 T2 T3 T4 2012 T2 T3 T4 2013 T2 T3 T4 2014 Absorption (pi²) Nouvelle offre (pi²) Taux d'inoccupation (%) T2 T3 T4 2015 T2p T3p T4p 2016 Q1 p 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 (200 000) (400 000) (600 000) (800 000) ABSORPTION (PI 2 ) NOUVELLE OFFRE (PI 2 ) TAUX D INOCCUPATION (%) 3

SOMMAIRE DU MARCHÉ DES S À BUREAUX MONTRÉAL CENTRE-VILLE Le premier trimestre de l année 2015 ressemble à celui de 2014, dans la mesure où le marché s est montré généreux envers les locataires, alors que les propriétaires offrent des incitatifs à la location toujours plus alléchants. L année débute avec un taux de disponibilité de 10,6 % et un taux d inoccupation de 5,6 %. Certes, le centre-ville est plus dispendieux, mais il conserve ses avantages comme centre des affaires en raison de sa situation enviable au cœur des axes routiers et du transport en commun. La construction du gratte-ciel Maison Manuvie, au 900, boulevard de Maisonneuve Ouest, est en cours et permettra d ajouter 477 976 pieds carrés d espace de bureau au centre-ville d ici le troisième trimestre de 2017. Manuvie occupera 260 000 pieds carrés sur 11 étages, ce qui représente plus de la moitié des 27 étages de ce gratte-ciel de catégorie AAA. Quelques 2000 employés de Manuvie déménageront dans ce nouveau bâtiment. TENDANCES Étant donné que plusieurs entreprises réduisent la superficie qu elles occupent et que la superficie disponible totale est en augmentation constante, les taux de disponibilité et d inoccupation vont continuer de grimper en 2015. Les espaces inoccupés en sous-location continuent de gagner du terrain. Ce trimestre ils ont atteint plus de 190 000 pieds carrés. T4 2014 2015 TENDANCE Taux de disponibilité 12,7 % 10,6 % Taux d inoccupation 6,0 % 5,6 % Absorption nette (pi 2 ) 87 323 196 497 Nouvelles constructions (pi 2 ) 0 0 Loyer net moyen pondéré ($/pi 2 ) 21,31 $ 21,39 $ Loyer additionnel moyen pondéré ($/pi 2 ) 16,71 $ 16,48 $ TRANSACTIONS DE VENTES NOTABLES 11 8213232 Canada Inc Vente 240, Saint-Jacques, 48 826 12 Montagne Nominee INC Vente 2062 de la Montagne, 14 962 NOUVELLES CONSTRUCTIONS 13 14 15 ADRESSE 1115 rue Saint-Antoine O. 900 boul. de Maisonneuve Ouest 0 des Canadiens-de- Avenue SUPERFICIE TOTALE (PI 2 ) PERFORMANCE HISTORIQUE ET PRÉVISIONS 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% PROMOTEUR 495 067 Cadillac Fairview 471 200 Ivanhoe Cambridge 76 000 Broccolini 600 000 400 000 200 000 0 (200 000) (400 000) (600 000) (800 000) Locations Notables Ventes Notables Nouvelles Constructions TRANSACTIONS DE LOCATION NOTABLES 1500, rue 1 L'Oréal Canada Inc. University, 2 3 4 5 L'Institution Royale pour I'Avancement des Sciences Vision Globate A.R. Ltée MacDougall, MacDougall & Mactier Inc. Ravinsky Ryan Lemoine Nouveau bail 2001, av. McGill College 80, rue Queen, 1000, rue de la Gauchetière 1010, rue de la Gauchetière 97 749 44 029 24 815 22 294 13 305 6 Alcoa Ltée 1, place Ville Marie 12 684 75, rue Queen, 7 Orthosoft inc. 12 122 8 9 Chemical Computing Group Inc. Orange Business Services CAD inc. Agrandissement Nouveau bail 10 Cosime Inc. Nouveau bail ABSORPTION (PI 2 ) NOUVELLE OFFRE (PI 2 ) TAUX D INOCCUPATION (%) 1010, rue Sherbrooke Ouest 2001, av. McGill College 5, Pplace Ville Marie 10 087 9 913 9 559 PREMIER TRIMESTRE 2015 Absorption (pi²) Nouvelle offre (pi²) Taux d'inoccupation (%)

