Edition juillet 2014 Défiscalisation immobilière : Le «match» immobilier en direct versus SCPI
Comme le dit si bien l adage «il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier», une sage démarche de gestion de patrimoine, quel que soit le contexte économique et financier, consiste à répartir judicieusement son épargne entre liquidités, placements financiers, assurance-vie, SCPI et investissements immobiliers en direct. Si les performances des différents supports de placement sont relativement proches sur le long terme, elles connaissent en revanche des évolutions heurtées, constatées à époques différentes comme actuellement sur les valeurs mobilières. En matière d investissement, la diversification des actifs limite ainsi les risques et réduit leurs impacts sur le patrimoine. Côté immobilier, deux types d investissement aux avantages différents répondent à cette logique et s offrent aux épargnants : une SCPI fiscale ou un investissement en direct dans l immobilier locatif permettent en effet d acquérir un patrimoine tout en réduisant la pression fiscale. L'investissement locatif est ainsi, aux côtés de l'assurance-vie, l'un des placements préférés des Français. Ils investissent dans l'immobilier pour de multiples raisons : constitution de leur patrimoine, optimisation fiscale, revenus complémentaires pour la retraite Si les motivations sont nombreuses, les solutions pour réaliser un projet le sont tout autant : choix du dispositif fiscal, du financement, des garanties, des services... Selon une étude du Crédit Foncier de 2013, 56% des Français considèrent l immobilier comme un actif privilégié, devant l épargne réglementée. Le marché résidentiel a mieux résisté que prévu en 2013 après la correction de 2012. Sur les premiers mois de 2014, le marché reste bien orienté : les facteurs conjoncturels sont globalement négatifs mais ne se sont pas aggravés pour autant, et les fondamentaux liés à la demande locative et les taux de crédit bas continuent à jouer positivement. L immobilier résidentiel est par ailleurs toujours vu comme une valeur refuge. Comment évoluent les marchés de l investissement résidentiel locatif en direct et en SCPI? Quelles sont les perspectives des promoteurs immobiliers pour l année 2014? Vaut-il mieux investir en direct dans l immobilier locatif ou au travers d une SCPI? Quel placement privilégier selon ses objectifs fiscaux? Cette analyse tentera de vous donner des clés pratiques afin de mieux comprendre l évolution du marché immobilier et de ses fondamentaux, ainsi que des éclaircissements concrets sur les avantages et limites des placements existants selon des objectifs fiscaux donnés. Philippe MOTTURA, Directeur de Barclays Diversification Valérie SAUTERET, Directrice de la Communication, Barclays - Retail and Business Banking France 2
2013-14 : un secteur immobilier qui résiste en France malgré un contexte difficile 1) Le marché de l investissement résidentiel locatif en direct 1 Chiffres clés 2013 : 42% des Français sont locataires de leur logement, soit plus de 22 millions de personnes 2 Environ 8,5 millions de personnes ne disposent pas de logement ou sont mal logées Entre 330 000 et 360 000 logements neufs ont été mis en chantier au cours des dernières années Le double de mises en chantier est nécessaire pour résorber les besoins En 2013, sur 87 700 ventes faites au détail par les promoteurs aux acquéreurs et investisseurs, seulement 40% l ont effectivement été à ces derniers. Les ventes aux investisseurs comprennent les lots en démembrement et en géré vendus au détail par les promoteurs. C est le dispositif Duflot qui représente toutefois la part la plus importante des ventes aux investisseurs. La contrepartie du dispositif est l engagement de location sur 9 ans. Comme le montre le graphique suivant, 2013 est un des étiages les plus bas depuis 1996 (année d entrée en vigueur du schéma Périssol) dans la tendance issue de la fin des années Scellier et au niveau du dispositif Besson (1999-2002). Il représente 35 300 ventes à des investisseurs en logements nus (incluant les lots gérés) pour un montant qui peut être estimé à moins de 7 Mds. 70% 60% 50% 40% 30% Source : FPI Les parts les plus élevées du locatif ont été obtenues en 1998 (dernière année Périssol) et en 2009 et 2010 (deux premières années Scellier). La loi Duflot a donc du mal à trouver sa place avec une part investisseurs inférieure à la dernière année Scellier, historiquement bas. en dépit de taux d intérêt