Analyse de l état financier de la copropriété de l islette du Riou En fonction des données du rapport de la Fiducial Expertise réalisé le 30 juin 2015 Rapport de la Fiducial Expertise remis à la Présidente du Conseil Syndical le 10 juillet 2015 --------------------------- Rapport de la Fiducial Expertise transmis à l Amicale de l islette du Riou par DUHARD-Immobilier le 3 mars 2016 ------------
1- SITUATION FINANCIERE ET TRESORERIE 50 Fonds placés Trésorerie 51 Banque ou fonds disponibles 52 Caisse (en réalité avance de frais permanente) Trésorerie disponible Total 1 COPROPRIETE ISLETTE DU RIOU Etat financier après répartition au 30/06/2016 Synthèse réalisée sous contrôle d un expert comptable sollicité par l AIR Exercice précédent approuvé Arrêté au 30/06/15 2 663,95 136 958,04 1 000,00 2 663,95 182 994,21 1 500,00 103 Avances Provisions et Avances 1031 Avance de Trésorerie (Fond de roulement) 1032 Avance Travaux 1033 Autres Avances (Compte réserve pour travaux d étanchéité donnant droit à garantie décennale) 131 Subventions en instance d affectation 12 Solde en attente sur travaux ou opérations exceptionnelles Exercice précédent approuvé Arrêté au 30/06/15 14 464,68 150 136,16 20 539,14 14 464,68 150 136,16 140 621,99 187 158,16 Total 1 185 139,98 164 600,84 2- CREANCES DETTES Exercice précédent approuvé Arrêté au 30/06/15 Exercice précédent approuvé Arrêté au 30/06/15 45 Copropriétaires sommes exigibles restant à recevoir 70 544,42 52 363,65 45 Copropriétaires Excédents versés 52 868,78 89 456,81 459 Copropriétaires créances douteuses 40 Fournisseurs (trop payé) 42 à 44 Autres créances 46 Débiteurs divers (sinistres en attente) 47 Compte d attente (Bips, cartes de piscine, etc.) 48 Compte de régularisation (Honoraires CRGI, Assurances, etc.) Total 2 2 353,80 12 731,51 6 765,22 57 132,83 13 894,06 4 692,73 14 163,76 8 145,65 12 011,79 Comptes de tiers 40 Fournisseurs 42 à 44 Autres dettes 46 Créditeurs divers (sinistres) 47 Compte d attente 48 Compte de régularisation 38 097,26 8 320,42 4 216,58 1 506,75 44 324,68 49 Dépréciation des comptes de tiers 149 527,78 105 271,64 Total 2 105 009,79 139 690,82 TOTAL (1+2=3) 290 149,77 292 429,80 TOTAL (1+2=3) 290 149,77 304 291,66 COMPTES DE CLASSE 6 (4) 529 895,17 COMPTES DE CLASSE 7 (4) 518 033,31 TOTAL DE LA BALANCE GENERAL (3+4) 822 324,97 TOTAL DE LA BALANCE GENERALE (3+4) 822 324,97 186,00 4 216,58 1 506,75
Analyse de l état financier au 30 juin 2015 Situation Financière au 30 juin 2015 : La trésorerie disponible au 30 juin se compose des éléments suivants : 50 Fonds placés = 2 663,95 euros / disponibles immédiatement - C est le montant des fonds placés sur le compte épargne de la copropriété 51 Banque ou fonds disponibles = 182 994,21 euros / disponibles immédiatement - C est le montant des fonds disponibles sur le compte courant de la copropriété (voir Annexe II Balance Générale Page 8) Créances au 30 juin 2015 : On trouve ici les sommes dues au «Syndicat de Copropriétaires de l Islette du Riou» (çàd notre Copropriété) au 30 juin : 45 Copropriétaires sommes exigibles restant à recevoir = 16 379,07 euros / disponibles rapidement (si le syndic fait son travail) - Le rapport de la Fiducial Expertise fait état à la page 4, des comptes de copropriétaires qui enregistrent des sommes dues pour plus de 3 000 euros au 30/06/2015 à la copropriété de l Islette du Riou (essentiellement des appels de charges impayés). - Le montant total des sommes dues par ces quatre copropriétaires est de 35 984,58 euros - Cela représente près de 69% des sommes exigibles à percevoir auprès des copropriétaires au 30 juin 2015 (montant total de 52 363,65 euros) - Il apparaît totalement illusoire d espérer que la copropriété récupère rapidement cette somme de 35 984,58 euros ; les procédures de recouvrement normalement engagées étant longues et incertaines. Par contre si notre syndic a fait preuve de dynamisme, il lui était possible de récupérer rapidement la somme restante de 16 379,07 euros (montant correspondant aux copropriétaires devant chacun moins de 3 000 euros à la copropriété au 30 juin 2015). 