Commission de Gestion du Conseil Général de la Commune de Sierre

Commission de Gestion du Conseil Général de la Commune de Sierre Rapport sur le crédit d engagement pour la réalisation de l équipement de la zone industrielle de DAVAL Sierre, mai 2006

Table des matières INTRODUCTION... 3 ANALYSES ET COMMENTAIRES... 4 HISTORIQUE... 4 DÉFINITION DU BESOIN... 5 BUDGET D INVESTISSEMENT... 6 CHARGES D EXPLOITATION... 8 PLANIFICATION FINANCIÈRE... 8 CONCLUSION... 9 Rapport de la Commission de Gestion 2-10 Crédit Daval

INTRODUCTION Avec cette demande d investissement pour l équipement de la zone industrielle de Daval, nous constatons que le souhait d investir de la part du Conseil Municipal est bien présent actuellement. Cette initiative répond parfaitement aux multiples demandes des Commissions de Gestion successives dans le but d améliorer la qualité de vie des citoyens et d offrir des opportunités supplémentaires pour la Ville de Sierre. Nous approuvons donc l initiative de l Exécutif sierrois d investir au vu des résultats extraordinaires des comptes 2005, ainsi que de la confortable fortune. Etant donné le message du Conseil Municipal daté du 12 avril 2006 au Bureau du Conseil Général concernant «l octroi d un crédit d engagement pour la réalisation de l équipement de la zone industrielle de Daval» et les compétences du Conseil Général (art. 20 RCG), le Bureau du Conseil Général a décidé de confier à la Commission de Gestion en date du 18 avril 2006, le mandat suivant : - examiner les documents soumis du point de vue financier - préaviser sur l entrée en matière - discuter le détail - donner un préavis sur l objet en question - rapporter au Conseil Général lors de la prochaine séance La zone de Daval est actuellement dédiée dans sa majeure partie à des exploitations agricoles, sur une surface totale de 22.5 hectares. Elle ne dispose pour le moment d aucune infrastructure permettant l implantation de diverses activités industrielles ou autres. L octroi de ce crédit garantira l équipement technique et fonctionnel de cette future zone industrielle, à la charge de la Commune de Sierre pour un montant de Frs. 7'337'899.- Il faut toutefois signaler que l ensemble de ces 22.5 hectares ne sont pas en totalité la propriété de la Commune. La répartition est la suivante : - Commune de Sierre plus de 55'000 m 2 - Bourgeoisie de Sierre près de 34'000 m 2 - Consortage du bisse de Chippis - 20 propriétaires privés Les 40% de la surface sont en mains de collectivités publiques locales. De plus, le nombre de propriétaires étant faible, cela facilitera l ensemble des démarches. Les analyses et les commentaires ci-après reflètent le travail de la Commission de Gestion par rapport à cette demande de crédit, et nous espérons apporter certaines remarques pertinentes. Rapport de la Commission de Gestion 3-10 Crédit Daval

ANALYSES ET COMMENTAIRES Historique Il nous paraît important de comparer cette future zone industrielle avec la zone actuelle des Iles Falcon, à travers les différents points suivants : - le début de l'exploitation des Iles Falcon (grande boucle) date de 1982-1983, ce qui correspond donc à l achèvement de l équipement de cette zone. Divers aménagements (petite boucle entre autres) sont venus se greffer sur cette zone jusque dans les années 1986 1987. Cela signifie qu un tel investissement pour une zone industrielle est réalisé en plusieurs étapes - la surface de la zone des Iles Falcon représente une superficie d environ 30 hectares et non 20 hectares comme mentionné dans le message du Conseil Municipal. Cette zone est aujourd hui occupée dans sa quasi-totalité, il doit rester environ 10'000 à 15'000 m2 de terrain à disposition ce qui correspond à une occupation des parcelles d'environ 95%. A signaler que cette zone industrielle accueille actuellement une septantaine d'entreprises réparties dans une cinquantaine de bâtiments ou halles - le coût de l investissement à la charge directe de la Municipalité représentait un montant de Frs. 3'000'000.- à Frs. 3'500'000.- comprenant une route d une longueur d environ 2 kilomètres. Une recherche plus approfondie du montant de l investissement n a pas été demandée - selon les chiffres disponibles à la Commune, une estimation des coûts d exploitation de Frs. 120'000.- / an nous a été transmise. Il n est pas possible de connaître exactement le montant ou la répartition de ces frais, aucune comptabilité analytique n étant disponible En résumé et suite à l expérience faite pour la zone industrielle des Iles Falcon : - un tel crédit d engagement voté aujourd hui ne sera pas dépensé dans sa totalité en une seule étape. La réalisation successive des 3 zones se fera dans les années à venir (5 ans, 10 ans, 20 ans) selon les demandes pour l extension de cette zone - vu le taux d occupation actuel des îles Falcon, une nouvelle zone industrielle nous paraît nécessaire - Le montant de l investissement des Iles Falcon nous donne un ordre de grandeur quantifiable. Il n est pas judicieux de tirer un parallèle avec le crédit demandé aujourd hui, car la technique actuelle a évolué et que les indices des prix de la construction ne sont connus que depuis quelques années Rapport de la Commission de Gestion 4-10 Crédit Daval