Au total, sur le marché privé, les loyers ont continué à progresser moins vite que l inflation en 2013 avec une moyenne tirée vers le bas par des villes comme Paris, Toulouse, Marseille ou Bordeaux. Des villes comme Lyon ou Lille affichent inversement une croissance des loyers supérieure à l inflation. Enfin, dans d autres villes, les loyers ont baissé. C est notamment le cas à Perpignan et à Rennes. De manière générale, on considère que les loyers ont diminué dans 1/3 des communes de plus de 100 000 habitants. Les loyers se maintiennent toutefois à un niveau élevé : ils ont connu une hausse de 30% entre 2000 et 2007, et de 7% entre 2008 et 2013. Part des ventes investisseurs dans les ventes promotion totales au détail 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 L environnement reste ainsi défavorable en raison d un décalage persistant entre les prix, la capacité financière des ménages, la fiscalité pénalisante et changeante, une réglementation plus contraignante, mais aussi des incertitudes sur l emploi. 1 Source données chiffrées sur les loyers : Clameur.fr 2 Source : Comptes du logement 2011, dernières données connues à date 3
Cependant la demande en logements dans un marché locatif non satisfait (retards importants dans le développement du parc conjugués à une forte démographie) et la hausse des coûts de la construction exercent une force de rappel importante sur les prix qui sont peu sensibles à la baisse des ventes ou de la montée des stocks. En moyenne annuelle, les prix du neuf sont restés stables en 2013 après la baisse enregistrée en 2012. Ceci cache une baisse de 1 à 5% à Paris et en 1 ère couronne, selon les micromarchés. Rappelons que la région parisienne a vu baisser les prix plus tardivement que les autres régions, la baisse y concernant essentiellement les studios et les grandes surfaces (5 pièces et plus). Les ventes aux acquéreurs étant globalement stables, ce sont donc les ventes aux investisseurs qui conditionnent le niveau global des ventes des promoteurs. 140000 Dans le cadre de cette contraction du marché, les 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Ventes totales 2002 2003 2004 2005 Source : FPI Ventes aux investisseurs 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 promoteurs constatent que les investisseurs utilisent de plus en plus les services de professionnels du conseil (banques, assureurs, CGPI), alors que les démarches en direct auprès des bureaux de vente diminuent. Dans le cadre de ses ventes Duflot, un grand promoteur de la place évalue ainsi la proportion des investisseurs faisant appel à des professionnels du conseil à 85% (soit 15% seulement pour les bureaux de vente) en 2014. 2) Le marché de l investissement en SCPI 3 Chiffres clés 2013 : 157 SCPI sont actuellement disponibles sur le marché en France Collecte totale brute : 3 Mds (+4,8%) vs nette : 2,5 Mds (stable) Capitalisation totale des SCPI : 30 Mds (+9,1%) Augmentation de la prime de risque immobilière du fait de la rechute des taux obligataires Si le secteur de l'habitation demeure à juste titre incontournable, l'immobilier d'entreprise (bureaux, murs de commerces, locaux d'activité, hôtels) constitue son complément naturel : il s agit en effet d un placement qui offre un revenu potentiel élevé (non garanti), mais qui doit s'envisager sur le long terme (dix ans au minimum) pour que l investisseur puisse pleinement bénéficier de ses atouts. Cette durée de placement tient en particulier aux caractéristiques de l'immobilier d'entreprise et à ses cycles conjoncturels, corrélés à la croissance économique. Les revenus potentiels, soumis à la décision de l'assemblée Générale des Associés, comme la valeur des parts évoluent ainsi à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture du marché immobilier. Parmi les SCPI investies dans l immobilier d entreprise, ce sont les SCPI investies principalement dans les bureaux qui ont été privilégiées par les épargnants : elles ont ainsi représenté 68% de la collecte nette, suivies par les SCPI investies dans le commerce qui ont représenté 15,8% des ventes. Les revenus locatifs des bureaux sont quant à eux toujours sous pression (-4% en moyenne sur 2013). La collecte nette des SCPI investies dans le résidentiel a atteint 182 M en 2013, dont 96% dans les SCPI fiscales : 1. Malraux : 69 M 2. Déficit foncier : 59 M 3. Duflot : 45 M Enfin, le rendement financier des SCPI s est maintenu à plus de 5%. 3 Source données chiffrées : ASPIM 4
