Atelier immobilier PLH n 1 13 février 2013
Objectif de l atelier immobilier Construire un cadre de dialogue pour réguler le marché immobilier, mieux organiser la production urbaine et immobilière en partageant : 1. les chiffres clé du bilan de l activité de la construction et du marché immobilier 2. l analyse de la situation immobilière et les perspectives d évolution 2013-2014
Les rôles de Toulouse métropole Dans la chaîne de production du logement, la Communauté Urbaine occupe trois fonctions : 1. Régulation : textes d encadrement (SCoT, PLH, PLU) et EPFL 2. Financement : en forte augmentation ces dernières années pour développer la production de logements : ZAC, EPFL, aides à la pierre 3. Production de foncier public en diffus ou en secteur aménagé avec Oppidea
L atelier immobilier Quatre élus de Toulouse métropole : S. Carassou,Vice-Président délégué à l Habitat et à la Cohésion Sociale D. Benyahia, Vice-Président délégué à l Urbanisme et aux Projets Urbains A. Fillola, Vice-Président délégué à l Aménagement et à la Politique Foncière D. Coquart, Vice-Président de la Commission Urbanisme et Projets Ubains Un groupe d acteurs restreint : FPI, GDHLM, CDC, Chambre des Notaires, ADIL, Oppidea, Observer, aua/t Les services de la DGDUD de Toulouse Métropole Un rythme semestriel
Sommaire séance I Les chiffres clé : l activité de la construction - Logements autorisés : Sitadel / DGDUD-DPST - Logements achevés : DGDUD-DPST et DH II Les chiffres clé : le marché immobilier - Le marché des ventes dans le neuf : FPI/Observer - Le marché de l accession sociale à la propriété : GDHLM - Le marché des ventes dans l ancien : Chambre des Notaires III Echanges
1 ère partie L activité de la construction Les chiffres clé de la DGDUD
8 600 Logements autorisés en 2012 Toulouse métropole 14 876 dont Toulouse 2010 2012 Une tendance à la baisse des autorisations après une année 2011 exceptionnelle Nombre de logements neufs autorisés en permis de construire à la date de délivrance pour 4 trimestres cumulés glissants source Sit@del2 [7]
5 171 logements autorisés en 2012 Toulouse 1999 2012 Un retour à un niveau moyen de 5 000 autorisations qui reste élevé, après une année 2011 exceptionnelle Nombre de logements neufs autorisés par an en permis de construire à la date de délivrance sans double compte [8] source CUTM / DPST
8 221 logements autorisés en 2011 à Toulouse géolocalisation 2012 en cours 13% en ZAC 5% en PAE 82% en diffus 48% dans le nord de Toulouse Source : CUTM / DPST [9] Répartition des PC autorisés en 2011 comportant du logement Par quartier de démocratie locale
5 233 logements achevés en 2012 à Toulouse Toulouse : 2008 2012 via DAACT 16 000 logements livrés sur les 3 premières années du PLH Objectif PLH 3000 logements Objectif dépassé Nombre de logements neufs ayant fait l objet d une DAACT par an sans double compte Source : CUTM / DPST [10]
Log 5 233 logements achevés en 2012 à Toulouse DAACT 26% en ZAC 2% en PAE 72% en diffus 44% dans le nord de Toulouse Répartition des déclarations attestant de l achèvement et de la conformité des travaux en 2012 Par quartier de démocratie locale Source : CUTM / DPST [11]
Logements locatifs sociaux livrés 4000 3000 2000 1000 Objectif PLH 2 200 logements sociaux 1220 1349 1129 537 72 1593 379 2000 395 3000 772 376 2301 Toulouse métropole Lgt social étudiant Lgt social familial dont PLAI familial 7 300 logements sociaux livrés de 2010 à 2012 Rappel :objectif PLH = 6 600 logements en 3 ans 0 20 27 16 132 118 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2500 2280 Toulouse 5 370 logements sociaux livrés de 2010 à 2012 Rappel :objectif PLH = 4 050 logements en 3 ans 2000 1500 1000 500 0 Objectif PLH 1 350 logements sociaux 851 1020 941 537 379 545 10 23 14 1485 395 103 92 772 1606 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 246 Lgt social étudiant Lgt social familial dont lgt très social PLAI Source : CUTM /DH GDHLM Outil : HABITER (aua/t) [12]
