REVUE ANNUELLE 2013 Prévisions Avison Young 2014 Immobilier commercial canadien

REVUE ANNUELLE 2013 Immobilier commercial canadien Partenariat. Performance.

Table des matières Message du PDG 3 Canada : aperçu et prévisions 6 Calgary 9 Edmonton 10 Montréal 11 Ottawa 12 Québec 13 Toronto 14 Mississauga 15 Vancouver 16 À propos d Avison Young 17

Message du PDG L immobilier nord-américain en 2014 : des taux d intérêt plus élevés, un marché canadien stable et le rétablissement des marchés américains. Depuis quelques années, nous conseillons à notre clientèle d investir dans le marché canadien pour sa stabilité, ainsi que de rechercher des investissements à rendement supérieur aux États-Unis, sans toutefois omettre de prévoir des taux d intérêts plus élevés au fur et à mesure que progresse la reprise des marchés économiques nordaméricains et que s estompe la relance budgétaire. Ce dernier point est d un impact significatif : en effet, un trop grand nombre d investisseurs ont perçu cet apaisement quantitatif comme un changement de paradigme et comme de l argent gratuit, alors qu ils auraient dû contempler l opportunité qu il représentait. Le déclin des taux d intérêt sur 15 ans et la compression des taux de capitalisation en résultant, générant des revenus supplémentaires, devaient éventuellement arriver à une fin. De fait, lorsque les marchés économiques mondiaux auront commencé à se redresser, l emploi suivra tranquillement la motion, au même titre que l investissement en capital. La bonne nouvelle est que malgré leur retard d un an dû aux impasses politiques, le retour aux conditions d opération normales et la réduction graduelle de l assouplissement monétaire sont les catalyseurs nécessaires à la libération du capital qui s est accumulé chez les investisseurs et les utilisateurs d espaces. Par conséquent, les conditions semblent parfaitement propices au retour des vraies conditions économiques en 2014. Au cours des cinq dernières années, la vélocité du marché immobilier s est substantiellement atténuée. Toutefois, elle s est stabilisée à nouveau dans les marchés et secteurs où les investisseurs ont pu trouver une certaine liquidité. Le Canada a enregistré des records de volumes et de prix au cours des dernières années. La progression s effectue toujours plus lentement aux États-Unis, mais les prix sont maintenant comparables à ceux qui précédaient la récession. Les politiques de prêts sans intérêts ou de prêts hypothécaires à l achat soutenues par les banques centrales ont généré d importantes liquidités, lesquelles se sont traduites en d importants revenus pour notre industrie. L immobilier est dès lors devenu une option d investissement alternative plus qu intéressante. Plusieurs points positifs et négatifs sont associés à ces politiques. Bien sûr, l immobilier s est à nouveau distingué des autres catégories d actifs, en plus de retrouver sa vocation de bien fondamental grâce à la diversification et au rendement qu il offre. Par contre, l argent gratuit qu offraient ces politiques est devenu une force motrice aux yeux de plusieurs, au détriment de la gestion efficace des investissements. Cette situation a entraîné des spéculations quant à la présence d une bulle de prix, en particulier pour les actifs de choix sur les marchés influents, où les prix ont atteint des niveaux sans précédent. S il est vrai que les politiques de taux d intérêt ont stimulé les rendements de manière significative, la stabilité des prix est devenue plus attrayante aux yeux des fonds de pension et des institutions que des FPI, grâce à leurs investissements discrétionnaires importants, et à des niveaux de financement inférieurs auxquels ils ont recours au moment des acquisitions. Ce qui est différent aujourd hui, c est que nous négocions dans un environnement où les taux d intérêt sont remarquablement bas, et que par conséquent, notre industrie bénéficie d un sursis. Comme nous le disons souvent chez Avison Young, la plupart des gens savent ce qu ils connaissent, mais ils ignorent ce qu ils ne savent pas. Les stratégies sont d une importance cruciale. Nous n avons manqué aucune occasion pour communiquer aussi fréquemment que possible avec nos clients dans le but de les préparer à un changement inévitable, même s il n est pas populaire de le faire, et même si le facteur temps peut ne pas sembler important pour le moment. Bien que notre industrie soit composée d investisseurs très expérimentés, nous avons eu tendance à fermer les yeux sur le fait que des politiques monétaires gouvernementales sont à la source des conditions actuelles, et qu à court ou moyen terme, celles-ci diminueront graduellement jusqu à leur fin. La terminaison de ce cycle marquera alors un retour à l investissement immobilier fondamental. Bien qu elle ne soit pas prévue, toute augmentation des taux de capitalisation ou réévaluation des prix représenterait une bonne opportunité pour les investisseurs motivés (ceux qui demeurent en touche) d intervenir et de faire des acquisitions à des valeurs plus attrayantes. 3

