L'Immobilier de Bureaux sur la Métropole Lilloise ÉTUDE DE MARCHÉ 212 Edition 213 23 rue de la Performance Europarc BV3-5965 Villeneuve d Ascq Tél : 3 2 4 6 www.tostain-laffineur-immobilier.com
ÉTUDE DE MARCHÉ BUREAUX 29-2 SOMMAIRE 1. LES TRANSACTIONS 212 : RÉSULTATS, ÉVOLUTION ET ANALYSE 4 1.1. Évolution du volume des transactions depuis 27 4 Répartition Neuf / Seconde Main 1.2. Évolution du nombre et de la taille moyenne des transactions 5 1.3. Répartition Acquisition / Location 5 1.4. Répartition par taille de transactions 6 1.5 Typologie des transactions 7 2. LES 5 PÔLES D'EXCELLENCE DE LA MÉTROPOLE 8 3. RÉSULTATS 212 PAR SECTEUR GÉOGRAPHIQUE 9 3.1. Répartition des transactions par secteur 9 3.2. Evolution de la répartition des transactions par secteur 9 - Secteur "Grands Boulevards" 1 - Secteur "Villeneuve d'ascq" 12 - Secteur "Lille" 14 - Secteur "Euralille" 16 - Secteur "Rocade Nord Ouest" 18 - Secteur "Tourcoing" 19 - Secteur "Roubaix" 2 - "Autres Secteurs" 21 4. LES STOCKS NEUFS : SITUATION A DEBUT 213 22 4.1. Évolution du stock neuf depuis 27 22 4.2. Évolution de l'offre neuve sur les 4 principaux secteurs 22 4.3. Répartition géographique de l'offre neuve disponible ou livrable en 213 23 5. PERSPECTIVES 213 23 Les données chiffrées qui ont permis l'élaboration de ce document sont collectées par l'obm (Observatoire des Bureaux de Lille Métropole). 2
IMMOBILIER DE BUREAUX EN METROPOLE LILLOISE ÉTUDE DE MARCHÉ BUREAUX 29-3 ETUDE DE MARCHE ANNUELLE Edition 213 EDITO En 212 C'est Le fort ralentissement de la croissance économique n'a pas impacté la demande placée en bureaux sur la Métropole Lilloise. Même si beaucoup d'entreprises vivent toujours une situation économique délicate, cette tension ne s'est pas répercutée directement sur les décisions immobilières. En 211, nous constations un certain attentisme des "Grands Utilisateurs" (surfaces supérieures à 2 m 2 ). Cette année, ces mêmes utilisateurs de grandes surfaces ont permis au marché d'enregistrer des résultats plus qu'honorables. Avec un volume total de 161 m 2, soit une augmentation de près de 25% par rapport à 211, la Métropole Lilloise est la seule région française à afficher une telle progression, essentiellement due à l'activité soutenue du premier et du dernier trimestre 212. 25% part de marché en bureaux sur la Métropole Lilloise 5% part de marché en bureaux sur Villeneuve d'ascq 47% part de marché en bureaux sur la Haute Borne 9 ans d'existence 2 agences Lille et Amiens 18 collaborateurs Bureaux, locaux d'activités, logistique et commerces 4 valeurs principales Considération de l'autre Efficience Sens du service Avant-gardisme Il est toujours difficile d'appréhender l'activité économique d'une région au travers de la demande immobilière placée. C'est pourquoi cette année dans notre étude, nous avons souhaité préciser, non seulement les besoins de surfaces exprimés par les utilisateurs, mais également les secteurs d'activités les plus demandeurs de la Métropole. Le marché de l'investissement s'est également très bien comporté et a attiré un nombre croissant d'investisseurs nationaux comme régionaux. Avec 25 millions d'euros investis cette année dans des immeubles de rapport, la Métropole affiche une progression sans précédent. Alors restons optimistes en 213 et profitons des opportunités... Hugues LAFFINEUR 3
1. LES TRANSACTIONS BUREAUX 212 RÉSULTATS, ÉVOLUTION ET ANALYSE LILLE METROPOLE 212 : 161 13 m 2, comptes propres compris 1.1. Évolution du volume depuis 27 Répartition "Neuf" / "Seconde Main" 25 27 9 2 6 93 161 667 184 68 21 623 161 13 15 32 87 139 438 13 816 33363 1 15 84 89 182 29 328 69 298 91 83 18 86 77 637 9275 5 71 227 4 32 39 615 4 812 34 319 34945 27 28 29 21 211 212 Bureaux Neufs Bureaux de Seconde Main Comptes Propres Total Malgré la crise économique qui nous entoure depuis maintenant quelques années, le marché de l'immobilier de bureaux de la Métropole Lilloise se porte plutôt bien. En effet, en annonçant 161 m 2, la demande placée en 212 a progressé de près de 25% par rapport à 211 à Lille, alors que l'ile-de-france recule de 3% et Lyon de 29% (185 m 2 en 212). La répartition du volume de transactions entre les immeubles neufs et de seconde main est quasiment identique aux années précédentes, soit plus de 5% orientées sur le seconde main. Le marché du neuf reste cependant soutenu grâce, notamment, aux transactions pour "comptes propres" : - La Banque Accord pour 9 m 2 sur l'ancienne Clinique du Parc à Croix - La Bourse du Travail pour 7 38 m 2 sur l'ancienne friche Five Cail à Lille - CNFPT pour 6 5 m 2 sur Euralille II - Eiffage pour 3 6 m 2 à proximité du Grand Stade Lille Métropole Les résultats analysés ci-après s'entendent hors comptes propres. 4
