Marchés immobiliers en régions Marseille 9 avril 2015
Le tour de France de l immobilier par le Crédit Foncier
Plan de la présentation Le baromètre Crédit Foncier/CSA sur le moral des professionnels de l immobilier dans votre région Marché du crédit Marchés résidentiels en 2014 et 2015 Marchés de l immobilier d entreprise en 2014 et 2015 Film sur les marchés immobiliers européens ** L évolution du pouvoir d achat immobilier selon l âge des ménages à Marseille
Le baromètre Crédit Foncier/CSA sur le moral des professionnels de l immobilier en région Sud-Est Nicolas Pécourt, Directeur de la communication externe & RSE, Crédit Foncier
Méthodologie du baromètre du Moral des Professionnels de l Immobilier Un baromètre pour prendre le pouls du marché du logement et dégager les tendances à venir Cible interrogée par téléphone 402 professionnels de l immobilier* dont : 4 catégories de répondants Agents immobiliers, Commercialisateurs 100 Lotisseurs, Promoteurs 100 Constructeurs de maisons individuelles 100 Gestionnaires de patrimoine, Réseaux de défiscalisation 102 5 régions (découpage de la France en 5 ensembles) Ile-de-France 80 Nord-Est 82 Nord-Ouest 80 Sud-Ouest 80 Sud-Est 80 Dates de terrain du lundi 17 au mardi 25 novembre 2014 Réalisé avec l institut de sondage CSA, ce baromètre lancé par le Crédit Foncier début 2015 mesure le moral des professionnels de l immobilier sur la base d un échantillon représentatif de 400 professionnels (répartition ci-contre). Ce baromètre, qui sera réalisé avec une fréquence quadrimestrielle, est organisé en trois parties : Vue rétrospective : quelle perception ont les professionnels du marché du logement des 4 mois écoulés (fin 2014 pour la 1 ère édition) Vue prospective : quelle devrait être l évolution des prix et des transactions dans le neuf et l ancien pour les douze prochains mois (2015 pour la 1 ère édition) Moral des professionnels de l immobilier pour les douze prochains mois. * L échantillon a été raisonné afin de disposer d une base solide d interviews par région et pouvoir ainsi identifier les spécificités régionales. Nous avons ensuite redonné à chaque région son poids réel (selon la répartition des ménages dans les régions) afin d obtenir un échantillon total représentatif de la France métropolitaine. 5
1 er enseignement : Prévisions pour l année 2015 Les professionnels de l immobilier du Sud-Est font partie des moins pessimistes sur l avenir du marché du logement France entière Moral des professionnels quant à l avenir du marché du logement 2 principales raisons d optimisme / de pessimisme 35% 64% Optimistes Pessimistes 80% Evolution taux d'intérêt 58% Evolution prix de l'immobilier 96% Contexte économique 79% Evolution pouvoir d achat des ménages Sud-Est Moral des professionnels quant à l avenir du marché du logement 2 principales raisons d optimisme/de pessimisme 36% 36% 61% Optimistes Pessimistes 79% Evolution taux d'intérêt 69% Dispositifs de soutien à l achat immobilier 96% Contexte économique 80% Evolution pouvoir d achat des ménages 6
2 ème enseignement : Prévisions pour l année 2015 En région Sud-Est : baisse des prix dans l ancien et stabilité dans le neuf, comme pour la France entière France entière Des prix NEUF Du nombre de transactions Des prix ANCIEN Du nombre de transactions = 10% des répondants 57% 28% = 13% des répondants 40% 39% = 3% des répondants 35% 52% = 12% des répondants 48% 30% 35% 64% Sud-Est Des prix NEUF Du nombre de transactions Des prix ANCIEN Du nombre de transactions = 7% des répondants 64% 22% = 15% des répondants 39% 39% = 2% des répondants 37% 48% = 16% des répondants 40% 36% 7
