Bilan de santé des immeubles du parc de HLM David Roy, ingénieur - Service de l expertise réseau Congrès de l ACHRU -14 avril 2016
Plan de la présentation Qu est-ce que le bilan de santé La méthode d inspection La gestion des informations 1
Qu est-ce que le bilan de santé Inspection visuelle des composants d un immeuble et diagnostic Chaque immeuble fait l objet d un BSI à tous les 5 ans Permet de justifier les demandes budgétaires pour la rénovation du parc de HLM auprès des instances gouvernementales (Secrétariat du Conseil du trésor (SCT), Société canadienne d hypothèque et de logement (SCHL)) Rendre compte aux organismes concernés (Vérificateur général du Québec (VGQ), SCT, SCHL) 2
Qu est-ce que le bilan de santé L envergure du projet Les BSI sont établis pour tous les immeubles du parc de HLM subventionnés selon le déficit d exploitation Plus de 2 700 rapports à produire (un rapport par ensemble immobilier) Plus de 7 000 immeubles Environ 73 000 logements 3
Méthode d inspection 1. L inventaire des composants 2. La validation des caractéristiques et des obligations réglementaires 3. L appréciation des composants 4. La rédaction du constat de désordre 4
Méthode d inspection L inventaire Le classement s effectue selon le code Uniformat à 4 niveaux, par exemple : Niveau 1 : B Superstructure et enveloppe Niveau 2 : B20 Enveloppe extérieure Niveau 3 : B2021 Fenêtres Niveau 4 : B202101 Cadres et allèges intégrés Identifier les composants présents dans l immeuble (Niveau 3 requis) 5
Méthode d inspection L inventaire 6
Méthode d inspection La validation La validation des caractéristiques telles que : La superficie habitable et celle du terrain Le type d immeuble et de clientèle Le nombre d étage au-dessus du RDC La présence d équipements mécaniques (gicleurs, ascenseurs) La validation des obligations réglementaires Les obligations réglementaires (la sécurité incendie, l inspection de façades et la gestion sécuritaire de l amiante) DU 7 PARC DE HLM 7
Méthode d inspection L appréciation Appréciation des composants Évaluer l état de chacun des composants existants pour chacun des immeubles d un ensemble immobilier Pour les 5 ans suivant l inspection Pour un horizon de 15 ans pour les composants majeurs (notion de durée de vie utile) Un composant devra faire l'objet d'un ou de plusieurs constats, si : Jugé «non acceptable» selon l'inspecteur Le désordre requiert un budget pour le remplacement, l amélioration et la modernisation (RAM) pour être corrigé DU 8 PARC DE HLM 8
Méthode d inspection La rédaction La rédaction du constat de désordre Choix du code «état» Choix du code «cause» Choix du code «impact» Choix du «délai d intervention» Détermination du coût Description du désordre Ajout de deux photos 9
Méthode d inspection La rédaction Fiche d aide à la saisie Nom du composant jusqu au 4 e niveau Appréciation sur 15 ans et vie utile théorique (le cas échéant) DU 10 PARC DE HLM 10
Méthode d inspection La rédaction Fiche d aide à la saisie Proposition de code et de délai possible Proposition d une description DU 11 PARC DE HLM 11
Méthode d inspection La rédaction Exemple de constat de désordre dans BSI.net 12
La gestion des informations Banque de données vivante Les constats sont mis à jour : lors d une nouvelle inspection relative au BSI lors de la réalisation des travaux lors d expertises approfondies Le coût des constats sera indexé annuellement. 13
La gestion des informations L application BSI.net D autres modules complètent le BSI et permettent une gestion immobilière intégrée qui concerne : l entretien préventif; la planification et la réalisation de projets de rénovation (module projet); la demande budgétaire que constitue le PPI (module budget RAM); la banque des immeubles (BIM) de la SHQ. 14
La gestion des informations L indice de vétusté physique Le BSI permet d établir des indicateurs de gestion tels que l indice de vétusté physique (IVP) des immeubles. IVP = Déficit d entretien (DE) Valeur actuelle de remplacement (VAR) Le DE est la somme des coûts des constats (5 ans) La VAR correspond au coût total de reconstruction de l immeuble 15
La gestion des informations L indice d état Le BSI permet d établir un indice d état L indice d état est un indicateur gouvernemental issu du cadre de gestion des infrastructures publiques (SCT) Toutes les infrastructures publiques sont évaluées selon ce même indice d état Les immeubles du parc sont évalués en fonction de l IVP et d un critère d urgence Création d une table de concordance L indice d état s échelonne de A à E. 16
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La gestion des informations L indice d état L indice d état permet d établir Les infrastructures en maintien d actifs, c est-à-dire les infrastructures dont l indice d état correspond à A, B ou C Les infrastructures en déficit de maintien d actifs, c est-à-dire les infrastructures dont l indice d état correspond à D ou E 18
La gestion des informations L indice d état L indice d état du parc HLM en 2016 D 950 18% C 520 10% E 753 14% B 1436 27% A 1641 31% Nombre d immeuble selon son état Un indice d état est évalué pour 5 300 immeubles sur les 5 507 immeubles du parc HLM sud* 1 703 (32 %) sont en déficit de maintien d actifs (cote D et E) *Le parc HLM est constitué d une partie identifiée «sud» et d une partie identifiée «nord» qui est située sur le territoire du Nunavik 19
Conclusion Points à retenir Le BSI doit demeurer efficace Solution informatique performante Qualité de la main-d œuvre pour établir le BSI Temps nécessaire à l établissement d un BSI Plus de 300 000 constats actifs à gérer! Rapports synthèses adaptés aux différents clients (directeurs, membres de C. A., autorités gouvernementales, etc.) 20
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