ETUDE DE POSITIONNEMENT

ETUDE DE POSITIONNEMENT Château des Ducs de Bretagne, Nantes (44) Février 2014 ADEQUATION Etude de positionnement projet Château des Ducs de Bretagne Nantes (44) Février 2014 1

ADEQUATION EN BREF OBSERVATOIRES ET BANQUES DE DONNÉES A la source des données que nous publions et analysons, nous sommes présents surtouslessegmentsdemarché: Logements neufs, libres ou sociaux Lotsàbâtir Logements anciens Immobilier d entreprise et d activités Commerces Nous collectons périodiquement des données utiles à la compréhension des enjeux de ces différents marchés dans plus de 30 agglomérations pour répondre aux besoins de nos clients. Nous animons ainsi des observatoires créés selon les souhaits de nos donneurs d ordre. Pour créer ces applications spécifiques, le pôle«système d information» nous permet de développer en parfaite autonomie les outils nécessaires à l exploitation de ces observatoires immobiliers. Les informations restituées sont donc adaptées: aux attentes de chacun : données brutes ou prétraitées selon le cahier de charges, aux usages de chacun : outils de restitution qui vont du rapport papier aux connexions à un site dédié, sécurisé et personnalisé. PROPRIETE INTELLECTUELLE Ce document est protégé par le copyright Il est destiné au seul usage de la société : ADEQUATION Il ne peut être diffusé auprès de personnes physiques ou morales extérieures à l entreprise sans notre accord express. Les méthodologies d intervention, les mises en œuvre qui s ensuivent et les techniques d investigation sont la propriété d Adéquation. AUTEURS Cette mission a été conduite par Olivier CONUS, Directeur Denis TUDOUX, Consultant Sarah SHEIKH, Chargée d études Pour toute information au sujet de cette mission, nous nous tenons à votre disposition au 02-40-95-64-64 ETUDES ET CONSEIL STRATÉGIQUES Notre démarche est fondée pour l essentiel sur la découverte des besoins denosclientscarnoussavons,aprèsplusde15ansd expérience,que les attentes de chacun sont uniques. Pour chaque mission, notre approche repose donc sur: Un cadrage précis des besoins exprimés. Uneparticipationdenotrepôle«méthodeetqualité»pourcréeret faire vivre nos outils de travail : études statistiques et abaques, techniques d analyses des faits et des données, mise en œuvre de nos expertises «métiers». Uneattentionportéeauxétapesclefsdelaréalisationdesmissions: - Lancement,«points étapes», conclusions, rédaction, et restitution. - La contribution de nos meilleures compétences pour formuler nos recommandations. - Lemanagementdesprojetsetdeséquipesbasésurle partage des expériences, le soutien, et le contrôle interne des procédures. VALEURS Responsabilité:au regard du rôle que nous jouons dans notre secteur d activité et dans le respect de l éthique de notre métier Anticipation:dans l exercice de nos activités, comme dans les moyens uniques dont nous disposons Loyauté:dans la manière dont nous envisageons les rapports humains, au sein de l entreprise comme à l extérieur Exigence:en plaçant nos clients et ce que nous leur recommandons, au centre de nos préoccupations Engagement:sur la qualité de nos sources d informations, nos analyses, nos conseils et recommandations www.adequation-france.com ADEQUATION Etude de positionnement projet Château des Ducs de Bretagne Nantes (44) Janvier 2014 2

