Fiche de lecture du milieu 20 mars 2015
La structure commerciale de la ville de Boucherville est diversifiée et comporte plusieurs ensembles. Cette dernière bénéficie notamment de la présence et de la vitrine de l autoroute Jean-Lesage (A-20). Deux pôles multifonctionnels et d emplois à dominance commerciale reconnus au projet de Schéma d aménagement et de développement de l agglomération de Longueuil s y sont d ailleurs établis, à savoir le Carrefour de la Rive-Sud (pôle d envergure métropolitaine de 3 600 emplois) et le Carrefour 2020 (3 000 emplois). La présente fiche propose une typologie des espaces commerciaux afin d interpréter le rayonnement de chacun des sites ainsi que leur répartition spatiale sur le territoire. Cette analyse est davantage qualitative (observations terrain) puisqu elle ne se base pas sur des études économiques ou une étude de positionnement commercial. Les informations suivantes sont donc regroupées au sein de cette fiche : 1. Typologie des secteurs commerciaux 2. Composition et fuites commerciales 3. Forme urbaine : compacité et mixité fonctionnelle 4. Proximité et accessibilité des pôles commerciaux 5. Synthèse 6. Perspectives AECOM 7. Enjeux 1
S DES SECTEURS COMMERCIAUX Pour caractériser les ensembles commerciaux du territoire de Boucherville, sept (7) typologies ont été déterminées. Celles-ci permettent de saisir le rayonnement des activités commerciales. Suprarégional (SR) : Le rayonnement des commerces regroupés au sein d un pôle suprarégional va au-delà de l agglomération de Longueuil et de la sous-région Rive-Sud. Ce pôle occupe une grande superficie du sol et regroupe une variété de commerces. Il requiert une localisation stratégique et une grande visibilité à partir des réseaux autoroutiers. Régional (R) : Le pôle régional attire une clientèle provenant, somme toute, de la sous-région Rive- Sud ou une clientèle transitant dans la région. L offre commerciale peut être diversifiée, mais demeure moins complète que le pôle suprarégional. Ville (V) : Cet ensemble commercial détient un pouvoir d attraction à l échelle de l ensemble des résidants de la ville de Boucherville. Secteur ou de quartier (S) : Une composition de commerces qui dessert principalement les résidants d un quartier et des quartiers limitrophes au pôle commercial. Proximité (P) : Les commerces de proximité sont composés de biens et de services courants desservant les consommateurs localisés à proximité, généralement à moins d un kilomètre. Friche commerciale lourde : Un ensemble regroupant des usages variés parfois peu compatibles entre eux ou pouvant générer des nuisances dans l environnement immédiat (dégradation de la qualité du paysage, entreposage extérieur, bruit, poussière, camionnage, etc.). Commerce isolé : Ce type de commerce peut favoriser un certain achalandage, bien qu il ne fasse pas partie d un ensemble commercial. 2
DES SECTEURS COMMERCIAUX SUPRARÉGIONAL (SR) PÔLE, ENSEMBLE OU SITE COMMERCIAL CARREFOUR DE LA RIVE SUD BRÈVE DESCRIPTION Le Carrefour de la Rive Sud est un Power Center extérieur (regroupement de grandes surfaces commerciales avec espaces de stationnement extérieurs). On y retrouve environ 55 commerces, dont plusieurs magasins outlets (solderies), Adidas, Aldo, Tommy Hilfiger, La Vie en Rose, mais aussi des boutiques comme La Senza, Le Garage, Marie Claire, Globo, Addition Elle. Le IKEA attire, à lui seul, un grand bassin de clientèle au sein de la Rive Sud et au delà de cette dernière. SUPERFICIE ESTIMÉE DU SITE (M 2 ) 884 645 Carrefour de la Rive Sud 3
DES SECTEURS COMMERCIAUX PÔLE, ENSEMBLE OU SITE COMMERCIAL RÉGIONAL (R) CARREFOUR 2020 BRÈVE DESCRIPTION Cet ensemble commercial, localisé à la croisée de l autoroute 20 et du boulevard de Mortagne, côté sud est, regroupe des commerces en rangée ainsi que des bâtiments commerciaux isolés établis sur l ensemble du secteur. À une minute du pont tunnel Louis Hippolyte La Fontaine, ce pôle rassemble, entre autres, plusieurs restaurants et commerces de divertissement, dont un cinéma, une salle de billard, un salon de quilles, un golf virtuel et des entreprises de services. L hôtel Mortagne offre de l hébergement et intègre un centre des congrès et de réunions pouvant accueillir jusqu à 1 000 personnes. Un marché d alimentation de grande surface (Maxi & Cie) y est également implanté. SUPERFICIE ESTIMÉE DU SITE (M 2 ) 298 828 Carrefour 2020 4
