PASS-FONCIER DISPOSITIFS & SIMULATIONS

PASS-FONCIER DISPOSITIFS & SIMULATIONS 1

Le PASS-FONCIER du 1% logement Deux formules Portage du foncier par le collecteur 1% (individuel seulement) Prêt à remboursement différé (collectif et individuel) Dans les deux cas le Pass-Foncier ouvre droit à la TVA réduite (5,5%) sur le prix de la construction ou de la vente. En vigueur jusqu à fin 2010 Mars 2009 2

Le PASS-FONCIER du 1% logement (2) Conditions communes Primo accession en neuf Aide minimale d une (de) collectivité(s) territoriale(s) Ressources plafonnées plafonnement du prix : B1 : 2750 - B2 : 2400 - C : 2100 Garantie de rachat et de relogement en cas d accident de la vie Accord d un CIL Impact Étalement du financement de l opération, à un coût très bas (1,5% / an pour les ayant droit du 1% logement, 2 à 4,5% pour les autres selon taux d inflation) Gain de TVA Mars 2009 3

Les prêts aidés à l accession neuve Nombre de personnes destinées à occuper le logement Plafonds PSLA - PTZ et PAS* (Zone B ou C ) Salaire mensuel équivalent Plafonds PTZ+ (Zone B ou C ) Salaire mensuel équivalent 1 23 688 2 193 20 477 1 896 2 31 588 2 925 27 345 2 532 3 36 538 3 383 32 885 3 045 4 40 488 3 749 39 698 3 676 5 44 425 4 113 46 701 4 324 6 44 425 4 113 52 630 4 873 Par personne supplémentaire - 5 871 * Plafonds PAS = plafonds PLUS à compter du 1 er janvier 2010 Mars 2009 4

PASS-FONCIER : portage du foncier (1) En secteur diffus : individuel CCMI ou maîtrise d oeuvre Instruit le dossier de demande de financement PASS- FONCIER Accédant CIL/CCI 1% logt Bail à construction Avec promesse de cession du foncier Durée maxi [18 25 ans] Prêt PASS- FONCIER pour l achat du terrain Structure porteuse 1% logt Construit la maison Achète le terrain et porte : Peut racheter le terrain à 30 000 (zone C) tout moment à un prix Mars convenu 2009 (indexation) 40 000 (zone B) 5

PASS-FONCIER : portage du foncier (1) En secteur groupé : VEFA Instruit le dossier de demande de financement PASS- FONCIER CIL/CCI 1% logt Prêt PASS- FONCIER pour l achat du terrain Accédant Contrat de VEFA emportant le transfert du bail à construction Bail à construction Avec promesse de cession du foncier Promoteur Structure porteuse 1% logt Achète le terrain et porte : Peut racheter le terrain à 30 000 (zone C) tout moment à un prix 40 000 (zone B) convenu (indexation) Mars 2009 6

PASS-FONCIER : portage du foncier (2) Prix de rachat du terrain : prix initial (dans la limite du montant du Pass-Foncier ) majoré de 1,5 % par an pour les ayant droit du 1% logement taux d inflation avec un minimum de 2% / an et un maximum de 4,5 % / an pour les autres ménages L option d achat peut être exercée à tout moment dans la limite de 25 ans. Sinon, «location-vente» du terrain à l occupant Mars 2009 7

PASS-FONCIER : prêt à remboursement différé (1) Formule mise en place pour étendre le Pass-foncier aux logements collectifs Prêt avec différé d amortissement Aucune complexité juridique (plus de dissociation de propriété) Toutes opérations (individuel et collectif) Encadrement du prix Plafonnement au niveau PSLA B1 : 2750 - B2 : 2400 - C : 2100 Interdiction de facturer un prix HT plus cher (pour des caractéristiques équivalentes) Mars 2009 8

PASS-FONCIER : prêt à remboursement différé (2) DECRETS & INSTRUCTION FISCALE A PARAITRE Toutes opérations (individuel et collectif) Prêt à taux réduit : Montant = 30% du prix de l opération, dans la limite des prix plafonds PTZ et dans la limite des plafonds suivants : Zone A B1 B2 C Montant maxi 50 000 45 000 40 000 30 000 Différé d amortissement de la durée des autres prêts (maxi 25 ans) Seuls les intérêts sont payés au taux de 1,25% pour les salariés du secteur assujetti à la PEEC et de 2,5% pour les autres. Amortissement sur 10 ans maximum, taux 4,5% Mars 2009 9

Zonage B1, B2 et C en Ille et Vilaine Arrêté du 29 avril 2009 Nouvelles communes en zone B1: - Bourgbarré - Dinard - Nouvoitou Nouvelles communes en zone B2: - Miniac-Morvan - St-Jouan-des-Guérets - Le Tronchet Mars 2009 10

L aide locale : quels types d aides? subvention bonification d intérêts permettant l octroi d un prêt à taux nul ou réduit majoration PTZ : bail emphytéotique ou à construction sur le terrain à loyer symbolique (maxi. 15 /an) Cette liste est limitative. L aide est versée à l accédant : soit directement soit indirectement, par exemple au promoteur, qui doit la répercuter par une diminution du prix de vente Mars 2009 11

L aide locale : montant minimal Nombre de personnes du ménage Montant minimal de l aide Zone A Zones B et C 3 et moins 4 000 3 000 4 et plus 5 000 4 000 L aide peut être versée par une ou plusieurs collectivités ou groupement(s) de collectivités territoriales du lieu d implantation du logement Mars 2009 12