Contexte de l étude Un projet majeur au cœur du centre-ville de Nantes, sur un emplacement «prime» Adequation s est vu confié la réalisation d une étude d opportunité foncière sur une future opération mixte(fictive) de promotion immobilière de 8.000 m² de SPsurunfoncieractuellementoccupéparleChâteaudes Ducs de Bretagne, dans l hyper-centre-ville de Nantes(44). Cette opération secomposera,enlieuetplaceduchâteauetdesesannexes,de: -7.000m²SPdelogements,dont25%enlogementslocatifssociaux,et 15% en logements en abordable(accession ou location); -1.000m²SPdelocauxcommerciaux. Le démarrage de la commercialisation est prévue pour le 4 ème trimestre 2014. Le centre-ville, un quartier très prisé essentiellement habité par des ménages de petite taille Quartier historique de Nantes, le centre-ville bénéficie d une forte attractivité par sa proximité avec l ensemble des commerces et services, mais aussi grâce à son patrimoine architectural et urbain. Connecté à l ensemble des réseaux de transports en commun, le centre-ville bénéficie d une bonne notoriété : près d 1/3 des ménages sont des CSP+ (32%) et 46% d entre eux sont des jeunes actifs (moins de 30 ans). On y trouve majoritairement des ménages d 1 personne(2/3 des ménages) et plus de la moitié des familles(56%) sont des couples sans enfants. Une ville éligible au dispositif Duflot La ville de Nantes et l ensemble de Nantes Métropole sont classées en zone Duflot B1(plafonddeloyer:9,88 /m²utileetplafonddeprixdevente: 5.500 /m²). Localisation du projet P Analyse des notoriétés résidentielles par le revenu fiscal médian 2006 (analyse par quartier (IRIS) comparée l unité urbaine) Quartier Haut Pavé Saint Félix Tour de Bretagne Place Royale Foch Cathédrale Quartier Bouffay P Quartier Madeleine CHU Hôtel DieuChamp de Mars Jardins des Plantes Gare SNCF Ile de Nantes Euronantes Source : Nantes Métropole / Adequation Source : SIG.ville.gouv.fr ADEQUATION Etude de positionnement projet Château des Ducs de Bretagne Nantes (44) Janvier 2014 3

Un site d hyper-centre, parfaitement connecté, qui bénéficie de la proximité de tous les commerces et services Localisation du site(19/20) Critères Valorisation Éléments remarquables Commerces/ Services/ Équipements Accès/ Transport Dynamisme économique et pôle d emplois Notoriété résidentielle/ Image 4,5/5 5/5 4,5/5 5/5 - Ensemble des commerces du centre-ville(alimentation, boulangerie, boucherie, tabac-presse vêtements, chaussures, culture-loisirs ), en particulier du quartier du Bouffay (bars, restaurants), facilement accessibles. Les Galeries Lafayette (200 m du site) disposent notamment d une supérette au sous-sol et le Carré Feydeau(300 m) accueillera prochainement un Carrefour Market(livraison en cours). - Proximité de l ensemble des lignes de tramway (ligne 1 et Busway), Chronobus et bus permettant de desservir les principales zones d emplois de Nantes Métropole. -Lesprincipauxaxesroutiers(boulevarddeStalingrad:verslagareSNCFetl estdenanteset l avenue Jean-Claude Bonduelle: vers le sud de Nantes) sont très accessibles. Le centre-ville constitue un des principaux pôles d emplois de l agglomération nantaise et concentre ainsi près de 41.000 emplois et plus de 5.700 entreprises. Le site est localisé à proximité immédiate. Le centre-ville représente un des secteurs les plus prisés de Nantes, notamment grâce à son niveau de desserte en transport en commun, son patrimoine architectural et urbain, ses opportunités en terme d emplois et les nombreux commerces et services qui y sont implantés. Environnement du site(18/20) Critères Valorisation Éléments remarquables Analyse du site Bâti environnant 4,5/5 Espaces verts/ Environnement Paysager Nuisances (bruit, pollution, etc.) Dégagement/ Vue/ Vis-à-vis 4,5/5 4,5/5 4,5/5 Tissu urbain environnant essentiellement constitué d immeubles anciens (XVII-XIXème siècle) disposant d une excellente qualité architecturale. A noter que le centre-ville de Nantes est couvertparunplandesauvegardeetdemiseenvaleurdusecteursauvegardé(psmv). - Le Square Elisa Mercœur, situé juste devant le Château, est en cours de réaménagement : déplacement et recalibrage des voiries, aménagements paysagers et de l esplanade avec constructiond