Message du PDG Message du PDG (Suite)... L environnement économique et le marché seront vraisemblablement meilleurs en 2014. Dès le début de 2013, la plupart des économistes et des experts prévoyait des améliorations significatives dans l économie et les marchés immobiliers des États-Unis. Ils ont cependant omis de considérer l augmentation des cotisations d impôt sur le revenu, et l incertitude occasionnée par l Affordable Healthcare Act. De plus, la séquestre budgétaire et les plafonds de financement ont généré un doute assez puissant pour maintenir les processus décisionnels au point mort. Comme indiqué précédemment, tous ces facteurs ont été aggravées par la diminution des taux d intérêt sur une période de 15 ans, quant à elle alimentée par l excès de liquidité puis interrompue par un soudain risque d épuisement en mai 2013. Avec le recul, il n est pas surprenant que les pronostics prometteurs d amélioration des conditions du marché en 2013 ne soient pas devenus une réalité. Bien que certaines améliorations aient eu lieu en 2013, celles-ci n ont rien eu de spectaculaire. Nous croyons qu en 2014, ces éléments négatifs deviendront des points positifs. La diminution graduelle attendue se produira selon toute vraisemblance au cours du premier trimestre de 2014, au même titre que l augmentation des taux d intérêt, et le financement immobilier deviendra quant à lui plus dispendieux. La réalisation de ces prévisions est imminente et elle n occasionnera donc pas de chamboulements majeurs. Au Canada, l excellent leadership dont bénéficie le pays pourrait être à la source d un excédent budgétaire en 2015/2016, lui-même potentiellement inflationniste. Certes, les prix demeurent un aspect plus complexe, d autant plus qu ils semblent plafonner, mais la demande d actifs de qualité avec d importants engagements est forte, et le capital nécessaire à l acquisition de biens à long terme est plus qu abondant. Les États-Unis n ont pas atteint la même stabilité ou des prix comparables, mais le pays réussit toujours à attirer un capital stable et opportuniste. Le Canada, le plus grand investisseur immobilier étranger aux États-Unis, y a investi à lui seul plus de 9 milliards de dollars en 2013. Malgré les troubles politiques qui portent atteinte à tout progrès significatif, Washington semble sur le point de trouver un terrain d entente, et dans l éventualité où les démocrates et les républicains adoptent un budget pour la première fois depuis des années, le doute qui plane actuellement sur les marchés diminuera suffisamment pour leur permettre de se développer à nouveau. La poussée de la demande d investissement et de consommation, de pair avec l accalmie de la colère à l égard de l Obamacare et des conflits internes du gouvernement, créeront un environnement propice à l investissement. Plus important encore, ces phénomènes permettront aux utilisateurs d espaces de croître, au même titre que leurs investissements. Si les utilisateurs d espaces font face à une économie plus forte et plus claire, et si les investisseurs se trouvent dans un environnement d affaires avec un minimum de surprises et où les stratégies se basent sur les principes fondamentaux de l investissement immobilier, l année 2014 pourrait s avérer excellente. À l échelle mondiale, malgré les craintes liées à la présence d une bulle de prix pour les actifs de choix sur les marchés influents, les actifs à risque demeurent les moins privilégiés. De plus, le surendettement qui s est accumulé au cours des dernières années doit toujours être résolu, particulièrement en Europe. Les opportunités les plus intéressantes deviendront donc abondantes pour les investisseurs qui acceptent de transférer leurs actifs vers des marchés secondaires ou de faire appel à des stratégies alternatives. Il en sera de même pour ceux qui choisiront de privilégier les actifs qui requièrent du capital additionnel ou dont repositionnement est nécessaire. Comme vous le constaterez tout au long des prochaines pages, des changements sont imminents. Ceux-ci devront être pris en considération dans le cadre des planifications à court terme, au fur et à mesure que les flux d investissement mondiaux modifieront nos meilleures pratiques et nos approches en matière d investissements. Par exemple, la reconfiguration des espaces et l augmentation des besoins technologiques des utilisateurs d espaces alimenteront la demande pour de nouvelles installations ou le réaménagement d infrastructures existantes. Il faudra aussi s attendre à voir les détaillants opter davantage pour la location d espaces industriels afin d accommoder les besoins occasionnés par une distribution plus omnidirectionnelle. Attendons-nous également à voir les utilisateurs d espaces de bureaux débourser des sommes plus importantes afin de s offrir des infrastructures et des systèmes plus contemporains et éco-énergétiques. Par conséquent, les bureaux médicaux et les centres de données risquent de 4

Message du PDG Message du PDG (Suite)... compter parmi les secteurs spécialisés les plus touchés par les nouvelles tendances. En conclusion, nous remercions nos clients, nos membres et nos collaborateurs. C est à eux que nous devons notre croissance. Il y a cinq ans, Avison Young comptait 290 employés répartis dans 11 bureaux canadiens. Toujours basée au Canada, notre entreprise compte aujourd hui plus de 1 500 professionnels de l immobilier et mène ses opérations depuis 54 bureaux en Amérique du Nord et deux en Europe. Notre stratégie est claire : elle consiste à aligner notre entreprise sur les objectifs de nos clients et de nos membres, et à faire appel à une structure de services différente, gérée de manière unique, afin de dépasser toutes les attentes. En offrant à nos clients le soutien de nos experts et en leur fournissant des solutions durables, nous parvenons à satisfaire leurs besoins, et par conséquent, nos professionnels sont donc responsables du succès de leurs opérations, de leur réputation et de leurs finances. Cordialement, Mark E. Rose Président du Conseil et Président-directeur général Avison Young 5

Canada : aperçu et prévisions Optimisme prudent et perspectives mitigées pour 2014 Les changements survenus en 2013 sur les marchés canadiens imposeront plusieurs défis pour l année à venir. Toutefois, les événements récents démontrent de manière encourageante que les marchés demeurent forts et qu ils ont toujours beaucoup à offrir aux locataires, aux propriétaires et aux investisseurs. Les taux d inoccupation bas, la demande forte et les taux de location stables et presqu à la hausse observés sur plusieurs marchés d espaces de bureaux pourraient bientôt se retrouver sous pression. En 2013, le taux d inoccupation national moyen s est élevé légèrement au-dessus de 8 %. Le volume des transactions de location a graduellement diminué après un départ canon, suite à quoi nous avons pu observer une émergence du marché de souslocation, particulièrement dans les villes de Toronto et Calgary. La demande plus timide et les nouveaux 27 millions de pieds carrés disponibles d ici 2017 occasionneront une modeste augmentation du taux d inoccupation en 2014. Les restructurations corporatives et le souci d efficacité en matière de planification d espace, autant dans l inventaire existant que dans les nouveaux développements, transforment la dynamique des marchés d espaces de bureaux. Au fur et à mesure qu avanceront les travaux de construction et de consolidation, la présence d espaces en sous-location sera de plus en plus marquée. Les taux de location des immeubles dont l inoccupation est imminente subiront une baisse considérable, mais les actifs de qualité les moins exposés peuvent s attendre à maintenir des taux de location stables au cours de 2014. Le choix des locataires devra se faire suite à l évaluation de l efficacité des nouveaux développements, en comparaison aux avantages d un renouvellement ou d un agrandissement de leurs locaux actuels. La relation entre les locataires et les propriétaires sera également soumise à un fort rapport de compétition. Entretemps, les édifices LEED ont réduit les écarts de coûts entre les immeubles au centre-ville et ceux en banlieue, ce qui incite les locataires des banlieues à considérer des options plus centralisées. Les détaillants avec pignon sur rue veulent démontrer qu ils sont toujours cohérents et poursuivent leur combat contre le commerce en ligne. Les consommateurs examinent de plus en plus les articles en magasin avant de les acheter en ligne, et les détaillants doivent adopter une vision plus omnidirectionnelle. Les magasins à grande surface expérimentent quant à eux des concepts plus urbains en optant pour des succursales plus centralisées, mais dont la superficie est moindre. Les géants du détail, comme Bureau en Gros, Best Buy et Sears, on considérablement réduit la taille de leurs espaces et sacrifié beaucoup d emplois. La décision de Sears offre une occasion unique à des détaillants étrangers comme Nordstrom et Simon s de mettre la main sur des espaces de haute qualité dans les centres commerciaux très convoités. Aussi, les propriétaires investissent de manière importante dans les centres commerciaux régionaux dans le but d accommoder leurs locataires et d attirer de nouveaux détaillants sur le marché canadien. Les détaillants américains devraient toutefois tirer une leçon du cas de Target : les consommateurs canadiens ont beaucoup moins tendance à acheter leurs biens divers sous un seul et même toit que les américains, et ils s attendent à avoir les mêmes bas prix qu aux États-Unis. Loblaw Companies et Canadian Tire ont quant à eux monétisé leurs actifs immobiliers, créant ainsi respectivement Choice Properties et CT REIT. De son côté, la Compagnie de la Baie d Hudson a fait l acquisition des magasins Saks Fifth Avenue. Il sera donc intéressant d observer si la chaîne de détaillants à grande surface sera en mesure d emboîter le pas au cours des trimestres à venir. Le marché industriel du Canada est demeuré assez actif en 2013, alors que les taux d inoccupation augmentaient timidement dans certains marchés et diminuaient dans d autres. À 1,8 milliards de pieds carrés, l inventaire industriel canadien affichait un taux d inoccupation de 4,6 %, soit 200 points de base en deçà de ceux enregistrés au moment où la récession de 2009 atteignait son paroxysme. Les pénuries ont alimenté la construction de 8 millions de pieds carrés de développements sur-mesure et spéculatifs, lesquels porteront tout juste le taux d inoccupation sous la barre des 5 % en 2014. La demande provient principalement d utilisateurs locaux et américains, et plus particulièrement de géants du détail qui désirent agrandir leur réseau de distribution. Les besoins spécifiques de plus en plus importants, notamment en matière de plafonds élevés et de larges espacements inter-colonnaires, feront augmenter les loyers, ce qui résultera en un défi de taille pour les produits existants moins attrayants. Pendant que le secteur manufacturier se pare à la réémergence de la demande provenant de consommateurs américains, de nouvelles tendances apparaissent. L impression tridimensionnelle, bien qu elle ne s applique pas à tous les secteurs, permet notamment la personnalisation de masse de produits finis. Son arrivée ne sera pas sans impact sur l immobilier : son empreinte de production inférieure permettrait possiblement de rassembler les affaires, la production et la distribution sous un seul et même toit. La nouvelle vision omnidirectionnelle adoptée par les détaillants unit aussi les opérations de vente, d entreposage, de distribution et de logistique. 6