Définition du besoin Il n est pas nécessaire de justifier trop longtemps le besoin en zone industrielle. Il suffit de connaître la superficie encore disponible des Iles Falcon et également le taux d occupation des constructions implantées, pour se rendre compte que la Municipalité n a que très peu de place pour pouvoir accueillir de nouvelles activités principalement dans le secteur secondaire. Plusieurs demandes d implantation industrielle sont déjà parvenues à la Municipalité. Pour le moment, cette dernière en a pris acte et a simplement répondu que la décision d équiper la zone de Daval devait dans un premier temps être entérinée par le Conseil Général en date du 14.06.2006. Un projet industriel concret attend actuellement cette décision pour implanter sur ce nouveau site cette première entreprise qui offre un potentiel d une quinzaine de places de travail pour un investissement global de Frs. 10'000'000.- à Frs. 15'000'000. -. Lors de la mise à l enquête publique du Plan d Aménagement Détaillé (PAD) en 2004, 2 oppositions ont été déposées, elles ont fait l objet de séances de conciliation. Pour le lancement de la procédure de remembrement, l argumentaire de ces oppositions a été considéré et cellesci devraient en principe être levées. La localisation de la zone de Daval se trouve dans le prolongement des zones industrielles des communes voisines de Chippis et de Chalais. Cette nouvelle zone aura comme atouts prédominants : - un accès aux principaux axes routiers - un éloignement important des zones actuelles d habitations, ce qui permet de diminuer les nuisances potentielles engendrées par de telles activités La planification des travaux est découpée en trois étapes : - étape A environ 8.2 hectares zone centrale durée réalisation : 12-18 mois - étape B environ 4.7 hectares zone est durée réalisation : 5-7 mois - étape C environ 9.6 hectares zone ouest durée réalisation : 6-8 mois Il s agit ici d une estimation sur la base d un besoin continu et successif de places industrielles. Cette demande n étant pas prévisible une certaine réserve doit être gardée. Avec ce nouveau plan d aménagement (PAD) de la zone industrielle et suite au remembrement, les différents propriétaires resteront en possession de leur bien. Ils devront cependant céder une partie de leur terrain, soit le 18.2 %, pour une surface totale d environ 41'000 m 2, afin d y implanter les équipements publics et de fonctionnement. Le financement de ces équipements sera réparti entre les différents propriétaires. Chaque propriétaire sera ensuite libre de vendre sa parcelle aux conditions définies avec l acheteur. Rapport de la Commission de Gestion 5-10 Crédit Daval

