Real Estate Asset Management Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Le fonds en immobilier commercial aux rendements de distribution attrayants Nouvelle émission du 27 août au 7 septembre 2012
Valeurs réelles Historique Le Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss (CS REF Interswiss) est un fonds de placement de droit suisse du type «Fonds immobilier» selon la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux du 23 juin 2006 (LPCC). Le contrat de fonds de placement a été initialement établi par la Société Internationale de Placement (SIP) en tant que direction du fonds et approuvé le 27 octobre 1954 par l Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA. Depuis le 1er juillet 1999, c est Credit Suisse Funds SA qui assure la direction du fonds et Credit Suisse SA qui est la banque dépositaire. Le fonds est coté à la Bourse suisse SIX Swiss Exchange SA. Facteurs de succès Avec 76 immeubles et une valeur vénale de CHF 1 718 millions, le CS REF Interswiss est le plus grand fonds d immobilier commercial de Suisse (clôture semestrielle au 31.3.2012). Le fonds investit essentiellement dans les immeubles à usage commercial ainsi que ceux à usage mixte. Il se concentre sur un maintien durable de la substance et un renouvellement régulier du portefeuille. Le CS REF Interswiss offre aux investisseurs institutionnels et à la clientèle privée un accès à un portefeuille largement diversifié à l échelle régionale en Suisse, composé d immeubles à fort rendement situés de préférence dans les grandes villes de Suisse ou dans leurs agglomérations. Avec 3,7 %* (clôture d exercice au 30.9.2011), le CS REF Interswiss a affiché le rendement de distribution le plus élevé de tous les fonds immobiliers cotés en Bourse, dont la moyenne se situait à 2,9 % selon les derniers rapports annuels publiés. Objectif d investissement L émission actuelle a pour but de développer le portefeuille qualitativement attrayant du CS REF Interswiss ainsi que d effectuer des investissements permettant d accroître la valeur dans les objets du portefeuille. A ce titre, les transactions suivantes jouent un rôle central: Achats Bâle: «Clara Huus», untere Rebgasse 17/Teichgässlein 7/9, Webergasse 34, immeuble commercial Avenches: «Centre Commercial Milavy», immeuble commercial Eysins: «Business Park Terre Bonne A3», immeuble commercial ¹) Nouveaux projets de construction en cours Berne Wankdorf: «Nautilus», immeuble commercial Le Grand-Saconnex: «Le Triangle», immeuble commercial et d habitation Versoix: «Lakeside Geneva», immeuble commercial Repositionnement Spreitenbach: centre commercial La mise en œuvre de projets neufs ou de transformation et les acquisitions d objets effectuées ou qui allaient être effectuées peu de temps avant la clôture pour un montant total de CHF 160 millions élargiront et renforceront durablement le portefeuille du fonds. Les moyens provenant de l émission sont ainsi déjà engagés. Stratégie de placement L objectif de placement du fonds est essentiellement le maintien à long terme de la substance et la distribution de revenus adéquats. La stratégie de placement pour le parc immobilier du CS REF Interswiss est axée sur les critères suivants: Objets/projets Immeubles locatifs, constructions à usage mixte, immeubles à usage commercial et projets de nouvelles constructions disposant d un bon potentiel d accroissement du rendement et de la valeur. Sites Villes suisses et leurs agglomérations aux perspectives économiques durables. Bonne situation en fonction de moyens de transports publics et infrastructure intacte. Valeur cible Des immeubles à partir de CHF 10 millions. Rendement Objectif de rendement net à l achat, corrigé du risque d environ 4,5 %**. Ancienneté et structure du bâtiment Principalement des bâtiments récents et contemporains, ainsi que des immeubles plus anciens bien entretenus et rénovés. Location Bonne mixité des locataires solvables, taux de location du marché assurés et contrats de location indexés à long terme. Durabilité Une approche durable vis-à-vis des immeubles notamment en matière de consommation énergétique, de desserte des transports et de normes environnementales peut avoir un impact positif sur leur valeur future. En cas d assainissements et de rénovations dans le portefeuille, des optimisations correspondantes sont visées. Lors de l acquisition d immeubles, les critères