22 janvier 2014 Contribution du mouvement HLM au contrat de ville de la Communauté Urbaine d ARRAS Contribution hlm au contrat de ville de la CUA Page 1 sur 9
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Contexte L interbailleur de l arrageois, représenté sur le domaine de la politique de la ville par Pas-de- Calais Habitat, ICF HNE et l ARH souhaite apporter une contribution à l élaboration du nouveau contrat de ville de la Communauté Urbaine d Arras de façon à exprimer un point de vue partagé sur les enjeux stratégiques patrimoniaux et de gestion, ainsi que sur les attentes et les besoins d intervention. Cette contribution collective doit permettre également de se positionner comme force de proposition vis-à-vis des acteurs locaux, traduisant ainsi le souhait d être partie prenante dans la gouvernance du futur Contrat de Ville et de la politique de l habitat à l échelle de l agglomération. Pas-de-Calais habitat a une longue histoire liée au logement. Créé en 1931 par le Conseil Général du Pas-de-Calais, il est le bailleur le plus important en matière de patrimoine du département avec 39 520 logements dont 8643 sur la Communauté Urbaine d Arras. Durant l'après-guerre il fait la preuve de sa capacité à assurer une mission de bailleur social dans une époque fortement marquée par la reconstruction. Une importante mutation intervient en 1987 où il devient l OPAC 62. En 2001, sa mission s élargit encore pour englober également la fonction d'aménageur. Il change de nom et devient "Pas-de-Calais habitat". Ce n est plus un simple bailleur social, il se définit désormais comme "Opérateur Urbain". En tant qu opérateur historique de la SNCF, ICF HNE gère sur l ensemble du Nord et de l Est de la France, une vingtaine de grandes cités aux caractéristiques à l origine communes : Sous l impulsion de Raoul Dautry, le modèle de cités jardin qui offre des logements de qualité, et favorise l hygiène et un cadre de vie amélioré. Ce modèle s est disséminé dans toutes les agglomérations reliées au réseau ferroviaire dans les années qui ont suivi la première guerre mondiale. La cité Ronville à Arras, celle du Petit Bapaume à Achicourt illustrent ce parti pris de mixité fonctionnelle associant logement, culture, activités sportives, services sanitaires et sociaux. L appropriation très marquée de ces logements a été un frein au renouvellement patrimonial. En corollaire, on peut noter un phénomène de vieillissement dans l occupation, particulièrement prégnant : 16% des locataires ont entre 55 et 65 ans et 27% ont plus de 65 ans. Si les deux bailleurs présents sur le territoire de la Communauté Urbaine d Arras n ont pu jusqu alors s exprimer sur les nouveaux contours de la géographie prioritaire, ils considèrent néanmoins que les périmètres règlementaires tels que définis à ce jour (quartiers prioritaires et territoires de veille) prennent globalement en compte l essentiel de leurs patrimoines confrontés aux situations d occupation sociale les plus précarisées. Ils considèrent dès lors que le maintien de l abattement de la TFPB, assis sur ces nouveaux périmètres, devrait leur permettre de poursuivre leurs actions de proximité engagées en faveur des habitants de ces quartiers. Contribution hlm au contrat de ville de la CUA Page 3 sur 9
Maintenir et améliorer l attractivité du parc existant : les enjeux patrimoniaux et de gestion des bailleurs sur les quartiers prioritaires Dans le cadre de sa compétence «Renouvellement Urbain», la CUA mène des études de renouvellement urbain sur les cinq quartiers prioritaires au titre de la politique de la ville. Sur chacune de ces études, les bailleurs se sont positionnés : 1) Arras Ouest : «Aller au bout» du PRU La résidence Saint-Pol constitue un quartier installé aujourd hui dans une dynamique positive. Les risques actuels encourus sur les quartiers Ouest sont la fragmentation ou la déqualification des parties non traitées. Le Plan Stratégique Local (PSL) en cours d élaboration ne reprend que les limites du quartier, hors cet ensemble jouxte une autre résidence : le quartier Baudimont. Ce dernier, composé de 448 logements collectifs et 68 logements individuels, souffre d un grand manque d attractivité et apparaît comme le plus stigmatisé de l Ouest d Arras. Il est enclavé et n est pénétré que par quelques voies de desserte minimes. L enjeu est de recoudre le tissu urbain en reconnectant le quartier Baudimont à l ensemble des quartiers environnants et en faisant de lui un trait d union. Le projet Baudimont, avec