Votre Conseiller Newsletter d informations juridiques et fiscales Fippatrimoine.com N 57 Février 2014 ELEPHANT PATRIMOINE Gérard CHIQUOT 9 rue de Courtalin - Marne La Vallée 77700 MAGNY LE HONGRE 01 64 63 69 81 g.chiquot@fippatrimoine.com Dossier page 2 à 5 L acquisition en viager : un investissement à reprendre en considération L allongement de la durée de vie et la faiblesse des prestations de retraite sont des préoccupations de premier ordre pour les personnes âgées. Ainsi, des sources de revenus complémentaires doivent être explorées. Longtemps laissé à la marge, le viager immobilier retrouve ses lettres de noblesse en apparaissant comme un outil d aide intergénérationnel. Nous vous proposons de redécouvrir cette technique permettant : Au vendeur, de se constituer des revenus complémentaires ; A l acheteur, d acquérir un bien immobilier sans avoir recours à l emprunt. Brèves en page 6 social Plafond de la sécurité sociale pour 2014 fiscal Le taux d intérêt légal pour 2014 est toujours aussi faible
les principes de l acquisition en viager Fippatrimoine.com La vente d un bien immobilier moyennant une rente viagère est un contrat permettant à une personne propriétaire d un bien immobilier (le crédirentier), de vendre son bien tout en se réservant un revenu (rente) qui lui sera versé jusqu à son décès par l acquéreur (débirentier), et éventuellement la jouissance du bien (viager dit «occupé»). Bien souvent, le crédirentier sera une personne âgée disposant de peu de ressources et n ayant pas d héritier. Sa principale problématique sera de se constituer des revenus complémentaires. Exemple Prenons l exemple d une septuagénaire, veuve et sans enfant. Celle-ci est propriétaire de sa résidence principale, mais pour autant, elle ne dispose pas de revenus suffisants pour assurer son train de vie (elle n a jamais travaillé et la pension de réversion qu elle perçoit est faible). La vente de sa résidence principale en viager lui permettra de conserver son lieu de vie, tout en bénéficiant de revenus complémentaires. En règle générale, le crédirentier percevra : Un capital initial (le bouquet) Une rente à vie Viager libre ou viager occupé? Le choix appartiendra bien sûr au crédirentier en fonction de ses souhaits. Le viager est dit «libre» lorsque le crédirentier n en conserve pas l usage. Dans ce cas, le débirentier dispose du bien immédiatement et peut, à ce titre, l occuper ou le louer. Le viager est dit «occupé» lorsque le crédirentier se réserve le droit d habiter le bien sa vie durant. Dans ce cas, le débirentier n a la pleine jouissance du bien qu au décès. La vente peut prévoir une dissociation entre nue-propriété et usufruit, ou plus souvent entre droit d usage et d habitation. S il s agit d un usufruit, le vendeur conserve la possibilité d occuper personnellement le bien ou de le louer. Cette possibilité de location est un désavantage pour l acquéreur car celui-ci ne sera pas certain de récupérer le bien au décès puisqu un locataire pourra être dans les lieux. C est pourquoi, en pratique, on démembre en droit d usage et d habitation, dans ce cas, le crédirentier peut seulement habiter le bien, il ne peut pas le louer. Le viager «occupé» représente la majorité des ventes puisque bien souvent l opération porte sur la résidence principale du crédirentier qui souhaite continuer à occuper le bien. Bien entendu, le viager libre sera estimé plus cher qu un viager occupé. Le taux de la rente sera fonction de la prise en compte de multiples éléments tels que la valeur du bien et si celui-ci est vendu libre ou occupé, l existence et le montant du bouquet versé, l espérance de vie du crédirentier, et le taux d intérêt du marché. Viager sur une tête ou sur deux têtes? La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête, bien souvent le conjoint. Dans ce cas, à la mort du premier époux, l acheteur continuera à payer la rente au second époux.