DES SECTEURS COMMERCIAUX RÉGIONAL (R) PÔLE, ENSEMBLE OU SITE COMMERCIAL PÔLES COMMERCIAUX AUTOROUTIERS/ ENTRÉES DE VILLE BRÈVE DESCRIPTION Un pôle de type autoroutier, du côté sud est de l échangeur A 20/boulevard De Montarville, s est constitué à même le parc industriel Edison pour répondre à une clientèle de transit, soit principalement les camionneurs et les travailleurs issus du pôle d emplois. Des commerces de restauration s y trouvent principalement. Au nord est du carrefour autoroutier A 20/boulevard de Mortagne, un ensemble commercial de type autoroutier s est également développé. On y observe notamment des commerces d hôtellerie, de restauration, de services bancaires et une station d essence. SUPERFICIE ESTIMÉE DU SITE (M 2 ) 93 917 171 978 DE MONTARVILLE/ RUE AMPÈRE Ce site localisé à l entrée de ville A 20/boulevard De Montarville accueille, à l entrée du parc industriel, des commerces de type concessionnaire automobile ainsi que des bureaux (Sogecor). 337 367 A 20/de Mortagne A 20/De Montarville 5
DES SECTEURS COMMERCIAUX VILLE (V) PÔLE, ENSEMBLE OU SITE COMMERCIAL VIEUX BOUCHERVILLE PÔLE CIVIQUE ET D AFFAIRES ENTRÉES DE VILLE R 132/DE MONTARVILLE BRÈVE DESCRIPTION Bien que le Vieux Boucherville soit un noyau villageois patrimonial d intérêt métropolitain, la fonction commerciale qui y est présente possède un rayonnement municipal. On y retrouve un projet de Café centre d art (ouverture : septembre 2015), une crèmerie, un restaurant et une desserte de services (esthétique et autres). La structure commerciale présente des signes d effritements. L intersection route 132/boulevard De Montarville constitue une intersection clé, voire une entrée de ville structurante au sein de Boucherville. Plusieurs commerces et services se sont établis de part et d autre de la voie régionale, en raison d une localisation stratégique à l entrée des milieux de vie et potentiellement pour capter la clientèle empruntant la route 132. Au nord ouest, à proximité de l hôtel de ville, des bureaux et des services divers se sont installés aux abords du boulevard De Montarville. Au sud est de la route 132, soit à l intersection du boulevard De Montarville/rue Samuel De Champlain, un pôle commercial de type artériel s est formé par la présence de chaînes de restaurants et de services rapides (ex. Tim Hortons, McDonalds, Rôtisserie Saint Hubert) ainsi que de commerces spécialisés (ex. Jardins Val Mont). Ce pôle commercial de type routier se prolonge avec deux ensembles commerciaux longeant la rue Samuel De Champlain, soit à l est par la présence du centre commercial Samuel De Champlain et à l ouest, l établissement de quelques commerces spécialisés (ex. boulangerie L Amour du Pain) et du Carrefour de La Seigneurie. SUPERFICIE ESTIMÉE DU SITE (M 2 ) 333 066 (Site du patrimoine) 70 923 114 471 Vieux Boucherville Pôle civique et d affaires Entrée de ville R 132/De Montarville 6
DES SECTEURS COMMERCIAUX VILLE (V) PÔLE, ENSEMBLE OU SITE COMMERCIAL CENTRE URBAIN : CENTRE COMMERCIAL LES PROMENADES MONTARVILLE/ CENTRE URBAIN LIONEL DAUNAIS BRÈVE DESCRIPTION Établi en plein cœur de Boucherville depuis 1979, le centre commercial Les Promenades Montarville regroupe plusieurs commerces dont certains magasins corporatifs, notamment Provigo, Canadian Tire et Pharmacie Jean Coutu, en plus d un grand nombre de boutiques, tous réunis sous un même toit dans un mail intérieur. Le Centre urbain Lionel Daunais, quant à lui, est un pôle mixte (résidentiel, commercial, de services, communautaire) localisé dans l environnement immédiat du Centre multifonctionnel Francine Gadbois et offre une promenade urbaine sur une rue d ambiance revêtant une signature contemporaine. SUPERFICIE ESTIMÉE DU SITE (M 2 ) 263 844 Les Promenades Montarville Centre urbain 7