1.2. Évolution du nombre et de la taille moyenne des transactions 5 45 4 35 3 25 437 334 418 41 38 269 44 371 366 373 36 342 La demande est restée active en 212, mais tout de même en-dessous des 4 transactions annuelles enregistrées de 27 à 29. Les quelques transactions de "Grandes Surfaces" ont permis de faire évoluer la taille moyenne des transactions. 2 27 28 29 21 211 212 Taille moyenne (m2) Nombre transactions 1.3. Répartition Acquisition / Location m 2 16 14 12 1 8 6 4 2 122 265 14 443 23 895 24 354 27 28 29 142 44 88 179 21 931 21 13 13 95 88 886 23 7 24 555 21 211 212 Pour rappel, ces chiffres reprennent les transactions à utilisateurs et non celles effectuées auprès des investisseurs. Nous constatons un volume de vente de bureaux similaire à l'année passée. La baisse des taux d'intérêt a donc peu influencé les décisions des chefs d'entreprises. Ceux-ci se positionnent aussi bien sur les locaux de seconde main que sur le neuf. Acquisition Location TRANSACTIONS NEUVES Répartition Acquisition / Location TRANSACTIONS DE 2 nde MAIN Répartition Acquisition / Location 81% 81% 19% 19% Acquisition Acquisition Location Location Acquisition Acquisition Location Location 5
1.4. Répartition du volume transacté par taille de transactions Année 212 < 15 m2 1% 15-299 m2 15% 3-599 m2 18% > 2 m2 22% 6-999 m2 2% 1-2 m2 15% 6 Surfaces inférieures à 6 m 2 4 2 181 18 164 13 733 14 27 12 625 13244 13188 1487 489 839 2138 85 75 17 88 15 855 13112 16234 2743 1646 92 6 58 51 19 396 24 455 23 557 21 269 1863 14191 2395 16212 3184 5852 778 3162 Ces segments de surfaces représentent + 4% de la demande placée en 212, alors qu'en 211 ces segments approchaient les 5% du volume total transacté. 21 211 212 21 211 212 21 211 212 <15 m2 15 à 299 m2 3 à 599 m2 Bureaux neufs Bureaux de seconde main Nombre de transactions 6 4 2 Surfaces supérieures à 6 m 2 18 1 54 139 3 24 41 98 13323 32 32 27 15 2 25 168 21956 19 447 15 634 2561 13 777 4816 14713 12 1246 19142 11592 1455 11646 5388 9247 2185 1 27 457 3 1 939 2698 3217 7722 6759 21 211 212 21 211 212 21 211 212 6 à 999 m2 1 à 2 m2 >2 m2 La demande placée sur le segment des surfaces de 6 à 1 m 2 a progressé, reflétant la demande des entreprises régionales matures. Le segment des surfaces de 1 à 2 m 2 a chuté en 212. Il est à noter le relatif dynamisme des utilisateurs de surfaces de + de 2 m 2 qui se sont positionnés prioritairement sur les immeubles de seconde main au détriment du neuf. 6
1.5. Typologie des transactions A/ Répartition du volume des transactions par secteur d'activité Administration Association 13% Services divers aux entreprises 12% Autres 26% Activités informatiques 1% Services financiers Assurances 9% Bureaux d'études 5% Formation Enseignement 6% Santé 6% Construction BTP Aménagement 6% Services divers aux particuliers 7% Cette année, nous observons à nouveau la part importante du secteur "public" dans le volume des transactions, ainsi que la faiblesse du secteur "assurances/finances". Les sociétés du secteur "informatique" au sens large continuent à se développer sur notre Métropole (1% du volume global). B/ Origine de la recherche de surfaces Besoins de m2 supplémentaires 8% Il est important et pertinent de noter que l'essentiel de la demande placée (8%) provient d'un besoin d'extension de surfaces des sociétés en recherche. Besoins de moins de m2 1% Situation inchangée 1% Bien entendu, d'autres critères viennent ensuite compléter cette demande initiale (situation géographique, transports en commun, immeuble moins énergivore ) C/ Chiffres clés Seulement 6% de la demande placée provient d'entreprises nouvellement implantées sur la Métropole Lilloise. Le marché reste donc très endogène. Les sociétés en création représentent 2,5% des surfaces prises à bail en 212. La Métropole Lilloise, c'est environ 4 m 2 de bureaux avec un taux de vacance d'un peu plus de 5%. 7