Canada : aperçu et prévisions Optimisme prudent et perspectives mitigées pour 2014 (suite) Toutefois, bien que le commerce électronique occasionne la fermeture et la rationalisation de commerces au fur et à mesure que progresse la migration vers la vente en ligne, des espaces industriels supplémentaires deviendront nécessaires à l exécution des commandes et aux retours de marchandise. L augmentation des taux d intérêt a débuté au printemps de l année 2013. L impact de cette hausse a commencé à devenir de plus en plus évident au fur et à mesure que passaient les semaines : les volumes d investissement ont diminué et la trajectoire des prix dessinait désormais une courbe différente. Au cours des trois premiers trimestres de 2013, seulement un peu plus de 20 milliards $ d actifs avaient changé de main. Au décompte final, le record de 28 milliards $ enregistré en 2012 risque donc de demeurer hors de portée. En tant qu acheteurs les plus actifs du marché au cours des quatre dernières années et responsables des records en matière de volumes et de prix, les FPI sont désormais confrontés à des valeurs stables ou en baisse de leurs unités. Les principes d investissement de base ont changé pour tous les investisseurs, et particulièrement pour ces fonds de placement. Les acheteurs font maintenant face à un environnement plus complexe, où les transactions s effectuent de manière de plus en plus discriminatoire. Comme le capital est plus dispendieux, les investisseurs seront portés à gérer leurs actifs de manière plus attentionnée afin d en améliorer le rendement. Tandis que certains FPI coupent dans leurs achats, d autres choisiront de se débarrasser de certains de leurs biens. La compétition entre les fonds de pension, les compagnies d assurance-vie et les fonds d investissement privés s intensifiera, tandis que les prix élevés inciteront plus d acheteurs à favoriser les développements. Les actifs de qualité et bien occupés maintiendront leur valeur et demeureront hautement convoités, mais les taux de capitalisation augmenteront de manière significative pour les actifs secondaires ou compromis. Toutefois, malgré la menace d une augmentation des taux d intérêt, le capital investi dans l immobilier commercial devrait demeurer bien stable au cours de l année à venir. Bill Argeropoulos Vice-président et Directeur de la recherche, Canada 7

Canada : aperçu et prévisions Canada - Overall Office Vacancy Rate Comparison Superficie Area Area Under Under en construction Construction (msf) (mpc) (msf) Taux Vacancy d inoccupation Vacancy Rate (%) Rate (%) (%) Taux Vacancy d inoccupation Vacancy Rate (%) Rate (%) (%) 20% 18% 20% 16% 18% 14% 16% 12% 14% 12% 10% 10% 8% 6% 8% 4% 6% 2% 4% 0% 2% 0% 8% 8% 6% 6% 4% 4% 2% 2% 0% 0% 10 109 98 87 76 65 54 43 32 21 10 0 Calgary Calgary Calgary Edmonton Edmonton Edmonton Lethbridge Lethbridge Lethbridge Comparaison Canada - Overall des Office taux Vacancy d inoccupation Rate Comparison canadiens : bureaux Montréal Ottawa Québec 2012 2013 2014F Comparaison Canada - Overall des Industrial taux d inoccupation Vacancy Rate canadiens Comparison : industriel Montréal Montréal Ottawa Régina 2012 2013 2014F Régina Toronto Toronto Toronto West (Mississauga) Canada - Area Under Construction Canada Superficie - Area en Under construction Construction au Canada Ottawa 2012 2013 2014F Canada - Overall Industrial Vacancy Rate Comparison 2012 2013 2014F Quebéc City Régina Toronto Toronto West (Mississauga) Vancouver Toronto West (Mississauga) Vancouver Winnipeg Vancouver Winnipeg Canada Canada Winnipeg Bureaux Office Office Industriel Industrial Industrial 8

