Le marché immobilier sur l Île-Perrot Mini-conférence présentée le 22 octobre 2014 à l AGAIP Richard Beaumier, mba, fca, fcpa Courtier immobilier agréé Groupe-Sutton Distinction R.B.
Aperçu Un peu d histoire Le marché immobilier résidentiel actuel (CIGM, Vaudreuil-Soulanges et les 4 villes de l Île-Perrot). Est-ce un bon moment pour acheter? Pour vendre? Immobilier commercial : Valorisation des plex, des immeubles commerciaux et vente d entreprises. Varia et questions de l assistance.
Évolution des prix de l immobilier à long terme au Canada : 3,5% par an
La décennie 90 Montréal Un marché qui dort : + 7,2% ou 7 dizième de 1% par an
La décennie 2000 Montréal Explosion des prix de 114% ou 7,9% par an. Causes?
2010 à ce jour Montréal Le calme revient : +11,8% en 4 ans ou 2,7% par an
En résumé : 24 ans : 1990 à 2014 Montréal - Croissance des prix de 156% ou 4% par an Évolution réelle des prix sur le marché immobilier depuis 1990 (Région de Montréal) 4% par an
Un marché légèrement surévalué de 11% Au cours des dernières 24 années, le marché a crû de 4% soit à un rythme plus élevé que la moyenne à long terme de 3,5%. Réel : 156% Moyenne normale : 128% Conclusion : Surévaluation potentielle de 11% 1 (228/256) ; 11%
Pour corriger la situation Pour corriger cette surévaluation : La prochaine décennie affichera probablement un taux de croissance de 2% par an. Déjà amorcé : Voir indice teranet depuis le début de l année 2014 Nous pourrions aussi avoir une période de 3 ans de croissance nulle.
12 derniers mois : Moins de 1% de hausse des prix - Montréal
Aujourd hui : Le marché immobilier en général Un marché d acheteurs depuis plusieurs trimestres Augmentation du nombre de propriétés inscrites Ralentissement du nombre de propriétés vendues Augmentation du nombre de jours pour vendre
Cause du ralentissement du marché immobilier Surchauffe dans certaines régions du Canada (Ouest du Canada et Toronto) Mesures prises par le Ministre des finances du Canada Resserrements des conditions hypothécaires Période d amortissement de 40 à 25 ans par exemple
Analyse du marché : CIGM et Vaudreuil-Soulanges sept. 2013-2014 (9 mois)
Les vendeurs se ruent aux portes Inscriptions - septembre 2013-2014 (9 mois) CIGM : + 9,5% Sept 2014 : 94,162 Sept 2013 : 85,966 Vaudreuil-Soulanges : + 5% Sept 2014 : 2536 Sept 2013 : 2414 Le marché se détériore moins rapidement dans Vaudreuil- Soulanges car les inscriptions croissent à un rythme moins élevé que la CIGM.
Nombre de ventes - septembre 2013-2014 (9 mois) CIGM : - 2,3% Sept 2014 : 59,196 Sept 2013 : 60,620 Vaudreuil-Soulanges : + 2,2% Sept 2014 : 1742 Sept 2013 : 1704 Le marché se rétablit mieux dans Vaudreuil-Soulanges car le nombre de ventes a repris une croissance positive par rapport à la CIGM.
Patience! Nbre de jours requis sept. 2013-2014 (9 mois) CIGM : + 9,3% Sept 2014 : 118 Sept 2013 : 108 Vaudreuil-Soulanges : + 9,1% Sept 2014 : 120 Sept 2013 : 110 Le nombre de jours requis pour vendre est en hausse de 10 jours, à environ 4 mois.