2. LES 5 PÔLES D'EXCELLENCE DE LA MÉTROPOLE ÉTUDE DE MARCHÉ BUREAUX 29-8 Qu'est ce qu'un pôle d'excellence? Les pôles d'excellence sont des parcs d'activités spécialisés dans un domaine spécifique (santé, nouvelles technologies...). Lille Métropole Communauté Urbaine soutient activement ces pôles en facilitant leur aménagement et en y développant des infrastructures d'accueil des entreprises. VITRINE TERTIAIRE DE LA MÉTROPOLE Avec près de 32 m 2 de bureaux, Euralille est devenue en 2 ans le quartier des affaires, et un pôle tertiaire de premier plan (loyer prime). PARC SCIENTIFIQUE DÉDIÉ À L'INNOVATION FILIAIRE D'EXCELLENCE BIOLOGIE - SANTÉ Le parti d aménagement du Parc Scientifique de la Haute Borne à Villeneuve d Ascq et Sainghin-en- Mélantois repose sur une approche environnementale de l aménagement et la recherche d un développement à faible impact. Le programme du Parc Scientifique de la Haute Borne est de réaliser 25 m² SHON de bureaux et 5 logements, ce qui représente à terme environ 1 salariés et habitants. Au cœur d'un campus hospitalier universitaire, Eurasanté représente l'alliance réussie entre l'enseignement, la recherche médicale et les entreprises spécialisées dans le domaine de la santé. 115 structures y forment un réel vivier de compétences et de savoir faire. FILIAIRE D'EXCELLENCE TEXTILE - IMAGE SITE D'EXCELLENCE DÉDIÉ AUX TIC Le site de l'union est dédié au développement de 2 filières principales : l'image, la culture et les médias d'une part et les textiles innovants d'autre part. L'Union (8 hectares) constitue une réserve foncière hors du commun, sur les communes de Roubaix, Tourcoing et Wattrelos. Au total, la surface constructible à l'union est de 5 m 2 SHON, dont 25 m 2 à vocation économique. 8 Situé au bord de la Deûle, Euratechnologies accueillera sur 1 hectares des immeubles de bureaux et de logements, ainsi que tous les équipements et infrastructures nécessaires pour faciliter la vie des occupants : commerces, hôtels, restaurants, espaces verts, grands axes routiers... Ce pôle d excellence économique est dédié aux technologies de l information et de la communication, site majeur d investissement pour les 2 ans à venir.
3. RÉSULTATS 212 PAR SECTEUR GÉOGRAPHIQUE Les secteurs de la Métropole Autres secteurs Tourcoing Roubaix Rocade Nord Ouest Lille Grands Boulevards Euralille Villeneuve d'ascq 3.1. Répartition des transactions par secteur Rocade Nord Ouest 1% Grands Boulevards 21% En 212, 3 secteurs représentent plus de 6% du volume global de la demande placée : Euralille 11% Roubaix 5% Tourcoing 6% - Grands Boulevards : 27 33 m 2 en 68 transactions - Villeneuve d'ascq : 26 234 m 2 en 7 transactions - Lille : 24 73 m 2 en 12 transactions 35% 3% 26% Lille 19% 31% Autres 7% Villeneuve d'ascq 21% 3.2. Evolution de la répartition des transactions par secteur Avec plus de 13 m 2 placés, la Rocade Nord Ouest a connu la plus grande progression de la Métropole. 25% 2% 15% 1% 5% 22% 21% 2% 2% 19% 19% 21% 17% 18% 17% 15% 11% 11% 1% 12% 9% 4% 5% 7% 6% 2% 1% 1% 4% 4% 3% 13% 1% 7% 4% % Villeneuve d'ascq Lille Grands Boulevards Euralille Roubaix Tourcoing Rocade Nord Ouest Autres 29 21 211 212 9
GRANDS BOULEVARDS : 27 33 m 2 68 transactions Le secteur des Grands Boulevards s'étend de l'avenue de la République vers l'avenue de la Marne et l'avenue de Flandre. Il traverse les villes de Part de marché du secteur en volume Répartition Neuf / Seconde Main en volume 25% 21% 3 2581 2% 22% 17% 25 23265 15% 1% 15% 17% 17% 2 1764 5% % 27 28 29 21 211 212 15 1 957 11881 1266 1146 15465 12769 Les valeurs du secteur 5 667 LOCATION VENTE ANNÉE Sde Main Neuf Sde Main Neuf 21 8-13 125-14 9-16 17-18 211 9-13 135-15 11-16 17-195 212 1-14 145-17 11-18 175-195 27 28 29 Bureaux Neufs 161 1493 21 211 212 Bureaux de Seconde Main Quelques transactions significatives 2 565 m 2 à LA MADELEINE L'agence de marketing ETO prend à bail 2 565 m 2 de bureaux et 1 2 m 2 de locaux d'activités à La Madeleine, dans l'ancien siège du Groupe Holder. 