Calgary Le City of Calgary Water Centre Les excellentes performances économiques alimentent le marché commercial et les investissements. Tous s attendaient à ce que les inondations de juin dernier aient des conséquences sinistres en Alberta, mais des études récentes semblent prouver le contraire. En septembre dernier, RBC Économie expliquait que la solidité de la province et les dépenses suivant les inondations compenseraient pour les défis à court terme provoqués par le désastre. Les signes sont effectivement encourageants, et bien que le projet suscite des craintes relativement à une bulle des sables bitumineux, l annonce du pipeline Energy East pourrait occasionner une croissance de 4,1 % du PIB en 2014. Parallèlement, le prix du baril de pétrole brut Western Canada Select atteignait en moyenne plus de 75 $ en 2013. Les perspectives optimistes dans le secteur de l énergie de l Alberta devraient donc se traduire en demande soutenue d espaces de qualité supérieure par des entreprises pétrolières. Le boom de construction que subissent présentement le centre-ville, le Beltline et les banlieues au sud de Calgary se fait sentir. 21 édifices de bureaux y sont présentement en construction, totalisant à eux seuls plus de 7 millions de pieds carrés. Espaces de bureaux Le taux d inoccupation du marché des espaces de bureaux de Calgary a augmenté en 2013, pour atteindre 6,6 % au troisième trimestre. Au centreville, le taux a dépassé la barre des 5 % pour la première fois depuis les sept derniers trimestres. Les espaces de catégorie AA demeurent toutefois extrêmement rares parce que la demande d espaces de qualité supérieure au centre-ville ne s épuise pas, ce qui stimule le développement de nouveaux projets de bureaux. Au total, la construction huit projets a été annoncée ou amorcée au centre-ville, représentant 5,2 millions de pieds carrés d espace locatif, desquels 61 % sont pré-loués. Espaces commerciaux La force de l économie locale, le grand pouvoir d achat des consommateurs et les offensives agressives de détaillants tels Target et Nordstrom ont alimenté les performances du marché des espaces commerciaux en 2013. TD Economics prévoit que les ventes au détail de l Alberta augmenteront de 6,5 %, ce qui octroierait à la province le premier rang à l échelle nationale. Les questions liées à l étalement urbain de Calgary, notamment les nouvelles lignes directrices municipales et la demande croissante de mise sur pied de complexes autonomes où les gens peuvent vivre, travailler et se divertir, changent le visage du commerce de détail dans les centres urbains et en banlieue. Les promoteurs sont de plus en plus intéressés par des projets de haute densité à vocation mixte, composés d espaces commerciaux au rez-dechaussée et de stationnements souterrains, alors que les étages supérieurs comportent des espaces de bureaux et des condominiums. Espaces industriels Le taux d inoccupation global du marché des espaces industriels de Calgary atteignait 5,5 % à la fin du troisième trimestre de 2013, alors qu il se trouvait à 4,9 % à la fin de 2012. Du point de vue industriel, Calgary bénéficie toujours d une grande confiance de la part des promoteurs et développeurs. L activité de construction la plus élevée a notamment été observée dans le marché du nord-est de la ville, où 3,5 millions de pieds carrés ont été érigés en 2013. Le taux d inoccupation devrait légèrement augmenter au cours de l année 2014, au fur et à mesure que de nouveaux édifices industriels seront annoncés ou construits. Par conséquent, les locataires auront désormais plusieurs nouvelles options à prendre en considération. Investissments Du point de vue des investissements, 2013 a été une année solide à Calgary. Les terrains ont occupé un pourcentage significativement plus élevé de l activité d investissement, et la vente du Jacobs Engineering Building à Quarry Park a établi de nouveaux records grâce à un taux de capitalisation exceptionnellement bas de 5,2 %, ce qui est plus qu inhabituel pour les édifices de bureaux de banlieue en Alberta. Plusieurs grands joueurs institutionnels ont réalisé d importants investissements en matière de développement afin de compenser pour le manque d échanges d actifs existants. Plusieurs complexes d appartements locatifs ont été annoncés en périphérie du centre-ville de Calgary, ce qui met un terme à une perpétuelle tendance privilégiant la conversion résidentielle et le développement de condominiums, prédominante depuis des décennies. Les FPI devraient être plus actifs sur le marché en 2014. Suite au déclin de la valeur des unités et à la hausse du coût des capitaux propres, ces investisseurs s étaient abstenus de procéder à de nouvelles acquisitions en 2013. Leur absence du marché a toutefois été bénéfique pour les investisseurs privés, les fonds de pension et les autres joueurs institutionnels, desquels plusieurs recherchent de façon très agressive des actifs rentables influencés par l économie prospère de l Alberta. 9

Edmonton L édifice Kelly Ramsey Changement de vitesse dans tous les secteurs 2013 s est déroulée sans surprises sur le marché d Edmonton, confirmant ainsi les prévisions d une année où l évolution serait modérée et où les conditions demeureraient stables. Comme dans le reste de la province, le PIB d Edmonton a augmenté de 3,5 %, le taux d inoccupation a dégringolé dans tous les secteurs de l immobilier commercial et l activité de construction bat son plein. Comme la majorité du marché d Edmonton dépend de l industrie de l énergie, la région devrait suivre la motion des indicateurs économiques du pétrole et demeurer solide pour 2014. Les taux d immigration et de croissance phénoménaux qui surpassent ceux du reste du pays laissent croire que l année à venir sera très intéressante sur le marché immobilier commercial de la ville. D importants développements sont à prévoir dans tous les secteurs alors que les taux d inoccupation atteignent des niveaux extrêmement bas. Espaces de bureaux Le taux d absorption du marché des espaces de bureaux d Edmonton est demeuré positif tout au long de l année 2013. À l approche de la fin du troisième trimestre, le taux d inoccupation indiquait 7,6 %, alors qu il se trouvait à 8,8 % un an auparavant. Les taux de location sont quant à eux demeurés relativement stables au cours de la même période, même si les loyers gratuits se font de plus en plus rare parmi les incitatifs offerts sur le marché. Quatre projets de tours de bureaux ont été présentés à Edmonton, ce qui soulève plusieurs hypothèses quant aux conditions du marché en 2014. Plusieurs spéculations quant à l impact qu auront ces quatre édifices potentiels sont émises, bien que le consensus qui s en dégage semble être que les taux de location des immeubles de catégorie A et AA diminueront au fur et à mesure qu augmenteront les taux d inoccupation. L imminence d un tel consensus reste toutefois à voir. Espaces commerciaux Les albertains bénéficient toujours d un revenu disponible supérieur à la moyenne nationale de 150 %, et ce pouvoir d achat s est très bien fait sentir sur le marché en 2013. Le taux d inoccupation global a dégringolé sous la barre des 2 % au cours de l année, témoignant ainsi de la demande excessive et du manque flagrant d espace. 42 nouveaux développements commerciaux sont en construction ou prévus au cours des deux prochaines années. La majorité d entre eux se situe en périphérie de la ville, dans de nouveaux voisinages nécessitant d être desservis par un centre commercial local. Au fur et à mesure que ces développements deviendront disponibles, les taux d inoccupation augmenteront, même s il est possible que les détaillants d Edmonton doivent attendre deux ans avant d observer un retour à la normale. Espaces industriels Les taux d inoccupation dans la région de la capitale albertaine diminuent lentement, atteignant maintenant 3,3 % d un inventaire total de 117 millions de pieds carrés. Même si les taux de location sont demeurés stables au cours de l année 2013, les terrains disponibles en ville se font de plus en plus rares au profit des régions environnantes, qui sont quant à elles de plus en plus convoitées pour de nouveaux développements. Les nouvelles constructions comptent une superficie d environ 1,7 millions de pieds carrés, desquels une grande majorité devrait facilement trouver preneur. Bien sûr, le développement industriel dépend directement du secteur de l énergie, qui offre aussi une externalité positive importante à la ville d Edmonton. 2014 devrait donc être une autre excellente année pour le segment industriel, et les secteurs les plus éloignés de la région peuvent s attendre à une augmentation des activités de développement en cours d année. Investissments Tout comme en 2012, les embouteillages sur le marché des investissements de 2013 n étaient pas le résultat d un manque de capital, mais bien d un manque d opportunités intéressantes disponibles. Même si les prix sont demeurés élevés partout sur le marché, les volumes de transactions ont stagné, particulièrement dans le segment multi-résidentiel, où les taux d inoccupation exceptionnellement bas ont fait drastiquement augmenter les loyers et la rentabilité. Grâce aux faibles taux d intérêt, les investissements immobiliers à Edmonton constituent d excellentes opportunités. Cette tendance devrait par ailleurs se maintenir puisque la Banque du Canada n envisage pas augmenter les taux d intérêt au cours des mois à venir. 10