unmiroird eauetd uneairedejeux.cefuturespace(quidoitêtreachevéau printemps 2014) conférera au projet(sur sa partie sud) un environnement de grande qualité. -JardindesPlantesàmoinsde500m(àl est)etcourssaint-pierreà150m(aunord). Le projet s insère dans un secteur du centre-ville majoritairement semi-piéton (circulation «apaisée» - 30km/h - limitée aux riverains/commerçants). Les nuisances liées au trafic automobile y sont donc peu importantes. Quelques nuisances possibles liées à la présence d évènements, notamment sur le Cours Saint-Pierre(fête foraine) mais qui restent limités. Desvuesdiversesetvariées(dèsleR+2/3)versdesbâtimentsimportantsdelavilledeNantes : Cathédrale au nord, ancien hôtel de la Duchesse Anne (future opération d OCDL Groupe Giboire) à l est, Lieu Unique et Canal Saint-Félix au sud, Ilot Neptune/Carré Feydeau à l ouest. Aménagement du futur Square Elisa Mercœur ADEQUATION Etude de positionnement projet Château des Ducs de Bretagne Nantes (44) Janvier 2014 4 Source : Nantes Métropole

Analyse du site Un site d hyper-centre, parfaitement connecté, qui bénéficie de la proximité de tous les commerces et services P ADEQUATION Etude de positionnement projet Château des Ducs de Bretagne Nantes (44) Janvier 2014 5

Marché de la promotion Centre-ville de Nantes Un marché «haut-de-gamme/prestige» sur les quartiers centraux de Nantes qui semble avoir résister en 2013 Source : Observatoire OLOMA sous maîtrise d œuvre Adéquation (données provisoires au 4 ème trimestre 2013) Évolution annuelle des volumes (coll. et individuel grpé) Ville de Nantes Ventilation des ventes par gammes de prix en part (coll.) Ville de Nantes Sur Nantes Métropole, un niveau des ventes en 2013 presque identique à celui de 2012 (2.700 ventes contre 3.500 à 4.000 ventes sur 2009-2011). On constate également une forte baisse des mises en vente(moins de 3.000 logements contre plus de 4.200 en 2012) et des retraits en progression. D où une offre commerciale stabilisée à un peu plus de 2.900 logements. Une tendance identique sur la ville de Nantes, qui représente traditionnellement entre 45 et 50% des ventes de l agglomération. Un peu moins de 1300 ventes enregistrées sur l année 2013, soit un recul de -3% sur l année (malgré un 4 ème trimestre très morose, à-16% de ventes). Sur les quartiers centraux, une alimentation plus importante sur la fin de l année 2013 (près de 140 misesenvente).une centaine de ventes en 2013 (contre150en2012et200en2011).2/3desventes sont réalisées auprès d investisseurs, soit une tendance identique à la moyenne de l agglomération etdelavilledenantes. 13% des ventes réalisées en 2013 sur la ville à plus de 4.200 /m², en notant que cette proportion atteint 75 à 90% des ventes en 2011-2013etprèsde90%del offrecommercialesurles quartiers centraux. ADEQUATION Etude de positionnement projet Château des Ducs de Bretagne Nantes (44) Janvier 2014 6

Des opérations «haut de gamme / prestige» qui semblent connaître des rythmes de ventes satisfaisants Synoptique des opérations en cours de commercialisation à proximité du projet (en coll., vendus en libre, à plus de 5.000 /m² hors stat.) de mise en vente MEC MEV = date = date de mise de mise en chantier en vente Livr MEC = date de livraison mise en chantier V/M = vente Livr par = date mois de du livraison programme V/M = SI vente = stock par initial mois du programme Te = taux d'écoulement SI = stock initial Te = taux d'écoulement N Promoteur Nom programme Adresse M ev Livr SI Offre V/M 1 KAUFM AN & BROAD PAYS-DE- LA-LOIRE Taux d'écoulement %invest. TVA réduite CARRE LAFAYETTE place Aristide Briand avr.-12 déc.-14 58 10 2,3 4,0% 52% - 5 907 2 EURO ESTATE PARIS VILLA GRASLIN 3 rue d'alger mai-13 déc.-14 16 12 0,5 3,1% 50% - 5 462 3 NEXITY ATLANTIQUE LE QUARTZ 2bis, rue Beaurepaire févr.