Marché du crédit 2014 : des conditions de financement très favorables pour les marchés immobiliers Pascale BARONE, Directeur régional Sud-Est, Crédit Foncier
Les volumes de crédits à l immobilier résidentiel devraient rester limités Prêts immobiliers (y compris prêts travaux) hors rachats et renégociations Montants engagés Volumes de crédits à l'habitat (Mds ) 170 169 162 141 120 119 129 119 130 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014 EST. 2015 PRÉV. Source : Crédit Foncier Immobilier 9
La baisse de la durée des crédits est-elle stoppée? 18 ans et 9 mois Durées moyennes des prêts en mois (prêts bancaires seuls) 225 212 214 17 ans et 7 mois 209 204 210 205 209 211 Source : Crédit Logement / CSA 10
La baisse des taux d intérêt est relative, compte tenu de l inflation Depuis 2010, le taux déflaté tend à remonter Le taux déflaté atteint 2,67% en janvier 2015, contre 1,6% au T4 2011 Taux d'intérêt moyen en % (seuls prêts du secteur bancaire) Ensemble du marché 5,07 4,64 4,1 4,2 2,9 3,8 3,5 3,0 2,9 2,67 6 5 4 3 1,7 2,1 2,4 2,29 2 1 0 T3-04 T2-05 T1-06 T4-06 T3-07 T2-08 T1-09 T4-09 T3-10 T2-11 T1-12 T4-12 T3-13 T2-14 janv-15-1 Taux d'inflation* Taux d'intérêt Taux d'intérêt déflaté Source : Crédit Logement / CSA * Taux sur 12 mois glissants, Insee 11
Persistance pour 2015 de taux de crédit immobilier très favorables Taux d'intérêt moyen en % (prêts bancaires seuls hors assurance) Ensemble du marché secteur concurrentiel Niveau de taux record de 2,29% en janvier 2015 (contre 2,38 % en déc. 2014) Une solvabilité accrue : le passage d'un taux de 4,50 % à 2,40 % sur une durée de 20 ans apporte pour une même mensualité un gain de 20 % de pouvoir d'achat immobilier! 5,5 5,07 5,0 4,52 4,5 4,0 3,92 3,83 3,9 3,5 3,0 3,44 3,27 3,27 2,94 3,08 2,85 2,65 2,5 2,38 2,29 2,20 2,0 Source : Crédit Logement / CSA prévision Crédit Foncier Immobilier 12
Marchés résidentiels en 2014 et 2015 Emmanuel DUCASSE, Directeur des études, Crédit Foncier Immobilier Frédéric ALAZARD, Directeur régional des expertises, Crédit Foncier Expertise
Marché national 2014 : des conditions de financement favorables sans effets visibles sur les marchés immobiliers 2015 : une timide reprise au bout du tunnel?
Marché du neuf résidentiel 2014 Hameau 5e (SAGEC), Marseille Commercialisé par Crédit Foncier Immobilier
Activité de promotion : la production au plus bas (en milliers d'unités) Nombre de logements cumulés sur 1 an glissant Évolution sur un an : Logements commencés -11,6 % Permis de construire -8,2 % 550.000 500.000 450.000 400.000 350.000 374 500 Permis de construire 352 900 Logements commencés 300.000 250.000 août-09 janv.-10 juin-10 nov.-10 avr.-11 sept.-11 févr.-12 juil.-12 déc.-12 mai-13 oct.-13 mars-14 août-14 janv.-15 Sources : SOeS, Sit@del2 (janv. 2015), Crédit Foncier Immobilier 16
356 300 logements construits en 2014 Vers un redémarrage lent de la construction de logements en 2015? En milliers 900 Recul en 1 an (2013/2014) de la production de logements de plus de 11 % Recul en 3 ans (2011/2014) de la construction de près de 16 % Recul en 3 ans (2011/2014) de 12 % pour l accession à la propriété 800 700 600 415 423 399 402 356 378 500 400 300 236 222 218 239 195 204 200 98 105 100 100 95 98 100 60 76 0 63 50 45 52 2010 2011 2012 2013 2014 2015 prév. Total Accession Locatif social Locatif privé Sources : Panorama du financement / Crédit Foncier Immobilier, Sitadel II, DAEI/SES/AEREL, modèle FANIE Y compris résidences secondaires 17
