SAINT-PAUL ZAC Mont Roquefeuil Cette zone d aménagement «privée», créée en 1995, est située à quelques minutes de centre-ville de Saint-Gilles et de la zone Balnéaire. Egalement proche d axes routiers importants (RN 1 et Route des Tamarins, elle bénéficie d un cadre exceptionnel. Plan de situation Données générales Superficie totale Périmètre opérationnel : Population estimée de la ZAC 46 ha 46 ha 3 000 habitants Programme initial de l opération 973 logements dont 159 logements sociaux, 247 lots libres ou maisons individuelles et 567 logements en collectifs privés Equipements publics : école, collège, parc urbain, plateaux sportifs, gendarmerie, crèche 33 500 m² de SHON commerces, activités Total : 161 462 m² de SHON Procédures et partenaires Procédure : ZAC Etudes pré-opérationnelles : 1996 Date de création : 26 octobre 1995 Dossier de réalisation : 31 octobre 1996 Début des travaux : 1999 Mode de réalisation : convention Aménageur : CBO Territoria Urbanistes : DAUBER - DUTHEIL Foncier Propriété initiale : Groupe Bourbon Occupation du sol initiale : friche, savane Objectifs initiaux de la ZAC : - offrir une démarche de cohérence urbaine ; - renforcer une politique de mixité et de diversité ; - améliorer la lisibilité de l agglomération en amont de la RN ; - conforter les activités touristiques ; - respecter l environnement ; - affirmer une nouvelle entrée Est de l agglomération. AGORAH Septembre 2009 1
A. Présentation générale de l opération 1. Le contexte urbain Contexte : un nouveau quartier en périphérie du centre-ville Lors de la création de la ZAC en 1995, les 46 ha correspondent à un espace vierge de savane situé à quelques minutes du centre-ville de Saint-Gilles les Bains. Le cirque de la ravine Saint-Gilles n a alors pas de lisibilité réelle ni de repères. On identifie d un côté, le lotissement Carrosse (anciens LTS ou LES) avec une école et de l autre des interstices occupés au gré des opportunités : résidence Apavou, hôtel des Aigrettes, résidences privées. Quartier de Carrosse école élémentaire de Carrosse résidence Apavou hôtel des Aigrettes L un des choix d urbanisme est d intégrer cette zone à l agglomération de Saint-Gilles comme un nouveau quartier avec un effort porté sur le lien avec l existant et sur une meilleure lisibilité de la trame urbaine. Au regard des documents d urbanismes et notamment du POS de 1990, la ZAC se situe dans le périmètre d une zone NA de 80 ha (seule zone d extension de l agglomération de Saint-Gilles) et 1,2 ha classé en NAU. En compatibilité avec le SAR, seuls 40 ha ont pu être ouverts à l urbanisation (30 ha de logements + 10 ha d activités). Situation géographique Le site du Mont Roquefeuil se situe en amont de la RN 1 en prolongement des anciennes opérations de logements sociaux de Carrosse, les Canneliers et Caramboles. Il est séparé du centre-ville de Saint- Gilles par la route nationale qui constitue une véritable coupure urbaine. Plusieurs limites physiques sont à noter : - au Nord, la ravine Saint-Gilles et une petite ravine, la ravine Carrosse 1, - plus au Sud la ravine de l Hermitage - et enfin à l Ouest, une forte rupture de pentes (supérieure à 25%). Centre-ville de Saint-Gilles Ravine Saint-Gilles Ravine Carrosse 1 Qui forme la limite entre le lotissement Carrosse et les lotissements Canneliers et Caramboles. AGORAH Septembre 2009 2
Un atout paysager : vues panoramiques sur la mer La topographie du site offre selon les endroits, des vues panoramiques sur l océan, le Port et l Hermitage. De plus, situé dans le secteur Ouest de l île, ce site bénéfice d un climat agréable sec et ensoleillé (déficit pluviométrique). Vues panoramiques sur l océan, le Port et l Hermitage 2. Les contraintes et choix d aménagement Contraintes d aménagement : topographie, proximité du lagon et présence de tunnels de lave Les terrains de la ZAC constituent à l origine une succession des trois plateaux d urbanisation orientés vers la mer et marqués par des ruptures de pentes. Le site de Roquefeuil forme un promontoire qui en partie Ouest se termine par une falaise discontinue d une vingtaine de mètres de haut. En partie Sud, cette falaise se transforme en rupture de pente très forte. Toutefois, la topographie générale du site est constituée de petits plateaux de pente inférieure à 10% séparés par des petites cassures de pentes dépassant quant à elles les 25%. Compte tenu de la configuration du site, une des options d urbanisme choisie a été de respecter la morphologie du terrain en maintenant les ruptures de pente en zone naturelle et en utilisant la topographie comme un atout selon les différentes orientations des bassins versants. Cette opération d aménagement se localise hors de la zone du SMVM 2, mais reste proche du lagon. Une attention particulière a donc été apportée à la protection des zones récifales et des plages notamment par le maintien d une coupure d urbanisation au Sud de la ZAC (loi littorale). Les zones d habitats doivent être renvoyées en «arrière- pays» afin de réserver le littoral à l implantation d activités liées à la mer. 3 des 4 bassins versants sur le secteur trouvent leur exutoire dans le lagon, le 4 ème rejoint la ravine Carrosse. Le système de collecte des eaux de pluies se rejette dans la Ravine Saint-Gilles via la Ravine Carrosse. Au niveau du PPRI, la partie basse hors ZAC en amont et en aval de la RN est inondable et crée des dysfonctionnements. Une étude technique est en cours afin d améliorer la situation. En période de fortes pluies, une nappe subaffleurante peut en effet inonder la partie basse de l Hermitage les Bains 3. En ce qui concerne, l assainissement des eaux usées, les passerelles sont aménagées et raccordées au réseau existant (qui a été renforcé), jusqu à la station d épuration de l Hermitage où l ensemble des flux sont traités. Cette station est en cours d extension (doublement de sa capacité fin des travaux en 2010). Lors des études préalables, il a été signalé sur ce secteur, la possibilité d être confronté à la présence de tunnels de lave sur le site. Ceci a été le cas, partiellement. Il existe également sur le périmètre un gouffre de 25m de profondeur. Il se localise au sein du parc urbain et a été sécurisé dans le cadre de la ZAC. 2 Schéma de Mise en Valeur de la Mer. 3 Source : étude d impact dossier de création octobre 1995 AGORAH Septembre 2009 3