SOMMAIRE DU MARCHÉ DES S À BUREAUX MONTRÉAL - CENTRE DE L ÎLE Les quartiers centraux de l île de sont célèbres pour leurs immeubles de type loft qui offrent des loyers abordables et attirent les entreprises œuvrant dans le milieu artistique. Certains secteurs sont devenus un choix attrayant pour les grands utilisateurs de lofts chics reconvertis en espaces à aire ouverte et en bureaux administratifs polyvalents. Présentement, le taux de disponibilité y est de 18,7 %. C est 8,1 % de plus qu au centre-ville. TENDANCES Alors que la demande pour les produits de catégorie A et B- est moindre, la demande pour les bureaux de type loft poursuit sa croissance auprès des entreprises cherchant à réduire leurs coûts d opération. Les régions ou la demande est la plus importante sont le plateau Mont-Royal, Centre-Sud et Griffintown. Ces bureaux de type Loft resteront populaires parmi les entreprises en démarrage à la recherche de loyers modiques et qui désirent offrir un environnement de travail dynamique pour les jeunes professionnels. Près de 177 000 pieds carrés ont été absorbés au cours du premier trimestre de 2015, ce qui représente une hausse depuis le quatrième trimestre de 2014. T4 2014 2015 TENDANCE Taux de disponibilité 14,2 % 18,7 % Taux d inoccupation 10,8 % 8,2 % Locations Notables Ventes Notables Nouvelles Constructions Absorption nette (pi 2 ) 2 284 176 946 Nouvelles constructions (pi 2 ) 450 986 175 100 Loyer net moyen pondéré ($/pi 2 ) Loyer additionnel moyen pondéré ($/pi 2 ) 14,47 $ 14,47 $ 13,51 $ 13,51 $ TRANSACTIONS DE VENTES NOTABLES 9 Universite Concordia Vente 10 Fondation Marc Bourgie Vente NOUVELLES CONSTRUCTIONS 11 ADRESSE 3500 Saint-Jacques, Montreal 1211-1215 St Mathieu, Montreal 1900-1950, rue Notre- Dame, Montreal SUPERFICIE TOTALE (PI 2 ) 227 900 Asgaard 16,610 PROMOTEUR 12 401 Ogilvy Avenue, Montreal 85 000 Groupe Petra Ltée TRANSACTIONS DE LOCATION NOTABLES 1 Hydro-Québec 2 Développement Dialyse Québec inc. Nouveau bail 3 Ubisoft Nouveau bail 4 5 John Keells BPO Solutions Canada inc. Société de Transport de 6 Seneca-Experts Conseils Inc. 7 8 Centre des textiles contemporains de Éditions Protégezvous Nouveau bail Agrandissement 800, boul. De Maisonneuve Est 5455, av. de Gaspe, 5800, rue Saint- Denis, 255, boul. Cremazie, 5800, rue Saint- Denis, 7100, rue Jean- Talon Est 5800, rue Saint- Denis, 2120, rue Sherbrooke Est 66 372 31 000 30 800 21 100 15 654 15 021 11 682 7 332 PERFORMANCE HISTORIQUE ET PRÉVISIONS 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 (200 000) (400 000) ABSORPTION (PI 2 ) NOUVELLE OFFRE (PI 2 ) TAUX D INOCCUPATION (%) Absorption (pi²) Nouvelle offre (pi²) Taux d'inoccupation (%) 5