4 178 m 2 à LA MADELEINE ERDF a pris à bail un immeuble de 4 178 m 2 de bureaux situé 174 avenue de la République à La Madeleine. Cet immeuble indépendant a été entièrement rénové par le propriétaire. 85 m 2 à WASQUEHAL La Société SARETEC, expert en assurances et déjà implantée dans le Parc du Cartelot à WASQUEHAL, prend à bail une surface de 85 m 2 de bureaux. Ce même parc d'affaires, comprenant 2 immeubles, pour une surface totale de 2 5 m 2, a été vendu à investisseurs privés courant 212. 1
Part de marché : 21% La Madeleine, Marcq-en-Baroeul, Wasquehal puis Mouvaux vers Tourcoing, Villeneuve d'ascq et Roubaix. Faits marquants C'est le premier secteur de la Métropole Lilloise cette année! Les Grands Boulevards restent un secteur prisé, grâce notamment aux transports en commun et aux réseaux autoroutiers. Faute de disponibilité immédiate en immeubles neufs sur ce secteur, plus de 25 m 2 se sont transactés sur des locaux de seconde main. Les livraisons d'immeubles neufs, fin 212 et courant 213, devraient permettre de répondre à une demande de plus en plus exigeante sur la qualité environnementale. Répartition par taille de transactions Taille moyenne des transactions : 41 m 2 1 3 9 8 7 29 11 8 6 15 5 4 2 8678 3 4123 4939 2 276 318 1 2346 134 424 935 <15 m2 15 à 299 m2 3 à 599 m2 6 à 999 m2 1 à 2 m2 >2 m2 Bureaux neufs Bureaux de seconde main Nombre de transactions Stock neuf Répartition Location/Acquisition Immeubles livrés : Business Park 2 35 m 2 Fairway Park : 1 8 m 2 Immeubles livrables en 213-214 : Le 25 : 4 1 m 2 Château Bleu : 3 m 2 Château Blanc : 2 16 m 2` Parc de la Marque : 1 57 m 2 83% Location 17% Acquisition Acquisition Location 211 17% 83% 21 15% 85% L'info en plus 1 ER BÂTIMENT PASSIF DU SECTEUR Le programme CHÂTEAU BLEU, idéalement situé Avenue de la Marne à Wasquehal, développera 3 m 2 de bureaux divisibles et 153 emplacements de parking. Cet immeuble est le 1 er bâtiment passif du secteur, qui repose sur un concept de construction très basse consommation : 9% d'énergie de chauffage en moins qu'une construction traditionnelle. 11
VILLENEUVE D'ASCQ : 26 234 m 2 7 transactions Le secteur "Villeneuve d'ascq" comprend la zone des Prés (Décathlon Campus), le Parc des Moulins, le Parc de la Cimaise au Nord, puis le quartier Part de marché du secteur en volume Répartition Neuf / Seconde Main en volume 3% 3 25% 2% 15% 1% 19% 26% 22% 26% 2% 21% 25 2 18337 2264 27 5% 15 13249 15162 14767 15467 % 27 28 29 21 211 212 1 9127 8545 1255 1767 9959 Les valeurs moyennes du secteur 5 LOCATION VENTE ANNÉE Sde Main Neuf Sde Main Neuf 21 9-12 125-145 1-12 17-19 211 9-12 13-15 1-13 17-195 212 9-12 13-15 11-145 175-195 27 28 Bureaux Neufs 29 21 211 212 Bureaux de Seconde Main Quelques transactions significatives 2 275 m 2 sur HERON PARC Déjà implanté au sein de l'immeuble de bureaux Heron Parc, le Groupe Henner s'est étendu sur 2 275 m 2 pour ses activités de centre d'appels et de formation. 2 9 m 2 sur GREENWAY Le programme neuf GREENWAY, idéalement situé sur le Boulevard de Mons, a connu un franc succès. L'UGAP (centrale d'achat public) et 3F - Solendi (premier bailleur social français) ont respectivement acquis 1 14 m 2 et 95 m 2 de bureaux. Seuls restent à commercialiser 19 m 2, pour une livraison en Septembre 213. 1 2 m 2 sur TERENEO La Société MICROPROSS, spécialisée en solutions logiciels a acquis un bâtiment indépendant BBC à usage de bureaux de 1 2 m 2, développé par le promoteur TERENEO, sur le Parc Scientifique Européen de la Haute Borne. 12
