Diapositive 1 Élaboration du PDH de l Ain Éléments de réflexion pour identifier les enjeux d une politique de l habitat sur le territoire du Pays de Gex - Bassin Bellegardien 29 juillet 2008, page 1
Diapositive 2 Documents analysés Plan directeur de l habitat transfrontalier, octobre 2007 SCOT du Pays de Gex Schéma d agglomération franco-valdo-genevoise, décembre 2007 PLH de la CC du Pays de Gex Contrat de développement Rhône Alpes du pays de Gex - Bassin Bellegardien et avenant document de gestion de l espace agricole et forestier, DDAF, 2004 Portrait du Genevois haut savoyard - Pays de Gex Bellegarde, INSSE, novembre 2005 Observatoire de la demande locative sociale,, avril 2007 Observatoire de l habitat de la CC du Pays de Gex, 2007 29 juillet 2008, page 2 De très nombreux documents sont disponibles sur ce territoire (ne sont ici listés que les principaux) tout particulièrement pour le Pays de Gex. Le Bassin Bellegardien est nettement moins documenté et ne dispose d aucun document d orientation propre (ni SCOT ni PLH).
Diapositive 3 1 les orientations en matière d habitat 29 juillet 2008, page 3
Diapositive 4 4 documents qui orientent la politique de l habitat Sur le Pays de Gex uniquement : 2003 : Programme local de l habitat du Pays de Gex 2007 : SCOT du Pays de Gex Sur l ensemble du secteur 2007 : Plan Directeur de l habitat transfrontalier 2007 : Schéma d agglomération franco-valdo-genevoise + le contrat de développement (CDRA) du Pays de Gex - Bassin Bellegardien 29 juillet 2008, page 4 Le SCOT du Pays de Gex et le Schéma d agglomération sont des documents d aménagement du territoire qui donnent des orientations sur le développement résidentiel (répartition de l habitat sur le territoire et formes à privilégier). Le PLH du Pays de Gex et le Plan directeur transfrontalier traitent de la question du logement et du logement aidé en particulier.
Diapositive 5 un schéma d agglomération et un SCOT pôles urbains denses 29 juillet 2008, page 5 Deux documents orientent l aménagement du territoire et le développement résidentiel : - le schéma d agglomération franco-valdo-genevois qui porte sur un large périmètre autour de Genève et qui englobe le Pays de Gex et le Bassin Bellegardien - le SCOT du Pays de Gex Les deux documents ne sont pas de même nature : l un est de l ordre de la charte sans implication juridique, l autre a une valeur juridique et les PLU doivent lui être compatibles. Les deux documents ne sont pas à la même échelle et n ont pas le même niveau de détail : - le schéma d agglomération distingue sur notre secteur d étude 3 centres régionaux (Ferney, Saint Genis et Bellegarde) et 3 centres locaux (Gex, Thoiry et Divonne) - le SCOT distingue 4 pôles (Divonne, Ferney-Voltaire, Gex, Saint Genis Pouilly) et 7 petites villes (Ornex, Péron, Prévessins-Moëns, Thoiry, Cessy, Collonges, Segny)
Diapositive 6 les orientations d aménagement Schéma d aménagement SCOT refuser le développement tendanciel privilégier la densification des espaces urbanisés organiser l espace par le paysage et par l offre en urbaniser en continuité du bâti et structurer TC l urbanisation organiser unes agglomération multipolaire privilégier et intensifier l urbanisation à proximité des performante TC, notamment la conurbation Ferney Prevessin Moëns mieux structurer et mieux coordonner l urbanisation avec l offre en TC limiter la consommation foncière par une proportion de constructions individuelles et collectives assurer pour les pôles des tailles critiques suffisantes, une mixité sociale et fonctionnelle qui localiser les équipements selon l armature en 4 pôles assure la viabilité et l attractivité de l offre en TC et 7 petites villes 29 juillet 2008, page 6 Le schéma d aménagement est orienté par la volonté de structurer le territoire afin de mettre en place des transports en commun efficaces et viables. Cette politique implique plus de densité et plus de mixité urbaine et sociale. Le SCOT est pour sa part sous-tendu par les questions d économie d espace et de lutte contre l étalement urbain. Les orientations du CDRA sont les suivantes : - maîtriser et développer le territoire en respectant et valorisant le cadre de vie : * aménagement de l espace : œuvrer à un développement maîtrisé et équilibré du territoire : renforcer la maîtrise de l urbanisation, rééquilibrer le marché du logement, tant en termes quantitatifs que qualitatifs, améliorer les transports à l échelle du territoire, renforcer les coopérations territoriales (PLH du Pays de Gex et du Bassin Bellegardien) et en particulier transfrontalières, et promouvoir une revitalisation urbaine (autour du pôle intercommunal de Bellegarde) * environnement / cadre de vie : mener une politique de développement durable sur le territoire : préserver la richesse environnementale des espaces naturels, penser une urbanisation future plus respectueuse de l environnement et des paysages existants - poursuivre et développer les dynamiques socio-économiques dans un cadre transfrontalier - renforcer et valoriser les services à la population et développer le sentiment d appartenance à une communauté solidaire