de durabilité remplis constituent des aspects importants pour la décision d achat. Dans la mesure du possible, le fonds entend acquérir des bâtiments/projets certifiés par un label de durabilité. * Les rendements obtenus par le passé et les scénarios de marchés financiers ne garantissent en rien les résultats actuels et futurs. Les indications de performance ne tiennent pas compte des commissions et des frais perçus lors de la souscription ou du rachat. ** Le rendement visé n est pas une projection, une prévision ou une garantie de performance future ou d atteinte de celle-ci. 1) Contrat de vente à conditions avec transfert de propriété prévisible en automne 2012 2/6
Les avantages en un coup d œil Opportunités et risques La structure du portefeuille est optimisée par une gestion active du portefeuille ainsi qu une sélection ciblée des objets. Les fonds immobiliers comme les placements immobiliers directs peuvent subir des fluctuations en termes de revenus et de valeur. En revanche, les fonds immobiliers profitent également d opportunités de cours, sachant que les risques de pertes de cours ne sont pas exclus. D autres risques sont engendrés par la possibilité de changement de l offre et de la demande sur le marché immobilier suisse, par les risques écologiques (notamment les sites contaminés), les modifications de lois ou de dispositions ou par des éventuels conflits d intérêts. Diversification au moyen des placements immobiliers indirects Les investissements dans des fonds immobiliers conviennent à titre de substitut ou de complément dans une structure de placement immobilier optimale. La détention directe d immeubles n est recommandée que dans le cas où le volume patrimonial autorise une diversification régionale ou spécifique à l usage du parc immobilier. Argumentaire Des fonds immobiliers gérés par des professionnels tels que le CS REF Interswiss présente de nets avantages par rapport aux investissements directs dans des immeubles: Portefeuille immobilier à fort rendement Participation à un fonds immobilier largement diversifié par secteurs et régions, détenant des immeubles commerciaux essentiellement à fort rendement. Rendement de distribution élevé Au 30.9.2011, le CS REF Interswiss affiche le rendement de distribution le plus élevé (3,7 %) parmi tous les fonds immobiliers suisses cotés en Bourse (Ø 2,9 %). Gestion professionnelle Gestion active des immeubles et des objets vacants grâce à des spécialistes renommés et chevronnés présents sur place. Liquidité Compte tenu de la négociabilité des parts à la Bourse suisse, il est possible de sortir rapidement et facilement du placement immobilier si besoin est. Protection des investisseurs Les investisseurs du fonds bénéficient de la protection étendue que lui garantit la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux. Sécurité La sécurité est accrue par la large dispersion géographique et en termes d objets des immeubles. Transparence Les cours de Bourse sont publiés quotidiennement. Des rapports annuels détaillés rendent compte de l activité et des résultats du fonds. Des experts indépendants de l estimation évaluent les objets annuellement à l aide de la méthode du Discounted Cashflow. La direction du fonds de CS REF Interswiss calcule la fortune du fonds de placement à l aide de la valeur vénale à la fin de l exercice et à chaque émission de nouvelles parts. Droit de restitution La loi sur les placements collectifs astreint la direction du fonds à racheter les parts de fonds au prix de rachat. Coûts Avec la disparition de la charge de gestion et les synergies que permet une gestion professionnelle, les coûts des fonds immobiliers sont en général moins élevés que ceux d une détention directe. Potentiel d accroissement de la valeur La participation au marché des capitaux ouvre la voie à un potentiel d accroissement de la valeur supplémentaire. 3/6