Part de marché : 21% Hôtel de Ville Centre Commercial V2 (Heron Park). Au sud, il englobe les programmes de la Haute Borne, Lezennes (Synergie Park) et Ronchin. Faits marquants Cette année, sur ce secteur, la demande placée s'est orientée, principalement, sur les immeubles de seconde main. De grandes surfaces ont trouvé preneurs sur le secteur de l'hôtel de Ville et du Centre Commercial grâce à la qualité de l'offre de seconde main. Ce secteur est également apprécié de par sa facilité d'accès routiers et autoroutiers, ses transports en commun et multiples services. A noter que 25% du volume total placé a été réalisé sur le Parc Scientifique de la Haute Borne. 8 7 6 5 4 3 2 1 Répartition par taille de transactions Taille moyenne des transactions : 374 m 2 15 9 4 314 2 27 13 11 4968 2275 1775 2245 3624 354 2226 265 391 721 <15 m2 15 à 299 m2 3 à 599 m2 6 à 999 m2 1 à 2 m2 >2 m2 Bureaux neufs Bureaux de seconde main Nombre de transactions Stock neuf Immeubles livrés : Park Plaza II - Haute Borne 4 m 2 Parc Horizon - Haute Borne 792 m 2 Newton Parc 72 m 2 Parc John Hadley 467 m 2 Immeubles livrables en 213-214 : Green Office - Haute Borne : 2 553 m 2 Carré d'or : 2 35 m 2 Reflet du Lac : 1 7 m 2 Tereneo - Haute Borne 1 2 m 2 L'info en plus 64% Répartition Location/Acquisition 36% Location Acquisition Acquisition Location 211 26% 74% 21 11% 89% ZOOM SUR LA HAUTE BORNE Le Parc Scientifique de la Haute Borne attire toujours les entreprises. La qualité environnementale des bâtiments, la situation géographique, et les nombreux services à proximité en sont les principaux atouts. En 212, 26 entreprises, soit 576 emplois, ont choisi de s'implanter à la Haute Borne. Ce parc enregistre, cette année, 6 3 m 2 de transactions sur immeubles neufs, représentant 58% des transactions neuves réalisées sur Villeneuve d'ascq. En 1 ans d'existence, 144 m 2 de surfaces tertiaires se sont construits avec un taux d'occupation de 98%. Pour 213-214, il reste de moins en moins de fonciers disponibles pour répondre à une demande de plus en plus active sur ce parc. Actuellement, 6 personnes y travaillent, au sein de 115 sociétés. Il semble urgent de lancer la commercialisation du "Grand Carré", dernière phase de la Haute Borne, qui permettra de développer 6 m 2 de surfaces supplémentaires. 13
LILLE : 24 73 m 2 12 transactions Il s'agit de toutes les opérations situées à Lille intra muros (hors secteur Euralille), ainsi que les pôles d'excellence que sont Eurasanté et Part de marché du secteur en volume Répartition Neuf / Seconde Main en volume 35% 4 35616 3% 27% 35 25% 2% 18% 31% 3 29342 15% 1% 5% 19% 2% 19% 25 2 2165 2399 2471 247 % 27 28 29 21 211 212 15 13865 Les valeurs du secteur LOCATION VENTE ANNÉE Sde Main Neuf Sde Main Neuf 21 75-15 13-21 18-22 - 211 85-15 13-21 9-25 - 212 9-17 16-22 11-25 - 1 448 5 2188 27 28 Bureaux Neufs 1724 1446 66 29 21 211 212 Bureaux de Seconde Main Quelques transactions significatives 1 268 m 2 boulevard Carnot Un des services du Ministère de la Justice, auparavant implanté sur Amiens, a pris à bail 1 268 m 2 situés dans l'espace Carnot, au 32/5 boulevard Carnot à Lille. 9 m 2 Centre Vauban La MAAD (Maison De l'aide À Domicile), association initialement implantée Rue des Stations à LILLE, s'est portée acquéreur d'une surface de 9 m 2 de bureaux sur le Centre Vauban, rue Colbert à LILLE. 855 m 2 rue Gauthier de Chatillon L'Espace Inkermann, spécialisé dans l organisation de séminaires d entreprises et de location de salles, prend à bail 855 m 2 dans un hôtel particulier situé rue Gauthier de Chatillon à Lille. 14
Part de marché : 19% Euratechnologies. Faits marquants Le secteur de Lille affiche une progression de près de 25% de son nombre de transactions. Ces transactions sont concentrées essentiellement sur les petites surfaces au sein d'immeubles de seconde main. En 213, la demande placée devrait s'orienter plus largement sur le neuf, compte tenu de la mise en chantier et la livraison de programmes sur les 2 pôles d'excellence que sont Eurasanté et Euratechnologies. 