Pierre Epargne Retraite Logement www.perl.fr
Sommaire 1. Avantages du schéma PERL 2. Souplesse et stratégies de sortie 3. Profils des investisseurs PERL 4. Avantages Partenaires 5. Perl pratique
Qui est PERL? Créateur du schéma en 2000 Acteur leader sur ce marché Une société indépendante détenue par ses dirigeants Une équipe de 40 professionnels des métiers de l immobilier Plus de 11 millions d Euros de fonds propres En forte croissance : 1600 logements réalisés, 800 logements sur les 12 prochains mois Références
«La Rotonde» Levallois (92)
«Le Plaza» Châtillon (92)
«Le Prieuré» Issy les Les Moulineaux (92)
«Le Prieuré» Issy les Moulineaux (92)
«Le Champ Royal» Versailles (78) «Le Champ Royal» Versailles (78)
Lauréat aux Grands prix UCI
Le démembrement de propriété Pleine propriété Nue-propriété Démembrement temporaire : 15 à 17 ans Usufruit Investisseurs privés Bailleur institutionnel Pleine propriété Reconstitution de la pleine propriété automatique et gratuite
Le schéma PERL PERL cède la nue-propriété lot par lot à des particuliers qui achètent des logements en «accession différée» en vue de réaliser un placement avantageux pour leur retraite PERL cède le droit d usage, l usufruit, pour 15 à 20 ans en bloc à des bailleurs sociaux en vue de les louer dans le cadre d une convention conforme à l article L.351-2 du CCH
Référence PERL Hôtel d Anjou, Paris III Réalisation Cogedim de 45 logements dont 14 PERL
Référence PERL «Hôtel d Anjou du Marais» Paris III
Référence PERL Le Plazza - Antibes Réalisation Cogedim de 100 logements dont 22 PERL
Avantages de l investissement en nue-propriété PERL
Attente des investisseurs en Novembre 2008
Sécurité Sécurité patrimoniale assurée par l immobilier de qualité: Bassin d emplois Emplacement Environnement immédiat Architecture et typologie Protection contre l inflation
Accessibilité Un prix réduit de 40% à 50% par rapport à la valeur de la pleine propriété Un endettement réduit A partir de 60.000 Remettre à la portée de l épargnant un immobilier à forte valeur patrimoniale 1) Plus de m2 ou de logements 2) Un prix décoté à l entrée permettant d accéder aux zones les plus recherchées
Valorisation Valeur future de la pleine propriété 130 Valeur de la pleine propriété Valeur de la nue-propriété Valeur de l usufruit 100 56 44 Valorisation économique Valorisation mécanique + TRI = 5,10% l an hors économies d impôt Valeur Années 5 10 17 Hypothèses Revalorisation du bien : 0% l an Inflation : 1,5 % l an
Usufruit et Nue propriété Investir en nue-propriété revient à percevoir dès l origine sous la forme d une économie immédiate sur le prix d acquisition, au minimum l équivalent de la totalité des loyers actualisés net de frais, taxes et charges qu il aurait encaissé sur la période. Durée de l usufruit Prix de la nue-propriété / valeur en pleine propriété 15 ans 16 ans 17 ans 60 % 58 % 56 %
Confort de gestion et absence de charges Le schéma PERL élimine totalement : Les risques et aléas locatifs Absence de locataires, loyers impayés, Les soucis de gestion Mise en location, recouvrement des loyers, relations avec les locataires, déclarations, Les frais et charges de la propriété, intégralement supportés par l usufruitier : taxe foncière, frais de gestion, entretien, travaux,
Entretien du bien et remise en état garantie Engagements contractuels de l usufruitier Entretien permanent de l immeuble et réparations Remise en état des parties communes et privatives avant l extinction de l usufruit. Art 605 et 606 Cc. La garantie : la qualité des bailleurs sociaux Bailleur institutionnel Spécialiste de la gestion locative Mission de Service Public Solvabilité et pérennité
Fiscalité La nue-propriété PERL : le seul support de placement totalement défiscalisé sur toute la durée : Pas d impôt sur le revenu Pas de taxe foncière Ne rentre pas dans la base taxable à l ISF. Art 885 CGI
Fiscalité Optimisation de la fiscalité existante : IRPP : déduction des intérêts d emprunt de ses RF existants ou futurs (10 ans). Art 31 d) CGI, Art 156-I-3 CGI, rescrits 2007/49 et 2007/53, Instruction administrative du 23 mars 2007, Rép.min n 2685 JOAN 11 décembre 2007. ISF : réduction de sa base taxable ISF du montant de la nue propriété quelque soit le financement (fonds propres ou emprunt). Art 885 et 768 CGI
Fiscalité Exonération de plus-values en fin de démembrement : La réunion de l usufruit à la nue-propriété ne génère aucun impôt ou taxe à l extinction de l usufruit. Art 1133 CGI.