Résidentiel neuf : malgré une légère décrue, le volume des stocks demeure élevé Environ 85 800 ventes réalisées par la promotion immobilière en 2014 Baisse des ventes : -3,9 % par rapport à 2013 Le stock de logements neufs se réduit à un peu plus de 103 000 logements, stable sur un an Ce qui revient à 13 mois de commercialisation (au rythme de la fin 2014) 23 21 19 112 481 22,1 109 397 Stock en volume 103 303 115.000 105.000 17 95.000 15 13 11 9 7 5 15,5 6,3 59 334 7,1 Stock en mois de commercialisation 13,0 85.000 75.000 65.000 55.000 Sources : ECLN, Crédit Foncier Immobilier 18
Maisons individuelles en secteur diffus : une baisse de 46 % en 7 ans (2007-2014) La contraction du marché de la maison individuelle, violente en 2013, se ralentit progressivement Le repli affecte surtout l Ouest et le Sud-Est, mais a épargné le Nord, l Ile-de-France et l Est Evolution des ventes de maisons individuelles en secteur diffus 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 182 500 143 700 140 800 160 600 143 300-20% entre 2012 et 2013 128 100-3,5% 102 600 99 000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000-2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 (estimations) Sources : Crédit Foncier Immobilier / U.M.F / Markemetron 19
Mais les prix du neuf restent élevés et amplifient la crise de la demande Des efforts consentis en fin d année? 310.000 Evolution des prix de vente des logements neufs (prix moyen à la réservation) 4.100 290.000 270.000 250.000 230.000 210.000 190.000 3.900 3.700 3.500 3.300 3.100 2.900 2.700 2.500 3 837 / m² - 0,8 % 246 908-2,0 % Prix de vente des maisons en secteur groupé Prix de vente des appartements Source : SOeS, ECLN T4 2014 20
Marché de l ancien en 2014 Le Patio, Marseille Commercialisé par Crédit Foncier Immobilier
Le niveau de transactions dans l ancien en dessous des niveaux d avant crise Une légère progression du volume de transactions possible dans l ancien en 2015 700 000 transactions actées à fin 2014 soit une correction légère de 3 % du volume d activité par rapport à 2013 mais une activité inférieure de 14 % à la moyenne observée dans les années d'avant crise Activité du marché de l'ancien 829 000 820 000 810 000 673 000 780 000 802 000 704 000 723 000 700 000 740 000 594 000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014 (prov.) 2015 (est.) Source : Estimation notaires INSEE Prévision Crédit Foncier Immobilier 22
Partout en France, les prix accentuent leur érosion Immobilier ancien : variation des prix à fin décembre 2014 Prix Moyen T4 2014 Variation sur 12 mois PARIS appartements 7 960-2,1% GDE COURONNE appartements 2 950-2,9% GDE COURONNE maisons 271 600-2,1% Immobilier ancien : variation des prix à fin décembre 2014 Prix Moyen T4 2014 Variation sur 12 mois PROVINCE appartements nd -2,7% PROVINCE maisons nd -2,1% Sources : Crédit Foncier Immobilier / Notaires IDF / Notaires de France 23
mars-12 avr.-12 mai-12 juin-12 juil.-12 août-12 sept.-12 oct.-12 nov.-12 déc.-12 janv.-13 févr.-13 mars-13 avr.-13 mai-13 juin-13 juil.-13 août-13 sept.-13 oct.-13 nov.-13 déc.-13 janv.-14 févr.-14 mars-14 avr.-14 mai-14 juin-14 juil.-14 août-14 sept.-14 oct.-14 nov.-14 déc.-14 janv.-15 févr.-15 mars-12 avr.-12 mai-12 juin-12 juil.-12 août-12 sept.-12 oct.-12 nov.-12 déc.-12 janv.-13 févr.-13 mars-13 avr.-13 mai-13 juin-13 juil.-13 août-13 sept.-13 oct.-13 nov.-13 déc.-13 janv.-14 févr.-14 mars-14 avr.-14 mai-14 juin-14 juil.-14 août-14 sept.-14 oct.-14 nov.-14 déc.-14 janv.-15 févr.-15 janv.-12 févr.-12 mars-12 avr.-12 mai-12 juin-12 juil.-12 août-12 sept.-12 oct.-12 nov.-12 déc.-12 janv.-13 févr.-13 mars-13 avr.-13 mai-13 juin-13 juil.-13 août-13 sept.-13 oct.