Investir en direct dans l immobilier locatif ou via une SCPI? A ce jour, les Français plébiscitent l investissement en direct : 7 Mds ont été investis en direct avec la fiscalité associée en 2013, année de basses eaux, contre 3 Mds en SCPI et seulement 173 M en SCPI de type fiscales. Type de placement SCPI Avantages 1. Mutualisation des risques locatifs : investissement dans plusieurs biens immobiliers, dans des lieux et des secteurs variés 2. Faible montant d investissement minimum 3. Contraintes de gestion déléguées entièrement à la société de gestion Limites 1. Possibilité de perte en capital, la valorisation des parts étant liée au marché immobilier 2. Risque de vacance locative, les dividendes étant dépendants du taux d occupation des biens 3. Risque de liquidité pour les SCPI de défiscalisation (absence de marché secondaire et détention longue : 9 à 13 ans) Investissement en direct 1. Identification et sélection du bien dont l investisseur est propriétaire 2. Choix du lieu de l investissement 3. Gestion autonome du bien acheté 4. Revenus potentiels plus importants dans l immobilier en direct que dans les SCPI 1. Contraintes de gestion à la charge de l investisseur (possibilité de déléguer à des organismes de gestion locative) 2. Taxe foncière endossée par le propriétaire Pour chacun de ces placements, les motivations divergent : contrairement à un investissement dans les SPCI, un investissement en direct est ainsi souvent lié à la préparation de la transmission du patrimoine ou à un désir de changement de résidence à terme. Notons qu au niveau fiscal, il n y a pas de différence dans l application des dispositifs dans le cadre d une SCPI ou d un investissement en direct. Objectifs fiscaux vs Dispositifs fiscaux A ce jour, il n existe pas de dispositifs fiscaux répondant à tous les besoins. Le diagnostic fiscal et patrimonial est donc essentiel en matière d investissement immobilier. Quatre grands besoins des clients sont identifiés auxquels l investissement en direct ou via une SCPI peuvent répondre. Un même client peut ainsi avoir plusieurs besoins exprimés nécessitant un dosage de plusieurs dispositifs : par exemple un double investissement en Malraux et en Déficit Foncier, quand le client souhaite à la fois réduire son IRPP et réduire sa base foncière. Objectifs Fiscalité associée Investissement Investissement immobilier en direct immobilier via SCPI Duflot, Malraux, Réduction de l IRPP 4 Monument historique OUI OUI Diminution des revenus fonciers Déficit foncier OUI OUI Revenus à imposition minorée LMNP, LMP OUI NON Fiscalité assurance-vie Assurance-vie NON OUI Multi-objectifs Démembrement OUI NON 4 Impôt sur le revenu des personnes physiques 5
Focus sur trois placements immobiliers répondant à des objectifs patrimoniaux et fiscaux différents 1) Focus 1 : le dispositif déficit foncier, une solution subsistante pour diminuer ses impôts 2 millions de Français ont en moyenne un revenu foncier positif de 12 000 pour un montant total de 24 Mds. Il s agit d une source de revenu supportant une fiscalité proportionnelle à la tranche marginale d imposition du contribuable et aux prélèvements sociaux. Parmi ces Français figurent nombre des 130 000 investisseurs Périssol dont le dispositif permettait d investir au cœur des grandes villes. Or la réalisation de travaux de restauration sur un bien immobilier faisant l objet d une location génère une charge déductible des revenus fonciers. L économie d impôt réalisée au travers des travaux est le principe du dispositif de droit commun «déficit foncier». Ce dispositif permet donc d investir tout en réduisant fortement la base des revenus fonciers. Le principe du déficit foncier Les recettes foncières sont constituées principalement de loyers. Les charges représentent quant à elles des dépenses d entretien et de réparation, et des dépenses d amélioration afférentes à des locaux d habitation. Les intérêts d emprunt contractés pour l acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l amélioration du bien destiné à la location, ainsi que les frais accessoires (assurances, frais de gestion, etc.) sont également des charges déductibles. Si au cours d une même année, les charges foncières se trouvent être supérieures au montant des recettes foncières, il est alors constaté un déficit foncier : Charges foncières > Recettes foncières => Déficit Foncier. Ce déficit foncier, à l exception de la partie correspondant aux intérêts d emprunt et assimilés, est imputable