Malgré une apparente souplesse, la loi encadre le calcul de la rente viagère pour ne léser aucune des parties. Fippatrimoine.com Le bouquet Le versement du bouquet n est pas impératif. Il est cependant vivement conseillé pour les raisons suivantes : Il permet au crédirentier de percevoir un capital, dès la vente, qu il pourra utiliser comme bon lui semble. Plus le bouquet sera important, moins la rente le sera. Cela limitera les risques d insolvabilité du débirentier. la rente En théorie, les parties sont libres de fixer le montant de la rente. En pratique, cependant, le taux de la rente devra être défini par référence aux barèmes utilisés par les professionnels du droit (barème Daubry par exemple). En effet, le calcul est complexe et doit prendre en considération de nombreux éléments tels que l âge, la réversibilité ou non de la rente, le droit de jouissance, le taux de rendement du bien, Le calcul de la rente doit être justifié. Le cas contraire, la vente pourra être annulée sur divers motifs (abus de faiblesse, défaut de prix réel et sérieux, ) exemple les garanties du vendeur Pour s assurer du bon paiement de la rente, le crédirentier dispose de deux outils : Le «privilège du vendeur» : sous réserve qu il soit inscrit au fichier immobilier dans les 2 mois, le vendeur peut se faire payer en cas de revente du bien, les sommes qui lui seront dûes, par priorité sur tous les autres créanciers même hypothécaires, (sauf pour le syndicat des copropriétaires). La «clause résolutoire», qui devra être expressément stipulée dans l acte, permet l annulation automatique de la vente en cas d impayés. L équilibre entre bouquet et rente sera fonction des besoins du vendeur, mais également de ses aspirations. Si le crédirentier a besoin de revenus complémentaires, il sera souhaitable de favoriser un bouquet plus faible et une rente plus importante. En pratique, il est à noter que plus le crédirentier est âgé, plus le bouquet est important. Dans tous les cas, il sera indispensable de prévoir une clause d indexation afin de préserver le pouvoir d achat du crédirentier. Madame est âgée de 78 ans et son espérance de vie est de 12,6 ans. Elle est propriétaire de sa résidence principale, estimée à 150.000. Elle est veuve, n a pas d héritier et la pension de réversion qu elle perçoit est faible. Elle souhaiterait se constituer des revenus complémentaires. En vendant en viager, elle pourrait percevoir des revenus complémentaires, tout en conservant la jouissance de sa résidence principale. La valeur de la nue-propriété, dans le cadre de cette opération est estimée à 58 % de la valeur en pleine propriété, soit 87.000. Imaginons que le bouquet versé soit de l ordre de 30.000, alors elle pourrait percevoir une rente de 420 par mois. Simulation réalisée avec le barème Daubry.! Par ailleurs, on veillera à ce que l acte authentique précise : La clause d indexation La distinction du prix entre bouquet et rente ; Les modalités du démembrement (usufruit ou droit d usage et d habitation) ; La clause de réversibilité ; La répartition des travaux d entretien et de grosses réparations.
Fippatrimoine.com les avantages et inconvénients de l opération Dans notre exemple, Madame pourra s assurer un revenu régulier jusqu à la fin de ses jours. Grâce à la clause d indexation, elle pourra même maintenir son niveau de vie au fil du temps. L acheteur, quant à lui, pourra échelonner ses dépenses d acquisition et devenir propriétaire sans avoir à emprunter. Mais attention! Avec ce type d acquisition, l acheteur fait un pari gagnant ou perdant sur la durée de vie du crédirentier : l inconvénient majeur de ce type d opération résidant dans l aléa! L ALEA La cause du contrat de rente viagère est l aléa. Sans cause, c est-à-dire en l absence de risque pour le débirentier, le contrat est nul. la fiscalité de l opération Concernant l impôt sur le revenu Crédirentier La rente perçue est une rente viagère à titre onéreux et devra, à ce titre, être imposée dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital est imposable. Cette fraction est fixée selon l âge du crédirentier au moment où il perçoit la rente : Âge du crédirentier Fraction imposable Moins de 50 ans 70% 50 à 59 ans inclus 50% 60 à 69 ans inclus 40% Plus de 69 ans 30% Lorsque la rente est constituée sur deux têtes, on retient l âge du plus âgé. C est le cas