8 7 6 5 4 3 2 1 Répartition par taille de transactions Taille moyenne des transactions : 242 m 2 18 31 6 67 45 7228 2 57 3231 2471 66 <15 m2 15 à 299 m2 3 à 599 m2 6 à 999 m2 1 à 2 m2 >2 m2 Bureaux neufs Bureaux de seconde main Nombre de transactions Stock neuf Immeubles livrés : Euratechnologies 4 75 m 2 Eurasanté 4 135 m 2 Palais Morisson 7 m 2 Répartition Location/Acquisition 3% Immeubles livrables en 213-214 : Euratechno-Polys 3 m 2 Les Rives de l'isle 3 m 2 Eurasanté 3 m 2 Palais Rihour 3 m 2 Le 32 Paul Duez 3 37 m 2 7% Location Acquisition Acquisition Location 211 21% 79% 21 19% 81% L'info en plus LILLE 3, C'EST FANTASTIC! Après le succès de Lille 24, capitale européenne de la culture, la Métropole Lilloise a connu une nouvelle saison de manifestations culturelles, artistiques et festives reprenant, cette fois, le thème du "Fantastic". Avec 1,7 millions de visiteurs, la saison Fantastic affiche une belle performance. Les 3 lieux les plus fréquentés sont la Gare Saint Sauveur, le Tri Postal et le Palais des Beaux-Arts de Lille. Ces évènements ont été largement relayés dans la presse nationale et internationale, s'accompagnant des retombés économiques attendues. Dentelle stellaire rue Faidherbe à Lille 15
EURALILLE : 14 199 m 2 18 transactions Le secteur "Euralille" comprend les immeubles situés à proximité immédiate de la gare Lilleurope (Tour de Lille, Lilleurope, Saint Maurice, Part de marché du secteur en volume Répartition Neuf / Seconde Main en volume 25 22187 2% 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 15% 7% 1% 18% 11% 11% 2 15 12797 2% % 27 28 29 21 211 212 Les valeurs du secteur 1 5 8497 6456 4935 4916 4213 966 73 6368 5925 5133 LOCATION VENTE ANNÉE Sde Main Neuf Sde Main Neuf 21 12-175 16-2 - - 211 14-175 175-21 - - 212 13-175 17-22 - - 27 28 29 21 211 212 Bureaux Neufs Bureaux de Seconde Main Quelques transactions significatives 3 26 m 2 sur Perspective Immeuble emblématique situé à l'entrée d'euralille, Perspective a vu son locataire principal s'étendre. En effet, la SNCF a pris à bail 3 26 m 2 complémentaires de bureaux dans cet immeuble où elle occupe déjà près de 1 m 2. 2 7 m 2 sur l'ilôt Saint Maurice LILLE MÉTROPOLE COMMUNAUTÉ URBAINE a pris à bail un immeuble complet de bureaux de 2 7 m 2 au cœur d'euralille, immeuble anciennement occupé par AG2R LA MONDIALE. 8 m 2 sur Irisium LAMY LUTTI, historiquement installé dans la zone de Ravennes-Lez-Francs à Bondues, a pris à bail une surface de 8 m 2 dans l'immeuble IRISIUM. 16
Part de marché : 11% Axe Europe) et s'étend d'un côté jusqu'à l'entrée des "Grands Boulevards" (Le Romarin) et de l'autre jusqu'à la fin du boulevard Hoover (Euralille II). Les faits marquants Dans ce contexte économique difficile, les utilisateurs se sont peu positionnés sur le secteur prime qu'est Euralille. Répartition par taille de transactions Taille moyenne des transactions : 788 m 2 8 7 3 A noter cependant un engouement constant pour les immeubles de seconde main situés sur le secteur d'euralille I, à proximité immédiate des gares. En effet, les surfaces libérées dans ces immeubles retrouvent preneurs rapidement, permettant d'afficher un taux de vacance très faible. 6 5 4 3 2 1 545 3 5 8 4 948 1 2 1793 233 137 121 84 232 <15 m2 15 à 299 m2 3 à 599 m2 6 à 999 m2 1 à 2 m2 >2 m2 Bureaux neufs Bureaux de seconde main Nombre de transactions Stock neuf Répartition Location/Acquisition Immeubles livrés : Irisium 9 1 m 2 Crystal 2 732 m 2 Perspective 852 m 2 Onix 392 m 2 Polychrome 36 m 2 1% Immeubles livrables en 213-214 : Arboretum 2 742 m 2 Romarin 2 73 m 2 Tour Euravenir 2 5 m 2 Location Acquisition Location 211 4% 96% 21 % 1% L'info en plus EURALILLE 2 CONTINUE SON DEVELOPPEMENT Euralille II s'est d'abord développé pour accueillir de grands équipements métropolitains tels que le siège de la Région Nord Pas-de-Calais, la future extension de Lille Grand Palais, ainsi que le quartier résidentiel du "Bois Habité". Cette nouvelle zone, en plein essor, initie aujourd'hui la requalification des quartiers Saint Sauveur et Porte de Valenciennes, en portant des ambitions architecturales et environnementales fortes. Auberge de Jeunesse CNFPT L'Arboretum 17