Diapositive 7 des orientations territorialisées Schéma d aménagement Centres régionaux transformation radicale nécessaire en vue d atteindre une masse critique suffisante pour le développement d une offre de TC attractive développement de l habitat de moyenne à forte densité bien desservis par les TC quartiers mixtes avec mélange adéquat des fonction selon le niveau de desserte en TC et le contexte urbain Bellegarde Ferney Voltaire Saint-Genis SCOT du Pays de Gex Pôles urbains denses conforter les pôles urbains denses Les pôles urbains auront pour vocation d accueillir la population de façon privilégiée. Leur taux de croissance est fixé à 2,5% par an réalisation de 2400 à 4000 logements ; 20% individuel, 80% collectif ; 50 logements en moyenne par hectare Centres locaux développement de l habitat préférentiel de moyenne à forte densité Divonne : confortation des fonctions centrales de développement de l habitat de qualité ; amélioration du rabattement bus sur le centre principal Village et cœur de village une extension trop forte des village conduit à la banalisation du territoire et à l explosion du trafic individuel le développement urbain est circonscrit au périmètre déjà construit et s oriente sur la desserte en TC la part des villages par rapport à la croissance globale de l agglomération devrait diminuer avec le projet d agglomération Gex Divonne Thoiry Ornex, Péron, Prévessins-Moëns, Cessy, Collonges, Segny 13 bourgs du pays de Gex autres communes du bassin bellegardien Petites villes en terme de croissance de la population, un taux maximal de 2,5% sera admis pour chacune de ces communes réalisation de 2050 à 2750 logements ; 40% individuel, 60% collectif ; 20-30 logements en moyenne par hectare Bourgs en terme de croissance de la population, un taux maximal de 2% par an en fonction de leur accessibilité et de l effet de leur croissance sur les déplacements réalisation de 1630 à 2600 logements en 10 ans ; 60% individuel, 40% collectif ; 15-20 logements en moyenne par hectare 3 communes de la Valserine Communes de la Valserine en terme de croissance de la population, un taux maximal de 3% par an sera admis pour chacune de ces communes en fonction de leur accessibilité et de l effet de leur croissance sur les déplacements réalisation de 1630 à 2600 logements ; 60% individuel, 40% collectif ; 10 logements en moyenne par hectare 29 juillet 2008, page 7 Les orientations sur les différents niveaux de structuration du territoire ne sont pas exactement les mêmes. Le schéma d aménagement évoque une «transformation radicale» pour les centres régionaux et de l habitat à moyenne à forte densité alors que le SCOT est moins radical et différencie moins ses deux premiers niveaux de pôles que sont les pôles urbains denses et les petites villes.
Diapositive 8 deux «projets stratégiques de développement habitat» dans le schéma d agglomération Saint Genis - Pouilly Bellegarde Thoiry Bellegarde : PSD de 2 000 à 10 000 habitants Saint-Genis : PSD > 10 000 habitants «quartiers moyennement à fortement denses (au moins 60 logements à l hectare) avec une offre de haute qualité et variée à même de répondre en grande partie aux objectifs d accueil fixés par le projet d agglomération et pour être une alternative attractive par rapport à la maison individuelle» 29 juillet 2008, page 8 Le schéma d agglomération propose la création de deux nouveaux quartiers à dominante habitat et à forte densité, en lien avec les transports en commun. Ces quartiers doivent permettre de répondre en grande partie aux objectifs d accueil du territoire tout en assurant une rupture avec les tendances précédentes essentiellement portées par l individuel. Ces projets sont très ambitieux : actuellement la commune de Saint-Genis compte 7 400 habitants (et Thoiry 4 300) et le projet vise un apport de plus de 10 000 habitants. Bellegarde compte 11 200 habitants et le projet vise un apport de 2 000 à 10 000 habitants. Les acteurs de la politique du logement aidé devraient être tout particulièrement sollicités pour la mise en œuvre de ces projets. page 27 du schéma d aménagement : «PSD : périmètres pour un développement concentré et concerté sur un programme fonctionnel spécifique (des emplois particuliers, des types et formes d habitats spécifiques par ex.) bien adaptés aux lieux. Intégration des l organisation multipolaire avec une localisation préférentielle sur ou proche des axes de développement. Hors de ces axes de bonnes liaisons vers les centres à assurer. Extension importante et précise de l agglomération à forte valeur ajoutée par la qualité architecturale et l attractivité des espaces publics (projet urbain). Sorte de laboratoire urbain propice à l urbanisation contemporaine. Bonne accessibilité TP, relations rapides et directes avec les centres. Accessibilité TIM très variable, mais maîtrise dans tous les cas du trafic généré. Limitation et gestion des places de parc privé et gestion multiusages (pendulaires, loisirs nocturnes, achats de fin de semaine etc). Importance des plan de mobilité d entreprises pour diminuer la génération de trafic.