notamment lorsque la rente est constituée sur la tête d une personne qui décède dans les 20 jours de la date du contrat d une maladie dont elle est était atteinte au moment de la vente. Egalement, si le décès intervient plus de 20 jours après la vente, les juges peuvent annuler celle-ci s il est prouvé que l acquéreur connaissait le décès imminent. Débirentier Les arrérages versés ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers. A contrario, si l acquisition porte sur un viager libre et que le bouquet a été financé via un emprunt, alors les intérêts sont déductibles dans les conditions de droit commun, à condition que le bien soit destiné à la location et qu il génère des revenus imposables. Concernant l impôt de solidarité sur la fortune (ISF) A l issue de l opération, l une des parties ressortira plus gagnante que l autre : Si le crédirentier décède avant d avoir atteint son espérance de vie, alors le débirentier est gagnant ; Par contre, si le crédirentier décède après avoir dépassé son espérance de vie, alors chaque année gagnée par lui représente une perte pour le débirentier. Le cas du décès prématuré du débirentier Le crédirentier doit percevoir une rente jusqu à la fin de ses jours. Ainsi, si le débirentier vient à décéder avant lui, alors ses héritiers, qui perçoivent le bien en viager dans leur succession, doivent continuer à verser la rente. Dans le cadre d un viager occupé, le crédirentier est imposable pour son droit d usage, ainsi que pour le capital représentatif de la rente. Le débirentier, quant à lui, est imposable pour la valeur de son droit futur sur l immeuble (valeur de l immeuble valeur du droit d usage) et peut donc déduire le capital représentatif de la rente. Concernant l impôt sur les plus-values Lorsqu un bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l exclusion des intérêts. Le prix d acquisition à retenir est, en principe, la valeur du capital représentatif de la rente majoré, le cas échéant, de la fraction du prix d acquisition payée comptant. Cependant, pour tenir compte du caractère aléatoire de ce contrat, le contribuable est autorisé à substituer au capital représentatif de la rente appréciée au moment de l acquisition, le total formé par les arrérages effectivement versés et le capital représentatif de la rente restant à verser à la date de la vente.
Fippatrimoine.com conclusion Le viager apparaît être un outil d aide entre les générations, puisque le débirentier, en versant une rente au crédirentier lui permet d augmenter ses revenus et de pallier une retraite souvent faible. Des précautions doivent être cependant prises. En effet, cette opération lie les parties sur le long terme. C est pourquoi, celle-ci devra être encadrée par un professionnel afin que les besoins, objectifs et obligations de chacune des parties soient parfaitement retranscrits.
Fippatrimoine.com brèves social Plafond de la sécurité sociale pour 2014 La valeur du plafond est fixée, pour chaque année civile, à partir du plafond applicable au cours de l année antérieure (année de référence). Elle tient compte de l évolution moyenne estimée des salaires de cette année de référence prévue par le dernier rapport sur la situation et les perspectives économiques, sociales et financières de la nation. Périodicité Montant Année 37.548 Trimestre 9.387 Mois 3.129 Jour 172 fiscal Le taux d intérêt légal pour 2014 est toujours aussi faible Le taux d intérêt légal est égal à la moyenne arithmétique des 12 dernières moyennes mensuelles du taux de rendement actuariel des adjudications de bons du Trésor à taux fixe à 13 semaines. Dans le domaine fiscal, ce taux s applique notamment au paiement fractionné ou différé des droits d enregistrement, de la taxe de publicité foncière et des taxes additionnelles exigibles sur certaines mutations de propriété et apports en société. En ce domaine toutefois, seule la première décimale est retenue. Le décret du 04 février 2014 fixe le taux d intérêt légal applicable en 2014 à 0.04 %. Ainsi, les demandes de paiement différé ou fractionné ou différé et fractionné déposées en 2014 bénéficieront, en l état actuel des textes, d un taux de 0 % par an (arrondi à la première décimale après la virgule). Face à cette évolution du taux, le Ministre du Budget a annoncé que cette modalité de paiement ferait prochainement l objet d un aménagement.