Log Stock de logements avec PC en cours de validité et DAACT non déposée au 1er janv. 2012 Total : 13 918 logts sur 3 ans - 2 705 en ZAC - 646 en PAE - 10 567 en diffus Source : CUTM / DPST [13]
L action foncière : les priorités [14]
PLU révisé et territorialisation du PLH Objectif du PLU révisé de Toulouse : la diversité de l offre de logement Territoire de renforcement = produire plus de logements sociaux Territoire de renouvellement urbain = rééquilibrer la diversité sociale en limitant le nombre de logements sociaux Territoire en faveur de l accession = arbitrer opération par opération, et selon la localisation précise, entre locatif social et accession sociale Territoire de mixité dans la ville = poursuivre la règle actuelle Territoire à maîtrise d aménagement = définir la diversité à l échelle de la ZAC [15]
2 ème partie Le marché immobilier
Le marché immobilier des ventes en neuf Présentation par P. Saint-Agne (FPI)
AIRE URBAINE DE TOULOUSE Les ventes nettes aux particuliers (3611 en 2012) enregistrent une baisse de -29 % sur l aire urbaine (-37 % pour la ville de Toulouse). Toutefois, l année 2012 se termine sur un bon 4 ème trimestre comptabilisant 1329 ventes. Les ventes à investisseurs représentent 59 % des ventes sur l ensemble de l année 2012 contre 72 % des ventes en 2011. Ces ventes sont en recul (2012/2011) de -41 % d une année sur l autre. NOTE DE CONJONCTURE ANNEE 2012 Le recul des réservations sur 2012 était prévisible après plusieurs années pendant lesquelles les niveaux de vente ont été très élevés. VILLE DE TOULOUSE Les ventes nettes aux particuliers (1711 en 2012) enregistrent une baisse de -37 % sur la ville de Toulouse. Toutefois, l année 2012 se termine sur un bon 4 ème trimestre comptabilisant 690 ventes. Les ventes à investisseurs représentent 71 % des ventes sur l ensemble de l année 2012 contre 83 % des ventes en 2011. Ces ventes sont en recul (2012/2011) de -46 % d une année sur l autre. Les ventes à occupants sont en légère augmentation à 1466 ventes soit +2,6% de 2012/2011. Les ventes en bloc aux bailleurs sociaux sont en très fort recul : 530 ventes en 2012 contre 1633 ventes en 2011 soit -67 % de 2012/2011. Les ventes à occupants sont en légère augmentation à 503 ventes soit +6.8% de 2012/2011. Les ventes en bloc aux bailleurs sociaux sont en très fort recul : 329 ventes en 2012 contre 727 ventes en 2011 soit -55 % de 2012/2011. Les mises en vente sont en très forte baisse : 4827 mises en ventes en 2012 contre 7173 en soit -33 % de 2012/2011. Conséquences : l offre commerciale s accroît à 3829 logements soit +16 % de 2012/2011. Le taux d écoulement moyen d une opération est de 12 mois environ. Le prix de vente de 2012/2011 sont quasi-stables à 3248 /m² habitable hors parking (-0.6 % de 2012/2011). Les mises en vente sont en très fortes baisse : 2197 mises en ventes en 2012 contre 3654 en soit -40 % de 2012/2011. Conséquences : l offre commerciale s accroît à 1702 logements soit +13 % de 2012/2011. Le taux d écoulement moyen d une opération est de 12 mois environ. Le prix de vente de 2012/2011 sont quasi-stables à 3440 /m² habitable hors parking (-0.35 % de 2012/2011).