démolitions, réhabilitations et diversification de l habitat doit donc permettre de le revaloriser et de le «raccrocher» à la ville. Concernant son bâti, celui-ci date des années 60. Bien que thermiquement correct, le patrimoine pose des difficultés d accessibilité pour les personnes à mobilité réduite que ce soit dans le cadre du handicap ou du maintien des personnes à domicile. Ce patrimoine vieillissant d aspect monolithique ne répond plus aux attentes d aujourd hui: aucun ascenseur (sauf sur la tour Cézanne), nécessité de monter un demi palier pour entrer dans les logements du rez-dechaussée. Toute réhabilitation, quel que soit son prix, ne permettra pas de rendre plus accessible ces bâtiments. La refonte totale du réseau viaire, l aspect urbain dépassé («architecture de barres») et l impossibilité technique de rendre accessibles les logements amènent à la conclusion qu il est nécessaire de démolir l ensemble des bâtiments individuels et collectifs exceptée la tour Cézanne. 2) St Michel à Arras : «Désenclaver» le quartier Saint-Michel, constitué de 412 logements Pas-de-Calais Habitat. Les études urbaines sont engagées depuis juin 2012, avec un comité d usagers. La démolition de 22 à 50 logements et une réhabilitation ambitieuse sont actées par Pas-de-Calais habitat. Contribution hlm au contrat de ville de la CUA Page 4 sur 9
3) Nouvelles Résidences à St Nicolas les Arras : «l achèvement des phases lourdes d investissement avec le PRU» Le quartier Nouvelles Résidences est un quartier ANRU dont les phases d investissement publiques lourdes sont finies, mais sur lequel demeurent des enjeux de gestion et de développement social essentiellement. 4) Cité Jean-Jaurès, Cité des Cheminots à Arras Le quartier est composé de 297 logements : 111 logements Pas-de-Calais habitat (Jean- Jaurès) et 186 logements ICF (Cité des Cheminots). Pas-de-Calais Habitat souhaite trouver une meilleure cohérence de gestion et d entretien sur Jean-Jaurès, pour cela l organisme étudie le transfert de patrimoine au PACT. Les orientations d intervention sur l habitat pour ICF sont de favoriser au cœur du quartier le renouvellement d une offre neuve adaptée au grand âge et PMR : offrir à des personnes âgées une typologie II ou III, confortable permettant de libérer de grands logements devenus vétustes, largement sous occupés, dont l entretien des extérieurs est devenu problématique. Des logements neufs type senior, situés en rez de chaussée seront équipés de douches italiennes, de barres de maintien, de jardinets réduits etc. Par ailleurs, sur un foncier ciblé (rue Stephenson et Papin), il s agit de proposer également une offre renouvelée. Pour ce site, la connaissance du sous-sol reste néanmoins à être approfondie. Enfin, mener une réhabilitation des logements de la cité cheminote permettra de répondre aux besoins (en cours de définition). ICF envisage par ailleurs des interventions au titre du «vivre ensemble»: o Axe collectif : Développer une animation cultivant le lien social et associatif sur la base de l identité cheminote partagée avec les jeunes générations : par exemple animation d ateliers mémoire par la conseillère sociale à l instar de ceux de la cité de Lens (expositions, journal, site internet dédié etc.) o Axe individuel : Sur la base d un diagnostic, accompagner les personnes identifiées en sousoccupation vers un parcours de mobilité résidentiel adapté, en coopération avec l ensemble des partenaires impliqués. 5) Quartier 4AS à Achicourt Etude urbaine et sociale en cours. Actuellement aucune intervention lourde n est prévue par Pas-de-Calais habitat. Contribution hlm au contrat de ville de la CUA Page 5 sur 9
En Conclusion Le mouvement Hlm local exprime le souhait que les cinq études urbaines et sociales menées par la CUA sur ces quartiers permettent d alimenter une réflexion globale et cohérente à l échelle de l agglomération, qui débouche sur un véritable «projet territorial intégré». Ainsi, il propose le lancement d une démarche globale de type Plan Stratégique Local à l échelle de l agglomération qui permettrait, sur la base des enjeux prioritaires identifiés sur chacun des quartiers, de développer une vision stratégique de la vocation de chacun d entre eux à 10 ou 15 ans et de définir leurs rôles respectifs dans le fonctionnement de l agglomération, qu ils aient ou non fait déjà l objet d un projet ANRU1. Il s agirait de pouvoir construire une vision partagée sur la vocation d un quartier et sa gestion au sein de la ville et de l