Journée nationale d échange du PNLHI Communauté d agglomération Les Portes de l Essonne Le 20 septembre 2012 Direction du Logement et de l Habitat Sous-direction de l Habitat - Service Technique de l Habitat La mise en œuvre des polices spéciales de la lutte contre l habitat indigne dans les copropriétés
Quelques repères spécifiques à l habitat parisien Population et catégories de logements : 2,2 millions d habitants. 1,34 millions de logements, dont 85% de résidences principales. Statuts d occupation du parc des résidences principales : 33% de propriétaires occupants. 45% de locataires dans le secteur privé. 17% de locataires du secteur social et 5% autres. Parc des copropriétés : Près de 43.000 copropriétés correspondant à 1,014 millions de logements. 75% des logements parisiens relèvent du statut de la copropriété.
Le Service Technique de l Habitat (STH) Les grandes missions du STH : L incitation au ravalement des immeubles parisiens. La lutte contre les termites. La lutte contre l habitat indigne, notamment à travers la mise en œuvre des polices administratives. Un service à forte technicité bâtimentaire, comprenant notamment : 4 subdivisions territoriales employant des inspecteurs de salubrité chargés des enquêtes de salubrité et de la mise en œuvre des procédures de police administrative sur tout Paris. 1 bureau d architecture et d expertise technique (BAET) chargé de la préparation des acquisitions publiques et de la réalisation des études de faisabilité de programmes de logements sociaux. 1 bureau de conduite d opérations de travaux (BCOT) responsable de la mise en œuvre des travaux d office.
Politique d intervention de la Ville de Paris en matière de LHI 1. Une gestion annuelle de 4000 à 4500 signalements en matière d hygiène donnant lieu systématiquement à enquête dans des immeubles très majoritairement en copropriété. 2. La mise en œuvre des procédures de police administrative : Le maire au titre du règlement sanitaire départemental en application de ses pouvoirs de police générale (CGCT). Par convention avec l Etat dans le cadre de la police spéciale de l insalubrité au titre du CSP : enquêtes, instructions, rapports au CODERST, suivis de la mise en œuvre des arrêtés préfectoraux. Le maire au titre de ses pouvoirs propres dans le cadre de la police spéciale de l insalubrité (travaux d office et substitutions).
Politique d intervention de la Ville de Paris en matière de LHI 3. Le repérage annuel des immeubles à risques au travers de l observatoire de la prévention de la dégradation du bâti : Un panel de 50.000 immeubles privés d avant 2000, des indicateurs intégrant l exercice des polices administratives, 328 immeubles à risques repérés en 2011, tous expertisés par le STH. Pour engager de manière précoce l action publique et définir une stratégie d action. Pour déclencher les polices spéciales de la LHI chaque fois que la situation le justifie. 4. La mise en place de dispositifs opérationnels adaptés aux problématiques à traiter (OPAH, OAHD, CPA), pouvant aller jusqu à l expropriation. 5. L appropriation publique (préemption, expropriation, acquisition amiable).
Le plan d éradication de l habitat indigne mis en œuvre de 2002 à 2010 En quelques chiffres : 1.030 immeubles traités (655 en réhabilitation privée, 375 en appropriation publique), dont de nombreuses copropriétés. Près de 1,3 milliards d euros de travaux réalisés, dont 630 M de financements publics. 4.800 ménages relogés. 20.000 logements réhabilités. Près de 3.200 logements sociaux produits. Le déploiement d importants dispositifs opérationnels : 2 CPA (conventions publiques d aménagement). 4 OPAH (opérations d amélioration de l habitat ). 1 OAHD/PIG (opération d amélioration de l habitat dégradé ).
Un outil également indispensable à l atteinte des objectifs de ce plan : la mise en œuvre des polices spéciales de la LHI A partir de 2007, mobilisation massive du levier des procédures de police spéciale de l insalubrité pour débloquer ou accélérer les projets de réhabilitation privée : Arrêtés d insalubrité : de 92 en 2007 à 514 en 2011 (570 rapports d insalubrité transmis à l ARS en 2011) ; Substitutions aux seuls copropriétaires défaillants : près d 1 M entre 2007 et 2010 (pas de substitution en 2011) ; Exécution d office de travaux : de 150K en 2007 à près de 1M en 2010 et 2011 (sans substitutions) ; Principal enseignement : Intérêt et efficacité démontrés, pour les monopropriétés comme pour les copropriétés, de combiner dispositifs opérationnels et polices spéciales de la LHI.