Au-delà des limites de la ZAC Plusieurs entités urbaines cohabitent autour du périmètre de la ZAC : - La zone littorale : une urbanisation qui s est faite entre la route nationale et le lagon Cette zone de l Hermitage se caractérise par l urbanisation de la ZAC de Saint-Gilles créée dans les années 70, constituée d hébergements et d équipements touristiques (Novotel, VVF, le Récif, logements sociaux, surface commerciale et petits commerces ) et résidences pavillonnaires le long de l avenue de la mer. - Le port de plaisance et le centre-ville de Saint-Gilles : La station balnéaire de Saint-Gilles, sa plage et son port de plaisance et de pêche, son aquarium et ces centres de plongés, forment une seconde entité. Le centre-ville s est urbanisé le long de la Rue Général de Gaulle, et s est structuré autour de cette artère commerçante et de petits immeubles collectifs en partie ouverts sur la mer et la plage des Roches Noires. - Le secteur de Carrosse : quartier constitué de maisons individuelles des années 80 avec des opérations en accession à la propriété réalisées par la SEDRE. - Une zone d urbanisation de l autre côté de la ravine Saint-Gilles sur les pentes avec une intégration plus ou moins réussie : développement urbain qui s est fait de manière anarchique sous forme de collectifs et d habitats pavillonnaires. - En extension du quartier Carrosse - Caramboles - Canneliers, la zone d activités «Trapèzes» réalisée par CBO Territoria est réservée au développement d activités artisanales et commerciales. AGORAH Septembre 2009 4
Les choix d aménagement A travers cette opération, il s agit de réduire la pression foncière existante sur le littoral Saint- Paulois en extension et en continuité du tissu urbain existant (secteur de Carrosse). Cette opération d aménagement à pour objectifs de répondre aux besoins en logements en y intégrant de la mixité et en créant, en complémentarité, un ensemble d équipements nécessaires à la vie de quartier. Au-delà de sa composition urbaine, le parti d aménagement est de réaliser la construction d un nouveau quartier dans une cohérence urbaine globale et connecté aux éléments forts du site que sont le port de plaisance, le centre-ville de Saint-Gilles et la zone balnéaire. Enfin, à travers l aménagement de ce quartier, il s agit d ouvrir d autres sites aux activités touristiques compte tenu des capacités réduites de la zone balnéaire. Cette ZAC permettra à terme une meilleure structuration de l agglomération en se rattachant à terme à la route des Tamarins. 3. Le temps de l aménagement et de construction du projet 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 études préalables début des travaux livraison de l'école et création de la ZAC livraison des 1ers logts livraison de la résidence hôtellière des plateaux sportifs Cette opération d aménagement a été programmée en 3 phases. La dernière phase de réalisation est en cours d achèvement. 15 ans après sa création, il reste à construire les terrains réservés au collège, ceux dédiés à deux équipements (gendarmerie, crèche), et enfin les terrains voués initialement aux activités touristiques. 4. Réalité économique de l opération Les données financières présentées ici sont issues du CRAC 4 de 2008 réalisé par CBO Territoria. Les dépenses liées à l aménagement de la ZAC Mont Roquefeuil sont évaluées à 36 millions d euros dont 29% sont liées à l acquisition du foncier et 51% pour l ensemble des travaux (mise en état des sols, VRD secondaires et tertiaires). Il a été signalé par l aménageur que l achat des terrains au Groupe Bourbon se faisait à valeur «comptable». Les premières parcelles se sont vendues autour des 120 euros le m², dans la deuxième phase de réalisation de la ZAC, les ventes de terrains se négociaient autour 230 euros/m² en moyenne. Mont Roquefeuil CRAC 2008 - HT Coût global d'aménagement de la ZAC 36 402 000 DEPENSES RECETTES Etudes 240 000 Acquisition du foncier 10 393 000 Cessions 44 408 000 Travaux 18 556 000 Frais financiers 820 000 Frais généraux 2 698 000 Autres Dépenses 3 695 000 TOTAL 36 402 000 TOTAL 44 408 000 RATIOS Coût total aménagement/logement 37 412 AGORAH Septembre 2009 5
Actuellement, la vente des dernières parcelles atteint 486 euros/m² soit un doublement des prix en quelques années 5. Sur ce type d opération d aménagement, les cessions de charges foncières couvrent en totalité les dépenses. Le coût moyen global d aménagement rapporté au logement est de 37 412 euros. 4 Compte Rendu Annuel à la Collectivité 5 Source : CBO Territoria AGORAH Septembre 2009 6
B.DIAGNOSTIC URBAIN : Les différentes fonctionnalités de la ZAC Répartition de l espace et des fonctions Logements 51% Répartition de l'espace Surface totale : 46 ha Equipements publics 14% Voiries 15% Espaces publics, Espaces verts 9% Activités tertiaires, touristiques 11% - La moitié de la surface est affectée à la fonction résidentielle majoritairement sous la forme de maisons individuelles et d immeubles collectifs - Les équipements publics principalement sportifs et scolaires représentent 14% de la surface totale. - La fonction de desserte assurée par le système de voiries occupe une part non négligeable de 15 % de la surface globale. - Moins de 10% de la surface de la ZAC sont affectées aux espaces publics. - Le reste de la surface est affectée à des bureaux et activités touristiques Remarque : l emprise des équipements publics inclus les espaces de parkings ou parfois ce n est pas le cas ici les espaces adjacents (type parvis). Les surfaces affectées aux logements comptabilisent la somme des surfaces des îlots réservés à l habitat (incluant des espaces de stationnement et divers délaissés végétalisés ou non). 