ANALYSE D'INVESTISSEMENT IMMOBILIER 6 DÉCEMBRE 2013 PRÉPARÉ PAR : 1280, boulevard Lebourgneuf bureau 400, Québec Québec, G2K 0H1 nray@rayharveyimmobilier.com (418) 806-3092 Ray Harvey Investissement Immobilier
Sommaire Licence autorisée à. Ray Harvey Investissement Immobilier Coût d'acquisition Total 1 240 000,00 $ Frais d'acquisition Total Ratios de performance (selon le coût d'acquisition)* (après 1 an) Revenus et dépenses Revenus Augmentation des revenus - An 1 Perte de revenus - Revenu brut effectif (RBE) Dépenses Flux monétaire Revenu net d'exploitation Service annuel de la dette Liquidité générée (avant impôts) Capitalisation totale Liquidité générée + Capitalisation Plus value de l'immeuble Liquidité + Cap. + Plus value 117 660,00 $ 0,00 $ 3 529,80 $ 114 130,20 $ 39 669,42 $ 74 460,78 $ 59 433,12 $ 15 027,66 $ 25 365,04 $ 40 392,70 $ 24 800,00 $ 65 192,70 $ Multiplicateur du revenu brut effectif (MRBE) 11,08 Multiplicateur du revenu net (MRN) 16,99 Prix par appartement 105 400,00 $ Ratio des dépenses d'exploitation (RDE) 34,76 % Ratio d'endettement 76,43 % Ratio de couverture de la dette(rcd) 1,25 Taux minimal d'occupation (TMO) 84,23 % Taux de rendement sur le net (TRN) 5,89 % Taux de rendement interne (TRI) - après 5 ans 17,15 % Plus-value de l'immeuble 2,00 % Taux de rendement de la mise de fonds (TRE) Avant liquidité 6,06 % Après capitalisation 16,29 % Après capitalisation et plus-value 26,29 % Mise de fonds et financement Répartition du revenu brut potentiel de 117 660,00 $ (après 1 an) Mise de fonds Hypothèque # 1 248 000,00 $ 992 000,00 $ Amortissement 300 mois Taux d'intérêt 3,50 % 3529,80 25 365,04 34 068,08 Terme Versement 300 mois 4 952,76 $ 15 027,66 Remboursement de capital Liquidité générée (après impôts) Dépenses d'exploitation + Frais Impôt sur le revenu Perte de revenus 39 669,42 Intérêts hypothécaires Les sections en rouge et en mauve représente la part des revenus potentiels de l'immeuble qui vous revient après la première année. Cet argent vous appartient réellement car les dépenses sont payées ainsi que les intérêts et les impôts. Calculs effectués en date du 2014-01-01 * Ne considérant pas les frais d'acq. non financés ni les dépenses fixes 2
Analyse financière Licence autorisée à. Ray Harvey Investissement Immobilier Revenus Mensuel Annuel Revenu total 9 805,00 $ 117 660,00 $ Revenu locatif global envisageable (RGE) 9 805,00 $ 117 660,00 $ Perte de revenus % du RBP Mensuel Annuel Taux d'inoccupation 2,00 % 196,10 $ 2 353,20 $ Mauvaises créances 1,00 % 98,05 $ 1 176,60 $ Revenu brut effectif (RBE) 9 510,85 $ 114 130,20 $ Dépenses % du RBE Mensuel Annuel Taxes municipales 18,68 % 1 776,17 $ Taxes scolaires 2,00 % 190,08 $ Assurances 2,40 % 228,67 $ Déneigement - Pelouse 2,00 % 190,22 $ Conciergerie 1,21 % 115,00 $ Entretien - Réparation 2,47 % 235,00 $ Gestion 4,00 % 380,43 $ Réserve 2,00 % 190,22 $ 21 314,00 $ 2 281,00 $ 2 744,00 $ 2 282,60 $ 1 380,00 $ 2 820,00 $ 4 565,21 $ 2 282,60 $ Total des dépenses 34,76 % 3 305,78 $ 39 669,42 $ Flux monétaire Revenu net d'exploitation Annuel 74 460,78 $ Service annuel de la dette Liquidité générée (avant impôts) Capitalisation totale Liquidité générée + Capitalisation Plus-value de l'immeuble Liquidité + Cap. + Plus-value - + + 59 433,12 $ 15 027,66 $ 25 365,04 $ 40 392,70 $ 24 800,00 $ 65 192,70 $ Préparé pour : 3