-13 nov.-13 déc.-13 janv.-14 févr.-14 mars-14 avr.-14 mai-14 juin-14 juil.-14 août-14 sept.-14 oct.-14 nov.-14 déc.-14 janv.-15 févr.-15 Baisse de 10,9% du coût total moyen d une opération immobilière entre 2012 et 2014 Montant de l'acquisition 210.000 205.000 200.000 195.000 190.000 185.000 187 238 180.000 Montant de l'acquisition Montant des intérêts sur la durée du prêt 60.000 + 4,2% 195 000-45,3% 50.000 40.000 30.000 58 743 20.000 33 427 10.000-270.000 240.000 210.000 180.000 150.000 120.000 90.000 60.000 30.000 - Appartement dans l ancien T3 de 70 m² à Marseille Montant acquisition + intérêts Montant de l'acquisition - 10,9% Montant des intérêts sur la durée du prêt Montant des intérêts sur la durée du prêt Sources : Crédit Logement CSA / Observatoire LPI / Crédit Foncier Immobilier 24
Les différences régionales persistent Prix* actuels au m² d'un appartement T3 ancien ou récent : Évolution 12 mois + 3% et au-delà 0% à +3% de 0% à -3% -3% et au-delà Nantes 2 700 Le Havre 1 800 Le Mans 1 600 Bordeaux 3 150 Angers 2 000 Toulouse 2 650 Lille 2 650 PARIS 8 000 Clermont-Ferrand 1 800 St-Etienne 1 200 Montpellier 2 600 Dijon 2 200 Reims 2 000 Lyon 3 500 Nîmes 1 800 Marseille 2 600 Grenoble 2 400 Strasbourg 2 400 Toulon 2 600 Nice 3 600 *Prix à fin 2014 Relevé sur les mutations récentes d un appartement de 3 pièces. Chiffres source LPI Ecarts sur 12 mois estimés, source Crédit Foncier Immobilier 25
Une érosion des prix des logements anciens au plan national Base 100 au 1 er trimestre 2010 - Série brute 125 120 115 119,5 118,9 117,0 114,9 110-2,5% 105 100-2,2% -2% 95 Sources : indices Notaires-Insee des prix des logements anciens, CFI Etudes France métropolitaine Ile-de-France Province 26
Marchés résidentiels en région PACA
Le contexte régional 28
Indicateurs démographiques (1/2) Taux de croissance de la population Provence-Alpes-Côte d'azur France métropolitaine 1,1% 0,98% 0,94% 1,05% 0,98% 1,01% 0,9% 0,98% 0,7% 0,5% 0,71% 0,70% 0,67% 0,76% 0,72% 0,64% 0,55% 0,53% 0,48% 0,49% 0,48% 0,3% 0,39% 0,21% 0,35% 0,40% 0,1% -0,1% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0,13% Sources : INSEE / Etudes - Crédit Foncier Immobilier 29
Indicateurs démographiques (2/2) Densité et répartition de la population régionale Sources : INSEE / Etudes - Crédit Foncier Immobilier 30
Indicateur économique Revenus moyens des ménages Sources : INSEE / Etudes - Crédit Foncier Immobilier 31
Quelques repères sur le marché du neuf en France 2 899 10 934 Sur 22 régions : 10 régions ont recensé plus de 500 ventes de logements sur le 4ème trimestre 2014. Sur 103 303 logements (maisons en groupé et appartements) proposés à la vente en France métropolitaine fin décembre 2014 : 7 régions ont totalisé plus de 1 000 ventes de logements, représentant 77% réservations signées dans le trimestre. 6,7% des logements sont construits 37,3% sont en cours de construction 56% sont en projet 32 des
Cartographie du marché du neuf par EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale) Nombre de logements mis en chantier par EPCI Taux de croissance ou de renouvellement du parc de logements par EPCI Sources : Sit@del2 / Etudes - Crédit Foncier Immobilier 33
Activité des marchés de logements anciens Maisons anciennes Source : Etudes Crédit Foncier Immobilier
Activité des marchés de logements anciens Appartements anciens Source : Etudes Crédit Foncier Immobilier
Prix moyens par département dans l ancien 2. Prix des appartements anciens Dans l ancien en collectif, les grandes agglomérations, et généralement les centres villes, conservent leur attractivité, avec des prix qui résistent plutôt bien pour les meilleurs produits. A l inverse, ceux avec quelques défauts, voire déclassés, sont sévèrement impactés. Sources : Perval Notaires de France/www.immoprix.com 36