1. Une ZAC «privée» : un quartier résidentiel avec un habitat de standing 84% de logements privés 973 logements dont 159 logements sociaux (16%) 6 livrés en totalité (31 LLTS, 98 LLS, 30 LES) 3 opérateurs sociaux : SIDR, SHLMR, Bourbon Bois Le parc de logements privés représente la grande majorité des logements proposés. Il s agit de programmes en défiscalisation libre ou intermédiaire qui se présentent sous plusieurs formes : - 224 lots libres vendus et construits en quasi-totalité : villas de standings avec piscine, maisons d architecte sur des parcelles de 400 à 700 m² (en périphérie de la ZAC) - 23 résidences individuelles privées en location - 567 logements collectifs privés : logements en location ou en accession à la propriété Aujourd hui, il reste à commercialiser quelques parcelles pour la construction de maisons individuelles, et à réaliser une opération de 16 logements privés en collectif ainsi qu une résidence pour personnes âgées (EHPAD : Etablissement d'hébergement pour Personnes Agées Dépendantes chantier prévu septembre 2009). Remarque : Dans le calcul des 20% de logements sociaux de la ZAC de Roquefeuil, CBO nous a précisé que doit être inclue l opération d une centaine de logements «Bato» de la SHLMR sur la zone de Trapèze. En effet, les habitants de Carrosse dont les besoins de décohabitation étaient importants, ne souhaitaient pas habiter sur Mont Roquefeuil pour cela un échange de foncier a été effectué. 6 Dans la phase 3, il est possible que soient réalisés quelques logements aidés (plutôt type intermédiaire) à la demande de la collectivité afin d atteindre les 20% de logements sociaux sur la ZAC. C est environ 35 logements aidés qui manquent dans le périmètre strict de la ZAC. AGORAH Septembre 2009 7
Une place importante donnée au «pavillonnaire» et des résidences offrant des prestations de qualité On distingue plusieurs phases de réalisation et différentes formes urbaines associées. Globalement, la première phase de réalisation de la ZAC, est constituée de logements individuels. Elle correspond au premier plateau urbanisable en continuité du tissu existant (secteur Carrosse). Le choix a été de disposer le pavillonnaire en périphérie de la ZAC (en rose clair sur la carte ci-contre). Il est constitué de lotissements variant de 10 à 40 lots. La superficie des parcelles oscille entre 400 et 700 m². Pour une grande majorité, il s agit de maisons d architecte équipées de piscine et bénéficiant d une vue sur l océan. La particularité est l intégration de LES à l intérieur de ces lotissements avec une mitoyenneté de 2 ou 4 logements (lotissement Kader et Kerval). Cette phase de l opération a aussi permis la réalisation de résidences collectives offrent des prestations haut de gamme : cuisine équipée ou semi équipée, climatisation, belle varangue, grand volume, piscine (pas systématique). Secteur Nord Zone centrale Secteur basse La partie centrale est la partie la plus encaissée, le long de l Avenue de la Grande Ourse, où se concentrent les constructions les plus hautes (niveaux R+2, R+3). Ces opérations de logements collectifs sont souvent de petites unités (petits bâtiments de 10-12 logements) de faible hauteur et avec une certaine variété architecturale. Les Terrasses de Roquefeuil Résidence Grand Cap Résidence Amazonite Résidence Neptune Enfin, une partie basse marque la limite Sud de l urbanisation de la ZAC, elle est orientée vers l Hermitage avec une partie réservée aux logements individuels et aux équipements touristiques. La moitié de la production de logements sous forme d appartements privés dont les ¾ de type T2 et T3 Aujourd hui 511 appartements privés ont été livrés sur le périmètre de la ZAC, dont un tiers font partie du patrimoine de CBO Territoria. Le reste est réalisé par d autres promoteurs (Bâtisseurs de Bourbon ), géré par des agences immobilières ou occupé par leurs propriétaires. Ce type de logements représente la moitié des logements de la ZAC. Il s agit majoritairement de petits et moyens logements de type T2 et T3 pour plus de 70%, réalisés par le biais d exonérations fiscales. Le parc locatif social de la SIDR propose également sur le quartier une grande majorité de logements de taille moyenne l inverse de celui SHLMR offre plus de logements de type T4. AGORAH Septembre 2009 8
Typologie du parc collectif privé 250 200 150 171 201 100 68 67 50 0 2 Studio T1 T2 T3 T4 T6 2 Ces logements offrent la plupart du temps de belles surfaces supérieures à la moyenne, avec des formes de T4 en duplex de plus de 100 m². Comparativement aux surfaces proposées dans les logements locatifs sociaux, le différentiel est en moyenne de + 10 m² pour un T3 et + 25 m² pour un T4. Concernant le niveau de vacance et le niveau de loyer actuel pratiqué, des données nous ont été transmises uniquement pour les logements gérés par CBO Territoria. La vacance 7 est selon les opérations entre 6 et 17% 8 et le niveau de loyer en moyenne de 11 /m² (tous types confondus) 9. En terme de population occupante, ce quartier se caractérise par un fort taux d activité et une surreprésentation des professions intermédiaires et supérieures, au regard des autres ZAC étudiées dans le cadre de l étude. Il a été précisé que la notion de développement durable n avait pas été assez appuyée pour 2/3 du programme de logements. En effet, si pour les nouvelles opérations sociales, le chauffe-eau solaire et l isolation thermique ont été systématique, ce n était pas forcément le cas pour les anciennes opérations. Une mixité de l habitat à l îlot Une mixité à l îlot a été préconisée (calcul des 20% sur l ensemble de la ZAC). Ce ratio a été plus ou moins respecté avec la répartition de logements sociaux en accession à la propriété au sein d un secteur d habitats mixtes pavillonnaires (partie Nord de la ZAC). Ces opérations semblent bien être intégrées. Cette proportion de logements sociaux et cette répartition homogène se retrouve à travers la réalisation des opérations SIDR (sous forme de petits immeubles), associés à des logements collectifs privés sur un même îlot. Par contre, on peut regretter que la distribution des opérations SHLMR et des collectifs privés dans l ensemble de la zone (un des îlots centraux en bordure du mail) ne soit pas plus diffuse mais regroupées le long de la route. En terme relationnel et de vie de quartier, il ne semble pas y avoir de véritable connexion entre ces différentes opérations (constat d ailleurs général pour les opérations de forme collective). LES jumelés (Bourbon Bois) Opérations de logements locatifs sociaux de la SIDR Mixité moins respectée avec le linéaire d opérations SHLMR (Sextant et le Haubans) 7 Niveau de vacance au dernier recensement de la population 2006, atteint 6,4%. 8 Source CBO données 2008 9 Moyenne Réunion parc privé 9,2 /m² AGORAH Septembre 2009 9