Référence PERL Les Terrasses Nicéa Nice Les Nouveaux Constructeurs
"PARC OCEAN" - AUDENGE- (33) PLAN DE TRESORERIE INVESTISSEUR Biens sélectionnés Nue propriété Estimation pleine propriété Lot Type étage Exposition Surface Pondérée Prix d'acquisition Valeur actuelle Valeur à terme (*) B08 T1 2eme étage Ouest 40,0 m² 61 800 103 000 132 700 40,0 M2 61 800 103 000 132 700 (*) A l'extinction de l'usufruit selon ces hypothèses : Taux d'inflation estimé 1,5% /an Revalorisation des biens 0,0% /an Quotité Montant Taux ISF 0,00% Fonds propres 0% 0 Impôt / revenus fonciers 0,00% Prêt / 15 ans CSG 0,00% Adossement assurance-vie Financement Situation de l'investisseur amortissable 100% 61 800 5,30% dont, part déductible 0,00% CRDS + prélèvt social 0,00% 0% 0 0,00% Fiscalité Profit de l'opération Profit de l'opération 41 000 Effort d'épargne net moyen mensuel -465 Estimation des biens à la revente 132 700 TRI (net de fiscalité) 4,6% basé sur les flux mensuels
"PARC OCEAN" - AUDENGE- (33) PLAN DE TRESORERIE INVESTISSEUR Plan de Trésorerie prévisionnel ( ) Années Achat Assurance Emprunt Charges Economies* Economies* Soldes vente Vie financières d'irpp d'isf annuels 2008-40 170 0 40 170-1 037 0 0-1 037 2009-21 630 20 262-2 946 0 0-4 314 2010 0-2 847-3 134 0 0-5 981 2011 0-3 001-2 980 0 0-5 981 2012 0-3 164-2 817 0 0-5 981 2013 0-3 336-2 645 0 0-5 981 2014 0-3 517-2 464 0 0-5 981 2015 0-3 708-2 273 0 0-5 981 2016 0-3 910-2 071 0 0-5 981 2017 0-4 122-1 859 0 0-5 981 2018 0-4 346-1 635 0 0-5 981 2019 0-4 582-1 399 0 0-5 981 2020 0-4 831-1 150 0 0-5 981 2021 0-5 093-888 0 0-5 981 2022 0-5 370-612 0 0-5 981 2023 0-5 661-320 0 0-5 981 2024 132 700 0-2 945-46 0 0 129 709 2025 0 0 Total 70 900 0-30 277 0 0 40 623
"BRIAND PLAZA" - LEVALLOIS (92) PLAN DE TRESORERIE INVESTISSEUR Investisseur disposant de revenus fonciers préexistants Biens sélectionnés Nue propriété Estimation pleine propriété Lot Type Etage Pkg et Cave Surface pondérée Prix de vente Valeur actuelle Valeur à terme (*) 3 2P RdC oui 48,8 m² 200 000 357 100 473 900 48,8 M2 200 000 357 100 473 900 (*) A l'extinction de l'usufruit selon ces hypothèses : Taux d'inflation estimé Revalorisation des biens 1,5% /an 0,0% /an Financement Situation de l'investisseur Fiscalité Quotité Montant Taux ISF 1,00% Fonds propres 0% 0 Impôt / revenus fonciers 40,00% Prêt / 17 ans in fine 100% 200 000 5,50% CSG 8,50% amortissable 0% 0 5,20% dont, part déductible 5,80% CRDS + prélèvt social 2,50% Adossement assurance-vie 48% 96 000 4,00% Profit de l'opération Profit de l'opération 215 000 Débours net mensuel moyen -264 *hors gain contrat assurance-vie Estimation des biens à la revente 473 900 TRI (net de fiscalité) 7,3%