Prix moyens par département dans l ancien 3. Prix des maisons anciennes Le segment des maisons individuelles est plus contrasté, et la demande plus forte sur la périphérie immédiate des villes. Les situations plus rurales ou excentrées sont plus sévèrement pénalisées par l'atonie du marché. Sources : Perval Notaires de France/www.immoprix.com 37
Focus sur Marseille
Structure du parc de logements par type d occupation Marseille CU de Marseille Provence Métropole 3% 3% 7% Résidences principales occupées par les propriétaires 2% 2% 7% 14% 42% Résidences principales occupées par les locataires secteur privé Résidences principales occupées par les locataires secteur HLM 16% 40% Résidences principales vacantes 31% Résidences secondaires ou de vacances Autres 33% Par rapport à la CU de Marseille Provence Métropole : - la part des propriétaires-occupants est légèrement plus forte à Marseille ; - celle des locataires en secteur privé est légèrement plus faible à Marseille ; - et celle des logements sociaux est légèrement plus faible à Marseille. 39
Marché du neuf Les niveaux de prix sont stables à Marseille Appartements neufs / prix au m² 7.000 6 500 et + 6.000 5.000 4.000 3.000 3 200 4 000 3 900 3 500 2 800 3 200 4 200 3 800 2.000 1.000 0 Valeurs Minimales Valeurs Maximales Valeurs Dominantes Valeurs Minimales Valeurs Maximales Valeurs Dominantes Valeurs Minimales Valeurs Maximales Valeurs Dominantes Centre-Ville Périphérie/ secteur courant Périphérie/ secteur recherché Source : Crédit Foncier/ marche-immo.com 40
Prix moyens par secteurs dans l ancien Prix des appartements Sources : Perval Notaires de France / Etudes Crédit Foncier Immobilier 41
Prix moyens par secteurs dans l ancien Prix des maisons - L année passée s est caractérisée par une activité ralentie. La demande reste hésitante mais les secteurs résidentiels semblent bien résister à l'érosion générale des volumes. - Les délais de commercialisation s allongent, les prix sont négociés et les produits avec quelques défauts, en situation moyenne, s ils ne sont pas proposés au juste prix, n attirent plus personne. - Enfin, les valeurs sont globalement en baisse mais les secteurs résidentiels résistent bien. Sources : Perval Notaires de France / Etudes Crédit Foncier Immobilier 42
Marchés de l immobilier d entreprise en 2014 et 2015
Marché national Immobilier d entreprise : un contraste entre location et investissement
Marché locatif tertiaire 2014 Tour Eqho (Icade) La Défense
Une reprise très modérée de la demande locative de bureaux en Ile-de-France, le stock tertiaire francilien atteint un niveau historiquement élevé Demande placée en Ile-de-France : +15 % en 2014 par rapport à 2013-9 % par référence à la moyenne décennale Offre immédiate en Ile-de-France : +3 % à fin 2014 sur un an +27 % par rapport à la moyenne décennale L équivalent de 2 années de placement locatif 2,3 1,85 2,1 2,2 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 En millions de m² placés par an - prévision Crédit Foncier Immobilier 46
Des loyers faciaux globalement stables mais l écart entre loyers faciaux et réels s accentue Analyse statistique des baux tertiaires les plus récents étudiés par Crédit Foncier Expertise (Bureaux > 1 000 m²) Source : Crédit Foncier Immobilier Carte réalisée avec Cartes & Données - Articque 47
Marché de l investissement en immobilier d entreprise 2014 Tour LA MARSEILLAISE à l horizon 2018 Tour CMA-CGM