-12 mars-14 25 0 1,5 6,0% 64% - 5 053 4 5 VINCI IM M OBILIER BRETAGNE PAYS-DE-LA-LOIRE ADI - ATLANTIQUE DEVELOPPEM ENT IM M OBILIER N A N T ES - C ent re- ville N A N T ES - Haut s- Pavés- Saint - F élix Prix m² hors PKG LE PRIVILEGE 23, rue Noire déc.-13 déc.-15 20 17 3 NS 0% - 5 186 LE SIX 6, quai Van Iseghem oct.-13 déc.-15 17 10 2,3 NS 29% - 5 582 6 NEXITY ATLANTIQUE PRISM A rue Bergère sept.-13 déc.-15 22 15 1,8 NS 86% - 5 114 TVA pleine Opérations de référence Source : Observatoire OLOMA sous maîtrise d œuvre Adéquation données provisoires au 4 ème trim. 2013 Six opérations actuellement en cours de commercialisation à plus de 5.000 /m² hors stat. sur les quartiers centraux,représentantuneoffretotalede64logementsdisponiblesau1 er janvier2014. Des programmes valorisés en moyenne entre 5.000 et 5.900 /m² (hors stationnement), et qui connaissent des écoulements variables, compte-tenu de leur date de mise en commercialisation(avec le bénéfice ou non d un démarrage souslerégime«scellier»:carrélafayettedekaufman&broad,lequartzdenexityatlantique),deleuremplacement, de leur mode de commercialisation(vente assise ou tout ou partie en réseaux) et des typologies et surfaces développées. Anoterle récent lancement (2 ème semestre 2013) de plusieurs programmes(leprivilègedevinciimmobilier,le Six d ADI et Prisma de Nexity Atlantique), qui connaissent un bon démarrage commercial, mais dont les écoulements ne sont pas réellement significatifs. Enfin, on retiendra l abandon ou la suspension de deux programmes sur l année 2013, commercialisés sur des niveaux de prixélevés:«carrédeshalles»(7logementsautourde5.500 /m²horsstat.)et«résidenceopéra»(12logements autour de 5.450-5.500 /m² hors stat.). A noter les nombreux projets à venir(cf page suivante) susceptibles d alimenter le marché dans les mois à venir. ADEQUATION Etude de positionnement projet Château des Ducs de Bretagne Nantes (44) Janvier 2014 7

Localisation des opérations et des projets à venir Localisation des opérations en cours ou en projet à proximité du site P4 Source : Nantes Métropole Aménagement P1 2 P5 Source : Ouest France 01/2014 6 1 P3 4 3 P 5 P P2 4.200-5.400 > 5.400 Projet étudié P1 Autre projet P1 Projet Désiré Colombe (site qui s étend sur 1,2 ha et qui englobe un jardin, les salons Mauduit, l'ancienne bourse du travail et les anciens locaux du lycée Livet) : construction d'environ 130 logements (dont 25% de logements locatifs sociaux et 10% de logements en accession abordable) par ADI Livraison prévue 2017-2018 P2 Projet Hôtel de la Duchesse Anne : maintien de la façade d origine et construction de logements et/ou de produits gérés par OCDL Groupe Giboire Échéance non connue P3 Projet Maison des Petites Sœurs des Pauvres : développement d une opération de 84 logements (dont 8 maisons de ville) par Bâti- Nantes, avec construction d une nouvel EHPAD (77 places) et l extension du Parc des Capucins PC déposé en cours d année 2014 livraison prévue 2016-2018 P4 Projet 22-28, rue Félix Faure / 31-33 Rue Léon Say:projetde44logements(PCaccordé à Vinci Immobilier lancement avril 2014) P5 Projet 10, Passage Louis Levesque :projet de 10 logements (PC accordé à OCDL Groupe Giboire en juin 2013) ADEQUATION Etude de positionnement projet Château des Ducs de Bretagne Nantes (44) Janvier 2014 8