Efforts soutenus pour promouvoir la mobilité douce : structure de quartier favorable, qualité des espaces, places couvertes pour vélos, mesures incitatives grâce au plan de mobilité d entreprise etc.» page 28 : «PSD habitat : quartier moyennement à fortement denses (au moins 60 logements à l hectare) avec une offre de haute qualité et variée à même de répondre en grande partie aux objectifs d accueil fixés par le projet d agglomération et pour être une alternative attractive par rapport à la maison individuelle. Il en résulte ainsi une densité moyenne sur l ensemble du périmètre. Formes et types d habitat variés avec une densité humaine indicative de 100 à 200 personnes par hectare. Urbanisation différenciée : proche de l axe principal immeubles haut avec mélange de fonctions, en limite de quartier uniquement habitat avec espaces libres en relation avec la zone non bâtie (parcs, zone agricole, forêt) Diversité des espaces libres : espaces urbains favorisant la rencontre vers les axes de transport, semi-privatif et privatif pour le logement pur, en relation avec la nature en limite de quartiers vers les espaces non construits.»
Diapositive 9 un PLH en voie de renouvellement Des éléments de bilan : des financements de logements sociaux plus élevés que prévus mais plus de PLS et moins de PLAI que prévu un observatoire mis en place un plan directeur transfrontalier élaboré, la mise en place de la coopération transfrontalière l inscription des considérations habitat dans le SCOT et dans les PLU des réflexions sur le foncier en cours dans le cadre de la création de l EPFL une charte de qualité du logement social une communauté de communes mobilisée près de 500 000 par an d aides aux bailleurs sociaux pour la réalisation de nouveaux logements 29 juillet 2008, page 9 Le PLH du Pays de Gex a été établi pour les années 2003 à 2007 incluses (5 ans). Le nouveau PLH est en cours d élaboration. Les financements PLAI ont été difficiles à mobiliser surtout en première période de PLH. Sur les deux dernières années, leur nombre a sensiblement augmenté. Des travaux importants ont été menés pendant cette période et la communauté de commune a dégagé des moyens significatifs.
Diapositive 10 le SCOT du Pays de Gex prolonge et complète le PLH sur les questions de logement social Le SCOT prolonge les orientations du PLH : produire 1 400 logements minimum à l échéance 2015 10% PLAI, 70% PLUS, 20% PLS (mais pas de répartition territoriale) «toute opération significative à l échelle de la commune comportera au moins 20% de logements sociaux. Cette règle sera systématique pour les opérations d habitat de plus de 5000 m² de SHON.» «les PLU devront proposer des emplacements réservés à destination de logements sociaux et définir les pourcentages de logements sociaux par secteur dans le cadre d orientations d aménagement.» orientations pour le prochain PLH : 20% de logements sociaux pour toute opération d ensemble d au moins 5 logements et augmenter la production de logements sociaux à 20% du parc de logement total pour les communes n ayant pas encore atteint cet objectif 29 juillet 2008, page 10 Le SCOT du Pays de Gex reprend les orientations du PLH en matière de logement locatif public : en volume et en répartition par financement. Mais le SCOT s engage dans une voie complémentaire en imposant la mise en place d emplacements réservés dans le PLU ainsi qu un taux de 20% de logements sociaux pour les opérations importantes. Pour le prochain PLH, le SCOT donne des orientations ambitieuses en matière de production de logements sociaux.
Diapositive 11 le Plan directeur de l habitat transfrontalier constat partagé en matière de pénurie de logements tout particulièrement pénurie de logements aidés Les problèmes de logement menacent la dynamique de développement de l ensemble de l agglomération transfrontalière volonté de construire de manière concrète et coordonnée engagement à renverser des tendances lourdes qui induisent un processus d étalement urbain aux impacts graves et durables (explosion de la mobilité, nuisance environnementales, hausse des prix du foncier, mitage des paysages ) en particulier sur le Pays de Gex qui, de 1999 à 2004, a réalisé près de 20% de l offre nouvelle de logements alors qu il représente 7% des ménages pour le Bassin Bellegardien : changer l image du secteur, diversifier et requalifier les quartiers d habitat social, mener une OPAH de rénovation urbaine pour le Pays de Gex : poursuivre les objectifs du PLH 29 juillet 2008, page 11 Le Plan directeur est une «première charte d engagement» composée d un document présentant les enjeux et objectifs de cette charte et d un ensemble de fiches-actions par territoire. La fiche action du Pays de Gex reprend les actions du PLH. La fiche action du Pays Bellegardien constitue le seul document d orientation de l habitat sur ce secteur : «diversification et requalification de l offre de logements, adapter l offre à la demande en tenant compte des contraintes foncières, favoriser la mixité sociale, requalification du parc ancien avec mise en oeuvre d une OPAH de rénovation urbaine»
Diapositive 12 le Plan directeur de l habitat : des objectifs chiffrés objectif de production annuelle de nouveaux logements : 1600 1400 1200 Construction neuve à usage de résidences principales de 1999 à 2006 et objectifs quantitatifs du Plan directeur transfrontalier Pays de Gex : 700 (cohérent avec le SCOT) 1000 800 Bassin Bellegardien : 150 600 400 200 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Bassin Bellegardien 2009 2010 2011 Pays de Gex 2012 2013 2014 2015 2016 2017 29 juillet 2008, page 12 Pour le Pays de Gex, le Plan directeur vise une baisse sensible du niveau de la construction de logements : il ne s agit donc pas seulement de construire plus dense mais aussi de construire moins : l enjeu de la localisation de cette construction (dans les pôles et à proximité des TC) est donc crucial. Par contre pour le Bassin Bellegardien, le Plan directeur vise un maintien du niveau de construction de 2005 et 2006, lui-même sensiblement supérieur à celui des années précédentes. Dans un contexte aujourd hui morose, le maintien à ce niveau nécessite une volonté politique forte.