Ci-contre (à gauche) opération les Pétrels de la SIDR Ci-contre (à droite) Opération Sextant SHLMR Une densité globale moyenne de 21 lgts/ha 71% 2% 27% Collectif individuel groupé individuel Densité globale : 21 lgts/ha Densité surface affectée à du logements : 34 lgts/ha Densité maximale à l îlot : opération «Amazonites» soit 111 lgts/ha Densité minimale à l îlot : certaines opérations de maisons individuelles soit 12 lgts/ha Un des objectifs de cette ZAC était de réaliser un effort de densification afin de répondre aux besoins en logements et aux recommandations du SAR. Même si au regard des futures préconisations du SAR la densité semble faible, on obtient un niveau de densité globale (équipements publics inclus) de 21 logements/hectares, ce qui est généralement, la moyenne rencontrée à l échelle de l île sur des ZAC en cours de réalisation 10. Toutefois, la part réservée aux maisons individuelles de l ordre de 27% de l ensemble des types de logements proposés et la surface affectée aux équipements publics réduisent la densité globale. De plus, bien que 7 logements sur 10 soient de forme collective, ils sont souvent peu denses en R+2 ou R+3. Cette densité atteint 34 logements/hectare lorsqu on retient uniquement les surfaces réservées aux logements. Sur les îlots de logements collectifs, la densité moyenne est autour de 75 lgts/ha. Peu présenté, la forme «individuelle groupée» correspondant, comme vue précédemment, aux LES en double mitoyenneté. On atteint alors une densité de 40 logements/ha. Enfin, cette densité se réduit de nouveau de moitié avec 14 logements par hectare pour les programmes de lots libres. Maison individuelle Collectifs 10 Etude AGORAH septembre 2007 : «les ZAC : Un outil d aménagement à La Réunion Etat des lieux et analyse» - exercice réalisé sur une sélection de 25 ZAC en cours de réalisation sur le département (exclusion des ZAC-RHI). AGORAH Septembre 2009 10
Un urbanisme à l ilot : absence de liens entre les opérations et de vision d ensemble Sur cette opération d aménagement, on constate une difficulté de lecture et d intégration des opérations collectives entre elles, en particulier sur la zone ZB en partie basse du mail central. Opération Claire Fontaine Le «tout résidentiel» amène un enchevêtrement de clôtures avec des cheminements internes aux opérations, mais fermés et isolés de l extérieur. Au cœur de certains ilots, affectés généralement à des aires de stationnement, on découvre des allées piétonnes sans pouvoir y accéder car situées dans un autre ilot lui même fermé. Certes, ces résidences clôturées sécurisent les habitants, cependant, en terme d aménagement, cela donne une image urbaine qui s apparente à un assemblage, à une juxtaposition de bâtiments non connectés les uns aux autres. L opération Claire Fontaine semble pour le visiteur d un accès difficile (accès piéton depuis le mail central) ou accès voiture uniquement par la rue. Cette opération souffre de sa localisation et de son organisation avec un alignement de 6 bâtiments en biais. Sur ce secteur, on constate 3 «épaisseurs d opérations» donnant sur le mail avec des orientations différentes. Il était initialement prévu une voie circulante se connectant à la rue, longeant les plateaux sportifs et une allée piétonne se greffant et permettant des circulations au sein de l îlot jusqu à l opération Boréales (tracé jaune schéma ci-contre). 2. Qualité des équipements de quartier Ecole HQE Cet équipement scolaire se situe au cœur de l opération d aménagement, à la croisée du mail central et l avenue de la Grande Ourse et sur un des 2 îlots de la zone centrale réservé aux équipements publics. Cette école primaire et maternelle livrée en Août 2008, est aujourd hui constituée de 6 classes (allant de la petite section au CM2) et accueille 153 élèves. A la rentrée prochaine, elle devrait accueillir une partie des enfants de l école maternelle de Roches Noires qui sera fermée. Cet équipement moderne a été réalisé selon les normes HQE (Haute Qualité Environnementale). Elle bénéficie de la proximité du parc urbain, des plateaux sportifs, ainsi que des aires de jeux toutes proches. Cet équipement se distingue par son architecture, sa conception et ses coloris vifs. Une attention particulière a été portée à la gestion des eaux, d isolation thermique et d économie d énergie (énergie solaire). AGORAH Septembre 2009 11
Elle semble bien intégrée au site. Toutefois, comme beaucoup d établissement scolaire, sa desserte risque d être problématique, notamment avec l arrivée de nouveaux enfants à la rentrée prochaine. Toutefois, la livraison récente d un parking améliore les conditions d arrêts qui se faisaient souvent sur la route ou au niveau de la petite placette du mail. Sur l avenue de la Grande Ourse la circulation limitée à 30 km/h, ne semble pas toujours respectée. Le ralentisseur devant l école devrait améliorer la situation. Enfin, il aurait pu être envisagé une entrée desservant cet établissement sur le mail et non côté rue. Des équipements de quartiers : 3 plateaux sportifs Avant la création de la ZAC, les zones habitées de Carrosse, Caramboles Canneliers faisaient état d un déficit en équipements de quartier (présence d un terrain de sport et d un CASE) qui s accentuerait avec l arrivée de plusieurs milliers d habitants supplémentaires. Pour pallier à ce manque d équipements sportifs, d espaces de jeux et de détente ont été réalisés ; soit trois plateaux sportifs (deux plateaux noirs polyvalents et un terrain de foot) qui