Données et faits Clôture semestrielle au 31 mars 2012 Numéro de valeur 276 935 Nombre de parts en circulation 6 788 194 Valeur d inventaire par part (y c. distribution) CHF 182.12 Cours de clôture CHF 224.50 Cours le plus élevé (exercice) CHF 228.50 Cours le plus bas (exercice) CHF 210.30 Agio 23,27 % Valeur vénale immeubles CHF 1717,8 mio. Fortune nette du fonds CHF 1236,3 mio. Coefficient d endettement en % de la valeur vénale 1) 21,60 % Rendement des fonds propres (ROE) 2) 2,41 % Rendement du placement 2) 2,43 % Performance 2) 3,95 % Marge bénéficiaire (marge EBIT) 78,91 % Frais totaux sur encours (TERREF) 0,70 % Taux de perte sur loyer 3,47 % Clôture annuelle au 30 septembre 2011 Distribution CHF 8.40 Rendement de distribution 3,74 % Coefficient de couverture du dividende 90,22 % Répartition régionale selon la valeur vénale n Zurich 40,60 % n Suisse du Nord-Ouest 28,70 % n Arc lémanique 14,15 % n Berne 12,35 % n Suisse méridionale 2,30 % n Suisse centrale 1,90 % Chiffres-clés au 31.3.2012 / Source: Credit Suisse SA Structure des immeubles selon la valeur vénale Source: Credit Suisse SA 1) Endettement maximal autorisé: 50% de la valeur vénale (LPCC, art. 65 al. 2/OPCC, art. 96 al. 1) 2) Calcul sur six mois (1.10.2011 31.3.2012) Rendement total (1.7.2007 30.6.2012) CHF 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 juin 07 sep. 07 déc. 07 mars 08 juin 08 sep. 08 déc. 08 mars 09 juin 09 sep. 09 déc. 09 mars 10 juin 10 sep. 10 déc. 10 mars 11 juin 11 sep. 11 déc. 11 mars 12 juin 12 CS REF Interswiss Swiss Market Index (SMI) Source: Credit Suisse SA SXI Real Estate Funds (TR) Les performances historiques et les scénarios de marché financier n offrent aucune garantie quant aux résultats actuels ou futurs. Les indications de performance ne tiennent pas compte des commissions et des frais perçus lors de la souscription ou du rachat. n Immeubles à usage commercial 68,80 % n Immeubles d habitation 19,90 % n Immeubles mixtes 7,45 % n Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir, et les immeubles en construction 3,85 % Chiffres-clés au 31.3.2012 / Source: Credit Suisse SA Affectation selon le revenu locatif net n Bureaux 27,65 % n Commerces 24,85 % n Logements 23,95 % n Cinémas/hôtels/restaurants 7,15 % n Parkings 6,45 % n Autres 5,20 % n Entrepôts 4,75 % Chiffres-clés au 31.3.2012 / Source: Credit Suisse SA 4/6
Informations pour les investisseurs En tant que banque intégrée, le Credit Suisse met au service de ses clients son savoir-faire conjugué dans les domaines du private banking, de la banque d investissement et de l asset management. Il propose des prestations de conseil spécifiques, des solutions globales et des produits Données concernant l émission Période de souscription Du 27 août au 7 septembre 2012, 12 h 00 (HEC) Parité de souscription Neuf (9) parts existantes donnent droit à la souscription d une (1) nouvelle part Nº de valeur / ISIN 18 981407 / CH0189814079 (Droit de souscription) Type d émission L émission est réalisée sous la forme d un placement à la commission («best effort») dans le cadre d une offre de souscription publique en Suisse Négoce des droits Un négoce des droits de souscription officiel de souscription a lieu du 27 août au 6 septembre 2012 à la SIX Swiss Exchange SA Prix d émission par part CHF 198.00 net Libération 14 septembre 2012 Volume d émission CHF 194,3 mio. (au maximum) Souscription Auprès de toutes les succursales de Credit Suisse SA en Suisse Utilisation Le produit de l émission doit principalement servir au financement d acquisitions d objets, de projets de nouvelles constructions ainsi que d assainissements novateurs aux entreprises, aux clients institutionnels et aux particuliers fortunés du monde entier, ainsi qu aux clients retail en Suisse. Le Credit Suisse, dont le siège se trouve à Zurich, est présent dans plus de 50 pays et emploie quelque 48 200 collaborateurs. Avec CHF 29,8 milliards d actifs gérés au 31 juillet 2012, le Real Estate Asset Management du Credit Suisse est le premier prestataire de fonds immobiliers indirects en Suisse. Plus d une centaine de spécialistes gèrent neuf fonds immobiliers, trois groupes de fonds immobiliers de Credit Suisse Fondation de placement ainsi que des véhicules de placement (p.ex. Swiss Prime Site AG). Données concernant CS REF Interswiss Cercle d investisseurs Investisseurs privés et institutionnels Gestion du fonds Credit Suisse SA, Zurich Direction du fonds Credit Suisse Funds SA, Zurich Banque dépositaire Credit Suisse SA, Zurich Commission de gestion 0,49 % Exercice comptable Du 1 er octobre au 30 septembre Distribution Dans un délai de 4 mois à compter de la clôture de l exercice Négoce Coté à la SIX Swiss Exchange SA Publication des cours SIX Swiss Exchange, Internet, Reuters, NZZ, FuW, Agefi et autres Nº de valeur / ISIN 276 935 / CH0002769351 5/6
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