Diapositive 13 le Plan directeur de l habitat : des objectifs chiffrés un objectif de production annuelle de logements aidés: CC du Pays de Gex : 130, soit 19% de la production de logements CC du Bassin Bellegardien : 30, soit 20% de la production de logements des financements largement supérieurs : Financements des logements locatifs publics prévu à la convention 2005 2006 2007 de délégation pour 2008 Gex Bellegarde 295 309 279 205 mais pas encore visibles dans l augmentation moyenne annuelle du stock CC Pays de Gex : + 43 logements par an en moyenne de 2000 à 2006 CC du Bassin Bellegardien : +3 de logements par an en moyenne de 2000 à 2006 (source EPLS) 29 juillet 2008, page 13 L objectif de production de logements sociaux a été largement atteint ces dernières années. Mais cet effort ne se voit pas encore dans l augmentation du stock : d une part parce qu une partie des opérations n aboutissent finalement pas et d autre part parce qu entre l année de financement et l année de mise en service (et de comptabilisation dans le fichier EPLS) il s écoule plusieurs années (4 ans actuellement).
Diapositive 14 2 Les enjeux liés à ces orientations par rapport au développement résidentiel 29 juillet 2008, page 14
Diapositive 15 deux territoires très différents Pays de Gex Bassin Bellegardien Population 2005 (recensement + Filocom) 64 500 19 000 77% 23% Ménages 2006 (Taxe d'habitation) 22 700 7 900 74% 26% Répartition de l'accroissement du nombre de ménages entre 1999 et 2006 92% 8% Répartition de la construction neuve à usage de résidence principale de 1999 à 2005 (Sitadel) 93% 7% Répartition du parc des RP construit après 1994 (RGP 1999) 85% 15% Bassin Bellegardien : un passé industriel, un parc ancien, une image à revaloriser, un faible dynamisme démographique Pays de Gex : un territoire dynamique et attractif 29 juillet 2008, page 15 Les deux territoires sont très différents : alors que le Pays de Gex comprend les trois quarts des ménages, il a concouru à plus de 90% de leur augmentation entre 1999 et 2006. Le Bassin Bellegardien n est pas très dynamique contrairement au Pays de Gex qui l est tout particulièrement. Par ailleurs la structure du parc de logement est très différente : le Bassin Bellegardien a 66% de son parc de résidences principales construit avant 1975, alors que pour le pays de Gex ce chiffre est de 42%; seulement 24% du parc des résidences principales du bassin bellegardien a été construit après 1981, alors que ce chiffre est de 44% pour le Pays de Gex. Le plan directeur transfrontalier contient le seul document présentant le Bassin Bellegardien sous l angle de l habitat : fiche N 1 de la communauté de communes du Bassin Bellegardien : «La ville de Bellegarde porte les stigmates de la désindutrialisation entamée dans les années 70. Dotée d un nombre important de logements sociaux hérités de cette période industrielle, certains quartiers de Bellegarde continuent de concentrer une part importante de personnes en situation de précarité. En effet, la ville de Bellegarde, spécialisée dans l habitat social, joue un rôle refuge pour les personnes défavorisées à cause d une pression foncière de plus en plus prégnante dans la banlieue de l agglomération genevoise» fiche n 2 : «la ville de Bellegarde souffre d une image négative qui dépasse largement des limites de son bassin. Cette image provient des infrastructures lourdes héritées de la période de désindustrialisation amorcée dans les années 70 ainsi que de la vétusté de son parc immobilier. Ce bassin de vie est pourtant en plein développement du fait de sa géographie particulière : axe de passages routier et ferroviaire, proximité avec la ville de Genève, prix du logement et du foncier en deçà de ceux rencontrés dans l agglomération genevoise»
Diapositive 16 des territoires encore en évolution le secteur de Bellegarde s ouvre aux frontaliers : indicateur d intégration plus forte dans l agglomération de Genève? quel impact de l arrivée du TGV à Bellegarde? 29 juillet 2008, page 16 Le secteur du Bassin de Bellegarde bien que peu dynamique au cours de la dernière période montre quelques signes de changement : augmentation de la construction neuve et aussi influence plus grande de l agglomération genevoise avec une hausse du nombre de travailleurs frontaliers.