agglomération. L objectif principal étant de garantir à terme la pérennité des investissements réalisés dans le cadre du renouvellement urbain (ANRU 1 et 2), en maintenant un bon fonctionnement urbain et social, et de conforter l attractivité renouvelée de chaque quartier. Cette démarche PSL permettrait également d appréhender de façon cohérente les dynamiques sociales en jeu sur les différents quartiers et d en tenir compte dans les politiques thématiques de l agglomération, en particulier en ce qui concerne les politiques de peuplement et d attribution, mais également dans des domaines tels que : l insertion économique et professionnelle, les transports en commun, la gestion urbaine de proximité et la gestion des déchets, la sécurité et le «mieux vivre ensemble»,. Cette démarche de mise en cohérence des enjeux et des politiques publiques d intervention au niveau des cinq quartiers prioritaires de la Communauté Urbaine devrait favoriser leur prise en en compte dans le cadre du NPRU sous la forme d une convention multi-site. Outre un effet de «volume», ce traitement en «multi-site» permettrait d élaborer une convention de renouvellement urbain unique à l échelle du contrat de ville de l agglomération, déclinée ensuite de façon opérationnelle sur les différents quartiers prioritaires. Contribution hlm au contrat de ville de la CUA Page 6 sur 9
Autres enjeux thématiques pour les bailleurs dans le cadre du Contrat de Ville - La sécurité-tranquillité et les domaines d intervention des bailleurs : Conformément au principe d action retenu, au niveau national, par l Union Sociale pour l Habitat, les bailleurs sociaux sont engagés dans la préservation de la tranquillité résidentielle et de la sécurité des résidents. Les principaux organismes du département se sont dotés d un référent sûreté en charge de la mise en œuvre d une politique d organisme sur ces questions. Afin de fédérer les initiatives et de favoriser la coopération entre bailleurs sociaux en la matière, l association régionale pour l habitat Nord Pas de Calais a accompagné cette démarche de professionnalisation en mettant en place un groupe régional de référents sûreté. Les mêmes organismes ont mis en place démarche d observation des troubles de la tranquillité et des faits de vandalisme. Les bailleurs mettent en place des démarches de sensibilisation de leurs personnels pour améliorer les réponses de proximité face aux troubles du quotidien et développent des actions de médiation sur leur patrimoine avec le concours d associations spécialisées. Les bailleurs sociaux collaborent aux stratégies locales de sécurité et de prévention de la délinquance et facilitent le travail des forces de sécurité sur leur patrimoine. Enfin, en lien avec les référents sûreté des services de police, les bailleurs sociaux s efforcent d intégrer l enjeu de la prévention situationnelle aux programmes de réhabilitation ou de construction neuve, notamment dans les quartiers prioritaires. S agissant de la prévention situationnelle et de la gestion urbaine de proximité, l objectif est de mettre en place des actions visant à améliorer non seulement le cadre de vie des habitants et leur vie quotidienne, mais aussi de contribuer à une meilleure gestion de l espace urbain tout en impliquant les habitants dans la vie de la cité par le biais de diagnostics impliquant également la collectivité locale et le conseil général. Il s agit de dresser un constat partenarial des ressources et des dysfonctionnements des territoires basé sur l avis des habitants et d envisager les pistes d amélioration possibles. - L insertion par l économique, Les bailleurs sociaux présents sur la CUA soulignent le poids économique qu ils représentent en matière de dynamiques d insertion par l économique, notamment à l occasion des marchés de travaux de réhabilitation et de construction neuve. Fort de son expérience dans les projets ANRU, Pas-de-Calais Habitat développe l insertion par l économie en s appuyant sur le Groupement d Employeur par l Insertion et la Qualification (GIEQ). Les GEIQ regroupent des entreprises qui, pour résoudre leurs problèmes de recrutement, parient sur le potentiel des personnes en difficulté d accès à l emploi. Ainsi les GEIQ sont des entreprises qui embauchent directement les publics ciblés (jeunes sans qualification, demandeurs d emploi de longue durée, bénéficiaires du RSA) puis les mettent à disposition des entreprises adhérentes en organisant une alternance entre apprentissages théoriques et Contribution hlm au contrat de ville de la CUA Page 7 sur 9