Les aides des collectivités locales en Ille et Vilaine www.adil35.org Mars 2009 13

TVA réduite pour le PASS-FONCIER Bail à construction (individuel) Achat en VEFA : facturation avec TVA à 5,5% Construction : «livraison à soi-même» (l accédant paie les factures avec TVA à 19,6% et récupère le différentiel de TVA après l achèvement) Facturation à 5,5% en projet Prêt : facturation avec TVA à 5,5% dans tous les cas Reprise de TVA si les conditions d occupation cessent d être remplies (15 ans minimum) Dégressive entre 5 et 15 ans Exceptions : garanties rachat ou relogement remplies, revente à un accédant éligible au PASS-FONCIER Mars 2009 14

La double sécurisation du PASS-FONCIER En cas de décès, chômage, divorce, mobilité professionnelle entraînant un impayé de plus de trois mois : 1. Une garantie de rachat : Au prix d acquisition dans les 5 premières années Minoré de 2,5% par an ensuite 2. Une garantie de relogement ménages à revenus inférieurs au plafonds PLUS (HLM) Mars 2009 15

Quelques repères sur l accession sociale en Ille et Vilaine PASS-FONCIER Mars 2009 16

Evolution des PTZ en I&V 6 000 5 065 5 530 5 340 PTZ distribués en Ille et Vilaine Effectifs 2005-2008 5 000 4 473 4 000 3 000 2 000 2 562 2 503 2 840 2 895 2 690 2 445 2 482 1 991 PTZ opérations neuves PTZ opérations anciennes PTZ volumes globaux 1 000 0 Mars 2009 2005 2006 2007 2008 17

Constructions de maisons financées avec un PTZ en 2007 Couronne périurbaine Espace à dominante rurale Pôle urbain 1 905 maisons neuves (y compris le terrain) financées en 2007 avec un PTZ. Commune multipolarisée Nbre de constructions de maisons 88 44 22 Mars 2009 18

180 000 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 105 878 Primo accédants en maison neuve Ille & Vilaine [1996-2007] Constrution + terrain Evolution du coût moyen 107 097 104 577 108 752 111 996 121 398 125 883 130 552 137 109 145 614 155 474 160 167 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Coût moyen de l'opération Evolution en euros courants En 2007, la moitié des constructions de maisons (terrain compris) financées avec un PTZ sont comprises entre 140 000 et 174 000 Mars 2009 19

Profil des accédants PTZ La progression des revenus intermédiaires [2 100 à 3 500 ] (Fichier SGFGAS des offres de PTZ déclarées par les établissements de crédit en I&V en 2007) Locataires du parc privé (73%) 29% des accédants sont des célibataires depuis l ouverture à l ancien sans travaux 63% de couples avec enfant en accession individuelle neuve Disposant de revenus nets mensuels moyens (opérations individuelles neuves) de 2 750 euros pour les familles (3 pers et +) de 2 300 euros pour les petits ménages (1 ou 2 pers) Mars 2009 20

Profil des accédants PASS-FONCIER Recentre les aides pour les ménages aux ressources modestes & moyennes 95 projets étudiés à l ADIL 35 [2008-2009] Locataires hlm pour plus de la moitié (55%) 6% des accédants PTZ en 2007 sont des locataires hlm 7 projets sur 10 concernent des couples avec enfants Disposant de revenus nets mensuels moyens de 2 350 euros (aides souvent calées sur les tranches de différé) (entre 1 500 et 1 600 pour les petits ménages) 40% des simulations prévoient un apport entre 500 et 5 000 euros (3 650 en moyenne) Mars 2009 21

Plan de financement : Exemple Un couple avec 1 enfant Construction d une maison avec terrain en zone C 2 400 euros de revenus nets mensuels Eligible au PTZ avec différé de 50% Une aide d une collectivité de 3 000 Sans apport personnel Mensualité maximale : 720 /mois (30% des RN) Mars 2009 22

Un prêt bancaire classique Capacité: 113 000 sur 25 ans 120 000 sur 30 ans Mars 2009 23

Le PTZ doublé (en 2009) et majoré lissé Capacité: 135 000 Mars 2009 24

Le PASS- FONCIER Formule BAC Mars 2009 25

+ Economie de TVA: 14 700 environ Crédit d impôt 4 218 Le PASS- FONCIER Formule BAC Optimisations durée mensualité Mars 2009 26

Simulations ADIL Petit ménage (2) Famille (4) Famille (4) RN Mensuels 2 100 2 400 2 400 Mensualité (30%) 630 720 720 Différé PTZ 75% 50% Sans différé ANCIEN 113 100 126 500 123 200 PTZ et prêt bancaire 113 100 126 500 123 200 Durée opération 30 ans 30 ans 30 ans Crédit d impôt (5 ans) 5 100 6 680 6 640 INDIVIDUEL NEUF 152 000 169 000 130 300 Aide collectivité 3 000 4 000 0 Pass-Foncier 30 000 30 000 0 PTZ et prêt bancaire 119 000 135 000 130 300 Durée (1) 25 ans 25 ans 30 ans Economie de tva 14 307 16 568 0 Crédit d impôt (5 ans) 4 441 4 661 5 715 Portage indexé 43 528 43 528 - Durée (2) + 7 ans + 6 ans - Mars 2009 27

Où s informer? A l ADIL, bien entendu. L ADIL propose : - un conseil complet (aspect juridiques, financiers et fiscaux) - des simulations détaillées permettant d évaluer l incidence financière de l opération - en toute neutralité Mars 2009 28