Diapositive 17 des pôles encore à conforter Répartition des ménages en 2006 (source TH) Répartition de l'accroissement du nombre de ménages de 2000 à 2006 Répartition de la construction neuve à usage de résidence principale de 1999 à 2005 (source Sitadel) Répartition du parc locatif public en 2006 (source EPLS) Réparition de l'accroissement du parc locatif public de 2000 à 2006 Bellegarde-sur-Valserine 14% 3% 3% 28% 8% Gex 11% 12% 13% 12% 11% Ferney-Voltaire 10% 9% 11% 12% 34% Divonne-les-Bains 9% 12% 12% 5% 27% Saint-Genis-Pouilly 9% 14% 12% 13% -9% Bassin Bellegardien hors Bellegarde 9% 6% 4% 6% -1% Pays de Gex hors pôles 38% 44% 45% 23% 31% La moitié de l augmentation du nombre de ménages ainsi que du volume de la construction neuve se situe en dehors des pôles Bellegarde ne se développe que très peu 29 juillet 2008, page 17 Cette évolution de Bellegarde est nécessaire pour respecter les orientations du schéma d aménagement et du plan directeur. De même les pôles de développement du schéma d aménagement et du SCOT doivent être confortés. Ces chiffres montrent que ces orientations constituent réellement une rupture par rapport aux tendances passées. Ils montrent aussi qu une part importante de l augmentation du stock de logements sociaux a été produite sur le Pays de Gex en dehors des pôles. La localisation du le production de logements publics, prévue au moins à hauteur de 20% de la construction, aura un impact important dans le confortement des pôles.
Diapositive 18 et donc des enjeux de développement résidentiel le développement de Bellegarde en tant que centre régional le maintien du volume de construction à son niveau actuel son changement d image, la requalification des quartiers, la valorisation du centre l anticipation ou l organisation de sa périurbanisation le projet stratégique de développement prévu au schéma d agglomération la rupture dans le niveau de construction et de consommation de foncier dans le pays de Gex tout en répondant aux besoins en logement le développement de Ferney-Voltaire et Saint Genis pour atteindre la taille critique suffisante pour assurer la viabilité des transports en commun (le projet stratégique de développement de Saint Genis en particulier) quel rôle du parc locatif public? 29 juillet 2008, page 18 Les enjeux en matière de développement résidentiel sont - la réussite du développement de Bellegarde - la réussite de la prise en compte de deux objectifs qui peuvent paraître contradictoires : la baisse marquée de construction et de consommation du foncier et la réponse aux besoins en logements - la réussite du développement de Ferney et Saint Genis Il est certain que la réussite dépendra beaucoup de la capacité de Genève à construire suffisamment de logements de qualité pour diminuer la pression sur le Pays de Gex. Elle dépendra aussi de la mise en œuvre effective des orientations du SCOT et du schéma d aménagement. Les politiques menées en matière de logement public ont certainement un rôle important d accompagnement.
Diapositive 19 3 Les enjeux liés à ces orientations par rapport au marché du logement 29 juillet 2008, page 19
Diapositive 20 un territoire qui se démarque fortement des autres territoires de l Ain En termes de revenus 29 juillet 2008, page 20 La carte montre que les revenus médians par unité de consommation sont parmi les plus élevés de la région. En fait la carte atténue cet effet : 14 communes ont des revenus médians par unité de consommation supérieurs à 20 000, bien supérieurs à la limite de 17 837 euros des communes de la tranche la plus élevée de cette représentation cartographique. La note de l INSEE de novembre 2005 indique page 5 «les travailleurs frontaliers ayant un emploi à Genève perçoivent un revenu nettement plus élevé que les actifs travaillant en France, l écart étant estimé à 75%, à âge, sexe, activité, catégorie socio-professionnelle et taille d entreprise équivalents. Cette particularité explique le niveau élevé du revenu fiscal moyen du territoire [ ]. Cet effet est de plus sou-évalué, car les travailleurs frontaliers faisant partie des fonctionnaires internationaux ne sont généralement pas imposables en France; leur nombre est estimé à 5600 et 1999» [sur le genevois haut savoyard - pays de Gex - Bellegarde]
Diapositive 21 une absence flagrante de ménages aux revenus modestes dans le Pays de Gex dans le Pays de Gex, beaucoup de ménages aisés mais aussi beaucoup de ménages très modestes l influence de l agglomération genevoise n est pas visible pour le Bassin Bellegardien revenu des ménages selon le plafond HLM (source Filocom 2005) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 31% 7% 12% 19% 31% Pays de Gex 11% 14% 6% 14% 33% 36% Bassin Bellegardien 6% 15% 33% 32% Ain revenu des ménages selon le plafond HLM (source Filocom 2005 + hypothèse de 1500 fonctionnaires internationaux non imposables sur le pays de GEX) 100% 11% 14% 90% 6% 37% 6% 80% 14% 15% 70% >150% 60% 7% >130 et <150% >100 50% et <130% 12% >60 et <100% 40% <60% 19% 30% 20% 10% 25% 33% 36% 0% Pays de Gex Bassin Bellegardien 33% 32% Ain >150% >130 et <150% >100 et <130% >60 et <100% <60% 29 juillet 2008, page 21 Commentaire des graphiques : Le graphique de droite permet de visualiser le biais apporté par les spécificités liées aux ménages non imposables en France. Il fait l hypothèse que les fonctionnaires internationaux constituent des ménages décomptés comme sans ressources alors qu en fait ils ont des revenus au delà de 150% de plafond HLM. L évaluation du nombre de fonctionnaires internationaux a été faite en utilisant le même ratio que 1999 en nombre de fonctionnaires internationaux / nombre de ménages que 1999 (en utilisant les chiffres de la note de l Insee). 