Focus sur quelques opérations de référence 1 CARRE LAFAYETTE Place Aristide Briand KAUFMAN& BROAD 58 log. collectifs/ 10 log. dispo. Prix moyen: 5.907 /m² DatedeMEV:Avril2012 Date de livraison: Décembre 2014 Ce programme, développé à proximité de l ancien palais de justice de Nantes, se situe à quelques dizaines de mètres du centre-ville. Faible Écoulement du programme Fluide Opération la plus chère de Nantes durant 18 mois, dont environ 50% des ventes ont été réalisées auprès d investisseurs. Meilleursécoulements:petitsstudios(<30m²),T3(<65m²)etT5(<150m²) Ecoulementslespluslents:T4etT5(>180m²) Répartition des T3 vendus et à l offre par surface et par prix unitaire moyen (hors parking) (ventes en libre sur 2012-2013) Quartiers centraux : Centre-ville / Hauts Pavés-Saint-Félix Sur les quartiers centraux de la ville de Nantes, les T3 disposant de surfaces compactes à classiques(moins de 65 m²) se vendent généralement entre 250 et 300K hors stat. Pour des surfaces comprises entre 65 et 70 m², l essentiel des transactions est réalisé autour de 350K hors stat.. Les biens aux surfaces «généreuses» (plus de 70 m²) se commercialisent généralement entre 400 et 500K hors stat.. L offre disponible à la vente se situe, hors exceptions, sur des niveaux de prix proches. 3 Opération développée le long du Cours des 50 Otages, aujourd hui entièrement vendue. 64% des ventes ont été réalisées auprès d investisseurs Meilleurs écoulements: T2 spacieux(> 50 m²) LE QUARTZ 2bis, rue Beaurepaire NEXITY ATLANTIQUE 25 log. collectifs/ 0 log. dispo. Prix moyen: 5.053 /m² Date de MEV: Février 2012 Date de livraison: Mars 2014 Faible Écoulement du programme Fluide Source : Observatoire OLOMA sous maîtrise d œuvre Adéquation données provisoires au 4 ème trim. 2013 ADEQUATION Etude de positionnement projet Château des Ducs de Bretagne Nantes (44) Février 2014 9

Marchés connexes : l immobilier dans l ancien Un marché de l ancien attractif pour les biens de caractère sur le centre-ville, dans des volumes néanmoins réduits à plus de 4.000 /m² Après avoir marqué une pause en 2008-2009, les prix moyens dans l ancien ont progressé rapidement jusqu à la fin de l année 2011, pour atteindreunemoyenned unpeumoinsde2.600 /m²encollectifsurla ville de Nantes en 2013. Les volumes de ventes ont nettement ralenti depuis(-20% de transactions), mais les prix sont restés stables (sauf biens de qualité médiocre). Au 2 nd semestre 2013, le prix moyen de vente sur la ville de Nantes était de 2.588 /m²(contreprèsde3.000 /m²surlecentreville et Hauts-Pavés Saint-Felix). Les surfaces de ces biens étant le plus souvent généreuses, les prix unitaires de logements peuvent atteindre des valeurs unitaires conséquentes, proches des prix en neuf (sans compter des «frais de notaires» plus importants). Ces prix masquent néanmoins de grandes disparités, les biens dans l ancien présentant des caractéristiques très hétérogènes(en matière de standing, surfaces, typologies, équipements, etc ). La demande en logements anciens sur des biens de grand standing d hyper-centre demeure conséquente, aussi bien pour des propriétaires occupants que des investisseurs, même si elle s est raréfiée comme les autres segments de marché ces deux dernières années. Elle est issue majoritairement de cadres supérieurs (40% des acquéreurs, fréquemment mutés depuis d autres régions françaises, en particulier l Ile-de-France), mais aussi de seniors (près de 20%), et plus rarement d étrangers(5%). Pour mémoire, le nombre annuel des transactions à plus de 4.200 /m² dansl ancien(soitlesegmentdetrèsgrandstanding)surlaseulevillede Nantesestestiméeàunpeumoinsd unecentaineen2012et2013. Évolution des prix moyens de vente par année sur le marché de l ancien (collectif) Prix moyen et évolution 1S2012-1S2013 des prix sur la marché de l ancien par quartier sur la ville de Nantes (collectif) Source : base PERVAL Notaires de France Source : Baromètre de l immobilier Breton Notaires de l Ouest Octobre 2013 ADEQUATION Etude de positionnement projet Château des Ducs de Bretagne Nantes (44) Février 2014 10