ROCADE NORD OUEST : 12 785 m 2 22 transactions Ce secteur, créé en 26 par l'obm, s'étend le long de la rocade nord-ouest du nord de Marcq en Baroeul, en passant par Marquette, Saint André lez Lille ou Lambersart, et rejoint ensuite Lomme, Englos et Sequedin. 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Part de marché du secteur en volume 1% 4% 4% 5% 5% 3% 27 28 29 21 211 212 Répartition Neuf / Seconde Main en volume 7 6852 Les valeurs du secteur LOCATION VENTE ANNÉE Sde Main Neuf Sde Main Neuf 21 7-12 125-142 - - 211 9-12 125-145 7-12 17-18 212 9-14 12-15 1-17 17-18 La demande placée sur la Rocade Nord Ouest affiche la plus forte progression des secteurs de la Métropole. A noter l'arrivée du bureau d'étude ARTELIA sur 1 7 m 2 dans le deuxième immeuble du Parc Riveo à Marquette Lez Lille. 6 5933 5 4 3746 4284 398 5162 3 2 1 Répartition par taille de transactions Taille moyenne des transactions : 581 m 2 5 4 5 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 Bureaux neufs 27 2671 28 Bureaux Neufs 2327 29 469 21 261 Bureaux de seconde main 711 211 2683 212 Bureaux de Seconde Main 5 3 9 1 328 593 431 71 8 14 43 <15 m2 15 à 299 m2 3 à 599 m2 6 à 999 m2 1 à 2 m2 3 1 468 47 >2 m2 Nombre de transactions Immeubles livrés : Haut Touquet 1 57 m 2 Parc Rivéo 4 m 2 Eco Park 19 m 2 Rev Ar Mor 16 m 2 Immeubles livrables en 213-214 : Eco Park 41 m 2 Répartition Location/Acquisition 3% Location Stock neuf 97% Acquisition Acquisition Location 211 43% 57% 21 % 1% 18
TOURCOING : 7 48 m 2 4 transactions Le secteur "Tourcoing" comprend essentiellement Tourcoing Centre Ville, ainsi qu'une grande partie de la Zone de l'union. 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Part de marché du secteur en volume 7% 6% 1% 1% 2% 1% 27 28 29 21 211 212 Répartition Neuf / Seconde Main en volume 6 5367 5 4672 Les valeurs du secteur LOCATION VENTE ANNÉE Sde Main Neuf Sde Main Neuf 21 95-13 125-14 9-125 16-18 211 9-13 125-14 9-125 16-18 212 9-15 115-13 9-13 - Pour la deuxième année consécutive, la demande placée en neuf est supérieure à celle du seconde main sur Tourcoing. C'est bien évidemment la zone de l'union qui en tire parti, grâce notamment à l'immeuble de La Tossée, qui est maintenant livré. A noter l'arrivée de l'institut du Monde Arabe sur La Tossée pour 95 m 2. 4 3 3159 312 2 1 188 164 6 416 27 28 29 21 211 212 2113 Stock neuf Immeubles livrés : La Tossée 4 49 m 2 Imaginarium 1 4 m 2 Immeuble Vega 584 m 2 Altaïr 467 m 2 Alhena 243 m 2 Hôtel d'entreprises Renoir 14 m 2 Bureaux Neufs Bureaux de Seconde Main Immeubles livrables en 213-214 : Alhena 1 5 m 2 Répartition par taille de transactions Taille moyenne des transactions : 187 m 2 35 4 3 25 88% Répartition Location/Acquisition 12% 2 15 24 329 9 574 3 3127 Location Acquisition 1 5 114 11 121 <15 m2 15 à 299 m2 3 à 599 m2 6 à 999 m2 1 à 2 m2 >2 m2 Acquisition Location 211 5% 95% 21 19% 81% Bureaux neufs Bureaux de seconde main Nombre de transactions 19
ROUBAIX : 6 312 m 2 22 transactions Le secteur "Roubaix" comprend les opérations en entrée de Barbieux et Roubaix intra-muros. 25% 2% 15% 1% 5% % Part de marché du secteur en volume 21% 12% 9% 8% 4% 5% 27 28 29 21 211 212 Répartition Neuf / Seconde Main en volume 3 27273 Les valeurs du secteur LOCATION VENTE ANNÉE Sde Main Neuf Sde Main Neuf 21 9-13 13-15 1-17 17-18 211 9-13 13-15 1-17 17-18 212 9-12 1-13 1-17 16-18 Cette année, on retiendra l'implantation de la Société CALL EXPERT, spécialiste de la relation client, pour une surface de 1 3 m 2 sur l'immeuble les Patios de l'alma, ancien site de Le Redoute dans les années 193. Le solde des transactions s'est concentré sur les immeubles proches du Centre Ville de Roubaix. 25 2 15 11747 1 5 27 28 Bureaux Neufs 1147 7145 491 2 685 3 362 1 576 387 2442 29 21 211 212 Bureaux de Seconde Main Stock neuf Immeubles livrés : Cité Initiative 1 165 m 2 Sarrail 5 m 2 Parc des 7 Lieues 3 m 2 Interligne 6 m 2 Immeubles livrables en 213-214: Parc des 7 Lieues 2 4 m 2 Répartition par taille de transactions Taille moyenne des transactions : 286 m 2 Répartition Location/Acquisition 25 2 9% 2 15 1 1 7 1383 2 1 1282 Location Acquisition 1% 5 526 976 127 679 229 21 <15 m2 15 à 299 m2 3 à 599 m2 6 à 999 m2 1 à 2 m2 >2 m2 Bureaux neufs Bureaux de seconde main Nombre de transactions Acquisition Location 211 19% 81% 21 44% 56% 2
