L'objectif fixé a été de donner, aux personnes chargées d'étudier les dossiers de prêts PASS-FONCIER, des règles précises et simples d'application leur permettant d'avoir une marge d'acceptation plus large, tenant compte de notre approche sociale et commerciale mais gardant malgré tout des bases d'appréciation du risque de nature à éviter les situations de déséquilibre financier. Le taux d'endettement et le reste à vivre constituant les principaux critères d'évaluation du risque pour un prêt PASS- FONCIER, vous trouverez ci-après une grille définissant le reste à vivre en fonction de la composition de la famille des demandeurs et de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement objet du prêt PASS-FONCIER. RESTE A VIVRE MINIMUM Zone A Composition famille Reste à vivre minimum Zones B1, B2 et C Par famille Par personne Par famille Par personne Seul 839 839 793 793 2 personnes 1 144 572 1 037 518 3 personnes 1 297 432 1 159 386 4 personnes 1 450 362 1 281 320 5 personnes 1 603 320 1 403 280 Par personne supplémentaire + 300 + 250 En fonction de l'endettement il y a lieu de : Endettement jusqu'à 33,00% : - accepter le dossier lorsque le reste à vivre est atteint ou dépassé, - refuser le dossier lorsque le reste à vivre n'est pas atteint Les dossiers qui se trouveraient dans une situation "limite" par rapport à ces critères peuvent être remontés au Responsable pour avis à condition qu'ils soient accompagnés d'éléments confortatifs forts et justifiés (antériorité d'épargne, antériorité de charges similaires, évolution de carrière justifiée, etc.). Important : Si les échéances d amortissement du prêt PASS-FONCIER (2 ème période) perdurent au dela du 65 ème anniversaire de l emprunteur ou du co-emprunteur, un calcul du taux d endettement sur cette période est également nécessaire en tenant compte, pour la personne en retraite à ce moment précis, de revenus équivalents à 50 % des revenus salariaux actuels. Afin de calculer le taux d'endettement et le reste à vivre, vous trouverez ci-après les modalités de prise en compte des charges et revenus des demandeurs : Imprimé le 24/09/09 Page 1 sur 5
Revenus salariaux de C. D. I. Les revenus salariaux fixes de personnes employées sous Contrat à Durée Indéterminée pourront être retenus à 100% (le revenu net) conformément à l'attestation de salaire que l employeur aura complétée. Les primes nettes annuelles ayant un caractère pérenne pourront aussi être retenues à 100%, si elles représentent au maximum un mois de salaire net. Si elles sont inférieures à un mois de salaire, elles seront retenues sur la base de la moyenne des 12 derniers mois. Revenus salariaux non pérennes (C. D. D., Intérimaires, Intermittents,...) Pour les salariés actuellement en situation d emploi le montant à prendre en compte sera la moyenne de tous les revenus salariaux, hors assédics, des 24 derniers mois sur la base des justificatifs fournis (bulletins de salaire, récapitulatif Intérim,...). Pour les personnes ne pouvant fournir de justificatifs sur les 24 derniers mois, les revenus ne seront pas retenus. Le montant des revenus retenu sera apprécié de la façon suivante : Lorsque la totalité des revenus (emprunteur et coemprunteur) sont non pérennes, le dossier doit être refusé. Lorsque seulement un des deux emprunteurs se trouve en situation d'emploi précaire, son revenu moyen des 24 derniers mois pourra être pris en compte en le limitant au revenu du coacquéreur. Les revenus des personnes non employées au moment de la demande du prêt PASS-FONCIER ne pourront en aucun cas être retenus. Fonctionnaires Les fonctionnaires employés en tant que stagiaires ou vacataires devront être considérés comme les C. D. D., les titulaires et auxiliaires comme les C. D. I.. Professions libérales, Entrepreneurs individuels La moyenne des revenus perçus au cours des 24 derniers mois sur la base des bilans et / ou I. R. P. P. pourra être retenue. Les personnes ne pouvant justifier de 24 mois d'activité devront être traitées comme les salariés en emploi précaire. Revenus des commerciaux en CDI (ou personnes percevant des revenus variables) Les revenus des personnes rémunérées exclusivement ou partiellement à la commission seront pris en considération sur la base de la moyenne des 12 derniers mois. - Les personnes ne pouvant justifier de 12 mois de rémunération variable, seul le salaire fixe sera retenu pour le calcul du taux d endettement. Revenus provenant d heures supplémentaires Imprimé le 24/09/09 Page 2 sur 5