Une nécessaire coordination des acteurs et une articulation de l action publique Mise en place de partenariats de travail entre les services municipaux, les services de l Etat et le Parquet : Organisation de réunions périodiques et d instances de pilotage partagé (immeubles dangereux, hébergement, urgences sanitaires et pathologies psychiatriques, etc.). Partage de données et du suivi des affaires. Élaboration d une doctrine partagée pour cibler les situations à signaler au Parquet (situations d indignité hors procédure CSP, perceptions de loyer indu, intimidation des occupants, etc.) : 30 condamnations depuis 2009. Création (en cours) du pôle parisien de lutte contre l habitat indigne (PPLHI), formalisant un cadre institutionnel et de coordination aux partenaires de la LHI à Paris, et intégrant nombre de partenariats pré-existants.
Mobiliser la procédure de substitution aux seuls copropriétaires défaillants pour aider les copropriétés à mettre en œuvre les mesures de police prescrites.
Quelques clés permettant de mener à bien la procédure de substitution Prendre en charge le portage municipal, le suivi administratif et comptable de la procédure de substitution. Rôle moteur des services municipaux. Obtenir l adhésion du syndic. Mettre en place le partenariat d acteurs indispensable : le syndic, le syndicat des copropriétaires, l architecte, l opérateur et le STH. Accompagner le syndic à chaque étape de la procédure : Préparation de l assemblée générale, et notamment, définition du programme de travaux répondant aux prescriptions de l arrêté d insalubrité. Contrôle des pièces préalables et aide à la fiabilisation juridique de la procédure.
Exécuter les travaux d office pour faire respecter les mesures de police prescrites C est une action municipale indispensable pour mettre fin à des situations, pour lesquelles les mesures de polices spéciales de la LHI ne sont pas suivies d effet. Ces mesures portent sur des travaux prescrits par arrêtés préfectoraux de police administrative. L autorité compétente, dont relève l exécution d office de travaux, dépend du champ juridique des mesures de police : Le maire au nom de l Etat, pour les arrêtés d insalubrité remédiable, de danger sanitaire ponctuel portant sur l habitat, ou d interdiction d accès et d usage de locaux impropres à l habitation. Le maire au nom de la commune, pour les arrêtés de péril imminent et non imminent, et portant sur la sécurité des ERP, sauf à Paris où la préfecture de police exerce ces compétences
Dans quels cas le STH exécute-t-il des travaux d office? Ponctuellement, pour les situations d insalubrité irrémédiable et de locaux impropres à l habitation sous le coup d un arrêté préfectoral (art. L. 1331-22 du CSP), pour lesquelles la commune intervient pour sécuriser en condamnant ces locaux. Y compris dans les copropriétés
Dans quels cas le STH exécute-t-il des travaux d office? Quotidiennement, pour les situations de danger ponctuel imminent pour la santé publique portant sur l habitat sous le coup d un arrêté préfectoral (art. L. 1311-4 du CSP), pour lesquelles seul le recours à la puissance publique permet d écarter ce danger en urgence! Bien sûr, nombre de copropriétés sont concernées
Avant Après
Dans quels cas le STH exécute-t-il des travaux d office? Egalement, pour les situations d insalubrité remédiable sous le coup d un arrêté préfectoral (art. L. 1331-26 du CSP), pour lesquelles les occupants doivent être mis hors de danger. Là encore, les copropriétés sont largement concernées
Il s agit d abord d installer un chantier, et ce, parfois sur l espace public ou encore en parties communes et/ou privatives occupées!
Ensuite, l objectif est de mettre en œuvre les mesures prescrites par arrêté préfectoral comme ici, sur des parties communes extérieures, ou intérieures.
de même qu en parties privatives Avant Après ccccccccc en maçonnerie, menuiserie, couverture, électricité et/ou plomberie.
Exécuter les travaux d office : volonté politique et obligation sanitaire Des interventions publiques de dernier recours : A travers des actions municipales volontaristes et/ou coercitives sur le domaine privé, là où les voies incitatives n ont pas permis de traiter l insalubrité et/ou la dangerosité dans l habitat. Une maîtrise d ouvrage parisienne renforcée : Un pilotage opérationnel des exécutions d office de travaux assuré par le STH, en lien, notamment, avec le service en charge des questions de relogement. Un pilotage des partenariats avec les opérateurs, missionnés pour inciter les propriétaires à réaliser par eux-mêmes, de façon aidée ou pas, les travaux de sortie d insalubrité et/ou de suppression de danger. Le choix stratégique de s attaquer au traitement de l ensemble des immeubles frappés d insalubrité, ce qui représente quotidiennement une multitude d opérations et nécessite l optimisation des moyens existants.