"BRIAND PLAZA" - LEVALLOIS (92) PLAN DE TRESORERIE INVESTISSEUR Investisseur disposant de revenus fonciers préexistants Plan de Trésorerie prévisionnel ( ) Explication ISF Années Achat Assurance Charges Economies Economies Soldes Economies Eco. ISF / Emprunt vente Vie financières d'irpp d'isf annuels d'isf Epargne/an 2009-140 000-96 000 140 000-4 263 0 0-100 263 0 0 2010-60 000 60 000-10 267 2 174 2 043-6 050 2 000 43 2011 0 0-11 000 5 137 2 104-3 759 2 000 104 2012 0 0-11 000 5 372 2 142-3 486 2 000 142 2013 0 0-11 000 5 355 2 178-3 467 2 000 178 2014 0 0-11 000 5 355 2 215-3 430 2 000 215 2015 0 0-11 000 5 355 2 251-3 394 2 000 251 2016 0 0-11 000 5 355 2 288-3 357 2 000 288 2017 0 0-11 000 5 355 2 324-3 321 2 000 324 2018 0 0-11 000 5 355 2 361-3 284 2 000 361 2019 0 0-11 000 5 355 2 397-3 248 2 000 397 2020 0 0-11 000 5 355 2 434-3 212 2 000 434 2021 0 0-11 000 5 355 2 470-3 175 2 000 470 2022 0 0-11 000 5 355 2 507-3 139 2 000 507 2023 0 0-11 000 5 355 2 543-3 102 2 000 543 2024 0 0-11 000 5 355 2 579-3 066 2 000 579 2025 0 0-11 000 5 355 2 616-3 029 2 000 616 2026 0 0-11 000 5 355 2 652-2 993 2 000 652 2027 473 900 202 258-200 000-7 333 5 355 2 689 476 868 2 000 689 2028 0 0 0 3 485 3 485 Total 273 900 0-197 863 96 490 42 793 215 320 36 000 6 793
Souplesse & stratégies de sorties
Une sortie réglementée par une loi d ordre public Plein propriétaire : stratégies Vendre Reprendre pour occuper Louer La Loi «Engagement National pour le Logement» du 13 juillet 2006 définit les modalités applicables lors de l échéance de l usufruit entre le locataire, le nu propriétaire et l usufruitier. Article 42 Alinéa 253-1 à 253-8 loi ENL
Disposition Loi ENL du 12 juillet 2006 Aux termes de la Loi du 13 juillet 2006 : Les baux consentis par l usufruitier aux locataires sont automatiquement échus au jour de l extinction de l usufruit Les nus propriétaires sont autorisés, 6 mois avant l extinction de l usufruit, à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux-mêmes l appartement. Ils peuvent également poursuivre la location en proposant un bail Loi 89 au locataire en place. Au cas où un locataire, relevant toujours des plafonds de ressources sociaux serait contraint de quitter l appartement, l usufruitier a l obligation de lui proposer une solution de relogement comparable au sein de son parc.
