ANCC Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires 13 rue Littré 75006 PARIS Téléphone : 01.42.22.14.14 Télécopie : 01.42.22.69.69 Guide pratique de la copropriété Ce guide a été réalisé : avec le concours de la Délégation Interministérielle à l Innovation Sociale et à l Économie Sociale et avec le soutien de, 2006 ISBN : 2-7081-3691-7
Sommaire Avant-propos... 11 Introduction générale... 13 Partie 1 L organisation de la copropriété Chapitre 1 Le règlement de copropriété... 23 Qu est-ce qu un règlement de copropriété?... 23 Que contient un règlement de copropriété?... 24 Peut-on modifier le règlement de copropriété?... 28 Comment faire respecter le règlement de copropriété?... 30 Chapitre 2 L assemblée générale... 33 Avant l assemblée... 33 Pendant l assemblée... 42 Après l assemblée... 56 Chapitre 3 Le conseil syndical... 63 Qu est-ce que le conseil syndical?... 63 Comment le conseil syndical est-il désigné?... 63 Qui peut être membre du conseil syndical?... 65 Comment le conseil syndical fonctionne-t-il?... 65 Quelles sont les missions du conseil syndical?... 68 Le conseil syndical et les syndicats secondaires... 71 Le conseil syndical et le syndic bénévole... 72 Le conseil syndical et le syndicat de forme coopérative... 72 Chapitre 4 Le syndic... 75 Qui peut être syndic?... 75 Quelles sont les missions du syndic?... 76 Quelle est la responsabilité encourue par le syndic?... 78
Guide pratique de la copropriété La nomination du syndic et la durée de son mandat... 80 La fin de la mission du syndic... 82 Chapitre 5 L administrateur provisoire, ou le syndic judiciaire : un mode de gestion spécifique... 87 La carence ou l empêchement du syndic... 87 Le syndicat dépourvu de syndic... 89 La non-désignation d un syndic par l assemblée générale réunie dans ce but... 90 La copropriété en difficulté... 91 Chapitre 6 Le syndicat de forme coopérative : un mode de gestion démocratique... 97 Qu est-ce qu un syndicat de forme coopérative?... 97 Comment fonctionne un syndicat de forme coopérative?... 98 Chapitre 7 L union de syndicats... 105 La nature de l union... 105 Le fonctionnement d une union... 106 Les avantages d une adhésion à l union... 111 Partie 2 Le fonctionnement de la copropriété Chapitre 1 Les charges et leur mode de répartition... 115 Les charges générales... 116 La spécialisation des charges générales par bâtiment... 117 Les charges spéciales... 119 La modification de la répartition des charges... 122 L action en révision et l action en nullité... 123 Chapitre 2 Charges, provisions, avances et impayés... 127 Le paiement des provisions, des avances et des charges... 127 Les impayés... 132 Chapitre 3 La vente d un lot... 139 Avant la vente : la demande de renseignements... 139 Pendant la vente... 143 Après la vente... 145
Sommaire Chapitre 4 Les archives de la copropriété... 147 Qu appelle-t-on «archives»?... 147 Quelles sont les archives à conserver?... 147 Le temps de conservation des archives... 149 Qui peut demander la communication des archives?... 151 La transmission des archives... 152 Chapitre 5 La communication, clé de la sérénité... 157 La communication interne... 159 La communication externe... 163 Partie 3 La gestion de la copropriété Chapitre 1 Comptabilité et gestion financière... 167 Quelles sont les nouvelles notions introduites par les textes?... 168 Quelles sont les nouvelles règles introduites par les textes?... 179 Quels moyens mettre en œuvre pour assurer une bonne gestion?... 191 Chapitre 2 La fiscalité... 205 Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)... 205 Taxe sur les salaires... 208 Taxe foncière... 210 Imposition des produits des sommes placées... 211 Imposition des sommes perçues par un syndic copropriétaire (bénévole)... 212 Chapitre 3 Les assurances de la copropriété... 215 Les assurances : une nécessité... 215 Assurance «multirisques» immeuble... 217 Assurance de certains équipements... 222 Assurance des personnes... 222 Assurance des travaux... 222 Assurance «protection juridique»... 224 Chapitre 4 Gestion du personnel... 227 Les formalités obligatoires pour embaucher... 228 Quel contrat appliquer?... 230
Guide pratique de la copropriété Comment établir une feuille de paie?... 234 L organisation du travail... 236 Les autres dispositions prévues par la CCN... 237 Chapitre 5 Passer un contrat... 239 La conclusion d un contrat... 240 Le contenu d un contrat... 240 L application d un contrat... 242 La fin d un contrat... 243 Partie 4 Les équipements communs Chapitre 1 Les ascenseurs... 247 Faire installer un ascenseur... 248 L entretien de l ascenseur... 253 Chapitre 2 Télévision... 263 Les moyens de réception... 264 Le droit à l antenne... 266 Les aspects réglementaires... 267 Les décisions en copropriété... 270 Chapitre 3 L eau... 275 Les critères de qualité de l eau... 276 Combien payons-nous?... 277 La gestion de l eau en copropriété... 277 La répartition des charges d eau... 282 Les sinistres liés à l eau... 288 Chapitre 4 Le chauffage... 291 Les combustibles... 292 Les éléments d une installation... 294 La rénovation du chauffage collectif... 297 La répartition des charges de chauffage... 306 Chapitre 5 Voirie et réseaux divers... 313
Sommaire Partie 5 Les travaux Chapitre 1 Prévoir et planifier les travaux... 319 Les moyens de la prévision... 320 La planification prévisionnelle... 323 Les travaux urgents... 325 Chapitre 2 Décider les travaux... 329 Préparer la décision... 329 Décider en assemblée... 333 Chapitre 3 Exécuter les travaux... 339 Passer un contrat... 339 L établissement du contrat... 341 Le chantier... 342 La fin des travaux... 343 Chapitre 4 Après les travaux... 347 Les garanties... 347 Les assurances... 349 Partie 6 Hygiène, sécurité et diagnostic dans le bâtiment Chapitre 1 Le dossier de diagnostic technique... 353 Chapitre 2 Les termites... 357 Les insectes qui causent des dégâts dans les immeubles... 357 Les précautions à prendre... 360 Législation, textes de loi, décrets, normes... 361 Obligations légales... 361 Les états parasitaires et les experts... 364 Chapitre 3 Lutte et prévention contre le plomb... 369 Les obligations du syndicat ou du copropriétaire... 370 Les sanctions... 372
Guide pratique de la copropriété Chapitre 4 L amiante dans la copropriété... 375 Qu est-ce que l amiante?... 375 Les textes qui réglementent l utilisation de l amiante... 376 Les obligations de recherche et de travaux dans l immeuble... 376 Le vote des travaux... 380 Le dossier technique et la fiche récapitulative... 380 L amiante en cas de vente... 382 Les sanctions en cas de non-respect de toutes ces obligations... 383 Postface... 385 Annexes Voir sommaire des annexes... 389 Index... 601 Utilisation du CD-Rom... 605