Les cibles de clientèles potentielles pour le projet étudié Résidence principale (100%) Les cibles de clientèles potentielles Types recherchés Eléments d attractivité Profils de la clientèle potentielle Les appartements sont sans conteste les logements les plus convoités sur le secteur, au regard de la géographie des lieux et du foncier peu disponible. La demande concerne principalement les logements T2 à T4, aux surfaces habitables classiques, voir spacieuses. Pourleprojetétudiéetcomptetenudelaclientèlevisée,ilexisteenoutreunedemande spécifiqueenproduits4,5et6piècesspécifiques«hautdegamme» La demande en résidence principale sur le secteur concerne les logements collectifsdut2aut5. - Attractivité du produit neuf pour le stationnement, la présence d ascenseur et de surfaces annexes : trois atouts de premier ordre pour la clientèle visée (rareté des biens offrant ces prestations sur le marché de la revente) - Proximité des commodités(ensemble des commerces et services de proximité sont accessibles) - Qualité de vie, notoriété résidentielle du centre-ville - Environnement De manière générale concernant l hyper-centre de Nantes : Une clientèle familiale aisée, en partie composée de jeunes ménages, appréciant la vie «urbaine»etsonanimation,ainsiquelesfacilitésd accès(garetgvàmoinsde10minutes àpied) Si une partie de cette clientèle peut rechercher un logement ancien pour son caractère «authentique», une autre partie dont les seniors recherche le confort, les prestations d un logement neuf(parking, ascenseur, surfaces extérieures en premier lieu). Origine géographique de la clientèle: - locale, département et région, en partie issue de la région Parisienne en résidence principale(cadres mutés). Structure de la clientèle: - des ménages familiaux aisés de cadres supérieurs, pour partie nouvellement arrivés à Nantes - des seniors et «jeunes» seniors secundo accédants, attirés par la localisation hypercentrale. -peu d étrangers à prévoir ici (ils sont plus nombreux sur le littoral et la Presqu ile Guérandaise). - possibilité de capter une clientèle d investisseurs attirés par la valeur patrimoniale d un emplacement unique Pour le projet étudié, la clientèle devrait être majoritairement composée de secundo-accédants aisés, compte tenu notamment des prix élevés. Une proportion non négligeable d investisseurs locaux à envisager également, comme l ont montré les précédentes opérations développées sur le centre-ville ces dernières années. ADEQUATION Etude de positionnement projet Château des Ducs de Bretagne Nantes (44) Février 2014 11

Synthèse et recommandations : logements Un projet localisé sur un site d exception, permettant d envisager un positionnement moyen entre 5.800 et 5.900 /m² hors stat., sous réserve de proposer des prestations en adéquation avec les attentes des clientèles ciblées Un site exceptionnel au cœur de l hyper centre-ville de Nantes qui s inscrit dans un contexte du marché de la promotion sur l agglomération nantaise qui semble avoir atteint son point bas en 2013. Et des programmes sur ce segment de marché marqués par des rythmes de commercialisation satisfaisants, les opérations lancées récemment connaissant également un bon démarrage commercial. Un contexte favorable au développement de ce projet, même s il est nécessaire de tenir compte des autres projets à venir. Il convient également d être très attentif aux caractéristiques des produits et de prestations (terrasses, loggias, vues, orientations.) qui seront proposées et qui doivent être proches de la «perfection» sur ce segment, la clientèle étant très exigeante. Compte-tenu de ces éléments, un positionnement admissible autour de 5.800 /m² hors stat (environ 6.250 /m² stationnement compris), qui permettra de servir des: - Investisseurs patrimoniaux: en studio, T2 et T3, compte-tenu de la demande toujours présente pour ces typologies. Des