40 Créances des fournisseurs = 13 894,06 euros / disponibles rapidement (si le syndic fait son travail) - Ce sont des sommes dues par certains fournisseurs à la copropriété. 42 à 44 Autres Créances = 1 612,43 euros euros / disponibles rapidement (si le syndic fait son travail) - L analyse de ces comptes laissent apparaître de très nombreuses anomalies en ce qui concerne les «Cotisations URSSAF» (43100010) et «Retraites Complémentaires» (43200035). Le statut de ces comptes ne peut être que «CRÉDITEUR» ou «SOLDÉ». - Seule la créance de 1 612,43 euros de l Orée de l Islette est retenue comme fiable et comme «récupérable».
46 Débiteurs divers = O euros à récupérer - Ces comptes enregistrent en fait essentiellement des honoraires perçus par CRGI dans le cadre de la gestion des sinistres. 106,44 euros d ouverture de dossier, 77,32 euros par vacation dans le cadre de la gestion de ces sinistres, et pour certains depuis de très nombreuses années - Aucune somme n est récupérable sur les 14 163,76 euros indiqués en page 8 de l annexe 2 du rapport de la Fiducial Expertise! 47 Comptes d attente = O euros / disponible immédiatement (les sommes ne sont récupérées en partie qu au fur et à mesure de la vente des produits aux copropriétaires, et pour les produits obsolètes, payés par tous les copropriétaires en étant intégré dans les charges générales) - Ces comptes enregistrent les stocks ; émetteurs, cartes magnétiques, VIGIK, etc. - Il n y a jamais eu d inventaire exhaustif de ce type de produit - Par ailleurs plusieurs produits sont obsolètes. Par exemple 1 500 euros de télécommandes FAAC neuves devenus inutiles depuis le changement de système d ouverture de portail (INTRATONE). - Notre nouveau syndic a d ailleurs décidé car il n a pas d autre choix possible d affecter (car il n a pas d autre choix possible) à la gestion courante, les soldes relatifs aux émetteurs et badges, çàd qu une grosse partie des 8 145,65 euros va être payée par les copropriétaires en étant intégrée dans les charges générales de 2015 48 Compte de régularisation = O euros à récupérer - Ces comptes enregistrent les charges constatées d avance. C est le cas de tous les contrats annuels ayant une périodicité différente de l année calendaire habituelle janvier -> décembre ; contrat d assurance, etc. Au total au 30 juin 2015, la copropriété disposait de 217 543,72 euros (1) disponibles rapidement
Dettes de la copropriété au 30 juin 2015 : 1031 Avance de trésorerie / Fond de roulement = 14 464,68 euros 1033 Autres Avances / Compte réserve pour travaux d étanchéité donnant droit garantie décennale = 150 136,16 euros - La création de ce compte réserve a été voté en Assemblée Générale de Copropriété le 22 avril 1994. La résolution prévoyait, nous la citons «la création d un compte réserve pour les travaux d étanchéité, représentant un montant de 450.000 francs pour l exercice 1994, ces fonds étant déposés sur un compte-dépôt livret portant intérêts au profit de la copropriété». - Son utilisation n est possible qu après validation par le syndicat de copropriétaire en AG, pour des travaux d étanchéité donnant droit à garantie décennale. - Ce compte réserve a été abondé par les copropriétaires de l islette du Riou jusqu à hauteur de 150 136,16 euros (dernier abondement en 2009) - CRGI n a jamais respecté l obligation de placer ces fonds en totalité sur un compte épargne comme décidé en avril 1994. Par contre alors que 92348,00 euros avaient été placés sur le compte épargne en 2009, en 2010 CRGI transféra quasiment la totalité de l argent disponible du compte épargne (90 000,00 des 92 348,00 euros disponibles) sur