Investisseurs
Objectifs des investisseurs PERL Retraite Patrimoine résidentiel futur Transmission Protection familiale Optimisation fiscale Diversification patrimoniale Education / installation de la famille Valorisation du patrimoine Epargne de précaution Revenus complémentaires au terme
Effort d épargne Investisseur sans revenus fonciers Crédit : amortissable 15 ans, taux à 5,3% Investissement PERL de : 61 800 euros (40 m2) Effort d'épargne moyen mensuel : 465 euros Investisseur avec revenus fonciers et ISF à 0,55% Crédit : in fine 15 ans, taux à 5,5% Montant du bien en nue propriété : 200 000 euros (60 m2) Effort d'épargne moyen mensuel : 350 euros
Avantages Partenaires
Avantages Partenaires 1. Renouveler l offre produit 2. Éliminer les risques de mécontentement du client résultant de l évolution du marché locatif 3. Figer sur longue durée les encours d assurance vie donnés en nantissement 4. Une équipe PERL de 40 personnes à votre service
Un produit complémentaire des autres dispositifs Un produit complémentaire des autres dispositifs Risque sur perception des loyers Classique Robien / Borloo LMP LMNP Nue-Pro PERL Loyers impayés Vacance locative Loyers impayés Vacance locative Loyers impayés en cas de loyers de marché surévalués (= non renouvellement du bail commercial / cession / faillite du gestionnaire) Loyers impayés ( non renouvellement du bail commercial / cession / faillite du gestionnaire) Absence totale de risque : 100% des loyers nets perçus dès l acquisition sous forme de réduction du prix d acquisition Charges grevant les loyers Entretien, travaux, Frais de gestion, Fiscalité (taxe foncière, IR, ISF) Entretien, travaux, Frais de gestion Fiscalité (taxe foncière, IR, ISF) Fonction du niveau de précision du bail commercial. Fonction du niveau de précision du bail commercial. Absence totale de charges et de fiscalité -> terme du démembrement. Contrainte cession Déduction des intérêts d emprunt sur RF existants Libre Reprise de l avantage fiscal en cas de revente avant 9 ans Décote revente pour second acquéreur Oui Oui Sans objet Sans objet Oui Economie ISF Non Non Rare en pratique Non Economie ISF Variable Variable Libre à tout moment. : Cession de nue propriété avant le terme du démembrement. Marché secondaire actif. Cession de propriété libre ensuite. Pas de décote pour le second acquéreur
PERL pratique
Un site extranet dédié
Documents commerciaux haut de gamme
Des simulations Des simulations financières financières simples simples
Le suivi des opérations réalisées L information CGP avant l information client Le suivi des réalisations Les dossiers photos à votre disposition Claudine NATAF Responsable des programmes 06 63 84 71 83 Évolution des travaux Le Belvédère Le Havre
Options et réservations Ghislaine BIZID Candice YILDIZ Prise d options et réservations 01 45 00 55 27
Nancy (54) - Le Jardin Majorelle Nancy (54) - Le Jardin Majorelle A partir de : 64 000 (1730) Démembrement : 15 ans Soit 60% du prix de la pleine propriété Promoteur : Bouygues Livraison : 4T2009 Usufruitier institutionnel : Batigere Emplacement de grande qualité A 7 mn à pied de la gare TGV dans un quartier résidentiel très recherché Superbe jardin paysager A proximité des écoles et commerces Adresse et rue cotées, superbe jardin paysager. Acheter une adresse, Rue Santifontaine 39 appartements PERL sur 3 bâtiments
Vetraz Monthoux (74) Les Aquarelles A partir de 70 000 (2135) Promoteur : Cogedim Démembrement : 15 ans Livraison : 3T2010 Soit 60 % du prix de la pleine propriété Usufruitier institutionnel : OPAC A 15 mn de Genève, Une adresse recherchée par les frontaliers Cadre exceptionnel Appartements de standing Une adresse et un panorama exceptionnel, à 15mn du lac de Genève, 50mn de Megève et La Clusaz 1 bâtiment PERL idéalement orienté sur 6 bâtiments vendus en accession