Budget d investissement Le projet d équipement a présenté plusieurs variantes techniques. Ces différentes variantes ont fait l objet d une évaluation multicritère dans le but d optimiser la prise en compte des impératifs liés à l investissement à réaliser, à l aménagement du territoire mais également aux exigences de fonctionnement et d exploitation des équipements de cette zone. Pour l investissement, le choix des éléments techniques à mettre en œuvre ne varie guère d une option à l autre. Nous signalons également que cet investissement répond au Règlement du Conseil Communal (RCC, article 117) qui impose un 10% de surfaces vertes pour ce type de secteur. Le projet actuel prévoit un 8%, donc l exigence est quasiment remplie. Afin de renforcer Sierre dans son appellation «Cité de l Energie», le principe de raccordement obligatoire à une source de chauffage central à distance a été inscrit dans le règlement du PAD. Toutefois, les installations spécifiques au chauffage à distance ne font pas partie de l octroi du crédit d engagement. Le devis global de l aménagement de la zone industrielle de Daval est présenté ci-après, établi avec les informations suivantes : - frais d études et de services engagés ou à attribuer - valeur moyenne actuelle des terrains sur cette zone : Frs. 60.- / m2 - étude d avant-projet des travaux de génie civil, avec les prix du marché - coûts pour les réseaux de SIESA, Swisscom et Sogaval Etudes et frais Frs. 619'452.00 Travaux préliminaires Frs. 335'000.00 Route et génie civil Frs. 5'399'785.00 Infrastructures souterraines Frs. 2'984'852.00 Aménagements Frs. 1'126'693.00 Divers (estimé à 10%) Frs. 1'046'578.00 Total I (y compris la TVA) Terrains Frs.11'512'360.00 Frs. 2'460'000.00 Total II (valeur globale des 22.5 hectares) Frs.13'972'360.00 A ce total II, il faut soustraire les frais pris en charge directement par les propriétaires de certains réseaux, comme SIESA, Swisscom et Sogaval, pour un montant de Frs. 1'563'410.- Il faut encore signaler que les surfaces nécessaires aux équipements de cette zone seront cédées par leurs propriétaires lors du remembrement (18.2 % de leur surface), la Commune de Sierre ne devra pas effectuer de rachat de terrain. Toutefois, elle devra également participer, à hauteur du même pourcentage, à la mise en commun des terrains nécessaires aux équipements. Ceci implique, comptablement, un transfert du patrimoine financier vers le patrimoine administratif d un montant de Frs. 280'280.- selon la valeur comptable et non selon la valeur actuelle du marché, soit un prix de Frs. 28.- / m 2. Rapport de la Commission de Gestion 6-10 Crédit Daval

Le taux de participation des différents propriétaires à la réalisation de cet ouvrage sera connu seulement après la procédure de remembrement. Ce taux est fixé selon la loi en vigueur et n est donc pas encore acquis. En pratique il peut fortement varier mais avec l expérience, on admet une participation de la Municipalité de l ordre de 30% mais au minimum de 25%. La contribution des autres propriétaires est à ce jour estimé à un montant de Frs. 2'734'990.00. Il est prévu de réaliser deux giratoires sur la route cantonale traversant Nord-Sud cette nouvelle zone industrielle. La loi sur les routes gère le mode et la répartition des frais engagés sur cette route cantonale. Elle prévoit que : «les frais de construction de croisements nouveaux sont à la charge du compte de la nouvelle loi publique». C est la nouvelle desserte de Daval qui conditionne la réalisation des deux giratoires. La Commune de Sierre doit donc en assumer les frais. Les coûts relatifs à la construction de ces carrefours ont donc été inclus dans le devis présenté et font partie des frais d aménagement de la zone. Nous obtenons au final : Etudes et frais + Frs. 619'452.00 Travaux préliminaires + Frs. 335'000.00 Route et génie civil + Frs. 5'399'785.00 Infrastructures souterraines + Frs. 2'984'852.00 Aménagements + Frs. 1'126'693.00 Divers (estimé à 10%) + Frs. 1'046'578.00 Total I (y compris la TVA) + Frs.11'512'360.00 Participation des réseaux privés (SIESA, Swisscom et Sogaval) - Frs. 1'563'410.00 Transfert du patrimoine financier au patrimoine administratif + Frs. 280'280.00 Contribution de tiers (propriétaires) - Frs. 2'734'990.00 Divers : adaptation du montant des divers - Frs. 156'341.00 Total du Crédit d Investissement + Frs. 7'337'899.00 Un retour sur investissement, non chiffrable actuellement, sera réalisé lors de la vente ou de la location des parcelles appartenant à la Municipalité. Rapport de la Commission de Gestion 7-10 Crédit Daval