occupent 1ha. Ces plateaux sont ouverts une fois l école fermée et sont accessibles aux enfants du quartier. Livrés récemment, ces équipements sont occasionnellement investis par des petits groupes ou familles avec enfants. Il est trop tôt pour mesurer le niveau de fréquentation et les pratiques sur ces espaces. Leur usage est à la fois scolaire et récréatifs. Plateaux noirs polyvalents et un terrain de foot Au total 3,4 ha sont affectés à des équipements publics de ce type (7%). Ilot «phare» réservé à la réalisation d un collège HQE Il est prévu un dernier équipement public majeur : un collège sur un terrain de 2 ha surplombant l ensemble de l opération. Le dossier, au stade de dépôt de permis, est à ce jour reporté dans le temps. Ce projet prévoit la réalisation d une superstructure qui accueillera 700 élèves avec une extension prévue pour 900 collégiens, un gymnase, l équipement en photovoltaïque. Le foncier sera mis à disposition du Département. Pour compléter ce programme, il est envisagé la réalisation d une gendarmerie, d une structure pour personnes âgées ainsi que d une crèche 11. 11 Projet de crèche non encore défini ou anciens projets non aboutis incertitude sur le type de structure privée ou publique. AGORAH Septembre 2009 12
3. Qualité des espaces publics et usages Parc urbain et mails piétons : une composante importante et éléments de qualité En termes d aménagements des espaces publics, on distingue principalement deux mails : un mail central au cœur de la ZAC et un mail secondaire dans la partie Nord, ainsi qu un parc urbain en cours d aménagement en contre bas de l école qui se connecte au mail central. 4 ha sont au total dédiés à ces espaces (9% de la surface totale). L objectif initial était de créer deux coulées vertes qui relient les différentes strates de la ZAC. Tableau récapitulatif : Espaces publics : caractéristiques, pratiques et usages Typologie Caractéristiques Visiteurs Pratiques et usages Mail central Mail à dominante minérale, bien végétalisé, d'une belle largeur traversant la partie centrale de l'opération d'aménagement et rejoignant le parc urbain pour ensuite se poursuivre jusqu'à la rupture de pente (secteur d'habitats pavillonnaires). Sur certains tronçons de ce mail, des aménagements spécifiques : une placette arborée de palmiers royaux (créant peu d'ombrage) desservant les commerces et divers services en rez de chaussée d'immeubles des opérations Terrasses de Roquefeuil dont l'accés aux cabinets médicaux est difficiles pour les personnes à mobilité réduite ; aménagements aux abords de l'école (petit cercle de discussion) ; portion traversant le parc urbain agrémenté de tonnelles pour déboucher sur la partie basse plus minérale équipée de candelabres et s'arrêtant brusquement (présence d'un sentier piéton peu empreinté en lissière des pavillions et de la falaise qui pourrait constituer un itinéraire de promenade) - aménagement global de qualité contraint par la pente et donnant des vues panoramiques sur l'océan mais toutefois peu propice aux arrêts en période de fortes chaleurs (choix de la végétation tout public principaleme nt résident ou extérieur au quartier lieu pensé comme lieu de circulation piétonne qui semble peu fréquenté dont l'objectif est de permettre un raccourci entre les différentes strates de la Zac et de les connecter par un axe piéton permettant une transversalité - mouvements constatés autour de la placette liés aux activités de rez de chaussée d'immeubles, aux logements et à la sortie de l'école - partie basse peu investie à ce jour Parc urbain Parc de 2 ha comprenant des espaces de jeux aménagés pour les enfants donnant à l'arrière de l'école, un enchevêtrement de multiples cheminements piétons reliés par un sysème de passerelles, présence d'un cartère (qui à terme pourrait être dédié à des activités d'escalades), marquage du mail central par des tonnelles équipés de familles, bancs de béton, sentier latéral contournant les plateaux sportifs et personnes desservant le parc, seules espace qui a terme devrait réunir les familles et les marcheurs pour des balades - espace à la fois ludique, récréatifs pour les enfants, espace de repos également (même si on déplore peu d'ombrage sur le secteur à ce stade) et permettre des activités sportives (jogging,,,) Mail secondaire espaces verts (extréme Nord) Espace public bien végétalisé, arbres de haute tiges créant beaucoup d'ombrage mais déformant parfois la chaussée, Mail permettant de relier la partie haute et basse (depuis la résidence hotelière jusqu'aux maisons individuelles en limite du quartier de Carosse). Mail équipé de bancs et de poubelles. Partie haute pas toujours entretenue, partie basse constituée d'un promotoire et une mini place peu valorisés. En dehors de ce secteur, ce mail par sa forte végétalisation est un espace de respiration agréable et fonctionnel, Espace gazonné et arboré constituant un autre espace de respiration plus en limite du quartier de Carosse qui s'apparente à une coulée verte. Absence de bancs, seuls les murets en bordure de voirie permettent aux visiteurs de s'asseoir. familles, personnes seules, adolescents tous publics Cette allée a des fonctions de desserte du centre médical et de la surface alimentaire ainsi que des opérations de logements (tout en reliant la partie haute et basse de la ZAC) et lieu de passage - fonction également de détente (pour prendre l'air, en familles...). La partie basse de ce mail dans sa partie végétalisée est investie par quelques familles le week-end qui utilise ce secteur en espaces de pique nique, plus bas la fin du mail est peu visité et débouche sur une zone de savane (hors ZAC) avec un cheminement informel se connectant sur des résidences individuelles - espace bien approprié par les habitants Espace peu investie constituant une coupure verte entre 2 secteurs d'habitats - manque d'espaces fonctionnels - Effet "nature" AGORAH Septembre 2009 13