Les compétences et savoir-faire mobilisés Une équipe constituée d un inspecteur de salubrité et de quatre conducteurs d opérations, appuyés par un agent en charge du suivi administratif et comptable pour : Prendre en compte le fait que chaque situation d insalubrité constitue un projet à part entière. Exercer les missions de maîtrise d ouvrage : Une opération = un programme (de travaux) + coût + calendrier. Etablir les commandes publiques ad hoc (marchés publics). Définir techniquement les prestations de travaux à mettre en œuvre pour remédier aux désordres visés par l arrêté d insalubrité, veiller à la maîtrise et l engagement des dépenses correspondantes (à recouvrer ). Manager et contrôler la mise œuvre des contrats passés avec les prestataires (opérateurs, architectes, bureaux d études et entreprises notamment).
Les compétences et savoir-faire mobilisés Exercer les missions de maîtrise d œuvre : Obtenir les autorisations administratives préalables à l ouverture du chantier (occupation provisoire de l espace public, autorisations d urbanisme, etc.) ; Conduire les chantiers pour lesquels le recours à un mettre d œuvre n est pas indispensable (responsabilités) ; Gérer l hébergement provisoire des occupants, lorsque les travaux ne peuvent pas être réalisés en milieu occupé, avant, pendant et après les travaux ; Coordonner un jeu d acteurs complexe : Occupants, propriétaires, syndics, opérateurs des dispositifs opérationnels, prestataires (intellectuels et travaux) et milieux associatifs ; Partenariats avec l ensemble des services de l État concernés en matière de santé, d hébergement, de lutte contre le saturnisme, de police, de justice ou encore de finances. Au final, c est un pilotage en mode projet avec un suivi des indicateurs en continu.
Conduire l action publique en mode projet Déroulement d une opération A l issue du délai fixé par l arrêté d insalubrité, constat de non exécution des travaux prescrits, après être entré dans les lieux, au besoin suite à une requête, et à la mobilisation d un huissier. Adaptation technique des prestations de travaux à exécuter pour chaque situation, en référence aux prescriptions de l arrêté préfectoral, lesquelles doivent être bien rédigées dans la perspective de la réalisation effective des travaux de sortie d insalubrité, et ce, dans une logique d obligation de résultat. Organisation, coordination et mise en place des chantiers en milieu occupé, ou non. Organisation de l hébergement provisoire des occupants, voire le déménagement et le stockage de leurs biens pendant les travaux ; Réception des travaux et attestation du service fait. Mise en recouvrement des frais avancés par la collectivité.
Du constat de l insalubrité à celui de la non exécution des prescriptions de l arrêté d insalubrité Instruction de la procédure d'insalubrité (L. 1331-26 du CSP) 87 semaines Enquête préalable STH Enquête d'insalubrité Rapport d'insalubrité STH STH T Déclaration de l'insalubrité remédiable Instruction CODERST Prise de l'arrêté préfectoral d'insalubrité Notification de l'arrêté d'insalubrité Visite de contrôle constatant l'inexécution des travaux prescrits par l'arrêté préfectoral CODERST DDASS / ARS DDASS / ARS STH A A N C Une temporalité relativement longue : 87 semaines en l espèce. Une expertise technique de l insalubrité réalisée par le STH pour le compte de l Etat (cadre contractuel). La prise de l arrêté d insalubrité proprement dite. Le délai imparti au propriétaire pour réaliser les travaux de sortie d insalubrité. Le temps du constat de non exécution des mesures prescrites.
Enclenchement et préparation des travaux d office de sortie d insalubrité Mise en place de l'exécution d'office des travaux Mise en demeure Arrêté de mise en demeure à 1 mois Visite de contrôle de la mise en demeure confirmant l'inéxécution des travaux prescrits par l'arrêté préfectoral Programmation de l'hébergement des occupants pendant la durée des travaux Ordre de service pour suivi social Evaluation des besoins prévisionnels d'hébergement Information de la DULE / DRIHL des besoins prévisionnels d'hébergement Prise en compte des besoins prévisionnels d'hébergement Devis et réservation des places d'hébergement Programmation des travaux Avis de passage pour réalisation des devis des entreprises Visite sur place avec les entreprises, production des devis et lancement des OS Phasage des travaux DULE / DRIHL 28 semaines Une temporalité qui s accélère : 28 semaines dans le cas d espèce. Des actions qui se démultiplient : Mise en demeure à 1 mois, visite de contrôle et nouveau constat de non exécution des mesures prescrites. Programmation de l hébergement provisoire des occupants, lorsque les travaux ne peuvent pas être réalisés en milieu occupé. Définition, estimation, planification, et engagement administratif et financier des travaux de sortie d insalubrité. A C O O I R
L exécution des travaux d office de sortie d insalubrité Exécution d'office des travaux 7 semaines Hébergement des occupants Assistance à la préparation du départ des occupants Accompagnement des occupants au centre d'hébergement Accompagnement des occupants pour le retour dans leur logement Gestion administrative du marché à bons de commande d'accompagnement social Réalisation des travaux Ultime constat d'inexécution des travaux prescrits par l'arrêté préfectoral (48h avant l'hébergement) Ordres de service pour réalisation des travaux Ouverture du chantier Phase travaux Conduite du chantier Réception des travaux Gestion administrative des marchés à bons de commande de travaux Opérateur STH Opérateur STH Opérateur STH Entreprises A C O A O A R Un temps d intervention court : 7 semaines en l espèce. Deux préoccupations simultanées : L accompagnement des occupants, avant, pendant et après les travaux. La conduite du chantier, de l ouverture à la réception des travaux.