AUTRES SECTEURS : 8 67 m 2 31 transactions Ce secteur, créé en 26 par l'obm, reprend les secteurs restants de la Métropole. Part de marché du secteur en volume Les valeurs du secteur 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 13% 1% 4% 4% 4% 7% 27 28 29 21 211 212 LOCATION VENTE ANNÉE Sde Main Neuf Sde Main Neuf 21 5-13 1-145 785-135 16-17 211 85-12 12-145 7-14 16-19 212 85-12 12-145 75-14 16-19 Secteur situé essentiellement au sud de la Métropole, qui attire chaque année quelques entreprises souhaitant rester en liaison directe avec l'autoroute A1. Répartition Neuf / Seconde Main en volume 16 14 AXIMA, filiale du Groupe GDF-Suez, implante son siège régional dans un nouvel immeuble de bureaux de 2 5 m 2 au sein du Parc Vendôme, à proximité du Centre Régional de Transports (CRT) de Lesquin. 12 1 8 6 4 2 27 28 29 21 211 212 Bureaux Neufs Bureaux de Seconde Main Stock neuf Immeubles livrés : Seclin Epinette 1 4 m 2 Armentieres Villa Lumière 6 m 2 Immeubles livrables en 213-214: Polygone Park 4 6 m 2 3 Répartition par taille de transactions Taille moyenne des transactions : 277 m 2 1 Répartition Location/Acquisition 11% 25 2 18 8 1 89% 15 1 5 1489 3 25 1257 18 911 23 42 <15 m2 15 à 299 m2 3 à 599 m2 6 à 999 m2 1 à 2 m2 >2 m2 Location Acquisition Acquisition Location 211 43% 57% 21 17% 83% Bureaux neufs Bureaux de seconde main Nombre de transactions 21
4. LES STOCKS NEUFS : SITUATION A DEBUT 213 4.1. Évolution du stock neuf depuis 27 25 224 74 2 15 84 858 13 23 132 436 1 55 422 5 78 5 553 81 6 3796 48 935 5 33 1 8 5 54 877 81 535 91 69 64 81 66 5 83737 27 28 29 21 211 212 Projets à long terme connus Immeubles en construction livrables en 214 Stocks neuf disponible et en construction livrable en 213 Le faible niveau des transactions sur immeubles neufs en 212 a pour conséquence l'augmentation du stock d'immeubles neufs ou livrables en 213-214. En effet, on recense plus de 12 m 2 de stock neuf immédiatement disponible ou en construction, soit une hausse de 55% par rapport à 211. Les programmes en projet sont nombreux (près de 225 m 2 ). Il est donc fort probable que certains d'entre eux soient repoussés après 215. 4.2. Evolution de l'offre neuve sur les 4 principaux secteurs : 45 4 35 3 25 2 15 Lille Euralille Grands Boulevards Villeneuve d'ascq 1 5 27 28 29 21 211 212 Le secteur de Lille a vu son offre neuve augmenter considérablement. Celle-ci est essentiellement concentrée sur les pôles d'excellence : Eurasanté et Euratechnologies. 22
4.3. Répartition géographique de l'offre neuve disponible ou livrable en 213 Grands Boulevards 12% Tourcoing 7% Rocade Nord Ouest 6% Autres 2% Roubaix 2% Lille 34% Lille 41 411 m 2 Euralille 25 15 m 2 V. d'ascq 2 35 m 2 Gds Bds 15 229 m 2 Tourcoing 8 583 m 2 Rocade 7 59 m 2 Roubaix 2 24 m 2 Autres 2 17 m 2 TOTAL 121 643 m 2 Villeneuve d'ascq 17% Euralille 2% Lille et Euralille concentrent 54% des immeubles neufs immédiatement disponibles ou livrables en 213. Ces programmes sont essentiellement situés sur les pôles d'excellence d'euralille II (extension d'euralille), Eurasanté (au sud de Lille) et Euratechnologies (Silicon Valley lilloise). L'offre de bureaux neufs sur les Grands Boulevards et Villeneuve d'ascq devrait être absorbée en bonne partie par la demande qui semble s'orienter vers des immeubles proposant des prestations de qualité environnementale prouvée. 5. PERSPECTIVES 213 Si tous les grands économistes sont quasi unanimes pour affirmer que les transactions en immobilier résidentiel devraient encore diminuer en 213, qu'en est-il de l'immobilier d'entreprise? Nous avons identifié plusieurs indicateurs, permettant d'envisager une bonne résistance du marché de bureaux de la Métropole Lilloise. Poursuite des stratégies de regroupement et de rationalisation des entreprises. Maintien des mesures d'accompagnement, procurant des conditions locatives avantageuses Importance du volume du stock, offrant un large choix aux utilisateurs Maintien de la politique de l'état visant le transfert de nouvelles compétences territoriales, favorisant des mouvements immobiliers Maintien des faibles taux d'emprunt, confortant les investisseurs à tirer parti du statut de valeur refuge de la pierre. Comme à notre habitude, nous vous tiendrons informés tout au long de l'année, de l'évolution du marché par nos points trimestriels. En attendant, bonnes affaires à tous... 23
REAL ESTATE SOLUTIONS Picardie