situations de travail concrètes. Pour les petits travaux des collaborations sont instaurées avec d autres associations. Enfin, des contrats d avenir et contrats de génération ont été mis en place. - Peuplement Les quartiers prioritaires ont besoin de se projeter vers une mixité de peuplement. Les bailleurs souhaitent s inscrire dans le projet de la communauté urbaine d accord collectif intercommunal. Ce projet devra être coordonné avec les dispositifs gérés par l Etat et le Conseil général. Les bailleurs sociaux se sont associés à la phase d évaluation qui doit permettre d analyser la pertinence et l efficience des règles actuelles en toute transparence. Les résultats seront à mettre en parallèle avec l analyse des besoins territoriaux. La gouvernance du nouveau plan doit permettre une approche territoriale avec les acteurs locaux, notamment les délégataires des aides à la pierre. Les organismes seront force de propositions sur de nouvelles règles de maintien dans les lieux. Par ailleurs les bailleurs contribueront à l observation et à l'élaboration des indicateurs permettant l analyse de la pression de la demande et de la capacité de réponses des territoires des quartiers prioritaires. - La co-production avec les habitants Le protocole de concertation locative lors des travaux de réhabilitation En termes de coproduction l ARH et les associations de locataires ont réalisé une charte d accompagnement à la réhabilitation portant sur les trois phases clés que sont l avant travaux, le chantier et la mise en service du logement. Déclinée par Pas-de-Calais Habitat, ce protocole de concertation permet de faire coïncider les attentes des locataires et les pratiques de l organisme. Signée avec les locataires et les associations représentatives, elle est accompagnée par des Cafés conversations. Les cafés conversations La méthode du café conversation a été retenue pour intégrer la parole des habitants dans les projets d amélioration sur les territoires. Cette méthode fait partie intégrante de «la nouvelle écoute client». Les objectifs atteints sont: Le partage d idées en matière de gestion quotidienne : confort de vie, qualité de l habitat, environnement De faire participer de grands groupes De donner la parole aux sans voix De générer des idées novatrices et de les formaliser D évoluer vers une communication montante et horizontale, en lieu et place d'une communication généralement descendante. Contribution hlm au contrat de ville de la CUA Page 8 sur 9
En Synthèse Dans la triple perspective de pérenniser les investissements déjà réalisés, mais surtout d assurer un fonctionnement urbain et social satisfaisant dans tous les quartiers prioritaires et les territoires de veille du Contrat de ville, ainsi que d accompagner les différentes phases de chantiers qui vont se dérouler sur la durée du contrat de ville, les bailleurs présents et l ARH souhaitent la mise en place d une convention GUSP à l échelle de l agglomération. Les objectifs généraux de cette GUSP seraient d améliorer la vie quotidienne des habitants dans les quartiers par une gestion coordonnée des intervenants dans les espaces publics et dans l habitat, dans l accompagnement social et dans la vie collective, en y associant les habitants et les usagers. Il s agirait également de garantir aux habitants un cadre de vie de qualité et un environnement sécurisé pendant les chantiers, mais aussi de bien prendre en compte les usages pour améliorer les projets urbains et éviter les dysfonctionnements de gestion et optimiser les coûts d entretien. Un portage politique à l échelle de la CUA permettrait d assurer la mise en cohérence des actions menées, en particulier dans les domaines tels que la sécurité et la tranquillité, l insertion par l économique, dans un esprit sociétal et environnemental. Le financement des opérations L inscription dans un projet de territoire ne peut-être fait que dans un cadre partenarial où la charge financière sera répartie afin de mieux répondre aux contraintes de l aménagement et de l usage. Les opérations d envergures telles qu imaginées dans le projet ne peuvent être supportées uniquement par les bailleurs sociaux. Les contraintes de terrain pour la construction, les pertes d exploitation en cas de démolition, les réhabilitions lourdes permettant à l usager de s éloigner de la précarité énergétique nécessitent la mise en place de co-financement. Contribution hlm au contrat de ville de la CUA Page 9 sur 9