DES SECTEURS COMMERCIAUX Carrefour de La Seigneurie Place Fort St Louis SECTEUR OU DE QUARTIER (S) PÔLE, ENSEMBLE OU SITE COMMERCIAL CARREFOUR DE LA SEIGNEURIE PLACE METRO FORT ST LOUIS BRÈVE DESCRIPTION Implanté en marge d un milieu de vie, le Carrefour de La Seigneurie est un centre commercial intérieur de première génération présentant des signes de dévitalisation commerciale. Le cadre bâti est également vieillissant. Le RONA centre réno Fort St Louis, limitrophe au centre commercial, assure l attraction d une clientèle provenant des quartiers résidentiels établis de part et d autre de la route 132. La Place metro Fort St Louis est un ensemble commercial de première génération regroupant divers commerces principalement dans une structure en contiguë (ex. commerce d alimentation, tabagie, pharmacie, agence de voyages, centre de beauté, fleuriste et de la restauration) desservant les résidants du quartier. Quelques commerces isolés se sont également établis dans le prolongement de cet ensemble, soit le long du boulevard du Fort Saint Louis (pharmacie, clinique de radiologie, etc.) et de la rue transversale De La Perrière. SUPERFICIE ESTIMÉE DU SITE (M 2 ) 20 669 30 824 Place Pierre Boucher PLACE PIERRE BOUCHER La Place Pierre Boucher, de deuxième génération, regroupe des commerces en rangée ainsi qu une grande surface (Maxi) et des commerces et services relatifs au soin de la santé (pharmacie, clinique de physiothérapeute) et de services (Poste Canada). 54 505 8
DES SECTEURS COMMERCIAUX SECTEUR OU DE QUARTIER (S) PÔLE, ENSEMBLE OU SITE COMMERCIAL 680 ET 690 DE MONTBRUN DE MORTAGNE/ DE MONTARVILLE CENTRE D ACHAT MORTAGNE BRÈVE DESCRIPTION SUPERFICIE ESTIMÉE DU SITE (M 2 ) Ce centre commercial (commerces en rangée) de première génération regroupe, entre autres, des commerces de restauration, de beauté et spécialisés (Casa Grecque, Hamachi Sushi, salon de coiffure, chocolaterie, animalerie, optométriste, etc.). 14 498 Dans le prolongement du boulevard de Mortagne et à proximité de l intersection du boulevard De Montarville, des commerces en rangée de première génération sont établis. Ces derniers présentent des signes de dévitalisation. Ce centre d achat d un étage (première génération) regroupe des biens et services liés, entre autres, à la restauration, au service de photocopie, à l esthétisme (salon de coiffure), etc. Le bâtiment présente des signes de dévitalisation. 29 878 39 257 MARCHÉ PUBLIC DE LA RUE DE MONTBRUN MARCHÉ PUBLIC LIONEL DAUNAIS DU CENTRE URBAIN Ce marché public est un kiosque agricole saisonnier regroupant trois principaux marchands. Ce marché public est un kiosque agricole saisonnier rassemblant une quinzaine de marchands. n.d. n.d. 680/690 De Montbrun de Mortagne/De Montarville Centre d achat Mortagne Marché public Lionel Daunais 9
DES SECTEURS COMMERCIAUX PROXIMITÉ (P) PÔLE, ENSEMBLE OU SITE COMMERCIAL INTERSECTION DE MONTBRUN/DU FORT ST LOUIS SECTEUR DE MUY/MARIE VICTORIN PLACE DE MONTBRUN BRÈVE DESCRIPTION Ce bâtiment commercial inclut une garderie, un restaurant ainsi qu un commerce avec marchandises à rabais. Le cadre bâti présente des signes de vieillissement. Localisé à l intersection de la rue De Muy, ce pôle de proximité rassemble quelques commerces (ex. clinique de santé et de beauté, galerie d art, boutique cadeaux, restaurant, station service et mécanique, etc.). L organisation spatiale du pôle présente une configuration plutôt désorganisée tant sur le domaine public que privé (commerces isolés avec des gabarits de bâtiments distincts, implantations du cadre bâti non homogènes, absence d aménagements et de plantations, etc.). Ce petit ensemble commercial contigu rassemble des commerces de proximité comme une garderie, un service de nettoyage et de couture, un centre de conditionnement physique et des bureaux à l étage supérieur. SUPERFICIE ESTIMÉE DU SITE (M 2 ) 15 659 13 867 21 332 Montbrun/Fort De Montbrun/du St Louis Fort St Louis 656 Marie Victorin Coin Marie Victorin/De Muy Place de Montbrun 10