Aménagement du mail central et du parc urbain Mail central partie haute Placette Travaux aux abords de l école Parc urbain Contre allée menant au parc Végétalisation et mobilier du parc Aires de jeux Aménagement et intégration du mail secondaire, et présence de coulées vertes Ci-contre : le mail secondaire bien végétalisé, ombragé, approprié par les habitants, mais pas toujours suffisamment entretenu En dessous : espaces verts et secteurs pentus laissés en zones naturelles. Ces dernières souffrent d une absence d entretiens à proximité de la route et constituent de lieux de refuges à rats. AGORAH Septembre 2009 14
Le mail central, axe piétonnier majeur de l'opération d'aménagement permet la jonction entre la partie basse et la partie haute de la ZAC avec un nœud principal au niveau de l école, de part et d autre de l avenue de la Grande Ourse. Le cheminement piéton central structure le site. Il constitue un espace public de qualité, mais n est pas toujours investi. La proximité directe entre les plateaux sportifs et le parc urbain devrait faire du cœur de la ZAC un lieu de vie de quartier pour de multiples activités. Autour de la placette et en rez de chaussée d immeuble était envisagé, à l origine du projet, l accueil de points de restauration qui auraient contribués à développer ce secteur. Aujourd hui, ces locaux sont majoritairement constitués de cabinets d experts comptables et de professions médicales. Pour certaines familles, les espaces de jeux destinés aux enfants sont parfois éloignés de leurs secteurs d habitation. Les habitants déplorent que ces équipements soient concentrés en un seul lieu, mais à l usage, cet espace pourrait réunir des familles à la condition quelles y trouvent des zones ombragées. L enquête auprès de 96 ménages fait ressortir ce besoin en espaces de jeux, en espaces verts et d activités pour les enfants, qui devrait être en partie comblé par la livraison des plateaux sportifs Le mail secondaire est plus fréquenté et constitue un second endroit de vie de la ZAC (secteur de petits commerces, du supermarché et des ateliers de Roquefeuil). Absence de cheminement piéton global et de connexion entre les différents mails Ci contre en haut : fin du mail secondaire débouchant sur une zone herbeuse En bas : cheminement informel reliant les deux secteurs pavillonnaires séparés par une coupure non intégrée au périmètre de la ZAC (cf Plan) Au regard du schéma cicontre, on peut déplorer l absence de connexion entre des secteurs aménagés proches mais fonctionnant pour l instant indépendamment, à savoir le mail secondaire, l extrémité du parc urbain et la coulée verte aménagée en partie Nord. La présence d un sentier informel illustre dans le fonctionnement l utilité de relier ces entités entreelles. Celles-ci le seront peut-être à terme. Ces espaces propices à la promenade et à diverses activités semblent réfléchis individuellement sans avoir intégrer un cheminement piéton d ensemble. Cette remarque n est pas spécifique à la ZAC de Roquefeuil. AGORAH Septembre 2009 15
4. Activités touristiques, commerciales et services divers Conforter les activités touristiques : Une vocation touristique en devenir ou remise en cause Le quartier de Saint-Gilles les Bains et sa zone balnéaire occupe une place de premier rang dans l île pour ses activités liées au tourisme. En effet, c est sur ce secteur que se concentre la plus grande partie des hôtels classés de l île. Sa position sur la côte Ouest, lui confère une situation privilégiée et propice à toutes implantations touristiques. La zone balnéaire de Saint-Gilles s étend de Boucan et jusqu à la Saline les Bains. Ce site est très prisé des réunionnais et des touristes et offre diverses activités nautiques et de détente, lagon et spots de surf, des points de restauration, des commerces et services à proximité, un port de plaisance. Mais aujourd hui, peu d extensions dans le périmètre de la zone balnéaire sont possibles et 2 sites «phares» ont besoin d être redynamisé : le Port et le centre -ville de st-gilles Au regard du programme global de la ZAC, 10 ha sont réservés à des activités en particuliers tertiaires et touristiques, dont 27 000 m² de SHON dans le secteur Sud pour l accueil d hébergements touristiques (hôtels, résidences hôtelières ) et de services liés (restauration, commerces ). Cette zone est localisée sur un secteur en pente douce et accessible par le littoral depuis l actuel chemin cannier. Toutefois, cette vocation semble remise en cause. Depuis, la création de la ZAC, seule une résidence Hôtelière a été ouverte en 2005. Cette structure propose 18 appartements (studio et T2) situés à proximité du mail secondaire et du supermarché. Après une période de faible fréquentation, cette résidence fonctionne relativement bien. Trois types de clientèle fréquentent cet établissement : des hommes d affaires, des touristes (souvent pour des périodes de 15 jours), ou des familles réunionnaises (les week-ends). Il ne s agit pas d une clientèle souhaitant être «pied dans l eau». Cependant, des éléments liés au fonctionnement du quartier sont à améliorer et apparaissent, en l état, des freins à une activité touristique notamment : un lien difficile avec la zone balnéaire : la ZAC souffre de ne pas être en lien direct avec le lagon. Des passerelles piétonnes prévues initialement pour franchir la RN 1 ne seront finalement pas réalisées. A pied, le secteur est relativement éloigné des plages avec un dénivelé notable ; une insuffisance marquée de la desserte en transports en commun. En effet, le réseau Eolis, seul transporteur sur la ZAC, ne passe plus au-delà de 17 h. Il dessert la zone de Boucan à la Saline les Bains ; un déficit de signalétique : il existe peu de panneaux indicateurs (certains ont été enlevés) qui faciliteraient l arrivée sur le quartier. Les habitants de St-Gilles eux-mêmes ne connaissent par toujours le Mont Roquefeuil ; une absence de points de restauration : cette demande est criante sur le quartier et apparaît plus que nécessaire pour une clientèle de passage qui n est pas toujours motorisée et une population exerçant une activité professionnelle sur le site ; la proximité du mail secondaire n est pas suffisamment entretenue (détritus, présence d encombrants) et proximité des logements sociaux avec beaucoup d enfants qui en période de vacances ont assez peu d occupation. Pour l instant, sur les terrains encore disponibles (4,6 ha), on constate assez peu de porteur de projet. Certains projets proposés n ont pas abouti. A ce jour, le programme s orienterait sur une partie de la surface affectée, vers une résidence qui proposerait des logements à la location pour le personnel des hôtels de la zone balnéaire. AGORAH Septembre 2009 16