sur le revenu global du contribuable dans la limite annuelle de 10 700 par foyer fiscal. Notons cependant que la fraction de déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 10 700 ), l excédent de déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes. Les supports éligibles comportent tout appartement mis en location «nue», sans aucune limitation de ressources des locataires ou de loyers pratiqués. L imputation des déficits fonciers sur le revenu global n est définitivement acquise que si le contribuable maintient l affectation de l immeuble à la location jusqu au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l imputation a été pratiquée. Le mécanisme fiscal en jeu est donc celui de l'économie d'impôt : les déficits fonciers vont neutraliser les revenus fonciers des investisseurs, et l'économie d'impôt sera d'autant plus forte que leurs tranches marginales d'imposition seront élevées. L'investisseur situé dans la tranche marginale d'imposition peut alors être soumis à un prélèvement de 60% sur ses revenus fonciers (45% + 15,5% de prélèvements sociaux). 2) Focus 2 : SCPI dans l assurance-vie, une alternative judicieuse au fonds en euros Loger des SCPI de rendement (les SCPI fiscales sont exclues) dans un contrat d'assurance-vie en tant qu'unités de compte offre de nombreux avantages : 6
Un accès à une nouvelle classe d'actifs au très bon rapport rendement/risque, qui se présente comme un véritable complément ou une alternative au fonds en euros ; Les frais de souscription des SCPI dans le cadre de l'assurance-vie sont souvent inférieurs aux frais de souscription dans le cadre d'un investissement standard, ce qui permet d'améliorer la performance du placement ; La liquidité de l épargne investie sur un support SCPI est garantie par l'assureur et est donc bien plus grande que lors d'une souscription en direct ; Les revenus générés par les SCPI sont versés directement sur le fonds en euros du contrat de l épargnant et peuvent ainsi capitaliser en toute sécurité ; Enfin, les revenus et éventuelles plus-values qui sont tirés de supports investis en SCPI bénéficient du cadre fiscal très avantageux de l'assurance-vie. 3) Focus 3 : Le Démembrement de propriété, idéal pour la constitution d un patrimoine retraite En 2013, le marché du démembrement de propriété est estimé à 1 500 lots dont 1 000 pour le premier opérateur de ce sous-marché. Le succès de ce produit ne se dément pas depuis son lancement il y a une quinzaine d années et s explique par : un dispositif de droit commun sécurisé par une législation précise ; et une réponse à des investisseurs multiples : expatriés, clients payant l ISF, clients à forts revenus fonciers, clients souhaitant investir avec une forte décote sans souci de gestion Le démembrement de propriété donne en effet accès à des zones urbaines à forte tension (où il n y a donc pas d offre) ou pression foncière (demande constante) très recherchées pour leur potentiel. Les programmes sélectionnés sont pour la grande majorité des appartements situés en centre-ville de grosses agglomérations, ce qui en fait un investissement recherché pour son potentiel de croissance et de revente à terme. Généralement situés dans des zones de haut standing, recherchées pour leurs situations géographiques et leurs services de proximité, les biens en démembrement de propriété peuvent répondre aux besoins des investisseurs (expatriés, retraite..) souhaitant déménager et préparer une future installation. Le nu-propriétaire acquiert ainsi sa future résidence principale ou secondaire à moindre coût, traditionnellement lorsque sa rémunération est la plus forte (soit entre 45 et 60 ans). L'effort à fournir est donc minime et la garantie d'un bien en parfait état est rassurante. Simplicité et sécurisation de l'investissement L'usufruitier se charge de l'entretien de l'immeuble et en supporte les charges. Par dérogation, l'usufruitier prend également en charge toutes les grosses réparations. En investissant en nue-propriété, l'investisseur est exonéré d'éventuels problèmes liés aux loyers impayés puisqu'il les perçoit indirectement et immédiatement via la diminution sur le prix d'acquisition. 7
