ANALYSE D'INVESTISSEMENT IMMOBILIER 6 DÉCEMBRE 2013 PRÉPARÉ PAR : 1280, boulevard Lebourgneuf bureau 400, Québec Québec, G2K 0H1 nray@rayharveyimmobilier.com (418) 806-3092 Ray Harvey Investissement Immobilier
Sommaire Licence autorisée à. Ray Harvey Investissement Immobilier Coût d'acquisition Total 970 000,00 $ Frais d'acquisition Total Ratios de performance (selon le coût d'acquisition)* (après 1 an) Revenus et dépenses Revenus Augmentation des revenus - An 1 Perte de revenus - Revenu brut effectif (RBE) Dépenses Flux monétaire Revenu net d'exploitation Service annuel de la dette Liquidité générée (avant impôts) Capitalisation totale Liquidité générée + Capitalisation Plus value de l'immeuble Liquidité + Cap. + Plus value 117 180,00 $ 0,00 $ 3 515,40 $ 113 664,60 $ 55 976,17 $ 57 688,43 $ 46 492,08 $ 11 196,35 $ 19 842,06 $ 31 038,41 $ 19 400,00 $ 50 438,41 $ Multiplicateur du revenu brut effectif (MRBE) 8,70 Multiplicateur du revenu net (MRN) 17,15 Prix par appartement 54 966,67 $ Ratio des dépenses d'exploitation (RDE) 49,25 % Ratio d'endettement 76,43 % Ratio de couverture de la dette(rcd) 1,24 Taux minimal d'occupation (TMO) 87,45 % Taux de rendement sur le net (TRN) 5,83 % Taux de rendement interne (TRI) - après 5 ans 16,91 % Plus-value de l'immeuble 2,00 % Taux de rendement de la mise de fonds (TRE) Avant liquidité 5,77 % Après capitalisation 16,00 % Après capitalisation et plus-value 26,00 % Mise de fonds et financement Répartition du revenu brut potentiel de 117 180,00 $ (après 1 an) Mise de fonds Hypothèque # 1 194 000,00 $ 776 000,00 $ Amortissement 300 mois Taux d'intérêt 3,50 % 3515,40 19 842,06 11 196,35 26 650,02 Terme Versement 300 mois 3 874,34 $ 55 976,17 Remboursement de capital Liquidité générée (après impôts) Dépenses d'exploitation + Frais Intérêts hypothécaires Impôt sur le revenu Perte de revenus Les sections en rouge et en mauve représente la part des revenus potentiels de l'immeuble qui vous revient après la première année. Cet argent vous appartient réellement car les dépenses sont payées ainsi que les intérêts et les impôts. Calculs effectués en date du 2014-01-01 * Ne considérant pas les frais d'acq. non financés ni les dépenses fixes 2
Analyse financière Licence autorisée à. Ray Harvey Investissement Immobilier Revenus Mensuel Annuel Revenu total 9 765,00 $ 117 180,00 $ Revenu locatif global envisageable (RGE) 9 765,00 $ 117 180,00 $ Perte de revenus % du RBP Mensuel Annuel Taux d'inoccupation 2,00 % 195,30 $ 2 343,60 $ Mauvaises créances 1,00 % 97,65 $ 1 171,80 $ Revenu brut effectif (RBE) 9 472,05 $ 113 664,60 $ Dépenses % du RBE Mensuel Annuel Taxes municipales 14,88 % 1 409,75 $ Taxes scolaires 1,37 % 129,50 $ Assurances 2,81 % 265,75 $ Électricité 0,89 % 84,58 $ Combustible 12,03 % 1 139,83 $ Déneigement - Pelouse 2,00 % 189,44 $ Conciergerie 1,82 % 172,50 $ Entretien - Réparation 7,44 % 705,00 $ Gestion 4,00 % 378,88 $ Réserve 2,00 % 189,44 $ 16 917,00 $ 1 554,00 $ 3 189,00 $ 1 015,00 $ 13 678,00 $ 2 273,29 $ 2 070,00 $ 8 460,00 $ 4 546,58 $ 2 273,29 $ Total des dépenses 49,25 % 4 664,68 $ 55 976,17 $ Flux monétaire Revenu net d'exploitation Annuel 57 688,43 $ Service annuel de la dette Liquidité générée (avant impôts) Capitalisation totale Liquidité générée + Capitalisation Plus-value de l'immeuble Liquidité + Cap. + Plus-value - + + 46 492,08 $ 11 196,35 $ 19 842,06 $ 31 038,41 $ 19 400,00 $ 50 438,41 $ Préparé pour : 3