AIRE URBAINE DE TOULOUSE Mises en vente Ventes nettes 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 6960 3192 4164 6919 7173 4827 Mises en vente 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 4582 2740 5548 6760 5107 3611 Ventes nettes 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Offre commerciale 8000 7000 7000 6483 6000 6000 5000 4000 3000 2000 5263 2273 2290 3307 3829 Offre commerciale 5000 4000 3000 2000 Mises en vente Ventes nettes Offre commerciale 1000 1000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012
VILLE DE TOULOUSE Mises en vente Ventes nettes 4000 3500 3000 3367 3756 3654 4000 3500 3000 2665 3502 2710 2500 2000 1500 1496 1613 2197 Mises en vente 2500 2000 1500 1456 1165 1711 Ventes nettes 1000 1000 500 500 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Offre commerciale 4000 3500 3500 3000 2500 2000 1500 1000 3237 2491 894 1086 1503 1702 Offre commerciale 3000 2500 2000 1500 1000 Mises en vente Ventes nettes Offre commerciale 500 500 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012
ANALYSE DE L'OFFRE COMMERCIALE DE L'AIRE URBAINE DE TOULOUSE 2008 2009 2010 2011 2012 Offre commerciale 4540 1978 2043 2886 3280 Offre sur plan avant chantier 1283 1114 959 1580 1151 Offre en chantier 2766 729 1023 1241 1808 Offre livrée 491 135 61 65 321 Offre totale en chantier + livrée 3257 864 1084 1306 2129 (Offre totale en chantier + en livrée)/offre commerciale 62% 38% 47% 39% 56% (Offre totale en chantier + livrée)/ventes nettes année n- 1 Offre en chantier ou livrée àcommercialiser (Base: logements commercialisés année n-1) 118% 16% 16% 26% 59% 14 mois 2 mois 2 mois 3 mois 7 mois ANALYSE DE L'OFFRE COMMERCIALE DE LA VILLE DE TOULOUSE 2008 2009 2010 2011 2012 Offre commerciale 2440 875 1053 1480 1645 Offre sur plan avant chantier 764 498 536 879 631 Offre en chantier 1559 348 481 537 844 Offre livrée 117 29 36 32 170 Offre totale en chantier + livrée 1676 377 517 569 1014 (Offre totale en chantier + livrée)/offre commerciale 67% 42% 48% 38% 60% (Offre totale en chantier + livrée)/ventes nettes année Offre en chantier ou livrée àcommercialiser (Base: logements commercialisés année n-1) n-1 144% 14% 15% 21% 59% 17 mois 2 mois 2 mois 3 mois 7 mois
EVOLUTION DES PRIX AU M² HABITABLE DU LOGEMENT NEUF
OFFRE LOCATIVE LE 05/02/2013 : TOULOUSE NORD Secteur Type Toulouse (tous secteurs confondus) % du nb total Trois Cocus Borderouge % du nb Croix Daurade total Paleficat % du secteur Lalande % du nb Grand total Selve % du secteur Total Toulouse Nord % du nb total % du secteur Variation Toulouse Nord par rapport à Toulouse T1 Bis / T2 (avec 1 chambre séparée) 1944 45,66% 139 7,15% 31,10% 59 3,03% 36,42% 198 10,19% 32,51% -29% 2 T3 1804 42,37% 252 13,97% 56,38% 90 4,99% 55,56% 342 18,96% 56,16% 33% 10 0 T4 510 11,98% 56 10,98% 12,53% 13 2,55% 8,02% 69 13,53% 11,33% -5% 0 0 2 Total 4258 447 162 609 1 10 1 Source: Seloger