SOMMAIRE DU MARCHÉ DES S À BUREAUX BANLIEUES La croissance exceptionnelle du marché des espaces de bureaux observée au cours des années précédentes semble s être calmée. Au premier trimestre de 2015, les banlieues ont enregistré une absorption positive de 126 478 pieds carrés. Toutefois, Saint-Laurent, l Ouest-de-l Île et l Est-de-l Île ont enregistré une absorption négative totale de 177 578 pieds carrés. L Est-de-l Île demeure le sous-marché avec le taux de disponibilité le plus élevé : 21,4 %. Néanmoins, le marché des banlieues se développe rapidement et demeure un marché intéressant en raison de ses prix et de ses loyers abordables, tout en restant en retrait du trafic routier. TENDANCES Ce trimestre, Laval enregistre un taux d inoccupation de 10,6 % et un taux de disponibilité de 15,7 %. La Rive-Sud demeure le marché le plus stable sur le plan de la sous-location, car il n y a aucun espace de ce type sur le marché. De plus, pour ce trimestre, la Rive-Sud enregistre le taux d inoccupation le plus bas parmi tous les marchés de banlieue, avec 6,3 % et un taux de disponibilité de 11,8 %. Le loyer net moyen demandé pour des espaces disponibles y est de 12,04 $ le pied carré par année. T4 2014 2015 TENDANCE Taux de disponibilité 14,5 % 16,3 % Taux d inoccupation 10,2 % 12,4 % Absorption nette (pi 2 ) 79 163 126 478 Nouvelles constructions (pi 2 ) 272 571 286 000 Loyer net moyen pondéré ($/pi 2 ) Loyer additionnel moyen pondéré ($/pi 2 ) 13,64 $ 13,57 $ 12,22 $ 12,59 $ TRANSACTIONS DE VENTES NOTABLES 8 Gestion 3333 du Souvenir Inc. Vente 3333, du Souvenir, Laval 13 716 Locations Notables Ventes Notables Nouvelles Constructions TRANSACTIONS DE LOCATION NOTABLES 1 Calea 4837-4847, rue Levy 26 147 2 Utopia Image inc. 2, place Laval, Laval 17 714 3 Éclairage Dimension Plus inc. 4 Société Québécoise des Infrastructures 8560, boul. Pie-IX 11 244 180, boul. Anjou 11 134 9 Gestion NDMM INC. Vente 1575, de l'avenir, Laval 3 832 5 Targanta Therapeutics 7170, rue Frederick Banting 10 220 10 Gestion Arm in Arm Inc Vente 3843, boul. St-Martin, Laval 5 880 6 Fédération des caisses Desjardins du Québec 2550, boul. Daniel- Johnson, Laval 9 183 PERFORMANCE HISTORIQUE ET PRÉVISIONS 7 Industrielle Alliance 7400, boul. des Galeries-d'Anjou, 8 926 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Absorption (pi²) Nouvelle offre (pi²) Taux d'inoccupation (%) 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 (100 000) (200 000) (300 000) (400 000) ABSORPTION (PI 2 ) NOUVELLE OFFRE (PI 2 ) TAUX D INOCCUPATION (%) NOUVELLES CONSTRUCTIONS ADRESSE SUPERFICIE TOTALE (PI 2 ) PROMOTEUR 11 1225 rue St-Charles O. 215 000 Avison Young 12 13 2400 boul. Alfred Nobel, St-Laurent 1863-1865 route Transcanadienne 135 000 Broccolini 44 000 BTB REIT PREMIER TRIMESTRE 2015

SOMMAIRE DU MARCHÉ DES S À BUREAUX GLOSSAIRE Absorption : Représente le changement dans l espace physiquement occupé depuis la période précédente. L absorption nette peut être positive ou négative. L activité de prélocation n est pas incluse dans le calcul de l absorption nette puisqu elle n implique pas de changement dans l occupation. Loyer additionnel : Comprend les coûts d exploitation et les taxes foncières, par pied carré par année. Loyer brut: Obtenu lorsqu on additionne le loyer additionnel au loyer net. Loyer net : Valeur monétaire demandée par les propriétaires pour l espace offert en location directe (et non pas en sous-location), exprimée en dollars par pied carré par année. Location directe : L espace disponible offert sur le marché par le propriétaire ou le gestionnaire de la propriété, que l espace soit occupé ou non. Sous-location : Espace disponible offert sur le marché par le locataire actuel, que l espace soit occupé ou non. Cet espace entre en compétition avec l espace disponible à la location directe. Taux de disponibilité: Superficie disponible divisée par la superficie totale inventoriée. Cet espace est disponible à la location, la sous-location et peut ou non être occupé. Taux d inoccupation: Proportion d espace inoccupé par rapport à l inventaire total d édifices. L espace inoccupé est physiquement vacant et peut être ou non disponible pour la location ou la sous-location. L inoccupation physique n est pas déterminée par le fait qu un locataire paie ou non un loyer. 7

NOS BUREAUX AU QUÉBEC MONTRÉAL 1800, avenue McGill College, bureau 400, Québec H3A 3J6 +1 514 866-1900 QUÉBEC 2828, boulevard Laurier, bureau 700 Québec, Québec G1V 0B9 +1 418 263-4800 Andrew Maravita Directeur général Québec +1 514 866-1900 Andrew.Maravita@colliers.com Benoit Beauchemin Analyste principal, Intelligence de marché +1 514 764-8190 Benoit.Beauchemin@colliers.com Ce document fut préparé par Colliers International à des fins de publicité et d information. Colliers International n émet aucune garantie ou représentation que ce soit, ni explicite, ni implicite, à l égard de l information, y compris, sans toutefois se limiter à des garanties de contenu, de précision et de fiabilité. Colliers International exclut sans équivoque toute condition et garantie présumées ou sous-entendues découlant de ce document et exclut toute responsabilité pour des pertes et dommages qui en découleraient. Cette publication est la propriété de Colliers International et/ou de ses concédants et elle est protégée par le droit d auteur. 2015. Tous droits réservés. Colliers International (Québec) Inc. Agence immobilière.