De l arrêté de mainlevée au recouvrement des frais avancés par la collectivité Clôture de l'affaire délais en cours Levée de l'insalubrité remédiable Rapport de main levée Prise de l'arrêté de main levée Notification de l'arrêté de main levée DDASS / ARS DDASS / ARS T A N Recouvrement des frais engagés par la collectivité Facturation de l'opérateur d'accompagnement social Facturation des entreprises de travaux Paiement de l'opérateur d'accompagnement social Paiement de la résidence d'hébergement Paiement des entreprises de travaux Enclenchement de la procédure de recouvrement Opérateur STH Entreprises F F P P P Trois temps pour conclure : Celui du paiement sous 30 jours des entreprises et prestataires missionnés par la collectivité. Celui de la mise en œuvre de la procédure de mainlevée de l arrêté d insalubrité. Celui de l inscription de la créance au privilège spécial immobilier pour les situations de propriété les plus complexes voire opaques, et de la mise en recouvrement des frais ainsi avancés par la collectivité.
Les outils classiques 4 marchés à bons de commande pour mettre en œuvre : Les services de débarras, nettoyage, désinfection, désinsectisation, dératisation. La coordination en matière de sécurité et de protection de la santé des travailleurs (SPS) pour des travaux et services exécutés d office ; Les travaux de remise en état, tous corps d état. Les travaux de plomberie et de couverture. Ponctuellement des marchés de maîtrise d oeuvre : Dès lors que la nature des travaux d office comporte des reprises structurelles nécessitant l engagement de la responsabilité d un maître d œuvre privé.
Un outil spécifique pour l accompagnement social des occupants Un marché d accompagnement social pour : Informer les occupants et propriétaires concernant l exécution d office des travaux prescrits par arrêté préfectoral (visites, informations, diagnostics sociaux approfondis, comptes-rendus, traductions). Assister les occupants pendant l exécution d office des travaux (contacts et suivis des ménages, lien avec les services sanitaires et sociaux, compte-rendu final) ; Organiser l éloignement ou l hébergement des occupants nécessités par l exécution d office des travaux (recherche de solutions adaptées, présence et assistance auprès des ménages, protocoles avec les ménages). L ensemble de ces outils est indispensable à la prise en charge de l ensemble des composantes sociales, techniques, juridiques et économiques, spécifiques à chacune des situations à traiter.
Une planification des réservations des places d hébergement provisoire Un volant de places d hébergement provisoire, auprès d un bailleur social parisien, partagé entre la Ville de Paris et l Etat : Contractualisation des modalités de réservation des places d hébergement nécessaires à l exécution d office des travaux de suppression de l accès au plomb et de sortie d insalubrité. Mise en place d un comité de pilotage mensuel des réservations de places d hébergement pour : Répondre aux impératifs et urgences d éloignement des occupants concernés par le risque saturnin (DRIHL) ; Programmer et organiser les hébergements provisoires, indispensables aux exécutions d office de travaux de sortie d insalubrité, en milieu non occupé (STH) ; Optimiser le taux de réservations au sein des résidences sociales, dont le bon équilibre économique dépend
Quelques petits aléas courants des exécutions d office de travaux Le propriétaire refuse l accès de son logement. Le propriétaire ou l occupant appelle la police. L occupant est d origine étrangère et ne parle pas toujours notre langue. Parfois, il est tout simplement absent ce jour là. L occupant est un propriétaire âgé, en détresse sociale, et menace de se suicider. Les occupants sont difficiles à identifier, car très nombreux par rapport à la surface du logement et pas tous présents lors de la visite. Ceux-ci ne sont pas toujours en règle et craignent parfois leur bailleur et/ou l administration. L occupant refuse les travaux et souhaite en réalité être relogé. L occupant est réticent à l idée d être l hébergé pendant les travaux, parce que ses enfants sont scolarisés et que ses biens doivent être stockés. L occupant refuse de retourner dans son logement après travaux. Certaines personnes sont menaçantes. Et, parfois les associations s en mêlent
Enfin, exécuter les travaux d office c est aussi, aider la personne à retrouver sa dignité!