La mixité en termes d occupation, semble remise en cause par la substitution d une vocation d hébergements touristiques manquants à une vocation résidentielle renforcée. Il est dommage que ce site privilégié, aux portes d une nouvelle entrée sur Saint-Gilles, induite par l accès depuis la Route des Tamarins, ne garde pas l organisation initiale prévue, même si, comme on l a vu précédemment, cette zone souffre d un éloignement et d une déconnexion avec la zone balnéaire. De nombreux services et commerces offerts à la population Plusieurs types de surfaces dédiées aux commerces, aux activités de bureaux ou aux services aux particuliers ont été réalisés dans le cadre de la ZAC. Ils sont proposés soit à la vente soit à la location. Tous ces locaux n ont, selon le promoteur, pas le même niveau d équipements (parfois absence de carrelage, de climatisation qui induit des frais supplémentaires). Ces locaux se concentrent de part et d autre de l avenue de la Grande Ourse, sur une surface globale d environ 6 000 m² de SHON. Cet ensemble d activités représente une offre importante sur le quartier et se répartis sous plusieurs formes : - une moyenne surface alimentaire d une surface de 600 m² (Score Express) qui amène une facilité pour les achats au quotidien des habitants du secteur ; - un centre médical regroupé au sein des ateliers de Roquefeuil (3 500 m² de SHON) avec un nombre important de professions médicales (dentiste, orthophoniste, médecin généraliste, osthéopathe, infirmières ) complété d un centre de formation pour infirmières et d une pharmacie ; - quelques commerces alimentaires de proximité assez peu nombreux (une boulangerie et une épicerie) ; - des commerces spécifiques (non alimentaires) ou des services divers aux particuliers : vente de matériel de Golf, de climatisation, réparation et vente de pièces informatiques ; - des services aux particuliers (dont la clientèle ne se limite pas au quartier) : tels les coiffeurs, esthéticienne, SPA, professionnels de l immobilier ; - enfin, d autres services sont présents, dont plusieurs cabinets d experts comptables. Quelques locaux sont non loués ou fermés en attente d une nouvelle activité dont un local de 150 m² sur l opération Terrasses de Roquefeuil qui ne semble jamais avoir été occupé (local à aménager). En effet, certains locaux semblent avoir des difficultés à la relocation (exemple : local commercial - résidence Amazonite). Les niveaux de loyers pratiqués sont différents d un local à un autre. Pour des locaux non aménagés (sans carrelage, peinture intérieure, climatisation), le niveau de loyer varie entre 18 et 35 /m². Sur les ateliers de Roquefeuil, la location est de 18 /m² (locaux aménagés) ou 2 500 hors taxe à la vente/m². Les habitants lors des enquêtes nous ont fait remonter, leur besoin de services bancaires (distributeur notamment) et de points de restauration. Des lieux de restauration sont demandés par une population, de plus en plus nombreuse, travaillant sur place, mais aussi pour les touristes de passage. Un Show Room propose des spécialités plutôt en soirée et le week-end. AGORAH Septembre 2009 17
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Des difficultés de stationnement liées aux activités commerciales Certains commerces, essentiellement sur l avenue de la Grande Ourse dans la portion devant l école, soulignent le manque de places de stationnement. Selon le règlement de la ZAC, une place est réalisée pour 50 m² de SHON commerciale, ce qui pour certains commerces représente une unique place que le commerçant occupe généralement. Le système de stationnement retenu limite celui-ci sur une partie de la chaussée et les cas de stationnements abusifs gênent considérable la circulation. Certains commerces n ont pas de place en front de rue ni de parking (ex photo ci-contre). La logique était d inciter les habitants du quartier à se déplacer à pieds, toutefois, sur certaines portions, le nombre de stationnements est vraiment insuffisant. Lors de l enquête auprès des habitants, 40% ont exprimés des difficultés de stationnements (liées soit aux habitations, aux équipements ou aux commerces (cf-rapport enquête). Rappelons que notre échantillon est motorisé à hauteur de 96% voire doublement pour 39%. 5. La fonction de desserte et de transport : des liaisons inter - quartiers à améliorer L accès majeur de la ZAC est la route de la Croix du Sud qui se connecte à la voie traversante du centre de Saint-Gilles sans être connectée à la route nationale. Les échanges avec le Nord et le Sud se font alors par le centre de Saint-Gilles. La route nationale forme une coupure urbaine forte. L accès à la ZAC est également possible toujours par l entrée Nord à partir de la rue des Espadons (secteur au dessus du lotissement Carrosse) mais avec une même problématique de sortie du quartier. Une route cannière utilisée de fait sans autorisation : un quartier au départ peu connecté avec son environnement proche La Route cannière se connecte en partie basse sur le rond point du jardin d Eden (déviation de la Saline) ou en partie haute sur le site de la balance de Vue Belle 2. Elle a été réalisé par le Département en 2002 et était jusqu à récemment, uniquement réservée aux cachalots. Son accès était toléré pour la circulation des habitants du chemin des roses et de Villèle, mais interdit aux habitants de la ZAC de Roquefeuil. Depuis, la réalisation des différentes phases de la ZAC et son accès à cette route, beaucoup de gens empruntent cette voie cannière sans en avoir le droit. De fait, elle permet de désenclaver un secteur replié sur lui même et uniquement