Montréal La Place Ville Marie Signe encourageant : une nouvelle administration publique est en place à Montréal. L activité économique de la région métropolitaine de Montréal a été plutôt modérée en 2013. Toutefois, les perspectives de croissance s annoncent prometteuses avec l amélioration de la conjoncture économique mondiale. Les travaux de la commission d enquête sur l octroi de travaux de construction dans le secteur public en cours, ainsi que les élections de l automne dans les villes de Montréal et de Laval portent à croire à une amélioration de la gouvernance des administrations publiques. Ces changements laissent également présager la fin du contexte de morosité entourant la gestion des fonds publics et surtout, la dynamisation de l économie montréalaise. Espaces de bureaux Il y a près de 3 millions de pieds carrés de projets de construction présentement à Montréal, dont le tiers est situé au centre-ville. Le projet principal est la tour Deloitte, le nouvel édifice de bureaux de Cadillac Fairview, loué à 70 % aux firmes Deloitte et Rio Tinto. Avec l arrivée de ces nouveaux projets, les taux d inoccupation ont augmenté de 9,8 % à 10,9 % depuis un an. De façon générale, un certain ralentissement des transactions de location se fait sentir, de même qu un nombre croissant de sous-locations sur le marché, celui-ci étant principalement causé par la rationalisation de l espace pour laquelle plusieurs entreprises choisissent d opter. Dans ce contexte, il est prévu que le taux d inoccupation augmente légèrement jusqu à atteindre 11,9% en 2014. Espaces commerciaux Les ventes de détail ont légèrement augmenté au cours des dernières années. Les types de commerces se sont diversifiés, transformant par le fait même la dynamique de l immobilier commercial. La popularité des petits centres commerciaux traditionnels est en déclin constant, au profit des centres commerciaux régionaux, des méga-centres et des carrefours commerciaux. Montréal n échappe pas à l arrivée des grandes chaînes américaines à bas prix et des géants du commerce électronique qu a subi le Canada au cours des derniers mois. Cette nouvelle et sévère concurrence incite les commerçants locaux à réduire les espaces qu ils occupent, entraînant une diminution des loyers par la même occasion. À Mirabel, dans la banlieue au nord de Montréal, un méga-centre Premium Outlets est présentement en construction. Attendu en 2014, cet investissement de 150 millions de dollars doit compter 350 000 pieds carrés et 80 magasins. Espaces industriels Le taux d inoccupation du marché industriel montréalais observé au troisième trimestre indiquait 6,6 %, alors qu il se trouvait à 5,4 % à pareille date un an auparavant. Toutefois, depuis 2010, l inventaire du marché des espaces industriels a perdu 1,7 millions de pieds carrés. Une fois vacants, ces anciens entrepôts ont été transformés en bureaux de style loft, alors que d autres immeubles industriels bien localisés ont été convertis en commerces de détail ou de vente en gros. La réindustrialisation des États-Unis pourrait également avoir un impact favorable sur le marché montréalais dans les prochaines années, grâce à la proximité de la ville aux marchés américains. Investissments En matière d investissements, les volumes de transactions immobilières de 2013 s apparentent aux volumes enregistrés en 2012. La plus importante des transactions réalisées au cours de l année fut le rachat de 50 % des intérêts de la Place Ville Marie par Ivanhoé Cambridge, qui est désormais propriétaire de la totalité du complexe. Par ailleurs, d importants immeubles et portefeuilles immobiliers ont été mis en vente en 2013 et devraient trouver preneur en 2014. Le gouvernement du Québec a annoncé un investissement de 246 millions $ pour la construction d un édifice de bureaux gouvernementaux à l Îlot Voyageur. Une fois terminé en 2019, l immeuble aura une superficie totale de 625 000 pieds carrés. Malgré certaines craintes concernant une hausse des taux d intérêt, les volumes d investissement de 2014 devrait être semblables à ceux des deux dernières années, compte tenu des liquidités des caisses de retraite et du nombre croissant de fiducies de placement immobilier, qui sont quant à elles devenues des joueurs dominants sur les marchés. 11