1500 ménages ont donc été soustraits de la tranche <60% et ajoutés à la tranche >150% Pour le Pays de Gex, il y a beaucoup de ménages aux revenus élevés et les ménages au dessous de 60% des plafonds (les ménages très modestes et pauvres) sont bien représentés. Le plus notable est la sous représentation très nette des ménages modeste, aux ressources entre 60 et 100% du plafond. La structuration de l emploi sur le territoire (des emplois dans le commerce de détail, dans les services aux particuliers ou dans la construction) ne paraît pas pouvoir expliquer ce phénomène, sans doute plus dû à une difficulté à se loger sur place tout en ayant tout de même suffisamment de moyens pour habiter un peu plus loin. Par contre pour le Bassin Bellegardien, la répartition par tranches de revenus est similaire à celle du département. [en supprimant la tranche >150% et dans l hypothèse de 1500 fonctionnaires internationaux, la répartition des tranches restantes est la suivante pour le Pays de Gex : <60 : 40% (37% pour le département), >60 et <100 : 30% (39%); >100 et <130 : 19% (18%); >130 et <150 : 11% (7%) : c est surtout la tranche de revenus entre 60 et 100% du plafond de ressources qui est sousreprésentée]
Diapositive 22 un foncier extrêmement cher sur le pays de Gex en terme de coût du foncier Terrains à bâtir, 2005, Source Chambre des Notaires de l Ain 29 juillet 2008, page 22 La carte est trompeuse : en fait les prix du Pays de Gex sont deux fois plus élevés que ceux de la Plaine de l Ain!
Diapositive 23 des coûts d acquisition extrêmement élevés sur le pays de Gex en terme de coûts d acquisition Maisons anciennes, 2005, Source Chambre des Notaires de l Ain 29 juillet 2008, page 23 Le diagnostic du PLH du Pays de Gex (2001) notait déjà (page 38) : «En effet les salaires des frontaliers et des fonctionnaires internationaux sont comparables et parfois supérieurs à ceux des Suisses. Or les deux premières catégories constituent la très grande majorité des clients, le Suisses étant moins représentés avec les Français travaillant en France qui sont très peu aujourd hui à avoir les moyens d acquérir un logement dans le pays de Gex» Le document de la Chambre des Notaires, daté de septembre 2006, rapporte les prix effectifs de vente. Ici il s agit des ventes de maisons anciennes. Page 2 : «Le pays de Gex est un marché qui se distingue du reste de l Ain de par sa proportion importante d acquéreurs suisses. Plus d un quart des maisons anciennes ont été acquises par des suisses en 2005. Cette part tend à diminuer (30% des achats en 2002) au profit des acquéreurs locaux. A l inverse, sur le marché des appartements anciens, cette proportion augmente : 8% en 2002 contre 10% en 2005. Les prix des maisons dans ce secteur sont nettement au dessus des prix pratiqués dans le reste du département. Les prix varient en moyenne de 300 000 à Farge à 585 800 à Prevessins-Moëns. Sur ce marché, les maisons de 5 pièces et plus représentent 70% des ventes.» Sur le site Immonot, début août, 39 offres de maisons sont répertoriées sur les principales communes du Pays de Gex (Gex, Ferney-Voltaire, Saint Genis, Divonne, Thoiry, Ornex, Péron, Prevessins- Moëns, Cessy, Ségny, Collonges). Les offres varient de 325 000 à 1 190 000 et la moyenne est de 570 000 (535 000 si on retire les deux offres à plus de 1 000 000 ). Sur le site de la FNAIM, début août 2008, 80 offres de maisons sont recensées dans un périmètre de 15 km autour de Gex. La plus basse est à 213 000, la plus haute à 1 850 000, la moyenne à 617 969 et la médiane à 574 000. Sur ce même site 36 offre sont recensées dans un périmètre de 15 km
autour de Bellegarde. La plus basse est à 195 000, la plus haute à 610 000, la moyenne à 350 961 et la médiane à 350 000 (frais d agence inclus). L analyse de des offres sur le Pays de Gex montre que les biens offerts à la vente relève souvent du haut de gamme, bien plus souvent que sur le secteur de Bellegarde. Les prix sont élevés à Gex parce que le marché est tendu mais aussi parce qu il a peu de maisons petites ou de catégorie moyenne. S il est délicat de comparer les prix des ventes effectives de 2005 à ceux des propositions d août 2008, il apparaît tout de même que les prix du pays de Gex restent particulièrement élevés et que la différence avec le secteur de Bellegarde reste très marquée.