Les acheteurs ont pris le contrôle. Ratio Vendeurs/acheteurs Sept 2013-2014 (9 mois) CIGM : + 12% Sept 2014 : 14.3 Sept 2013 : 12,8 Marché : ACHETEUR Vaudreuil-Soulanges : + 2,75% Sept 2014 : 13.1 Sept 2013 : 12,75 Marché : ACHETEUR MARCHÉ ACHETEUR
Vaudreuil-Soulanges / L Île-Perrot - septembre 2013-2014 (9 mois)
Inscriptions - L Île-Perrot : + 5,4% VS : + 5% Sept 2014 : 2536 Sept 2013 : 2414 IP : + 4,5% Sept 2014 : 138 Sept 2013 : 132 NDIP : + 6,3% Sept 2014 : 152 Sept 2013 : 143 Pincourt : + 6% Sept 2014 : 156 Sept 2013 : 147 TV : Stable Sept 2014 : 17 Sept 2013 : 17
Ventes - L Île-Perrot : - 2,2% VS : + 2,2% Sept 2014 : 1742 Sept 2013 : 1704 IP : - 2,6% Sept 2014 : 112 Sept 2013 : 115 NDIP : - 26,6% Sept 2014 : 80 Sept 2013 : 109 Pincourt : + 10,5% Sept 2014 : 189 Sept 2013 : 171 TV : +42% Sept 2014 : 17 Sept 2013 : 12
Jours requis : en hausse VS : + 9,1% Sept 2014 : 120 Sept 2013 : 110 IP : - 1,1% Sept 2014 : 91 Sept 2013 : 92 NDIP : + 10% Sept 2014 : 115 Sept 2013 : 104 Pincourt : + 3,8% Sept 2014 : 80 Sept 2013 : 77 TV: - 43% Sept 2014 : 71 Sept 2013 : 124
Nature des marchés sur l Île- Perrot : ACHETEUR VS : MARCHÉ ACHETEUR IP : MARCHÉ ACHETEUR NDIP : MARCHÉ ACHETEUR Pincourt : MARCHÉ ÉQUILIBRÉ TV: MARCHÉ ACHETEUR
Est-ce un bon moment pour acheter? Le marché est présentement à l avantage des acheteurs en général (Équilibré est égal à 8:1). Vendeur le matin, acheteur le soir Dans une perspective à long terme, l immobilier demeure un bon placement. Être propriétaire est généralement mieux qu être locataire. Au Québec, 40 % des ménages sont locataires. Les propriétaires ont un revenu médian plus élevé que l ensemble de la population.
Est-ce un bon moment pour vendre? La valeur des propriétés à revenus est sensible à la hausse des taux d intérêt. Si les taux à long terme montent, les valeurs diminueront. L Inflation réduira l effet de cette baisse,
Évolution du taux de rendement des 6+ plex - Vaudreuil-Soulanges
Exemple de l effet de la hausse éventuelle des taux d intérêts sur la valeur des actifs Multiplex Revenu d exploitation net de 60 000$ Taux de rendement actuel : 6% Juste valeur probable : 1 000 000$ Revenu d exploitation net de 60 000$ Taux de rendement actuel : 8% Juste valeur probable : 750 000$ Une hausse de 2% des taux d intérêts entraîne une baisse des justes valeurs marchandes de 25% (1 (750 000$/1 000 000$)) En supposant aucune inflation.
Commentaires sur l évaluation des plex La valeur d un duplex, d un triplex et d un multiplex ne se mesure pas de la même façon. Duplex et triplex s évaluent comme une résidence unifamiliale avec un revenu de loyer Le 6 plex et + s évalue généralement sur la base d un taux de rendement.
Valorisation des immeubles commerciaux Le taux de rendement normal pour mesurer la valeur des immeubles commerciaux est généralement 1 à 2 pourcent plus élevé que celui des propriétés à revenus: A cause des risques inhérents d espaces vacants plus élevés dans les immeubles commerciaux en comparaison avec les immeubles résidentiels (plex). Cela signifie que les immeubles commerciaux coûtent relativement moins cher qu un immeuble résidentiel à revenu pour un même flux monétaire net
L évaluation municipale n est pas une panacée La valeur municipale n est pas une panacée La valeur municipale est établie pour 3 ans avec une année de retard. Elle sert à taxer et non à établir la valeur aux fins de revente. Éviter le piège de s y fier.
Vente d actions / achat d actifs La valeur d une entreprise ou d un bien immobilier détenus par le biais d une société par actions n est pas la même selon qu on décide de vendre les actifs ou les actions à cause des avantages fiscaux inhérents à chaque type de transactions. Possibilité de réaliser des opérations hybrides. Les acheteurs et vendeurs ont des intérêts conflictuels.
Merci! Richard Beaumier, mba, fca, fcpa, cfa Courtier immobilier agréé, dirigeant d agence Groupe Sutton Distinction R.B.