L écart de taux est de plus en plus favorable à l investissement en immobilier d entreprise Malgré une pression baissière sur les taux de rendement, la prime de risque immobilier s élève au chiffre jamais vu de 300 points de base pour les produits core. Ecart en PB Taux OAT TEC à 10 ans, moyenne calculée à partir des taux quotidiens (données : sources AFT, BDF) 6,0 Taux de rendement "prime" Paris Q.C.A. (Source : Crédit Foncier Immobilier) 5,5 5,0 4,5 1,65 0,76 1,85 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,09 0,51-0,51 1,63 1,39 1,71 2,05 1,99 2,11 2,56 2,49 3,60 % 2,97 % 1,5 1,0 Evolution de spread (taux en %) OAT 10 ans et taux de rendement immobilier "prime" Paris Q.C.A. 0,5 0,0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 T1 2014 T2 2014 T3 2014 T4 2014 T1 2015 49
Un marché de l investissement en immobilier d entreprise banalisé* toujours bien orienté au début 2015 +50 % en 2014 par rapport à 2013 +41 % par référence à la moyenne décennale (16 milliards ) Allocation géographique : Belle progression des volumes en 2014, encore plus en régions 28,5 25 Ile-de-France Régions 17,5 24,4 22,5 24 20 15 3,1 2,4 3,9 6,2 12 13 8,5 11,2 15 14,5 15 10 5 11,9 12,1 11,1 16,3 0 2011 2012 2013 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Source : Crédit Foncier Immobilier * bureaux, commerces, entrepôts, locaux d activités 50
Quelles allocations d actifs en 2014? Typologie d actifs : forte progression des volumes en commerces, recul de la logistique et des activités 2014 2013 4% 10% Bureaux 24% 32% 64% Commerces 66% Logistique/Activités 51
Taux de rendement : des écarts qui s accroissent Source : Crédit Foncier Immobilier 52
Marché régional Immobilier d entreprise : - Marché locatif tertiaire - Marché de l investissement
Marché locatif à Marseille - Aix Demande placée en bureaux = 128 000 m² et évolution 2014 / 2013 : +20,5 % Perspectives 2015 : un retour à la normale avec une demande annuelle placée +/- de 110 000 m² à 120 000 m² Quelques opérations significatives :
Marché de l investissement tertiaire Bouches-du-Rhône Montants investis 2014 en bureaux à Marseille : 240 M (dont une transaction exceptionnelle de 180 M ) Niveau, hors transaction exceptionnelle, sensiblement comparable à celui de 2013 et perspective pour 2015 identique Quelques opérations significatives : M M M M M M
Taux de rendement sur l immobilier régional * Perspective estimée à fin d année source Crédit Foncier Immobilier 56
Film : les marchés immobiliers européens
L évolution du pouvoir d achat immobilier selon l âge des ménages à Marseille Nicolas Pécourt, Directeur de la communication externe & RSE, Crédit Foncier
Capacim : un baromètre développé par le Crédit Foncier et l Université Paris-Dauphine Capacim mesure l évolution du pouvoir d achat immobilier selon l âge des ménages. Trois années d observation (enquête patrimoine INSEE) ont été retenues : 1998, 2004 et 2010. Capacim repose sur une mise en perspective de l offre et de la demande : la demande est qualifiée en fonction de la structure des ménages (les besoins d un célibataire ne sont pas ceux d'une famille avec trois enfants), des revenus et du patrimoine ; puis, analysée ville par ville par rapport aux prix des différents types de biens correspondants aux besoins des ménages, c est-à-dire un logement adapté à la structure familiale. Cette méthode permet de calculer le pourcentage de ménages capables d acheter un bien immobilier pour se loger et adapté à leurs besoins (i.e. à la structure familiale). Capacim porte sur Paris, 12 métropoles de Province et 12 communes franciliennes (marché des appartements dans l ancien). La population de référence est la population française prise dans son ensemble. Capacim est donc un indicateur exhaustif et local qui mesure au plus près des besoins la capacité réelle des ménages en matière immobilière Ces travaux de recherche ont bénéficié du support de la chaire de la Fondation Paris-Dauphine «Ville et Immobilier» soutenue par le Crédit Foncier. 59