accessible depuis le secteur de Carrosse via St-Gilles et donne un accès direct vers le Sud de l île au nouveau quartier de Roquefeuil. Dans la pratique, l incompréhension des panneaux de signalisation («sauf riverains») et l absence de dissuasion ont amené un usage de cet axe. Avec l ouverture de la Route des Tamarins et la réalisation de 2 giratoires, le Département a du ouvrir cet axe cannier à la circulation générale. Ce changement risque d amener des flux montants et descendants importants et de faire de cet axe une nouvelle entrée sur Saint-Gilles. Il risque de générer des flux de transit important au sein du quartier. Deux voies primaires de structuration étroites 2 voies principales structurent la ZAC de faible emprise - l avenue de la Grande Ourse qui dessert la zone d équipements publics dont l emprise de voies inclue un trottoir planté d arbre de haute tige de 1,50 m de large d un côté et une bande de stationnement de 2 m longé d un trottoir. L espace réservé à la chaussée mesure 5,80 m ; AGORAH Septembre 2009 19
- l avenue de la Croix du Sud est étroite et comporte des portions sans zone de stationnement. Ces 2 voies auraient pu être d une emprise supérieure pour des voies primaires circulantes pour un croisement plus aisé des véhicules. Le stationnement temporaire autorisé devient souvent un stationnement prolongé et rend d autant la circulation difficile et dangereuse. Une desserte en transports en communs insuffisante Seul le réseau de transport urbain du TCO (marque Eolis) assure la desserte en ligne régulière (entre Boucan et la Saline les Bains) sur le quartier de Roquefeuil. Le passage du bus s effectue toutes les 30 minutes sur 3 arrêts dans la ZAC et sur d autres sur le quartier de Carrosse. Mais les plages horaires sont courtes puisque plus aucun bus ne passe après 16 h 56. Le réseau car jaune assure par ailleurs des liaisons interurbaines mais ne dessert pas directement le quartier. Les lignes existantes transitent autour de la ZAC. L unique arrêt car jaune est en entrée de ville de Saint-Gilles. Toutefois, l arrivée d un nouveau transporteur est envisagée. Absence de liaisons piétonnes vers la zone balnéaire Deux passerelles étaient prévues initialement pour permettrent la liaison entre le quartier de Roquefeuil et la zone de l Ermitage : - une passerelle rejoignant le mail de l Hermitage (au niveau des logements collectifs autour du SCORE) à partir du mail central de Roquefeuil. - une seconde passerelle devait permettre de rejoindre la plage à partir de la station service Elf côté Hermitage. 6. Vie de quartier Remarques issues des enquêtes La livraison récente des plateaux sportifs et les aménagements en cours sur le parc urbain devrait favoriser des activités sur le quartier. Lors de l enquête, les habitants ont exprimés le souhait de pratiquer des activités sportives ou de détente. A ce jour, peu pratique une activité une d activité hors du quartier. Éléments nuisibles à la qualité de vie : 3/4 des habitants évoquent une ou plusieurs nuisances sur le quartier. Parmi les nuisances évoquées, le bruit extérieur (41%), les dangers de circulation (27%), (niveau de l école) et le manque de propreté du quartier (25%) ressortent principalement. Malgré les nuisances diverses citées, 8 habitants sur 10 interrogés souhaitent rester dans le quartier. La première raison évoquée est le fait qu ils trouvent leur «quartier agréable à vivre» et «proche de la ville». Les éléments appréciés sont la tranquillité et le niveau d équipements du quartier. Les raisons de départ dont souvent liés au parcours résidentiel et le souhait d avoir un logement plus grand ou d être propriétaire de son logement. Même si l interprétation doit être prudente sur la notion complexe du sentiment d insécurité, 94% se sentent en sécurité entièrement ou partiellement sur le quartier. Seuls 6% émettent un avis contraire. Enfin, en ce qui concerne les relations de voisinage, 69% estiment avoir des relations de bonne qualité avec leurs voisins. AGORAH Septembre 2009 20
En résumé Situation géographique favorable d un quartier à proximité du lagon et de la station balnéaire de l Ouest : un quartier en balcon sur le Port de Saint- Gilles ; Une opération d aménagement offrant des logements haut de gamme, une diversité architecturale et un ensemble d équipements publics de qualité (école HQE, ensemble de plateaux sportifs) ; Quelques îlots mixtes avec des opérations de logements sociaux plus ou moins bien intégrées ; Une trame verte organisée autour d un système de mails et la présence d une parc urbain de 2 ha, constituant un espace de respiration aménagé, à ce stade non encore approprié par les habitants. Certains secteurs sont laissés en zones naturelles en ZAC ou en bordure de la ZAC. Toutefois, absence de connexion entre les différents mails et autres espaces aménagés qui constituerait un itinéraire de promenade à l échelle du quartier ; Lien difficile avec la zone balnéaire et une desserte en bus insuffisante ; une greffe au tissu urbain existant limitée par : la route nationale ne permet pas raccrochement physique de la ZAC à l urbanisation existante mais plutôt au niveau du lotissement Carrosse ; Aujourd hui l accès à la route des Tamarins, depuis le chemin cannier constitue une nouvelle entrée sur la ville de Saint-Gilles qui pourrait accentuer la coupure de la ZAC avec le centre-ville créant une «ville haute», et une «ville basse». Une ZAC qui dans sa configuration semble tournée sur ellemême ; Une réflexion devrait porter sur la connexion de la ZAC avec les autres espaces naturels alentours, ses franges immédiates ; Des conditions de circulation et de stationnement difficiles liés au faible gabarit des voies primaires et absence de zones de stationnements dans certains secteurs ; Une mixité des fonctions remise en cause par la non concrétisation des projets touristiques ; Une offre importante de services à la personne et présence d une surface alimentaire ; Un urbanisme à l îlot donnant parfois une absence de lien entre les opérations et de lisibilité d ensemble. AGORAH Septembre 2009 21