Une optimisation des revenus et de la fiscalité Le nu-propriétaire ne percevant pas de loyer pendant plusieurs années n'a aucun revenu foncier supplémentaire à déclarer. Il peut toutefois être en mesure de déduire de ses autres revenus fonciers les intérêts d'emprunt provenant du financement de la nue-propriété, ainsi que d'éventuelles dépenses de grosses réparations 5 (si le bailleur est un bailleur social). En ce qui concerne l'impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), sauf exception, seul l'usufruitier doit intégrer la valeur en pleine propriété du bien dont il ne détient que l'usufruit. Ainsi, le nu-propriétaire diminue sa base taxable à l'isf pendant toute la durée de l'usufruit ; En termes d'impôt sur la plus-value immobilière, le nu-propriétaire est assujetti au régime classique des plus-values immobilières. Il est ainsi totalement exonéré après trente ans ; Les taxes foncières, d'habitation et d'enlèvement des ordures ménagères sont à la charge de l'usufruitier, qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement ; Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Un régime sécurisé par une législation précise Le schéma d'acquisition de la nue-propriété d'un bien dont l'usufruit est détenu par un bailleur institutionnel est sécurisé par une législation bien précise, faisant appel au Code civil ainsi qu'aux engagements contractuels défini par la convention d'usufruit. Une gestion simplifiée Investir de façon stratégique dans la pierre en pleine propriété permet de bénéficier de revenus réguliers, ainsi que d'une plus-value qui peut être substantielle. En revanche, l'investissement implique également des charges qui peuvent être importantes (entretien, taxes foncières, augmentation de la base imposable) et d'éventuels risques (loyers impayés, réparations non prévues). A cela s'ajoute le temps consacré à la gestion d'un bien immobilier. Disposer de revenus réguliers à moindre coût Investir en nue-propriété permet de constituer sur la durée un patrimoine retraite qui procurera à terme des revenus réguliers comme en capital (placé sous forme de rente par exemple). Cela permet à un retraité d'avoir un complément de revenu en plus de sa retraite et de ses éventuels autres placements. En effet, dès lors que le nupropriétaire dispose de la pleine propriété, celui-ci percevra des revenus locatifs similaires au prix du marché, alors qu'il n'aura investi qu'environ 60% de la valeur du bien. Les solutions et conclusions sont proposées ici de manière générale. Néanmoins chaque situation demeurant spécifique, il est nécessaire que toute personne souhaitant investir dans l immobilier prenne le temps d étudier les différents placements qui s offrent à elle, de les comparer en fonction de ses objectifs patrimoniaux et fiscaux, et notamment d en discuter avec ses interlocuteurs de référence en gestion de patrimoine. 5 art. 82 LDR 2008 8
A PROPOS DE BARCLAYS EN FRANCE La succursale française de Barclays Bank PLC est l une des premières banques étrangères en France, proposant une large gamme de produits et services bancaires, de services d investissement et de contrats d assurance-vie pour la clientèle aisée, fortunée et internationale, ainsi qu une expertise en gestion de patrimoine. Présente en France depuis 1917, Barclays compte près de 1 200 collaborateurs et accompagne ses clients à travers son réseau d une quarantaine d agences, une cinquantaine de Clubs Premier dans les villes de taille moyenne et les 230 conseillers financiers de sa filiale Barclays Patrimoine. Pour plus d informations sur Barclays en France, consultez www.barclays.fr Si vous souhaitez un complément d information sur ce sujet, merci de contacter notre service de presse qui pourra vous mettre en relation avec l un de nos experts. Contact presse : Publicis Consultants France Sarah Jardin Tél : +33 (0)1 44 82 46 36 Email : sarah.jardin@consultants.publicis.fr BARCLAYS BANK PLC - Succursale en France - Principal établissement : 32 avenue George V - 75008 Paris - Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le n B 381 066 281 - Société de droit anglais dont le siège social est situé au 1 Churchill Place London, E14 5HP - United Kingdom - Inscrite au «Register of Companies» sous le n 1026167. Barclays Bank PLC est un établissement de crédit, intermédiaire en assurance (l immatriculation auprès du PRA peut être contrôlée sur www.orias.fr) et prestataire de service d investissement de droit anglais agréé par la Prudential Regulation Authority (PRA), autorité de tutelle britannique dont le siège social est situé au 20 Moorgate London, EC2R 6DA (www.bankofengland.co.uk/pra) - Register n 122702 - La Succursale française de Barclays Bank PLC est autorisée par le PRA à recourir à un Agent lié, Barclays Patrimoine SCS. 9