DES SECTEURS COMMERCIAUX FRICHE COMMERCIALE LOURDE (F) COMMERCE ISOLÉ STRUCTURANT (I) PÔLE, ENSEMBLE OU SITE COMMERCIAL SECTEUR 1 SECTEUR 2 CENTRES DE JARDINS BRÈVE DESCRIPTION Deux secteurs ont été classés à l intérieur de cette catégorie. Le premier secteur est localisé le long de la rue des Ateliers et le long de la route 132. On y retrouve une entreprise de transport scolaire (Autobus Boucherville et Varennes), un centre de distribution, un atelier de réparation mécanique ainsi qu une entreprise de services. Le deuxième secteur longe le chemin du Lac au sud de la rue De Montbrun. Il englobe une variété de commerces, parfois peu compatibles entre eux, puisque certains s apparentent à des usages industriels (ex. ateliers municipaux, vente porte et fenêtre, réparation automobile et carrossier/ restaurant, garderie, etc.). Ces friches contribuent à un paysage plutôt déstructuré, particulièrement le long de la vitrine de la route 132. Les Serres Primavera localisées à la croisée du chemin de Touraine et de la rue De Montbrun constituent un exemple de commerce isolé pouvant générer un achalandage sur les voies de circulation. Le Centre d horticulture Regimbal se situe, quant à lui, sur le chemin du Général Vanier. SUPERFICIE ESTIMÉE DU SITE (M 2 ) 33 533 40 025 n.d. n.d. COMMERCE NON STRUCTURANT Il existe sur le territoire certains commerces isolés comme des commerces de réparation d automobiles, des dépanneurs, des stations service, etc. n.d. Friche commerciale lourde Secteur 1 Friche commerciale lourde Secteur 2 11
COMPOSITION COMMERCIALE ET FUITES COMMERCIALES Achat courant : achat fréquent fait avec un minimum d efforts et situé à courte distance (épicerie, pharmacie, bureau de poste, banque, etc.). Achat semi courant : achat fréquent moins impulsif. Il favorise la visite des commerces de même nature et invite le consommateur à comparer les prix (quincaillerie, vêtement, tissu, coiffure, cordonnier, fleuriste, etc.). Achat réfléchi : achat peu fréquent qui souvent nécessite un investissement d argent plus important, plus coûteux. Il y a comparaison de la marchandise, de sa qualité, du prix et du style. La distance à parcourir importe moins (animalerie, bijou, accessoire automobile, professionnel, matériel informatique et électronique, etc.). Restauration et divertissement : la consommation sur place crée de l achalandage sur la rue. Elle nécessite du stationnement de longues durées (bistro, salle de spectacle, hôtel, etc.). Source : Fondation Rues principales 12
FORME URBAINE : COMPACITÉ ET MIXITÉ FONCTIONNELLE L organisation spatiale de la fonction commerciale sur chacun des sites voués à cette fonction économique (forme urbaine) révèle grandement la période à laquelle l ensemble ou le site commercial s est établi. Au fil du temps, ces pôles revêtent un caractère différent et occupent le territoire de façon distincte. Pour saisir les formes urbaines des ensembles et sites commerciaux établis sur le territoire de la ville de Boucherville, les catégories ci-après ont été définies. ÉVOLUTION DES FORMES URBAINES DES DÉVELOPPEMENTS COMMERCIAUX : Rue commerciale principale : artère commerciale traditionnelle, bien souvent localisée au cœur du quartier historique. Première génération : centre commercial regroupant des commerces en rangée ou centre commercial intérieur implanté en fond de lot avec des stationnements extérieurs localisés en avant lot (1 étage). Place Pierre Boucher : pôle commercial contigu avec grande surface; forme urbaine de deuxième génération (1 étage, stationnement en avant lot). Deuxième génération : regroupement de grandes surfaces commerciales, incluant de petites surfaces commerciales isolées, faisant place à des aires de stationnement extérieur en avant lot (1 étage). Troisième génération : «Lifestyle center», commerces en contigus combinant les