le compte courant de la copropriété, sans que cet argent ne soit destiné à des travaux d étanchéité, sans l aval de l Assemblée Générale des copropriétaires, mais avec l accord du Conseil Syndical de l époque! C est une faute grave de gestion qui étonnamment n est pas relevée par l expert de la Fiducial Expertise dans son rapport - En l état actuel des résolutions d Assemblées Générales de notre Résidence, les 150 136,16 euros du «compte réserve pour les travaux d étanchéité» doivent être sanctuarisés sur le compte épargne de la copropriété et donc de ne pas être utilisés comme «avance de trésorerie». 45 - Copropriétaires Excédents versés = 89 456,81 euros - Le rapport de la Fiducial Expertises fait état à la page 8, des copropriétaires qui avaient déjà versés au 30 juin 2015, l appel de charge du troisième trimestre 2015. La somme déjà versée n est pas négligeable puisqu elle s élève à près de 90.000 euros! - 40 - Fournisseurs sommes exigibles restant à payer = 44 324,68 euros - A noter que ce montant pourrait être plus élevé. En effet le rapport de la Fiducial Expertise souligne à la page 2 que l intégralité des factures de fournisseurs n est pas forcément arrivée à la date du 7 juillet 2015. Au total au 30 juin 2015, le montant des dettes de la copropriété était de 298 382,33 euros (2)
Etat de la trésorerie de la copropriété au 30 juin 2015 : (1) (2) = - 80 838,61 euros En réalité le rapport de la Fiducial Expertises, loin d être rassurant, laisse apparaître au 30 juin 2015 un : Défaut de Trésorerie majeur de 80 838,61 euros!
Analyse et conclusion : On comprend mieux maintenant le détournement réalisé par CRGI du «compte réserve pour travaux d étanchéité» en avance de trésorerie. Sans cette somme de 150 136,16 euros, notre copropriété n aurait présenté au 30 juin 2015 qu un solde bancaire de 32 858,05 euros alors même que 89 456,82 euros avaient déjà été payés en avance par de nombreux copropriétaires (charges du troisième trimestre 2015). On s étonne enfin du peu de professionnalisme de ce rapport, qui escamote nombre de zones sombres de la gestion de CRGI, zones sombres qu on retrouve pourtant dans la comptabilité dans la majeure partie des résidences gérées à l époque par ce syndic : - Détournement des 150 136,16 euros du compte réserve pour les travaux d étanchéité en avance de trésorerie - Comptabilisation d un nombre important de sinistres (frais d ouverture de dossier CRGI, frais de vacation CRGI, etc.) dans le compte 46 «débiteurs divers», alors que la copropriété ne sera jamais remboursée de ces 14 163,76 euros encaissés par CRGI! - Etc. Que dire enfin de cette conclusion ahurissante où Monsieur Claude VITTORI, Directeur d agence de la Fiducial Expertise de Cannes nous annonce : «La Trésorerie de la copropriété soit 187 382,67 euros (2 663,95 + 184 718,72) couvre bien l avance de roulement et le fond de réserve travaux pour un montant de 164 600,84 euros» Seul problème pour ce «Cher Monsieur VITTORI», il omet juste de préciser que dans ces 187 382,67 euros, 89 456,81 euros correspondent en réalité aux charges du troisième trimestre 2015 payées en avance, avant le 30 juin par de nombreux copropriétaires de la résidence!» Dites Monsieur VITTORI, vous n auriez pas une furieuse envie de prendre les copropriétaires de l Islette du Riou pour des imbéciles????
C est aussi l occasion de nous rappeler ici que CRGI et Fiducial Expertise sont conjointement engagés devant le Tribunal de Grande Instance de Grasse dans le cadre de la procédure «GRAMMA et autres contre PALMOSA / CRGI / Fiducial Expertise». Le choix de ce cabinet d expertise comptable (proche de CRGI), par notre Présidente du Conseil Syndical est finalement loin d être anodin, et ce d autant plus que nous avions prévenu par courrier en RAR notre Présidente des démêlés judicaires du couple CRGI / Fiducial Expertise à cette époque