Analyse financière Licence autorisée à. Ray Harvey Investissement Immobilier Répartition des dépenses Gestion 8% Réserve Autres dépenses 4% 2% Taxes municipales 30% Entretien - Réparation15% Conciergerie 4% Déneigement - Pelouse 4% Assurances 6% Taxes scolaires 3% Combustible 24% Répartition des revenus Revenu total 100% Revenus, Dépenses et intérêts hypothécaires 140 000,00 120 000,00 100 000,00 80000,00 60000,00 Ce graphique permet d'illustrer les revenus disponibles suite aux paiements des dépenses d'exploitation et des intérêts hypothécaires. Ces revenus sont considérés comme étant du profit et serviront en partie à payer l'impôt sur le revenu. 40 000,00 20 000,00 0,00 An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Revenu brut effectif Dépenses d'exploitation Intérêts hypothécaires 4
Analyse de rentabilité Licence autorisée à. Ray Harvey Investissement Immobilier Ratios de performance (Après 1 an d'exploitation)* Multiplicateur du revenu brut effectif (MRBE) Multiplicateur du revenu net (MRN) Prix par appartement Ratio des dépenses d'exploitation (RDE) Ratio d'endettement Ratio de couverture de la dette (RCD) Taux minimal d'occupation (TMO) Taux de rendement sur le net (TRN) Taux de rendement interne (TRI) - après 5 ans Taux de rendement de la mise de fonds (TRE) Sur liquidité Après capitalisation Après capitalisation et appréciation Selon Coût d'acq. 8,70 17,15 54 966,67 $ 49,25 % 76,43 % 1,24 87,45 % 5,83 % 16,91 % 5,77% 16,00% 26,00% Ratios de performance (À l'achat de l'immeuble)* Selon Coût d'acq. Multiplicateur du revenu brut effectif (MRBE) 8,53 Multiplicateur du revenu net (MRN) 16,81 Prix par appartement 53 888,89 $ Taux de rendement sur le net (TRN) 5,95 % Rendement de la mise de fonds** 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 141,23% 110,68% 89,19% 81,31% 69,47% 53,09% 50,71% 32,89% 34,31% 26,00% 26,34% 16,00% 18,93% 12,08% 5,77% An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Ce graphique représente la proportion de la mise de fonds initiale qui revient dans les poches de l'investisseur au fil des ans. En d'autres mots, il est possible d'identifier avec ce graphique le moment où l'investisseur aura récupéré entièrement sa mise de fonds en observant le moment où le 100% est atteint. Rend. mise de fonds + cap. + plus-value Rend. mise de fonds + capitalisation Rend. mise de fonds *Ne considérant pas les frais d'acq. non-financés ni les dépenses fixes **Considérant les frais d'acquisition non-financés et les dépenses fixes. La rentabilité est calculée selon le fait que l'immeuble vaut 970 000,00 $ tandis qu'il a été payé 970 000,00 $ en conservant la même hypothèque. L'hypothèque est calculée selon le prix payé (coût d'acquisition) et non selon le prix qui aurait pu être payé si l'immeuble avait été vendu au prix de la valeur marchande. 5
Prévisions financières Licence autorisée à. Ray Harvey Investissement Immobilier Du janv. 01, 2014 Du janv. 01, 2015 Du janv. 01, 2016 Du janv. 01, 2017 Du janv. 01, 2018 au déc. 31, 2014 au déc. 31, 2015 au déc. 31, 2016 au déc. 31, 2017 au déc. 31, 2018 Revenus et dépenses..... Revenu brut potentiel 117 180,00 $ 119 289,24 $ 121 436,45 $ 123 622,30 $ 125 847,50 $ Revenu brut effectif 113 664,60 $ 115 710,56 $ 117 793,35 $ 119 913,63 $ 122 072,08 $ Dépenses d'exploitation 55 976,17 $ 56 983,74 $ 58 009,45 $ 59 053,62 $ 60 116,58 $ Revenu net d'exploitation 57 688,43 $ 58 726,82 $ 59 783,91 $ 60 860,02 $ 61 955,50 $ Service de la dette 46 492,08 $ 46 492,08 $ 46 492,08 $ 46 492,08 $ 46 492,08 $ Liquidité générée (avant impôts) 11 196,35 $ 12 234,74 $ 13 291,83 $ 14 367,94 $ 15 463,42 $ Financement..... Remboursement de capital 19 842,06 $ 20 542,61 $ 21 267,89 $ 22 018,79 $ 22 796,17 $ Intérêts