fonctions de détail traditionnelles avec des aménagements de loisir et de divertissement. Cet aménagement vise à recréer une rue commerciale principale dans un nouvel environnement (1 ou 2 étages) ex. Quartier DIX30 à Brossard ou Centropolis à Laval. Quatrième génération : pôle multifonctionnel compact avec une mixité horizontale des usages (résidentiel, commercial, de services ou de bureaux, de divertissements, etc.) axé sur la mobilité durable et avec stationnement souterrain (hauteurs de bâtiments variées) ex. 2 e phase du Quartier DIX30. Dernière tendance : développement d un milieu de vie multifonctionnel à proximité d un équipement de transport collectif structurant (ex. TOD ou corridor TC). La mixité verticale des usages, incluant les grandes surfaces, ainsi que les stationnements souterrains est privilégiée ex. États Unis : démantèlement de centres commerciaux de première et de deuxième génération; 3 e phase du Quartier DIX30. Google 13
FORME URBAINE : COMPACITÉ ET MIXITÉ FONCTIONNELLE Quelques observations ou signes pouvant contribuer à la dévitalisation du cadre bâti et de l aménagement d un site commercial : Espace ou usage monofonctionnel Locaux commerciaux à louer Détérioration physique du cadre bâti ou espaces graffités Présence de matériaux de mauvaise qualité Absence d aménagement paysager ou de plantation Affichage désuet ou surdimensionné Aménagement non défini entre les domaines privé et public Manque d entretien Etc. De l analyse de la forme urbaine de chacun des pôles commerciaux de la ville, nous pouvons émettre les observations suivantes : Une répartition spatiale de la fonction commerciale près des axes autoroutiers ou routiers structurants dans la ville Deux pôles commerciaux structurants (A-20) présentant une forme urbaine dite de 2 e génération Plusieurs pôles commerciaux de 1 re génération dont certains présentant des signes de dévitalisation La présence de pôles, somme toute, monofonctionnels principalement dédiés à la fonction commerciale et de services Une occupation du sol peu compacte et peu dense sur certains sites commerciaux Un cadre bâti d un étage, dans la majorité des cas La présence d importantes superficies dédiées aux aires de stationnement Des surfaces non perméables contribuant aux îlots de chaleur Peu d aménagement paysager ou de plantation sur certains sites PRINCIPAUX PÔLES FORME URBAINE Suprarégional Carrefour de la Rive Sud 2 e génération Régional Carrefour 2020 2 e génération Ville Secteur ou de quartier Vieux Boucherville Pôle civique et d affaires Entrée de ville R 132/De Montarville (Saint Hubert/Jardins Val Mont) Centre urbain/les Promenades Montarville Entrée de ville R 132/De Montarville Carrefour de La Seigneurie Place metro Fort St Louis Place Pierre Boucher Rue principale Rue principale 2 e génération Lifestyle (hybride)/rue principale (hybride)/centre commercial de 1 re génération 1 re génération 1 re génération 1 re génération 2 e génération 680 et 690 De Montbrun (Casa Grecque) 1 re génération De Montarville/de Mortagne (près du centre urbain) Centre d achat de Mortagne 1 re génération 1 re génération 14
PROXIMITÉ ET ACCESSIBILITÉ DES PÔLES COMMERCIAUX Le plan ci-après illustre les principaux générateurs de déplacement (pôles commerciaux) pour les modes actifs avec leur rayon d attraction de 250 m, soit une distance de marche de moins de quatre minutes. Ces différents pôles commerciaux possèdent pour la plupart amplement de stationnements automobiles, mais très peu offrent des stationnements à vélo en quantité suffisante en face des différents commerces. De plus, les centres commerciaux Carrefour de la Rive-Sud et le Carrefour 2020 offrent peu d accès pour les clients désirant s y rendre ou même y circuler à pied. Les arrêts du circuit d autobus desservent l arrière des commerces, alors que les clients se rendant en automobile peuvent se garer directement en face de ceux-ci. 15