St Germain en Laye (78) La Maison Verte A partir de 138 000 (3100) Promoteur : Sodearif (Bouygues) Démembrement : 16 ans Livraison : 2T2010 Soit 58% du prix de la pleine propriété Usufruitier institutionnel : Logirep Une des communes les + recherchées de la région parisienne Qualité environnementale 30 appartements avec loggia, terrasses ou jardins privatifs Label THPE Energie Renouvelable : - 50% de consommation d énergie 30 appartements PERL au sein d un programme de 160 logements
Toulouse (31) - Le Jardin Labège A partir de 125 000 (1950) Démembrement : 15 ans Soit 60 % du prix de la pleine propriété Promoteur : Cogedim Livraison : 4T2008 Secteur à fort potentiel de développement Prochainement desservi par le métro Jardins paysagers A partir de 125 000 Tranquillité d esprit et confort de gestion du schéma PERL
Levallois (92) - L Arcade A partir de 224 000 (4100) Démembrement : 17 ans Soit 56% du prix de la pleine propriété Réalisation : PERL Livraison : 4T2010 Usufruitier institutionnel : Logirep Emplacement de grande qualité A proximité des écoles et commerces A proximité des métros Louis Michel, Anatole France et gare SNCF. Angle Louis Rouquier / Jules Guesde 3 et 4 pièces, à partir de 224 000
Villeurbanne (69) - Le Clos Pascal A partir de 90 000 (1920) Démembrement : 15 ans Soit 60 % du prix de la pleine propriété Promoteur : Meunier Livraison : 1T2010 Bailleur institutionnel : Rhône Soane Habitat Une localisation centrale et résidentielle A proximité du quartier d affaires Lyon Part-Dieu et de la Gare TGV Architecture élégante et soignée, balcon ou terrasse pour tous les appartements Projection de Villeurbanne Fort potentiel de Plus-value 1 bâtiment PERL sur 4
Audenge Bassin d Arcachon Parc Océan A partir de 60 000 (1500) Promoteur : Litho Promotion (Crédit agricole) Démembrement : 15 ans Livraison : 3T 2009 Soit 60 % du prix de la pleine propriété Bailleur institutionnel : RLF Au cœur d une pinède, sur le bassin d Arcachon, Architecture élégante et soignée au style Belle-Epoque, A partir de 60.000 Proche de l activité économique de Bordeaux offrant un cadre de vie sur le bassin d Arcachon 24 appartements du studio au 3 pièces
Levallois (92) Briand Plaza A partir de 185 000 (4400) Démembrement : 17 ans Soit 56% du prix de la pleine propriété Réalisation : PERL Livraison : 4T2010 Usufruitier institutionnel : Codelog B R I A N D P L A Z A Emplacement de grande qualité Vue exceptionnelle sur parc ou jardin intérieur. A proximité des écoles et commerces, des métro et de la gare Sncf 38 appartements Haut standing, du 2 au 5 pièces
Châtillon (92) - Cap Capitale Châtillon (92) - Cap Capitale A partir de 125 000 (3120) Démembrement : 15 ans Soit 60% du prix de la pleine propriété Promoteur : Bouygues Livraison : 4T2010 Usufruitier : RLF Aux portes de Paris Centre ville Du 2 au 4 pièces A partir de 120 000 10 appartements PERL sur 75
Hyères (83) - Royal Sea Palm A partir de 195 000 (3490) Démembrement : 15 ans Soit 60% du prix de la pleine propriété Promoteur : Ogic Livraison : 4T2010 Usufruitier : Erilia 20 appartements PERL En face des Iles d Or Immeuble de très grand standing, Situation privilégiée sur le front de mer Dans un vaste parc arboré Avec piscine 25 appartements PERL sur 130
Hyères (83) - Royal Sea Palm
Lyon (69) - Quai Ouest A partir de 91 000 (1994) Démembrement : 15 ans Soit 60% du prix de la pleine propriété Réalisation : LNC Livraison : 3T2010 Usufruitier institutionnel : Erilia 18 appartements PERL de standing
Agence Pierre & Cédric Vigneron & Partenaires, architectes
«Le Plaza» Châtillon (92)
«La Louvière» Saint Maur (94)
«Le Garibaldi» Saint Maur (94)
«La Rotonde» Levallois (92)
«Le Plaza» Châtillon (92)
«La Rotonde» Levallois (92)
«Le Prieuré» Issy Les Moulineaux (92)
Agence Pierre & Cédric Vigneron & Partenaires, architectes