hypothécaires 26 650,02 $ 25 949,47 $ 25 224,19 $ 24 473,29 $ 23 695,91 $ Solde de l'hypothèque 756 157,94 $ 735 615,33 $ 714 347,44 $ 692 328,65 $ 669 532,48 $ Rentabilité (Selon le coût d'acquisition)..... Multiplicateur du revenu brut (MRBE) 8,70 8,72 8,74 8,76 8,77 Multiplicateur du revenu net (MRN) 17,15 17,18 17,22 17,25 17,29 Ratio des dépenses d'exploitation (RDE) 49,25 % 49,25 % 49,25 % 49,25 % 49,25 % Ratio d'endettement 76,43 % 72,89 % 69,40 % 65,94 % 62,52 % Ratio de couverture de la dette (RCD) 1,24 1,26 1,29 1,31 1,33 Taux minimal d'occupation (TMO) 87,45 % 86,74 % 86,05 % 85,38 % 84,71 % Taux de capitalisation (TRN) 5,83 % 5,82 % 5,81 % 5,80 % 5,79 % Valeur du marché de l'imm. par app. 54 966,67 $ 56 066,00 $ 57 187,32 $ 58 331,07 $ 59 497,69 $ Valeur actuelle nette des liquidités générées 10 998,38 $ 11 805,91 $ 12 599,15 $ 13 378,37 $ 14 143,82 $ Rend. mise de fonds sur liquidité 5,77 % 6,31 % 6,85 % 7,41 % 7,97 % Rend. mise de fonds + capitalisation 16,00 % 16,90 % 17,81 % 18,76 % 19,72 % Rend. mise de fonds + cap. + plus-value 26,00 % 27,10 % 28,22 % 29,37 % 30,55 % Avoir net (cumulatif)..... Rend. mise de fonds + cap. + plus-value 26,00 % 53,09 % 81,31 % 110,68 % 141,23 % Valeur de l'immeuble (Plus-value annuelle 2,00%) 989 400,00 $ 1 009 188,00 $ 1 029 371,76 $ 1 049 959,20 $ 1 070 958,38 $ Plus-value (Selon le coût d'acquisition) 19 400,00 $ 39 188,00 $ 59 371,76 $ 79 959,20 $ 100 958,38 $ Remboursement de capital 19 842,06 $ 40 384,67 $ 61 652,56 $ 83 671,35 $ 106 467,52 $ Liquidité générée (après impôts) 11 196,35 $ 23 431,10 $ 36 722,92 $ 51 090,86 $ 66 554,28 $ Avoir net total 50 438,41 $ 103 003,77 $ 157 747,24 $ 214 721,40 $ 273 980,18 $ 6
Prévisions financières Licence autorisée à. Ray Harvey Investissement Immobilier Avoir net total 280 000,00 240 000,00 200 000,00 160 000,00 120 000,00 80000,00 40000,00 0,00 An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Ce graphique représente le montant accumulé au fil des ans grâce au profit généré par l'immeuble, à l'actif accumulé par le remboursement de l'hypothèque et à l'augmentation de la valeur de l'immeuble. En d'autres mots, il est possible d'identifier le moment où l'investisseur aura récupéré entièrement sa mise de fonds initiale en observant le moment où la ligne représentant la mise de fonds est atteinte. Plus-value de l'immeuble Remboursement de capital Liquidité générée (après impôts) Mise de fonds Cumulatif des années précédentes Progression de l'avoir 24 000,00 22 000,00 Dans ce graphique, l'évolution du profit généré par l'immeuble en considérant les 20 000,00 impôts est illustrée. Si le coût d acquisition de l'immeuble est inférieur à sa valeur 18 000,00 marchande, un montant plus élevé peut être observé pour la plus-value de l'immeuble la 16 000,00 première année car un profit est réalisé dès l'achat. 14 000,00 Liquidité générée (avant impôts) 12 000,00 Liquidité générée (après impôts) Plus-value de l'immeuble 10 000,00 Remboursement de capital An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Progression de la valeur de l immeuble et du solde hypothécaire 1 100 000,00 1050 000,00 1000 000,00 950 000,00 900 000,00 L'espace entre les 2 lignes représente le montant qui appartient réellement à l investisseur puisqu'il n est pas détenu par les créanciers hypothécaires. L'immeuble prend de la valeur à chaque année sans qu'il soit nécessaire de le financer à nouveau. 850 000,00 800 000,00 750 000,00 700 000,00 650 000,00 Valeur de l'immeuble Solde de l'hypothèque An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 7