Diapositive 24 une accession aidée en difficulté Nombre de prêts à 0% pour 1000 résidences principales en 2005 très peu de prêts à 0% y compris sur le Bassin Bellegardien Pays de Gex Gex-Bellegarde Bassin Bellegardien 1,5 2,4 5,8 (territoire comparable à l échelle régionale : 7,1 prêts pour 1000 résidences principales) Ain Oyonnax Nantua Bugey 9,0 9,5 10,0 Côtières Dombes Val de Saône 10,1 Bourg en Bresse 10,5 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 29 juillet 2008, page 24 L accession aidée est particulièrement peu représentée sur le territoire de Gex Bellegarde. Il ne s agit pas seulement d une spécificité par rapport aux autres territoires du département mais aussi par rapport à l ensemble de la région Rhône Alpes. Ainsi le nombre de prêts à 0% pour 1000 résidences principales est en moyenne de 7,1 à l échelle régionale pour les territoires ayant les mêmes profils de communes que le secteur de Gex Bellegarde (par référence à la typologie en onze groupes de l ORHL - voir l étude «Evaluation des besoins en logements en Rhône Alpes», ORHL, 2007)
Diapositive 25 un parc social pas assez présent taux de logements locatifs publics en 2006 Pays de Gex : 14% (territoire comparable à l échelle régionale : 18%) Bassin Bellegardien : 25% (territoire comparable à l échelle régionale : 19%) 29 juillet 2008, page 25 La carte montre un logement social présent sur le secteur mais pas suffisamment présent au regard de sa situation en périurbain d une grosse agglomération. Le Bassin Bellegardien comprend 2 001 logements publics en 2006 (EPLS), soit 25% des résidences principales (taxe d habitation). Un territoire comparable à l échelle régionale (en fonction de la typologie des communes établie par l étude de l ORHL) aurait 1 500 logements publics et un taux de 19% des résidences principales. Le Bassin Bellegardien comprend donc une part de logements sociaux que l on peut considérer comme relativement élevée. Elle est cependant quasiment uniquement localisée sur la commune de Bellegarde. A contrario dans le Pays de Gex les logements publics sont sous-représentés. Le territoire compte 3 870 logements publics en 2006 (EPLS), soit 14% des résidences principales (taxe d habitation). Un territoire comparable (en fonction de la typologie des communes établie par l étude de l ORHL) aurait 5 000 logements publics et un taux de 18% des résidences principales. A noter : les données de l observatoire du Pays de Gex donnent pour 2007 un taux de 16% de logements publics.
Diapositive 26 un parc qui n a pas suivi l évolution du nombre de ménages mais une demande qui s exprime peu taux de logements locatifs publics 2000 2006 constatée augmentation du stock de logements publics entre 2000 et 2006 qui aurait été nécessaire pour maintenir le taux de 2000 déficit Bassin Bellegardien 26,7% 25,5% 17 116 99 Pays de Gex 15,5% 14,2% 257 613 356 pour le pays de Gex, une augmentation du parc significative : +7% en 6 ans mais qui ne suffit pas à maintenir le taux de logements sociaux compte tenu du développement important du nombre de ménages une demande qui ne reflète probablement pas les besoins : 34 demandes pour 100 logements à l échelle du secteur, soit la moyenne du département. 29 juillet 2008, page 26 Comme dans beaucoup de secteurs, le développement de l offre en logements publics n a pas suivi le rythme de l évolution du nombre de ménages et le taux de logements publics par rapport aux résidences principales est donc en baisse. Cette baisse exprimée en taux peut paraître peu importante. Mais en volume, le déficit représente un nombre très significatif. Il apparaît ainsi qu un objectif de politique publique qui serait formulé sous la forme «maintenir le taux de logements public sur le territoire» peut paraître modeste mais implique en fait un effort très important. Or les documents d orientations, et en particulier le SCOT du Pays de Gex dans les orientations qu il formule pour le prochain PLH, visent une augmentation du taux de logements sociaux pour atteindre un taux de 20%. Cela ne pourra se faire sans une volonté politique forte et une politique de financement adéquate. Le déficit est particulièrement important pour le Pays de Gex : l augmentation effective du stock est égale à 42% de ce qui aurait été nécessaire pour maintenir le taux de logements publics; dans l Ain ce chiffre est de 52%. Il paraît étonnant que le nombre de demandes par rapport au parc existant sur le secteur de Gex Bellegarde soit si proche de la moyenne départementale. En fait cela est sans doute lié à deux phénomènes : d une part la moyenne masque une disparité importante entre le Pays de Gex et le Bassin Bellegardien et d autre part la demande ne s exprime que lorsqu il y a une offre jugée accessible. L ancienneté moyenne des demandes est d environ 7,5 mois pour le bassin d habitat de Bellegarde et de 12 mois pour le bassin d habitat du Pays de Gex (Observatoire de la demande locative sociale, situation au 1er avril 2007, ). Ce dernier chiffre n est pas très différent de celui du bassin d habitat de la Côtière (11,5 mois) et sensiblement inférieur au bassin d habitat de Bourg 1 (15 mois).
La part des demandes de plus de 1 an est de 11% sur le bassin d habitat de Bellegarde et de 1/3 sur le bassin d habitat du Pays de Gex. Ce dernier taux est proche de celui de la Côtière (31%) et sensiblement inférieur à celui du bassin d habitat de Bourg 1 (42%).