3 enseignements nationaux : Une baisse du pouvoir d achat immobilier entre 1998 et 2010 Des clivages importants entre générations Ces clivages se sont accentués entre 1998 et 2010
1 er enseignement national : une baisse générale du pouvoir d achat immobilier entre 1998 et 2010 Paris (-39 %) et Marseille (-42 %) enregistrent les plus fortes baisses de pouvoir d achat immobilier. De façon générale, les agglomérations affichent une baisse comprise entre 15 à 25 % : Dijon (-16 %), Rouen (-17 %), Toulouse (-20 %), Nantes (-20 %), Lyon (-22 %), Bordeaux (-24 %) et Lille (-25 %). Quatre métropoles affichent une baisse autour de 10 % : Strasbourg, Reims, Nancy et Rennes. Dans chacune de ces villes, six ménages sur dix ou plus étaient encore en capacité d acheter un logement en 2010. Cette baisse s explique par une très forte hausse des prix, non compensée par celle des revenus, alors que les taux d intérêt ont baissé et que la durée des crédits s est allongée durant cette période. Villes 1998/2010 Marseille -42 % Paris -39% Lille -25% Bordeaux -24% Lyon -22% Nantes -20% Toulouse -20% Rouen -17% Dijon -16% Rennes -11% Nancy -10% Reims -10% Strasbourg -10% 61
1 er enseignement national : une baisse générale du pouvoir d achat immobilier entre 1998 et 2010 Marseille est la ville où la baisse de pouvoir d achat immobilier est la plus significative (-42 %). Capacim toutes générations confondues -42% 74% 66% 70% 74% 69% 62% 62% 62% 66% 75% 70% 74% 77% 71% 72% 74% 60% 60% 59% 59% 58% 55% 54% 44% 44% 27% 1998 2010 62
2 ème enseignement national : des clivages importants entre générations Quelle que soit l année d observation, les quinquagénaires disposent du pouvoir d achat immobilier le plus important. Cela correspond à une tranche d âge où revenus et patrimoine sont significativement plus élevés ; Les trois quarts des quinquagénaires sont propriétaires de leur habitation principale ; Si l on fait abstraction des moins de 30 ans, ce sont les trentenaires qui ont le plus de mal à devenir propriétaires ; dans les principales métropoles régionales, seulement la moitié d entre eux peuvent acquérir un bien correspondant à leur besoin. 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 31% 60% 64% 25% 68% 33% 72% 43% 79% 59% 27% 82% 80% 64% 64% 51% 45% 72% 55% 46% 70% 53% 43% Nancy Marseille Paris 10% 0% 16% 2% 12% 1% 6% 7% 8% 20-25 ans 25-30 ans 30-35 ans 35-40 ans 40-45 ans 45-50 ans 50-55 ans 55-60 ans 60-65 ans >65 ans 63
3 ème enseignement national : ces clivages se sont accentués Evolution du pouvoir d achat immobilier entre 1998 et 2010 Des 30-35 ans 64
3 ème enseignement national : ces clivages se sont accentués Evolution du pouvoir d achat immobilier entre 1998 et 2010 Des 50-55 ans 65