Analyse financière Licence autorisée à. Ray Harvey Investissement Immobilier Répartition des dépenses Réserve 6% Gestion 12% Entretien - Réparation 7% Conciergerie 3% Taxes municipales 54% Déneigement - Pelouse 6% Assurances 7% Taxes scolaires 6% Répartition des revenus Revenu total 100% Revenus, Dépenses et intérêts hypothécaires 140 000,00 120 000,00 100 000,00 80000,00 60000,00 Ce graphique permet d'illustrer les revenus disponibles suite aux paiements des dépenses d'exploitation et des intérêts hypothécaires. Ces revenus sont considérés comme étant du profit et serviront en partie à payer l'impôt sur le revenu. 40 000,00 20 000,00 0,00 An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Revenu brut effectif Dépenses d'exploitation Intérêts hypothécaires 4
Analyse de rentabilité Licence autorisée à. Ray Harvey Investissement Immobilier Ratios de performance (Après 1 an d'exploitation)* Multiplicateur du revenu brut effectif (MRBE) Multiplicateur du revenu net (MRN) Prix par appartement Ratio des dépenses d'exploitation (RDE) Ratio d'endettement Ratio de couverture de la dette (RCD) Taux minimal d'occupation (TMO) Taux de rendement sur le net (TRN) Taux de rendement interne (TRI) - après 5 ans Taux de rendement de la mise de fonds (TRE) Sur liquidité Après capitalisation Après capitalisation et appréciation Selon Coût d'acq. 11,08 16,99 105 400,00 $ 34,76 % 76,43 % 1,25 84,23 % 5,89 % 17,15 % 6,06% 16,29% 26,29% Ratios de performance (À l'achat de l'immeuble)* Selon Coût d'acq. Multiplicateur du revenu brut effectif (MRBE) 10,86 Multiplicateur du revenu net (MRN) 16,65 Prix par appartement 103 333,33 $ Taux de rendement sur le net (TRN) 6,00 % Rendement de la mise de fonds** 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 142,72% 111,87% 90,68% 82,19% 70,65% 53,68% 51,59% 33,48% 35,80% 26,29% 27,52% 16,29% 19,81% 12,66% 6,06% An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Ce graphique représente la proportion de la mise de fonds initiale qui revient dans les poches de l'investisseur au fil des ans. En d'autres mots, il est possible d'identifier avec ce graphique le moment où l'investisseur aura récupéré entièrement sa mise de fonds en observant le moment où le 100% est atteint. Rend. mise de fonds + cap. + plus-value Rend. mise de fonds + capitalisation Rend. mise de fonds *Ne considérant pas les frais d'acq. non-financés ni les dépenses fixes **Considérant les frais d'acquisition non-financés et les dépenses fixes. La rentabilité est calculée selon le fait que l'immeuble vaut 1 240 000,00 $ tandis qu'il a été payé 1 240 000,00 $ en conservant la même hypothèque. L'hypothèque est calculée selon le prix payé (coût d'acquisition) et non selon le prix qui aurait pu être payé si l'immeuble avait été vendu au prix de la valeur marchande. 5
Prévisions financières Licence autorisée à. Ray Harvey Investissement Immobilier Du janv. 01, 2014 Du janv. 01, 2015 Du janv. 01, 2016 Du janv. 01, 2017 Du janv. 01, 2018 au déc. 31, 2014 au déc. 31, 2015 au déc. 31, 2016 au déc. 31, 2017 au déc. 31, 2018 Revenus et dépenses..... Revenu brut potentiel 117 660,00 $ 119 777,88 $ 121 933,88 $ 124 128,69 $ 126 363,01 $ Revenu brut effectif 114 130,20 $ 116 184,54 $ 118 275,87 $ 120 404,83 $ 122 572,12 $ Dépenses d'exploitation 39 669,42 $ 40 383,47 $ 41 110,37 $ 41 850,35 $ 42 603,66 $ Revenu net d'exploitation 74 460,78 $ 75 801,08 $ 77 165,50 $ 78 554,48 $ 79 968,46 $ Service de la dette 59 433,12 $ 59 433,12 $ 59 433,12 $ 59 433,12 $ 59 433,12 $ Liquidité générée (avant impôts) 15 027,66 $ 16 367,96 $ 17 732,38 $ 19 121,36 $ 20 535,34 $ Financement..... Remboursement de capital 25 365,04 $ 26 260,58 $ 27 187,76 $ 28 147,65 $ 29 141,43 $ Intérêts hypothécaires 34 068,08 $ 33 172,54 $ 32 245,36 $ 31 285,47 $ 30 291,69 $ Solde de l'hypothèque 966 634,96 $ 940 374,38 $ 913 186,62 $ 885 038,97 $ 855 897,54 $ Rentabilité (Selon le coût d'acquisition)..... Multiplicateur du revenu brut (MRBE) 11,08 11,10 11,13 11,15 11,17 Multiplicateur du revenu net (MRN) 16,99 17,02 17,05 17,09 17,12 Ratio des dépenses d'exploitation (RDE) 34,76 % 34,76 % 34,76 % 34,76 % 34,76 % Ratio d'endettement 76,43 % 72,89 % 69,40 % 65,94 % 62,52 % Ratio de couverture de la dette (RCD) 1,25 1,28 1,30 1,32 1,35 Taux minimal d'occupation (TMO) 84,23 % 83,33 % 82,46 % 81,60 % 80,75 % Taux de capitalisation (TRN) 5,89 % 5,88 % 5,86 % 5,85 % 5,84 % Valeur du marché de l'imm. par app. 105 400,00 $ 107 508,00 $ 109 658,16 $ 111 851,32 $ 114 088,35 $ Valeur actuelle nette des liquidités générées 14 761,95 $ 15 794,25 $ 16 808,29 $ 17 804,41 $ 18 782,91 $ Rend. mise de fonds sur liquidité 6,06 % 6,60 % 7,15 % 7,71 % 8,28 % Rend. mise de fonds + capitalisation 16,29 % 17,19 % 18,11 % 19,06 % 20,03 % Rend. mise de fonds + cap. + plus-value 26,29 % 27,39 % 28,52 % 29,67 % 30,86 % Avoir net (cumulatif)..... Rend. mise de fonds + cap. + plus-value 26,29 % 53,68 % 82,19 % 111,87 % 142,72 % Valeur de l'immeuble (Plus-value annuelle 2,00%) 1 264 800,00 $ 1 290 096,00 $ 1 315 897,92 $ 1 342 215,88 $ 1 369 060,20 $ Plus-value (Selon le coût d'acquisition) 24 800,00 $ 50 096,00 $ 75 897,92 $ 102 215,88 $ 129 060,20 $ Remboursement de capital 25 365,04 $ 51 625,62 $ 78 813,38 $ 106 961,03 $ 136 102,46 $ Liquidité générée (après impôts) 15 027,66 $ 31 395,62 $ 49 128,00 $ 68 249,36 $ 88 784,69 $ Avoir net total 65 192,70 $ 133 117,24 $ 203 839,30 $ 277 426,26 $ 353 947,35 $ 6
Prévisions financières Licence autorisée à. Ray Harvey Investissement Immobilier Avoir net total 400 000,00 350 000,00 300 000,00 250 000,00 200 000,00 150 000,00 100 000,00 50000,00 0,00 An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Ce graphique représente le montant accumulé au fil des ans grâce au profit généré par l'immeuble, à l'actif accumulé par le remboursement de l'hypothèque et à l'augmentation de la valeur de l'immeuble. En d'autres mots, il est possible d'identifier le moment où l'investisseur aura récupéré entièrement sa mise de fonds initiale en observant le moment où la ligne représentant la mise de fonds est atteinte. Plus-value de l'immeuble Remboursement de capital Liquidité générée (après impôts) Mise de fonds Cumulatif des années précédentes Progression de l'avoir 30 000,00 28 000,00 Dans ce graphique, l'évolution du profit généré par l'immeuble en considérant les 26 000,00 impôts est illustrée. Si le coût d acquisition de l'immeuble est inférieur à sa valeur 24000,00 22000,00 marchande, un montant plus élevé peut être observé pour la plus-value de l'immeuble la première année car un profit est réalisé dès 20 000,00 l'achat. 18000,00 16000,00 Liquidité générée (avant impôts) Liquidité générée (après impôts) Plus-value de l'immeuble 14 000,00 Remboursement de capital An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Progression de la valeur de l immeuble et du solde hypothécaire 1 400 000,00 1 300 000,00 1 200 000,00 1 100 000,00 L'espace entre les 2 lignes représente le montant qui appartient réellement à l investisseur puisqu'il n est pas détenu par les créanciers hypothécaires. L'immeuble prend de la valeur à chaque année sans qu'il soit nécessaire de le financer à nouveau. 1 000 000,00 900 000,00 800 000,00 Valeur de l'immeuble Solde de l'hypothèque An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 7