Un nouveau programme de prêt hypothécaire pour les coopératives de l Article 95 But du programme Les coopératives d habitation vieillissantes ont besoin de nouveaux capitaux pour effectuer des réparations, des rénovations et des améliorations Elles ne sont pas admissibles au programme de prêt direct de la SCHL Le refinancement immobilier dans le secteur privé est une pratique courante et bien connue dans l industrie du prêt Un nouveau prêt hypothécaire offre des avantages financiers à une coopérative 2 1
Contexte Projets pilotes pour 2011/2012 Janvier 2011 La caisse de crédit Alterna Savings a été invitée à aider la FHCC à mettre au point et à faire l essai d un dun nouveau prêt hypothécaire avec «option taux mixte et prolongation» Mai 2011 Après un examen et des discussions avec l Agence des coopératives d habitation et Homestarts, Alterna et la FHCC se sont adressées à la Mondragon Co-op (78 logements, Brampton) et à la Morley Mills Co-op (44 logements, Georgetown) 3 Contexte Projets pilotes pour 2011/2012 (suite) Juillet 2011 La Mondragon et la Morley Mills acceptent de participer aux projets pilotes : Leurs données financières réelles seront utilisées pour vérifier la faisabilité d un nouveau prêt hypothécaire On déterminera si un prêt «réel» permettrait de répondre aux besoins de ces coopératives 4 2
Contexte Projets pilotes pour 2011/2012 (suite) Après vérification de la faisabilité financière, il a été convenu que les deux coopératives peuvent obtenir des prêts avec «option taux mixte et prolongation» qui auront peu d impact, sinon aucun, sur leurs paiements hypothécaires actuels Une présentation a été faite à l assemblée annuelle à environ 60 coopératives de l Article 95 Automne 2012 Lancement du site Web et demandes de renseignements et d aide auprès de 8 coopératives membres 5 Coût d emprunt (Mondragon) Résultats Service de la dette (4%) Prêt de : $ par mois : $ par année : 5,0 millions $ 30212 362 544 4,5 millions $ 27192 326 304 4,0 millions $ 24169 290 028 3,5 millions $ 24148 253 776 Paiement actuel : 28 045 336 540 La coopérative pourrait emprunter entre 4,5 et 5,0 millions $ et garder ses paiements hypothécaires au même niveau ou même à un niveau inférieur. 6 3
Autres éléments à prendre en compte (pour les coopératives et les gestionnaires) Refinancement pour les gestionnaires de coopératives d habitation. Comprendre et accepter l engagement important en temps et en énergie qu exige ce projet C est un territoire nouveau pour les coopératives Une gestion de qualité supérieure est obligatoire! 7 Profil du produit de la perspective des caisses de crédit Prêt hypothécaire de premier rang seulement : 1,0 à 7,5 millions $ (les montants inférieurs seront envisagés seulement de façon exceptionnelle) Durée de cinq ans L amortissement devrait être en moyenne de 15 à 20 ans Frais de traitement et d engagement 8 4
Profil du produit de la perspective des caisses de crédit (suite) Frais de renouvellement Ratio prêt-valeur (RPV) maximal 75% Ratio minimum du service de la dette = 1,2 Les hypothèques sur propriété louée à bail ne sont pas admissibles La demande doit être pleinement documentée 9 Voici comment fonctionne le nouveau prêt hypothécaire La caisse de crédit accorde à la coopérative un nouveau prêt hypothécaire pour rembourser le prêt de la SCHL et payer ses réparations Le contrat hypothécaire hé avec la caisse de crédit comprend quatre parties Prêt pour rembourser le prêt de la SCHL et payer les réparations Plan d immobilisation de cinq ans prévoyant des réserves bien financées et une entente sur les réparations Un rapport annuel de la FHCC à la caisse de crédit au sujet du rendement financier de l emprunteur et de la mise en œuvre du plan d immobilisation La coopérative accepte que la FHCC joue le rôle de facilitateur à la demande du prêteur si ce dernier est préoccupé par la gouvernance ou la gestion, ou si le rendement financier diminue 10 5
Voici comment fonctionne le nouveau prêt hypothécaire (suite) L accord d exploitation et les subventions de la SCHL continuent jusqu à ce que le prêt hypothécaire de la SCHL prenne normalement fin donc, rien ne change Le vérificateur de la coopérative continuera de faire rapport à l Agence ou à son équivalent jusqu à ce que le nouveau prêt hypothécaire soit remboursé La coopérative doit continuer d être membre de la FHCC, de la fédération locale membre de la FHCC et de la caisse de crédit pendant la durée du nouveau prêt hypothécaire Des frais pour les services de la FHCC/Agence Aident la coopérative à avoir accès au programme et à se préparer Facilitent la relation entre la coopérative/caisse de crédit jusqu à ce que le nouveau prêt hypothécaire soit remboursé 11 Avantages pour la coopérative Les réparations sont effectuées immédiatement Moins de dérangement et des coûts d entretien moindres que s il fallait attendre pour effectuer les réparations ou pour que le prêt hypothécaire de premier rang prenne fin avant de contracter un nouvel emprunt Peu ou pas d impact sur les droits d occupation On évite d importantes hausses des droits d occupation pour payer les réparations nécessaires 12 6
Pour évaluer l admissibilité préliminaire Appelez ou envoyez un courriel à Nick Sidor ou Linda Stephenson au bureau d Ottawa de la FHCC 1-800-465-2752 / 613-230-2201 nsidor@fhcc.coop lstephenson@fhcc.coop 13 14 7