3 ème enseignement national : ces clivages se sont accentués Les 20-25 ans : La baisse du pouvoir d achat immobilier touche particulièrement les plus jeunes ; Entre 1998 et 2010, le pouvoir d achat immobilier des 20-25 ans a été divisé par 2 dans les principales métropoles régionales ; Il est devenu quasiment nul à Paris et à Marseille. Villes 1998 2010 Nancy 44% 31% Marseille 45% 2% Paris 20% 1% Les + 65 ans : La baisse du pouvoir d achat immobilier touche moins les plus de 65 ans ; Entre 1998 et 2010, le pouvoir d achat immobilier des +65 ans a été diminué de 10 % en moyenne en province et de 25 % à Paris ; Ceux qui étaient déjà propriétaires en 1998 ont vu leur patrimoine immobilier augmenter donc leur capacité à acheter un bien correspondant à leur besoin est resté stable ; Villes 1998 2010 Nancy 73% 70% Marseille 75% 53% Paris 57% 43% En revanche, ceux qui ne sont pas devenus propriétaires avant la hausse des prix immobiliers des années 2000 ont plus de difficultés à le devenir. 66 66
3 ème enseignement national : ces clivages se sont accentués Des écarts très significatifs en Province entre primo et secundo-accédants âgés entre 35 et 40 ans : Marseille, Lille et Lyon affichent l écart le plus important entre primo et secundo-accédant. Ce constat illustre la «logique» selon laquelle les secundo-accédants résistent mieux à la flambée des prix que les primo-accédants, notamment grâce à l évolution favorable de leur capacité d apport personnel. A Marseille, le pouvoir d achat immobilier des secundo-accédants est 5,5 fois plus important que celui des primoaccédants. Capacim 2010 pour les 35-40 ans 79% 77% 85% 84% 84% 80% 80% 83% 84% 88% 91% x2 x2 55% x2,5 x2,5 x2 x2,5 x5,5 x4 x3 x2,5 x2,5 x2,5 31% 31% 31% 32% 33% 37% 37% 38% 45% primo-accédant secundo-accédant 25% 20% 10% 67
Le pouvoir d achat immobilier à Marseille entre 1998 et 2010
1 er enseignement régional : Marseille, la ville de Province où le pouvoir d achat immobilier a le plus diminué De 1998 à 2010, à Marseille, le pouvoir d achat immobilier de chaque tranche d âge a diminué : En 1998, 76 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils n étaient plus que 25 % en 2010. En 1998, 89 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils étaient 64 % en 2010. Evolutions observées par âge à Marseille 100% 90% 80% 75% 76% 78% 82% 88% 89% 86% 77% 75% 70% 60% 50% 40% 45% 33% 43% 59% 64% 64% 55% 53% 1998 2010 30% 25% 20% 16% 10% 0% 2% 20-25 ans 25-30 ans 30-35 ans 35-40 ans 40-45 ans 45-50 ans 50-55 ans 55-60 ans 60-65 ans >65 ans 69 69
2 ème enseignement régional : Marseille : le pouvoir d achat des primo-accédants a baissé de trois quart entre 1998 et 2010 A Marseille, ceux qui ne sont pas devenus propriétaires avant la hausse des prix des années 2000 ont plus de difficultés à le devenir ; En 2010, 18 % des 45-50 ans et des 50-55 ans pouvaient devenir propriétaires (contre 73 % pour les 45-50 ans et 72 % pour les 50-55 ans en 1998). Capacim 1998-2010 par tranches d âges : primo-accédants 80% 70% 74% 72% 69% 68% 73% 72% 60% 59% 50% 44% 40% 30% 1998 2010 20% 10% 0% 18% 18% 15% 10% 11% 10% 11% 1% 20-25 ans 25-30 ans 30-35 ans 35-40 ans 40-45 ans 45-50 ans 50-55 ans 55-60 ans 70 70
3 ème enseignement régional : Marseille : le pouvoir d achat des secundo-accédants des plus de 45 ans reste encore élevé en dépit d une baisse A Marseille, ceux qui étaient déjà propriétaires en 1998, lors du cycle bas des prix immobiliers, ont ensuite profité de la régulière appréciation de la valeur de leur patrimoine ; Leur capacité à acheter un nouveau bien pour se loger est donc restée significative ; Ils ont pu acheter un logement avec une pièce en plus pour accompagner par exemple l arrivée d un enfant. Capacim 1998-2010 par tranches d âges : secundo-accédants 120% 100% 80% 60% 40% 65% 85% 85% 45% 89% 55% 93% 71% 99% 99% 99% 87% 92% 89% 1998 2010 20% 35% 0% 15% 20-25 ans 25-30 ans 30-35 ans 35-40 ans 40-45 ans 45-50 ans 50-55 ans 55-60 ans 71 71
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