Charges d exploitation Les charges d exploitation sont difficilement chiffrables. Nous pouvons simplement constater que ces coûts seront progressifs en fonction de la réalisation successive des trois zones prévues. Nous pouvons départager ces coûts d exploitation en deux catégories. Routes et équipements Un montant de Frs. 80'000.00 / an est estimé pour la première étape et lorsque la zone sera entièrement aménagée un montant de Frs. 150'000.00 / an est prévu. Nous pouvons uniquement comparer ces montants avec les Frs. 120'000.00 / an des Iles Falcon pour admettre que cette estimation est correcte. Espaces verts Concernant les espaces verts les données sont mieux connues : surfaces plantées, nombre d arbres etc. Ces coûts sont ceux à payer afin de répondre au Règlement Communal de Construction. Pour l extension finale, ce montant d exploitation des espaces verts devrait se monter à Frs. 40'000.00 / Frs. 60'000.00 / an. Nous nous permettons de signaler que cette tâche qui représente environ 1 poste de travail à l année pourrait très bien être soustraitée. Les taxes et les impôts, qui seront perçus aux futurs résidants de cette zone industrielle, permettront de réduire en valeur nette les frais de fonctionnement. Planification financière Comme déjà exprimé dans le chapitre précédent, la réalisation sera faite par étape selon la demande et l évolution de l expansion de cette zone. En suivant le calendrier actuel, les travaux liés à l aménagement de la zone 1 pourraient débuter au printemps 2007, pour une durée théorique de 12 à 18 mois. Le montant financier engagé pour la réalisation de cette première étape représente environ le 62% du montant du crédit, soit environ Frs. 4'550'000.00. Pour les 2 étapes suivantes, nous avons estimé la répartition des coûts comme suit : Etape 2 Etape 3 Frs. 1'055'000.00 Frs. 1'730'000.00 Cette répartition est basée sur des coûts calculés sur la base des valeurs du marché actuel. Si les étapes 2 et 3 sont réalisées dans plusieurs années, il faudra réadapter ces montants en fonction de l indexation des indices des prix de la construction. Rapport de la Commission de Gestion 8-10 Crédit Daval

CONCLUSION Parvenus au terme de notre mandat d analyse pour l octroi d un crédit d engagement pour la réalisation de l équipement de la zone industrielle de Daval, sur la base des documents qui nous ont été fournis ainsi que des entretiens qui nous ont été accordés par les personnes impliquées dans ce projet, nous vous faisons part des conclusions suivantes : - La zone industrielle des Iles Falcons étant à ce jour occupée à plus de 95%, afin de pouvoir répondre aux demandes d implantation de nouvelles entreprises, cet investissement nous paraît indispensable et opportun - l étude détaillée de ce crédit d engagement a permis de faire ressortir et de donner une crédibilité au montant de Frs. 7'337'899.00 à la charge de la collectivité, pour l équipement de cette nouvelle zone industrielle de Daval. Il est à noter que ce montant est basé sur les valeurs du marché actuel. Si les étapes 2 et 3 sont réalisées dans plusieurs années, ces montants devront être réadaptés en fonction de l évolution de l indexation des indices des prix de la construction - la saine situation financière de la Commune de Sierre permet d absorber ce crédit d engagement sans avoir recours à l emprunt - en l état actuel du projet, la contribution financière des propriétaires n est pas garantie, le taux réel de participation, estimé actuellement à 70%, sera connu dès la fin de la procédure de remembrement. Une variation de 5% apportera une plus/moins value de l ordre de Frs. 435'000.00 - la nécessité de tout mettre en œuvre pour qu une centrale de chauffe ou un autre moyen de production d énergie propre soit implantée dans cette zone, afin de renforcer le label «Sierre Cité de l Energie». Le réseau de distribution de "chaleur" ne doit pas être réalisé sans avoir l'assurance qu une centrale de chauffe soit implantée. Pour cette raison, le coût du réseau de distribution n'a pas été intégré au crédit d'engagement. Si cette hypothèse devait être réalisée, la question du financement du réseau devrait être traitée simultanément avec celle du financement du groupe de production - vu l état de vétusté actuel de la Step intercommunale de Granges, nous demandons au Conseil Municipal d être attentif à cet apport supplémentaire d eaux usées, de prendre les dispositions nécessaires afin de présenter au Conseil Général, en 2007, une situation réelle de l état de ces installations et au besoin de lui proposer un plan d investissement - Selon l évolution de l utilisation de ce crédit d engagement, nous demandons au Conseil Municipal d inclure, dans son message émis lors de la publication des comptes annuels, un état détaillé de ce crédit ainsi que la situation d avancement des travaux et une projection des travaux futurs liés aux besoins. Arrivée au terme de son travail sur l analyse de cette demande de crédit, la Commission de Gestion recommande au Conseil Général l entrée en matière ainsi que l acceptation de «l octroi d un crédit d engagement pour la réalisation de l équipement de la zone industrielle de Daval» pour un montant de Frs. 7'337'899.00 Rapport de la Commission de Gestion 9-10 Crédit Daval

Nous adressons nos remerciements à MM. Stéphane Delaloye et Mario Rossi pour leur disponibilité et leur engagement lors de nos divers entretiens, demandes et investigations. Ainsi lu et approuvé à l unanimité des membres présents de la Commission de Gestion lors de la séance du 18 mai 2006. COMMISSION DE GESTION Michelle Vioget Loye Présidente Gilles Barmaz Rapporteur Rapport de la Commission de Gestion 10-10 Crédit Daval