Ottawa Le centre commercial Bayshore Assouplissement du marché des bureaux et émergence du détail cause du rôle de capitale canadienne de la ville, les marchés À immobiliers commerciaux d Ottawa sont très influencés par l espace qu occupe le gouvernement fédéral au centre-ville. Par conséquent, de nouvelles tendances émergent sur le marché des espaces de bureaux d Ottawa, telles les relocalisations en périphérie du centreville et la demande d édifices plus efficaces et éco-énergétiques. La construction très attendue du train léger sur rail a finalement débuté, et l impact de cette nouvelle infrastructure de transport est important. Le développement autour des nouvelles stations de train a fait l objet de plusieurs spéculations en 2013, comme il sera désormais le cas pour les projets futurs. Espaces de bureaux Un certain doute plane sur le marché des espaces de bureaux du centre-ville d Ottawa. Alors que 2013 tirait à sa fin, Travaux publics et services gouvernementaux Canada (TPSGC) avait considérablement réduit la superficie de ses espaces, et les rumeurs entourant un autre non-renouvellement substantiel se faisaient de plus en plus concrètes. En 2014, le taux d inoccupation du centre-ville devrait donc augmenter jusqu à atteindre un pourcentage de deux chiffres, une première depuis plusieurs années. Au dernier trimestre de 2013, le taux d inoccupation des espaces de bureaux de la région atteignait 5,8 %. Selon les prévisions, ce taux devrait grimper à 6 % en 2014. Sur le plan du taux de disponibilité, le pourcentage s est fixé à 8,2 % en 2013. Cette augmentation semble due à l inoccupation croissante au centre-ville, elle-même occasionnée par l arrivée de nouveaux projets de constructions sur le marché et le taux d absorption négatif observé en 2013. De l autre côté de la ville, la banlieue à l ouest d Ottawa retient son souffle : les restructurations chez Blackberry pourraient avoir un impact désastreux sur le marché de Kanata-Nord, et les rumeurs stipulant qu Alcatel coupe un important nombre de postes jettent une ombre sur le secteur de Kanata en entier. Espaces commerciaux Avec l arrivée de plusieurs nouveaux développements, le marché des espaces commerciaux d Ottawa a été très actif en 2013. Comme la capitale demeure un point de focalisation des détaillants nationaux, les commerçants se battent pour obtenir le meilleur positionnement dans les grands centres commerciaux de la ville. De plus, d importants travaux d agrandissement et de redéveloppement ont été entrepris dans plusieurs de ces complexes commerciaux afin d attirer des géants nationaux et internationaux du détail qui cherchent à s implanter sur le marché. Près du Centre Canadian Tire, à l extrémité ouest de la ville, plusieurs nouveaux développements ont été annoncés, tels le nouveau centre Tanger Outlets et le Bass Pro Shops, qui feront certainement mousser la compétition entre les centres commerciaux existants. L industrie culinaire a également pris de l ampleur sur le marché d Ottawa, comme en témoigne l augmentation de l activité observée parmi les restaurateurs locaux et nationaux. Au cours des mois à venir, les taux d inoccupation bas et l activité de développement actuelle devraient se maintenir, ce qui permettra à Ottawa de demeurer une destination de choix pour les détaillants nationaux qui sont en processus d agrandissement. Espaces industriels Sur le marché des espaces industriels, la demande est restée forte en 2013, ce qui a eu un impact réducteur significatif sur le taux d inoccupation de la région. En effet, ce dernier atteignait 1,9 % au dernier trimestre de 2013, alors qu il se trouvait à 2,8 % à pareille date en 2012. Les faibles taux d inoccupation et les loyers nets élevés attirent toujours les investisseurs nationaux à la recherche de rendements stables. Malgré le grand appétit des acheteurs, les disponibilités limitées et le manque de sites de développement de qualité ont occasionné une compression majeure des taux de capitalisation à travers la ville. Par conséquent, la rénovation et le repositionnement de l inventaire vieillissant auront une importance de plus en plus grande sur le marché industriel d Ottawa. Investissments Les marchés des capitaux d Ottawa ont enregistré d excellentes performances en 2013. Les offres des propriétaires et des utilisateurs ont augmenté en fin d année, ce qui laisse supposer que ceux qui avaient recours à l immobilier comme stratégie d investissement ont choisi de tirer avantage des faibles taux d intérêt. Cette tendance devrait se maintenir en 2014. 12

Québec La Place de la Cité sur le boulevard Laurier Les affaires poursuivent leur cours Avec la réélection du maire Régis Labeaume à l automne, la région de Québec s assure de poursuivre énergiquement son développement économique. Le secteur privé s est beaucoup diversifié et dynamisé depuis une dizaine d années en mettant l accent sur l innovation et la recherche, créant ainsi des emplois de haut niveau. De plus, avec une vaste base de services publics (enseignement, santé, services gouvernementaux), la région s assure une bonne stabilité économique et un bon niveau d emploi, avec un taux de chômage de 5 % inférieur à la moyenne canadienne de 7 %. Espaces de bureaux Suite à la livraison d un million de pieds carrés d espaces de bureaux au cours des années 2011 et 2012, la construction de nouveaux édifices se poursuit avec près de 450 000 pieds carrés dans la Grande région de Québec, desquels environ 50 % ont déjà trouvé preneur. Avec tous ces projets en développement, il est désormais possible d observer un déplacement des activités du centre-ville vers les régions en périphérie, plus particulièrement dans les secteurs de Lebourgneuf et du boulevard Laurier. Cette vague de construction aura sans l ombre d un doute un effet croissant sur les taux d inoccupation. À la fin de 2013, le taux d inoccupation global de la ville était de 6,5 %, mais dans le contexte actuel, il est prévu que ce dernier augmente encore en 2014, jusqu à atteindre 7,2 %. Espaces commerciaux La croissance des ventes de détail a été plutôt faible ces dernières années. Les méga-centres ont changé le visage de l immobilier commercial et les types de commerces se sont diversifiés. Les activités de construction dans le segment commercial ont été très limitées en 2013 et aucun nouveau projet n a été annoncé à ce jour. Seuls les anciens espaces de Zellers dans trois centres commerciaux ont subi des rénovations pour accueillir les magasins Target. Actuellement, les consommateurs sont bien desservis : plus de 1 000 commerces, répartis dans cinq centres commerciaux régionaux et quatre méga-centres, sont à leur service. Face à la concurrence des grandes chaînes américaines à bas prix et des géants du commerce électronique, il faut s attendre à ce que les commerces tentent de diminuer leurs frais d exploitation en réduisant la superficie de leurs espaces et leur loyer. Espaces industriels Toutefois, à l extrémité ouest de la ville, dans le secteur de Saint-Augustinde-Desmaures, le parc industriel s agrandit, et la disponibilité de terrains devrait générer de nouvelles constructions au cours de 2014. Investissments La région de Québec a connu d importantes transactions immobilières en 2013. Les principales transactions ont été la vente de deux mégacentres d une superficie totale de 983 000 pieds carrés (le Méga-centre Lebourgneuf et le RioCan Sainte-Foy) pour la somme de 238 millions $; la vente de deux ensembles multi-résidentiels de 417 appartements (Les Méandres et l Aristocrate) pour 83,5 millions $ et la vente de l édifice à bureaux Bois-Fontaine, 50 millions $ d une superficie 350 000 pieds carrés. Au chapitre des investissements, la construction de l amphithéâtre de Québec, d un total de 400 millions $, est présentement en cours. De plus, la société Almerys investira 34,5 millions $ dans la construction d un nouvel immeuble abritant un centre de données sur un site d une superficie de 400 000 pieds carrés. Nous avons assisté en 2013 à une certaine effervescence des parcs industriels. Les terrains dans les zones industrielles sont désormais occupés à 95 %. Le marché est maintenant caractérisé par une majorité de propriétaires occupants, et par conséquent, peu d immeubles industriels ou d entrepôts locatifs. De plus, peu d immeubles sont à vendre sur le marché. Dans un tel contexte, les loyers et le prix des immeubles subissent une pression à la hausse, jusqu à être équivalents aux prix des nouvelles constructions. 13

