Mettre en place une administration en copropriété 20 septembre 2012 Journée nationale d échange du Pôle national de lutte contre l habitat indigne Espace Jean Lurçat place du Maréchal Leclerc, 91260 Juvisy sur Orge René BRESSON, consultant Me Florence TULIER POLGE, administrateur Le contexte Un copropriété en difficulté est fréquemment le théâtre de conflits d intérêts générateurs de procédure L installation d une administration, pourra être perçue comme une menace pour leurs intérêts par certains acteurs Bonne préparation amont et rigueur juridique permettent de limiter les risques en cas de recours contentieux, et de créer les conditions d un travail efficace de l administrateur 2
Deux exemples (copropriétés en plan de sauvegarde) Cas n 1: des syndicats de copropriétaires non gérés: désignation d un administrateur sur requête du procureur de la république Cas n 2: un syndicat de copropriétaires géré, mais dont le syndic est privé des moyens d exercer son mandat: désignation d un administrateur sur requête du syndic, après consultation du conseil syndical 3 Rappel du cadre réglementaire Loi n 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Art. 29 1 et suivants (cas présentés ici) Décret n 67 223 du 17 mars 1967 pris pour l application de la loi n 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Art. 46 (A défaut de nomination du syndic par l assemblée des copropriétaires dûment convoqués àcet effet...) Art.47 (Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic...) 4
Loi du 10/07/1965 Article L29 1 Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir àla conservation de l'immeuble, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal de grande instance ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République. Le président du tribunal de grande instance charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, àl'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent àexercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire. L'administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal de grande instance sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de la copropriété. 5 Cas n 1 contexte / objectifs 4 copropriétés «îlots» en difficulté comprenant 50 immeubles organisés spontanément en syndicats secondaires Syndicat principal non géré (pas de syndic) Plan de sauvegarde Interventions lourdes sur les parties communes relevant du syndicat principal Régularisation de la situation des syndicats secondaires Scission des copropriétés 6
Cas n 1 Démarche / Calendrier Entretien préalable avec le président du TGI pour valider et préparer la démarche et le choix de l administrateur (coordonnateur du PDS et opérateur) Entretien avec l administrateur pressenti Requête du procureur àla demande du préfet Préparation par le coordonnateur du plan de sauvegarde appuyé par l opérateur De la date de la demande d entretien àla notification de l ordonnance: 3 mois 7 Cas n 1 ordonnance (extraits) Désignons [...], administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires des immeubles sis [...] afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ; A cette fin, confions audit administrateur tous les pouvoirs de l assemblée générale, à l exception de ceux prévus aux articles a) et b) de l article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic ; Disons que l administrateur provisoire devra engager les mesures nécessaires àla conservation des bâtiments et faire cesser les causes de la dégradation des différents bâtiments : engagements des études sur les réseaux ou les sols et engagement des travaux d urgence nécessaires. Il devra s appuyer sur les compétences techniques du bureau d étude [...], opérateur d OPAH mandaté par la Ville de Paris sur le secteur ; Disons que l administrateur provisoire du syndicat devra mobiliser toutes les aides publiques ( Etat, Région, Ville de Paris) mises en place dans le cadre de la démarche de plan de sauvegarde engagée par arrêté préfectoral en date du 21 mai 2004 et pourra s appuyer sur l assistance administrative de l opérateur [...]; 8
Cas n 1 ordonnance (extraits) Disons que l administrateur devra, pour les bâtiments non constitués en syndicats secondaire et/ou sans syndic, convoquer une assemblée générale spéciale des copropriétaires concernés en vue de la création d un syndicat secondaire et de la désignation d un syndic secondaire ; Disons que l administrateur devra prendre toute mesure (étude géomètre ) Visant la mise en place d un fonctionnement pérenne de la copropriété ; Disons que l administrateur devra représenter la copropriété afin, le cas échéant, de procéder aux divisions foncières, scissions de copropriété et modificatifs du règlement de copropriété ; Disons que l administrateur provisoire devra convoquer l assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d un syndic, avant l expiration de sa mission, fixée pour une durée de 1 an renouvelable sur requête ou en référé ; 9 Cas n 1 Commentaire Les points clés Une préparation concertée permettant une action rapide de la justice Une mission définie avec précision, fixant des objectifs clairs à l administrateur (son remplacement à son départ en retraite est simple, la continuité des actions assurée) Une proposition de partenariat explicite avec l opérateur, dans le cadre du plan de sauvegarde Une mission financée (aide Etat, puis Anah àla gestion des copropriétés en difficulté) 10
Cas n 2 contexte / objectifs Copropriété en grande difficulté, en phase d élaboration de pan de sauvegarde Impayés de charges > 2,5 budgets annuels L assemblée générale refuse au syndic l autorisation d engager des procédures de saisie sur les lots des débiteurs et ne valide pas les comptes présentés Une procédure «Carence»(CCH L615 6) est engagée Assurer le fonctionnent de l immeuble jusqu à l expropriation Valider les comptes pour permettre de retenir les montants impayés sur les indemnités d expropriation 11 Cas n 2 Démarche / Calendrier Entretien préalable avec le président du TGI pour valider le contenu de la mission et le choix d un administrateur (par le coordonnateur du plan de sauvegarde) Entretien avec l administrateur pressenti Convocation du conseil syndical par le syndic qui présente son projet de démission Requête présentée par l avocat du syndic De l AG au dépôt de la requête: 8 semaines De la requête à l ordonnance: 8 jours 12
Cas n 2 ordonnance (extraits) Désignons [...] au fonctions d administrateur de la copropriété [...] Avec pour mission: D administrer tant activement que passivement la copropriété D une façon générale de prendre toutes mesures propres à atteindre l objectif légal de fonctionnement normal de la copropriété De rechercher les causes des difficultés et en tant que de besoin les responsabilités encourues Effectuer un audit sur les procédures de recouvrement engagées par les précédents syndics àl égard des copropriétaires débiteurs ainsi qu un audit de la situation financière du syndicat De négocier, dans la mesure du possible, des délais de paiement avec les principaux créanciers du syndicat en recourant aux dispositions de l article 29 2 de la loi du 10/07/1965 De rendre compte dans le rapport qu elle sera amenée àdéposer à l issue des six premiers mois de sa mission, des mesures adaptées au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété 13 Cas n 2 ordonnance (extraits) Confions à l Administrateur ainsi désigné tous les pouvoirs de l assemblée générale des copropriétaires, à l exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26a et 26b de la loi du 10 juillet 1965 Disons que l administrateur pourra se faire assister par tout expert de son choix àcet effet, dont les honoraires seront imputés en charges générales du syndicat. 14
Cas n 2 commentaire Préparation rapide de la mission: réunion coordonnateur / syndic / avocat du syndic rédaction de la requête délai de 15 jours pour convoquer le conseil syndical Désignation très rapide de l administrateur pour éviter l installation du pouvoir de marchands de sommeil dominant l assemblée générale 15 Cas n 2 commentaire Lorsqu un administrateur est désigné pour administrer un syndicat en cessation de paiement, ses moyens économiques d action sont inexistants; Si des financements ad hoc ne sont pas mobilisés, il est en grande difficulté pour assurer sa mission ici, dans le cadre d un PRU, l administrateur est identifié comme un maitre d ouvrage éligible àdes aides à l ingénierie. 16