ETUDE LOCATIVE LE 05/02/2013 : SECTEUR SAINT SIMON Secteur Type Toulouse (tous secteurs confondus) % du nb total Saint Simon % du nb total % du secteur Variation Toulouse St-Simon par rapport àtoulouse T1 Bis / T2 (avec 1 chambre séparée) 1944 45,66% 33 1,70% 25,00% -45% T3 1804 42,37% 80 4,43% 60,61% 43% T4 510 11,98% 19 3,73% 14,39% 20% Total 4258 132 2 3 2 Source: Seloger
Le marché immobilier de l accession sociale à la propriété Présentation par S. Veniel-Le Navennec (GDHLM)
Février 2013 Logements en accession sociale L évolution 2009-2012 de la production PSLA Financements des PSLA 2008-2012 Région Midi-Pyrénées Localisation des agréments PSLA 2009-2012 Toulouse Métropole Sources : DREAL Midi-Pyrénées (2008-2011) Programmation USH Midi-Pyrénées 2013 Sources : DREAL Midi-Pyrénées (2008-2011) Programmation USH Midi-Pyrénées 2013 537 PSLA ont étéagréés en 2012 sur un objectif PLH fixé à 600 PSLA par an. En Midi-Pyrénées, 3237 PSLA ont été agréés entre 2009 et 2012. La Haute- Garonne en concentre 84,6 %. La production de PSLA s étend sur 19 communes entre 2009 et 2012. Toulouse représente 50 % de la production sur cette même période. Sources : DREAL Midi-Pyrénées (2008-2011) Programmation USH Midi-Pyrénées 2013
Février 2013 La croissance des agréments PSLA en 2012 sur Toulouse Métropole Sources : Programmation USH Midi-Pyrénées 2013 En 2012, 4 nouvelles communes proposent du PSLA sur le territoire de Toulouse Métropole, signe d un développement de la territorialisation de l offre en accession sociale. La PSLA se concentre sur une dizaine de communes de la CUTM. Toulouse concentre 58,8 % de la production. Communes Total agréments PSLA AUCAMVILLE 11 BALMA 16 BLAGNAC 47 BRAX 10 COLOMIERS 19 CORNEBARRIEU 6 CUGNAUX 47 GAGNAC-SUR-GARONNE 35 SAINT-ORENS-DE-GAMEVILLE 14 TOULOUSE 316 VILLENEUVE-TOLOSANE 16 TOULOUSE METROPOLE 537
Février 2013 Les caractéristiques des ventes PSLA (levée d option) en 2012 sur Toulouse Métropole Représentativité de l enquête USHMP/DREAL 2013 : 99,2 % sur la Haute-Garonne. 472 logements issus de dispositifs PSLA antérieurs sont en cours de vente en 2012 (Enquête USHMP/DREAL). 103 PSLA ont fait l objet d une levée d option cette même année. Sur la CUTM, environ 1 acquéreur sur 4 est déjà locataire du parc HLM (26,3 % contre 40 % en 2011). Représentativité : 93,86 % de l échantillon soit 443 PSLA sur 472 logements. Le délai moyen entre la signature du contrat et la levée d option est d environ 10 mois en 2012. Les logements sont à 60 % en collectif contre 90 % dans le parc existant (RPLS 2011). La surface moyenne des logements est de 70 m². Représentativité: 97,7 % soit 461 logements sur 472 PSLA enquêtés. Concernant les logements dont la levée d option est intervenue au plus tard en 2012 : Nombre moyen de mois entre En 2012 Agrément - mise en chantier* 12 Mise en chantier - livraison* 17 Agrément - livraison* 31 Livraison - levée d'option** 10 Sources : * ObserveR 2013 ** Enquête USHMP/DREAL 2013 Sources : Enquête USHMP/DREAL 2013 Représentativité: 65,04 % Le prix de vente moyen au m²de SU est de 1 853 sur la CUTM contre 1 960 en Midi-Pyrénées. Le prix moyen par logement (tout type confondu) est de 135 679 sur la CUTM contre 149 296 en Midi-Pyrénées.