SYNTHÈSE FORCES FAIBLESSES Desserte commerciale et de services Des pôles de commerces et de services répartis sur l ensemble du territoire de la ville possédant un rayonnement distinct Présence d axes autoroutiers ayant supportés le développement de pôles commerciaux suprarégionaux ou régionaux (Carrefour de la Rive-Sud et Carrefour 2020) Deux pôles commerciaux possédant un rayonnement à l échelle de la ville de Boucherville localisés sur le réseau routier structurant et au cœur des milieux de vie (entrée de ville R-132 et De Montarville, centre urbain) Espace suffisant pour accueillir les développements résidentiels projetés (prévision d une clientèle de 2 600 nouveaux ménages d ici 2031) Desserte commerciale et de services Certains milieux résidentiels non desservis par la fonction commerciale et de services, nécessitant des déplacements en automobile Pôles dédiés aux commerces et services, peu de mixité à même les sites (ex. résidentiel, bureau, etc.) Forme urbaine Certains pôles de quartier ou de proximité présentant des signes de dévitalisation (ex. Carrefour de La Seigneurie) Présence de friches commerciales lourdes aux abords de la route 132 Capacité limitée des infrastructures (égouts et aqueduc) actuelles Mobilité Accessibilité plutôt restreinte par transport collectif et par modes actifs pour certains pôles axés davantage sur l automobile Impacts sur la circulation automobile aux carrefours stratégiques (congestion) AUTRES CONSTATS Desserte commerciale et de services Une fonction commerciale peu présente au sein du noyau patrimonial du Vieux-Boucherville Forme urbaine Des pôles suprarégionaux ou régionaux présentant une forme urbaine de 2 e génération Des pôles de quartier ou de proximité de 1 re et de 2 e générations 16
PERSPECTIVES Plafonnement du stock commercial global et remplacement des grandes surfaces standardisées pour faire place à des moyennes et petites surfaces plus adaptées aux marchés locaux (centres multifonctionnels) Réduction de la taille moyenne des magasins en raison, entre autres, de la hausse des coûts de transport et de la croissance des achats en ligne sur internet Emplacements centraux plus stratégiques (centre-ville, artères traditionnelles, équipements de transport collectif structurants, etc.) Développement de lieux d achats multifonctionnels et de destination distinctifs afin de magasiner, se divertir et socialiser à la fois (tout sous le même toit et qualité de l expérience de magasinage) Sophistication des mégacentres existants de façon à optimiser leur pouvoir d attraction, tout en intégrant des unités résidentielles et de bureaux Rehaussement de la densité et de la mixité des usages Concepts et valeurs croissants liés à l environnement, l écologie, la pérennité des ressources et la conservation de l énergie Émergence de nouveaux produits (aliments biologiques, produits équitables, produits écologiques) Nouveaux critères de construction (ex. LEED) Source : Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), Évolution récente du secteur de commerce de détail et analyse et prospective, rapport final, novembre 2009 (Altus) 17
ENJEUX Positionnement et performance concurrentiels des pôles suprarégionaux et régionaux (Carrefour de la Rive-Sud et Carrefour 2020) Occupation et planification judicieuses des secteurs vacants d importance présentant un potentiel pour la fonction commerciale ou mixte Maintien des pôles existants et la diversification des activités commerciales et de services Revitalisation des sites commerciaux présentant des signes de dévitalisation Développement de nouveaux pôles de quartier et de proximité dans les milieux de vie moins bien desservis Densification de l occupation du sol et mixité fonctionnelle sur les sites commerciaux potentiels Embellissement du paysage urbain des ensembles commerciaux (cadre bâti, affichage et aménagement) Optimisation du transport collectif et des réseaux de mobilité active entre les milieux de vie et les pôles commerciaux et de services Intégration des pratiques d aménagement et de développement durable Réduction des îlots de chaleur 18