Toronto Le Globe and Mail Centre La pause de 2013 met plusieurs secteurs au défi pour l année 2014 Jusqu alors solides depuis la récession, et même durant celle-ci, les marchés immobiliers commerciaux de la Région du Grand Toronto ont enregistré des performances disparates en 2013. Les rationalisations corporatives et les relocalisations vers des espaces plus éco-énergétiques ont stimulé le marché des sous-locations suite à l arrivée des nouvelles constructions, et les inquiétudes liées aux taux d intérêt ont adouci le marché des investissements. Biens que les marchés ne courent pas de risques importants en 2014, ces facteurs imposent plusieurs défis à l immobilier commercial torontois. Espaces de bureaux Ayant jusque-là enregistré d excellentes performances, même au cours des ralentissements économiques, le marché des espaces de bureaux de Toronto a eu beaucoup moins de succès en 2013. Les activités de location ont ralenti, la demande s est affaiblie et les disponibilités en sous-location ont drastiquement augmenté, comme les taux d inoccupation dans tous les secteurs. Bien que les taux de location aient diminué vers la fin de l année, ils demeurent néanmoins parmi les plus élevés, atteignant même des records historiques dans les tours de qualité supérieure au centre-ville. Des conditions similaires sont attendues pour 2014, alors que le marché se prépare pour une autre vague de développement de 7,8 millions de pieds carrés disponibles d ici 2017. 5,8 millions de ces pieds carrés seront érigés au centre-ville, où le taux d inoccupation de 5,6 % est très bénéfique pour les bailleurs. Parmi les annonces de projets importants se trouvent la Tour Ernst & Young d Oxford Properties, le 1, York Street de Menkes Developments et le Globe and Mail Centre de First Gulf. La continuité du développement, particulièrement dans Toronto West, a contribué à contrer tout changement notable du taux d absorption de la ville, maintenant le taux d inoccupation des banlieues à 11,9 %. Les promoteurs se ruent sur les terrains près des artères de transport existantes ou futures, espérant tamiser l attrait qu exerce le centre-ville en modernisant les banlieues. Espaces commerciaux Sears Canada a attiré beaucoup d attention dans les grands titres en 2013 en annonçant la remise du bail de cinq de ses grandes succursales à leur propriétaire, en l occurrence Cadillac Fairview, trois desquelles se trouvent dans la Région du Grand Toronto (Eaton Centre, Sherway Gardens et Markville Shopping Centre). Entretemps, Nordstrom a annoncé son arrivée au Yorkdale Shopping Centre. L ouverture très anticipée de Target dans les anciens magasins Zellers a généré des résultats mitigés. La chaîne américaine a dû affronter plusieurs obstacles, incluant l insatisfaction des consommateurs à l égard de la parité des prix des deux côtés de la frontière. En 2014, le marché des espaces commerciaux continuera à évoluer. Le secteur Bloor/ Yorkville maintient des taux d inoccupation stables, alors qu à l ouest du centre-ville, Liberty Village attire de plus en plus l intérêt des détaillants, dont plusieurs devraient annoncer leur ouverture dans le secteur sous peu. Parallèlement, le réaménagement de Union Station devrait être terminé d ici les Jeux panaméricains en 2015. Une fois terminé, le projet cumulera 165 000 pieds carrés d espaces commerciaux. Les détaillants pourront y miser sur l achalandage élevé de passagers de la station et sur la densité des condominiums et des bureaux qui s est développée au centre-ville au cours des dernières années. Espaces industriels Avec un taux d inoccupation inférieur à 5 %, la demande de nouveaux espaces de distribution modernes a mené à une augmentation de l activité de développement, en réponse aux besoins des grands détaillants locaux, comme Canadian Tire, et internationaux, tels Amazon. Malgré les frais élevés de développement, les nouveaux projets industriels sont particulièrement concentrés dans Toronto West, où plusieurs centres de distribution cumulant de 1 à 1,5 million de pieds carrés sont projetés ou entamés. De plus, Orlando Corporation livrera bientôt le 7875 Winston-Churchill Boulevard, un bâtiment industriel d une superficie de 377 000 pieds carrés doté de plafonds de 36 pieds. Il s agit de la première construction industrielle spéculative offrant des plafonds d une telle hauteur. Les taux d inoccupation augmenteront modestement en 2014, et les utilisateurs seront de plus en plus portés vers les nouveaux projets, diminuant ainsi le taux d absorption des immeubles industriels existants. Investissments Le rythme impressionnant des activités d investissement qui caractérisait le marché depuis les dernières années semble s être essoufflé, majoritairement à cause de la volatilité des taux d intérêt observée dès le début de 2013. Cette volatilité limite le pouvoir d achat des plus gros investisseurs, les FPI, qui sont très sensibles aux fluctuations des taux d intérêt. Au troisième trimestre de 2013, le total des transactions atteignait 8,2 milliards $. Il est donc peu probable que les investissements totaux de l année dernière surpassent ceux de 2012, qui totalisaient 11 milliards $ à la fin du quatrième trimestre. Au cours des mois à venir, les FPI deviendront de plus en plus difficiles en matière d acquisitions, et la compétition s accentuera entre les fonds de pension, les compagnies d assurance-vie et les investisseurs privés. La vente de Bayview Village en décembre 2013, pour un total de 500 millions $, met en évidence le maintien des prix élevés pour des actifs uniques sur le marché qui ne sont pas nécessairement dans les quartiers les plus primés. Toutefois, la compression des taux de capitalisation des actifs secondaires ou compromis semble s être estompée en 2013. 14