rendements modérés compensés par la forte valeur patrimoniale du projet; - Ménages familiaux aisés : familles aisées urbaines, originaires de Nantes ou de l Ile-de-France, souhaitant résider sur un quartier«prime»,uniquementpourdes4ou5pièces; - Jeunes actifs CSP +: jeunescadres,seulsouencouple,endébutdeparcoursderésidentiel,pourdest2/t2bis; - Seniors:seniorsoriginairesdeNantes,etfaisantlechoixd unlogementneuf,en3ou4pièces. HYPOTHESE VENTE TVA 20% EN LIBRE (hors stationnement) Programmation préconisée (prix hors stationnement, TVA à 20%) Type Répart Nb SHAB moyenne Prix (20%) hors stationnement Prix/m² (20%) Jeunes actifs CSP+ Accédants Ménages fam iliaux Seniors Investisseurs Invest patrim oniaux T1 bis 5% 3 31 m² 195 000 6 290 5% T2 15 42 m² 245 000 5 833 10% 20% 45% T2bis 8 52 m² 295 000 5 673 5% 10% T3 5 63 m² 350 000 5 556 10% 25% T3bis 8 70 m² 395 000 5 643 15% T4 8 85 m² 495 000 5 824 10% 5% 20% T4bis 3 95 m² 570 000 6 000 5% T5 5% 3 120 m² 750 000 6 250 5% Moyenne Clientèles cibles 50 362 000 5 815 15% 20% 20% 45% ADEQUATION Etude de positionnement projet Château des Ducs de Bretagne Nantes (44) Janvier 2014 12 Prix stationnement : garage (40K )

Des niveaux de loyers élevés sur l hyper-centre-ville de Nantes Offre commerciale / Immobilier commercial L hyper-centre-ville : 1 er pôle commercial de l agglomération en superficie avec 126.400 m² de surface de vente, avec une offre concentrée essentiellement sur l équipement de la personne (vêtements, chaussures : 43% de l offre), le centre-ville constitue une destination rayonnant à une échelle régionale, dont la force repose la diversité de l offre mais aussi sur son patrimoine architectural, sa dynamique culturelle, sa densité d emplois (Source : AURAN - Schéma Directeur de l Urbanisme Commercial de Nantes Métropole - 2012) Des valeurs locatives contrastées sur le centre-ville Un projet localisé quelque peu en retrait du cœur commercial. Une offre proche majoritairement constituée de cafés/hôtels/restaurants, d antiquaires et librairies(livres anciens), destinée essentiellement à une clientèle touristique. Néanmoins, l ensemble des commerces du secteur Decré-Bouffay est située à proximité. Sur le centre-ville, des valeurs à la location assez contrastées, largement tributaires de la proximité ou non des circuits commerciaux majeurs: - Sur le plateau piétonnier commercial (secteur Place Royale/Rue Crébillon/Place Graslin et secteur Decré-Bouffay), des valeurs locatives élevées, situées entre 250 et 350 HT HC m²/an; - Sur des secteurs légèrement plus éloignés du cœur commercial, des valeurs plus basses, proches de 200-250 HT HC m²/an. On notera la difficulté à remplir certains locaux commerciaux du Carré Feydeau(en cours de livraison): le retrait de l enseigne Boulanger l étédernieraralentilapriseàbaildeslocauxpluspetits.des niveaux de loyers sans doute assez (trop?) élevés, pour l essentiel compris entre 650 et 750 /m²/ an HC HT(pourlessurfacesde50-220m²). A la vente, des prix compris autour de 3.000-3.200 HT/m², mais pouvant aller jusqu à près de 5.000 HT /m² pour les très bons emplacements et les petites surfaces. Locaux commerciaux proposés à la location Centre-ville de Nantes (loyers hors taxes et hors charges au m² par an) Proximité Place Royale Local commercial de 100 m² avec triple exposition 327 HT HC m²/an Proche ancien Palais de Justice Local commercial de 47 m² 255 HT HC m²/an Quartier piétonnier Graslin- Crébillon, proche du passage Pommeraye Local commercial de 77 m² 304 HT HC m²/an Locaux commerciaux proposés à la vente Centre-ville de Nantes (prix hors taxes au m²) Rue de l Emery Proche Château Local commercial de 40 m² 4.858 HT/m² Carré Feydeau Ilot Neptune : Plusieurs locaux proposés à la location entre 240 et 750 /m²/ an HC HT -97 m² à 750 HC HT m²/an -53 m² à 650 HC HT m²/an -217 m² à 550 HC HT m²/an -167 m² à 650 HC HT m²/an -90 m² à 650 HC HT m²/an -72 m² (+ terrasse de 150 m²) à 750 m²/ an -73 m² à 750 HC HT m²/ an -590 m² (RDC 200 m² + R+1 390 m²) à 340 HC HT m²/an -856 m² (RDC 237 m² + R-1 619 m²) à 270 HC HT m²/an -963 m² (RDC 479 m² + R-1 484 m²) à 240 HC HT m²/an Proche mairie Local commercial de 130 m² 3.017 HT/m² Quartier piétonnier Graslin-Crébillon Local commercial de 77 m² Cœur de ville Local commercial de 70 m² 4.892 HT/m² 3.029 HT/m² ADEQUATION Etude de positionnement projet Château des Ducs de Bretagne Nantes (44) Février 2014 13 Source : Collectes Adequation et entretiens à dires d expert

Synthèse et recommandations : locaux commerciaux Une offre commerciale à destination de clientèles variées mais un positionnement résolument prudent à court terme, autour de 240-290 HT HC m²/an, compte-tenu des difficultés rencontrées sur certains projets récents Un projet situé quelque peu en retrait du cœur commercial de l hyper-centre de Nantes, mais qui dispose d atouts non négligeables pour le développement d une offre de locaux commerciaux : forte visibilité, environnement urbain et architectural de qualité, excellente desserte en transports en commun, proximité de la gare SNCF, un large panel de clientèles(résidents, salariés, clientèle de passage, touristes) Nous préconisons donc de développer une offre commerciale qui répondra à l ensemble de ces clientèles: - Des commerces de proximité: une boulangerie-pâtisserie(150 m²), un caviste(120 m²), un fleuriste(120 m²) et un pressing(60 m²), essentiellement pour les résidents mais aussi pour les actifs à la sortie des bureaux(quartier Madeleine/Champ de Mars) et les usagers des transports en commun(clientèle de passage); - Une offre de restauration, pour les actifs et les touristes, déclinée sur différentes gammes: - 2 locaux(de 100-150 m² chacun) pour des restaurants(brasserie ou restauration légère) ou des bars; - 1 local(300 m²) pour un restaurant haut-de-gamme, profitant de l environnement exceptionnel de ce secteur et du futur square Elisa Mercœur(et de son miroir d eau). Des terrasses extérieures devront être aménagées pour cette offre de restauration, avec des orientations sud/sud-ouest afin de profiter des meilleurs expositions le midi, dans l après-midi(pour l activité bar) et le soir. Des valeurs locatives et des prix de cession qui varieront selon le type d activité et l enseigne envisagées(sur la base d un rendement à8,0%): Hypothèse programmation commerciale et valeurs locatives / prix de vente Lot Activité Surface totale Loyer annuel HC Loyer annuel HC/m² Prix de vente Prix de vente/m² activité Hyp. basse Hyp. haute Hyp. basse Hyp. haute Hyp. basse Hyp. haute Hyp. basse Hyp. haute 1 Boulangerie 150 m² 22 500 HT 27 000 HT 150 HT/m² 180 HT/m² 281 250 HT 337 500 HT 1 875 HT/m² 2 250 HT/m² 2 Caviste 120 m² 24 000 HT 28 800 HT 200 HT/m² 240 HT/m² 300 000 HT 360 000 HT 2 500 HT/m² 3 000 HT/m² 3 Fleuriste 120 m² 18 000 HT 21 600 HT 150 HT/m² 180 HT/m² 225 000 HT 270 000 HT 1 875 HT/m² 2 250 HT/m² 4 Pressing 60 m² 12 000 HT 14 400 HT 200 HT/m² 240 HT/m² 150 000 HT 180 000 HT 2 500 HT/m² 3 000 HT/m² 5 Restaurant/bar/café 100 m² 25 000 HT 30 000 HT 250 HT/m² 300 HT/m² 312 500 HT 375 000 HT 3 125 HT/m² 3 750 HT/m² 6 Restaurant/bar/café 150 m² 37 500 HT 45 000 HT 250 HT/m² 300 HT/m² 468 750 HT 562 500 HT 3 125 HT/m² 3 750 HT/m² 7 Restaurant haut-de-gamme 300 m² 97 500 HT 117 000 HT 325 HT/m² 390 HT/m² 1 218 750 HT 1 462 500 HT 4 063 HT/m² 4 875 HT/m² TOTAL 1000 m² 236500 HT 283800 HT 237 HT/m² 284 HT/m² 2956250 HT 3547500 HT 2956 HT/m² 3548 HT/m² ADEQUATION Etude de positionnement projet Château des Ducs de Bretagne Nantes (44) Janvier 2014 14