Le marché immobilier des ventes dans l ancien Présentation par Me Philippe Pailhes (Chambre des Notaires)
3 ème partie Sujets d échanges
Sujets d échanges 1. Toulouse, 1 ère couronne, 2 ème couronne : quelle réaction des territoires à la conjoncture : produits / prix / clientèle? 2. Communes en carence SRU : mode d emploi promoteurs / opérateurs sociaux 3. Nouveau contexte de fiscalité immobilière : Dispositif Duflot / Scellier 4. Insertion des opérations dans le tissu urbain constitué : taille des opérations [38]
ANNEXES [39]
Logements autorisés par trimestre Toulouse source CUTM / DPST Nombre de logements neufs autorisés par trimestre en permis de construire à la date de délivrance sans double compte 2009 2012 [40]
Logements achevés par trimestre Toulouse source CUTM / DPST Nombre de logements neufs achevés par trimestre sans double compte 2009 2012 [41]
Les recours sur PC 2011+2012 Toulouse 2012 2011 Les recours gracieux 72 75 70 65 60 55 50 45 40 33 80 72 35 27 30 24 20 22 23 19 25 18 17 20 12 14 36 15 28 23 22 22 24 10 14 15 17 15 5 0 janvier février mars avril mai juin juillet août septembre octobre novembre décembre 2012 2011 Les recours contentieux 20 15 10 10 5 0 14 5 5 15 5 14 4 4 4 12 9 9 3 2 2 2 7 1 6 3 3 3 2 janvier février mars avril mai juin juillet août septembre octobre novembre décembre Source : CUTM / DPU [42]
L engagement financier de Toulouse métropole pour le logement social 16 000 000 Evolution des crédits engagés en aide directe, pour logement locatif social (hors réhabilitation et décote foncière) 14 000 000 12 000 000 10 000 000 8 000 000 6 000 000 5 383 403 5 969 933 12 149 325 13 647 116 9 815 163 9 483 000 7 584 214 12 000 000 En cours d actualisation 7 608 000 4 000 000 2 000 000-2 951 703 460 868 3 473 640 2 156 801 1 496 305 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 crédits d'etat crédits Gd Tlse Montants annuels engagés par Toulouse métropole, corrigés des annulations d opérations Source : CUTM /DH [43]
Déclarations d Intention d Aliéner Toulouse / Toulouse Métropole source CUTM/ DOF 9000 8500 8000 7500 7000 6500 Nbres de DIA 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 CU TM HORS TOULOUSE VILLE DE TOULOUSE TOTAUX 2500 2000 1500 1000 500 0 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 2010 TOTAL 2010 CU TM 24 COMMUNES 2011 TOTAL 2011 Trimestres CU TM 36 COMMUNES 2012 TOTAL 2012 Nombre de DIA par trimestre reçues à la CUTM DPU simple et DPU renforcé confondus 2010 2012 [44] NB : passage au 1 er janv. 2011 de 25 à 37 communes
Déclarations d Intention d Aliéner source CUTM/ DOF Toulouse / Toulouse Métropole 2010 2011 2012 TRIMESTRES TOTAL 2010 TOTAL 2011 TOTAL 2012 CU TM HORS TOULOUSE VILLE DE TOULOUSE CU TM HORS TOULOUSE VILLE DE TOULOUSE CU TM HORS TOULOUSE VILLE DE TOULOUSE T1 637 1153 1790 771 1240 2011 707 977 1683 T2 778 1343 2121 889 1282 2171 694 1092 1786 T3 643 1192 1835 710 1123 1833 693 965 1660 T4 778 1361 2139 940 1587 2527 764 1065 1829 TOTAL GLOBAL 2836 5049 7885 3310 5232 8542 2858 4099 6957 [45]
Déclarations d Intention d Aliéner Toulouse / Toulouse Métropole source CUTM/ DOF Ventilation par types de biens (2010 2012) 2010 2011 2012 DESIGNATION DU BIEN VILLE DE TOULOUSE VILLE DE TOULOUSE CU TM 36 COMMUNES VILLE DE TOULOUSE CU TM 36 COMMUNES APPARTEMENTS 2425 2506 631 1847 458 BATIMENTS DIVERS 79 66 102 69 64 GARAGES & PARKINGS 274 243 23 209 45 IMMEUBLES* 193 206 8 131 8 LOTS COM & PRO 360 393 110 254 78 LOTS DIVERS 146 130 79 274 114 MAISONS* 1264 1359 1650 1035 137 TERRAINS 308 329 707 249 727 TOTAL 5049 5232 3310 4068 1631 * immeubles: entier immeuble comprenant appartements et locaux commerciaux et/ou professionnels * maisons: entier immeuble de 1 habitation [46]
[47]
PLU révisé de Toulouse Rappel des règles de diversité de production dans le cadre de rachat d opérations (contrats d engagements) Territoire de renforcement Possibilité de rachat non limitée, en faveur du locatif social Territoire de renouvellement urbain Possibilité de rachat limitée, en concertation avec la collectivité Territoire en faveur de l accession Possibilité de rachat limitée, en faveur de l accession sociale Territoire de mixité dans la ville Possibilité de rachat non limitée, en faveur du locatif social [48]