Pour prendre en compte des revenus provenant d heures supplémentaires non fiscalisées, ils devront être justifiés par une attestation de l employeur ou copie de la déclaration d impôts N - 1. Dans ce cas, elles seront lissées sur 12 mois. Indemnités kilométriques, frais de déplacements Ces prestations pourront être retenues dans les revenus à hauteur d'un tiers de leur montant moyen sans excéder 10% des revenus salariaux du bénéficiaire Allocations familiales et logement Les allocations familiales seront ajoutées aux revenus uniquement pour les enfants à charge de moins de 15 ans : - Pour 2 enfants : 123,92 uros - Pour 3 enfants : 282,70 uros - Par enfant supplémentaire : 158,78 L allocation logement sera calculée, avec l outil de simulation internet de la CAF, en tenant compte du revenu fiscal de référence actuel ((revenus mensuels actuels x 12) x 0.90) et des enfants à charge de moins de 15 ans. Elle sera ajoutée aux revenus. L A. P. L. sera calculée, avec l outil de simulation internet de la CAF, sur le revenu fiscal de référence actuel ((revenus mensuels actuels x 12) x 0.90) et des enfants à charge de moins de 15 ans. Elle sera déduite des charges. Allocation Parentale d'education Cette allocation pourra être prise en compte dans le calcul des revenus à condition que le bénéficiaire fournisse une attestation de son employeur stipulant qu'il fait toujours partie des effectifs de l'entreprise et qu'aucune mesure de licenciement n'est prévue à son encontre. L'allocation parentale d'éducation versée à une personne sans employeur ne pourra pas être retenue. Les bénéficiaires de cette allocation pouvant justifier d'une reprise d'activité dans un délai inférieur à 3 mois pourront être considérés en activité et leur revenus salariaux à venir retenus en fonction de l'attestation qu'aura délivrée l'employeur. Allocation adulte handicapé Cette allocation pourra être prise en compte dans le calcul des revenus à 100 %. Pension alimentaire Les pensions alimentaires perçues pourront être retenues dans les revenus sous réserve qu'elles soient justifiées par un jugement de divorce et aux mêmes conditions générales que les allocations familiales (pérennité de versement par rapport à l'âge des enfants de moins de 15 ans). Les pensions alimentaires versées seront quant à elles déduites des revenus pour les enfants quel que soit l âge. Revenus / charges d'un bien en location Imprimé le 24/09/09 Page 3 sur 5
Les revenus locatifs justifiés par un bail de location pourront être pris en compte à hauteur de : 70% des loyers perçus. Les charges liées au logement en question seront déduites du montant précédemment obtenu et le reliquat sera ajouté aux revenus s'il est positif ou aux charges s'il est négatif. Les revenus locatifs à venir pourront être pris en compte aux mêmes conditions que celles énoncées ci-dessus sous réserve que l'emprunteur fournisse une attestation d'un professionnel de l'immobilier estimant le loyer prévisionnel et justifie le non cumul de ses charges actuelles avec les charges à venir tant que le bien n'est pas loué. Tous autres revenus que ceux mentionnés ci-dessus tels que les allocations chômage, les pourboires, les revenus de placement etc., ne seront pas retenus dans le calcul d'endettement des emprunteurs (sauf accord particulier du responsable). Prêts principaux à taux révisable Les prêts à taux révisable dits "Capé" dont l'évolution est cantonnée à une durée ou à un taux pourront être considérés comme les prêts à taux fixe. Les prêts à taux progressif pour lesquels les paliers d'évolution sont connus devront être recalculés afin de connaître le taux moyen sur la durée des prêts immobiliers et l'échéance à prendre en compte dans le calcul d'endettement sera celle découlant de ce taux moyen. Les prêts à taux révisable ou progressif ne comportant aucune limitation d'évolution posent le problème de l'évaluation de la charge et devront être présentés au Responsable pour décision. Autres charges en cours L'ensemble des autres charges d emprunts en cours que supportent les emprunteurs tel que les crédits à la consommation, les prêts personnels, les crédits liés à l'acquisition d'un véhicule etc., seront intégrés dans les charges pour le calcul de l'endettement et dans aucun cas déduits des revenus (hormis pour les prêts dont la durée restante à courrir est inférieure à 18 mois à compter de la date de réception du dossier par SOLENDI). ********************************************************************************************** Relevés de compte Les relevés de compte des trois derniers mois sont demandés systématiquement pour les demandes de PASS- FONCIER. Par conséquent, ils doivent être analysés de façon très précise afin de s assurer que le taux d endettement calculé correspond bien à la situation de l emprunteur. Apport personnel Il n est pas demandé d apport personnel minimum. En revanche, l aide sociale versée sous forme de subvention est considérée comme de l apport personnel. Tout apport personnel investi dans l opération doit être justifié par une copie d un relevé de compte ou livret d épargne. Pour un don familial, une attestation de don sera nécessaire accompagné d un justificatif financier. Attestation de salaire Imprimé le 24/09/09 Page 4 sur 5
Une attestation de salaire est demandée pour l emprunteur et le co-emprunteur. Celle-ci permettra de connaître les modalités de versement du salaire ( 13éme, 14éme mois...), les éventuelles primes, la date d entrée dans l entreprise, la nature du contrat de travail ainsi que les revenus perçus l année précédente (Celle-ci peut, bien évidemment, si nécessaire être remplacée par les 3 derniers bulletins de salaire ainsi que le dernier de l'année précédente). Imprimé le 24/09/09 Page 5 sur 5