Mississauga L édifice A du Mississauga Gateway Centre Croissance modérée prévue en 2014 Les signaux ont été plutôt contradictoires sur le marché de l immobilier commercial de Mississauga en 2013. Les taux d inoccupation croissants et le nombre alarmant de sous-locations sur le marché des espaces de bureaux ont soulevé plusieurs inquiétudes, mais le volume de transactions impressionnant du marché industriel a causé une augmentation des prix. Une croissance modérée est prévue en 2014 sur les marchés de la location et des investissements. Les loyers demandés dans les actifs de catégorie A devraient se maintenir aux niveaux actuels, tandis qu en ce qui concerne les produits de qualité supérieure, la demande augmentera graduellement. Espaces de bureaux Plusieurs changements ont eu lieu sur le marché des espaces de bureaux en 2013. Le taux de disponibilité a augmenté de façon constante, le nombre de sous-locations a explosé au troisième trimestre, les loyers demandés pour les actifs de catégorie A sont demeurés stables, et 560 000 pieds carrés d inventaire additionnel sont présentement en construction. En 2014, tout porte à croire qu un déclin des taux d inoccupation aura lieu sur le marché des immeubles de catégorie A. Ce phénomène sera principalement causé par la migration des locataires vers des actifs de qualité supérieure mieux localisés. Cette activité sur le marché des espaces de prestige aura lieu au détriment des espaces de catégorie B plus âgés, dont les frais d exploitation sont plus élevés, l inoccupation est plus importante et dont l entretien a été négligé. La densité des employés dans les espaces risque également d augmenter afin de maximiser l efficacité des locaux. Espaces commerciaux Alimenté par la cadence croissante des ventes résidentielles dans la Région du Grand Toronto, le marché commercial de Mississauga ne s est pas particulièrement démarqué en 2013. La croissance des ventes de détail est demeurée proportionnelle à l évolution démographique de la région et la demande stable du marché résidentiel. Suite à l augmentation de l aménagement de nouveaux sites dans la zone de Halton Hills, la première phase du nouveau centre Toronto Premium Outlets a été complétée au troisième trimestre de 2013, totalisant à elle seule 350 000 pieds carrés. La popularité croissante du commerce électronique influence énormément les décisions immobilières des détaillants à grande surface. En avril 2013, le géant des fournitures de bureau Bureau en Gros (Staples Canada) a annoncé son intention de fermer 39 de ses magasins. Cette tendance offrira aux plus petits détaillants plusieurs nouvelles options de location, particulièrement dans un marché où le taux d inoccupation se situe entre 1 % et 3 %. Espaces industriels En 2013, les taux d inoccupation et les loyers ont retrouvé des valeurs équivalentes à celles précédant la récession. La cadence rapide des transactions a stimulé l augmentation des taux de location dans toutes les catégories d actifs, ce qui a occasionné une augmentation de la construction spéculative. La pression à la hausse exercée sur les loyers des espaces de plus de 100 000 pieds carrés est aussi le résultat d un manque de produits disponibles sur le marché. Une augmentation des activités de consolidation est prévue pour le début de l année 2014 alors que de nouveaux immeubles seront disponibles, augmentant ainsi légèrement le taux d inoccupation des immeubles existants, desquels les loyers devraient demeurer stables (environ 5,60 $ au pied carré). Le loyer des nouveaux immeubles devrait quant à lui se détailler entre 6,00 $ et 6,50 $ au pied carré. Il est probable que le volume de transactions s affaiblisse au cours de l année parce que les détaillants multinationaux devront s adapter aux enjeux économiques du marché américain. Par conséquent, le taux d absorption risque de diminuer. Investissments En début d année, les investisseurs auront de plus en plus de difficulté à acquérir des actifs industriels de catégorie A. Le marché penchera en faveur des actifs de qualité supérieure à faible risque, et dont les dépenses en capital sont limitées. Selon cette tendance, les fonds de pensions devraient adopter une approche plus agressive en matière d acquisitions industrielles, sans toutefois porter de grand intérêt aux édifices de bureaux en banlieue, plus vulnérables aux conditions de location. Les FPI resteront plus en retrait, du moins en début d année, parce qu ils sont très sensibles aux fluctuations des taux d intérêt, au marché du financement et au prix des unités. De manière générale, les actifs industriels de haute qualité demeureront les cibles les plus intéressantes aux yeux des investisseurs. 15

Vancouver Le 980, Howe Street Demande soutenue et actifs de qualité rares Dans la première moitié de 2013, la demande d immobilier commercial en Colombie-Britannique atteignait presque des records, malgré la rareté des investissements due au manque d actifs de premier choix. L activité transactionnelle est néanmoins demeurée élevée comparativement aux années précédentes, notamment grâce à la conclusion de plusieurs transactions au cours de la deuxième moitié de 2013. L augmentation des ventes et des investissements de cette période sont en partie attribués aux élections provinciales qui ont eu lieu en mai, et qui ont eu pour effet de renforcer la confiance des entreprises et d alimenter l élan du marché immobilier commercial, déjà très actif. Espaces de bureaux En 2013, le marché immobilier commercial est demeuré relativement calme. Un fort contraste avec 2014 devrait donc être observable puisqu une augmentation drastique de l activité est attendue sur le marché de Vancouver au cours des prochains mois. Les nouvelles disponibilités se sont faites plutôt rares dans le Metro Vancouver l année dernière, mais plusieurs des édifices qui étaient alors en construction seront livrés au cours de 2014. Au centre-ville seulement, 2,1 millions de pieds carrés étaient en construction à la fin de 2013, en plus de 3,5 millions dans les quartiers périphériques. La catégorisation des actifs du marché du centre-ville devrait par conséquent changer de façon importante au cours des prochains mois. De plus, les espaces disponibles en souslocation sont de plus en plus courants, et la migration vers des espaces de qualité supérieure pourrait faire diminuer les taux de location, particulièrement dans les immeubles de catégorie A et B. Espaces commerciaux En 2013, la demande soutenue d espaces commerciaux a été confrontée à une diminution des ventes immobilières due au manque d actifs de qualité dans les marchés principaux. Les volumes de transactions devraient demeurer stables au cours des mois à venir comme les vendeurs cherchent à se défaire de leurs actifs moins centralisés et la demande demeure forte. Tout semble indiquer que les acheteurs baseront leurs achats sur les principes de base de l investissement, plutôt que de focaliser sur les revenus et le rendement. Il s en suivra vraisemblablement une polarisation entre les marchés primaires et les marchés secondaires/tertiaires. Les vendeurs peuvent donc s attendre à devoir ajuster leurs prix afin d assurer la conclusion d une transaction. Espaces industriels La confiance règne sur le marché industriel du Metro Vancouver, surtout depuis le mois de mai 2013. Malgré les millions de pieds carrés qui se sont ajoutés à l inventaire industriel au cours de l année dernière, le taux d inoccupation est demeuré pratiquement inchangé, se maintenant sous la barre des 4 % partout à travers la région. Les taux d inoccupation dans les grands complexes de distribution sont demeurés extrêmement bas dans tous les marchés, et le manque de disponibilité des terrains industriels devient de plus en plus inquiétant. Les nouvelles constructions demeureront une priorité en 2014, surtout en matière de centres de logistique et de distribution destinés aux grands utilisateurs, alimentant ainsi les investissements dans le développement d infrastructures portuaires et routières de la région. 2014 marque également l ouverture de la South Fraser Perimeter Road, cette nouvelle infrastructure routière de 1,3 milliard $ destinée aux poids lourds. L autoroute relie deux terminaux conteneurs, l un existant et l autre en construction, un centre d exportation de charbon et plusieurs artères industrielles aux infrastructures routières existantes. Investissments En 2013, la rémission économique du marché s est complétée, permettant un retour à des conditions d investissement plus courantes. Cette normalisation contrôlée des conditions du marché a été ralentie par les facteurs d emploi et économiques ternes qui se sont manifestés vers la fin de l année 2013. Le marché immobilier commercial du Metro Vancouver a été affecté par le retrait qu ont pris les FPI canadiens, réduisant la compétition pour les actifs de qualité supérieure. Néanmoins, les acheteurs locaux et institutionnels les mieux dotés en capital ont profité de l occasion pour se précipiter sur les actifs comparables disponibles sur le marché, ce qui devrait se maintenir en 2014. Le Metro Vancouver demeure un marché incontournable pour la plupart des types d investisseurs, et le manque actuel qui persiste dans toutes les catégories d actifs contribuera à maintenir la demande forte et les prix élevés. 16