Diapositive 27 Des niveaux de loyer dans le parc privé très élevés Niveau des loyers de marché en 2007 en /m² (source Clameur) Gex CC du Pays de Gex, hors Gex les niveaux de loyers sont élevés y compris à Bellegarde CC Canton de Montluel CC Miribel et Plateau Bellegarde du Valserine Bourg en Bresse CC Plaine de l'ain, hors Ambérieu Oyonnax Ambérieu en Bugey CC Oyonnax, hors Oyonnax CA Bourg en Bresse, hors Bourg en Bresse 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 29 juillet 2008, page 27 L observatoire du Pays de Gex note un ralentissement de la hausse des loyers qui restent cependant élevés. Les loyers sur le Pays de Gex sont supérieurs à ceux d Annecy ou de d Annemasse.
Diapositive 28 de nombreux ménages défavorisés il y a proportionnellement un peu moins de RMIstes sur les communes du Pays de Gex qu à Bellegarde mais ils sont moins fréquemment bénéficiaires d une aide au logement Nombre de 2006, source CAF RMIstes Bellegarde-sur-Valserine 170 Les 5 villes centre du pays de Gex 292 Ferney-Voltaire 85 Saint-Genis-Pouilly 71 Gex 59 Divonne-les-Bains 53 Thoiry 24 29 juillet 2008, page 28 Commentaire de la carte : les données sont issues des fichiers CAF. Les communes en blanc n ont pas de Rmistes, les communes en grisé ont un nombre de Rmistes faible et donc secrétisé. La portion en rouge représente les Rmistes ayant une allocation logement (et donc disposant d un logement en propre) et la portion en vert les Rmistes sans allocation logement (et donc logés chez un tiers). Le nombre de Rmistes est important à Bellegarde : c est la quatrième commune du département en nombre de Rmistes, après Bourg et Oyonnax et au même niveau qu Ambérieu. Le nombre de Rmistes est aussi important sur le Pays de Gex (mais plus dispersé sur plusieurs communes). Rapporté à la population (2005) le nombre de Rmistes pour 1000 habitants est de 15 pour Bellegarde, 12 pour Ferney Voltaire, 10 pour Saint Genis Pouilly, 8 pour Divonne-les-Bains, 6 pour Gex et Thoiry. La part des Rmistes ayant accès au logement est de 70% pour Bellegarde-sur-Valserine, 65% pour Ferney-Voltaire, 62% pour Saint-Genis-Pouilly, 58% pour Gex, 53% pour Divonne les Bains et 50% pour Thoiry.
Diapositive 29 des besoins en hébergement soulignés par le SDAHI Hébergement d'urgence Hébergement stabilisatioon Hébergement d'insertion Hébergement de transition Logement très social adapté transitoire (résidences sociales) Logement très social adapté pérenne (maisons relais) Secteur Bourg en Bresse 68 18 50 69 391 10 projet 20 Secteur Gex-Bellegarde 7 3 48 0 234 16 Secteur Côtières Dombes Val de Saône 4 4 56 235 0 0 Secteur du Bugey 4 0 3 85 0 0 Secteur Oyonnax Nantua 6 6 23 54 126 0 Ain 69 28 180 443 751 36 Synthèse des conclusions du SDAHI sur le territoire de Gex Bellegarde Constat Manque de places en général pour tous publics et manque de logements autonomes Publics particulièrement en difficultés Femmes avec enfants, en particulier Femmes victimes de violences Réponse à apporter Places de 1 er accueil 24h/24 Hébergement d insertion et d accompagnement vers logement autonome Logements adaptés 29 juillet 2008, page 29 Le SDAHI souligne que le est celui où les manques sont les plus criants, pour tous les types de produits.
Diapositive 30 le produit PLAI difficile à mettre en place le produit PLAI est faiblement représenté sur le Pays de Gex, l objectif du PLH - 10% des financements en PLAI- a été difficile à atteindre PLAI CC du Pays de Gex Total des logements financés taux de PLAI 2004 6 217 2,8% 2005 1 166 0,6% 2006 16 167 9,6% 2007 15 236 6,4% Total 38 786 4,8% 29 juillet 2008, page 30
Diapositive 31 et donc des enjeux en matière d offre de logement mettre en place une offre de logements pour les revenus modestes produits logements adaptés pour le marché de l accession de moyenne gamme, accession aidée logements locatifs publics, PLUS et PLS Cette offre doit être localisée en fonction des transports en commun une offre en «très social» à développer PLAI : poursuivre et amplifier l effort de production hébergements : s engager vers un respect du nombre de place d hébergement par rapport au nombre d habitants 29 juillet 2008, page 31
Diapositive 32 synthèse des enjeux des enjeux d équilibre du territoire et de maîtrise du développement résidentiel développement de Bellegarde recentrage sur les pôles, taille critique pour la viabilité des TC des enjeux d offre de logement pour les ménages aux revenus modestes sur le Pays de Gex en accession en offre locative abordable des enjeux d offre de logement pour les plus défavorisés (quel équilibre de l action publique entre logement des plus défavorisés et logement pour les ménages aux revenus modestes?) en termes d action publique pour le Bassin Bellegardien : intégrer les question d habitat dans les travaux du SCOT de Bellegarde; élaborer le PLH prévu au CDRA pour le pays de Gex, se saisir de tous les outils disponibles, dont ceux prévus au SCOT (servitudes de mixité sociale, emplacements réservés), poursuivre sur la question du foncier, expérimenter sur l accession aidée 29 juillet 2008, page 32